Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt när han har infört en garantiklausul i överlåtelseavtalet om att fastigheten inte skulle vara belastad av arrende efter en viss tidpunkt efter endast muntliga uppgifter härom. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN med anledning av hans agerande i samband med en förmedling av fastigheter. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, avtalet och ansökningen om fastighetsreglering samt anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet Arrendenämnden i Jönköpings beslut den 6 oktober 2016 med ärende nr 1153-15 och Tingsrätten i Kalmars dom den 12 april 2017 med mål nr T-17-2216. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) NN fick i uppdrag att förmedla hennes jordbruksfastighet bestående av åkermark med ett pågående arrende. Fastigheten sammanfördes av köparen genom fastighetsreglering till köparens fastighet. Markaffären slutade med att hon blev stämd för avtalsbrott. De förlikades men kostnaden för henne blev 230 000 kr plus mervärdesskatt. NN har inte tillvaratagit hennes intressen när han i avtalet om fastighetsreglering skrev in en garantiklausul om att egendomen inte skulle vara belastad av arrende efter mars 2016. Mäklaren förklarade inte innebörden för henne av en sådan klausul. Hon hade sagt upp det tvååriga avtalet med arrendatorn men kände inte till bestämmelsen om besittningsskyddet i jordabalken. Under hösten 2015 stod det klart att arrendatorn inte hade för avsikt att flytta från arrendestället vid arrendetidens utgång. Hon erbjud då köparen att låta köpet gå tillbaka och att återbetala handpenningen. Köparen accepterade inte erbjudandet och tillträdde det förvärvade området den 26 januari 2016. Köparen yrkade då att arrendeavtalet med arrendatorn skulle upphöra på grund av att besittningsbrytande grund förelåg. Arrendenämnden meddelade beslut om att arrendatorn inte fick rätt till förlängning efter mars 2016 men att arrendatorn hade rätt till uppskov till mars 2017. NN borde inte ha skrivit in garantiklausulen innan han hade fått en skriftlig försäkran från arrendatorn att denne avstod från att utnyttja sitt besittningsskydd. Hon kände inte till att en jordbruksarrendator har ett så starkt besittningsskydd och påskriften av fastighetsregleringsavtalet gick för fort. Detta förklarade hon för NN den 16 juni 2016. NN ansåg dock att det inte låg inom ramen för hans uppdrag att lämna upplysningar om lagregleringar kring jordbruksarrende med hänsyn till hans roll som opartisk mellanman. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Avtal och ansökan om fastighetsreglering I avtalet under rubriken arrende framgår följande. Säljaren garanterar att egendomen ej belastas av arrende efter maj 2016. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Vid intaget frågade han anmälaren om det fanns ett belastande arrendeavtal på marken. Det fanns det, men det skulle vara avslutat i maj 2016. Som han uppfattade det var det en vän till familjen som hade arrenderat marken under lång tid men som på slutet hade haft ett kort arrende. Inga omständigheter gjorde gällande att han inte skulle kunna lita på säljarens uppgift härom. Dessutom kontrollerade han uppgifterna med arrendatorn. Arrendatorn deltog i budgivningen och han har förstått att arrendatorn blivit väldigt besviken över att en annan person blivit köpare. Troligtvis bidrog detta till att arrendatorn kom att ändra sin inställning till uppsägningen/besittningsskyddet. Han tillfrågades aldrig att lämna råd kring arrendet. Inte heller fick han se några handlingar gällande arrendet förrän efter kontraktsskrivningen i samband med att arrendatorn meddelade att han inte tänkte flytta. På kontraktsdagen gick de noggrant igenom hela avtalet med samtliga parter närvarande. Både köpare och säljare hade dessutom rådgivare med sig i form av släktingar. Garantiklausulen gicks extra noggrant igenom för att förtydliga att det var på säljarens ansvar att arrendatorn skulle vara borta efter mars 2016. Det fanns inte några tveksamheter kring klausulens utformning och han fick aldrig uppfattningen att säljaren inte var införstådd med klausulens innebörd. Den fördes in i kontraktet efter information som han fick av säljaren om arrendatorns uppsägning. Som opartisk mellanman måste han uppmärksamma båda parters behov av villkor i kontraktet. Det var aldrig tal om att överlåtelsen skulle villkoras eller att det skulle införas någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) svävarklausul. Både säljaren och köparen var mångåriga lantbrukare/näringsidkare och frågan om besittningsskyddet diskuterades aldrig. Säljaren hade dessutom haft kontakter vid en juristbyrå som var sakkunniga inom detta dområden. Han var aldrig inblandad i arrendatorns uppsägning och hade fått uppfattningen om att det bl.a. var av denna anledning som säljaren hade tagit hjälp av juristbyrån. Ett skadeståndskrav av säljaren har prövats via hans ansvarsförsäkring. Skadejuristen ansåg inte att han hade agerat oaktsamt i frågan. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I ärendet är det utrett att anmälaren hade sagt upp jordbruksarrendatorn inför överlåtelsen. NN hade även stämt av detta direkt med arrendatorn. Det framgår inte av handlingarna i ärendet att några oklarheter kring arrendatorns uppsägning förelegat som hade kunnat lett till att NN borde ha kontrollerat att uppsägningen skett på ett för arrendatorn bindande sätt (jfr Kammarrättens i Stockholm dom den 14 september 2004 med mål nr 215-04). Att i detta läge låta säljaren i överlåtelseavtalet garantera att arrendatorn vid en viss tidpunkt skulle vara avflyttad kan inte Fastighetsmäklarinspektionen se ha varit ett agerande i strid med god fastighetsmäklarsed. Frågan är därmed om NN förklarade den aktuella klausulens innebörd för parterna inför kontraktsskrivningen. Här går uppgifterna isär och ord står mot ord; anmälaren uppger att NN inte gjorde det medan NN uppger att han gjorde det. Eftersom någon annan bevisning inte finns i frågan får Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att det inte är otvetydigt fastställt att NN ska ha agerat i strid med sin omsorgsplikt i den här delen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Ärendet ska således avskrivas. Övrigt Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.