Detaljplan för fastigheten Sleipner 3, Ringstorp Helsingborgs stad Samrådsredogörelse Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att pröva möjligheten att komplettera befintlig bostadsbebyggelse inom fastigheten Sleipner 3, samt att pröva omfattning och utformning av en sådan bebyggelse. Samrådet Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 14 juni 2018. Detaljplanen har remitterats till berörda myndigheter, förvaltningar med flera under perioden 17 juli till 3 september. Detaljplanen har varit på samråd för allmänheten under tiden 19 september till 11 oktober 2018. Samrådet har kungjorts på stadens anslagstavla och i ortstidning. Kända sakägare och hyresgästorganisationen har fått inbjudan till samrådet. Länsstyrelsen och lantmäteriet har yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har åtta remissinstanser yttrat sig och inga skrivelser har kommit från allmänheten. Yttranden Utan synpunkter på förslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Kommunstyrelsen, 3 augusti 2018 Länsstyrelsen, 27 augusti 2018 Lantmäterimyndigheten, 29 augusti 2018 Räddningstjänsten Skåne nordväst, 25 juli 2018 Öresundskraft AB, 3 september 2018 Förvaltningar och kommunala bolag Kulturförvaltningen, 30 augusti 2018 Detaljplanen görs för att förtäta Ringstorp med dels ett fristående bostadshus dels en tillbyggnad till befintligt flerbostadshus. Områdets historik och bebyggelse är väl beskrivet i handlingarna. Kulturvärdena är knutna till bebyggelsestrukturen, som finns tillsammans med Sleipner 4-6, samt till arkitektoniska värden i de enskilda husen. Vi har ingen erinran mot den fristående byggnaden i söder men anser att den norra tillbyggnaden är mindre lämplig med hänsyn till den övergripande strukturen. Huskropparna förkortas stegvis mot söder, vilket är ett viktigt karaktärsdrag. Om staden ändå vill gå vidare med förtätningen, bedömer vi att byggrätten behöver anpassas ytterligare. 1 (5)
Den föreslagna byggrätten är bredare och stäcker sig längre öster ut än både Sleipner 4 och 5. Det finns också risk för att tillbyggnaden upplevs som en större volym eftersom fasadlivet skjuts fram och det finns möjlighet att lägga en större takkupa längs hela det framskjutna partiet. För att varsamhetskravet ska uppfyllas bör byggrätten dras in så att den inte överskrider bredden på befintlig byggnad. Själva anslutningen bör göras något smalare så att ursprungsvolymen blir tydlig. Det bör även sättas en maxlängd på enskilda takkupor för att de ska upplevas som kupor på tak och inte en våningshöjning. I övrigt är det positivt att befintliga byggnader inom planen ges varsamhetsbestämmelse samt att tillbyggnaden ges utformningsbestämmelser. Kommentar: Aktuellt planområde är i Stadsplan 2017 utpekat som utvecklingsområde för bostäder. Föreslagen mindre revidering av den norra byggrättens bredd vid anslutningen mot befintlig bebyggelse bedöms som lämplig (bestämmelse f2). Efter denna mindre revidering och med hänsyn till stadens ambition att förtäta i befintliga bostadsområden så bedömer stadsbyggnadsförvaltningen att tillräcklig hänsyn tagits till befintlig bebyggelse. Miljöförvaltningen, 30 augusti Miljöförvaltningen vill uppmärksamma följande förslag, plankarta ska kompletteras med radonsäkert byggande som planbestämmelse, miljöplan ska kompletteras med rutiner för hantering av oförutsedda utsläpp, kemiska produkter och uppställning av arbetsfordon för att minska risken för markföroreningar, att tillgång till service, skolor och förskolor säkras samt att underlätta för cykeltrafik. Kommentar: Radonsäkert byggande finns inte som planbestämmelse, en informationsruta om detta läggs till i plankartan. Övriga föreslagna ändringar skrivs in i planbeskrivningen. Miljöplan upprättas av miljöförvaltningen. Nordvästra Skånes Renhållnings AB (NSR), 3 september NSR har framfört att de inte ser positivt på ökad hämtningsfrekvens som en långsiktig lösning eftersom det ökar transporterna i området och att förändringar gällande avfallsabonnemanget ska anmälas till NSR. Kommentar: Alternativa lösningar för avfallshantering bör övervägas i samråd med NSR, detta skrivs in i planbeskrivningen. Ledningsägare Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA), 3 september 2018 NSVA har framfört att recipienten för dagvatten är Öresund och inte Pålsjöbäcken. Angående dagvatten från grönområdet på fastigheten Gamla staden 5:16 ska detta vid skyfall fördröjas inom grönområdet. För att undvika att vatten från grönområdet vid ett skyfall orsakar skada på andra fastigheter bör det fördröjas och låtas infiltrera inom grönområdet och inte avledas längs gång- och cykelvägen i västra delen av Sleipner 3. Med tanke på att gång- och cykelvägen i fastighetens västra kant sluttar norrut är det en fördel om så lite ytledes vatten som möjligt leds hit från fastigheten. Då minskarrisken för översvämningar på fastigheter norr om cykelvägen. Vid dimensionering av fördröjningsvolymer för dagvatten ska hela fastighetens area inkluderas. I dagvattenutredningen har inte parkeringen tagits med i beräkningarna. Fastighetens reducerade area efter ombyggnation inklusive parkering är ca 4100 m 2. Fördröjningsvolymen blir då cirka 80 m 3 /hektar reducerad area. De tillkommande 20 m 3 som behöver fördröjas kan troligtvis placeras i anslutning till föreslagna fördröjningsmagasin. 2 (5)
Enligt planbeskrivningen ska eventuella nya brandposter placeras i samråd medräddningstjänsten. Placeringen bör även ske i samråd med NSVA. Om tryckstegring av dricksvatten behövs inom fastigheten bekostas detta av fastighetsägaren. Avfallshanteringen (s. 8 i planbeskrivningen) sköts inte av NSVA. Kommentar: Dagvatten från grönområdet (Ringstorpsparken) ska vid skyfall fördröjas inom grönområdet, denna fördröjning och infiltration i form av en mindre vall i parkens norra del ska anläggas under 2019. Synpunkten om 80 m 3 fördröjning noteras. SBF menar dock att parkeringen redan är hårdgjord och att någon förändring inte görs i denna del. NSVA är tillagd under samråd angående placering av brandposter. TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova), 31 juli 2018 Skanova har framfört att de har kabelanläggningar inom detaljplanområdet och att de så långt som möjligt önskar behålla dem i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader i samband med flyttning. Skanova förutsätter att den part som initierar flytt eller annan åtgärd även bekostar den. Kommentar: Informationen kompletteras i planbeskrivningen. Sakägare, boende med flera Brf Ryttmästaren, 10 oktober 2018 Bostadsrättsföreningen Ryttmästaren har i skrivelse framfört att boende i hus 9 och 11 med gavellägenhet har vardagsrumsfönster mot nybygget och ogillar starkt att de nya huskropparna kommer så nära på grund av den ökande insynen detta medför. Boende i hus 9 och 11 som har lägenheter närmst nybygget får ökad insyn på balkonger och in i lägenheterna samt sämre "utsikt" från balkongerna då mycket grönyta och träd försvinner. Boende i föreningen är rädda för att biltrafik och parkering i området kommer bli avsevärt påverkad till det sämre med så många nya lägenheter. Redan i dagsläget har all nybyggnation längst Kullavägen och Ringstorpsvägen medfört en form av kaos i närområdet. Mycket trafik som håller högre hastighet än tillåtet, många som kör till Ringstorpsskolan samt affärscentret och parkerar på torget, trottoarer, står i vändzonen vid vår förening samt dubbelparkerar. Det står uppåt 10-15 stycken äldre skruttiga och ibland avställda fordon som endast flyttas vid städdagar och tar upp kommunala parkeringar. Det finns endast ett övergångställe i början på Kurirgatan och all trafik gör det otryggt att passera denna gata på många ställen. Eftersom vi redan upplever Ringstorp som hårt pressat i trafik och befolkning känner vi att uppåt 150 fler lägenheter inte är hållbart. Kommentar: Aktuellt område är utpekat som utvecklingsområde för bostäder i Helsingborgs Stadsplan 2017. Detaljplanen möjliggör utveckling av bostäder med god närhet till kollektivtrafik och möjlighet att ansluta till befintlig infrastruktur. Den yta som tas i anspråk för utveckling av bostäder är kvartersmark och inte allmän platsmark. De tillkommande huskropparna är placerade 17,5 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 9 respektive cirka 10 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 11. Dessa avstånd är fullt rimliga i stadsmiljöer. Den planerade södra huskroppen är även förskjuten cirka 6 meter i förhållande till Ryttmästaregatan 11. Hänsyn till insyn kan tas i utformningen av de planerade bostäderna så att insynen blir så liten som möjligt. Ökad trafik som en följd av detaljplanen är beräknat till 138 tillkommande fordonsrörelser per dag vilket bedöms kunna hanteras i det lokalt angränsande trafiksystemet. Kontroll av hastigheter och felparkeringar kan inte regleras i detaljplan utan är en fråga för polis respektive tillsyn av parkeringsvakt, informationen meddelas trafikavdelningen. 3 (5)
Boende nr 1 i brf Ryttmästaren, 10 oktober 2018 Som boende alldeles intill detta planerade bygge kan man inte annat än reagera. Det kommer alldeles inpå vårt hus med alla olägenheter detta medför: minskade grönområden i ett område där det mesta redan tagits ifrån oss när träd och buskar huggits ner, ökad trafik med buller och avgaser som följd, mer folk i omlopp och därmed minskad trygghet och lugn/ro. Detta bara för att nämna några av de negativa faktorer som ett hus så nära oss som bor runtomkring kommer att innebära. Vid så kallad förtätning måste mer hänsyn tas till andra boende. Eftersom hela Ringstorp har exploaterats kraftigt på senare år med Nya Kullavägen och Ringstorpshöjden är området inte dimensionerat för fler byggnader och därmed asfalt och betong istället för gröna ytor. Dessa planer innebär sämre boendemiljö för oss alla, ökad stress, sämre luft då träd tagits bort på alla platser där det byggts (detta gäller även den nya förskolan i parken mellan Ryttmästaregatan och Kurirgatan), hela tiden byggs gröna ytor bort. När nu klimatet kommit upp på världsagendan måste vi alla bidra till en mer hållbar miljö och därmed värna om träd och grönområden som förhindrar översvämningar och dämpar hetta under varma torra somrar. Boende motsätter sig härmed starkt nybygget på Sleipner 3. Kommentar: De tillkommande huskropparna är placerade 17,5 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 9 respektive cirka 10 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 11. Dessa avstånd är fullt rimliga i stadsmiljöer. Den planerade södra huskroppen är även förskjuten cirka 6 meter i förhållande till Ryttmästaregatan 11. Hänsyn till insyn kan tas i utformningen av de planerade bostäderna så att insynen blir så liten som möjligt. Detaljplanen innebär 138 fler fordonsrörelser vilket bedöms kunna hanteras i trafiksystemet och den exploatering som detaljplanen föreslår förväntas inte heller öka värdena i sådan grad att det har någon påverkan på luftkvaliteten. Inget grönområde inom allmän påverkas av aktuell detaljplan. Boende nr 2 i brf Ryttmästaren, 10 oktober 2018 Luften på Ringstorp blir allt sämre. Det har redan byggts alldeles för mycket. Trafiken blir värre än den redan är. Kullavägen är redan tungt belastad. Den planerade byggnaden med 6 våningar kommer alldeles för nära Ryttmästaregatan 9 B. Ett aktivt grönområde som används flitigt året om försvinner. Huset med 8 våningar blir alldeles för långt och högt. Det kommer att ta bort solljuset för husen på Ryttmästaregatan. Hur är det tänkt angående parkeringsplatser? Kommentar: Staden bedömer inte att luftkvaliteten i Ringstorp skulle blir sämre på grund av aktuell detaljplan. Staden arbetar med förtätning för att inte ta ny mark i anspråk. Detaljplanen innebär 138 fler fordonsrörelser vilket bedöms kunna hanteras i trafiksystemet. Inget grönområde inom allmän platsmark påverkas av aktuell detaljplan. De tillkommande huskropparna är placerade 17,5 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 9 respektive cirka 10 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 11. Dessa avstånd är fullt rimliga i stadsmiljöer. Den planerade södra huskroppen är även förskjuten cirka 6 meter i förhållande till Ryttmästaregatan 11. Hänsyn till insyn kan tas i utformningen av de planerade bostäderna så att insynen blir så liten som möjligt. Skuggbildningen bedöms i förhållande till både befintlig bebyggelse och möjlig förtätning som acceptabla och bedöms inte ge några betydande negativa konsekvenser. Parkering sker och regleras inom fastigheten (underjordiskt garage). Boende nr 3 i brf Ryttmästaren, 10 oktober 2018 Jag lider faktiskt med alla de som bor i gavellägenheterna, både i 11 o 9 som kommer att få två stora hus precis sidan om sig. Som vi ser det så tar de träd o grönt och förvärrar trängseln kraftigt. Vi kommer alla i vår förening att bli drabbade av detta bygge, redan idag är där många som 4 (5)
parkerar härute och värre kommer det att bli Vi ogillar det skarpt att bli som i en myrstack, att det kommer en massa extra lägenheter så nära inpå. Kommentar: De tillkommande huskropparna är placerade 17,5 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 9 respektive cirka 10 meter från kortsidan på Ryttmästaregatan 11. Dessa avstånd är fullt rimliga i stadsmiljöer. Den planerade södra huskroppen är även förskjuten cirka 6 meter i förhållande till Ryttmästaregatan 11. Hänsyn till insyn kan tas i utformningen av de planerade bostäderna så att insynen blir så liten som möjligt. Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Utformning av ny byggnad intill befintlig med varsamhetsbestämmelse vilket lett till revidering av bestämmelsen f2. Ny beräkning av fördröjningsvolymer som inkluderar parkeringen (20 m 3 mer) vilket lett till revidering av planbeskrivningen. Miljöplan ska inkludera rutiner för hantering av oförutsedda utsläpp, kemiska produkter och uppställning av arbetsfordon för att minska risken för markförorendingar. Placering av nya byggrätter med ökad insyn som följd vilket inte föranlett någon revidering då avstånd och förhållanden mellan byggnadsvolymer bedöms vara tillräckligt. Avsevärd försämring av trafik- och parkering vilket inte lett till någon revidering. Parkering sker och regleras inom fastigheten (underjordiskt garage) och tillkommande fordonsrörelser (138) bedöms kunna hanteras i det lokala trafiksystemet. Solljus kommer att försvinna från Ryttmästaregatan vilket inte lett till någon revidering. Skuggbildningen bedöms i förhållande till både befintlig bebyggelse och möjlig förtätning som acceptabla och bedöms inte ge några betydande negativa konsekvenser. Kvarstående synpunkter Det finns kvarstående invändningar från brf Ryttmästaren efter samrådet. Ändringar efter samrådet Följande ändringar har gjorts efter samrådet. Plankartan har reviderats med mycket små gränsjusteringar för att överensstämma med kringliggande fastigheter. Planbestämmelsen f2 har ändrats genom komplettering med texten Anslutning av ny byggnad ska utformas smalare än befintlig byggnad. Planbestämmelsen f7 Underjordisk avfallshantering får utformas har lagts till för att möjliggöra en flexiblare placering av avfallshantering. Planbeskrivningen har kompletterats med kortare textavsnitt. Informationsruta om att radonsäkert byggande ska tillämpas är tillagd i plankartan. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Gustav Johnsson planarkitekt 5 (5)