Detaljplan för Björnen 7 Utökad byggrätt för flerbostadshus Östersunds kommun

Transkript

1 Detaljplan för Björnen 7 Utökad byggrätt för flerbostadshus Östersunds kommun 1 Dnr Ädh 1437/2016 Dnr ByggR: P SAMRÅDSREDOGÖRELSE Plansamråd Detaljplanen har varit utsänd för samråd under tiden 13 januari 27 januari Samrådshandlingarna utgjordes av planbeskrivning, illustrationskarta och behovsbedömning. Under samrådet ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Planhandlingarna har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Hyresgäster och andra boende/verksamma inom området har informerats genom flygblad. SAMRÅDSYTTRANDEN Sju skriftliga yttranden har kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen ( ): Länsstyrelsen har inget att erinra. Varken miljökvalitetsnormer, mellankommunala frågor, riksintresse enligt miljöbalken, hälsa och säkerhet eller strandskydd påverkas av planförslaget. Planen medför ingen betydande miljöpåverkan. Planförslaget är väl förenligt med översiktsplanen. Länsstyrelsen anser det positivt att kommunen beskrivit befintlig service i området och tagit hänsyn till bland annat lekytor. Kommunala förvaltningar och bolag Vatten Östersund ( ): Dagvatten från tillkommande tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas så att flödet ut från fastigheten inte ökar i förhållande till nuläge.

2 2 Kommentar: Informationen förs in i planbeskrivningen under rubriken Dagvatten. Övriga organisationer, företag och enskilda Jamtli ( ): Jamtli anser att det är bra att det tillkommande flerbostadshuset ska utformas som ett traditionellt gårdshus i volym och utformning. Särskilt viktigt är då att gårdshuset underordnar sig huvudbyggnaden, vilket görs bäst om gårdshuset endast har ett våningsplan. Kommentar: Samhällsbyggnad håller med om att gårdshuset ska underordna sig huvudbyggnaden. I planarbetet har mycket arbete lagts ned på att få ned det nya husets volym. Det befintliga huset har en byggnadshöjd på ca 7 meter och en takvinkel på ca 30 grader. Det nya husets byggnadshöjd sätts till 5,5 meter och takvinkeln till max 21 grader. Det nya huset kommer således att ha en mindre volym än det befintliga huset. Det är viktigt att det nya huset även utformas som ett gårdshus som underordnar sig det befintliga huset. Förslagsvis kan det nya huset förses med en enklare träpanel, en enkel volym, få detaljer och plåttak. Det traditionella gårdshuset bör utgöra förlagan vid utformningen av huset. Om denna utformning beaktas bedömer samhällsbyggnad att det nya huset underordnar sig det befintliga huset samtidigt som det nya huset ändå kan rymma fyra lägenheter. Planbestämmelserna kompletteras med en bestämmelse om utformning. Fastighetsägare Björnen 5 ( ): Fastighetsägaren vill tydligt ta avstånd från planförslaget. Det nya huset kommer att ligga ca 1,8 meter ifrån och med hela dess långsida längs med halva hans norra fastighetsgräns. Balkongerna kommer att hamna ca 1 meter från fastighetsgränsen. Detta kommer aldrig att accepteras. Hyresgästerna på Björnen 5 kommer inte att kunna nyttja gräs/trädgårdsytor i den utsträckning de gör idag eftersom tomten kommer att skuggas. Den rådande trafiksituationen i området är trafikfarlig och ohållbar. Bilar står parkerade för nära korsningar och utfarter och det går inte att möta en annan bilist på gatorna. Om man räknar att alla hyresgäst äger minst en bil kommer det att stå bilar parkerade på de närbelägna gatorna. Idag har t ex Björnen 6 hyresgäster som är tvungna att parkera på gatan. Var ska de 16 cykelplatserna inomhus får plats? Tillkommer ytterligare byggnader för att få plats med cyklar, trädgårdsredskap, maskiner mm på den friyta som utlovas?

3 3 Hyresgäster runtomkring i kvarteret irriterar sig på och störs av att det hela tiden förekommer byggnationer på Björnen 7 och även på Björnen 6. Det är anmärkningsvärt att ett bygglov som beviljades i juni 2011 ej är färdigställt. Finns bygglov för detta? Hur ska det bli om en helt ny byggnad skall upprättas? Fastighetsägaren till Björnen 6 kommer att vara positivt inställd till planförslaget eftersom det är hans son som äger Björnen 7. Fastighetsägaren hävdar med bestämdhet att den gällande planen ska fortsätta gälla för att bevara den härliga och fina omgivningen som finns i kvarteret Björnen. Det är viktigt att värna om känslan och upplevelsen av staden som dessa kvarter ger. Staden Östersund och Östersunds kommun har stora och andra områden som kan bebyggas och utvecklas. Kommentar: För att undvika upplevelsen av att det nya huset hamnar för nära Björnen 5 justeras byggrätten så att det nya huset placeras 3 meter istället för 1,8 meter från fastighetgränsen mot söder. För att ytterligare förlänga avståndet samt minska känslan av insyn minskas balkongernas djup med ca 0,5 meter. En enklare solstudie är gjord och den visar att det nya huset inte kommer att skugga tomten nämnvärt på Björnen 5. Fastigheten Björnen 5 kommer således att kunna nyttjas på samma sätt som idag. Många som parkerar på gatorna i området bor i området. Uppskattningsvis lika många eller fler som parkerar på gatorna bor inte i området utan har sin arbetsplats i närheten. Gatuparkering är inte belagd med avgift som många parkeringar nära arbetsplatser är. Trafiksituationen i området är därför inte så beroende av hur många som bor i området utan även av hur många som kommer utifrån och parkerar på områdets gator. Förslag på var cyklar kan placeras visas på illustrationen. Några av dessa platser kan byggas in med enklare tak och väggar. För övrigt tillåts inga andra byggnationer på tomten. Övrig mark markeras som prickmark i detaljplanen (=mark som inte får förses med byggnader). På prickmarken får skärmtak, balkonger, cykelförråd och sopskjul uppföras. Bygglov för pågående byggnationer beviljades i juni Eftersom fastighetsägaren inte hunnit klart byggnationerna inom de lagstadgade fem åren beviljades ett nytt bygglov i november Full förståelse finns för att ständiga byggnationer kan orsaka störningar och skapa irritation men det är inte en orsak till att avslå en ansökan om en ny detaljplan. Avslag grundas på lämplighet utifrån plan- och bygglagen och miljöbalken. Samhällsbyggnad gör bedömningen att kvarteret Björnens karaktär inte kommer att påverkas nämnvärt av förslaget. Kvarteret kommer att förtätas något men kvarterets struktur och husens volymer tillsammans med större grönytor behålls.

4 4 Boende Björnen 3 ( ): De anser att planförslaget kommer att påverka de angränsande tomterna negativt. Området har, trots flera förändringar, bibehållit samma känsla och atmosfär som när det byggdes i slutet på 40-talet. Många nya ägare och familjer söker sig hit på grund av den känslan om området har. Utbyggnaden skulle medföra mer trafik men framför allt mindre själ till området med en tomt med en asfaltplätt och i stort sett avsaknad av gräsmatta och grönområde. Låt området kring Tallparken vara den idyll den är idag framförallt när det byggs nya höghus på stadsdel norr. Det är i stort sett omöjligt för räddningstjänsten att komma åt huset i händelse av brand. En farhåga finns att planförslaget kan bli en öppning för andra tomter i närområdet att bygga hus på gården. Om ett hus byggs är illa men om ett till hus byggs är det en katastrof. Kommentar: Områdets karaktär består av de obebyggda förträdgårdarna, husens volymer och husens placering med samma avstånd från gatan. Dessa karaktärsdrag förändras inte i och med att ett nytt hus byggs. På Björnen 7 finns redan idag ett garage och en större hårdgjord yta (garaget kommer att rivas). Den gräsyta som idag finns på Björnen 7 blir endast marginellt mindre jämfört med idag enligt planförslaget. Den förändring som sker med byggnation av ett något större hus jämfört med garaget bedöms inte påverka ytan mellan husen i så stor utsträckning att detaljplanen inte kan ändras. Friyta för lek och utevistelse kommer att finnas. Även om Tallbacken bebyggs så behövs nya bostäder. Att bebygga nya områden är ett sätt att bygga, ett annat sätt är att förtäta befintliga områden. Enligt kommunens Översiktsplan 2040 ska vi ha en inriktning med en sammanhållen stad där utbyggnaden kopplas till redan utbyggd infrastruktur, i attraktiva lägen som är tillgängliga med gena gång- och cykelvägar samt god kollektivtrafik. Översiktsplanen innehåller också en tydlig viljeinriktning för att bygga inåt i staden, d v s förtätning av den befintliga staden. Planförslaget är förenligt med detta ställningstagande. Räddningstjänsten har inget att erinra angående planförslaget. Det finns gott om brandposter i området och tillgängligheten för brandfordon är god. Det finns möjlighet för andra fastighetsägare i området att ansöka om en ny detaljplan för liknande åtgärder som på Björnen 7. Innan planarbetet startades skickades en förfrågan ut till samtliga fastighetsägare i kvarteret men i dagsläget är ingen annan fastighetsägare intresserad av att bygga fler

5 5 bostäder på sin fastighet. Om en ansökan skulle komma in får samhällsbyggnad ta ställning till förslaget då. Varje fastighet är unik avseende t ex avstånd till grannar, placering i väderstreck och husens placering på fastigheten. Att göra en detaljplan som inbegriper flera fastigheter i kvarteret hade varit önskvärt eftersom det är lättare att få till bra lösningar med en större helhetsbild än med ett enstaka objekt. Det är alltså inte helt säkert att det går att få till en bra lösning för eventuellt tillkommande hus i efterhand. Det är en fråga som får tas ställning till om en eventuell ansökan kommer in. Fastighetsägare Björnen 3 och boende Björnen 3 ( ): De säger på det bestämdaste nej till förslaget. De anser att det är ytterst olägligt med ett hus på angränsande tomt. Med totalt 10 lägenheter på tomten som leder till en befarad stor biltrafik på gården. Förslaget förstör den fina miljö som nu finns i kvarteret. Det finns tre liknande tomter i kvarteret och om ändring av detaljplan godkänns även på dessa tomter skulle den nu fina miljön i kvarteret helt förstöras. De undrar hur långt det är från tomtgränsen till det föreslagna huset? Kommentar: Biltrafiken på gården skiljer sig inte nämnvärt med vad situationsplanen i det beviljade bygglovet redovisar. Antalet parkeringsplatser är detsamma i bygglovet som i planförslaget. Parkeringslösningen uppfyller de rekommenderade måtten och kommunens trafikingenjör har ingen invändning mot förslaget. Samhällsbyggnad bedömer att trafiklösningen kommer att fungera. Se tidigare kommentar angående eventuella tillkommande byggnationer i området. Avståndet från tomtgränsen i öster (Björnen 3) till det nya huset är 3 meter. Fastighetsägare Björnen 4 ( ): Eva Eriksson anser att en förtätning av byggnader i området är inte lämplig då den förstör områdets karaktär. Kommentar: Se tidigare kommentarer. STÄLLNINGSTAGANDE Detaljplan Med anledning av samrådet föreslås planförslaget ändras enligt följande och därefter ställas ut: Avstånd till tomtgräns i söder ändras från 1,8 meter till 3 meter. Balkongernas yta minskas. Planbeskrivningen kompletteras med en utökad text om dagvatten

6 6 Kvarstående synpunkter Följande synpunkter har inte blivit tillgodosedda: Minskning av husets storlek/volym. Ändring av fastighetens parkeringslösning. Påverkan på områdets trafiksituation. Ständiga byggnationer på fastigheten. Resultat av förtätning av området (områdets karaktär, själ, idyll försvinner) Farhåga för fler ändringar av detaljplanen. Behovsbedömning Samhällsbyggnad anser att ingen betydande miljöpåverkan bedöms uppkomma vid ett genomförande av detaljplanen. Någon miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte upprättas. Som underlag för bedömningen har bedömningskriterierna i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar använts. Under samrådet har inga synpunkter kommit in som utgör skäl för en annan bedömning. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Östersund den 9 februari 2017 Maria Boberg Stadsarkitekt Monica Tjäder planarkitekt