Styrelseärende Styrelsen 27-06-08 Ärende 5 Handläggare: Telefon: 08-508 365 55 Till styrelsen Bokslut tertial 1 och prognos 1 för helåret 27 VD:s förslag till beslut Styrelsen för Stadsholen beslutar följande. 1. Redogöreslen av et för tertial 1 27 godkänns. 2. Resultat- och investeringsprognos 1 för helåret 27 godkänns. Vällingby den 24 aj 27 Pelle Björklund VD Ärendet Det operativa resultatet för tertial 1 uppgår till 13,9 nkr, jäfört ed o 4,9 nkr. Investeringset för perioden uppgår till 39,4 nkr. Prognos 1 för helåret 27 indikerar ett operativt resultat på 32,3 nkr, vilket avviker positivt ot ed 3,1 nkr. Prognostiserat investerings för helåret uppgår till 150,6 nkr vilket är arginellt över. I övrigt hänvisas till bilaga 1-3. Bilagor 1. Trertial 1 och prognos 1 rapport 2. Resultat- och investeringsrapport \\ad.stockhol.se\cli-sd\cc2sd6\008760\styrelsehantering 26 fro okt\stadsholen\sh 27-06-08\05 tertialbokslut 1 och prognos 1 stadsholen.docx
Tertial 1 och prognos 1 27 Stadsholen
1 Mål/ 1.1 Vi är bäst på hyresrätt i Stor-Stockhol Serviceindex, bostäder Produktindex, bostäder Serviceindex lokaler Produktindex lokaler Vakanser, lokaler % Anträffbarhet bovärdar, % satal till boföredlare/k undtjänst Anträffbarhet boföredlare, % avhysningar Årsål Tertial 84 83,3 Tertial 80 79,3 Tertial 81 78,9 Tertial 80 78,2 Månad 2,2 5,2 Månad 0 0 Månad 35 65 Månad 80 66,2 Månad 1 26 1.2 Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Trygghetsinde x, bostäder Väreanvändn ing, kwh/kv, rull 12-ån Årsål Tertial 82 81,8 26 Månad 191,9 185 189,6 1.3 Vi bygger nytt, ycket och bra uppgraderade bostadslägenh eter, ack påbörjade lägenheter i helobyggnad er, ack Månad Årsål Tertial 28 14 26 Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 2(8)
färdigställda lägenheter i helobyggnad er, ack Årsål Tertial 10 30 26 1.4 Vi är lönsaa Bokslut januari-april Det operativa resultatet för januari-april blev 13,9 kr, vilket är 10 kr högre än för otsvarande period. Driftnetto exklusive arkavgifter och fastighetsskatt blev 39 kr, vilket är 9 kr högre än. Frästa orsaken är lägre kostnader för fastighetsskötsel och planerade reparationer så här långt under året. Investeringsvolyen blev 39 kr, jäfört ed 50 kr i för januari-april. Några av de större projekten har haft lågt under tertial 1, där prognosen för helåret tyder på större volyer för resterande tertial. Det gäller bl.a obyggnad av hotellru kv Sturen Minsta 2. Avvikelseanalys ellan jan-april och. Intäkterna blev 0,6 kr högre än. Hyresintäkter för lokaler har överstigit ed 0,7 kr, vilket är en kobination av något högre bruttohyresintäkter till följd av förändrade nivåer i vissa kontrakt jäfört ed kvartal 4 föregående år, so var basen i arbetet, och något lägre outhyrtgrad än erat. I en togs hänsyn till att risk för outhyrt fanns i vissa kontrakt. Hyresbortfall p.g.a. obyggnad för bostäder har varit cirka 0,4 kr högre än, vilket till stor del relaterar obyggnaden av kv Daedalus. På helårsbasis förväntas nivån hana närare. Under övriga intäkter kan noteras en större intäkt för debitering av vattenskada. Kostnader för fastighetsskötsel har understigit ed cirka 3 kr. Kostnader för takskottning har varit 2 kr lägre än. Även kostnader för trädgårdsskötsel har varit lägre än så här långt. Kostnader för bl.a. trädvård och rensning hängrännor förväntas koa senare under året. En självrisk för försäkringsskada för brand i lokal har tagits (0,4 kr). Kostnader för akuta reparationer har överstigit ed 1,8 kr så här långt under året. Flera projekt kopplat till vatten-/fuktskador har bedrivits under perioden. Kostnaderna förväntas dock inte överstiga på årsbasis i nuläget. Kostnader för planerade reparationer so inkluderar lägenhetsunderhåll blev 7,5 kr lägre än. Flera åtgärder ino fräst fönster, tak o fasader har ännu inte genoförts. Kostnader för väre blev 0,7 kr lägre än. Detta förklaras av ildare kliat än noralår. Satidigt har den noralårskorrigerade förbrukningen för den senaste 12 ånaders perioden varit högre än. Kostnader för grovsopor är osäkra beroende på övergången från IL-recycling till Stena recycling. Fakturor so ej stäer ed avtal har erhållits från Stena,satidigt so det är osäkert o IL-recycling har fakturerat allt för första kvartalet. Reserveringar utifrån befintligt avtal har gjorts. Personalkostnader för tjänsteän har varit 0,8 kr lägre än. I en antogs anställning av ny ekono och lokalförhandlare. Dessa tjänster tillsätts runt halvårsskiftet. Kostnader för pensionspreier har varit något lägre än, likso vissa övriga personalkostnader. Under övriga adinistrativa kostnader kan noteras lägre konsultkostnader än erat (0,7 kr). Flera åtgärder ed konsultinsatser förväntas kosta pengar under resterande två tertial, bl.a ny hesida. Kostnader för arkavgifter och fastighetsskatt har varit i nivå ed. Kostnader för fastighetsavskrivningar har understigit ed 0,5 kr. Flera åtgärder avslutas under senare delen av året och är ännu inte aktiverade. Finansiella blev cirka 1 kr högre än. Detta beror fräst på ett något högre ränteläge än erat, en även en något högre kapitalskuld. Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 3(8)
Prognos 1 Operativt resultat prognostiseras till 32 kr jäfört ed 29 kr i. Lokalhyresintäkterna förväntas bli cirka 2 kr er än i linje ed utvecklingen under tertial 1. Kostnader för fastighetsskötsel förväntas blir cirka 1 kr lägre än, fräst beroende på lägre kostnader för takskottning under tertial 1. Satidigt ökar kostnaderna för skadedjursanering till följd av nytt avtal. En självrisk för brand i lokal har tagits under tertial 1 vilken inte var erad. Kostnader för väre förväntas bli cirka 0,8 kr lägre än i linje ed de lägre kostnaderna under tertial 1. Personalkostnader för tjänsteän förväntas bli lägre än, bl.a beroende på att anställning av två nya tjänster sker senare än erat. Finansiella kostnader beräknas överstiga, fräst beroende på ett något högre ränteläge. Investeringsvolyen prognostiseras till 150 kr jäfört ed 149 kr i. Resultat efter finansiella poster, tkr Investeringar under året, kr bostäder utan intäkt (ånads) Kostnad för processförluste r (3081) ack, tkr Kostnad för toställda bostäder (3084) ack, tkr Utestående fordringar, % av debiterat Konstaterade hyresförluster, tkr (kto 6351) inkassokrav, bostad och lokal, ack Driftnetto exkl arkavgifter och fastighetsskatt, nkr Årsål 26 Månad 13 900 3 5 29 181 32 330 28 426 Månad 40 50 149 150 87 Månad 56 56 Månad -92 168 Månad 1 785 3 903 Kvartal 9 Kvartal 588 Månad 164 433 Månad 39 nkr 27 nkr 103 nkr 108 nkr 515 nkr 1.4.1 Ekonoitabell Mkr Ack Ack Budget helår Prognosbedön Föreg ån Intäkter 102,6 102 305,9 308,6 Driftkostnad 63,5 74,5 203,3 200,7 Driftnetto exkl arkavg o fast skatt 39 27,5 102,5 107,8 Prognosbedön Innev ån Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 4(8)
1.5 Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Aktivt edskapandei ndex AMI (Stadens undersökning) Sjukfrånvaro, %, rull 12-ån Tertial 86 85 Årsål Tertial 1,7 2,2 26 1.6 Fastighetsinforation Yta bostäder, vägd, tusentals kv Yta lokaler, vägd, tusental s kv Totalyta, vägd, tusentals kv lägenheter lokaler bilplatser Årsål Månad 110 110 Månad 88 88 Månad 199 199 26 Månad 1 633 1 633 Månad 851 834 Månad 69 69 2 Aktiviteter 2.1 Vi är bäst på hyresrätt i Stor-Stockhol Aktiviteter Genoföra 10 ronderingar per år bovärdar/ tjänsteän ed fokus på allänna utryen och uteiljö 27-05-04 Hittils under året har 28 ronderingar ed tjänstenän och bovärdar genoförts. Förstärka kundfokus geno vårt varuärkesarbete för att leva upp till våra löften o att vara pålitliga, respektfulla och passionerade i vårt arbete. 27-05-04 Stadsholen Grafiska anual är klar och ipleenterad. Bovärdarna skall sätta upp generell trapphusinforation 10 gånger per år 23 27-05-04 Under året vi i genosnitt satt upp ny trapphusinforation 1 ggr/ånad. Genoföra kapanj av säkersåtgärder på tillvalslistan 27-05-04 Ny tillvallista förhandlas. Den nya tlllvalslistan innehåller Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 5(8)
Aktiviteter säkerhetsåtgärder för dörrar so inte kan bytas till säkershetsdörrar. Genoföra lägenhetsunderhåll i 80 lägenheter. 27-05-04 Lägenhetsunderhåll har genoförts i ca 35 lägenheter hittils under året. år Byte av vitvaror äldre än 20 27-05-04 Hittills har 37 vitvaror äldre än 20 år bytts ut. Införa odell för uppföljning och analys av inkoande ärenden via kundcenter 27-05-04 Arbete pågår för att ta fra odell för uppföljning. Genoföra besiktning i saband ed inflyttning i lokaler för att klargöra status och ansvarsfördelning ellan hyresgäster och Stadsholen 27-05-04 Sker konternuerligt i saband ed av hyresgäst Upprustning av teknisk standard i lokaler 27-05-04 Ett par lokaler i Lappskon större 8 har upprustat. Utrustning pågår i kv, Menon och kv.daedalus. 2.2 Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Aktiviteter Fortsätta ed säkerhetsoch trygghetsåtgärder i källare och vindar 27-05-04 Hittills under året har 54 trygghetsåtgärder genoförts. Vi ska aktiv arbeta ed olovlig andrahandsuthyrning. Under året ska vi starta inst 20 st utredningar. 27-05-04 I saband ed ipleentering av vårt kundcenter i höstas friställdes tid för att intensfiera arbete ed olovlig andrahndsuthyrning. Hittills har 20 utredningar påbörjats. Vi ska utse två gårdar per förvaltaroråde, ed svagt resultat i kundenkäten gällande uteiljön, där vi genoför enklare åtgärder för er trivsa gårdsiljö i dialog ed hyresgästerna. 27-05-08 Inventering av aktuella gårdar pågår. Vi ska kvalitetssäkra skötsel av sopru 27-05-08 Ej uppfyllt, åtgärdplan ska tas under aj. Tillskapa inst en iljöstuga i Stadsholens bestånd 27-05-08 Möjligheterna utreds och platser inventeras. Vi ska genoföra teperaturätning vid alla lägenhetsbesök under perioden oktober till ars 27-05-08 Under 27 har 126 teperaturätningar Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 6(8)
Aktiviteter genoförts. Genoföra utredning o vilka tillgänglighetsåtgärder so är öjliga att genoföra i vårt bestånd 27-05-08 Utredning pågår rapport klar i aj 2.3 Vi bygger nytt, ycket och bra Aktiviteter Vi ska ta fra en odell för stabyte/relining anpassad till beståndet. (Mariabergslyftet) 27-05-08 Kartläggning pågår klar under juni. Påbörja pilotprojekt enligt ny odell för stabyte/relinig 27-05-08 Flera alternativa på fastigheter so kan användas i pilot utvärderas. Pilot koer starta efter soaren. Genoföra planerat yttre underhåll i 65 fastigheter 27-05-08 Åtgärder är påbörjade i 27 fastigheter. I enlighet ed plan. 2.4 Vi är lönsaa Aktiviteter Ekonoisk uppföljning ånadsvis geno bovärds- och förvaltarrapporter 27-05-08 Ny ekono är rekryterad. Modellen koer ipleenteras när nya ekonoen är oå plats i augusti. Arbeta ed rivningskontrakt för att inska toställningskostnader i saband ed obyggnader 27-05-08 Efter beslut att tidigarelägga evakuering i kv. Daedalus koer de toställda lägenheterna inte användas so rivningskontrakt i saa utsträckning so planerat. Arbeta strukturerat ed den långsiktiga hyresutvecklingen på lokalsidan 27-05-08 Översyn av hyresnivåer sker i saband ed avalsperiodens utgång och i saband ed överlåtelser. Indexreglering och bredbandstillägg säkerställs på alla avtal. Genoföra ekonoisk uppföljning ånadsvis av alla driftsprojekt 27-05-08 Sker från och ed ars i år. Beslutsunderlag ska tas fra för alla åtgärder >100 tkr 27-05-08 Alla projekt över 100 tkr har beslutunderlag. Fungerande rutin. av underhållsbehov för koande 10 år 27-05-08 Sker kontenuerligt. Större Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 7(8)
Aktiviteter genogång sker ino raen för arbetet. Säkerställa fiberinvesteringen i satliga lokalavtal 27-05-08 Sker kontenuerligt 2.5 Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Aktiviteter Aktivt edarbetarskap för att stärka det interna saarbetet och skapa ett ökat ansvarstagande 27-05-08 Saordningsöte är skapat för att ökat saarbete Genoföra extra edarbetarenkät ed resultatanalys, och därefter åtgärdsarbete för ökad edarbetarnöjdhet 27-05-08 Enkät genofördes i slutet av 26. Ett genogående ycket bra resultat ed höga värden. och workshop ed åtgärder genoförder under februari. Alla edarbetar ska ha en handlingsplan ed ätbara ål ed aktiviteter so följs upp ånadsvis 27-05-08 Handlingsplaner är utforade, ålsättning o uppföljningsöte ånadsvis är inte fullt införd, en koer ske under året. Genoföra internt/externt seinariu/utbildning av Stadsholens riktlinjer för förvaltning 27-05-08 Seinariu koer arrangeras i saband ed relise av "Gula boken" 2.6 Fastighetsinforation 3 Riskuppföljning Övergripande ål Risk Konsekvens Sannolikhet R-tal Vi är bäst på hyresrätt i Stor- Stockhol För lågt kundfokus 5 2 10 Beroende av entreprenörer 4 4 16 Vi har hållbara och trygga bostadsiljöer Avvägning ellan hyresgästers önskeål och varsahet och kulturhistoriska hänsyn 4 3 12 Vi bygger nytt, ycket och bra Höga underhållskostnader 4 3 12 Vi är lönsaa Beroende av utvecklingen på lokalarknaden 5 2 10 Osäker kostnadsutveckling 3 3 9 Stora lokalobjekt so hyrs av en hyresgäst 5 3 15 Vi har en av Sveriges bästa arbetsplatser Hög personalosättning 4 2 8 Stadsholen, Månadsrapport Distrikt/SB 8(8)
SUMMERAD RESULTATRÄKNING (Tkr) Bilaga 2 Prognos 1 Ack Ack Diff Helår Helår Diff Utfall Budget Utf/Bud Budget Prog Prog/bud Hyresintäkter bostäder 47981 47705 276 143 115 143 710 595 Hyresintäkter lokaler 57475 56782 693 170 347 172 465 2 118 Hyresintäkter bilplatser 680 688-8 2 063 2 063 0 Intäktsreduktioner -3947-3540 -407-10 619-10 619 0 Övriga förvaltningsintäkter 492 7 175 952 952 0 Sua Intäkter 102 681 1 952 729 305 858 308 571 2 713 Fastighetsskötsel 192 156 2964 33 969 32 932 1 037 Reparationer 28485 34152 5667 102 455 102 777-322 Taxebundna kostnader 16972 17620 648 38 224 37 440 784 Adinistration 7891 9561 1670 28 684 27 587 1 097 Sua Driftkostnader 63 540 74 489 10 949 203 332 200 736 2 596 Driftnetto exkl arkavg. o f-skatt 39 141 27 463 11 678 102 526 107 835 5 309 Markavgifter 9169 9167-2 27 500 27 529-29 Fastighetsskatt 56 5279-37 15 838 15 949-111 Driftnetto Fastighetsförvaltning 24 656 13 7 11 639 59 188 64 357 5 169 Fastighetsavskrivningar 7353 7819 466 23 457 23 457 0 BRUTTORESULTAT 17 303 5 198 12 105 35 7 40 900 5 169 Finansiella poster 32 2183-1129 6 550 8 570-2 020 OPERATIVT RESULTAT 13 991 3 5 10 976 29 181 32 330 3 149
Prognos-1, 27 Bilaga 2 Investeringar, Tkr Ack jan-april Budget helår Prognos 1 Större obyggnader, helobyggnad 30 994 128 800 123 976 Mindre upprustningar 8 381 19 973 26 588 Sua 39 375 148 773 150 564 BALANSRÄKNING Mkr Bokslut Prognos 1 26 27 Anläggningstillgångar 1 154 6 1 230 000 Övriga osättningstillgångar 14 219 15 000 Sua tillgångar 1 168 850 1 245 000 Eget kapital 235 759 250 000 Avsättningar/inoritet etc 89 826 90 000 Långfristiga skulder 221 250 Kortfristiga skulder 843 044 904 750 Sua skulder o eget kap. 1 168 850 1 245 000 Soliditet % 20,1% 20,0%