Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren i ett förmedlingsuppdrag har medverkat till ett överlåtelseavtal som inneburit en risk för tvist mellan säljaren och köparna av en fastighet. I beslutet berörs också vilka upplysningar som mäklaren har gett om fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in objektsbeskrivningen, frågelistan och ett tilläggsavtal. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har lämnat in överlåtelseavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. I samband med att han och hans sambo köpte en fastighet informerade NN särskilt om den stora fördelen med att alla elinstallationer i fastigheten var nya. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Innan de köpte fastigheten gjordes en besiktning av ett besiktningsföretag som fastställde att det var en fin fastighet med få brister. Elinstallationerna var vid besiktningstillfället under renovering. Eftersom arbetet inte var klart kunde besiktningsteknikern se en del brister. De uppmärksammade säljaren om bristerna och säljaren förklarade att arbetena med de nya elinstallationerna höll på att slutföras. Besiktningen av fastigheten genomfördes den 11 november 2013. De besökte huset ett flertal gånger innan tillträdesdagen och noterade då att elinstallationerna inte var klara. De kontaktade därför fastighetsmäklaren. De bad henne att upprätta ett tilläggsavtal där säljaren skulle åta sig att färdigställa installationerna om det skulle visa sig att arbetet inte var klart före tillträdet. På tillträdesdagen fick de information från en besiktningsman att allt var okej. Efter tillträdet upptäckte de vissa problem med elen. De fick rådet att kontakta ett el-serviceföretag för att göra en besiktning. Vid besiktningen av el-serviceföretaget noterades flera allvarliga fel och brister. Vissa fel var så pass allvarliga att det förelåg en risk för brand. Det visade sig att elinstallationerna var cirka tio år gamla. Elarbetena var heller inte fackmannamässigt utförda, eftersom det var säljarens sambo som hade utfört elinstallationerna. Han hade ingen behörighet att utföra den typen av arbete. De kontaktade mäklaren och säljaren för att reda ut situationen. Detta ledde fram till en mycket långdragen rättsprocess. Slutligen gick säljaren med på att färdigställa elinstallationerna. När de frågade mäklaren varför hon hade skrivit i objektsbeskrivningen ny el 2011 2013 svarade hon att allt är relativt och att de som köpare hade en långtgående undersökningsplikt. Under processens gång har de även talat om en eventuell återgång av fastighetsköpet. Mäklaren uppmanade dem då att kontakta ett juridiskt ombud för att hjälpa dem i processen mot säljaren. De anser att mäklaren inte har verkat för att lösa den uppkomna situationen mellan dem som köpare och säljaren. Mäklaren har därför agerat försumligt och har haft en dålig mäklaretik.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 30 oktober 2013. Tillträdet sattes till den 12 juni 2014. I överlåtelseavtalet anges följande: 13 Skulle köparen eller säljaren ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal, äger motparten rätt till skälig ersättning. Skulle åsidosatt åtagande vara av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet [ ]. Tilläggsavtalet Tilläggsavtalet till köpekontraktet är daterat den 28 oktober 2013. I tilläggsavtalet anges följande: Säljaren kommer att färdigställa att byta ut elen på fastigheten [ ]. I tilläggsavtalet saknas datum för när säljarens åtaganden skulle åtgärdas. Det saknas även information om vad som skulle ske om säljaren inte fullföljde sina åtaganden. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges under renoveringar: Ny el 2011 13. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hon har på plats, tillsammans med säljaren, okulärt bedömt fastigheten och dess skick. Hon har fått väsentlig information om fastigheten av säljaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Hennes bedömning var att fastigheten med tillhörande byggnader var i ett mycket gott skick. Det fanns en del arbeten med fastigheten som säljaren skulle färdigställa innan tillträdet. Sammantaget bedömde hon fastighetens marknadsläge som bra. Hon har redogjort för fastighetens goda skick, men hon har också informerat om de omfattande renoveringarna som säljaren gjort. Hon har även informerat köparna och övriga spekulanter muntligen om de pågående arbetena som enligt säljaren skulle vara slutförda senast vid det avtalade tillträdet. Vid kontraktsskrivningen, som ägde rum den 30 oktober 2013, verkade hon för att köparna skulle undersöka fastigheten. Överlåtelsehandlingen hade därför ett villkor om besiktning med en så kallad öppen klausul, så att köparna kunde säkerställa fastighetens skick. Vid samma tillfälle tecknades ett tilläggsavtal mellan parterna som reglerade säljarens åtaganden bland annat i fråga om elen. Köparna besiktigade fastigheten via ett etablerat besiktningsföretag den 11 november 2013. Vid besiktningen bekräftades fastighetens goda skick och att vissa elarbeten pågick i fastigheten. När besiktningen hade genomförts förklarade sig köparna nöjda med fastigheten. Köparna utnyttjade inte återgångsvillkoret. Inför tillträdet hade köparna själva ordnat en besiktning av elarbetena. Den genomfördes utan några anmärkningar. Vid tillträdet fick hon information av både säljaren och köparna om att samtliga villkor inför överlåtelsen var fullgjorda av säljaren och att det därför inte fanns någonting att reglera. Informationen om elen har lämnats av säljarna i samband med förmedlingen av fastigheten. Dessa uppgifter godtogs även av säljaren när objektsbeskrivningen presenterades. Hon anser att informationen om elen som hon fick från säljaren lämnades på ett trovärdigt sätt. Det fanns inte någon anledning att ifrågasätta uppgifterna. Säljaren uppgav att elinstallationerna var utförda av en fackman. Vid sina besök på fastigheten uppmärksammade hon inte några fel, brister eller andra omständigheter som medförde några misstankar om felaktigheter med elinstallationerna. Tilläggsavtalet syftade till att säljaren skulle uppfylla sina åtaganden senast på tillträdesdagen. Tilläggsavtalet hänvisade till köpekontraktets 13, som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) har ett villkor om skadestånd. Det betyder att frågan i sin helhet har reglerats enligt det överlåtelseavtal som tecknades mellan parterna vid samma tidpunkt, nämligen den 30 oktober 2013. Om säljaren inte fullföljde sina åtaganden skulle köparna ha rätt till ett skäligt skadestånd. Hon har funnits tillgänglig för att hjälpa parterna att lösa de olika problemen. Påståendet att hon inte skulle ha velat vara parterna behjälpliga med att lösa problemen är direkt felaktigt. Först efter sex månader ansåg köparna att säljaren inte hade utfört sina åtaganden bland annat i fråga om elen. Hon har verkat för att parterna skulle komma till en lösning. Hon informerade om sin roll som fastighetsmäklare och hänvisade parterna till ett juridiskt ombud. Sammantaget anser hon att anmälarens kritik är utan grund. Hon har agerat varsamt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Överlåtelsehandlingarna Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks. Parterna har i ett tilläggsavtal daterat den 28 oktober 2013 avtalat att säljarna skulle åtgärda och bekosta elen på fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att tilläggsavtalet saknar uppgifter om när säljarens åtaganden senast skulle vara utförda. Det saknas också uppgifter om vad som skulle ske om säljaren inte fullföljde sina åtaganden. Om en överenskommelse innefattar ett åtagande från säljaren sida bör detta definieras noggrant. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har brustit i sin omsorgsplikt genom att medverka till ett otydligt och ofullständigt tilläggsavtal som har inneburit en betydande risk för tolkningstvister mellan säljarna och köparna. Förseelsen utgör grund för en varning. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarnas kritik i fråga om underlåtenheten att lämna upplysningar om elinstallationerna. Handlingarna i ärendet ger ingen klarhet i vad som faktiskt har skett. Mot bakgrund av detta kan det inte anses otvetydigt fastställt att NN har haft vetskap om de bristfälliga elinstallationerna. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte finns grund för någon påföljd i denna delfråga.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.