Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tre bostadsrätter har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll sju objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut tre förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. De utvalda objekten har varit belägna i Uppsala län. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Fastighetsmäklarinspektionen har i föreläggandet även begärt att få kopior av följande dokument. Uppdragsavtalet Underlaget för fastighetsmäklarens bedömning av marknadsvärdet Den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit samtliga spekulanter Köpeavtalet Anbudsförteckningen NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in de begärda handlingarna. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Förmedlingsobjektet 2
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Av den objektsbeskrivning som har lämnats in beträffande förmedlingsobjektet 2 framgår det bland annat följande. BESKRIVNING Nu finns möjlighet att förvärva en välplanerad och fräsch lägenhet med närhet till skolor dagis, idrottsplatser, köpcentrum och narturområden. Lägenheten erbjuder två sovrum, sällskapsrum, modernt kök med utgång till balkong och stamrenoverat badrum Fastighetsmäklarens yttrande Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 9 mars 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 10 september 2015. Utgångspriset var 1 995 000 kr och slutpriset blev 2 200 000 kr. NN värderade lägenheten till 2 200 000 kr. Förmedlingsobjektet bestod av två rum och kök och hade en bostadsyta om cirka 70 kvadratmeter. Tillgänglig statistik visade vid denna tidpunkt att priserna på motsvarande objekt hade sålts för 1 610 000 kr 2 300 000 kr. Lägenheterna där priserna var över 2 000 000 kr hade antingen låg avgift eller låg högt upp i fastigheten. Han bedömde därför att värdet på den aktuella lägenheten var något lägre. Han har inte tidigare förmedlat någon lägenhet i föreningen. Han anser att hans värdering stämmer överens med tillgänglig statistik. Han har inte förmedlat någon liknande lägenhet tidigare och är förvånad över att priset blev så högt. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 16 april 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 25 september 2015. Utgångspriset var 1 495 000 kr och slutpriset blev 1 750 000 kronor. NN värderade lägenheten till 1 500 000 kr 1 600 000 kr med hjälp av tillgänglig statistik för föreningen och liknande lägenheter i samma storlek. Förmedlingsobjektet bestod av ett rum och kök och hade en bostadsyta om cirka 67 kvadratmeter. Han har inte tidigare förmedlat någon lägenhet med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) jämförbar storlek och läge. Värderingsdata visade försäljningspriser på 1 500 000 kr 1 860 000 kr. Lägenheten hade varit uthyrd. Den luktade rök och eluttag och lampknappar saknade kåpor. Lägenheten gav ett allmänt dåligt intryck. Detta medförde att hans värdering hamnade i det lägre intervallet. Inför försäljningen gjorde säljaren en renovering av ytskikten i lägenheten. Väggarna målades och det lades in nya golv i några av rummen. Trots de fräscha ytskikten fanns det fortfarande brister i lägenheten. Utgångspriset var satt i samförstånd med säljaren för att för få till en försäljning före ett beslut om förverkande av lägenheten. Detta uppmärksammandes av många, som därför valde att inte lägga några bud. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 15 juli 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 27 augusti 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kronor och slutpriset blev 1 800 000 kronor. NN bedömde marknadsvärdet till 1 400 000 kr +/- 100 000 kr med beaktande av tillgänglig statistik för området. Förmedlingsobjektet bestod av ett rum och kök och hade en bostadsyta om cirka 33 kvadratmeter. Föreningens fastigheter var gamla och mycket slitna. Vid tidpunkten för försäljningen diskuterades inom föreningen att renovera fastigheterna och att byta värmesystem. Detta förhållande, och närheten till ett trafikerat järnvägsspår, gjorde att han bedömde lägenheten som mindre intressant än andra objekt i området. Han har inte förmedlat någon liknande lägenhet tidigare och är förvånad över att priset blev så högt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Förmedlingsobjektet 1 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 205 000 kronor, vilket är en avvikelse på 9 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det enligt praxis inte anses vara en väsentlig avvikelse att utgångspriset har understigit fastighetsmäklarens
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) bedömda marknadsvärde med 9 procent. Förmedlingsobjektet 2 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 255 000 kronor, vilket är en avvikelse på 15 procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. NN har i sin objektsbeskrivning bland annat uppgett att lägenheten var välplanerad och fräsch. I sitt yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen har han förklarat att utgångspriset hamnade i det lägre intervallet av hans marknadsbedömning därför att lägenheten gav ett allmänt dåligt intryck, att den luktade rök och saknade kåpor för eluttag och lampor. Men det framgår också av yttrandet att säljaren inför försäljningen hade renoverat lägenheten genom att måla väggarna och lägga in nya golv i några av rummen. Inspektionen konstaterar därför att lägenhetens skick har beskrivits på olika sätt i objektsbeskrivningen och i yttrandet till inspektionen, men att detta inte kan läggas till grund för någon kritik mot NN:s bedömning av marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i sitt yttrande har redovisat sin bedömning av marknadsvärdet. Han har också redogjort för vad han anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till de pris som han bedömde vara bostadsrättens marknadsvärde. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som skulle kunna tillbakavisa NN:s bedömning. Inspektionen anser därför att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet 2. Förmedlingsobjektet 3 Det marknadsförda priset har understigit slutpriset med 505 000 kronor, vilket är en avvikelse på 28 procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. NN har i sitt yttrande redovisat sin bedömning av marknadsvärdet. Han har också redogjort för vad han anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till det pris som han bedömde vara bostadsrättens marknadsvärde. Inspektionen har inte tillgång till någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) utredning som skulle kunna tillbakavisa NN:s bedömning. Inspektionen anser därför att det inte är otvetydigt fastställt att har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet 3. Det som har kommit fram i ärendet ger därför inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.