Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens agerande, omsorgsplikt och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt skyldigheten att i objektsbeskrivningen ange uppgifter om en bostadsrätts pantsättning och andelstal. I beslutet berörs också frågan om mäklaren har utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och iakttagit god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt (uppdragsgivaren) riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, mäklarens dokumentation om kundkännedom om henne, objektsbeskrivningen, ett utdrag ur lägenhetsförteckningen, värderingshandlingar, överlåtelseavtalet, en ansökan om inträde i, medlemskap i och utträde ur bostadsrättföreningen, fullmakter från henne till mäklaren, från henne till den andra säljaren, från henne och den andra säljaren till mäklaren och från henne till en journalist, ett läkarintyg, bilder på ett hus och en kalender, meddelanden från mäklaren med förslag till en flytt av tillträdesdatumet, en bekräftelse på uppsägningen av förmedlingsuppdraget och om en nedsättning av pengar hos en myndighet, bostadsannonser, meddelanden från henne om en hävning av försäljningen och en återkallelse av försäljningen, en hyresavi, ett informationsblad från POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) föreningen, en lägenhetslista från en bostadsförmedlare, ett gåvobrev, ett utdrag från en högskola avseende den andra säljaren, ett förlikningsavtal, ett brev från bostadsrättsföreningens förvaltare, ett brev från en advokat samt ett brev från henne till en annan advokat, mäklaren, hennes bank, köparen, bostadsrättsföreningens styrelse och länsstyrelsen. NN har yttrat sig. Hon har gett in marknadsvärderingar, information om distansavtalslagen, dokumentation av kundkännedom om parterna, en fullmakt från den ena säljaren till den andra säljaren, depositionsavtalet, meddelanden från henne med förslag om en flytt av tillträdesdatumet, en bekräftelse på uppsägningen av förmedlingsuppdraget och om en nedsättning av pengar hos en myndighet, en ansökan om nedsättning av pengar hos en myndighet, en mäklarbild, en fullmakt från köparen, en ansökan om inträde i, medlemskap i och utträde ur bostadsrättföreningen samt beslutet om att anta köparen som medlem i bostadsrättsföreningen. Anmälan Anmälaren har gett in en stor mängd skrivelser som sammanfattningsvis innehåller följande kritik mot mäklaren. Hon var sjuk vid tillfället för förmedlingen. NN var väl medveten om hennes hälsotillstånd och boendesituation, men forcerade fram försäljningen av hennes bostadsrätt. Trots att hon inte hade fått tag i någon annan bostad, och inte var beredd att sälja, lade mäklaren fram uppdragsavtalet för underskrift. NN har inte förklarat innebörden av ångerrätten. Rutorna i uppdragsavtalet om att förmedlingsuppdraget skulle påbörjas innan fristen löpte ut var ikryssade i förväg. NN har genomfört en visning trots att hon inte ville lämna lägenheten. Efter visningen sa NN att bostadsrätten var såld. NN pressade henne att skriva under överlåtelseavtalet direkt efter visningen, trots att hon var sjuk och inte kapabel att fatta ett sådant viktigt beslut. NN annonserade bostadsrätten som såld i en tidning mot hennes vilja. Hon har tvingats in i en segdragen process för att ta sig ur bostadsförsäljningen. Handlingarna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Fastighetsmäklarinspektionen noterar följande i de ingivna handlingarna. I objektsbeskrivningen saknas det uppgifter om bostadsrättens andelstal och att bostadsrätten är pantsatt. I utdraget ur den lägenhetsförteckning som anmälaren har gett in finns det anteckningar om att bostadsrätten är pantsatt. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälarens kritik innehåller direkt felaktiga påståenden. Hon och anmälaren hade kontakt sedan en längre tid tillbaka. Hon hade värderat bostadsrätten vid tre tillfällen på grund av anmälarens önskan att sälja den. Samtliga kontakter inleddes av anmälaren. Före försäljningen kontaktade anmälaren henne igen. Anmälaren meddelade då att hon omgående ville sälja bostadsrätten av ekonomiska skäl. Anmälaren sa att hon hade blivit erbjuden en annan bostad. Det fanns ingen tvekan om anmälarens vilja att sälja bostadsrätten. Det har inte funnits några omständigheter som medfört att hon skulle ha tvivlat på anmälarens hälsa eller vilja att sälja bostadsrätten. Anmälaren gav instruktionen att bostadsrätten så snart som möjligt skulle säljas. Hon har inte forcerat försäljningen. De gick igenom uppdragsavtalet innan det undertecknades och alla kryss har godkänts av anmälaren. Hon har skriftligen informerat anmälaren om ångerrätten. Hon har inte tvingat till sig en visning när anmälaren var sjuk. Visningen skedde i samförstånd. Hon var medveten om anmälarens hälsa och boendesituation. Det var dessa förhållanden som låg bakom anmälarens önskan om att sälja bostadsrätten och anlita henne. Hon har inte sagt att bostadsrätten var såld. Försäljningen var anmälarens beslut. Hon gick noggrant igenom överlåtelseavtalet med anmälaren. Hon har inte annonserat bostadsrätten som såld mot anmälarens vilja. Annonsen hade redan förts in. Informationen om att bostadsrätten var såld fördes in för att ingen intressent skulle drabbas av kostnader. Anmälaren har inte fullföljt avtalet med köparen. Det är inget som hon har orsakat, utan detta är direkt hänförligt till anmälarens eget agerande. Det är korrekt att uppgifterna om bostadsrättens andelstal och att bostadsrätten är pantsatt saknas i objektsbeskrivningen, vilket beror på den skyndsamma hanteringen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens agerande och allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarens kritik. Handlingarna i ärendet bidrar inte till någon klarhet om vad som har skett. Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning är därför att det inte kan anses vara otvetydigt fastslaget att NN har agerat på det sätt som anmälaren gjort gällande i de frågeställningar som skulle ha kunnat strida mot mäklarens allmänna omsorgsplikt eller god fastighetsmäklarsed. Objektsbeskrivningen Av 17 jämförd med 2 fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om bland annat bostadsrättens pantsättning och andelstal. Med hänsyn till den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningar utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter, har Fastighetsmäklarinspektionen ansett att objektsbeskrivningar ska innehålla en uppgift om pantsättningsförhållandena oavsett om bostadsrätten är pantsatt eller inte (se inspektionens beslut den 17 december 2014 i ärendena 4.2-1745-14 och 4.2-1753-14). Det är utrett att objektsbeskrivningen saknar uppgifter om bostadsrättens pantsättning och andelstal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att bristerna utgör grund för en varning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för att ha upprättat en objektsbeskrivning som saknar uppgifter om bostadsrättens pantsättning och andelstal.