Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, budgivning och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin upplysningsskyldighet om renoveringsarbeten och om en avgiftshöjning som bostadsrättsföreningen hade planerat att genomföra, men ännu inte beslutat om. Objektsbeskrivningen har också granskats. Frågan om mäklaren har gett en budgivare korrekt information i samband med budgivningen har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gett in kopior av ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) med parternas inlagor och yttranden, en anmälan till Allmänna reklamationsnämnden (ARN) och beslutet från ARN samt en e postkonversation. NN har förelagts att yttra sig över anmälan och att lämna in kopior av objektsbeskrivningen, journalen samt eventuella andra handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in kopior av överlåtelseavtalet, ett e-postmeddelande, information från bostadsrättsföreningen, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelistan, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. Budgivningen NN har lämnat felaktig information till honom i samband med budgivningen. Budgivaren 2 hade lagt det högsta budet på 3 100 000 kr. Samma dag som budgivningen avslutades meddelade NN honom om att säljaren i stället ville sälja till honom för det bud som han senast hade lagt på 3 050 000 kr. Anledningen till detta var enligt NN att säljaren och budgivaren 2 inte kunde komma överens om en tillträdesdag. Detta stämde emellertid inte. Anledningen till att säljaren ändrade sig och ville sälja till honom i stället var att budgivaren 2 inte längre var intresserad av att köpa lägenheten. Om NN hade gett honom rätt information om anledningen till att budgivaren 2 inte längre kvarstod som spekulant, hade han inte stått fast vid sitt bud på 3 050 000 kr. Budet var en konsekvens av budgivaren 2:s medverkan i budgivningen som en konkurrerande spekulant på lägenheten. Om han hade vetat hur det verkligen låg till hade han återgått till sitt initiala bud på 2 895 000 kr, vilket var i samma nivå som säljarnas accepterade pris för bostadsrätten. Den planerade avgiftshöjningen NN har även underlåtit att informera honom om en avgiftshöjning som bostadsrättsföreningen hade planerat att besluta om. NN var medveten om att bostadsrättsföreningen skulle genomföra en renovering av fönster och balkonger. Kostnaderna för renoveringsarbetena skulle finansieras genom en höjning av föreningsavgiften på minst 400 kr i månaden. NN informerade emellertid inte honom om detta.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) I samband med visningen av bostadsrätten har en mäklarassistent till NN, på en uttrycklig fråga från honom, lämnat besked om att bostadsrättsföreningen inte planerade någon avgiftshöjning. Samma besked fick han av NN vid ett möte på tillträdesdagen. Handlingarna Beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd Beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) är daterat den 21 augusti 2014. I beslutet har FRN bland annat kommit fram till att NN har agerat vårdslöst när han meddelade köparen (anmälaren) fel skäl till att budgivaren 2 inte längre var aktuell som spekulant på bostadsrätten. På grund av att det inte var visat att anmälaren hade lidit någon ekonomisk skada avvisades skadeståndskravet av FRN. Det framgår även av beslutet att FRN inte har ansett att NN har varit vårdslös i samband med den uteblivna informationen om planerade avgiftshöjningar. FRN har ansett att frågan om NN har medverkat till att överenskommelser träffats mellan parterna efter en besiktning inte har varit helt utrett. Sammanfattningsvis kom FRN fram till att köparen inte hade någon rätt till ersättning från NN. Beslutet från Allmänna reklamationsnämnden Beslutet från Allmänna reklamationsnämnden (ARN) är daterat den 13 april 2015. Av ARN:s bedömning i beslutet framgår följande. Parterna har lämnat olika uppgifter i fråga om anledningen till att den andre köparen hoppat av affären. På föreliggande utredning går det inte, även med beaktande av vittnesattesten, att med tillräcklig säkerhet klarlägga att NN uppsåtligen eller genom oaktsamhet lämnat felaktiga uppgifter i frågan. Under alla förhållandenger utredningen inte stöd för bedömningen att köparna lidit någon ersättningsgill skada. NN, har som nämnden uppfattat saken, i och för sig gått med på att köparna fått information om att någon avgiftshöjning inte var planerad, trots att så var fallet. Köparna har dock inte åberopat någon utredning som visar att de lidit påstådd skada om 100 000 kr till följd härav. Vid sådana förhållanden, och då det i övrigt inte är visat att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) NN i påtalade avseenden brustit i utförandet av uppdraget, ska yrkandet avslås. Vittnesattesten Budgivaren 2 har skrivit under en vittnesattest som anmälaren har lämnat in i samband med prövningarna i FRN och ARN. I attesten intygar budgivaren 2 bland annat att skälet till att hon hoppade av budgivningen var att hon hade lagt högsta budet på en annan lägenhet som hon hellre ville köpa. Detta meddelade budgivaren 2 till NN den 8 oktober 2013. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande under rubriken Renoveringar. Planerat underhåll; Balkong och fönsterrenovering. Informationen från bostadsrättsföreningen Informationen från bostadsrättsföreningen består av ett frågeformulär som ordföranden har svarat på den 25 september 2013. Av informationen framgår bland annat följande. Planer finns att renovera fönster/balkonger, innebär en trolig höjning med minst 400 kr/mån troligen under första halvan av 2014 [ ] Beslutade avgiftsförändringar? Nej [ ] Finns det någonting annat som mäklare och spekulanter bör veta om föreningens ekonomi?: t.ex. tvist, problem lösta el olösta - Den skriftliga informationen om köparens skyldighet att undersöka bostadsrätten Handlingen med information om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten är undertecknad av anmälaren. Av informationen framgår bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar. Även förhållanden kring bostadsrättsföreningen bör undersökas, exempelvis om föreningen står i begrepp att genomföra större renoveringar eller upprustningar, höja sina avgifter m.m. En kontakt med företrädare för föreningen bör därför alltid ingå i köparens undersökning [ ]. Fastighetsmäklarens yttrande NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att svara på frågor från Fastighetsmäklarinspektionen. NN har uppgett att, utöver det som har kommit fram av de handlingar som han har gett in i ärendet, har han inget att tillägga. Han är av samma åsikt som han har gett uttryck för vid prövningarna i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och Allmänna reklamationsnämnden. NN har i sina yttranden till de båda nämnderna bland annat uppgett följande. Budgivningen Hans uppfattning var att budgivaren 2 och säljarens önskemål om tillträdesdatum var svåra att förena. Det var det som var skälet till att budgivaren 2 drog sig ur försäljningen och det var det som han informerade anmälaren om. Den planerade avgiftshöjningen Det är olyckligt att han inte informerade köparen om den planerade avgiftshöjningen. Han hade fått information om att det fanns planer på att renovera fönstren och att det skulle innebära en trolig höjning av månadsavgiften. Han uppmärksammade inte detta på grund av att bostadsföreningen hade svarat nekande på frågan om det fanns några beslutade avgiftshöjningar. Föreningen hade inte heller svarat på om det fanns något annat om föreningens ekonomi som mäklaren och spekulanterna borde veta. När han läste detta missade han att det fanns mer information om en planerad avgiftshöjning. Han informerade anmälaren tydligt om den planerade renoveringen. Han har även uppmanat anmälaren att kontakta föreningen och fråga om renoveringar och eventuella avgiftshöjningar i och med att han har överlämnat den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) skriftliga informationen om köparens skyldighet att undersöka bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämpliga bestämmelser Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Den planerade avgiftshöjningen Det är ostridigt att bostadsrättsföreningen planerade att införa en avgiftshöjning på grund av de kommande renoveringarna. Det är endast avgiftshöjningar som är beslutade av föreningen som är obligatoriska att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) informera om i objektsbeskrivningen. Däremot utgör de planerade renoveringsarbetena och avgiftshöjningen förhållanden som har samband med överlåtelsen och som fastighetsmäklaren enligt 16 fastighetsmäklarlagen är skyldig att upplysa de tilltänkta köparna om. Av utredningen framgår det att en assistent till NN, på en direkt fråga från anmälaren, har uppgett att bostadsrättsföreningen inte planerade några avgiftshöjningar. En fastighetsmäklare ansvarar personligen för sitt förmedlingsuppdrag. Av utredningen i ärendet framgår det att NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget. Han har därigenom haft det fulla ansvaret för hur uppdraget har genomförts, även i de delar som överlåtits till assistenten. Visserligen har NN informerat om den planerade renoveringen i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att NN även har varit skyldig att upplysa om den planerade avgiftshöjningen. Hans underlåtenhet att göra detta förtjänar en erinran. Budgivningen Anmälaren och NN har lämnat olika uppgifter i fråga om anledningen till att budgivaren 2 hoppade av affären. De skäl som anges i vittnesattesten motsäger inte att även tillträdesdagen kan ha diskuterats. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN medvetet eller av oaktsamhet har lämnat felaktiga uppgifter till anmälaren. NN kan därför inte anses ha agerat i strid med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen i denna fråga. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) NN meddelas en erinran för att han har åsidosatt sin upplysningsskyldighet.