Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, objektsbeskrivning och besvarande av föreläggande. Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för att tillförsäkra att uppgifterna om bygglov för en balkong i en objektsbeskrivning varit korrekta. Frågan om objektsbeskrivningen har innehållit felaktiga uppgifter om byggnadens storlek har också prövats. Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen och fastighetsmäklarens skyldighet att bevara dokumentation har även berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I två separata anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren och köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot dig. Säljaren har kommit in med ett mejl från köparen angående en reklamation på köpeskillingen. Köparen har kommit in med ett mejl, från denne till säljaren om reklamationen angående köpeskillingen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen och mäklarbilden - register för bostadsföreningens lägenheter. Du har yttrat dig i ärendet. Du har lämnat in objektsbeskrivningen. Du förelades att senast den 27 oktober 2017 yttra dig över anmälan samt ge POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och journalen. Du beviljades sedan anstånd med att ge in yttrandet och de begärda handlingarna till den 24 november 2017. Med anledning av att yttrandet och de begärda handlingarna ännu inte kommit in till inspektionen så förelades du på nytt att ge in desamma. Den sista svarsdagen sattes till den 29 januari 2018. Inspektionen informerade i föreläggandet att det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte besvara Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden. Inspektionen informerade också om att en fastighetsmäklare som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarinspektionen ta del av begärda handlingar riskerar att få sin registrering återkallad. Du erinrades även om att ärendet kunde komma att avgöras även om du avstod från att yttra dig. Med anledning av att yttrandet och de begärda handlingarna ännu inte kommit in till inspektionen så förelades du på nytt att ge in yttrandet och de begärda handlingarna. Du beviljades ytterligare anstånd med att komma in med yttrandet och de begärda handlingarna till den 10 april 2018. Du inkom den 8 april 2018 med yttrandet och objektsbeskrivningen men inte med de övriga begärda handlingarna. Du har som skäl till det anfört att du åtog dig förmedlingsuppdraget under den tiden då du arbetade på [ ]. När du slutade din anställning och bytte arbetsgivare begärde du att få ut de akter som tillhörde dig, från året när du började. Du fick inte akten avseende det förmedlingsuppdraget som anmälaren har gjort gällande i sin anmälan. Du har därför inte kunnat uppfylla inspektionens förlägganden om att lämna in de begärda handlingarna. Objektsbeskrivningen låg löst i en av flyttlådorna. Du har varit fullt medveten om dina skyldigheter och får acceptera Fastighetsmäklarinspektionens bedömning av ärendet. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. Anmälan från säljaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) Av den anledningen att hon fick ett mejl från köparen avseende reklamation på köpeskillingen så ville hon med anmälan påvisa hur misskött processen hade varit. Hon anlitade dig för att sälja sin bostadsrätt och det har brustit på en rad punkter som är i strid mot god fastighetsmäklarsed. Det fanns inget uppdragsavtal mellan henne och dig och därmed inget skrivet avtal på mäklararvode. Ingen mäklarbild skickades till köparen. Överlåtelseavtalet skrevs den 28 september 2016 och föst då köparens bank begärde en mäklarbild efterfrågades den från [ ], den 11 november. Du har gett felaktig information till köparen angående bygglov för en balkong och denna information finns också uttryckt i objektsbeskrivningen. Hon har inte gett dig någon information om bygglovet utan hon har utgått från att du har kontrollerat detta på egen hand. Vid granskning så visade det sig att objektsbeskrivningen och planlösningen var felaktig och avsåg grannlägenhetens. Du hade tidigare fått korrekt information och en objektsbeskrivning av henne. Objektsbeskrivningen motsvarade den som hon hade fått när hon köpte lägenheten. Hon mejlade över förslag på text för att det skulle bli rätt på webbsidan, texten ändrades men hon fick ingen ytterligare korrektur utan lägenheten lades ut med fel planlösning. Du har varit svår att nå och få återkoppling av. Hon har mätt upp lägenheten och den var 60 kvm och hon har mejlat mätbeviset till köparen. Köparen har yrkat på prisavdrag på köpeskillingen. Denne har grundat detta avdrag på de felaktiga uppgifterna som du har uppgett i objektsbeskrivningen och i kontraktet om beviljat bygglov av en balkong mot innergården. Anmälan från köparen Hon anser att du har utfört ditt uppdrag på ett felaktigt sätt. Du har gett henne vilseledande information om objektet, vilket har innburit att hon inte varit nöjd med hanteringen och prisbilden.. Hon anser att hon har lidit
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) ekonomisk skada på grund av felaktig information. Hon gick på en förhandsvisning. Du visste att hon gärna ville ha en balkong, eftersom ni hade haft kontakt vid en tidigare lägenhetsförsäljning. Hon frågade om hon kunde få lägenheten för 3 900 000 kronor då det var mycket att göra på lägenheten och att balkongen inte var på plats ännu. Du utryckte då att säljaren ville ha 4 000 000 kronor så det var inte möjligt. Hon har fått information efter köpet att bostadsrättsföreningen inte hade godkänt bygglovet för balkongen utan detta var något som bara har hade diskuterats. Du hade uttryckt att det var bestämt att balkong skulle byggas, till våren och att det stod på avtalet. I annonsen och i överlåtelseavtalet står det att lägenheten var 57 kvm men i mäklarbilden som inte visades står det 54 kvm. Hon har i efterhand fått reda på att säljaren mätt upp lägenheten och då har det visat sig att lägenheten var större. Hon hävdar att du inte har kontrollerat att rätt information funnits innan du har sålt lägenheten. Utifrån hennes dialog med mäklarföretaget så har hon fått information om att det inte har funnits något uppdragavtal, arvodesavtal, eller lägenhetsutdrag avseende denna försäljning. Fastighetsmäklarens yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. I uppgången fanns alla handlingar för bygglov och byggandet av balkong. Av den anledningen tog du upp frågan med säljaren som uppgav att det fanns bygglov för balkongen och att det bara var att bygga. Säljaren bekräftade således att det fanns ett bygglov för balkongen. En fastighetsmäklare måste kunna lita på uppgifter från säljaren. Du skrev in uppgifterna i objektsbeskrivningen som säljaren sedan läste och godkände. Det ingår i en köpares undersökningsplikt att kontrollera bygglov med aktuell kommun. Det är inte fastighetsmäklares skyldighet. Objektsbeskrivningen har du fått från säljaren i efterhand. Mäklarbilden används som ett hjälpmedel för fastighetsmäklaren. Relevanta uppgifter från mäklarbilden anges bland annat i objektsbeskrivningen. Det är inte en handling som varken lämnas till säljaren eller köparen. Inga
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) handlingar, förutom de handlingar som undertecknas, lämnas till parterna vid kontraktsskrivning. Däremot lämnas journal och anbudsförteckning vid tillträdet till parterna. På samma sätt är det med storleken. Säljaren uppgav att lägenheten var 57 kvm och påstod också att denne mätt upp lägenheten samt hade ett mätbevis. Uppmätningen gjordes av säljaren först efter en och halv månad efter kontraktets undertecknande. Arean visade sig vara 60 kvm. I objektsbeskrivningen framgår det att uppgifterna är lämnade av säljaren och kontrolleras inte av fastighetsmäklaren om inte omständigheterna kräver det. Det anges också att om arean är väsentlig för köparen så uppmanas denne att göra en egen kontrollmätning. Säljaren har skriftligen godkänt innehållet i objektsbeskrivningen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår bland annat att säljaren och köparen har undertecknat objektsbeskrivningen. Det framgår även följande. Bostaden är genomgående högt upp i huset med bygglov för balkong mot innergård. Boarea: 57 kvm Ovanstående uppgifter är lämnade av säljaren och är endast kontrollerade av fastighetsmäklaren om omständigheterna kräver det. Köparen har före köpet uppmanats att noggrant undersöka lägenheten. Det kan förekomma att angiven boarea avviker från vad som är angivet, varför köparen uppmanas att undersöka uppgifterna närmare om det är viktig för köparen. Mäklarbilden-register för bostadsföreningens lägenheter
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) Av mäklarbilden framgår att boarean var 54 kvm. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om en fastighet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Fastighetsmäklarens särskilda rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 16 tredje stycket FML avser inte endast bostadsrättens fysiska egenskaper, utan kan även gälla t.ex. ett bygglov. Mäklaren har förvisso ingen generell skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov m.m. Frågan är dock om det i denna situation har funnits en skyldighet för dig att särskilt kontrollera denna uppgift. Du har anfört att det i uppgången fanns handlingar om bygglov och byggande av balkong. Av den anledningen så tog du upp detta med säljaren som bekräftade att det fanns bygglov för balkong och att det bara var att bygga. Du skrev därför in dessa uppgifter i objektsbeskrivningen vilket också säljaren har godkänt. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Av objektsbeskrivnigen framgår det att säljaren har godkänt uppgifterna genom att underteckna denna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är därför att det inte kan anses vara otvetydigt fastslaget att du har handlat i strid med din upplysningsskyldighet i det aktuella avseendet. Uppgiften i objektsbeskrivningen om byggnadens storlek Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens tredje stycke anges följande om objektsbeskrivningar. Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Bostadsrättslägenhetens storlek är en obligatorisk uppgift som ska vara med i en objektsbeskrivning. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) till lagen anges bland annat följande. I skyldigheten att ange lägenhetens storlek ligger att mäklaren tydligt ska redovisa vad storleksmåttet avser, enligt vilka eventuella normer storleken beräknats samt varifrån uppgiften inhämtats. Med storlek avses boarea eller yta, inte antalet rum. Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren och bostadsrättsföreningen är korrekta. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när omständigheterna har varit sådana att det har funnits flera uppgifter om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) boarean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har ansett att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat beslutet 2015-04-15 med diarienummer 4.1-1717-15). Du har anfört att du har fått uppgiften från säljaren och säljaren har även godkänt objektsbeskrivningen. Du har även uppgett att du som fastighetsmäklare inför relevanta uppgifter från mäklarbilden i objektsbeskrivningen. Av handlingarna i ärendet framgår det att de uppgifter som du har lämnat i objektsbeskrivningen om boarean skiljer sig från uppgifterna i mäklarbilden. Du har, trots att du har fått olika uppgifter avseende boarean, i objektsbeskrivningen inte redovisat att det funnits avvikande uppgifter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen utgör grund för en varning. Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden Av 28 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en registrerad fastighetsmäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Enligt 29 samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. [..] När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed. I 29 tredje stycket fastighetsmäklarlagen anges att ett beslut om återkallelse av registreringen gäller omedelbart bara om Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, en domstol särskilt beslutar om det. I förarbetena till bestämmelsen anges att avsikten är att förordnanden om att beslutet ska gälla omedelbart främst ska meddelas i de fall då mäklaren brister i något formellt krav för en registrering, t.ex. har gått i konkurs eller inte har föreskriven ansvarsförsäkring (prop. 2010/11:15 s. 65). Att en fastighetsmäklare i ett tillsynsärende kan begära och beviljas anstånd följer de förvaltningsrättsliga principerna och är nödvändigt både för tillsynen och för rättssäkerheten. Du har förelagts att lämna in handlingar. Du har emellertid, trots att du har fått flera anstånd för att kunna besvara inspektionens frågor, underlåtit att inkomma med de begärda handlingarna. Dessutom har du underlåtit att respektera den anståndstid som du fick den 24 november 2017 och efter påminnelse kommit in med ditt yttrande först den 8 april 2018. Du har också själv angett att du inte har möjlighet att fullfölja inspektionens föreläggande om att inkomma med samtliga begärda handlingar. Genom detta har du allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Denna uppvisade underlåtenhet att fullgöra sina rättsliga skyldigheter att medverka i utredningen av tillsynsärendet, gör att en återkallelse av registreringen kan komma ifråga. Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006-04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden. I beslutet den 19 mars 2014 (Dnr 4.1-1905-12) och i beslutet den 19 november 2014 med (Dnr 4.1-366-14) meddelade Fastighetsmäklarinspektionen respektive mäklare en varning till följd av att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) de hade underlåtit att besvara inspektionens förelägganden men där underlåtenheten handlade om enstaka frågor. Mot bakgrund av att du har yttrat dig och att underlåtenheten har handlat om att inte inkomma med några av de begärda handlingarna, anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en varning. Arkivering Du har underlåtit att säkerställa att dokument hänförliga till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt. Förseelsen utgör grund för en varning. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att du bör meddelas en varning för att du har angett en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen om bostadens storlek, för att du har underlåtit att inkomma med de begärda handlingarna och för att du har underlåtit att säkerställa dokument hänförliga till förmedlingsverksamheten på ett tillfredsställande sätt.