1 Utredning av tomtmarkspriser, skogsmarks- och åkermarkspriser m.m. inom Sollefteå kommun. Uppdraget Anna Törner, Sollefteå kommun, har uppdragit åt Pronova Fastighetsanalys AB att utreda marknadsmässiga prisnivåer för tomtmark för småhus tomtmark för industri tomtmark för flerfamiljshus skogsmark åkermark Med utredningen följer även ett antal schabloniserade beräkningssätt för att bedöma intrång i tomtmark och i skogsmark. Förutsättningar Uppdraget baseras bl.a. på försäljningar av tomtmark, och fastigheter inom Sollefteå kommun och andra närliggande jämförbara kommuner 2018-års skogsnorm framtagen av lantmäteriet schablon, virkesvärde per träd framtagen av lantmäteriet marginalvärde på småhustomter, rapport 1986:16, framtagen av lantmäteriet officiellt publicerade utredningar om prisstatistik. För bedömning av marknadsvärdet för ett område, fastighet eller ett intrång med speciella egenskaper kan en särskild bedömning behöva vidtas. Det är således viktigt att understryka att bedömda nivåer är schabloniserade och skall användas mot bakgrund av detta. Vid köp av fastigheter eller områden för exploateringskaraktär eller intrång av något slag i enskild egendom bör förutom uppskattat marknadsvärde för egendomen (eller marknadsvärdesminskning) ett påslag om 25 % utgå. Det 25 %-iga påslaget regleras i expropriationslagen och tillämpas i alla inlösensituationer där mark förvärvas för byggande av allmänna vägar, järnvägar, ledningar, bebyggelseexploatering m.m.
2 1. Småhus 1.1 Prisbildning på småhustomter Inom Sollefteå kommun har det under längre tid inte en sålts några småhustomter av större omfattning utan endast enstaka tomter. Den aktör som till sin allra största del är prisbildande för småhustomter i norrlands inland är kommunerna själva. Detta har sin förklaring i att det ofta kostar mer att arbeta fram ett exploateringsområde än vad man kan få ut vid försäljning av tomterna. En utblick inom kustkommunerna inom Västernorrland ger följande bild av den prisnivå som i första hand kommunerna säljer tomtmark för. Angivna nivåer är exkl. va-anslutning. Sundsvall kommun - I anslutning till tätorten (t.ex. Sidsjö - Böle) 1 000 000 kr - På inre och norra delen av Alnön 500 000 kr - Klingsta 500 000 kr - Matfors 400 000 kr Timrå kommun Inom Timrå kommun finns endast ett fåtal tomtförsäljningar inom Söråker till ett pris på ca 240 000 kr. Örnsköldsviks kommun - Stadsnära (jmf. Kustöjden), 800 000-1 000 000 kr/tomt inkl. anslutningar - Höglandsstrand eller liknande, 450 000 550 000 kr inkl. anslutningar - Näske (havsnära område nära Näskefjärden sydost om Köpmanholmen): 400 000 kr -600 000 kr exkl va, kommunalt va finns). Härnösands kommun - Vid södra infarten vid Lövudden i Härnösand, ca 75-200 meter från havet säljer kommunen ett 20-tal tomter för mellan 300 000 kr - 400 000 kr exkl va. - Fyra st tomter för permanentboende säljs av privatperson vid Notsand i havsbandet norr om Smitingen. Budgivning uppgår f.n. till 1 000 000 kr (enskild anläggning för va ingår, ej direkt havsutsikt). - En tomt för permanentboende säljs nu av privatperson i Solumshamn ca 200 meter från havet (ej havsutsikt), utgångspris 350 000 kr (va-anläggning ingår ej).
3 1.2 Förslag till prismodell för småhustomter inom Sollefteå kommun Generellt sett är vår erfarenhet att småhustomter inte är alltför priskänsliga. Man måste beakta att den som köper en tomt ska göra en investering i storleksordningen 3-5 Mkr. Om läget inte är attraktivt spelar det inte någon avgörande roll om tomtpriset är lågt, det är ändå inte attraktivt att göra en så stor investering. Lockpriser på småhustomter fungerar därför dåligt. Även det omvända gäller, har man attraktiva tomter att erbjuda så avskräcker inte ett rimligt högt pris den som är intresserad att bygga. En annan indikation på låg priskänslighet som vi noterat vid ett flertal tillfällen är det faktum att det inom ett område oftast är de dyraste (= de som bedömts som mest attraktiva) som väljs först. Detta gäller även vid tämligen stor prisdifferentiering. Vid framtagande av ett nytt exploateringsområde för småhus uppgår självkostnaden till ca 300 000 kr för en normalstor villatomt (ca 1000 kvm). Det bör självklart vara en målsättning för alla kommuner att kunna ta ut en självkostnad vid exploatering av ett nytt bostadsområde. Kostnaden för småhustomten, som skulle uppgå upp till 10 % av totalkostnaden, torde inte vara den faktor som avgör om det ska byggas eller inte. Ett förslag till prissättning för småhustomter inom Sollefteå kommun: Ort Sollefteå tätort Andra mindre tätorter (t.ex. Långsele, Näsåker, Junsele, Ramsele Landsbygd Pris för småhustomt 300 000 kr 200 000 kr 150 000 kr Därtill tillkommer anslutningskostnader för va, el m.m. I områden med påtagliga lägesskillnader bör en prisdifferentiering göras utifrån ovan nämnda prisnivåer. Exempel på lägesegenskaper som har värdepåverkan är främst relation till vatten men även närhet till grönområde och ytterkvarter är positiva faktorer. Exempel på negativa faktorer är innerkvarter och omgiven av vägar på flera sidor. En faktor av annan typ som bör beaktas är svåra grundläggningsförhållanden.
4 1.3 Anslutningsavgifter Svenskt Vatten har sammanställt statistik över VA-taxor 2017 för Sveriges kommuner. Statistiken gäller anslutningsavgifter för en normalvilla Med normalvilla avses en fastighet med friliggande källarlöst enbostadshus omfattande 5 rok, badrum med WC, tvättstuga, ett extra toalettrum samt garage. Våningsyta 150 m 2 inkl garage 15 m 2, tomtyta 800 m 2. Fastigheten är ansluten till vatten, spill- och dagvatten. Sollefteå kommun redovisar därvid en kostnad på 72 300 kr för en anslutning till vatten, spilloch dagvatten, se länk: http://www.svensktvatten.se/vattentjanster/organisation-och-juridik/vastatistik/taxeundersokning/ Sollefteå kommuns va-taxa kan jämföras med övriga kommuner inom länet, se nedan. Kommun Folkmängd Anslutningsavgift Ånge 9 464 50 000 Timrå 17 973 150 000 Härnösand 25 135 83 500 Sundsvall 98 226 189 000 Kramfors 18 553 73 000 Sollefteå 19 800 72 300 Örnsköldsvik 55 915 122 810 Om ny exploatering av småhustomter planeras i någon större skala bör kommunen utreda huruvida va-taxan ska omprövas.
5 1.3 Bebyggda småhusfastigheter Sollefteå kommun SCB Västernorrlands län, senaste perioden 2018-05 - 2018-07 (247 köp): K/T = 2,13 (på 2015-års taxeringsvärde). Svensk Mäklarstatistik Försålda småhus inom Sollefteå kommun perioden 2018-05 - 2018-07 (23 köp): Medelpriset: 641 000 kr K/T: 2,36 (på 2015-års taxeringsvärde). Se länk till Svensk Mäklarstatistik: https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/vasternorrlands-lan/solleftea/#/villor Kommentar Taxeringsvärdet för 2015 speglar prisnivån år 2013. Ovan angivna K/T speglar därför prisutvecklingen från 2013. Förutsatt att taxeringsvärdena 2015 speglade 75 % av marknadsvärdet 2013 har det varit en prisutveckling på ca 75 % i Sollefteå under perioden 2013-2018.
6 1.4 Marginalvärden småhustomter LMV-rapport Vid ett intrång i småhusfastigheter som leder till en mindre arealförlust, till exempel när en väg breddas, uppstår en marknadsvärdeminskning och fastighetsägaren blir berättigad till en viss ersättning. I mitten på 1980-talet gav Lantmäteriverket ut en rapport, LMV-RAPPORT 1986:16, med syftet att utreda förhållandet mellan värdet per kvadratmeter förlorad mark, marginalvärdet, och genomsnittsvärdet på en oskadad småhusfastighet. Sammanlagt visar rapporten att marginalvärdet ligger på 20-50 % av genomsnittsvärdet för små och medelstora intrång och att i en normalsituation är marginalvärdet ungefär 35 % av genomsnittsvärdet. Slutsatsen är att marginalvärdet ofta är betydligt lägre än genomsnittsvärdet för en småhustomt. Bakgrunden är att förlust eller tillskott av ett mindre markområde inte medför att småhusfastigheten förlorar eller tillförs någon primär funktion som får anses nödvändig för att tomten ska fungera för sitt ändamål. Generellt gäller att marginalvärdet minskar med ökad tomtareal. Självklart kan ett marginalvärde både vara i nivå med genomsnittsvärdet eller t.o.m. högre än genomsnittsvärdet om det kan anses vara ett intrång som medför en väsentlig påverkan på småhusfastighetens funktion. Modell för beräkning Om en småhusfastighet avstår eller erhåller ett markområde och effekten blir endast en storleksskillnad bör intrånget värderas till 35 % av tomtens genomsnittsvärde. En ofta tillämpad metod är att använda sig av tomten taxeringsvärde. Exempel: En småhusfastighet i Rödsta inom Sollefteå kommun. Taxeringsvärde för småhustomter hittar du på Skatteverkets hemsida: https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/allaetjanster/tjanster/vardeomradenochriktvard ekartor.4.18e1b10334ebe8bc80002123.html Där kan du söka på såväl 2015-års taxeringsvärde som den senaste taxeringen, 2018-års taxering. Vilken taxering som nyttjas beror på om uppräkning till marknadsvärdenivå har ett ortsprismaterial som normerats med hjälp av 2015-års taxering eller 2018-års taxering.
7 2015-års taxering Då köpeskillingarna i vårt ortsprismaterial idag är normerade med 2015 års taxeringsvärden (gjorts jämförbara med den sk köpeskillingskoefficienten K/T) nyttjar vi taxeringsvärde för tomten ifråga från denna taxering för uppskattning av tomtvärdet. Vid beräkning av ett marginalvärde så utgår man normalt från fastighetens taxeringsvärde för tomten och tomtens storlek. I exemplet nedan utgår vi från en normaltomt inom värdeområdet Rödsta i Sollefteå. En sådan tomt taxeras till 90 000 kr och har en storlek om 1000 kvm. Det ger ett genomsnittsvärde om 90 kr/kvm. Genomsnittsvärdet: 35 % av 90 kr = 32 kr/kvm. För att räkna om marginalvärdet från taxeringsnivå till marknadsvärdenivå nyttjas den sk. köpeskillingskoefficienten, se prisstatistik för försålda småhus inom Sollefteå kommun i punkten 1.3 ovan. Den uppgår till ca 2,36 applicerat på 2015-års taxeringsvärde. Således: 2,36 x 32 kr/kvm = 75 kr/kvm. Schablon för marginalvärden småhustomter Utifrån ovan redovisad modell kan utläsas att marginalvärdet vid tillskott eller markavstående för småhustomter inom Sollefteå kommun bör uppgå till följande värden: Ort/område Sollefteå tätort Andra mindre tätorter (t.ex. Långsele, Näsåker, Junsele, Ramsele Landsbygd Marginalvärde, kr/kvm 60 80 kr/kvm 20-30 kr/kvm 10-20 kr/kvm
8 2. Industri 2.1 Prisbildning på industritomter I de flesta kommuner utanför de allra största städerna är kommunen den huvudsaklige exploatören, och därmed säljaren, av industrimark. I de fall som det sker privata försäljningar, t ex efter delning av en befintlig tomt, är kommunens prissättning styrande för prisbildningen. Detta har sin förklaring i att det ofta kostar mer att arbeta fram ett exploateringsområde än vad som kan fås ut vid försäljning av tomterna. En utblick inom kustkommunerna inom Västernorrland ger följande bild av den prisnivå som i första hand kommunerna säljer tomtmark för. Angivna nivåer är exkl. va-anslutning. Sundsvalls kommun Sundsvalls kommun har ett relativt stort utbud av industrimark inom olika områden i kommunen. I nedanstående ges en sammanfattande beskrivning av objekten och angivet pris per kvm. Priset avser färdig tomt men exklusive anläggningsavgifter av olika slag. Område Lägesbeskrivning Ändamål mm Pris Birsta Ca 8 km norr om Sundsvall, nära E4 Industri, inslag av logistik, byggrätt vanligen 1/3 av tomtarean Huvuddelen, 155 kr/kvm Fillan Ca 7 km nordost om Sundsvall C Endast industri byggrätt vanligen 1/4 av tomtarean 155 kr/kvm Ljustadalen Mellan E4 och Alnöbron, ca 7 km från Sundsvall C Småindustri, kontor, byggrätt vanligen 1/4 av tomtarean 155 kr/kvm Matfors 1 km Norr om Matfors småindustri 50 kr/kvm Nacksta Ca 3 väster om Sundsvall C, vid E14 Inslag av handel, t ex byggvaror byggrätt vanligen 1/3 eller 1/4 av tomtarean 205 kr/kvm Privat försäljning förekommer till nivån ca 250 kr/kvm. Noteringarna avser välbelägna objekt i tätortens ytterområden.
9 Timrå kommun Industritomter säljs av Timrå kommun för 40-80 kr/kvm. Även ett par noteringar vid privata försäljningar finns på nivån 80-100 kr/kvm. Örnsköldsviks kommun Industritomter säljs av Örnsköldsviks kommun i Gålnäs, ca 6 km söder om Örnsköldsviks tätort utmed E4 (konventionellt industriområde utan handelsinslag), för ca 90 kr/kvm exkl. anslutningar. Inom Norra industriområdet säljer kommunen för mellan 150-200 kr/kvm kvm exkl. anslutningar. Norra industriområdet är beläget nordost om Örnsköldsviks centrum och utgörs av de sammanhängande industriområdena Galgbacken, Svartby, Skortsed, Brösta och Arnäs. Området innehåller inslag av handel i betydande omfattning. Härnösands kommun Härnösands kommun säljer industrimark på södra Saltvikshöjden utmed Verkstadsvägen för 100 kr/kvm och efter Hamnleden till arrendatorer för ca 65 kr/kvm exkl. anslutningar. Nytt industriområde är under framtagande på Västra Saltvikshöjden. Detta område är ännu inte prissatt men kommer sannolikt att överstiga 100 kr/kvm. 2.2 Förslag till prismodell för industritomter inom Sollefteå kommun Ett förslag till prissättning för industrihustomter inom Sollefteå kommun: Ort Pris för industrihustomter Kr/kvm Sollefteå tätort 100 Långsele 60 Andra mindre tätorter t.ex. Näsåker Junsele, Ramsele 50 Landsbygd 30 Därtill tillkommer anslutningskostnader för va, el m.m. För stora och djupa tomter, cirka 2 ha och mer, bör priset sättas cirka 20 % lägre än ovan angivna belopp. För tomter som är väl lämpade för handel, t ex byggvaror, bilförsäljning och liknande bör priset ligga 25-50 % över angivna belopp.
10 3. Prisbildning på tomter för hyreshus 3.1 Bostäder Det bedöms att flerbostadshus i första hand kan förväntas för speciella ändamål, t ex trygghetsboenden eller olika former av vårdboenden. För denna typ av byggrätter föreslår vi ett pris på 500 kr/kvm BTA. För andra typer av bostäder ( vanliga bostäder) bör en värdebedömning göras i det enskilda fallet med hänsyn till centralitet och mikroläge (i första hand älvnärhet). Vår bedömning är att ett pris bör ligga inom intervallet 500 1 000 kr/kvm BTA. En viktig faktor för priset på byggrätter i denna typ av städer/orter är möjligheten att ordna parkering. Vår erfarenhet är att det är svårt att finansiera dyra lösningar i form av p-garage eller p-däck. Möjlighet att ordna markparkering inom tomt eller via likvärdigt p-köp är sannolikt en förutsättning för att få till stånd en byggnation av flerbostadshus. 3.2 Lokaler Värdet på byggrätter för lokaler är starkt kopplat till ändamålet. Högst värde har attraktiva handelslägen. Här bör ett pris kunna ligga mellan 1 000 och 2 000 kr/kvm BTA förutsatt att parkering kan ordnas i form av markparkering eller likvärdig lösning. För lokaler i övrigt bedömer vi ett pris på 500-1 000 kr/kvm BTA vara realistiskt. Liksom för bostäder bör beaktas vilken parkeringslösning som kan erbjudas. För lokaler inom verksamhetsområden, t ex byggvaruhus, bör modellen för industrimark kunna tillämpas (dvs kr/kvm tomtyta).
11 4. Skogsmarkspriser 4.1 Priser för skogsfastigheter - LRF LRF Konsult tar kontinuerligt fram statistik på skogsfastigheter i Sverige, se länk: https://www.lrfkonsult.se/press/vara-publikationer/skogsagare/prisstatistik/kraftigt-stigandepriser-pa-skogsmark-i-norra-sverige-prisutjamning-i-sodra-sverige Priserna brukar ofta normeras till jämförelsemåttet kr/m 3 sk, dvs köpeskillingarna räknas om genom att köpeskillingarna divideras med den totala virkesvolym som fastigheten bedömes innehålla. Den senaste statistiken gäller för försäljningar gjorda 2017. Sollefteå kommun ingår i den region för statistiken som omfattas av Västernorrlands och Jämtlands län. I genomsnitt har det betalats ca 300 kr/m 3 sk vid försäljningar av skogsfastigheter under 2017. Ex. en skogsfastighet på 100 ha med ett bedömt virkesinnehåll på totalt ca 10 000 m 3 sk, 100 m 3 sk/ha, bedöms ha ett marknadsvärde om: 300 kr/m 3 sk * 10 000 m 3 sk = 3 000 000 kr. Värdering av en skogsfastighet är helt beroende på virkesinnehållet. Det ovan redovisade genomsnittsvärdet kan stämma på en fastighet som stämmer med det genomsnittliga innehållet i underlaget men stämmer inte om det finns större avvikelser. 4.2 Värdering av skogsmark För att räkna ut ett marknadsvärde på skogsfastigheter använder lantmäteriet m.fl. den sk. beståndsmetoden. I den räknas den framtida avkastningen ut med hjälp av en programvara som benämns BM-win. Beståndsmetoden är en nuvärdesmetod där alla framtida netton räknas om för att motsvara dagens penningvärde. Skogens framtida intäkter och kostnader diskonteras med en vald ränta. Vid värdering av skogsmark enligt beståndsmetoden fås följande värden, för 1 ha skogsmark, bonitet ca 4,5 5,0 m 3 sk och år. Denna bonitetsnivå bedöms vara genomsnittlig inom kommunen. Huggningsklass Total ersättning, kr/ha K1, kal skogsmark, ej planterad 5 000 K2, föryngrad skogsmark 12 000 R1, röjningsskog upp till 1,3 m i höjd 15 000 R2, plantskog över 1,3 m i höjd 18 000 G1, yngre gallringsskog, ca 140 kbm/ha 30 000
12 4.3 2018-års Skogsnorm - schablon För intrång i skogsmark för vägar, järnvägar, ledningsgator och liknande tog lantmäteriet 2009 fram en skogsnorm (2009-års skogsnorm). Den har nu ersatts av 2018-års skogsnorm, se länk: https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andra-fastighet/vardering/intrang-i-skogsmark/ Skogsnormen tar hänsyn till markvärde, förlust för att avverkning måste göras för tidigt (förtidig avverkning), samt storm- och torkskador. Anders Nylander, Norrländska Skogsbyrån, har på uppdrag av Pronova tagit fram en lathund för intrång i skogsmark, se PM och tabell med schabloniserade värden, bilaga 1 Nedan görs ett utdrag ur tabellen med schabloniserade värden. Stora delar av skogsmarken inom Sollefteå kommun ligger inom bonitetsklass 4,3-6,3 m 3 sk/ha. Det ger följande intrångsersättning för markvärde, för tidig avverkning, samt storm- och torkskador. Bonitet Marktyp Beståndstyp Total ersättning Kr/kvm 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Kalmark 1,56 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Plantskog 3,06 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Röjningsskog 4,64 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Massavedsskog 4,95 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Yngre timmerskog 4,53 4,3-6,3 m3sk/ha God mark Äldre timmerskog 3,37 I bilaga 1 redovisas fler bonitetsklasser samt uppdelning av ersättningen på delvärdena markvärde, förtidig avverkning samt storm- och torkskador.
13 4.3 Värde på enstaka träd - schablon Lantmäteriet har tagit fram en enkel metod för bestämmande av ersättning för enstaka träd (rotnetto per träd). Lathunden gäller från och med 2018-02-01, se utdrag bilaga 2 och länk: https://www.lantmateriet.se/contentassets/ba915d7f563b49c1bda878007b8b3196/enkelmetod-for-bestammande-av-varde-per-trad-2018.pdf Metoden ger ett skattat värde i kr per träd. Sverige har indelats i 6 tillväxtområden. Sollefteå ingår i tillväxtområde 2 (Jämtland och Västernorrland). Efter att rätt område har fastställts väljs något av trädslagen tall, gran och samlingsbegreppet löv. Övriga parametrar är diametern i brösthöjd mätt i cm och boniteten (skogsmarkens bördighet) utifrån någon av tre klasser. Diameter väljs efter den diameter i tabellen som ligger närmast den aktuella. Bonitet. Indikatorer på att marken är bördig är att träden har långa årsskott och/eller att markvegetationen är "frodig". För tall så indikerar förenklat en torrare och sandigare mark med underväxt av kråkbär och ljung en låg bonitet, medan lingon och i ännu högre grad blåbärsris indikerar en medelbonitet alternativt en hög bonitet. För gran indikerar mark bevuxen med lingon en lägre bonitet, blåbärsris kan tyda på en medelbonitet medan gräs.
14 5. Åkermarkspriser 5.1 Priser för åkermark LRF Konsult LRF Konsult tar kontinuerligt fram statistik på åkermarkspriser i Sverige, se länk: https://www.lrfkonsult.se/press/vara-publikationer/lantbrukare/prisstatistik-skogs--ochakermark1/rekordhoga-priser-pa-akermark-i-sverige Den senaste statistiken gäller för försäljningar gjorda 2017. Sollefteå kommun ingår i den region för statistiken som omfattas av hela norrland. I genomsnitt har det betalats ca 18 000 kr/ha för åkermark inom norrland under 2017. LRF:s bedömningar bygger på de försäljningar som LRF Konsults fastighetsmäklare förmedlat under det senaste året. Statistiken omfattar marknadsmässiga fastighetsaffärer, vilket innebär att de har varit utbjudna på den öppna marknaden och avser bara priset för åkermark utan t.ex. byggnader och skog. 5.2 Jordbruksverket Jordbruksverket har regionvis redovisat åkermarkspriserna i Sverige byggd på köpeskillingsstatistik. Sollefteå kommun ingår i den region som Jordbruksverket har benämnt som Mellannorrland. Sista året för redovisningen har gjorts för 2016, se länk: http://www.jordbruksverket.se/webdav/files/sjv/amnesomraden/statistik,%20fakta/priser%2 0och%20prisindex/JO38/JO38SM1701/JO38SM1701_ikortadrag.htm Åkermarkspriserna redovisas där uppgå till ca 16 000 kr/ha för 2016. Jordbruksverkets uppskattningar av genomsnittliga marknadspriser på åker- och betesmark baseras på de försäljningar/köp av lantbruksenheter eller delar av lantbruksenheter som genomförts under året och där lagfart sökts. Fastighetsregleringar, dvs. när en fastighet ombildas och t.ex. mark förs över till en annan fastighet, inkluderas inte. Endast köp med en total areal av minst två hektar mark och en försäljningssumma under 10 miljoner ingår i bearbetningen. Eftersom statistiken ska avse markpriser vid representativa köp, ingår inte s.k. extrema köp, där köpeskillingskoefficienten (dvs. kvoten mellan köpeskilling och taxeringsvärde) är mindre än 0,5 eller större än 6. Inte heller ingår köp där föräldrar säljer till sina barn samt inte heller köp mellan make/maka. Eventuella köp där lösöre ingår i köpeskillingen exkluderas också.
15 5.3 Fastighetstaxering åkermark 2017-års lantbrukstaxering Vid 2017 års fastighetstaxering för lantbruk indelades kommunen i två värdeområden för åkermark, västra resp. östra delen av kommunen. Taxeringsvärdet för den västra delen sattes till 7 000 kr/ha och för den östra delen till 10 000 kr/ha. I marknadsvärdenivå blir det följande: Västra kommundelen: 1,33 x 7 000 kr = 9 300 kr/ha Östra kommundelen: 1,33 x 10 000 kr = ca 13 300 kr kr/ha Taxeringsnivåerna bygger på analyserade köp av åkermark och ska gälla den genomsnittliga prisnivå två år före taxeringsåret. Det innebär att 2017-års taxeringsnivå gäller den genomsnittliga prisnivån under 2015. 5.4 Marknadsvärde åkermark inom Sollefteå kommun Ovanstående utredningar av priser på åkermark bygger på analyser av försålda fastigheter som innehåller i huvudsak åkermark. Marginalköp av åkermark genomförs oftast som fastighetsregleringar och ingår oftast inte statistiken. Erfarenhetsmässigt betalas ett inte oväsentligt högre pris för marginalköp av åkermark. Marknadsvärdet för åkermark påverkas främst av läget samt av dess beskaffenhet och dräneringsstatus. Med Beskaffenhet avses åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden. Med dränering avses hur bra åkermarken är dränerad. Marknadsvärdet för åkermark inom Sollefteå kommun bedöms uppgå till följande nivåer inom Sollefteå kommun
16 Värdet på åkermark runt Sollefteå tätort Åkermark med normal beskaffenhet och tillfredsställande dränering samt med ett gynnsamt pendlingsavstånd till Sollefteå tätort, max ca 2 mil fån Sollefteå centrum, bedöms ha ett marknadsvärde mellan 40 000-50 000 kr/ha (4,0-5,0 kr/kvm). Var i intervallet beror förutom på det enskilda läget men även på åkerns beskaffenhet och dräneringsstatus. Värdet på åkermark i övrigt inom Sollefteå kommun Beskaffenhet och dränering Mycket god beskaffenhet Plantäckningsdikning Normal beskaffenhet Tillfredsställande dränering Sämre beskaffenhet Otillfredsställande dränering Marknadsvärde för åkermark vid marginaltillskott 35 000 kr/ha eller 3,50 per kvm 30 000 kr/ha eller 3,0 per kvm 25 000 kr/ha eller 2,50 per kvm 5.5 Intrång i åkermark Vid intrång i åkermark till följd av vägbyggen mm ska ersättning lämnas för dels marknadsvärdeminskning och dels övrig skada. I LMV-Rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter av Leif Norell beskrivs en modell för bedömning av ersättning till markägaren. Något förenklat kan sägas att ersättningens storlek i första hand grundas på det skördebortfall/intäktsbortfall som intrånget vållar för fastighetsägaren. Av stor betydelse har därför vilken gröda som vanligen odlas på den aktuella marken. Vid specialodlingar, t ex potatis, kan det bli fråga om tämligen höga ersättningsbelopp.. Lars-Erik Eriksson Pronova Fastighetsanalys AB Sälstensgränd 9 871 33 Härnösand Tel: 070 345 93 36 lee@pronovafast.se