Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt skyldigheten att i objektsbeskrivningen ange om fastigheten är intecknad eller inte. Frågan om mäklarens har upprättat en komplett journal har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet En anmälare har framfört kritik mot NN med anledning av hennes utförande av ett förmedlingsuppdrag beträffande en fastighet. Anmälaren har bifogat en fastighetskarta, köpekontraktet och en ansökan om en lantmäteriförrättning. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har bifogat uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen över åtgärder för att uppnå kundkännedom, riskbedömningen av verksamheten samt riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten används till penningtvätt och finansiering av terrorism. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Vid en visning av två intilliggande fastigheter som var till salu berättade NN och hennes kollega för honom att det fanns tveksamheter rörande gränsen mellan de två fastigheterna. Det fanns stolpar utsatta för att markera fastigheternas gränser och i objektsbeskrivningen över fastigheterna var gränserna tydligt utmärkta. Trots att NN förmedlade båda fastigheterna, uppgav hon på en direkt fråga att det inte var möjligt att lämna bud på båda fastigheterna. Han menar att NN medvetet har desinformerat fastighetsköparna om att tomtgränserna var osäkra. Han anser att avsikten var att vilseleda spekulanterna till att köpa en fastighet som det inte gick att tillträda från vägen utan att korsa den andra fastigheten. Kvadratmeterpriset för den fastighet som inte hade tillgång till någon bilväg hamnade under priset för den intilliggande fastigheten. Köparen av den fastigheten hade berättat för honom att fastighetsmäklaren sagt att det inte var några problem att ordna ett servitut för att korsa den andra fastigheten som hade tillgång till väg. Hans ombud tog kontakt med köparen av fastigheten utan väg och berättade om de mycket små möjligheterna för att få servitut och att hans huvudman skulle motsätta sig detta. I stället erbjöd han köparen en möjlighet att köpa den landremsa som blockerade tillgången till vägen. Detta avvisade köparen av fastigheten utan väg. Köparen ville i stället att denna mark skulle överföras mellan fastigheterna och att han skulle stå för kostnaderna för detta. När det gick upp för köparen till fastigheten utan tillgång till bilväg att det troligen inte skulle gå att få ett servitut, gick denna affär tillbaka. Det bolag som hade sålt de bägge fastigheterna försökte själva få den blockerande landremsan överförd till grannfastigheten till ett lägre pris än kvadratmeterkostnaden hade varit. Säljaren begärde sedan ensidigt en fastighetsreglering. Den efterföljande konflikten har orsakat honom, som köpare av fastigheten med tillgång till väg, stora kostnader för bland annat juridiskt biträde. Han vill därför få prövat om fastighetsmäklaren verkligen har tagit till vara både
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) köparens och säljarens intressen i denna affär. Handlingarna Vid genomgången av de ingivna handlingarna konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det saknas uppgifter om inteckningar i objektsbeskrivningen. Det saknas även en anteckning om likvidavräkningen i journalen. Fastighetsmäklarens yttrande NN tillbakavisar anmälarens kritik. Hon har inte informerat spekulanterna om fastighetsgränserna, eftersom gränserna inte hade blivit markerade av Lantmäteriet innan försäljningen. Alla spekulanter hade fått en karta från Lantmäteriet. Hon anser att det är vilseledande att säga var fastighetsgränsen går om den inte har blivit uppmätt och markerad av en sakkunnig person. Hon rekommenderar alltid spekulanterna att själva kontakta Lantmäteriet för att få gränserna markerade i sådana fall. Även om det sitter pinnar som talar om var gränserna går, råder hon alltid spekulanterna att kontakta Lantmäteriet för att få gränsen markerad. Dessa pinnar kan ha blivit flyttade och är därför inte tillförlitliga som gränsmarkörer. Köparna av fastigheten utan tillgång till väg var väl medvetna om att det gick en landremsa från grannfastigheten som gjorde det omöjligt att ta sig till och från fastigheten. Hon informerade alla spekulanter, inklusive köparna, om att hon hade kontaktat Lantmäteriet om hur man skulle kunna lösa tillträdet till den blockerade fastigheten. Lantmäteriet hade upplyst henne om att fastigheten utan tillgång till väg kunde ansöka om ett officialservitut om säljaren och köparna inte kom överens. Eftersom hennes uppdragsgivare inte ville bekosta en uppmätning och markering av gränserna uttalade varken hon själv eller hennes kollega om var gränserna gick. Hon har aldrig sagt att det inte var möjligt att sälja fastigheterna tillsammans. Hon informerade spekulanterna om att man antingen kunde lägga bud på fastigheterna tillsammans eller på bara en av dem. Hennes uppdragsgivare
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) ville få så bra betalt som möjligt och var neutral till om det blev en eller två köpare. För henne personligen hade det varit mer lönsamt ur ett tidsperspektiv att bara ha en köpare. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Objektsbeskrivningen Enligt 18 första och andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. I den ingivna objektsbeskrivningen finns det ingen uppgift om fastighetens inteckningsförhållanden. Även om fastigheten saknar inteckningar anser Fastighetsmäklarinspektionen att det ska anges att fastigheten inte är intecknad. Det saknas därmed en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Överträdelsen motiverar en erinran. Journalen Enligt 20 första meningen fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) (prop. 2010/11:15 s. 61). Det är utrett att en anteckning om den likvidavräkning som NN har vidtagit i förmedlingen är utelämnad i journalen. Journalen är därmed bristfällig. Med hänsyn till att det är fråga om en enstaka brist i journalen anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är fråga om en ringa förseelse som inte leder till någon påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en erinran för att det i objektsbeskrivningen saknas en uppgift om fastighetens inteckningsförhållanden.