1(7) Mellan Sundbybergs kommun, nedan kallad Staden, org nr 212000-0175, och Fabege Orgelspelet AB, nedan kallad Exploatören, org nr 556477-6317, nedan gemensamt kallade Parterna, har denna dag träffats följande EXPLOATERINGSAVTAL avseende Orgeln 7 i Sundbyberg 1 MARKÄGANDE OCH DETALJPLAN 1.1 Markägande I detaljplan för fastigheten Orgeln 7 ingår följande fastigheter: Fastighet Orgeln 7 Sundbyberg 2:17 Ägare Fabege Orgelspelet AB Sundbybergs kommun 1.2 Detaljplan Detaljplanen, Detaljplan för fastigheten Orgeln 7, Sturegatan/Järnvägsgatan/ Rosengatan/Lysgränd i centrala Sundbyberg, med plankarta med bestämmelser och plan- och genomförandebeskrivning, har upprättats i samråd mellan Staden och Exploatören. Exploatören har upprättat förslag till bebyggelse. Utarbetat förslag till ny detaljplan, nedan kallad Detaljplanen, ska gälla som grund för exploateringen. Detaljplanens plankarta redovisas som bilaga 1. Detaljplanen avses antas av kommunfullmäktige i samband med godkännande av detta avtal nedan kallad Avtalet. Området markerat med rött i bilaga 2 kallas nedan för Exploateringsfastigheten. 2 FASTIGHETSBILDNING OCH SERVITUT OCH MM 2.1 Fastighetsreglering Staden ska överlåta del av fastigheten Sundbyberg 2:17 som i Detaljplanen är utlagd som kvartersmark till Exploatören. För att reglera överlåtelse av marken har en överenskommelse om fastighetsreglering tecknats. Överenskommelsen redovisas i bilaga 3. 2.2 Servitut Avtalsservitut Om Staden skulle behöva komplettera befintligt servitut enligt detaljplanen avseende utvidgning av anslutning till gångtunnel så ska Exploatören ansöka och bekosta inskrivningen av detta servitut. Staden ska inte erlägga någon ersättning för den utvidgade utbredning avseende servitutet.
2(7) 2.3 Fastighetsbildning Exploatören bekostar alla fastighetsbildningsåtgärder som behövs för Detaljplanens genomförande. 3 GENOMFÖRANDE AV EXPLOATERINGEN 3.1 Byggnader och anläggningar inom kvartersmark Exploatören ska inom Exploateringsfastigheten anlägga och omgestalta centrumbebyggelse och handel i enlighet med Detaljplanen. 3.2 Samordning Exploatören verkar för att kvartersmarken inom Exploateringsfastigheten byggs ut i sådan ordningsföljd att inflyttade störs så lite som möjligt av pågående byggnation. Exploatören är insatt i Staden och Trafikverkets avsikt att gräva ner järnvägen som ligger i anslutning till Exploateringsfastigheten. Staden och Exploatören är angelägna om att nedgrävningen av järnvägen kommer till stånd så fort som möjligt och till minsta möjliga skada för Exploatören. Arbetena med nedgrävningen av järnvägen kan komma att bedrivas parallellt med Exploatörens genomförande av bebyggelse enligt Detaljplanen. De båda projekten kommer då att påverka varandra. I syfte att Trafikverkets nedgrävningsprojekt och Stadens arbeten med området ovan nedgrävningen ska kunna bedrivas så effektivt som möjligt förbinder sig parterna att samråda och medverka till att träffa nödvändiga överenskommelser om samordning mellan de respektive projekten. Staden ska därvid tillvarata Trafikverkets intressen. Delvis parallellt med Exploatörens genomförande av Detaljplanen kommer Staden eventuellt att bygga om angränsande gator. Parterna ska därför samråda om hur genomförandet av sina respektive projekt ska gå till såväl i tid som utformning och kvalitet och träffa de överenskommelser om samordning som behövs. Exploatören är skyldigt att samordna sina entreprenader med Stadens entreprenörer i områdena nära Exploatörens fastighet. 3.3 Kvalitetspunkter Staden och Exploatören har gemensamt tagit fram kvalitetspunkter som är infogade i plan och genomförandebeskrivningen, för att säkerställa en gemensam bild av kvalitetskraven vad gäller bebyggelse m.m. inom Exploateringsfastigheten. Kvalitetspunkterna ska fungera som riktlinje efter planskedet samt utgöra ett stöd vid kommande handläggning av bygglov. 3.4 Planläggnings- och utredningskostnader Planläggnings- och utredningskostnader regleras i enlighet med upprättat plankostnadsavtal.
3(7) 3.5 Buller Exploatören ska utforma bebyggelsen så att Detaljplanens bestämmelser uppfylls. 3.6 Bygg- och informationsskyltar Exploatören förbinder sig att utan kostnad för Staden kontinuerligt informera allmänheten med skyltar på minst en plats i lämplig anslutning till exploateringen om Exploatörens pågående projektering och byggnadsarbeten. Staden ska skyndsamt handlägga ärenden om bygglov för sådan skyltning. 3.7 Dagvatten Exploatören förbinder sig att exploateringen av Exploateringsfastigheten ska ske på ett sådant sätt att dagvattenflödet från Exploateringsfastigheten ej ökar jämfört med dagvattenflödet innan exploateringen. Exploatören förbinder sig, genom val av byggnadsmaterial, att inte förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter, samt att omhänderta detta dagvatten inom Exploateringsfastigheten genom exempelvis gröna tak. 3.8 Vatten och avlopp Staden anvisar anslutningspunkter för vatten och avlopp. Exploateringsfastigheten är idagsläget redan ansluten till Stadens vatten och avlopp. 3.9 Avfallshantering Källsortering och annan hantering av avfall ska ske på sätt som kan godkännas enligt Stadens gällande regler vid tidpunkten för Exploatörens genomförande av Detaljplanen. Vid undertecknandet av detta exploateringsavtal gäller Föreskrifter om avfallshantering för Sundbybergs stad antagna av kommunfullmäktige 16 december 2013 samt God avfallshantering vid ny- och ombyggnation Sundbybergs stads riktlinjer antagna av stadsbyggnads- och miljönämnden den 11 november 2013. Lösningarna för hantering av avfall ska utformas i samråd med och godkännas av Staden. 3.10 Ledningar och transformatorstation m.m Exploatören har inför och under detaljplaneprocessen blivit väl bekant med de olika ledningar och motsvarande som finns och kommer att finnas inom och i anslutning till Exploateringsfastigheten. Det gäller bland annat: Funktion Elkraft Fjärrvärme VA och dagvatten m.fl. Ledningsägare Vattenfall Norrenergi Norrvatten och Sundbybergs stad Utöver ovanstående kan ytterligare ledningar förekomma. Det åligger Exploatören att informera sig om befintliga ledningar och träffa överenskommelse med respektive ledningsägare etc. om de ändringar och flyttningar av ledningar, stationer etc. som erfordras för Detaljplanens genomförande med innebörd att Staden ej ska få något
4(7) genomförandeansvar eller kostnader för detta. Placering av flyttade och nya ledningar, stationer etc. inom Stadens mark ska godkännas av Staden. Exploatören har samordningsansvar för alla arbeten enligt föregående stycken. 3.11 Anpassning av allmänna anläggningar Om för genomförande av bebyggelsen erfordras anpassning av omgivande anläggningar inom allmän plats och servitut, ska Exploatören ombesörja och bekosta detta efter redovisning för Staden och inhämtande av Staden medgivande i varje särskilt fall. Arbetena skall utföras enligt Stadens krav som framgår av Stadens Tekniska handbok. För arbeten som hindrar allmän bil-, cykel- eller gångtrafik skall tillstånd inhämtas från Staden och i förekommande fall polisen i god tid innan arbeten påbörjas. 3.12 Konstnärlig utsmyckning Inom Exploateringsfastigheten så finns pelare beklädda med svart diabas och är utsmyckade med plåtreliefer av konstnären Sievert Rapp. Konstverket har titeln Sundbybergs Zoo och tillkom i samband med att bygganden uppfördes 1965. Exploatören åtar sig att omhänderta och integrera konstverken eller delar av inom Exploateringsfastigheten. Exploatören ska samråda med Staden om placering inom Exploateringsfastigheten. De bästa verken väljs ut om inte alla kan placeras. Skulpturen ska driftas och underhållas av framtida fastighetsägare. Hanteringen av skulpturen avser Exploatörens åtagande avseende konstnärlig utsmyckning inom Exploateringsfastigheten. 3.13 Parkering Parkering för bilar och cyklar ska utföras inom kvartersmark så att Stadens vid tidpunkten för bygglov gällande parkeringsnorm uppnås. 3.14 Övriga genomförandefrågor Exploateringen ska genomföras i enlighet med Sundbybergs stads översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige den 25 mars 2013. Av översiktsplanen framgår bland annat att en grönytefaktor om minst 0.3 ska uppnås vid bebyggandet. Exploatören ska använda miljöanpassade material, metoder och utrustning så att slutprodukten blir sunda hus och god miljö. De nya byggnadernas specifika energianvändning ska klart understiga Boverkets byggregler. Under byggnationen ska Exploatören källsortera sopor och använda återvinningsbart byggmaterial och emballage i sådan utsträckning som är rimlig med hänsyn till befintlig teknik och god ekonomi. Bebyggelsen ska projekteras så att tillgängligheten blir god. Exploatören förbinder sig att under hela byggnadstiden, med anledning av Exploatörens om- och utbyggnad av Exploateringsfastigheten enligt detta avtal, tillse att all trafik på omgivande gator, kan fortgå på ett trafiksäkert och kapacitetsmässigt acceptabelt sätt. Exploatören ska lämna in trafikanordningsritningar i god tid.
5(7) Byggnadsarbetena ska bedrivas i sådan ordning och på så sätt att hinder och störningar i omgivningen undviks i görligaste mån. Samordning av projekten regleras i p.3.2. Byggarbetsplats ska vara väl inhägnad. 4 MEDFINANSIERING AV STADSKÄRNANS FÖRNYELSE Nedgrävningen av järnvägen genom Sundbybergs stadskärna möjliggör en ökad bostadsbebyggelse och fastighetsägare i Stadskärnan kommer kunna ta fördelar av förbättrande kommunikationer, förtätning av staden och ökade fastighetsvärden. Stadens kommunfullmäktige tog den 2 februari 2016 beslut om riktlinjer för exploatörernas och fastighetsägarnas medfinansiering av stadskärnans förnyelse med anleding av nedgrävningen av järnvägen. Exploatören ska därför medfinansiera stadskärnans förnyelse för tillkommande byggrätter enligt Detaljplanen enligt följande tabell. Bostadsrätter/ägandelägenheter Bostäder hyresrätter Kontor Handel 2000kr/kvmljusBTA 500kr/kvmljusBTA 1000kr/kvmljusBTA Bedöms från fall till fall Medfinansiering en är reducerad med 30% då detaljplanen och Avtalet kommer antas av kommunfullmäktige under 2016. Detta innebär att Exploatören ska erlägga en medfinansieringsersättning om 8 668 800 kronor till Staden. Ersättningen ska erläggas 30 dagar efter det att Detaljplanen vinner laga kraft. 5 STÖRNINGAR I SAMBAND MED NEDGRÄVNINGEN OCH OMBYGGNADEN AV STADSKÄRNAN Nedgrävningen av järnvägen och ombyggnaden av Stadskärnan kopplad till nedgrävningen kommer beröra stadskärnan upp till en 10- årsperiod vilket kommer ge upphov till störningar i form av buller, trafikomläggningar, tunga transporter med mera. Även om entreprenörer åläggs att begränsa störningar så kommer den fysiska närmiljön att påverkas under byggtiden. Exploatören ska vid tecknande av nya hyresavtal och för befintliga hyresgäster informera om nedgrävningen av järnvägen och ombyggnaden av Stadskärnan kopplad till nedgrävningen för att på så sätt begränsa de ersättningskrav avseende verksamhetskada som kan uppstå under byggtiden. 6 ANLÄGGNINGSAVGIFTER För anslutning till kommunens VA-system erlägger Exploatören anslutningsavgift enligt gällande taxa.
6(7) Exploatören svarar för alla övriga kostnader för Exploateringsfastigheten som kostnader för anslutning av el och fjärrvärme mm. 7 ÖVRIGA FRÅGOR 7.1 Överlåtelse av avtal Exploatören är skyldig att till Staden skriftligen meddela eventuell överlåtelse av Avtalet eller överlåtelse av Exploateringsfastigheten. Exploatören svarar för att det vid överlåtelse av Avtalet eller vid överlåtelse av Exploateringsfastigheten görs förbehåll om att den nye ägaren till alla delar ska överta Exploatörens då kvarstående förpliktelser enligt detta avtal. Exploatören svarar gentemot Staden som för egen skuld för avtalets rätta fullgörande solidariskt med den som övertagit avtalet. 7.2 Giltighets- och återgångsklausuler Avtalet förutsätter för sin giltighet att att Avtalet godkänns av kommunfullmäktige i Sundbyberg med beslut som vinner laga kraft, förslag till detaljplan antas med beslut som vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med Detaljplanen. Om dessa giltighetsvillkor inte uppfylls senast inom två år från undertecknandet av avtalet är Avtalet i dess helhet förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av parterna. 7.3 Tvist Tvister om tillkomsten, tolkningen eller tillämpningen av Avtalet skall avgöras av allmän svensk domstol enligt gällande svensk rätt med Solna Tingsrätt som första instans.
7(7) Avtalet har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Sundbyberg den Sundbybergs Stad Stockholm den Fabege Orgelspelet AB.. Mikael T Eriksson Kommunstyrelsens ordförande.. Egenhändiga namnteckningar bevittnas:. Bilagor: 1 Detaljplanekarta 2 Exploateringsfastigheten 3 Överenskommelse om fastighetsreglering
BILAGA 1
BILAGA 2
Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 3 Mellan Sundbybergs kommun, org. nr 212000-0175, nedan kallad Staden, såsom ägare till fastigheten Sundbyberg 2:17, och Fabege Orgelspelet AB org. nr 556477-6317, nedan kallad Exploatören, såsom ägare till fastigheten Orgeln 7, nedan gemensamt kallade Parterna, har denna dag träffats följande ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING BAKGRUND Exploatören äger fastigheten Orgeln 7 i Sundbyberg. Staden och Exploatören har tillsammans tagit fram ett förslag till Detaljplan för fastigheten Orgeln 7, Sturegatan/Järnvägsgatan/ Rosengatan/Lysgränd i centrala Sundbyberg, nedan kallad Detaljplanen. Förslaget hanterar att byggnaden inom Orgeln 7 kragar utanför fastighetsgränsen in på Sundbyberg 2:17 samt en påbyggnad av fasad som förutsätter fastighetregleringar mellan parterna. I samband med att förslaget till detaljplan antas i kommunfullmäktige tecknar Staden och Exploatören ett exploateringsavtal för att reglera frågor i anslutning till exploateringen. Som bilaga till exploateringsavtalet hör detta avtal om fastighetsreglering. 1 MARKÖVERFÖRING Genom fastighetsreglering ska från Stadens fastighet Sundbyberg 2:17 markområden som i Detaljplanen är utlagda som kvartersmark, rödmarkerat område bilaga 1, nedan kallat Markområdet överföras till Exploatörens fastighet Orgeln 7. 2 ERSÄTTNING Exploatören ska ersätta Staden för Markområdena enligt 1 ovan med 2 079 000 ( tvåmiljonersjuttionniotusen) kronor. Ersättningen ska erläggas senast 14 dagar efter det att fastighetbildningen vunnit laga kraft. 3 FASTIGHETSBILDNINGSFÖRRÄTTNING Parterna ska medverka till att fastighetsbildning enligt denna överenskommelse kan ske. Exploatören ska snarast efter att Detaljplanen vunnit laga kraft ansöka om fastighetsbildning i enlighet med denna överenskommelse. Genom undertecknande av denna överenskommelse biträder Staden ansökan om fastighetsbildning. Skulle vid blivande fastighetsbildningsförrättning gränserna för Markområden i mindre utsträckning ändras ska överenskommelsen med oförändrade villkor i stället avse vid förrättningen bestämt markområde. Kostnaderna för fastighetsbildningen ska betalas av Exploatören.
Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 3 4 TILLTRÄDE Tillträde till markområden sker 14 dagar efter det att Detaljplanen vunnit laga kraft. 5 EGENDOMENS SKICK Markområdena överlåts i det skick de befinner sig i på tillträdesdagen. Parterna förklarar sig godta markområdenas skick och avstår med bindande verkan från varje anspråk på grund av fel och brister. Friskrivningen avser alla typer av fel, dvs. inte bara faktiska fel utan även rättsliga fel och rådighetsfel. 6 INTECKNINGAR, NYTTJANDERÄTTER, SERVITUT OCH LEDNINGSRÄTT MM Servitut och inteckningar finns i aktuellt område och Exploatören är väl förtrogen med dessa såsom Tunnelbana och vattenfall högspänningsledningar. 7 VILLKOR Denna överenskommelses giltighet förutsätter att: att Exploateringsavtalet godkänns av kommunfullmäktige i Sundbyberg med beslut som vinner laga kraft, att förslag till detaljplan antas med beslut som vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med Detaljplanen, Skulle beslut om godkännande av avtalet eller antagandet av Detaljplanen inte vunnit laga kraft senast två år från denna överenskommelses undertecknande, äger envar part rätt att häva avtalet. Vid nämnda förhållanden ska inte föreligga skyldighet från någondera parten att utge ersättning/skadestånd till andra parten.
Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 3 Denna överenskommelse har upprättats i tre likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt och ett att inges till lantmäterimyndigheten. Sundbyberg den Sundbybergs kommun Stockholm den Fabege Orgelspelet AB Mikael T Eriksson Kommunstyrelsens ordförande
Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 3 Marköverlåtelse från Sundbyberg 2:17 till Orgeln 7 Bilaga 1