Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling, anbudsförteckning och objektsbeskrivning. Prövning av om ett bud från en person som har stått fastighetsmäklaren personligen nära, och som också har varit suppleant i fastighetsmäklarens företag, har stått i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Frågan om mäklaren har upprättat en korrekt anbudsförteckning har också prövats. Den granskade förteckningen har saknat uppgifter om två lämnade bud och det fullständiga namnet för de två anbudsgivarna som är närstående. I beslutet har också mäklarens redovisning av driftskostnader i objektsbeskrivningen prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från en person som var köpare av en fastighet. NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Anmälaren har bifogat kopior av en tidningsartikel om den aktuella förmedlingen, marknadsföringsmaterial och e- postkorrespondens mellan anmälaren och NN samt mellan anmälaren och en journalist. NN har kommit in med fyra yttranden samt kopior på uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, en blankett benämnd Kundkännedom Säljare (Fysisk POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) person), en blankett benämnd ID-Kontroll av Köpare (Fysisk person), köpekontraktet, en blankett benämnd Annonsering på Hemnet.se, budhistoriken, journalen och tre objektsbeskrivningar för andra sålda fastigheter i närområdet. Anmälan Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett följande. Den fastighet som NN förmedlade var avstyckad från den fastighet som anmälaren äger. Det var anmälarens syster som ägde den avstyckade fastigheten. Efter systerns dödsfall ville anmälaren köpa tillbaka fastigheten. Budgivningen började på utgångspriset, som var 2 200 000 kronor. NN skulle kontakta anmälaren när sista budet hade kommit in och det gjorde hon. NN informerade anmälaren om att det hade kommit in två bud, ett på 2 250 000 kronor och ett på 2 350 000 kronor. Anmälaren lade då ett bud på 2 400 000 kronor. NN svarade att det inte gick och att anmälaren måste bjuda 2 500 000 kr. När anmälaren frågade varför svarade NN att anmälaren hade stört visningarna genom att vara där. Om anmälaren inte bjöd 2 500 000 kronor så skulle NN lägga ut fastigheten igen till nästa helg. NN förstod att anmälaren ville köpa tillbaka fastigheten, så hon gick med på att betala den begärda summan. Vid tillträdet fick anmälaren ingen lista på budgivarna. Det var först efter att anmälaren hade sagt till flera gånger som hon fick den. Den listan som anmälaren fick hade fel telefonnummer och det saknades efternamn. Till slut fick anmälaren efternamnet på en av budgivarna. Det kom då fram att en av budgivarna var NNs dotter med pojkvän. Det kom också fram att dottern ingick i firman som ekonomiansvarig chef. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Uppdragsavtalet Avtalet är underskrivet av uppdragsgivaren och NN den 15 mars 2014. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges under rubriken Byggnad bland annat driftskostnaderna. De är angivna som en klumpsumma om cirka 18 900 kr/år. Köpekontraktet Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 8 april 2014. Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen är två bud antecknade med datum och tidpunkt, 2014-03-31 kl. 14:59 2 350 000 kronor 2014-03-31 kl.12:19 2 250 000 kronor För en av budgivarna är både för- och efternamn antecknat tillsammans med ett telefonnummer. För det andra budet anges två förnamn och ett telefonnummer. Journalen Av journalen framgår det bland annat att uppdraget upphörde den 8 april 2014. Samma dag är det antecknat att journalen överlämnades till parterna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har framfört följande. Anmälan Hon värderade den aktuella fastigheten till 2 500 000 kronor +/- 300 000 kronor. Hon kom överens med sin uppdragsgivare om ett utgångspris på 2 200 000 kronor. Det var tidigt på säsongen och marknaden var svår att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) förutspå. Vid visningarna kom det många spekulanter, däribland hennes dotter med pojkvän. Anmälaren var med på visningarna och hon berättade för de andra spekulanterna att det var hennes tomt, hennes jordkällare etc.. Anmälaren förklarade att hon tänkte köpa huset. Vid återkopplingen till spekulanterna efter visningarna avstod de flesta att gå vidare på grund av detta. Anmälaren ville lämna ett bud på 2 400 000 kronor. När hon framförde budet till sin uppdragsgivare blev uppdragsgivaren ledsen, eftersom anmälaren hade förstört visningarna. Uppdragsgivaren meddelade att hon ville ha 2 500 000 kronor och annars fick det bli en ny visning. Detta framfördes till anmälaren, som accepterade priset. Närståendeförmedling Hennes dotter har aldrig jobbat på hennes företag. Dottern har inte heller varit del i någon styrelse och aldrig haft någonting med firman att göra. I ett enmansföretag så måste det finnas en suppleant. Dottern har aldrig i praktiken tjänstgjort i styrelsen, och i och med det inte ådragit sig något ansvar. Det var pojkvännen som skulle stå som köpare. Om han hade köpt fastigheten hade jag redovisat det för säljaren och föreslagit att avsäga mig uppdraget. Anbudsförteckningen De två buden om 2 400 000 kronor och 2 500 000 kronor från anmälaren är inte antecknade på anbudsförteckningen. NN har uppgett att hon uppfattade denna affär som att säljaren och köpare gjorde upp om priset och inte att det var någon budgivning. De lagda buden hade inte med affären att göra utan säljaren och köparen kom överens om ett pris. Budlistan skickade hon till anmälaren via e-post ett par dagar efter tillträdet. En av spekulanterna på anbudsförteckningen var hennes dotter och dotterns pojkvän. Den andra spekulanten var en person som bodde på ön. Uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen När objektsbeskrivningen tas fram i mäklarprogrammet presenteras driftskostnaderna som en klumpsumma. Hon hade kostnaderna specificerade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Närståendeförmedling Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till någon som mäklaren är släkt med i rätt upp- eller nedstigande led. En fastighetsmäklare får inte heller förmedla en fastighet till någon annan som är närstående enligt definitionen i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). I 4 kap. 3 andra stycket konkurslagen anges följande. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses vidare 1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. den som är närstående till någon som enligt 1 3 är närstående. Av förarbetena till förbudet mot närståendeförmedling (prop. 1994/95:14 s. 51) framgår det bland annat följande. Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) köpa. Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den närståendes. I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats till mäklaren för förmedling. Av förarbetena till 8 fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 41) framgår det bland annat följande. Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som remissinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan dock inte tas till intäkt för att fastighets mäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att beakta båda parters intresse. Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möjligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna. Mot bakgrund av vad som står i 12 första stycket fastighetsmäklarlagen samt 4 kap. 3 första stycket och andra stycket 1 och 2 konkurslagen, är NNs dotter att anses som en närstående både på grund av det nära släktskapet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) och i egenskap av suppleant i hennes företag. Eftersom en närstående visade intresse av att förvärva fastigheten har NN haft en skyldig att säga upp avtalet med uppdragsgivaren. Att det enligt NN yttrande inte var dotterns avsikt att förvärva fastigheten, utan att det var dotterns pojkvän, förändrar inte hennes ansvar. Genom relationen med hennes dotter bedöms även pojkvännen höra till närståendekretsen. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed och att detta utgör grund för en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Enligt förarbetena ska överlämnandet av dokumentationen ske i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet till fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 61). Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud i anbudsförteckningen. Mäklarens ansvar i detta avseende är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden, om budgivaren står fast vid sitt bud eller av förhållanden som rör mäklaren. (Se även Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14.) Det är utrett att anmälaren har lämnat två konkreta bud om 2 400 000 kronor och 2 500 000 kronor på fastigheten. Av NNs egna uppgifter och av den skriftliga utredningen i ärendet framgår det att hon har underlåtit att notera dessa två bud i anbudsförteckningen. Att underlåta att notera bud i anbudsförteckningen strider mot god fastighetsmäklarsed.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Av den ingivna förteckningen framgår det att två budgivare är antecknade endast med förnamn. Att underlåta att anteckna en anbudsgivares fullständiga namn kan leda till svårigheter att kontrollera anbudet i efterhand. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte anteckna en budgivares fullständiga namn om det är känt för mäklaren. I detta ärende är avsaknaden av de fullständiga namnen i anbudsförteckningen särskilt graverande mot bakgrund av att budgivarna är närstående personer till NN. Detta kan uppfattas som ett försök att dölja denna omständighet. Med en viss tvekan finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en varning för att NN har upprättat en ofullständig anbudsförteckning på ett sätt som är en allvarlig överträdelse av skyldigheten att uppfylla rollen som en opartisk mellanman. Uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter bland annat om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparna kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Mäklaren kan däremot redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas (prop. 2010/11:15 s. 58 f.). NN har i objektsbeskrivningen angett de sammanlagda driftskostnaderna, utan att dela upp dem på de olika kostnadsposterna. Detta innebär att spekulanterna inte har fått information som har kunnat hjälpa dem att göra en bedömning av hur driftskostnaderna skulle kunna påverka deras ekonomi vid
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) ett köp. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstiftaren har avsett. Förseelsen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN tilldelas en varning dels för att hon inte har sagt upp uppdragsavtalet när en närstående visade intresse av att köpa fastigheten, dels för hon har upprättat en ofullständig anbudsförteckning. I varningen ingår en erinran för att NN inte redovisat driftskostnaderna på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen.