Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har tillhandahållit en spekulant objektsbeskrivningen avseende en fastighet. I denna objektsbeskrivning har även uppgifterna om driftskostnader och en gemensamhetsanläggning granskats. Dessutom har uppgifterna om andelstal och driftskostnader i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. Han har även förelagts att yttra sig samt ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsuppdrag. 1. 2. Ett uppdrag den 2 mars 2014 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 26 februari 2014 om förmedling av en bostadsrätt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Tillhandahållandet av en objektsbeskrivning NN har lämnat in den objektsbeskrivning som köparen och säljaren har undertecknat på kontraktsdagen. Den innehåller bland annat säljarens personnummer. NN har tillfrågats om han har överlämnat en objektsbeskrivning till spekulanter i samband med exempelvis en visning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Han har även tillfrågats om den inlämnade objektsbeskrivningen var samma som den som han har tillhandahållit spekulanter. Objektsbeskrivningen ger uppgifter om kostnaderna för elförbrukningen, försäkringen och väg/samfälligheten. Den saknar uppgifter om kostnader för uppvärmning, VA-förbrukning, sotning och renhållning. Gemensamhetsanläggningen Under rubriken Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning m.m. anger objektsbeskrivningen Andel i samfällighet/ga: NN GA:13. Under samma rubrik anges vidare bland annat följande. Kostnad samfällighet för vinterväg, båthamn kr. 500/år. Gemensam hamn under utbyggnad. 2 st borrade vattenbrunnar finns i området. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Andelstalen I objektsbeskrivningen anges endast ett andelstal, nämligen andelen i föreningen. Objektsbeskrivningen saknar uppgifter om driftskostnaderna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande bland annat uppgett följande Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Tillhandahållandet av en objektsbeskrivning En spekulant ville låna nyckeln till fastighetens byggnad efter att ha talat
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) med säljaren direkt. Han fick bekräftat av uppdragsgivaren att han fick lämna ut nyckeln. Han frågade om spekulanten ville ha objektsbeskrivningen, men denne uppgav att han redan hade hämtat uppgifterna från mäklarföretagets hemsida och dessutom fått information från säljaren. Uppgifterna på hemsidan var samma som i den inlämnade objektsbeskrivningen med undantag för uppgifterna om säljaren. I objektsbeskrivningen anges att vatten och avlopp saknas. Det är en koja i skogen med ett stålrör från kaminen som aldrig hade sotats. Säljaren har inte använt sig av renhållning och kojan är under byggnation. Gemensamhetsanläggningen Köparen fick information om gemensamhetsanläggningen av säljaren, som var den som han kontaktade först. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Andelstalen Med anledning av att han endast har angett ett andelstal hänvisar NN till en e-postkorrespondens med bostadsrättsföreningens ordförande. Av denna framgår att NN bland annat har efterfrågat bostadsrättens andel i föreningen och andel av årsavgiften, men endast fått uppgift om den förra. NN har uppgett att det inte fanns några driftskostnader för bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Tillhandahållandet av en objektsbeskrivning I förarbetena till den nya fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 att en objektsbeskrivning enligt 18 ska lämnas till alla tilltänkta köpare. NN har uppgett att han inte har överlämnat någon objektsbeskrivning till spekulanten inför dennes besök på fastigheten. Han har också uppgett att den objektsbeskrivning som funnits tillgänglig på internet i huvudsak är samma som den han har lämnat in. Mot bakgrund av NN:s uppgifter om att han erbjöd spekulanten en objektsbeskrivning, men att denne tackade nej, kan det inte anses visat att NN har underlåtit att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 58 f) följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren ska göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. I objektsbeskrivningen finns uppgifter om kostnaderna för elförbrukningen, försäkringen och vägen/samfälligheten. NN har uppgett att uppdragsgivaren inte hade några kostnader för uppvärmning, VA-förbrukning, sotning eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) renhållning. Mot bakgrund av mäklarens beskrivning av byggnadens enkla standard har Fastighetsmäklarinspektionen inte någon grund för att ifrågasätta dessa uppgifter. Frågan lämnas därför utan någon ytterligare åtgärd. Gemensamhetsanläggningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla en uppgift om gemensamhetsanläggningar. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) anges bland annat följande. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att den text som har återgetts i objektsbeskrivningen under rubriken Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning har gett tillräcklig information om anläggningens art, omfattning och förvaltning för att spekulanter ska kunna få en allmän uppfattning om vilka förpliktelser som är kopplade till den aktuella gemensamhetsanläggningen. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Andelstalen Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 18 fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om andelstal. I förarbetena till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) lagen (prop. 2010/11:15 s. 59) anges bland annat följande. Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. I den objektsbeskrivning som NN har upprättat, anges den uppgift om andelstal som han har fått av föreningen. Mot den bakgrunden anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon påföljd i den här delen. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt innehålla uppgifter om driftskostnader. Enligt förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) ska objektsbeskrivningen i dessa fall innehålla uppgifterna i den utsträckning som sådana förekommer. NN har uppgett att det inte fanns några driftskostnader för bostadsrätten. Det finns därför inte anledning till någon påföljd i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet om de två objektsbeskrivningarna ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.