Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt Beslutet/domen fastighetsmäklarlagen har vunnit (2011:666), laga kraft. fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av om besiktningsklausulen i ett köpekontrakt har varit tydlig. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 5 juni 2013 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om besiktningsklausuler. Syftet är att göra fastighetsmäklare uppmärksamma på vikten av tydliga och kompletta besiktningsklausuler samt att ge incitament till enskilda mäklare, mäklarföretag och branschorganisationer att vidta egenåtgärder och kvalitetsgranska sina mallar för överlåtelsehandlingar. Avsikten är också att de beslut om besiktningsklausuler som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande beslut, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Det huvudsakliga målet är att verka för korrekt utformade besiktningsklausuler. I tillsynsprojektet har besiktningsklausuler i 19 förmedlingsuppdrag från lika många fastighetsmäklare granskats. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i tillsynsprojektet. Ett av de förmedlingsuppdrag som NN hade avslutat under POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) perioden den 1 januari 31 maj 2013 har valts ut för granskning av den besiktningsklausul som ingick i köpekontraktet. Handlingar Köpekontraktet ingicks den 26 februari 2013. Avtalat tillträde var enligt överenskommelse, dock senast den 17 maj 2013. Av köpekontraktets 15 framgår följande. Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel, som ej framkommit i bifogat besiktningsprotokoll, och vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst 25 000 kr, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Besiktningen skall utföras av SBR (eller motsvarande) godkänd besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel. Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig att uttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som skall inhämtas från etablerat fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna för åtgärdande av fel. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast 2013-03-14. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran om återgång. För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk utredning eller gör påpekanden i den s k riskanalysen, äger köparen rätt låta utföra en fortsatt utredning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Tidpunkten för begäran om köpets återgång skall i sådant fall framflyttas till den 2013-03 28. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren för eventuell kostnad för återställande av ingreppet. Även om fel uppdagas som avses i första stycket ovan, äger köparen dock inte rätt att kräva köpets återgång för det fall säljaren åtager sig att fackmannamässigt låta avhjälpa felet. Ett sådant åtagande skall ske skriftligen med kännedomskopia till fastighetsmäklaren senast 5 dagar efter det att köparen begärt köpets återgång. Avhjälpande skall i sådant fall ske senast den 2013-05-02 och utfört arbete skall godkännas av SBR (eller motsvarande) godkänd besiktningsman. Sker inte detta äger köparen rätt att begära köpets återgång, alternativt kräva att säljaren låter avhjälpa kvarstående fel så att arbetet kan godkännas av nämnda besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som skall anses utgöra fel i utfört arbete. Om köpet fullföljs är parterna införstådda med att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler. Fastighetsmäklarens yttrande Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att dels inkomma med uppgifter om vem som skulle begära in den offert som anges i återgångsklausulens 15 tredje stycket, dels yttra sig över att det saknas tidsfrist och anvisningar för hur köparen ska agera om en begäran om återgång aktualiseras enligt 15 sjätte stycket i köpekontraktet. NN har anfört följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Formuleringen om att begära in en offert används i Mäklarsamfundets standardavtal och har varit känd för Fastighetsmäklarinspektionen under en lång tid utan att det mött någon invändning från inspektionens sida. Skrivningen om avhjälpande finns inte i Mäklarsamfundets standardavtal, men har producerats av en jurist som är verksam i samfundet. Denne missade helt enkelt att föra in en tidsfrist för köparens eventuella begäran om återgång, i det fall där säljaren inte hade åtgärdat felen inom den i avtalet angivna tiden. Någon påföljd bör inte meddelas med stöd av den princip som fastställdes i RÅ 2002 ref. 30. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 21 samma lag ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41 och prop. 1994/95:14 s. 81) framgår att fastighetsmäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Fastighetsmäklarinspektionen anser att utformningen av köpekontraktets 15 tredje stycket inte tydliggör vem som har att begära in den offert som där anges. Bestämmelsen kan medföra svårigheter att nå enighet i frågan om vilket etablerat fackföretag som ska bedöma kostnaderna för åtgärdande av fel. Inspektionen finner med anledning härav att bestämmelsen skulle kunna utformas på ett tydligare sätt. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat varning för utformningen av återgångsklausuler som varit oklara. Inte heller i de fallen framgick det av villkoren till vem en begäran om återgång skulle riktas. Det saknades en tidsfrist för när köparen skulle agera om en begäran om återgång aktualiserades (se beslutet 2008-03-26: 5 i årsboken 2008 och en dom meddelad av Förvaltningsrätten i Stockholm (dåvarande Länsrätten i Stockholm) den 16 maj 2008 i mål nr 8511-08 samt beslutet 2008-08-27:5 och en dom meddelad av Förvaltningsrätten i Stockholm den 17 februari 2009 i mål nr 19785-08). Fastighetsmäklarinspektionen finner inte att Högsta förvaltningsdomstolens (dåvarande Regeringsrättens) avgörande 2002-01-28 (RÅ 2002 ref. 30) är vägledande i det nu aktuella ärendet. Avgörandet behandlade frågan om en fastighetsmäklare, som försökt påverka uppdragsgivare att inte göra anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen, skulle få en disciplinär påföljd. Med anledning av att mäklaren hade inhämtat råd från sin förbundsjurist, som kunde antas ha särskild kunskap inom området, fann domsolen att förseelsen kunde anses som ringa och att någon disciplinär åtgärd inte skulle åläggas mäklaren. Det nu aktuella ärendet behandlar en fråga som inte bedöms vara jämförbar med Högsta förvaltningsdomstolens avgörande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) NN ska meddelas varning för den otydligt formulerade besiktningsklausulen.