Årsredovisning 2013 SSSB

ÅrsredovisNing 2013

Innehåll VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Kassaflödesanalys 12 Noter med redovisningsprinciper 13 Revisionsberättelse 20 Sammanställning av värden 21 Nyckeltal 22 Fastighetsförteckning 26 Årsredovisning 2013 SSSB Redaktion SSSB Foto Sid 3: Swedehouse. Sid 5: Lena Hammar. Övriga bilder: SSSB. Omslagsbild Idun med en av de två tillbyggander som färdigställdes under 2013. 2

3 Under 2013 har SSSB byggt 105 nya studentbostäder: 84 bostäder vid Idun och 21 bostäder vid Kurland. Dessutom har vi upplåtit mark på Lappkärrsberget till ytterligare 24 nya studentbostäder.

VD har ordet SSSB har en unik position i Stockholm som studenternas egen bostadsstiftelse. Vi är en marknadsledande samhällsaktör med ett angeläget och långsiktigt uppdrag att förse Stockholms kåranslutna studenter med bostäder under studietiden. När verksamhetsåret 2013 avslutas, så lägger SSSB ytterligare ett händelserikt och bra år bakom sig. Det har varit både lärorikt och utmanande samtidigt som stiftelsen infriat resultatmålet för året. SSSB har med sina cirka 8 000 studentbostäder cirka 65 procent av alla studentbostäder i Stockholm och är därmed inte bara länets utan även landets största studentbostadsaktör. SSSB har en målsättning att under perioden 2010 2020 bygga 2 000 nya studentbostäder. Under året har styrelsen analyserat och övervägt vilka områden som är aktuella för den planerade utbyggnaden av beståndet. Med de senaste årens byggtakt kommer dock det uppsatta målet att bli svårt att nå eftersom de utdragna planprocesserna och de höga bygg kostnaderna riskerar att försena nyproduktionen. Resultatet efter finansiella poster för 2013 om 11,47 miljoner kronor landar mycket nära den fastställda budgeten och i enlighet med de prognoser som redovisats under året. Det ligger även i nivå med tidigare års resultat och visar en verksamhet med god kostnadskontroll. Det finns cirka 22 000 aktiva studenter i SSSB:s kö, och den genomsnittliga väntetiden för en bostad hos oss är drygt två år. Under året var omsättningen cirka 49 procent, vilket innebär 3 920 omflyttningar. Merparten av omflyttningarna sker i samband med terminsstarten. Två gånger per år prövas varje kontraktsinnehavare mot kraven på studieresultat och kårmedlemskap i den så kallade boprövningen. Under 2013 blev 1 100 uppsagda i samband med denna. Jag kan konstatera att det trots en konstaterad brist på minst 7 000 studentbostäder i länet i princip inte byggts något alls sedan 2007. Byggandet av nya studentbostäder står still framför allt på grund av att det är ont om mark, de utdragna planprocesserna, borttagna byggsubventioner och höga byggkostnader. SSSB har under året bedrivit ett aktivt opinionsbildningsarbete i syfte att skapa ökad insikt hos myndigheter och politiker om orsakerna till det låga studentbostadsbyggandet. Stiftelsen har även visat på lösningar genom att delta under Almedalsveckan, utge rapporten Färre hinder fler studentbostäder, vara remissinstans i Boverkets uppdatering av befintligt regelverk och delta i den allmänna debatten om studentbostäder. Målet med engagemanget från SSSB:s sida är att skapa bättre förutsättningar för att kunna bygga fler studentbostäder och nå våra mål. Det är inte viktigt enbart för SSSB en bostad under studietiden är en förutsättning för den enskilda studenten och avgörande för att Stockholm ska kunna utvecklas som kunskaps region. Under 2013 har SSSB byggt 105 nya studentbostäder: 84 stycken vid Skålen 22 (Idun) och 21 stycken vid Kurland. Dessutom har vi möjliggjort byggnation av ytterligare 24 student bostäder genom att upplåta mark på Filosofen 7 vid Lappkärrsberget till en byggherre som med tillfälligt bygglov byggt och nu hyr ut de nya bostäderna i en så kallad blockförhyrning till SSSB. Sammantaget har det inneburit ett nettotillskott med 129 nya studentbostäder. I år planerar vi bygg start för 181 nya studentbostäder vid Furiren 2 i Solna (Strix). Stiftelsen arbetar dessutom med cirka 1 300 studentbostäder i detaljplaneskedet och ytterligare ett par hundra i ett mycket tidigt och ovisst programskede. Förutom nyproduktionen så har SSSB även ägnat det befintliga fastighetsbeståndet en hel del uppmärksamhet. Under året genomfördes ett underhåll om cirka 93 miljoner kronor. Bland de större projekten kan nämnas den första etappen för stambytet i fastigheten Väbeln 3 (Jerum) och ett stambyte i Skålen 22 (Idun). I och med årets stambyten så är mer än hälften av SSSB:s fastigheter stambytta. 4

Chris Österlund, vd Den mätning som görs varje år för att stämma av kundnöjdheten (NKI), visar att SSSB:s kunder överlag är nöjda med oss som hyresvärd och trivs med sitt boende. Betyget från kunderna blev 4,0 av 5 möjliga och ligger därmed kvar på samma goda nivå som föregående år. Under året har förberedelserna inför de nya redovisningsreglerna K3 med bland annat komponentavskrivning haft hög prioritet. Det handlar om att dela upp befintliga fastigheter i ett lämpligt antal komponenter, bestämma varje komponents avskrivningstid samt bedöma vilka restvärden respektive komponent har i befintliga fastigheter. Där utöver behöver befintliga system anpassas för att kunna stödja tillämpningen av det nya regelverket. Regelverket träder i kraft först 2014, men kommer att ha 2013 som jämförelseår. De nya reglerna innebär bland annat att en större andel av underhållet kommer att aktiveras under kommande år, jämfört med tidigare. Avskrivningsunderlaget kommer med tiden att öka och därmed jämna ut resultatet, men det kommer att ta många år innan resultatnivån blir i jämförelse med resultatet enligt nuvarande regler. Detta är inte en effekt av någon förändring av verksamhetens inriktning, utan enbart en konsekvens av det nya regelverket K3. Avslutningsvis vill jag tacka medarbetare, chefer och styrelse för ett stort engagemang och ett mycket gott arbete under året. Stockholm mars 2014 Chris Österlund, vd 5

Förvaltningsberättelse För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB Organisationsnummer 802003-2887 Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2013 års verksamhet. Styrelse Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer. Styrelsen har sammanträtt sju gånger under året. År 2013 Ordinarie Leif Garph, ordförande Martin Grysell, förste vice ordförande Teo Strömdahl Östberg 2), vice ordförande Martin Sahlin 1), vice ordförande Göran Westberg 3), vice ordförande Göran Cumlin 4) Oscar Lavelid Emilia Wikström Melin Lina Glans Teo Strömdahl Östberg 1) Martin Sahlin 2) 5) 7) Joe Martarian 6) 7) Emelie Eduard Bo Malmberg 8) Revisorer Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor. År 2013 Ordinarie Ingrid Lindegren Jens Andersson Christoffer Carlander 9) År 2014 Ordinarie Ulf Westerberg Jens Andersson Christoffer Carlander 9) Suppleanter Erik Albenius Vakant Suppleanter Stina Carlson Savas Caliskan År 2014 Ordinarie Leif Garph, ordförande Lina Glans, förste vice ordförande Teo Strömdahl Östberg, vice ordförande Göran Cumlin, vice ordförande Suppleanter Robin Norström Lotta Wiklund Hedin Emilia Wikström Melin 1) Christian Augustinson 2) Vakant 7) Oscar Lavelid Emelie Eduard 6) Emilia Wikström Melin Robin Norström Martin Sahlin Bo Malmberg 8) Verkställande direktör Chris Österlund Ledningsgrupp Chris Österlund, vd Anders Cronqvist, informationschef Michael Ingre, tf nybyggnadschef Leif Skoglund 10), teknisk chef Karin Strömberg Ekström, boservicechef Kenneth Wenner 11), fastighetschef Bo Årman, ekonomichef Suppleanter Christian Augustinson Lotta Wiklund Hedin Said Elmi Vakant 7) Adjungerade på styrelsemöten Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi Michael Kumlin, ombudsman SSF 1) t o m 2013-06-30. 2) fr o m 2013-07-01. 3) t o m 2013-03-15. 4) fr o m 2013-03-16. 5) t o m 2013-02-28. 6) fr o m 2013-03-01. 7) på förslag av personalorganisationerna. 8) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening. 9) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden. 10) t o m 2013-04-30. 11) fr o m 2013-05-01. 6

Organisation Styrelse Presidium Vd Vd-assistent IT Nybyggnad Kommunikation Ekonomi Boservice Teknisk service Kundcenter Underhåll Husvärdar Drift Administration Kvalitet 7

Förvaltningsberättelse ÄNDAMÅLSPARAGRAF Ändamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder: Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa bostäder. Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd. SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten eleveller studentkår. SSSB hyr ut cirka 7 900 bostäder varav 7 800 tillhör egna beståndet och 100 bostäder är inhyrda. Presidiet Presidiet styrelsens ordförande och tre vice ordförande sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse. Utskott Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten. Medlemskap SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmän nyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Inom ramen för nybyggnationen har under året 105 studentbostäder, som ägs och förvaltas av SSSB, färdigställts innanför tullarna. Ytter ligare 24 nya studentbostäder har uppförts av en extern aktör på SSSB:s mark inom Lappkärrsberget. Dessa förvaltas och hyrs ut sedan höstterminen 2013. Ekonomiskt utfall Resultatet efter finansiella poster uppgår till 11 470 ksek (10 388). Omsättningen ökade till 371 419 ksek (359 938). Driftnettot uppgår till 124 761 ksek (118 656). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt belopp av 39 192 ksek (39 046). Räntekostnader och liknande resultatposter ökade till 37 044 ksek (36 285). INVESTERINGAR Årets bruttoinvesteringar uppgick till 61 412 ksek (73 967). Nybyggnationen tog 47 346 ksek i anspråk och 12 961 ksek avsåg fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till 1 105 ksek (147). INTÄKTER Stiftelsens totala nettointäkter för år 2013 uppgick till 371 419 ksek (359 938). Hyresuppgörelsen för år 2013 medgav en hyreshöjning med 2,1 % från den första januari vilket motsvarar drygt 6 600 ksek. FINANSIERING Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid årets slut till 996 374 ksek (966 940). Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 5,75 % (7,56 %). Den genomsnittliga räntenivån för lånen under året blev 3,70 % (3,78 %). Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för ett mindre antal av Stiftelsens upptagna lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om 65 577 ksek (65 989). Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning. RESULTATDISPOSITION Styrelsen föreslår att årets resultat om 14 967 107 kr balanseras i ny räkning. 8

Resultaträkning Belopp i ksek Not 2013 2012 Hyresintäkter 361 205 353 743 Övriga rörelseintäkter 10 214 6 195 Rörelsens intäkter 2 371 419 359 938 Driftkostnader 3-152 045-146 388 Underhållskostnader -79 562-79 403 Tomträttsavgälder -4 753-4 594 Fastighetsskatt -10 298-10 897-246 658-241 282 Driftnetto 124 761 118 656 Avskrivningar 4-39 192-39 046 Bruttoresultat 85 569 79 610 Administrations- och försäljningskostnader 5-37 334-33 171 Rörelseresultat 48 235 46 439 Ränteintäkter 279 233 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-37 044-36 285 Resultat från finansiella poster -36 765-36 052 Resultat efter finansiella poster 11 470 10 388 Återföring periodiseringsfond 2 982 643 Skatt 7 515-3 143 Årets resultat 14 967 7 888 9

Balansräkning Belopp i ksek Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 8 525 1 025 Summa immateriella anläggningstillgångar 525 1 025 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 9 1 130 264 1 050 734 Mark 10 83 410 83 410 Markanläggningar 11 67 97 Maskiner 12 0 0 Inventarier 13 1 886 1 850 Pågående nyanläggningar 14 15 943 72 086 Summa materiella anläggningstillgångar 1 231 571 1 208 177 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 40 40 Andra långfristiga fordringar 15 381 413 Summa finansiella anläggningstillgångar 421 453 Bostads-/underhållslånepost 16 13 016 13 992 Summa anläggningstillgångar 1 245 533 1 223 647 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 36 53 Kundfordringar 127 106 Övriga fordringar 865 1 244 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 5 167 5 357 Summa kortfristiga fordringar 6 195 6 760 Kassa och bank 18 22 533 10 441 Summa omsättningstillgångar 28 728 17 201 SUMMA TILLGÅNGAR 1 274 261 1 240 848 10

Belopp i ksek Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Grundfond 8 580 8 580 Reservfond 71 162 71 162 Balanserad resultat 83 512 75 624 Periodens resultat 14 967 7 888 Summa eget kapital 178 221 163 254 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 20 2 982 Summa obeskattade reserver 2 982 Avsättningar Uppskjuten skatt 7 17 394 17 909 Summa avsättningar 17 394 17 909 Långfristiga skulder Fastighetslån 21 996 374 966 940 Summa långfristiga skulder 996 374 966 940 Kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter 23 024 22 242 Leverantörskulder 27 803 38 683 Skatteskulder 16 536 Övriga skulder 3 702 3 070 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 27 727 25 231 Summa kortfristiga skulder 82 272 89 763 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 274 261 1 240 848 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 930 797 900 951 Ansvarsförbindelser Fastigos Garantifond 532 479 11

Kassaflödesanalys Belopp i ksek 2013 2012 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 11 470 10 388 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 39 192 39 046 50 662 49 434 Betald skatt -520 1 057 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av röreselsekapital 50 142 50 491 Kassaflöde från förändringar i röreselsekapital Ökning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar 566-213 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -6 972 4 517 Kassaflöde från den löpande verksamheten 43 737 54 795 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -61 412-73 787 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 301 Investeringar i finansiella tillgångar -136 Minskning av finansiella tillgångar 32 134 Kassaflöde från investeringsverksamheten -61 079-73 789 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 29 846 9 000 Amortering av låneskulder -412-425 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 29 434 8 575 Årets kassaflöde 12 092-10 419 Likvida medel vid årets början 10 441 20 861 Likvida medel vid årets slut 22 533 10 441 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta 279 233 Erlagd ränta -37 044-36 285 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 39 192 39 046 Likvida medel avser endast kassa och bank 22 533 10 441 12

Noter med redovisningsprinciper Belopp i ksek om inget annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta respektive ersättas. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar Datasystem 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Byggnader med tillfälligt bygglov Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader) Maskiner Inventarier 50 år 20 år 12 år 5 år 5 år 5 år Övriga anläggningstillgångar Bostads-/underhållslånepost 33 år 13

Noter Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer Medelantalet anställda 2013 2012 Män 33 35 Kvinnor 25 22 Summa 58 57 Styrelse Kvinnor 28% 30% (ordinarie ledamöter) Män 72% 70% Ledningsgrupp Kvinnor 33% 40% Män 67% 60% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2013 2012 Styrelse och verkställande direktör 2 179 2 019 Övriga anställda 28 435 25 477 Summa 30 614 27 496 Sociala kostnader 12 779 11 661 (varav pensionskostnader) (2 872) (2 840) Summa 43 393 39 157 Av stiftelsens pensionskostnader avser 400 ksek (440 ksek) gruppen styrelse och VD. Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 ksek (0). Sjukfrånvaro 2013 2012 Totalt 3% 3% Ålder 29 år eller yngre 2% 1% Ålder 30 49 5% 4% Ålder 50 eller äldre 3% 2% Kvinnor 5% 2% Män 2% 3% Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron) Arvode och kostnadsersättning till revisorer 19% 18% 2013 2012 Revisionsuppdrag, Öhrlings PWC 185 144 Övriga uppdrag, Öhrlings PWC 137 88 Summa 322 232 Not 2 Rörelsens intäkter Hyresintäkter 2013 2012 Bostäder 327 079 318 918 Bredband 12 940 12 946 Lokaler 20 723 21 562 Garage/P-platser 4 716 4 561 Summa 365 458 357 987 Avgår hyresbortfall 2013 2012 Bostäder -2 223-2 479 Lokaler -2 030-1 765 Summa -4 253-4 244 Summa hyresintäkter 361 205 353 743 Övriga rörelseintäkter 2013 2012 Fakturerade kostnader enligt avtal 5 744 5 205 Ersättning för förvaltningstjänster 1 801 239 Övriga poster 2 669 751 Summa övriga rörelseintäkter 10 214 6 195 Summa rörelsens intäkter 371 419 359 938 Not 3 Driftkostnader 2013 2012 Fastighetsskötsel -34 615-32 234 Reparationer -23 479-19 901 Vattenavgifter -6 911-6 054 Värmekostnader -29 424-28 205 Bredband -10 639-10 416 El -24 789-25 241 Sophämtning -4 741-4 097 Kabel-TV -1 400-1 401 Förvaltningsadministration -8 958-8 171 Bevakning -1 171-743 Snöröjning -2 333-4 005 Summa driftkostnader -148 460-140 468 Hyreskostnader för inhyrda bostäder -3 585-5 920 Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder -152 045-146 388 14

Not 4 Avskrivningar 2013 2012 Fastigheter -36 617-36 342 Markanläggningar -30-30 Bostads-/underhållslånepost -976-976 Maskiner och inventarier -1 069-1 197 Datasystem -500-500 Summa avskrivningar -39 192-39 046 Not 7 Skatt Uppskjuten skatt 2013 2012 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 17 394 17 909 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänför lig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen. Not 5 Administrations- och försäljningskostnader 2013 2012 Företagsgemensamma kostnader -4 180-4 332 Försäljning -9 747-8 498 IT-samordning -5 328-5 302 Övrig administration -18 079-15 039 Summa administrations- och försäljningskostnader -37 334-33 171 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2013 2012 Räntekostnader -37 044-36 285 Summa -37 044-36 285 Årets skatt 2013 2012 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 515-3 143 Räkenskapsårets uppskjutna skatt består dels av en skattekostnad hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid taxeringen och dels av en skatteintäkt som en effekt av ändrad skattesats. Not 8 Datasystem Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 5 177 5 177 5 177 5 177 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 152-3 652 Årets avskrivning enligt plan -500-500 -4 652-4 152 Bokfört restvärde vid årets slut 525 1 025 15

Noter Not 9 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 1 563 337 1 548 340 Omklassificering från pågående nyanläggning 116 449 14 997 Avyttringar och utrangeringar -724 1 679 062 1 563 337 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -512 604-476 262 Årets avskrivning enligt plan -36 617-36 342 Avyttringar och utrangeringar 422-548 798-512 604 Bokfört restvärde vid årets slut 1 130 264 1 050 734 Not 10 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 83 410 83 410 Bokfört restvärde vid årets slut 83 410 83 410 Not 11 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 594 594 594 594 Not 12 Maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 441 510 Avyttringar och utrangeringar -69 441 441 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -441-510 Avyttringar och utrangeringar 69-441 -441 Bokfört restvärde vid årets slut 0 0 Not 13 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 14 271 14 482 Nyanskaffningar 1 105 147 Avyttringar och utrangeringar -358 15 376 14 271 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -12 421-11 578 Avyttringar och utrangeringar 355 Årets avskrivning enligt plan -1 069-1 198-13 490-12 421 Bokfört restvärde vid årets slut 1 886 1 850 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -497-467 Årets avskrivning enligt plan -30 30-527 -497 Bokfört restvärde vid årets slut 67 97 16

Not 14 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad 2013 2012 Vid årets början 72 086 13 440 Nyanskaffningar 60 306 73 643 Omklassificering till byggnad -116 449-14 997 Vid årets slut 15 943 72 086 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013 2012 Förutbetalda hyresutgifter 936 739 Övriga upplupna intäkter 1 453 1 147 Förutbetalda försäkringspremier 374 1 095 Övriga förutbetalda kostnader 2 404 2 376 Vid årets slut 5 167 5 357 Not 15 Andra långfristiga fordringar Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 413 411 Tillkommande fordringar 2 Reglerade fordringar -32 Vid årets slut 381 413 Not 16 Bostads-/underhållslånepost Ackumulerade anskaffningsvärden 2013 2012 Vid årets början 32 541 32 541 32 541 32 541 Not 18 Kassa och bank En outnyttjad checkräkningskredit om 5 MSEK (5) finns. Not 19 Eget kapital Grundfond Reservfond Balanserat resultat/ årets resultat Vid årets början 8 580 71 162 83 512 Årets resultat 14 967 Vid årets slut 8 580 71 162 98 479 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -18 549-17 573 Årets avskrivning enligt plan -976-976 -19 525-18 549 Bokfört restvärde vid årets slut 13 016 13 992 Not 20 Periodiseringsfonder 2013 2012 Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008 2 982 2 982 Återföring av periodiseringsfond -2 982 Vid årets slut 2 982 17

Noter Not 21 Långfristiga skulder En betydande andel lån löper för närvarande med korta löp tider för att erhålla lägre räntekostnad. Derivatinstrument används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i låneportföljen. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 ksek löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende. Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013 2012 Upplupna semesterlöner 2 816 2 905 Upplupna utgiftsräntor 4 378 4 600 Upplupna taxebundna kostnader 12 063 10 361 Upplupna driftkostnader 3 445 3 000 Upplupna projekt- och underhållskostnader 4 395 3 499 Övriga poster 630 866 Vid årets slut 27 727 25 231 18

Stockholm 2014-03-31 Leif Garph Ordförande Göran Cumlin Martin Sahlin Robin Norström Lina Glans Oscar Lavelid Bo Malmberg Emelie Eduard Teo Strömdahl Östberg Emilia Wikström Melin Chris Österlund vd Vår revisionsberättelse har angivits 2014-03-31 Ingrid Lindegren Christoffer Carlander Jens Andersson Auktoriserad revisor Av Stockholms stad utsedd revisor Av SSCO:s studentråd utsedd revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers 19

Revisionsberättelse Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder org.nr 802003-2887 samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2013. Stiftelsens års redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6 19. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att denna utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2013. Styrelsens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om förvaltningen har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med stiftelselagen, årsredovisningslagen eller stiftelseförordnandet. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Uttalande Enligt vår uppfattning har styrelseledamöterna eller verkställande direktören inte handlat i strid med stiftelselagen, årsredovisnings lagen eller stiftelseförordnandet. Stockholm den 31 mars 2014 Ingrid Lindegren Auktoriserad revisor Öhrlings PriceWaterhouseCoopers Christoffer Carlander Av Stockholms stad utsedd revisor 20 Jens Andersson Av SSCO:s studentråd utsedd revisor

Sammanställning av taxeringsvärden respektive bokförda värden Egna fastigheter, sammanställning av taxeringsvärden respektive bokförda värden (ksek), inkl mark och markanläggningar i förekommande fall ksek 4500 4000 3500 3000 2500 Taxeringsvärde, ksek Bokfört värde, ksek 2000 1500 1000 500 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Fastighetsbeteckning Område Produktionsår Bokfört värde ksek inkl mark & markanl 2013 1) Ombyggnadsår. 2) Tillbyggnadsår. 3) Avser 2010 års taxering då korrekt taxeringsbeslut ej ännu inkommit. Någon marknadsvärdering av SSSB:s fastigheter görs inte. Taxeringsvärde ksek (tax 2013) Apeln 13 Apeln ca 1763/1984 1) 10 344 95 000 Atlas 3 Lucidor ca 1700/1966 1) 1 763 30 476 Duvslaget 2 Frösunda 1999 36 471 39 362 Filosofen 2-9, Fysikern 1 Lappkärrsberget 1968 69/2000 229 841 1 356 600 Furiren 2 Strix 1963 14 523 127 063 Generalen 1 Pax 1970/2004 2) 90 691 201 267 Kandidaten 2-4 Kungshamra 1966/2004 2) 221 388 745 542 Kattrumpstullen 4 Roslagstull 1964 1 740 63 000 Klokryparen 6 Hammarby 1966 6 131 15 800 Kurland 19 Kurland 1859/1991 32 770 45 834 Kölnan 15 Embla 2007 144 100 255 611 Körsbärsbladet 3 Nyponet 1957/80 1) 14 508 140 258 Körsbärsbladet 4 Domus 1953/75 1) 5 283 99 200 Lissabon 2 Hugin & Munin 1963/82 1) /96 1) 19 411 160 000 Medicinaren 10 Medicinaren 1973 55 708 78 782 Rio 7 Fyrtalet 1965 11 361 73 000 Roslagsbanan 18 Forum 1969 42 578 231 000 Sicklaön 344:1 Balder 1970 11 891 30 600 Skålen 22 Idun 1969/2000 2) 174 459 276 200 Svea Artilleri 9 Mjölner 1992 34 055 112 000 Tussilagon 1 Freja 2004 23 746 24 800 Väbeln 3 Jerum 1961 23 044 275 600 Vätan 21 Vätan 1984 7 935 35 600 Total 1 213 741 4 512 595 3) 21

Nyckeltal Se def. 2013 2012 2011 2010 2009 LÖNSAMHET Direktavkastning, % 1 7,2 7,5 7,2 7,0 7,1 Driftnettoöverskottsmarginal, % 2 23,5 23,7 23,7 23,3 23,9 RISKBEDÖMNING Vakansgrad, % 3 0,4 0,4 0,4 0,6 0,7 Omflyttningsgrad, % 4 49 46 43 41 44 Räntetäckningsgrad, ggr 5 2,37 2,36 2,43 2,30 2,18 KAPITAL OCH FINANSIERING Likviditet, % 6 34,9 19,2 33,1 36,1 29,5 Synligt eget kapital SEK/m 2 7 728 664 629 589 564 Synlig soliditet, % 8 14,0 13,2 12,8 11,8 11,4 Fastighetslån SEK/m 2 9 4 072 3 931 3 879 4 011 4 002 Kapitalkostnader exkl räntebidrag SEK/m 2 10 151 148 142 146 157 Kapitalkostnader inkl räntebidrag SEK/m 2 11 151 148 140 140 148 FÖRVALTNING Driftnetto SEK/m 2 12 510 482 466 442 437 Underhållsgrad, % 13 27,7 27,6 27,2 25,1 26,5 Underhåll och reparationer SEK/m 2 14 421 404 389 347 358 Administrationskostnad SEK/m 2 15 153 135 127 120 114 Fastighetsskötsel SEK/m 2 16 141 131 123 119 117 Antal bostäder/anställd 17 137 138 138 138 138 KUND NKI (nöjd kund-index) 18 4,00 4,00 4,00 3,86 3,79 Hyresgäster 25 år, % 19 41 41 38 35 45 PERSONAL Personalomsättning, % 20 10,3 6,9 14,0 5,3 7,0 Sjukfrånvaro, % 21 3,4 2,6 1,8 3,1 3,0 NMI (nöjd medarbetar-index) 22 4,18 MMI (motiverad medarbetar-index) 23 73 FASTIGHETSUPPGIFTER Bostadshyror SEK/m 2 24 1 453 1 401 1 372 1 326 1 307 Lokalhyror SEK/m 2 25 1 291 1 326 1 241 1 165 989 Byggnader bokfört värde SEK/m 2 26 4 619 4 271 4 339 4 283 4 225 22

1 Direktavkastning, % Fastigheternas samlade driftnetto med av drag för administrationskostnader i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på balansdagen. 2 Driftnettoöverskottsmarginal, % Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar i förhållande till intäkterna. 3 Vakansgrad, % Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara objekt har varit i proportion till den intäkt alla objekt genererar vid full uthyrning. 4 Omflyttningsgrad, % Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året. 5 Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finan siella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att ränte betal ningarna är i fara. 6 Likviditet, % Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt. 7 Synligt eget kapital, SEK/m 2 Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och skulder. 8 Synlig soliditet, % Synligt eget kapital i förhållande till balans omslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Här redo visas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde. 9 Fastighetslån, SEK/m 2 Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut. 10 Kapitalkostnader exkl räntebidrag, SEK/m 2 Räntekostnader för lånat kapital exklusive statligt räntebidrag. 11 Kapitalkostnader inkl räntebidrag, SEK/m 2 Räntekostnader för lånat kapital inklusive statligt räntebidrag. 12 Driftnetto, SEK/m 2 Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering samt avkastning på eget kapital. 13 Underhållsgrad, % Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i god kondition. 14 Underhåll och reparationer, % Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet. 15 Administrationskostnad, SEK/m 2 Administrativa kostnader i den löpande verksamheten. 16 Fastighetsskötsel, SEK/m 2 Kostnader för fastighetsskötsel i den löpande verksamheten. 17 Antal bostäder/anställd, SEK/m 2 Nyckeltalet visar hur många bostäder före taget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2013 genom det genomsnittliga antalet anställda. 18 NKI (nöjd kund-index) Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är fem gradig, där fem är högsta betyg. 19 Hyresgäster 25 år Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre. 20 Personalomsättning, % Andel anställda som slutat under året. 21 Sjukfrånvaro, % Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av barn ingår ej. 22 NMI (nöjd medarbetar-index) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år och ersätts av MMI nedan. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg. 23 MMI (motiverad medarbetar-index) Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år och ersätter NMI ovan. Betygsskalan är procentuell, där 100 är högsta betyg. 24 Bostadshyror, SEK/m 2 Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet. 25 Lokalhyror, SEK/m 2 Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage. 26 Byggnader bokfört värde, SEK/m 2 Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. 23

Diagram Underhålls- och reparationsutgifter Kostnader ksek 120000 100000 80000 Reparation, kostnad Underhåll, aktivering Underhåll, kostnad 60000 40000 20000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Resultat, avkastning och kassaflöde Resultat/Kassaflöde, MSEK Direktavkastning, % 80 8 Direktavkastning på bokförda värden % 70 60 50 40 30 20 10 7 6 5 4 3 2 1 Kassaflöde löpande verksamhet, MSEK Resultat efter finansiella poster, MSEK 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 Fastighetslån och genomsnittlig ränta Fastighetslån, ksek 1000000 975000 Genomsnittlig ränta, % 5,0 4,5 Genomsnittlig ränta i % före räntebidrag Genomsnittlig ränta i % efter räntebidrag Fastighetslån ksek 950000 4,0 925000 3,5 900000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3,0 24

Räntebindningstid och räntenivåer per kalenderårsförfall Lånevolym ksek 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 Räntesats, % 5 4 3 2 Genomsnittlig räntesats % Fastighetslån ksek 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 Omflyttningsgrad Omflyttningsgrad, % 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 NKI (Nöjd kund-index) NKI (del av skala 1 5) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2008 2009 2010 2011 2012 2013 25

Fastighetsförteckning Inhyrda fastigheter Egna fastigheter Studentruetta Student- Studentlägenhet S:a antal Area m 2 Fastighetsbeteckning Område 1 r&k 2 r&k 3 r&k 4 r&k bostäder bostäder 1) lokaler totalt STOCKHOLM Apeln 13 Apeln 1 3 10 9 23 1 520 1 598 3 118 Atlas 3 Lucidor 28 7 35 1 189 149 1 338 Filosofen 2-9, Fysikern 1 Lappkärrsberget 1 618 323 6 44 103 111 2 205 65 866 3 550 69 416 Kattrumpstullen 4 Roslagstull 116 1 117 2 645 2 645 Klokryparen 6 Hammarby 29 2 1 1 2 35 987 987 Kurland 19 Kurland 1, 2, 3 43 25 2 70 2 164 142 2 306 Kölnan 15 Embla 178 82 5 265 9 082 154 9 236 Körsbärsbladet 3 Nyponet 8 120 17 145 6 070 524 6 594 Körsbärsbladet 4 Domus 60 1 51 112 3 667 1 474 5 141 Lissabon 2 Hugin & Munin 8 75 76 159 6 407 6 407 Rio 7 Fyrtalet 117 3 2 122 3 074 3 074 Roslagsbanan 18 Forum 290 8 3 22 2 325 8 660 533 9 193 Skålen 22 Idun 571 5 2 578 11 363 3 128 14 491 Svea Artilleri 9 Mjölner 15 27 42 84 4 319 4 319 Väbeln 3 Jerum 362 13 69 1 445 11 673 2 473 14 146 Vätan 21 Vätan 37 5 42 1 423 1 423 NACKA Sicklaön 344:1 Balder 60 32 1 1 94 2 550 2 550 Sicklaön 83:3 + 83:32 Frigg Sickla 282 282 6 406 6 406 TÄBY Tussilagon 1 Freja 60 60 1 372 1 372 SOLNA Duvslaget 2 Frösunda 94 94 2 070 40 2 110 Furiren 2 Strix 228 6 23 38 295 8 310 8 310 Generalen 1 Pax 360 151 23 1 535 12 879 12 879 Kandidaten 2, 3, 4 Kungshamra 576 471 65 258 1 370 43 900 333 44 233 HUDDINGE Medicinaren 10 Medicinaren 20 148 129 14 311 11 197 11 197 Summa egna fastigheter 3 855 2 529 71 781 440 127 7 803 228 793 14 099 242 891 Stockholm Moduler (Lappkärrsberget) 24 24 494 494 HSB 24 24 564 564 Övrigt 17 49 66 1 951 1 951 Summa inhyrda bostäder 0 65 0 49 0 0 114 3 009 0 3 009 Summa fastigheter totalt 3 855 2 594 71 830 440 127 7 917 231 802 14 099 245 900 1) Avser BOA + Gemensam area studentrum 26

Karolinska institutet Solna Handelshögskolan Huddinge Solna Embla 27 25

Körsbärsvägen 2, Box 19608, 104 32 STOCKHOLM Tel: 08-458 10 00 Fax: 08-458 10 99 information@sssb.se sssb.se