Planbeskrivning Tillhörande detaljplan för del av fastigheten Vinbäret 21 inom Toltorpsdalen i Mölndal Dnr. PU 50/15 Samrådshandling 1 upprättad 29 juni 2018
Information Samråd pågår 13:e juli 31:e augusti 2018. Information om planförslaget lämnas av Jonas Häggson, 031-315 14 31, jonas.haggson@molndal.se. Planförfarandet Detaljplanen handläggs med standardförfarande, vilket innebär att efter samråd med berörda parter sker en formell granskning. Efter granskingen tas planförslaget upp för antagande i kommunfullmäktige. Om planförslaget däremot godkänns i samrådsskedet kan planförfarandet övergå till ett så kallat begränsat planförfarande, vilket innebär att den efter samrådet kan antas. Uppdrag Lagakraft Samråd Granskning Antagande Medverkande Från kommunen har följande medverkat: Jonas Häggson Per Rubendahl Gunnar Palm Per Sundström Stadsbyggnadsförvaltningen Stadsbyggnadsförvaltningen Tekniska förvaltningen Tekniska förvaltningen Medverkande plankonsulter: Alexandra Möllerström Carin Gustrin Axel Lindqvist Radar Arkitektur & planering AB Radar Arkitektur & planering AB Radar Arkitektur & planering AB 2
Innehållsförteckning Handlingar... 5 Planens syfte... 6 Syfte...6 Bakgrund och huvuddrag...6 Plandata... 6 Läge...6... Fel! Bokmärket är inte definierat. Areal och markägoförhållanden...6 Tidigare ställningstaganden... 7 Behovsbedömning...7 Riksintressen...7 Översiktliga planer...7 Detaljplaner...7 Kommunala beslut...8 Vision Mölndal 2022...8 Förutsättningar... 8 Mark och vegetation...8 Fornlämningar och kulturhistoria...10 Bebyggelse...10 Service...10 Sociala aspekter...11 Dagsljus...11 Störningar...11 Trafik och tillgänglighet...11 Teknisk försörjning...11 Detaljplanens innebörd och genomförande... 12 Bebyggelse...12 Tillgänglighet och service...12 Trafik och parkering...12 Teknisk försörjning...12 Övriga åtgärder...13 Konsekvenser... 13 Miljökonsekvenser...13 Sociala konsekvenser...13 Ekonomiska konsekvenser...13 3
Övriga konsekvenser...13 Genomförande... 14 Organisatoriska frågor... Fel! Bokmärket är inte definierat. Fastighetsrättsliga frågor... Fel! Bokmärket är inte definierat. Tekniska frågor... Fel! Bokmärket är inte definierat. Ekonomiska frågor... Fel! Bokmärket är inte definierat. 4
Handlingar Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser. Till planen tillhör denna planbeskrivning som ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften som planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Detaljplanen består av: Plankarta i skala 1:500 med tillhörande bestämmelser Till detaljplanen hör: Illustrationskarta i skala 1:500 Grundkarta i skala 1:500 (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Planbeskrivning (denna handling) Fastighetsförteckning (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Utredningar: Kv. Vinbäret 21 Utredning av geotekniska och bergtekniska förhållanden, Norconsult, 2018-03-27 5
Planens syfte Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en avstyckning från fastigheten Vinbäret 21 för uppförandet av ytterligare ett enbostadshus med angöring från Södermalmsgatan. Bakgrund och huvuddrag För fastigheten gäller detaljplan (ursprungligen stadsplan) 14-MÖL-2561, antagen 1972. I den västra delen inom befintlig fastighet är marken utpekad som prickmark, vilket betyder att marken inte får förses med byggnad. För att möjliggöra en avstyckning med byggbar tomt måste bestämmelsen om prickmark tas bort vilket kräver en ändring av gällande detaljplan. Förslaget innebär att en byggrätt för enbostadshus tillskapas i Mölndal i ett läge med närhet till service, god tillgänglighet samt redan utbyggd infrastruktur. Plandata Läge Planområdet är beläget i Toltorpsdalen nära gränsen till Göteborgs stad cirka 4 kilometer från Mölndals innerstad och cirka 1 km från Sahlgrenska sjukhusets huvudentré. Planområdet omfattar fastigheten Vinbäret 21 och avgränsas av Södermalmsgatan i väster och Vinbäret 3 i öster samt fastigheterna Vinbäret 29 och 32 i söder och Vinbäret 22 i norr. Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 1600 m² och är i privat ägo. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen som är tillhörande planen. Ortofoto med plangräns 6
Tidigare ställningstaganden Behovsbedömning Enligt plan- och bygglagen 4 kap. 34 ska en behovsbedömning utgöra underlag för beslut om detaljplanen kan tänkas medföra betydande miljöpåverkan. Om så är fallet skall en miljöbedömning göras, bl.a. genom att en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) i enlighet med PBL och MB upprättas. Planförslaget bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan och kommunen har där med bedömt att en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Riksintressen Planområdet omfattar inga riksintresseområden enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken. Översiktliga planer I översiktsplanen för Mölndals stad 2006 är området utpekat som Tätorts- och annan tät bebyggelse huvudsakligen bostäder. Denna detaljplan bedöms vara förenlig med översiktsplanen. Detaljplaner För området gäller detaljplan (ursprungligen stadsplan) 14-MÖL-2561 som vann laga kraft 1972. Planen tillåter område för friliggande bostäder i två våningar. Huvudbyggnad får uppföras på en areal av högst 120 m 2 och en byggnadshöjd på max. 7,0 meter. Fastigheten får också inrymma en garagebyggnad om byggnadsnämnden så finner lämpligt. Genomförandetiden har gått ut. Utklipp från gällande detaljplan över aktuellt planområde. 7
Kommunala beslut Planbesked för fastigheten Vinbäret 21 gavs 2015-12-08 PU 50/15 Kommunstyrelsen gav planuppdrag samt beslut om samråd och granskning 2017-05-09 149. Vision Mölndal 2022 Staden har tagit fram en gemensam framtidsbild som beskriver Mölndal 2022. Vision Mölndal 2022 beskriver vad Mölndal som helhet ska vara för typ av stad och vilka kvalitéer i samhällslivet och i stadsbilden som ska eftersträvas. Visionen ska foga ihop olika delar i utvecklingen så att en bra och balanserad helhet mellan regional utveckling, stadsutveckling, näringslivs- och samhällsutveckling samt kommunal service kan uppnås. Visionens tre fokusområden ger en beskrivning av Mölndal 2022: En modig stad med tydlig historia Mölndal förstärker Västsverige En hållbar stad där vi växer och mår bra Denna detaljplan ligger i linje med stadens vision då en utveckling av Vinbäret 21 bidrar till ett ökat bostadsbyggande i kollektivtrafik läge där service och teknisk infrastruktur finns att tillgå. Förutsättningar Mark och vegetation Fastigheten är kraftigt kuperad där fastighetens västra del ligger på ca +90 meter och den östra delen på ca +67 meter. Fastigheten är bebyggd i den östra delen med en tvåvåningsvilla och trädgård. I planområdets västra del består marken av berg samt träd- och slybevuxen mark. Bilden till vänster visar fastighetens topografi och bilden till höger är tagen från sydvästra delen av fastigheten med vy mot befintlig bebyggelse. 8
Geotekniska förhållanden De geotekniska förhållandena i området är generellt mycket goda. Enligt den geotekniska utredningen så anses inte erosionsskyddande eller stabilitetssäkrande åtgärder vara nödvändiga. De bergtekniska förhållandena är generellt mycket goda inom planområdet och någon större avvikelse i form av svaghetszoner som sprickighet eller vittring har ej påträffats. I den geotekniska utredningen rekommenderas att grundläggning görs direkt på berggrund. Bild över fastighetens förutsättningar, från den geotekniska utredningen av Norconsult. Utdrag ur den översiktliga jordartskartan. röd färg symboliserar urberg och gul färg symboliserar lera och vit markering fastigheten Vinbäret 21:s position. Förorenad mark Det finns inga kända markföroreningar inom planområdet. 9
Radon Enligt den översiktliga radonkartan för Mölndals stad utgör planområdet ett högriskområde för radon. Byggnader inom högriskområde kan normalt utföras med särskilda skyddsåtgärder så att tillåtna radonhalt inte överskrids inom byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger byggherre. Vit pricken i norra delen av bilden markerar fastigheten Vinbäret 21 och visar att planområdet ligger i ett högriskområde för radon. Fornlämningar och kulturhistoria Planområdet innehåller inga kända fornlämningar och inte heller någon bebyggelse av kulturhistoriskt värde. Bebyggelse På fastigheten finns ett bostadshus i två våningar plus källare och vind uppfört 1926. Väster om huset finns en brant slänt med fri växande naturmark i form av sly och träd. I anslutning till Södermalmsgatan på Vinbäret 21 finns ett gammalt garage som tidigare använts för befintlig fastighet med en trappa ner för slänten. Garaget och trappan används ej för detta syfte längre. Omgivande bebyggelse är övervägande villabebyggelse i ca 2-3 våningar. Service Planområdet är beläget intill kommungränsen mellan Göteborgs stad och Mölndals stad. Tillgången till service anses därför väldigt god. Avståndet till Göteborgs centrum är cirka 3,5 kilometer och till Mölndals innerstad är det ca 4 kilometer där stor variation av service finns att tillgå. Sahlgrenska sjukhuset och vårdcentral ligger cirka 1 kilometer från planområdet med god koppling till kollektivtrafik. Även Toltorpsskolan (F-5) ligger på ca 1 kilometers avstånd från Vinbäret 21. Intilliggande områden för rekreation återfinns i naturreservatet Änggårdsbergen, som ligger cirka 500 meter från planområdet och sträcker sig över stora ytor. 10
Sociala aspekter Toltorpsdalen är ett område i norra Mölndal som främst består av småbostadshus. Planområdet ligger på västra sidan Toltorpsgatan inom villaområdet Södermalm. Villaområdet är avskuret av Toltorpsgatan och anses vara monotont i sin upplåtelseform. Planområdet och förslaget har en mycket begränsad utbredning och innebörd vilket gör att de sociala aspekterna inte bedöms påverkas. Dagsljus Förutsättningarna för dagsljus bedöms som god. Störningar Trafikbuller En övergripande bullermätning har genomförts i kommunen 2015. Den visar att vid husets östra fasad ligger nivåerna på 50,04 dba och vid den västra på ca 18,3 dba. Bild från Mölndal stads övergripande bullermätning Trafik och tillgänglighet Fastigheten nås idag från Rönnbacken i planområdets östra del (via Vinbäret 22 och Vinbäret 23). Biluppställning sker på fastigheten. Närmaste kollektivtrafikhållplats är belägen vid Ehrenströmsgatan vid foten av Södermalmsgatan ungefär 300 meter från planområdet. Den trafikeras med bland annat buss 25 som går frekvent genom Mölndal och Göteborg. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till dagvatten, vatten och spillvatten mot Rönnbacken. Fastigheten är inte ansluten till det kommunala fjärrvärmenätet. Planområdet är anslutet till el och telenätet. 11
Detaljplanens innebörd och genomförande Planen innebär att fastigheten delas och två nya fastigheter bildas med en byggrätt likvärdiga befintliga byggrätter i närliggande område. Bebyggelse Ny byggrätt föreslås vara likvärd befintliga omkringliggande byggrätter i området. Det innebär att planen föreslås tillåta att bostadsbebyggelse med en byggrätt som tillåter 120 m 2 byggnadsarea för huvudbyggnad och 30 m 2 för komplementbyggnad. Vidare regleras minsta tomtstorlek till 750 m 2 och att komplementbyggnad inte får uppföras närmre än 6 meter mot Södermalmsgatan. På grund av planområdets topografi föreslås på tillkommande fastighet att hus ska uppföras i suterräng. Höjd på huvudbyggnad föreslås vara likvärdig med omkringliggande bebyggelse på Södermalmsgatan. Illustrationskarta Tillgänglighet och service Förslaget innebär inga förändringar eller påverkan. Trafik och parkering Tillkommande fastighet kommer att ha sin infart från Södermalmsgatan. Befintlig fastighet föreslås fortsätta ha sin infart via Rönnbacken. Parkeringsplats skall anordnas inne på fastigheternas egen mark. Då tillkommande fastighets in- och utfart sker i en sluttande backe i direkt närhet till en T-korsning är det viktigt att fordon ska kunna vända inne på fastigheten för att undvika backning ut mot gatan. Teknisk försörjning Ny anslutningspunkt: Anslutningspunkt för spill-, dricks- och dagvatten kan förläggas i Södermalmsgatan vilket innebär pumpning av spill- och dagvatten. 12
Övriga åtgärder Radon Planområdet ligger inom högriskområde för radon och åtgärder behövs vidtas genom byggtekniska lösningar vid bygglovsansökan. Konsekvenser Miljökonsekvenser Planförslaget bedöms inte innebära några betydande miljökonsekvenser då planförslaget innebär ett tillskapande av ett enbostadshus genom avstyckning i ett centralt läge i förhållande till Göteborgs stad och Mölndal kommun. Sociala konsekvenser Det nya planförslaget innebär att ett nytt enbostadshus får uppföras i befintligt villaområde. Ingreppet anses vara begränsat och bedöms inte innebära några betydande sociala konsekvenser. Ekonomiska konsekvenser De föreslagna förändringarna bedöms inte få några ekonomiska konsekvenser för kommunen. För den enskilde fastighetsägaren innebär planändringen en möjlighet att utveckla fastigheten och därmed dess värde. Övriga konsekvenser Förslaget innebär att enbostadshus kan uppföras i samma omfattning som befintlig omkringliggande bebyggelse. Grannar längs Södermalmsgatan kan uppleva en förändring i gatulandskapet då ett nytt enbostadshus kommer att uppföras i anslutning till Södermalmsgatan. Topologin i området och ny fastighets placering gör att grannars utsikt eller insyn inte bedöms påverkas i större bemärkelse. 13
Genomförande Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandefrågorna ska förtydliga detaljplanens syfte från genomförandesyn punkt, men har ingen rättsverkan, utan detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan: Samråd 3:e kv. 2018 Granskning 3:e kv. 2018 Antagande 4:e kv. 2018 Laga kraft 4:e kv. 2018 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsägaren inom exploateringsområdet ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark. Fastighetsägaren svarar vidare för de kostnader som hör samman med kopplingen av kvartersmarken inom exploateringsområdet till allmän plats, såsom Mölndals stads och egna kostnader för anläggandet av nya infarter. Staden är huvudman för allmän plats. Allmän platsmark berörs inte av detaljplanen. Markägoförhållanden mm Fastighetsägare och eventuella rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Avtal Ett samarbetsavtal har tecknats mellan Mölndals stad och fastighetsägaren (avtal 20-2018). Något exploateringsavtal bedöms inte behöva upprättas. Fastighetsrättsliga frågor I samband med antagandet av den nya detaljplanen upphävs de fastighetsindelande bestämmelserna (tomtindelningen) inom Vinbäret 21 (akt 1481K-3908). Fastighetsägaren till Vinbäret 21 ansöker om avstyckning av den tillkommande fastigheten och detta måste ske innan bygglov kan erhållas. Tekniska frågor Allmän platsmark Allmän platsmark berörs inte av detaljplanen. Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för att den nya fastigheten ansluts till Södermalmsgatan. Vatten och avlopp samt dagvatten Befintlig fastighet är ansluten till det kommunala va-nätet via Rönnbacken. Planerad ny fastighet kan 14
anslutas till det kommunala va-nätet i Södermalmsgatan vilket innebär pumpning av spill- och dagvatten. El- och teleledningar Den tillkommande fastigheten kan anslutas till el och tele. Vägkopplingar Vinbäret 21 har sedan tidigare utfart norrut mot Rönnbacken. Den tillkommande fastigheten får utfart västerut mot Södermalmsgatan. Vändning av fordon ska kunna ske inne på fastigheten. I fastighetsgränsen mot Södermalmsgatan finns en trästolpe med belysningsarmatur och luftledningar samt två kopplingsskåp. Dessa behöver beaktas vid placering och utformning av utfarten för den nya fastigheten och kan eventuellt behöva flyttas. Parkering Erforderliga parkeringsplatser löses inom den egna fastigheten. Avfallshantering Sopkärl för den tillkommande fastigheten kan placeras mot Södermalmsgatan. Ekonomiska frågor Utgifter för staden Staden får en kostnad för anläggande av va-servis för den tillkommande fastigheten. Vidare får staden eventuellt en kostnad för flytt av stolpe vid Södermalmsgatan. Inkomster för staden Erforderliga avgifter från ägarna till Vinbäret 21 och den blivande fastigheten såsom planavgift, bygglovavgift och va-avgift. Planekonomi och finansiering Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen regleras genom erläggande av planavgift, enligt vid var tid gällande plantaxa, och hanteras i samarbetsavtal mellan staden och fastighetsägaren. Ekonomiska konsekvenser för ägarna till Vinbäret 21 och den blivande styckningslotten Fastighetsägaren svarar för alla kostnader som föranleds av detaljplanens genomförande på kvartersmarken samt kopplingen av kvartersmarken till allmän plats. Det innebär att fastighetsägaren belastas av kostnader såsom utbyggnad inom kvartersmark, stadens och egna kostnader för anläggandet av ny infart, eventuell flyttning av befintliga ledningar inom kvartersmark, fastighetsbildning, mm. Fastighetsägaren får även utgifter för anslutning av exempelvis vatten och avlopp, el och tele samt eventuell flytt av stolpe och kopplingsskåp vid Södermalmsgatan. Fastighetsägaren bekostar vidare upprättandet av detaljplanen genom erläggande av planavgift. För stadsbyggnadsförvaltningen Lisa Östman Planchef Jonas Häggson Planarkitekt 15