Planbeskrivning. Sjövalla 1:182. Tillhörande detaljplan för fastigheten. Helenevik i Mölndal. Dnr. PU 55/14. Akt nr. 1481KP Antagande av KF Laga kraft

Transkript

1 Planbeskrivning Tillhörande detaljplan för fastigheten Sjövalla 1:182 Helenevik i Mölndal Dnr. PU 55/14 Akt nr. 1481KP Antagande av KF Laga kraft Antagandehandling upprättad 3 november 2017, reviderad 23 januari

2 Information Information om planförslaget lämnas av: Karin Börjesson , Anna Wibling , Planförfarandet Detaljplanen handläggs med standardförfarande vilket innebär att ett samråd och en gransking har genomförts. Efter detta har planförslaget tagits upp för antagande i kommunfullmäktige. Uppdrag Lagakraft Samråd Granskning Antagande Medverkande Karin Börjesson Sofia Refsnes Anna Wibling Jacob Ramnekrok Anna Stjernholm Li Hagström Stadsbyggnadsförvaltningen, planenheten Stadsbyggnadsförvaltningen, planenheten Stadsbyggnadsförvaltningen, mark- och exploateringsenheten Stadsbyggnadsförvaltningen, bygglovsenheten Miljöförvaltningen Tekniska förvaltningen 2

3 Innehållsförteckning Planbeskrivning... 1 Handlingar... 5 Planens syfte... 6 Syfte... 6 Bakgrund... 6 Huvuddrag... 6 Plandata... 7 Läge... 7 Areal och markägoförhållanden... 7 Tidigare ställningstaganden... 8 Behovsbedömning... 8 Riksintressen... 8 Översiktliga planer... 8 Detaljplan Förutsättningar... 9 Mark och vegetation... 9 Natur och vattenområden... 9 Fornlämningar och kulturhistoria... 9 Service och sociala aspekter... 9 Friytor... 9 Trafik och tillgänglighet... 9 Bebyggelse Teknisk försörjning Detaljplanens innebörd Bebyggelse Tillgänglighet Trafik och parkering Teknisk försörjning Konsekvenser Miljökonsekvenser Tekniska konsekvenser Sociala konsekvenser

4 Genomförande Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Ekonomiska frågor

5 Handlingar Detaljplanen består av plankarta med bestämmelser. Till planen tillhör denna planbeskrivning som ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt redovisa de förutsättningar och syften som planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Detaljplanen består av: Plankarta i skala 1:500 med tillhörande bestämmelser Till detaljplanen hör: Planbeskrivning (denna handling) Grundkarta i skala 1:500 (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Fastighetsförteckning (finns på stadsbyggnadsförvaltningen) Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande Utredningar: Trafikbullerberäkning, maj 2014 rev. juli 2017, ÅF Volymstudie, oktober 2017, AL-Studio 5

6 Planens syfte Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för ytterligare ett enbostadshus inom Sjövalla 1:182. Bakgrund Den 24 april 2014 inkom fastighetsägaren till Sjövalla 1:182 med begäran om planbesked för rubricerad fastighet. Åtgärden var att möjliggöra för ytterligare ett enbostadshus inom fastigheten. Förslaget är förenlig med översiktsplanen men saknar stöd i gällande detaljplan då huvudbyggnad ej får uppföras närmare än 18 meter från Rådavägen. För att genomföra förslaget krävs en ny detaljplan där huvudbyggnad kan placeras närmare Rådavägen. Huvuddrag I den nya detaljplanen regleras prickmarken så att ytterligare ett bostadhus kan placeras mellan befintligt hus och Rådavägen. 6

7 Plandata Läge Planområdet är beläget i Helenevik norr om Rådasjön ca tre kilometer öster om Mölndals innerstad. Förslaget omfattar fastigheten Sjövalla 1:182 som ligger väster om Rådavägen, med adress Rådavägen 43. Rådavägen Ortofoto med plangräns Rådasjön Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar m². Fastigheten är i privat ägo. 7

8 Tidigare ställningstaganden Behovsbedömning Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i PBL(2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. En utökad användning av bostadsändamål bedöms inte medföra påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet har studerats under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Riksintressen Planområdet omfattar inga riksintresseområden enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken. Översiktliga planer En ändring av detaljplanen går i linje med kommunens översiktsplan från 2006 där marken anges som tätorts- och annan tät bebyggelse huvudsakligen bostäder. Detaljplan För fastigheten gäller detaljplan 1481-P88/5 från 1988 som anger bostadsändamål. Största byggnadsarea är 180 m² varav högst 40 m² för garage/uthus. Huvudbyggnad får uppföras i två våningar med en högsta höjd om 6 meter. Källare får inredas. Huvudbyggnad får inte placeras närmare än ca 18 meter från fastighetsgräns mot Rådavägen med hänsyn till buller. Utklipp från gällande detaljplan över aktuellt planområde. 8

9 Förutsättningar Mark och vegetation Planområdet utgör en av fastigheterna längs Rådavägen, norr om Rådasjön. Marken inom planområdet sluttar i östlig riktning ner mot Rådavägen. Bostadshuset är beläget på tomtens högre del i väster som skiljs åt av den lägre delen i öster genom en tydlig slänt. Marken inom den lägre delen har en uppvuxen trädgård. Sikt från Rådavägen Fastighetens västra del (baksidan av befintligt hus) Geotekniska förhållanden Enligt den översiktliga jordartskartan för Mölndals stad står befintligs hus på berg och det tillkommande huset på morän. Radon Enligt den översiktliga radonkartan för Mölndals stad utgör planområdet ett normalområde för radon. Natur och vattenområden I området ligger Rådasjön som är ett naturreservat med stora värden för friluftsliv och rekreation. Reservatet innefattar förutom sjön, ädellövskogar, strandskogar och öppna betesmarker. Fornlämningar och kulturhistoria Planområdet innehåller inga kända fornlämningar och inte heller någon bebyggelse av kulturhistoriskt värde. Service och sociala aspekter Planområdet ligger cirka tre km från Mölndals innerstad där dagligvaruhandel, bibliotek, offentlig service och kommersiell handel finns att tillgå. Skola/förskola finns vid Lackarbäck 1,5 km väster om planområdet. Friytor Den egna tomten används idag som friyta. Större rekreationsområden finns i närheten. Trafik och tillgänglighet Fastigheten nås via befintlig infart från Rådavägen. Gång och cykel Den befintliga gång- och cykelvägen utmed Rådavägen ingår i stadens övergripande cykelvägnät. Kollektivtrafik Närmsta kollektivtrafikhållplats är belägen vid Rådavägen 100 meter från fastigheten. 9

10 Bebyggelse Fastigheten ligger inom ett område med friliggande villor av varierande karaktär. Bostadshuset på fastigheten är byggt Huset är i två våningar med källare och har en byggnadsarea om cirka 100 m 2. Inom fastigheten finns även ett förråd och en lekstuga. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningsnätet för vatten och avlopp. Dagvatten Dagvattenledningar finns utbyggt inom området. Avfall Avfallshanteringen sker inom egen fastighet. Fjärrvärme Fjärrvärmeledning finns ej utbyggt inom området. 10

11 Detaljplanens innebörd Bebyggelse Detaljplanen möjliggör byggnation av ett enbostadhus mellan befintligt hus och rådavägen. Bostadshuset får uppföras med en våning och ha en största byggnadsarea om 150 m 2, varav höst 30 m 2 komplementbyggnad/garage. För det befintliga bostadshuset inom fastighetens västra del förblir gällande planbestämmelser. En volymstudie har tagits fram för att påvisa hur den nya byggnaden kommer att landa på den nya fastigheten, samt hur den omkringliggande bebyggelsen kommer att påverkas med hänsyn till nuvarande utsikt över Stensjön som skapar stora mervärden för fastigheterna i området. Bilderna nedan är tagna från volymstudien och visar den nya huskroppen med angiven nockhöjd, samt takvinkel. Det nya bostadshuset får ha en nockhöjd om + 68 meter över kartans nollplan och en takvinkel mellan grader. Ett miljöhus ska anordnas för gemensam avfallshantering vid Rådavägen och ska placeras i detaljplanens östra del där marken är plusmarkerad och den administrativa bestämmelsen g är angiven, vilket innebär att marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning. Tillgänglighet Tillgänglighet ska uppnås i enlighet med PBL och bevakas i samband med ansökan om bygglov och bygganmälan. 11

12 Trafik och parkering Ingen ytterligare infart får anordnas mot Rådavägen. Befintlig infart ska nyttjas. Vid en avstyckning ska en skaftväg eller en gemensamhetsanläggning alternativt servitut bildas för att säkerställa tillgängligheten till den inre fastigheten. Parkering Parkering ska anordnas inom respektive fastighet enligt Mölndals stads gällande parkeringsnorm vilket idag är 1,5 bilplats/bostad samt 0,2 besöksparkering/per bostad. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Det nya bostadshuset ansluts till det kommunala VA-nätet. Dagvatten Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna fastigheten innan det leds vidare till stadens dagvattenledning. Avfall Avfallshantering ska ske gemensamt vid Rådavägen. Strandskydd I gällande detaljplan är strandskyddet utsläckt. Enligt 10a lagen om införande av miljöbalken, inträder strandskyddet när en fastställd detaljplan ersätts av en ny detaljplan. Detta medför att de särskilda skäl som återfinns i 7 kap 18c Miljöbalken och som måste vara uppfyllda för att kunna upphäva strandskyddet måste prövas på nytt. Runt Rådasjön gäller strandskyddet 200 m från strandlinjen. Planområdet ligger drygt 150 m från Rådasjön och omfattas därmed av strandskyddsbestämmelserna. Fastigheten är redan ianspråktagen i enlighet med det särskilda skälet i 7 kap 18 c p1 Miljöbalken. Den nya detaljplanen påverkar inte heller allmänhetens tillgång till strandlinjen och medför inte någon negativ påverkan på växt- och djurlivet. Mölndals stad bedömer därför att strandskyddet kan upphävas i denna detaljplan. 12

13 Konsekvenser Miljökonsekvenser Bullerstörning En trafikbullerberäkning har utförts av ÅF , reviderad Resultatet visar att befintlig byggnad överskrider riktvärdena för buller vid två utav byggnadens fasader. De aktuella riktvärdena för denna typ av bostadsändamål är idag 60 dba för ekvivalent ljudnivån och 70 dba för maximal ljudnivå. Vid den östra fasaden mot Rådavägen, som är mest bullerutsatt, är ekvivalent ljudnivå 64 dba och maximal ljudnivån 81 dba. Vid den västra fasaden ligger både ekvivalent och maximal ljudnivån under riktvärdena. Detaljplanen är påbörjad under året 2015 vilket innebär att den nya bullerförordningen (2015:216) kan tillämpas. Detaljplanen uppnår 4 i förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggande som säger att minst hälften av bostadsrummen ska vara vänd mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå och 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids vid fasad. Förslaget på bostaden nedan har inte studerats i detalj, men en översiktlig skiss visar att det är möjligt att nå en disposition där minst ett fönster i boningsrum vetter mot sida där riktvärdena för buller uppnås. Tekniska konsekvenser Geotekniska förhållanden Det aktuella området för det tillkommande enbostadshuset ligger idag delvis på mark som kan bebyggas. Dvs. marken är planlagd med byggrätt för bostadsändamål/komplementbyggnad. De geotekniska förhållandena är kända och grunden utgörs av morän. Nödvändiga geotekniska undersökningar ska utföras inför grundläggning av ny bebyggelse. Sociala konsekvenser Detaljplanen påverkar områdets karaktär som idag karakteriseras av långa tomter med uppvuxna trädgårdar där bostadhusen är placerade långt in på tomten. Detaljplanen kan även komma påverka sjöutsikten för ovanliggande fastigheter. För att minimera eventuell minskad sjöutsikt för bostadshusen ovanför Sjövall 1:182 får nockhöjden på det nya bostadhuset ej vara högre än +68 meter över kartans nollplan. 13

14 Genomförande Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandefrågorna ska förtydliga detaljplanens syfte från genomförandesyn punkt, men har ingen rättsverkan, utan detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan: Samråd 2:a kv Granskning 4:a kv Antagande 1:e kv Laga kraft 1:e kv Genomförandetid Genomförandetiden är fem år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsägaren inom planområdet ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark samt anslutningar till allmän plats när det gäller utförande, kostnader samt framtida drift och underhåll. Inom planområdet finns ingen allmän plats. Avtal Ett samarbetsavtal har tecknats mellan Mölndals stad och fastighetsägaren (avtal ). Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsägaren för Sjövalla 1:182 ansöker om erforderlig fastighetsbildning för att säkerställa plangenomförandet och detta måste ske innan bygglov kan erhållas. Vid en eventuell avstyckning ska en skaftväg eller en gemensamhetsanläggning alternativt servitut för väg bildas för att säkra rätten till utfart för den inre fastigheten. Avfallshantering bör ske gemensamt genom upprättande av en gemensamhetsanläggning i planområdets östra del. Anslutningspunkten till det kommunala VA-nätet ligger i Rådavägen och servitut för VA-ledningar behöver upprättas vid en eventuell avstyckning, för att trygga ledningarna till den inre fastigheten. Mölndal Energi är ledningsägare i området och det finns befintliga elledningar inom fastigheten idag som behöver säkras med servitut och/eller flyttas vid en avstyckning av fastigheten. Eventuella åtgärder bekostas av fastighetsägaren. Tekniska frågor Allmän platsmark Det finns ingen allmän plats mark inom planområdet. Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för att kvartersmarken ansluts till befintliga gator utanför planområdet. Vatten och avlopp samt dagvatten Befintlig fastighet är påkopplad till det kommunala VA-nätet och planerad ny fastighet ska anslutas till det kommunala VA-nätet. Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna 14

15 fastigheten innan det leds vidare till Stadens dagvattenledning. Befintlig och ny fastighet ska anslutas till den kommunala dagvattenledningen i Rådavägen. Parkering Erforderliga parkeringsplatser löses inom den egna fastigheten. Ekonomiska frågor Utgifter för staden Detaljplanen medför inga kostnader för staden inom och utanför planområdet. Inkomster för staden Detaljplanen medför inkomster för staden i form av planavgift. Planekonomi och finansiering Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen regleras genom erläggande av planavgift, enligt vid var tid gällande plantaxa, och hanteras i samarbetsavtal mellan staden och fastighetsägaren. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna Fastighetsägaren svarar för alla kostnader som föranleds av detaljplanens genomförande på kvartersmarken. Det innebär att fastighetsägaren belastas av kostnader för utbyggnad inom kvartersmark, eventuell flyttning av befintliga ledningar inom kvartersmark, fastighetsbildning, mm. Fastighetsägaren får även utgifter för anslutning av va, el och tele. Fastighetsägaren bekostar vidare upprättandet av detaljplanen genom erläggande av planavgift. För stadsbyggnadsförvaltningen Lisa Östman Planchef Karin Börjesson Planarkitekt 15