UNDERHÅLLSPLAN Bostadsrättsföreningen Mässen i Järvastaden Solna www.rejalbyggkonsult.se Rejäl Byggkonsult AB 2013
ENKELT OCH TYDLIGT En kort sammanfattning av underhållsplanens resultat Fastigheten är i gott skick. Genom att följa planen kan fastighetens goda bestånd och en ekonomiskt fördelaktig förvaltning säkerställas.! Prioriterade åtgärder Sänkning makadam vid källarfönster Oljning entrépartier och skyltfönster av ek Målning ståldörrar fasad och källare Miljontal 6 5 4 Kostnader för underhåll 3 2 1 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 Avsättning till fond för underhåll Nuvarande årlig avsättning: Minsta rekommenderade årlig avsättning 172 000 kr/år 480 000 kr/år
INNEHÅLL INLEDNING... 1 INFORMATION OM FASTIGHETEN... 5 KONSTRUKTION... 6 ARKITEKTUR... 6 BESIKTNINGSRAPPORT... 7 MARK... 7 FASADER... 10 TAK... 15 INVÄNDIGT... 16 INSTALLATIONER... 20 SAMMANFATTNING... 24 ANALYS AV UNDERHÅLLSBEHOV... 25 UNDERHÅLLSPLAN... 26 AVSÄTTNINGSANALYS... 29 NYCKELTAL... 30 DATABAS... 31 FÖRUTSÄTTNINGAR... 35
INLEDNING Denna underhållsplan beskriver det nuvarande och kommande underhållsbehovet för fastigheten. Med planens hjälp kan områdets skick säkerställas genom rätt åtgärd i rätt tid och med därför avsatta medel. UPPDRAGET Rejäl Byggkonsult AB har fått i uppdrag att upprätta en underhållsplan för föreningen. Den beskriver det underhåll som behövs för att vidmakthålla områdets standard och kvalitet. Redovisningen omfattar i första hand de närmaste tio åren. VAD ÄR EN UNDERHÅLLSPLAN? Föreningens främsta uppgift är att förvalta det område som den äger. Underhållsplanen är ett utmärkt hjälpmedel för detta. Den beskriver vad som behöver göras med egendomen, när det ska ske och vad det kostar. 1
PLANENS SYFTE Effektivisera den långsiktiga förvaltningen. Spara pengar genom minskad risk för akut underhåll samt genom samordning av stora underhållsåtgärder. Vara förberedd på kommande underhållskostnader. Kunna jämna ut kostnaderna över en lång period. Känna till årligt avsättningsbehov. Skapa en riktig självkostnad över långa tidsperioder. Kunna följa upp och vid behov omprioritera åtgärder. Underlätta revisorernas bedömning om storleken på fonderade medel och avsättningar räcker till för att underhålla området. Höja kreditvärdigheten. Höja fastighetens värde. VEM HAR NYTTA AV PLANEN? Styrelsen - Arbetsredskap för den långsiktiga planeringen. Förvaltaren - Kom-ihåg-lista och mängdförteckning. Ekonomen - Underlag för budget och analysmaterial för finansieringsstrategi. Revisorn - Avstämningsmaterial för kontroll av föreningens status. Lägenhetsspekulanten - Information om framtida underhållsåtgärder. Kreditgivaren - Underlag för kreditbedömning. 2
OLIKA TYPER AV UNDERHÅLL Det finns flera olika slags underhåll som är aktuella när underhåll för hus ska beskrivas. De är vanligtvis: Planerat (periodiskt) underhåll Större och mer kostsamma åtgärder med längre intervall. Hanteras med hjälp av underhållsplanen. Löpande underhåll Mindre åtgärder som utförs löpande under året. Hanteras vanligtvis av fastighetsskötare och tekniker. Yttre underhåll Underhållet som föreningen ansvarar för. Inre underhåll Underhållet som resp. bostadsrättshavare ansvarar för. Akut/felavhjälpande underhåll Underhåll som måste åtgärdas omgående. Eftersatt underhåll Underhåll som ej utförts och bör ha utförts tidigare. Istället för att fördjupa sig i denna indelning med risk för att krångla till det, beskriver vi underhållsplanens innehåll betydligt enklare: > 1 år Alla åtgärder med längre än ett års intervall tas med. Exempelvis målning av fasadpanel som kan behöva ske vart sjätte år. Dessa åtgärder är vad man traditionellt kallas planerat eller periodiskt underhåll och är oftast större i både omfattning och kostnad än det löpande underhållet. INTERVALL Intervallet på en underhållsåtgärd, eller livslängden som det också benämns, kan betraktas ur flera olika perspektiv. Estetisk Teknisk Ekonomisk Funktionell Miljöanpassad Vår bedömning är en sammanvägning av dessa. Den är baserad på lång erfarenhet som besiktningsmän inom just dessa områden. 3
TILLVÄGAGÅNGSSÄTT Grunden för underhållsplanen utgörs av besiktningen. Denna skedde under februari månad 2014. Iakttagelserna matades in i vårt fastighetssystem, med vars hjälp åtgärderna sorteras och prissätts. Med denna databas som grund arbetas en underhållsplan fram, som tar hänsyn till en rad parametrar, såsom prioriteringsgrunder, föreningens ekonomi och strategival. Den färdiga underhållsplanen provas därefter mot föreningens fond för periodiskt underhåll (yttre fond). Därigenom kan rätt avsättningsnivå studeras och bestämmas. KOSTNADER OCH GENOMFÖRANDE Kostnaderna i denna underhållsplan är framtagna genom en sammanvägning av referensvärden från kostnadssammanställningar, erfarenheter från tidigare liknande objekt samt prisuppgifter direkt från leverantörer och entreprenörer. Det är inte möjligt att garantera att kostnaden för genomförandet av de planerade underhållsåtgärderna blir den som anges i denna plan. Faktorer som kan påverka priset för genomförandet kan bland annat vara tillgång på material, tid på säsongen, fastighetens utformning, tillgänglighet och specifika önskemål. För att säkerställa att ni får lägsta möjliga pris och ett högkvalitativt genomförande på de föreslagna åtgärderna bör en strukturerad upphandling genomföras. Denna ska baseras på ett enkelt och tydligt förfrågningsunderlag som underlättar för entreprenörerna att räkna på arbetet och ge bra anbud. Detta är ett av våra specialistområden och om ni önskar kan vi bistå er genom hela processen från idé till färdigt resultat. UPPDATERING Underhållsplanen är ett levande planeringsverktyg för styrelsens långsiktiga förvaltningsarbete. För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet bör planen därför uppdateras årligen. Då utförs en ny besiktning och materialet gås igenom tillsammans med styrelsen. Gjorda underhållsåtgärder bockas av, kommande åtgärder justeras och omprioriteras i vissa fall. Det nya underlaget beräknas sedan i en reviderad prislista. Med resultatet som grund görs en ny analys för att stämma av avsättningsbehovet. Genom att årligen uppdatera planen har föreningen alltid en färsk underhållsplan att arbeta efter. Vi erbjuder förmånliga avtal för årlig uppdatering av underhållsplanen. Om ni är intresserade av ett sådant är ni välkomna att kontakta oss! 4
INFORMATION OM FASTIGHETEN Föreningsnamn: Brf Mässen i Järvastaden Adress: Fridensborgsvägen 35-45, Mönstringsvägen 10, Solna Fastighetsbeteckning: Mässen 1 Antal lägenheter: 78 st Total lägenhetsyta (BOA): 5733 m 2 Byggår: 2009 Fastigheten består av ett U-format flerbostadshus i fem våningar omgärdande en innergård. I huset finns ett garage med 50 parkeringsplatser. 5
KONSTRUKTION GRUND FASADER TAK STOMME VENTILATION RÖR VÄRME EL HISS Grundläggning till berg. Puts. Plåt och papp. Betong. Mekanisk frånluft. Avloppsrör av plast och gjutjärn. Varm- och kallvattenledningar av koppar. Vattenburen fjärrvärme. Samlat elabonnemang med submätare för lägenheter. Linhiss med invändiga schaktdörrar. ARKITEKTUR ARKITEKT STIL KOMMENTAR Skanska Nya Hem AB Funktionalism Arkitekten har lyckats att skapa en balanserad och tidlös gestaltning som anknyter väl till stilens tidiga föregångare, samtidigt som den blickar framåt och uppfyller modernare krav. 6
BESIKTNINGSRAPPORT Besiktningsrapporten beskriver områdets skick uppdelat på fastighetens olika delar. Gjorda iakttagelser redovisas enkelt och tydligt med ord och bild. En fullständig redogörelse över åtgärderna återfinns i databasen i nästkommande kapitel. MARK 7
Markanläggningen består huvudsakligen av den fina innergården som öppnar upp sig åt sydväst. Under gården finns ett garage. Ett vanligt bekymmer är läckage ned i garagen, eftersom det ofta är svårt att få helt tätt. Här har man haft en läcka vid en brunn som bryter igenom bjälklaget. Den har kunnat Iagas. I övrigt har det varit tätt. Efter en livslängd på max fyrtio år är tätskiktet över garaget förbrukat och behöver bytas. Ett stort arbete som det gäller att ta höjd för i god tid. Beläggningarna består huvudsakligen av asfalt. Den ska kunna klara sig i trettio år innan det är dags för omläggning. Samma gäller för betongplattorna. De mycket stabila kantstöden av granit rubbar sig inte ur läge i första taget. Någon underhållsåtgärd lär inte bli aktuell överhuvudtaget. Skärmarna mellan uteplatserna däremot behöver ett nytt skyddande lager färg vart åttonde år. Då står de sig fint och håller sig snygga. 8
Soffornas sittbrädor börjar redan bli dags att lasera om. En åtgärd som behöver göras minst vart femte år som synes av bilderna. Sanden i sandlådorna bör bytas ut minst avart tredje år för att inte bakteriefloran ska nå astronomiska höjder. Papperskorgar och lekutrustning kommer troligen att behöva bytas ut vart femtonde år. Ljusbrunnarna till källarfönstren löser problemet att fönstren ligger lägre än marknivå. Här har dock makadamfyllningen hamnat för högt. Överkanten bör ligga minst tio centimeter under fönsterblecket. Anledningen är att förhindra väta från att tränga in i källaren när snö ligger och tinar på marken. Dags alltså att ta fram spaden och sänka hela makadamlagret. 9
FASADER FASADMATERIAL Fasaderna är putsade med en finkornig spritputsad yta. Skicket är fint. Om tjugo år kommer det bli dags att förse putsen med ett nytt lager skyddande färg. Socklarna är klädda med granitplattor. Ett förnämligt material som inte kräver något underhåll alls, utan ser snyggt ut i all tid. Naturens material är ofta de förnämsta. Mjukfogarna runt plattorna kommer däremot att behöva bytas efter max tjugo år eftersom de kommer att torka och spricka sönder. Det gör att väta kan tränga in i väggen och förstöra mer. 10
Även elementfogarna i putsfasaden är tätade med mjukfog. De kommer också att behöva bytas. Ett omfattande arbete som förslagsvis sker bäst samtidigt med målningen av putsen. Takfoten består av målat trä. Det bör målas vart tjugonde år. Då sker det samtidigt med övrig fasadmålning. BALKONGER 11
Flera av balkongerna i området är inglasade. Den åtgärden har ombesörjts av respektive boende. Därför är också underhållet av dem förbehållet de enskilda medlemmarna och belastar alltså inte denna underhållsplan. Förutom den positiva aspekten för föreningen så skyddar inglasningarna mot väder och vind, vilket innebär att underhållsmålning av balkongplattorna samt väggarna på balkongerna kan utgå här. DÖRRAR De fina entrépartierna är gjorda av ek som oljats. En bra behandling eftersom den är så lätt att förnya. Det bör dock ske minst vart tredje år, så att virket inte svartnar. Föreningens enda ståldörr mot det yttre är i behov av målning. En livslängd på trettio år ska kunna förutsättas, förutsatt att den sköts med målning vart femte år fram till dess. 12
PORTAR Garageportens livslängd är oftast beroende på hur ofta och hur hårt den körs på. Om den får vara ifred något så när kan femton år vara en rimlig livslängd. FÖNSTER Fastighetens fönster är av förnämlig konstruktion. De är extra påkostade på så vis att de är kopplade och hela ytterbågen är utförd av aluminium. Det innebär att underhållet utvändigt kan sättas till noll under överskådlig framtid. Den enda skötsel som kan fordras är oljning och justering av fönstren, vilket den boende kan göra själv. 13
PLÅT Fönsterblecken är tyvärr felaktigt utförda. De saknar putskant som bruket ska gå ner på. Risken finns nu att väta tränger in i putsen. Dels från det vatten som rinner på putsytan, men framför allt det regnvatten som studsar upp från fönsterblecket. Putsen kommer sedan att frysa sönder när vattnet trängt in. Som besiktningsmän kan vi inte förstå hur detta fel kan ha passerat både slut- och garantibesiktning. Vi anser att föreningen här har all rätt att kräva utbyte av samtliga bleck samt omputsning av smygarna. Dylika fel är tyvärr något vi ser alltför ofta på nybyggda brf:er. Är det för att beställaren och entreprenören i praktiken är samma person, som inga krav ställs? Var fanns den stränge kontrollanten under byggtiden som höll byggfirman i herrans tukt och förmaning och bevakade beställarens intressen? Svar: han finns ej. Bilden nedan visar korrekt utfört plåtarbete enligt Hus AMA 11. 14
Stuprören är förnämligt nog vända med falsen utåt för att sönderfrusna och läckande stuprör lättare kan upptäckas innan fasaderna har vätts ner. Rören målas ej under sin livslängd på dryga trettio år, utan byts ut i sin helhet. TAK Takytorna är klädda med bandtäckt, dubbelfalsad plåt. Den är varmgalvaniserad och målad för att stå emot väder och vind under många år. Man får räkna med att en målning kommer att bli nödvändig om ungefär tjugo år förutsatt att nuvarande färgskikt är av god kvalitet. Inget fanns som indikerade annat vid besiktningen. 15
De små balkongtaken är klädda med papp. Troligtvis på grund av den minimala lutningen som gör plåt till ett sämre alternativ. Pappen klarar sig inte lika länge som plåten, men trettio år är ändå rätt bra för att vara papper. Namnet i all ära, men så speciellt mycket papp är det inte nu för tiden. Faktiskt ingen alls. Glasfiberväv och polymermodifierade bitumenprodukter är närmare sanningen. INVÄNDIGT VIND Vindarna är mycket bra luftade med springor vid takfoten stora nog att slänga in hatten i och ett flertal lufthål längs nocken. Bra gjort Skanska! Inga underhållsaspekter behöver noteras här. 16
TRAPPHUS Trapphusen är snygga och försedda med ytor på golv och i trapporna som inte slits ner i första taget. Klinker på golven och cementmosaikplattor i trapporna är beständiga material som kommer att fylla sin funktion under överskådlig framtid. Lägenheterna ståtar med säkerhetsdörrar av stål som inte lär släppa igenom någon obehörig utan motstånd. 17
Ståldörrarna från trapphusen till olika allmänna utrymmen är också av god kvalitet. Här är det dock dags för ett nytt lager färg, eftersom slitaget från alla passerande nu syns tydligt. SOPRUM Saknas. Soporna slängs i nedkast med underjordsbehållare på utsidan av huset. Något planerat underhåll av sopnedkasten är inte aktuellt under de närmaste 30 åren. TVÄTTSTUGA Maskinerna är i fint skick. Ytorna är kaklade och belagda med klinker. Ett nöje för medlemmarna att tvätta där. Maskinutrustningens livslängd är femton år. 18
GARAGE Ytorna i garaget består mestadels av obehandlad betong. Ett bra val att strunta i målning, som innebär ett framtida underhåll. Den estetiska upplevelsen i ett garage är ju trots allt inte så prioriterad. Golvet består av asfalt. Livslängden i ett så här skyddat läge kan sättas upp till hela fyrtio år. FÖRRÅD Lägenhetsförråden har också föredömligt enkla ytor att underhålla. Golven är endast dammbundna, vilket är bra. Målade betonggolv är annars det vanligaste alternativet. De har den nackdelen att färgen brukar flaga av efter ett tag, vilket gör dem till en underhållsintensiv behandling. Något som bör undvikas. 19
INSTALLATIONER VÄRME Fastigheten värms upp med vattenburen fjärrvärme. De komponenter som finns på sekundärsidan i undercentralen är föreningens ansvar. Det som planeras in i underhållsplanen är byte av pumpar och reglerventiler. Styrningen är datoriserad vilket ger bra komfort och sparar energi. Då dessa system utvecklas i rask takt kommer en uppgradering att bli aktuell om tjugo år. Livslängden på radiatorernas termostatventiler är 20 år. Därefter fungerar inte deras reglerande verkan. Det betyder sämre komfort och högre energiåtgång. Ett byte kompletteras gärna med en injustering av värmesystemet för att få en bra balans mellan lägenheterna. VENTILATION 20
Fastigheten ventileras med mekanisk frånluft. Luften kommer in via tilluftsdon placerade under radiatorer och sugs sedan ut via kökskåpor och frånluftsdon i badrum med hjälp av fläktar som är placerade på taket. Detta är en bra lösning som gör sitt jobb utan större underhållsbehov. Den lagstadgade funktionskontrollen ska göras vart sjätte år, vilket betyder att det är dags år 2015 igen. I samband med var tredje kontroll behöver även ventilationskanalerna rensas så att inte flödet blir för dåligt. Garaget har ett eget fläktaggregat som också är placerat där. VATTEN OCH AVLOPP Ledningarna för vatten till badrum och kök är av koppar. En mycket lång livslängd kan påräknas. Långt bortom de trettio år som planen sträcker sig. I badrummen är rören dragna synligt, vilket är bra eftersom dold dragning i väggarna förr eller senare resulterar i att någon glad hemmasnickare borrar i dem. Rördragningarna kommer också uppifrån taket ned till tappställena. Det är en bra princip eftersom det minimerar rörinfästningar i badrummets våtzon. 21
Avloppsrören är av plast respektive gjutjärn på utsatta ställen. Livslängden sträcker sig så långt att någon åtgärd inom de närmaste trettio åren inte kommer att behövas. Enda undantaget kan vara spolning av systemet, men bara i de fall stopp förekommer frekvent. Tecken på detta har inte observerats, varför ingen åtgärd läggs in i planen i nuläget. Om sådana tendenser upptäcks så läggs åtgärd in i planen vid den årliga uppdateringen så att det går att spara till och förbereda i tid. EL Föreningens ansvar för elanläggningen gäller fram till lägenheternas gruppcentraler. Därefter tar de boendes ansvar vid. Lägenheterna har individuella undermätare, men föreningen står för ett enda huvudabonnemang. En bra lösning eftersom en stor kund kan pressa elpriserna mer än sjuttioåtta små. Något planerat underhåll för anläggningen är inte att förvänta inom de närmaste 30 åren. 22
Belysningarnas livslängd är ungefär trettio år. Efter den tiden är armaturerna ofta omoderna med gammal teknik och svårt att få reservdelar. Byte är inlagt i planen. HISS De underhållsaspekter som är noterade i databasen angående hissarna är byte av klinkerplattor, korginredning, knappsatser, apparatställ och hissmaskin. Dessa åtgärder ligger långt fram i tiden men avsättningsnivån anpassas även för att bära upp dessa kostnader, så att de inte kommer som en överraskning den dagen då byte är aktuellt. 23
TELE Lägenheterna är försedda med datanät för telefon, tv och datakommunikation via bredband. Leverantören står för underhållet och denna post hamnar således inte i underhållsplanen. Portkodssystemen är i gott skick, byte är inte aktuellt inom de närmaste 15 åren. SAMMANFATTNING Fastigheten är i gott skick. Med denna underhållsplan som grund underlättas fortsatt underhållsarbete. 24
ANALYS AV UNDERHÅLLSBEHOV Det är inte alltid möjligt att åtgärda allt aktuellt och eftersatt underhåll omgående, även om det hade varit det bästa för fastigheten. Detta beror främst på fastighetsägarens ekonomiska förutsättningar men kan även påverkas av andra aspekter såsom organisation, tillgänglig tid och strategival. Av denna anledning har nedanstående analys gjorts. Aktuellt underhåll innefattar alla åtgärder som bör genomföras omgående eller mycket snart. För att visa på det totala underhållsbehovet sammanställs alla sådana åtgärder i tabellen nedan. AKTUELLT UNDERHÅLLSBEHOV MARK X Byte leksand lekplats gård 6 000 X Lasering möbler gård 6 000 12 000 FASADER X Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 X Sänkning makadam vid källarfönster 20 000 X Målning ståldörr fasad 1 000 46 000 TAK Inga åtgärder 0 0 INVÄNDIGT X Målning ståldörrar till källare trapphus 9 000 9 000 INSTALLATIONER Inga åtgärder 0 0 SUMMA 67 000 (X = Aktuell eller eftersatt underhållsåtgärd) Fastighetens aktuella underhållsbehov uppgår till 67 000 kr. 25
UNDERHÅLLSPLAN Miljontal 6 5 4 Kostnader för underhåll 3 2 1 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2014 X Byte leksand lekplats gård 6 000 X Lasering möbler gård 6 000 X Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 X Sänkning makadam vid källarfönster 20 000 X Målning ståldörr fasad 1 000 X Målning ståldörrar till källare trapphus 9 000 67 000 26
2015 Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) 45 000 45 000 2016 Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 25 000 2017 Byte leksand lekplats gård 6 000 Lasering möbler gård 6 000 Målning stålbalkar i tak garage 80 000 92 000 2018 Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 25 000 2019 Byte vikport till garage 65 000 Målning ståldörr fasad 1 000 Målning ståldörrar till källare trapphus 9 000 Målning golv källare trapphus 9 000 Målning entréer trapphus 145 000 Dammbindning golv gångar lgh förråd 20 000 Målning golv cykelrum 8 000 Målning väggar och tak cykelrum 20 000 Målning väggar och tak barnvagnsrum 13 000 Linjemålning p-platser garage 32 000 322 000 2020 Byte leksand lekplats gård 6 000 Lasering möbler gård 6 000 Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 37 000 2021 Energideklaration 30 000 Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) 45 000 75 000 27
2022 Oljning entrépartier och skyltfönster ek 25 000 25 000 2023 Byte leksand lekplats gård 6 000 Lasering möbler gård 6 000 12 000 Prognos 2024 1 620 000 2025 80 000 2026 40 000 2027 210 000 2028 25 000 2029 5 610 000 2030 25 000 2031 30 000 2032 40 000 2033 125 000 2034 145 000 2035 10 000 2036 25 000 2037 0 2038 40 000 2039 5 590 000 2040 25 000 2041 120 000 2042 25 000 2043 0 28
AVSÄTTNINGSANALYS Minsta rekommenderade avsättning är: 480 000 kr per år 84 kr per år o kvm lägenhetsyta 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0-1000000 -2000000 Med rekommenderad avsättningsnivå blir trendlinjen horisontell. 480 000 kr är alltså vad fastighetens planerade underhåll kostar per år utspritt över 30 år. Om denna summa sätts av, sparar man i samma takt som fastigheten slits. Nuvarande behållning i fond: Nuvarande avsättning är: 688 000 kr 172 000 kr per år 30 kr per år o kvm lägenhetsyta 4000000 2000000 0 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044-2000000 -4000000-6000000 -8000000-10000000 Trendlinjen sluttar neråt. Det innebär att nuvarande avsättning är för låg. Fastighetens goda bestånd äventyras, eftersom slitaget är långt högre än sparandet. 29
NYCKELTAL Kostnad planerat underhåll i snitt per år 2013-2027 2028-2042 2013-2042 Totalt 180 000 787 333 483 667 Per kvm 31 137 84 Kostnad eftersatt underhåll Totalt 67 000 Per kvadratmeter 12 Andel eftersatt underhåll av totalt underhåll Kostnad planerat underhåll 14 510 000 Kostnad eftersatt underhåll 67 000 Andel eftersatt underhåll av totalt underhåll 0,5% Rekommenderat värde Under 20% 0,5% Kostnad Planerat underhåll Kostnad eftersatt underhåll 100% Kostnad eftersatt underhåll per byggdel Kostnad Andel Mark 12 000 18% Fasader 46 000 69% Tak 0 0% Invändigt 9 000 13% Installationer 0 0% 13% 18% Mark Fasader Invändigt 69% 30
DATABAS Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet á-pris exkl moms Summa inkl moms o bh 15% MARK Byte asfaltsgångar gård 2039 30 9 128 m2 400 73 600 Byte betongplattor gångar gård 2039 30 9 53 m2 690 52 569 Byte lekutrustning lekplats gård 2024 15 9 1 st 5 000 7 188 X Byte leksand lekplats gård 2014 3 1 st 4 000 5 750 X Lasering möbler gård 2014 3 1 st 4 000 5 750 Byte sittbänkar gård 2029 20 9 6 st 4 000 34 500 Byte papperskorgar gård 2024 15 9 2 st 2 000 5 750 Byte asfalt gata 2039 30 9 233 m2 250 83 734 Byte betongplattor utmed gata 2039 30 9 63 m2 690 62 488 FASADER Målning puts fasader 2029 20 9 3270 m2 400 1 880 250 Enstaka lagning puts fasader 2029 20 1 st 10 000 14 375 Byte mjukfog putselement 2029 20 9 850 m1 200 244 375 Byte mjukfog sockel och entréer 2029 20 354 m1 150 76 331 X Oljning entrépartier och skyltfönster ek 2014 2 90 m2 200 25 875 Byte entrépartier ek 2039 30 57 m2 8 000 655 500 31
Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet á-pris exkl moms Summa inkl moms o bh 15% Målning ovan- och undersida oinglasade balkongplattor 2029 20 91 st 3 000 392 438 Målning balkongväggar oinglasade balkonger 2029 20 91 st 2 000 261 625 Byte stuprör 2039 30 9 256 m1 400 147 200 X Sänkning makadam vid källarfönster 2014 7 st 2 000 20 125 Byte vikport till garage 2019 10 9 9 m2 5 000 64 688 X Målning ståldörr fasad 2014 5 9 1 st 1 000 1 438 Målning takfot 2029 20 9 195 m1 350 98 109 TAK Byte takbrygga 2049 40 172 m1 800 197 800 Byte takfotsräcke 2049 40 191 m1 500 137 281 Byte rökluckor till trapphus 2039 30 5 st 9 000 64 688 Byte hängrännor 2039 30 195 m1 400 112 125 Byte bandtäckt takplåt 2049 40 9 1550 m2 2 000 4 456 250 Målning bandtäckt takplåt 2024 1550 m2 600 1 336 875 Byte papp balkongtak 2039 30 39 84 m2 400 48 300 INVÄNDIGT TRAPPHUS Målning trapphus 2029 20 9 23 plan 20 000 661 250 Byte postboxar entréer trapphus 2034 25 9 5 st 15 000 107 813 X Målning ståldörrar till källare trapphus 2014 5 6 st 1 000 8 625 Målning golv källare trapphus 2019 10 32 m2 200 9 200 Byte akutexplattor entréer trapphus 2039 30 9 188 m2 400 108 100 Målning entréer trapphus 2019 10 9 10 st 10 000 143 750 HISS Byte korginredning hissar 2044 35 9 5 st 40 000 287 500 Byte klinker golv hissar 2039 30 9 5 st 3 500 25 156 LGH FÖRRÅD Målning väggar och tak gångar lgh förråd 2029 20 9 151 m2 300 65 119 Dammbindning golv gångar lgh förråd 2019 10 9 151 m2 100 21 706 32
Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet á-pris exkl moms Summa inkl moms o bh 15% CYKELRUM Målning golv cykelrum 2019 10 44 m2 120 7 590 Målning väggar och tak cykelrum 2019 10 44 m2 300 18 975 BARNVAGNSRUM Målning väggar och tak barnvagnsrum 2019 10 29 m2 300 12 506 ELRUM Målning golv, väggar och tak elrum 2039 30 9 20 m2 400 11 500 TVÄTTSTUGA Byte akutexplattor tvättstuga 2039 30 9 16 m2 400 9 200 Byte mindre TM tvättstuga 2024 15 9 1 st 25 000 35 938 Byte större TM tvättstuga 2024 15 9 1 st 50 000 71 875 Byte TT tvättstuga 2024 15 9 1 st 25 000 35 938 Byte torkskåp tvättstuga 2029 20 9 1 st 20 000 28 750 GARAGE Linjemålning p-platser garage 2019 10 9 50 st 450 32 344 Målning stålbalkar i tak garage 2017 8 92 m1 600 79 350 UNDERCENTRAL Målning golv, väggar och tak undercentral 2039 30 9 32 m2 400 18 400 INSTALLATIONER VÄRME Byte pump värmecirkulation 2024 15 1 st 25 000 35 938 Byte pump VVC 2024 15 1 st 12 000 17 250 Byte pump expansionskärl 2024 15 1 st 15 000 21 563 Byte reglerventiler 2024 15 2 st 5 000 14 375 Byte styrsystem värme 2029 20 1 st 20 000 28 750 Byte termostatventiler radiatorer 2029 20 9 390 st 300 168 188 Injustering värme 2029 20 9 1 st 80 000 115 000 Energideklaration 2021 10 11 1 st 20 000 28 750 VENTILATION Byte frånluftsfläktar tak 2029 20 9 5 st 10 000 71 875 Byte FTX aggregat garage 2029 20 9 1 st 250 000 359 375 33
Summa á-pris exkl moms inkl moms o bh 15% Byte fläktkåpor kök lägenheter 2029 20 9 78 st 6 000 672 750 Nästa år Intervall Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) 2015 6 9 1 st 30 000 43 125 Rensning ventilationskanaler 2027 18 78 st 1 500 168 188 Tidigare år Mängd Enhet HISSAR Byte hissmaskin 2039 30 9 5 st 200 000 1 437 500 Byte apparatställ hissar 2039 30 9 5 st 150 000 1 078 125 Byte knappsatser hissar 2029 20 9 33 st 2 000 94 875 LÅS Byte lås allmänna utrymmen 2039 30 25 st 2 300 82 656 Byte Aptus elslutbleck 2039 30 25 st 2 500 89 844 Byte dator Aptus 2029 20 1 st 10 000 14 375 EL Byte stolpbelysning gård 2039 30 9 7 st 3 000 30 188 Byte belysning fasader och entréer 2039 30 9 18 st 2 500 64 688 Byte belysning trapphus 2039 30 9 102 st 2 500 366 563 Byte belysning lgh förråd 2039 30 9 33 st 2 500 118 594 Byte belysning cykelrum 2039 30 9 4 st 2 500 14 375 Byte belysning barnvagnsrum 2039 30 9 6 st 2 500 21 563 Byte belysning elrum 2039 30 9 4 st 2 500 14 375 Byte belysning tvättstuga 2039 30 9 3 st 2 500 10 781 Byte belysning garage 2039 30 9 47 st 2 500 168 906 Byte belysning undercentral 2039 30 9 4 st 2 500 14 375 34
Planen startar 2014-01-01 och omfattar: FÖRUTSÄTTNINGAR Markanläggning Byggnadernas yttre skal med fasader och tak Allmänna utrymmen Installationer Lägenheternas inre underhåll ombesörjs av lägenhetsinnehavaren. Tekniska installationer fram till och in i respektive lägenhet ingår dock. Priserna i planen är inklusive moms och 15% byggherrekostnader. Priserna är ungefärliga och ska ses som en vägledning. För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet gör man skäl i att årligen uppdatera planen. En del underhållsåtgärder kan vara subventionerade. Hänsyn har inte tagits till detta eftersom reglerna ständigt ändras. Glöm inte att kontrollera hur fallet är inför alla åtgärder av större art! Budgetarbetet I samband med budgetarbetet varje år görs en bedömning hur kommande underhåll ska finansieras om pengarna i fonden inte räcker till. Avsättningsnivån utöver den nivå som rekommenderas styrs då av omständigheter som avgör om man ska spara eller låna till kommande åtgärder. Faktorer som spelar in är exempelvis: Låneregler för ombyggnad och reparation Inflationsläget Ränteläget Kostnadsutveckling i arbetskraft och material Styrelsens strategi avseende avgiftshöjningar. Enstaka kraftiga höjningar eller en gradvis och jämn upptrappning. REJÄL BYGGKONSULT AB Magnus Klintenberg Andreas Engberg 35
Vår affärsidé är enkel: Bygg- och Förvaltningssupport. Vi är byggkonsulterna som erbjuder alla tjänster du behöver för att bygga och förvalta fastigheter. Vi ger dig all hjälp du behöver från första idé till färdigt projekt, presenterat på ett enkelt och tydligt sätt. Rejäl Byggkonsult har kontor i Göteborg och Stockholm, men våra kunder finns över hela landet och bland dem hittar du allt från kända industrikoncerner och fastighetsbolag till bostadsrättsföreningar och privatpersoner. Stockholm Mäster Samuelsg 60, 8tr 111 21 Stockholm Tel: 08-505 167 55 info@rejalbyggkonsult.se Göteborg Gamlestadsvägen 2 415 02 Göteborg Tel: 031 338 06 52 info@rejalbyggkonsult.se www.rejalbyggkonsult.se Rejäl Byggkonsult AB 2013