Utanverket Sida 1 av 13 UNDERHÅLLSPLAN. Bostadsrättsföreningen. Utanverket. Göteborg

Transkript

1 Sida 1 av 13 UNDERHÅLLSPLAN Bostadsrättsföreningen Utanverket Göteborg

2 Sida 2 av 13 INLEDNING Denna underhållsplan beskriver det nuvarande och kommande underhållsbehovet för brf Utanverket. Med planens hjälp kan områdets skick säkerställas genom rätt åtgärd i rätt tid och med därför avsatta medel. UPPDRAGET Undertecknad har fått i uppdrag att upprätta en underhållsplan för föreningen. Den beskriver det underhåll som behövs för att vidmakthålla områdets standard och kvalitet. Redovisningen omfattar i första hand de närmaste tio åren. VAD ÄR EN UNDERHÅLLSPLAN? Föreningens främsta uppgift är att förvalta det område som den äger. Underhållsplanen är ett utmärkt hjälpmedel för detta. Den beskriver vad som behöver göras med egendomen, när det ska ske och vad det kostar.

3 Sida 3 av 13 Syftet med planen är att: Vara förberedd på kommande underhållskostnader. Kunna jämna ut kostnaderna över en lång period. Känna till årligt avsättningsbehov. Skapa en riktig självkostnad över långa tidsperioder. Kunna följa upp och vid behov omprioritera åtgärder. Underlätta revisorernas bedömning om storleken på fonderade medel och avsättningar räcker till för att underhålla området. Höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: Arbetsredskap för den långsiktiga planeringen. Förvaltaren: Kom-ihåg-lista och mängdförteckning. Ekonomen: Analysmaterial för finansieringsstrategi. Revisorn: Avstämningsmaterial för kontroll av föreningens status. Lägenhetsspekulanten: Informationsmaterial om framtida underhållsåtgärder. Kreditgivaren: Underlag för kreditbedömning.

4 Sida 4 av 13 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT Grunden för underhållsplanen utgörs av en besiktning. Denna skedde under mars månad Iakttagelserna matades in i vårt fastighetssystem, med vars hjälp åtgärderna sorteras och prissätts. Med denna databas som grund arbetas en underhållsplan fram, som tar hänsyn till en rad parametrar, såsom prioriteringsgrunder, föreningens ekonomi och strategival. Den färdiga underhållsplanen provas därefter mot föreningens fond för periodiskt underhåll (yttre fond). Därigenom kan rätt avsättningsnivå studeras och bestämmas. UPPDATERING För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet bör planen uppdateras årligen. Då gås materialet igenom. Gjorda underhållsåtgärder bockas av, kommande åtgärder justeras och omprioriteras i vissa fall. Det nya underlaget beräknas sedan i en reviderad prislista. Med resultatet som grund görs en ny analys för att stämma av avsättningsbehovet.

5 Sida 5 av 13 OMRÅDET Bostadsrättsföreningen Utanverket ligger i Göteborg centrum med adress Kastellgatan 19. Fastigheten består av en huskropp omgärdande en innergård. Byggnaden är uppförd Husets fasader består av tegel, puts och granit. Taket är klätt med plåt. Totalt finns 21 lägenheter och tre lokaler. Den sammanlagda lägenhetsytan är m2.

6 Sida 6 av 13 UTANVERKET BESIKTNINGSRAPPORT UTVÄNDIGT FASADER Gatusidan ståtar med en våningshög granitsockel och ett vackert gult, slätt tegel ovanför. Båda materialen är i fint skick trots åldern på mer än 100 år. Granitblockens beständighet är väl kanske tämligen självklar medan tegel ibland mår dåligt med tilltagande ålder i den fuktiga och kalla Göteborgsmiljön. Här är varenda sten hel och även fogarna är väl fyllda och intakta. Enda händelsen av dramatik som kan beskådas är en gammal sättningsspricka mellan två fönster. Den är lagad och ser ut att ha stannat i sitt förlopp i och med att lagningsbruket är helt. Vad gäller smuts ser inte heller fasaden ut att dra på sig några föroreningar. Detta kan vara starkt varierande i stadsmiljön. Fönstren är av trä. De är i behov av målning på utsidan. I och med att gårdssidans fönster ganska nyligen försetts med beklädnad av aluminium föreslås samma förfarande här. På så vis har man eliminerat underhållet helt under lång tid framåt, utan att förgripa sig på fönstrens karaktär och utseende.

7 Sida 7 av 13 Balkongerna är av betong som vilar i en ram av stålbalk. Undersidans spackel- eller putsyta har spruckit upp och delvis trillat ner på flera ställen. Översidan är belagd med ett tätskiktsmembran av bitumenduk. Denna duk har släppt från underlaget på något ställe och spruckit på flera. Räckena och stöttor av smide är i behov av målning. Kort sagt är det hög tid att underhålla balkongerna. Om en renovering görs nu undviker man dyra betongskador och man slipper göra som på föreningen intill. Där har nya betongplattor lagts ovanpå den ursprungliga stålramen som kapats av helt sonika. Innan renoveringen tas noggranna prover av betongen som analyseras så att man vet hur kvalitén är på betongen som ska skyddas. När smidet på balkongerna blir skinande svarta och blanka kommer också samma målarpensel väl till pass för att ge den vackra grinden en omgång ny färg. Även skyltfönstren och entrédörrarna till lokaler och trapphus behöver målas. Resultatet av dessa mödor blir en gatufasad som ger betraktaren en tidsresa på mer än etthundra år tillbaka i tiden då huset stod skinande nytt och stiligt. Entrépartiet till trapphuset är slitet och otidsenligt. Dörren är otät och tröskeln nedsliten. Säkerhetsmässigt är det oklart hur bra det kan stå emot belastning från någon oönskad besökare. Ett byte är rimligt om man också lägger in den estetiska aspekten där partiet mer ser ut att höra hemma i miljonprogrammet än ett anrikt sekelskifteshus. Vårt förslag är ett vackert träparti i massiv ek (exempel Kastellgatan 24 mittemot) försett med modern teknik med automatisk öppnare, motorlås och passagekontroll med bricka integrerat med porttelefonsystemet. Redan här får då besökaren en klar uppfattning om vilken nivå fastigheten befinner sig säkerhets- och trygghetsmässigt. Ett stiligt intryck förstärks om partiet dras in något i fasadliv så att en djup smyg bildas. Utöver ett snyggare och mer tidsenligt snitt skyddas också partiet mer mot väder, vind och mekaniskt slitage. Grindens stängningsmekanism är en smart lösning med snöre och lod, men problem finns med att låsningen inte riktigt vill sluta till. En lösning som visserligen är dyr, men säker, är montage av automatisk grindöppnare, elslutbleck och passagekontroll med bricka likt förslaget till entrén. Genom att överlåta både öppning och stängning till elektronik, kan man utöver att försäkra sig om att grinden är låst, även få en logg på vilka som passerat och när.

8 Sida 8 av 13 Om vi går vidare in i porten kommer man till fastighetens innergård. Här är fasaderna spritputsade med släta ramar runt fönstren. Putsytan har med åren blivit starkt nedsmutsad. Putsen i framför allt fönsterfriserna har släppt här och där. Här finns ett stort behov av tvätt, putslagning och målning. Fönstren är i mycket fint skick då de, som tidigare nämnts, beklätts med metallprofiler och nya ytterbågar. Balkongerna är i behov av målning. Dörrarna mot gården behöver också målas samt en ståldörr bytas. YTTERTAK Taket är klätt med plåt på traditionellt vis. Gatudelens ytor är av yngre ursprung, medan gårdshusets plåt är äldre. Även om åldern skiljer kan ett väl vårdat tak bli riktigt gammalt. Här är tyvärr båda ytorna i behov av målning för att inte plåten ska börja ta stryk av väder och vind. Även om stålplåten är galvad under är också vädrets makter stygga. Vad som gäller för takplåten är att få ett nytt skikt som skydd. Gärna något bättre än traditionell färg som oftast flagar av efter ett fåtal år. En tjock beläggning med Noxyde specialfärg för plåttak är svaret. Den ger en tjock och mjuk yta som aldrig stelnar, utan följer med plåtens rörelser år efter år. Även om denna behandling är dyrare än vanlig målning har man igen investeringen flera gånger om. Därför lämnas också en garanti på tio år. Livslängden är nog snarare det dubbla.

9 Sida 9 av 13 GRUND Sättningar på gamla fastigheter i Göteborg är vanliga. Oftast på grund av den kända leran som gör grundläggning med pålar nödvändig. För hundra år sedan användes enbart träpålar. Dessa är känsliga för variationer i grundvattennivån och ruttnar om de hamnar ovanför ytan. Hur grundläggningen är utförd på detta hus är inte bekant. Dokumentation saknas och indikationer på grundläggningssätt kan inte ses i källaren. Därför är det svårt att uttala sig i frågan. Man kan dock med slutledning av husets goda skick och områdets relativt höga läge och närhet till berg runt om gissa att huset står på god grund. Den sättningsspricka som kan ses på gatufasaden ser ut att ha avstannat sedan länge. En separat utredning om grundläggningen torde vara intressant, även om inga direkta farhågor syns. GÅRD Föreningens markytor utgörs av innergården. Den är vackert stensatt med skiffer och smågatsten. Skicket är bra. Några andra underhållsåtgärder än enstaka justeringar till följd av sättningar behövs inte. Planket mot granngården och cykelhusets träfasad behöver inte målas än på några år. GEMENSAMMA UTRYMMEN Föreningens båda trapphus är dekorerade med väggmålningar beskrivande livet från förr. Dessa kan mycket väl ramas in med ny färg, som nu börjar synas behov av, efter de snart 30 år som förflutit sedan de senast målades.

10 Sida 10 av 13 Tvättstugans väggar är klädda med kakel. Några plattor har lossnat, vilket kräver uppmärksamhet. Tak, snickerier och installationer behöver målas. Dörren mot det lilla städförrådet behöver bytas. Då gärna mot en typ som står emot tvättstugans fuktiga miljö bättre. Källarutrymmenas grundväggar suger upp en hel del fukt. Detta går inte att stoppa så enkelt. Bättre är att öka förutsättningarna för dem att torka ut kontinuerligt. Sanera och tvätta bort allt mögel, skrapa bort all plastfärg på de ytor som är fuktiga, knacka ner lös puts. Spruta på mögeldödande Boracol. Måla inte igen utan låt murarna andas. Montera ett avfuktningsaggregat i varje utrymme. Den kramar ur fukten i luften och väggarna. Riv de täta väggar som byggts upp och ersätt med nätväggar så att luften kan cirkulera fritt. Stapla inget utmed väggarna så att luften blir stillastående! Efter kontroll av de dokument och ritningar som användes vid fastighetens renovering och ombyggnad 1986 framgår att källaren skulle förses med fläktutsug. Av denna finns idag bara ett stort och helt öppet fasadgaller där kalluften rusar in och kyler ner både källare och trapphus. Denna luft är också fuktig varför fuktskadorna på omgi-

11 Sida 11 av 13 vande väggar inte är så förvånande. En installation enligt ritning skulle kraftigt förbättra klimatet i källaren. Detta är mycket viktiga åtgärder för att hindra mögel och framför allt den fruktade hussvampen att etablera sig. Föreningens trevliga möteslokal är i gott skick. Bra beständiga material som klinker på golvet, vilket är mycket slitstarkt och samtidigt låter grunden andas och vävade och målade väggar. Bastun med omklädningsrum är även det i bra skick. Inredningen är fräsch och duschutrymmet fritt från fuktskador. INSTALLATIONER EL Ledningar, uttag och strömställare har lång livslängd. Ny teknik är oftare anledning till byte av elinstallationer än förslitning. Ett sådant exempel är nuvarande trapphusautomater för belysningen och även lamporna. Nu skrotas dessa tryckknappar mer och mer för att ersättas av rörelsekännande belysningsarmaturer med ny lysrörsteknik. Det är åtgärder som är intjänade på några år i och med energibesparingen samtidigt som bekvämligheten och ljusvärdet förbättras avsevärt. Dessa nya belysningsarmaturer kan med fördel användas både i trapphus och källarutrymmen. RÖR Vattenrören i sig har en väldigt lång livslängd som därför inte behöver noteras. Detta gäller då inte alla ventiler som beräknas hålla i trettio till fyrtio år. Avloppsrörens skick är där de syns något dåliga. I källaren är de bitvis gamla. Om man tittar i lägenheternas badrum kan man se att gamla golvbrunnar av gjutjärn finns kvar på några ställen. Detta indikationer tyder på att avloppsstammarna inte bytts i sin helhet på mycket länge.

12 Sida 12 av 13 Istället för byte av rören rekommenderas så kallad relining vilket är en etablerad metod att gjuta nya rör av epoxiplast inne i de gamla. Detta innebär flera fördelar jämfört med traditionellt byte då alla badrummen måste rivas. För brf:er passar reliningen extra bra eftersom badrummens tätskikt inte är föreningens ansvar, medan rören bakom dem är det. VENTILATION Ventilationen består av ett mekaniskt frånluftsystem till vindslägenheterna och självdrag till de ursprungliga. Livslängden på fläktarna kan variera stort. Byte sker därför oftast efterhand och kostnadsförs bäst under löpande underhållskonto. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) bör göras eftersom den är ett kvitto på att husets ventilation fungerar och därmed att både huset och människorna i det mår bra. Intyget anslås i trapphus jämte beviset om utförd energideklaration. Båda dessa anslag är förutom lagstadgad praxis värdehöjande för fastigheten och bör inte förbises. VÄRME Fastigheten är försedd med fjärrvärme. Serviceavtal finns med Göteborg Energi för driften av värmeanläggningen. Ett bekymmersfritt sätt att få värmen både levererad och servad av samma part. En liten reprimand på skötseln dock i och med den värmeväxlare som stått och läckt så länge att fundamentet rostat ordentligt. Man kan få intrycket att servicen sker väldigt sällan. HISS Gatutrapphusets hiss är påkostad med träinredning och stora speglar. Ett visst slitage kan synas, vilket inte är konstigt efter 27 års användning. En slipning och lackning av utsatta trädetaljer och byte matta skulle återge hissen sin ursprungliga glans. Hissens styrutrustning är tämligen ny och serviceavtal finns med Kone Hiss. Inga större underhållsarbeten med mekaniken bör vara att vänta på flera år. Invändig schaktdörr finns åt ena hållet i hissen medan den andra blottar schaktet. Detta är farligt. En extra schaktdörr likt den som finns på

13 Sida 13 av 13 fronten mot gården bör installeras. Detta är ett EU-direktiv som är bindande när någon större underhållsåtgärd eller ombyggnad av hissen sker samt obligatoriskt i arbetslokaler. Bindande regel eller inte. Syftet med åtgärden är god eftersom den förhindrar allvarliga olyckor. SAMMANFATTNING Fastigheten är i gott skick. Några åtgärder bör dock göras. Med denna underhållsplan som grund för det fortsatta underhållsarbetet kommer fastighetens goda bestånd och värde att bibehållas. REJÄL BYGGKONSULT AB Magnus Klintenberg

14 Sida 1 av 9 UNDERHÅLLSPLAN Utanverket Renovering balkonger mot gata Fönsterbeklädnad Fasadtvätt mot gata Målning grind Montering öppningsautomatik, passagekontroll och elslutbleck på grind Byte entréparti Målning skyltfönster o partier Lagning granitfogar Målning tak i portgång

15 Sida 2 av 9 Byte ståldörr gård Isolering på taklucka Byte plastglas takljuskupoler Nätväggar under källartrappor, åtg fuktskador. Avfuktare Byte fuktskadade elcentraler i källare Install vent i källare Mont termostater, injustering värme, tryckautomatik cirkulationspump Rensning ventkanaler och injustering OVK-besiktning gamla lgh självdrag OVK-besiktning vindslgh mek frånluft Mont inv schaktdörr i hiss Mont passagesystem, centralenhet, kanalisation Täthetsprovning rökkanaler SUMMA: Lagning och målning putsfasad Målning balkongräcken o smide gård Målning balkongplattor gård Målning dörrar gård Målning räcke på takterass Målning plåttak med Noxyde Justering sättningar gatsten Bye matta i hisskorg Uppfräsning inredning i hisskorg SUMMA: Målning, lagn kakel o byte förrådsdörr tvättstuga SUMMA: Målning trapphus Byte plastmatta på svalar Byte belysningar i trapphus SUMMA: Målning plank och cykelhus SUMMA: Målning föreningsutrymmen i källare Relining avlopp Byte tryckknappar hiss SUMMA:

16 Sida 3 av OVK-besiktning vindslgh mek frånluft 2018 Byte hydraulsystem hiss SUMMA: SUMMA: Målning balkongräcken o smide mot gata Fasadtvätt mot gata Målning grind Målning skyltfönster o partier Lagning granitfogar Översyn tegel och fogar Byte stuprör mot gata Byte stuprör mot gård SUMMA: Målning balkongräcken o smide gård Målning dörrar gård Målning räcke på takterass Byte belysningar på gård OVK-besiktning gamla lgh självdrag SUMMA: Prognos

17 Sida 4 av 9 AVSÄTTNING Minsta rekommenderade avsättning är: kr 191 kr per år per år o kvm lägenhetsyta Nuvarande behållning i fond: 0 kr Nuvarande avsättning är: kr - kr per år per år o kvm lägenhetsyta

18 Sida 5 av 9 BESIKTNINGSRAPPORT Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% FASAD GATA Renovering balkonger mot gata st Målning balkongräcken o smide mot gata st Målning balkongplattor mot gata st Fönsterbeklädnad st Fasadtvätt mot gata st Målning grind st Montering öppningsautomatik, passagekontroll och elslutbleck på grind st Byte entréparti st Målning skyltfönster o partier st Lagning granitfogar st Översyn tegel och fogar st Byte stuprör mot gata m Målning tak i portgång st FASAD GÅRD Lagning och målning putsfasad m Målning balkongräcken o smide gård st Målning balkongplattor gård st Byte stuprör mot gård m Målning dörrar gård st

19 Sida 6 av 9 Byte ståldörr gård st Målning räcke på takterass m

20 Sida 7 av 9 Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% TAK Målning plåttak med Noxyde m Isolering på taklucka st Byte plastglas takljuskupoler st GÅRD Målning plank och cykelhus st Byte belysningar på gård st Justering sättningar gatsten st INVÄNDIGT Målning trapphus st Byte plastmatta på svalar m Målning, lagn kakel o byte förrådsdörr tvättstuga st Nätväggar under källartrappor, åtg fuktskador. Avfuktare st Byte fuktskadade elcentraler i källare st Install vent i källare st Målning föreningsutrymmen i källare st Byte inredning i bastu st Byte bastuaggregat st INSTALLATIONER EL Byte belysningar i trapphus st Byte strömställare allm utrymmen st RÖR Relining avlopp st Byte ventiler st VÄRME Mont termostater, injustering värme, tryckautomatik cirkulationspump st VENT Rensning ventkanaler och injustering st OVK-besiktning gamla lgh självdrag st OVK-besiktning vindslgh mek frånluft

21 Sida 8 av 9 Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% HISS Bye matta i hisskorg st Uppfräsning inredning i hisskorg st Byte tryckknappar st Mont inv schaktdörr i hiss st Byte apparatställ till hiss st Byte hydraulsystem hiss st LÅSSYSTEM Mont passagesystem, centralenhet, kanalisation st RÖKKANALER Täthetsprovning rökkanaler st

22 Sida 9 av 9 FÖRUTSÄTTNINGAR Planen startar Underhållsplanen omfattar: Markanläggning Byggnadernas yttre skal med fasader och tak Installationer Lägenheternas inre underhåll ombesörjs av lägenhetsinnehavaren. Tekniska installationer fram till och in i respektive lägenhet ska dock ingå. Priserna i planen är inklusive moms och 8% byggherrekostnader. Priserna är ungefärliga och skall ses som en vägledning. För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet, gör man skäl i att årligen uppdatera planen. En del underhållsåtgärder kan vara subventionerade. Hänsyn har inte tagits till detta eftersom reglerna ständigt ändras. Glöm inte att kontrollera hur fallet är inför alla åtgärder av större art. BUDGETARBETET I samband med budgetarbetet varje år görs en bedömning hur kommande underhåll ska finansieras om pengarna i fonden inte räcker till. Avsättningsnivån utöver den nivå som rekommenderas styrs då av omständigheter som avgör om man ska spara eller låna till kommande åtgärder. Faktorer som spelar in är exempelvis: Låneregler för ombyggnad och reparation. Inflationsläget. Ränteläget. Kostnadsutveckling arbetskraft och material. Styrelsens strategi avseende avgiftshöjningar. Enstaka kraftigare höjningar eller en gradvis och jämn upptrappning. REJÄL BYGGKONSULT AB Magnus Klintenberg