Munkedals Bostäder AB

Transkript

1 Munkedals Bostäder AB Årsredovisning 2010

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesschema 10 Noter 11 Revisionsberättelse 18 Granskningsrapport 19 Femårsöversikt 20 Fastighetsbestånd 21 3

3 förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Munkedals Bostäder AB, org. nr , får härmed avge berättelse för 2010 års verksamhet. (Siffror inom parantes avser år 2009) Bolagets styrelse Styrelsen, som har utsetts av kommunfullmäktige i Munkedals kommun, har under 2010 haft följande sammansättning: ORDINARIE LEDAMÖTER Jan Petersson, ordf. Per-Arne Brink, v.ordf Gert Aldegren Nils Karlsson Kjäll Oscarsson (c) (s) (m) (s) (kd) Verkställande direktör Verkställande direktör är Lars Johansson Sammanträden Styrelsen har under året haft 9 protokollförda sammanträden. Organisationsanslutning Munkedals Bostäder AB har under året varit ansluten till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening u.p.a. SUPPLEANTER Åsa Karlsson John-Olof Knoph ARBETSTAGARREPRESENTANTER Håkan Bergqvist Monica Malm SUPPLEANTER Gunnel Blomqvist Staffan Olsson Revisorer ORDINARIE Anders Bergman, auktoriserad revisor Henry Bäckström, lekmannarevisor Bo Ottosson, lekmannarevisor SUPPLEANTER Bo Johansson, auktoriserad revisor Jan Hellsten, lekmannarevisor Jan Henriksson, lekmannarevisor (s) (mp) Allmänt om verksamheten Munkedals Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Munkedals kommun. Vi äger och förvaltar bostadslägenheter och lokaler till en sammanlagd debiterbar yta om m² på tre orter; Munkedal, Hedekas och Dingle. Bolaget har i huvudsak 3 verksamhetsgrenar; förvaltning av bolagets kapital som till största delen består av våra fastigheter med tillhörande byggnader. Genom att fördela och utnyttja tillgängliga resurser så effektivt som möjligt ska vi underhålla och utveckla bolagets tillgångar för optimal livslängd och kundnytta. Uthyrningsverksamheten innefattar flera slag av tjänster som vi tillhandahåller våra kunder, allt ifrån att administrera bostadskön, hantera avtalsskrivning och hyresavisering till att ombesörja avflyttningsbesiktning när kunden flyttar från sin lägenhet hade bolaget en flyttningsfrekvens på 23,6% av antalet bostadslägenheter. 4

4 förvaltningsberättelse Den tredje verksamhetsgrenen består av ut- av nya bo- veckling, planering och byggnation städer. Efter ett antal år med snabbt stigande byggkostnader som omöjliggjort nyproduktion ser vi med tillförsikt fram emot en period med stabilare prisutveckling. Vår förhoppning är att inom kort kunna presentera nya projekt som kan möta marknadens efterfrågan på bostäder. Fastighetsförvaltning INVESTERINGAR, AVYTTRINGARR OCH UN- DERHÅLL Den största investering under 2010 var när bo- på Brud- laget den 1 augusti köpte fastigheten åsvägen av Munkedals kommun. I byggnaden hade kommunen sedan 1999 bedri- Efter vit olika former av omsorgsverksamhet. ombyggnad och renovering under hösten kun- in den 1 de de första nya hyresgästerna flytta december. Byggnaden innehåller totalt 25 bo- städer och 2 lokaler. Den 1 oktober sålde bolaget sin fastighet på Bruksvägen 2 i Munkedal. Byggnaden innehöll 6 bostäder samt 3 lokaler. Den nye ägaren har förklarat att han inte avser att förändra verk- samheten i fastigheten. I Hedekas har ombyggnad och renovering av 7 fastigheter pågått i etapper under hela året. Vid årets slut är samtliga lägenheter i dessa fastigberäknas vara heter uthyrda. Hela projektet klart första kvartalet På Östra Jonsängsvägen har vi bytt ut samtliga, drygt 30 stycken, portar på våra garage och på Brudåsvägen har vi byggt om lekplatsen med nya lekredskap och sandlådor. Fördelning av underhållskostnader: Bostäder Lokaler Gemensamma utrymmen Markanläggningar Värmeanläggningar Ventilationsanläggningar El- och teleinstallationer Hissar Fasader och yttertak VS-anläggningar Övrigt Marknad Årets genomsnittliga vakansgrad för bostäder steg till 5,6% (3,4). Årets hyresbortfall för bomkr (0,9) vilket motsva- städer uppgår till 1,2 rar 4,9% (3,6) av grundhyran för bostäder. Det totala hyresbortfallet inklusive lokaler och gatill 1,3 mkr (1,0) vilket rage ökade och uppgick utgör 4,5% (3,5) av totala grundhyran. Den ökade vakansgraden beror huvudsakligen på att bolaget under året har låtit renovera många lägenheter både i Munkedal och i He- lägenheter un- dekas. Vakansgraden exklusive der renovering uppgår under året till 1,5% Efterfrågan på lägenheter har varit relativt kone åren och vi ser inga stant under de senaste tecken på att detta ska ändra sig under det kommande året. GENOMSNITTLIG VAKANSGRAD 6,0 5,0 4,0 Tkr Bolaget har genomfört fastighetsunderhåll för 4,0 mkr (3,8) vilket motsvarar 114 kr/m² bo- sva- stads- och lokalyta. Lägenhetsunderhållet rar för 47% av den totala underhållskostnaden. 3,0 2,0 1,0 0,

5 förvaltningsberättelse Ekonomi HYRESFÖRHANDLINGAR Hyresförhandlingarna avseende 2010 års bo- från och stadshyror resulterade i en höjning med den 1 april med 0,90%. Avtal om 2011 års hyror tecknades i december och resultatet blev en höjning från och med 1 januari av varmhy- med rorna med 1,95% och av kallhyrorna 1,50%. DRIFTKOSTNADER Två snörika, kalla vintrar samt köp av fler fashöjda energi- tigheter har i kombination med priser inneburit att 2010 års kostnader för upp- med före- värmning ökat med 0,5 mkr jämfört gående år, en ökning med 12%. Även kostna- av väd- den för fastighetsskötsel har påverkats ret då övertidsuttag och köpta tjänster för snö- röjning ökat. Av årets redovisade kostnad för elförbrukning avser 0,3 mkr för låg preliminär debiterad el- kostnad åren 2008 till FINANSIERING Trots att bolaget gör en vinst innebär årets ny- 11,7% upplåning att soliditeten sjunker till (12,5). SOLIDITET 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Bolagets låneskuld till kreditinstitut uppgår den 31 december 2010 till 130,0 mkr. Under året har nyupplåning skett med 14 mkr för att fii Hedekas samt köpet nansiera ombyggnaden av Brudåsvägen Hela kreditvolymen har kommunal borgen som säkerhet. Bolagets geuppgår den 31 december nomsnittliga låneränta 2010 till 2,90% (2,18) med en genomsnittlig räntebindningstid på 4,05 år. LIKVIDITET Årets investeringar har påverkat bolagets likvi- överstiger de ditet men omsättningstillgångarna kortfristiga skulderna och balanslikviditeten uppgår vid årets slut till 114% (134). Bolaget har avtalade outnyttjade krediter på 5,0 mkr. RESULTAT Årets vinst uppgår till 709 tkr (623). Direktavkastningen, beräknat som driftnettot i förhållande till fastigheternas bokförda värde, uppgår för 2010 till 5,6% (5,9). DIREKTAVKASTNING 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår årsstämman att i ny räkning balansera kronor 6

6 resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Jämförelsestörande poster 0 0 Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner 0 0 Uppskjuten skatt Årets resultat

7 balansräkning tillgångar T I L L G Å N G A R Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Ersättningslånepost Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstilllgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm. Bränslelager Material Summa varulager mm Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 balansräkning eget kapital & skulder E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R Not Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 Fastighetslån Särskilda lån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 0 0 Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter som ställts för egna skulder 0 0 Ansvarsförbindelser Fastigo Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott

9 kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Avyttrade materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering/ökning av skuld Amortering/ökning av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 noter REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Kassaflödesanalys årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. allmänna råd samt god redovisningssed. Principerna är Det redovisade kassaflödet omfattar endast transakoförändrade sedan föregående år. Kortfristiga ford- tioner som medför in- eller utbetalningar. ringar upptas till det belopp, som efter individuell pröv- Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och ning beräknas bli betalt. Någon särredovisning av banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placcentrala administrations- och försäljningskostnader har eringar som dels är utsatta för endast en obetydlig inte gjorts då de bedömts vara av ringa betydelse med risk för värdefluktuationer, dels hänsyn till kravet på rättvisande bild. - handlas på öppen marknad till kända belopp eller - har en kortare återstående löptid än tre månader Ersättningslånepost från anskaffningstidpunkten. Enligt lag om ändring i lagen (1972:175) med vissa bestämmelser om bokföring mm (1991:13) redo- Avskrivningar visas ersättningslån i stället för statsfinansierade lån Byggnader skrivs av enligt linjär metod med 1,45% som ersättningspost (tid bostadslånepost). Årets av anskaffningsvärdet reducerat med nedskrivningar avskrivning uppgår till kronor. utöver plan. Maskiner och inventarier skrivs av med 20%. NOT 1. HYRESINTÄKTER Hyres- Hyres- Grundhyra bortfall Netto Grundhyra bortfall Netto Bostäder Lokaler Garage, p-platser NOT 2. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Skadeersättning Kraversättningar Återvunna hyresfordringar Sålda tjänster Vinst vid försäljing av anläggningstillgångar Övrigt Summa övriga förvaltningsintäkter

11 noter NOT 3. DRIFTSKOSTNADER Fastighetsskötsel och städ inkl. köpta tjänster Uppvärmning Vatten El El pga outhyrt Adminstration Försäkringar Renhållning Hyresgästföreningen Marknadsföring Kundförluster Kabel-TV Övriga driftskostnader Summa driftskostnader NOT 4. PERSONAL Medelantalet anställda Administration 2,75 2,75 Fastighetsarbetare & städ 6,57 6,48 Summa 9,32 9,23 Fördelningen mellan män och kvinnor har varit 79% resp. 21%. Sjukfrånvaro Män 14,4% 9,3% Kvinnor 0,4% 0,5% 29 år och yngre 0,0% 0,0% år 0,9% 2,3% 50 år eller äldre 26,4% 14,8% Andel sjukfrånvaro 1-59 dagar 1,8% 4,0% Andel sjukfrånvaro 60 eller fler dagar 8,5% 3,3% Total sjukfrånvaro 10,4% 7,3% Löner och andra ersättningar har utgått med: Arvoden mm, styrelse Löner mm. administrativ personal Löner mm. fastighetsarbetare (inkl. städpersonal) Sociala avgifter enligt lag och avtal varav pensionskostnader till Vd och styrelse 0 0 varav pensionskostnader till övriga anställda

12 noter NOT 5. PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR Materiella anläggningstillgångar UER och Bostadslånepost Byggnader Maskiner och inventarier Summa avskrivningar Bolaget tillämpar linjär avskrivningsmetod. NOT 6. RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE POSTER Fastighetslån Övriga räntekostnader Summa NOT 7. UPPSKJUTEN SKATT Munkedals Bostäder AB är skyldig att betala 28% inkomstskatt beräknat på redovisat resultat, med tillägg för ej avdragsgilla kostnader och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. På grund av betydande underskottsavdrag, som varje år förändras med skattepliktigt resultat, betalar bolaget ingen skatt. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande förändring av uppskjuten skattefordran. Den uppskjutna skattefordran redovisas som långfristig fordran i balansräkningen Bokförda byggnadsvärden Skattemässiga byggnadsvärden Temporär skattepliktig skillnad Uppskjuten skattefordran, 26,3% Årets förändring av uppskjuten skatt

13 noter NOT 8. BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar Anskaffningsvärde under året sålda byggnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning Ack avskrivn under året sålda byggnader Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade nedskrivningar utöver plan Ack nedskrivningar under året sålda byggnader 0 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar utöver plan Utgående bokfört värde, byggnader Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar 0 0 Årets anskaffningar Utgående bokfört värde, mark Taxeringsvärde, byggnad Taxeringsvärde, mark Summa NOT 9. INVENTARIER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utrangerade & sålda inventarier Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade avskrivningar utrangerade & sålda inventarier Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde

14 noter NOT 10. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Aktier och andelar HBV Summa NOT 11. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Räntebidragsfordringar Div förutbet kostnader och upplupna intäkter Summa NOT 12. FÖRÄNDRING AV DET EGNA KAPITALET Aktie- Reserv- Balanserad Årets kapital fond vinst/förlust resultat Eget kapital Resultatdisposition enl. beslut av bolagsstämma Årets resultat Eget kapital NOT 13. SPECIFIKATION AV LÅNESTRUKTUR OCH RÄNTEBINDNINGSTID Kapitalbindning Räntebindning Lånebelopp tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr år år år år år år Totalt

15 noter NOT 14. ÖVRIGA SKULDER Mervärdesskatt Löneskatt Uttagsbeskattning Personalens källskatt Summa övriga skulder NOT 15. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Semesterlöneskuld Arbetsgivaravgifter Upplupna löner och avgifter Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa NOT 16. LIKVIDA MEDEL, KASSAFLÖDESANALYS Kassa och bank Kortfristiga placeringar 0 0 Summa likvida medel Kortfristiga placeringar i balansräkningen uppgick totalt till 0 kronor varav 0 kronor utgjordes av ej omsättningsbara fordringar med en löptid över tre månader, och placeringar i aktier. Dessa poster klassificeras ej som likvida medel. Outnyttjade krediter uppgick vid årets slut till kronor 16

16 Munkedal den 29 mars 2011 Jan Petersson Per-Arne Brink Gert Aldegren Ordförande Vice ordförande Nils Karlsson Kjäll Oskarsson Lars Johansson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 30 mars 2011 Anders Bergman Auktoriserad revisor 17

17 revisionsberättelse 18

18 19 granskningsrapport

19 femårsöversikt Fastighetsbestånd den 31/12 Bostäder, antal Bostäder, m² Lokaler, antal Lokaler, m² Garageplatser, antal Bokfört värde fastigheter, kr/m² Förvaltning Genomsnittshyra bostäder, kr/m² den 31/ Genomsnitt vakanser, % av antal lgh 5,6 3,4 2,9 2,8 4,9 Anställda, antal årsarbetare 9,3 9,2 11,7 12,6 12,6 Driftnetto, kr/m² Underhållskostnader, kr/m² Ekonomi Soliditet, % 11,7 12,5 12,3 12,2 10,0 Balanslikviditet, % Direktavkastning, % 5,6 5,9 6,7 7,3 5,7 Avkastning på tot. kapital, % 2,9 3,3 4,2 6,2 3,3 Avkastning på eget kapital, % 3,9 3,6-0,6 20,4-1,7 Låneskuld, kr/m² Genomsnittsränta, % 2,4 2,7 4,6 3,7 3,5 Skuldränta brutto, kr/m² Räntebidrag, kr/m² Driftnetto: Bruttoresultat exklusive avskrivningar. Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Balanslikviditet: Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Direktavkastning: Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Avkastning på tot. kapital: Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutningen. Avkastning på eget kapital: Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittsränta: Räntekostnaden i förhållande till genomsnittlig lång- och kortfristig skuld. 20

20 fastighetsbeståndet Område Byggnadsår Ombyggnadsår 1&1,5 rok 2&2,5 rok 3&3,5 rok 4&5 rok Antal lägenheter Bostadsyta, m² Antal lokaler Lokalyta, m² Antal garageplatser Tot. Årshyra Vadholmen Centrum Jonsäng Brudås V. Jonsäng Lantgårdsgatan Torgvägen Dinglevägen Åkersberg Totalt