Munkedals Bostäder AB

Transkript

1 Munkedals Bostäder AB Årsredovisning 2013

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter 11 Revisionsberättelse 18 Granskningsrapport 19 Femårsöversikt 20 Fastighetsbestånd 21 3

3 förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Munkedals Bostäder AB, org. nr , får härmed avge berättelse för 2013 års verksamhet. (Siffror inom parantes avser år 2012) Bolagets styrelse Styrelsen utses av kommunfullmäktige i Munkedals kommun och har efter bolagsstämman 2013 haft följande sammansättning: ORDINARIE LEDAMÖTER Said Lundin, ordf. Rolf Henriksson, v.ordf Jörgen Andersson Per-Arne Brink Lars Hansson (s) (m) (c) (s) (c) Verkställande direktör Verkställande direktör är Lars Johansson Sammanträden Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden. Organisationsanslutning Munkedals Bostäder AB har under året varit ansluten till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening u.p.a. SUPPLEANTER Rolf Berg Tiina Hemberg, t.o.m ARBETSTAGARREPRESENTANTER Runar Carlsson Sofia Samuelsson SUPPLEANTER Malin Andersson Fredrik Olsson Revisorer ORDINARIE Anders Bergman, auktoriserad revisor Henry Bäckström, lekmannarevisor Jan Hellsten, lekmannarevisor SUPPLEANTER Mats Scott, auktoriserad revisor Claes Hedlund, lekmannarevisor Nils Karlsson, lekmannarevisor (s) (v) Allmänt om verksamheten Munkedals Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Munkedals kommun. Bolaget äger och förvaltar bostadslägenheter och lokaler med en sammanlagd uthyrningsbar yta på m² på tre orter i kommunen; Munkedal, Hedekas och Dingle. Bolagets huvudsakliga verksamhetsområden är - underhåll och skötsel av bolagets fastigheter för optimal livslängd och kundnytta - marknadsföring och uthyrning av bolagets lägenheter och lokaler - utveckling och anpassning av bolagets fastighetsbestånd till bostadsmarknadens efterfrågan. Fastighetsförvaltning INVESTERINGAR, AVYTTRINGAR OCH UN- DERHÅLL Bolaget har inte köpt eller sålt några fastigheter under 2013 men har för avsikt att under 2014 utnyttja optionen att köpa fastigheten Foss 2:68 4

4 förvaltningsberättelse av Munkedals kommun och bebygga denna med ett hyreshus på 6 våningar innehållande totalt 32 stycken lägenheter om 2 alternativt 3 rum med kök. Entreprenaden är upphandlad och avtal tecknat under Byggstarten sker i mars 2014 och inflyttning beräknas kunna ske ett år senare i mars Utfasningen av oljeeldade värmeanläggningar har fortsatt och under året har bolagets fastighet på Torgvägen i Hedekas försetts med en ny bergvärmeanläggning. I Hedekas har också utförts fasadrenovering på flera byggnader på Åkersbergsområdet. Även bolagets fastighet på Lantgårdsgatan i Dingle har fått fasaden renoverad och målad. Bullerplanket mot genomfartsleden har bytts ut. Bolaget har genomfört fastighetsunderhåll för 4,9 mkr (3,7) vilket motsvarar 142 kr/m² bostads- och lokalyta. I den redovisade kostnaden ingår att bolaget på uppdrag av lokalhyresgäster byggt om och renoverat lokaler för 0,5 mkr. Dessa åtgärder har debiterats respektive hyresgäst. Lägenhetsunderhållet svarar för 34% av den totala underhållskostnaden. Fördelning av underhållskostnader: Tkr Bostäder Lokaler (varav 502 tkr debiterats kund) 687 Gemensamma utrymmen 244 Markanläggningar 426 Värmeanläggningar 184 Ventilationsanläggningar 59 El- och teleinstallationer 6 Hissar 325 Utvändig byggnad 763 VA-anläggningar 155 Övrigt 367 Marknad Efterfrågan på bostäder har varit god under året och den genomsnittliga vakansgraden för året uppgår till 2,3% (2,7). En viss uppgång av vakansgraden har dock kunnat märkas i slutet av året, främst i området Hedekas. Årets hyresbortfall för bostäder uppgår till 0,5 mkr (0,5) vilket motsvarar 1,7% (2,0) av grundhyran för bostäder. Det totala hyresbortfallet inklusive lokaler och garage minskade och uppgick till 0,6 mkr (0,7) vilket utgör 1,9% (2,3) av totala grundhyran. Flyttningsfrekvensen är för året 22,6% (21,7). Det innebär att ca 116 lägenheter fick nya hyresgäster Efterfrågan på lägenheter förväntas ligga kvar på nuvarande nivå även under GENOMSNITTLIG VAKANSGRAD 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Ekonomi HYRESFÖRHANDLINGAR Hyresförhandlingarna avseende 2013 års bostadshyror hänsköts till Hyresmarknadskommittén för så kallad medling och resulterade i en höjning från och med den 1 februari av varmhyrorna med 2,43% samt kallhyror 2,05%. I januari 2014 tecknades avtal som innebär en höjning från och med 1 januari 2014 av med 1,87% för både bostäder, lokaler och bilplatser. 5

5 förvaltningsberättelse DRIFTKOSTNADER De totala driftkostnaderna ökade marginellt med 0,3% jämfört med föregående år. FINANSIERING Då bolaget på grund av ändrade redovisningsprinciper inte längre redovisar uppskjuten skattefordran minskar det fria egna kapitalet med ett belopp som motsvarar den återstående fordran. Detta får till följd att bolaget trots vinst sänker sin soliditet jämfört med föregående år till 10,5% (11,6). SOLIDITET 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Bolagets låneskuld till kreditinstitut uppgår den 31 december 2013 till 130,0 mkr, ingen nyupplåning har skett under året. Hela kreditvolymen har kommunal borgen som säkerhet. Bolagets genomsnittliga låneränta uppgår den 31 december 2013 till 3,57% (3,68) med en genomsnittlig räntebindningstid på 6,6 år. För att finansiera planerade investeringar har bolaget avtalat om lånelöfte på 50 mkr. Denna nyupplåning kommer att påverka soliditeten negativt under de kommande åren. Kommunens borgensavgift är för närvarande 0,25% på bolagets låneskuld. LIKVIDITET Kassabehållningen uppgår vid årsskiftet till 7,6 mkr och avtalade outnyttjade krediter till 55,0 mkr. Kassaflödet har varit positivt under året, främst på grund av att inga amorteringar har gjorts. Anledningen till detta är att bolaget har ett stort investeringsbehov under de närmsta åren för ny- och ombyggnader. Balanslikviditeten vid årets slut är 136% (113). RESULTAT Årets vinst uppgår till 489 tkr (423). Direktavkastningen, beräknat som driftnettot i förhållande till fastigheternas bokförda värde, uppgår för 2013 till 5,7% (5,6). DIREKTAVKASTNING 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår årsstämman att i ny räkning balansera kronor. 6

6 resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Statliga bostadsbyggnadssubventioner 0 0 Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Uppskjuten skatt Årets resultat

7 balansräkning tillgångar T I L L G Å N G A R Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och markanläggningar Mark Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstilllgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm. Bränslelager Material Summa varulager mm Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 balansräkning eget kapital & skulder E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R Not Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter som ställts för egna skulder 0 0 (Panter i eget förvar uppgår till kr) Ansvarsförbindelser Fastigo

9 kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 noter REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Kassaflödesanalys årsredovisningslagen och för första gången enligt BFNAR Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. 2008:1 vilket kan innebära bristande jämförbarhet mellan Det redovisade kassaflödet omfattar endast transakräkenskapsåret och det närmast föregående räkenskaps- tioner som medför in- eller utbetalningar. året. Jämförelsetalen har inte räknats om. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och Kortfristiga fordringar upptas till det belopp, som efter banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placindividuell prövning beräknas bli betalt. Någon särredo- eringar som dels är utsatta för endast en obetydlig visning av centrala administrations- och försäljningskost- risk för värdefluktuationer, dels nader har inte gjorts då de bedömts vara av ringa betydelse - handlas på öppen marknad till kända belopp eller med hänsyn till kravet på rättvisande bild. - har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Avskrivningar Byggnader skrivs av enligt linjär metod med 1,45% Uppskjuten skattefordran av anskaffningsvärdet reducerat med nedskrivningar Enligt Bokföringsnämndens allmäna råd 2008:1 utöver plan. Maskiner och inventarier skrivs av redovisas inte längre uppskjuten skattefordran. med 20%. Fordran har bokats bort mot balanserat resultat. NOT 1. HYRESINTÄKTER Hyres- Hyres- Grundhyra bortfall Netto Grundhyra bortfall Netto Bostäder Lokaler Garage, p-platser NOT 2. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Skadeersättning Kraversättningar Återvunna hyresfordringar Sålda tjänster till lokalhyresgäster Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar Övrigt Summa övriga förvaltningsintäkter

11 noter NOT 3. DRIFTSKOSTNADER Fastighetsskötsel och städ inkl. köpta tjänster Uppvärmning Vatten El El pga outhyrt Adminstration Försäkringar Renhållning Hyresgästföreningen Marknadsföring Kundförluster Kabel-TV Övriga driftskostnader Summa driftskostnader NOT 4. PERSONAL Medelantalet anställda Administration 2,75 2,75 Fastighetsarbetare & städ 7,52 7,03 Summa 10,27 9,78 Fördelningen mellan män och kvinnor har varit 79% resp. 21%. Löner och andra ersättningar har utgått med: Arvoden mm, styrelse Löner mm. administrativ personal Löner mm. fastighetsarbetare (inkl. städpersonal) Summa Sociala avgifter enligt lag och avtal varav pensionskostnader till Vd och styrelse 0 0 varav pensionskostnader till övriga anställda 0 0 Summa

12 noter NOT 5. PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR Materiella anläggningstillgångar Ersättningslånepost Byggnader Markanläggningar Maskiner och inventarier Summa avskrivningar Bolaget tillämpar linjär avskrivningsmetod. NOT 6. RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE POSTER Fastighetslån Borgensavgift Periodiserad realisationsvinst på räntederivat Övriga räntekostnader Summa Not 7. BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade nedskrivningar utöver plan Utgående bokfört värde, byggnader

13 noter Not 7. BYGGNADER OCH MARK forts. Markanlägningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning Utgående bokfört värde, markanläggningar Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde, mark NOT 8. INVENTARIER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utrangerade & sålda inventarier Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade avskrivningar utrangerade & sålda inventarier Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde NOT 9. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Aktier och andelar HBV Summa

14 noter NOT 10. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Försäkringskostnader Div förutbet kostnader och upplupna intäkter Summa NOT 11. FÖRÄNDRING AV DET EGNA KAPITALET Aktie- Reserv- Balanserad Årets kapital fond vinst/förlust resultat Eget kapital Resultatdisposition enl. beslut av bolagsstämma Bortbokning av upplupen skattefordran Årets resultat Eget kapital Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott: NOT 12. SPECIFIKATION AV LÅNESTRUKTUR OCH RÄNTEBINDNINGSTID Kapitalbindning Räntebindning Lånebelopp tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr år år år år år år Totalt

15 noter NOT 13. ÖVRIGA SKULDER Mervärdesskatt Löneskatt Uttagsbeskattning Personalens källskatt Summa övriga skulder NOT 14. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Semesterlöneskuld Arbetsgivaravgifter Upplupna löner och avgifter Förutbetalda ränteintäkter Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa I posten förutbetalda intäkter ingår en realiserad vinst vid försäljning av räntederivat om kr. Vinsten periodiseras över skuldportföljens räntelöptid vid försäljningen, 4,03 år. NOT 15. LIKVIDA MEDEL, KASSAFLÖDESANALYS Kassa och bank Summa likvida medel Outnyttjade krediter uppgick vid årets slut till kronor varav utgör byggkreditiv för planerad nybyggnation. 16

16 Munkedal den 13 mars 2014 Said Lundin Rolf Henriksson Jörgen Andersson Ordförande Vice ordförande Per-Arne Brink Lars Hansson Lars Johansson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 14 mars 2014 Anders Bergman Auktoriserad revisor 17

17 Munkedals Bostäder AB Munkbo revisionsberättelse 18

18 granskningsrapport 19

19 femårsöversikt Fastighetsbestånd den 31/12 Bostäder, antal Bostäder, m² Lokaler, antal Lokaler, m² Garageplatser, antal Bokfört värde fastigheter, kr/m² Förvaltning Genomsnittshyra bostäder, kr/m² den 31/ Genomsnitt vakanser, % av antal lgh 2,3 2,7 4,0 5,6 3,4 Anställda, antal årsarbetare 10,3 9,8 9,8 9,3 9,2 Driftnetto, kr/m² Underhållskostnader, kr/m² Ekonomi Soliditet, % 10,5 11,6 11,2 11,7 12,5 Balanslikviditet, % Direktavkastning, % 5,7 5,6 4,7 5,6 5,9 Avkastning på tot. kapital, % 3,3 3,3 2,5 2,9 3,3 Avkastning på eget kapital, % 2,9 2,4-4,6 3,9 3,6 Låneskuld, kr/m² Genomsnittsränta, % 3,4 3,1 3,1 2,4 2,7 Skuldränta brutto, kr/m² Driftnetto: Bruttoresultat exklusive avskrivningar. Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Balanslikviditet: Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Direktavkastning: Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Avkastning på tot. kapital: Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutningen. Avkastning på eget kapital: Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittsränta: Räntekostnaden i förhållande till genomsnittlig lång- och kortfristig skuld. 20

20 fastighetsbeståndet Område Byggnadsår Ombyggnadsår 1&1,5 rok 2&2,5 rok 3&3,5 rok 4&5 rok Antal lägenheter Bostadsyta, m² Antal lokaler Lokalyta, m² Antal garageplatser Tot. Årshyra Vadholmen Centrum Jonsäng Brudås V. Jonsäng Lantgårdsgatan Torgvägen Dinglevägen Åkersberg Totalt