Planhandling. Detaljplan för del av fastigheten Tallen 10 Piteå kommun, Norrbottens län. Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB

Transkript

1 Dnr. PB Version Plannr. 4 D 2070 Planhandling Detaljplan för del av fastigheten Tallen 10 Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB Postadress Besöksadress Telefon Telefax E-post Webbadress PITEÅ Svartuddsvägen mbk@pitea.se

2 Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning Handlingar Planens syfte Plandata Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Gällande detaljplaner Behovsbedömning Kommunala beslut Förutsättningar och förändringar Planområdet idag Områdeshistorik Föreslagen bebyggelse Gestaltningsprogram Offentlig och kommersiell service Tillgänglighet Friytor Förorenad mark Gator och trafik Teknisk försörjning Störningar Detaljplanens genomförande Genomförandetid Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Fastighetsrättsliga frågor Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Medverkande tjänstemän

3 1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Detaljplanen omfattar följande handlingar: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Fastighetsförteckning Underlag till detaljplanen: Gestaltningsprogram kv Tallen 10 (Nordmark&Nordmark och Lindbäcks, ) Bullerberäkning kv Tallen, Piteå (Tyréns, ) Miljöteknisk markundersökning, del av Tallen 10 Piteå (Tyréns, ) 1.2 Planens syfte Detaljplanen syftar till att ge planmässiga förutsättningar för flerbostadshus och centrumändamål samt parkering i botten- och källarvåning. Bebyggelsen ska vara stadsmässig och varierad och anknyta väl till staden. 1.3 Plandata Planområdet ligger i centrala Piteå och omfattar del av fastigheten Tallen 10 som ägs av Piteå kommun. Planområdet är cirka 3170 kvadratmeter och avgränsas i väster och norr av Piteå busstation, i öster av Västergatan och i söder av Cecilparken. Planområdets avgränsning. 3

4 1.4 Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I Översiktsplan Fördjupning för Piteå stadsbygd (2001) är kvarteret Tallen redovisat som Centrumområden. Vid omvandling av gamla bangårdsområdet som angränsar till kvarteret Tallen anges att framtida kvartersmark ska användas för handel, kontor, tjänster, parkering m.m. och utformas som en förlängning av rutnätsstaden med kvartersbildningar liknande de som finns i stadskärnan. Historiska spår, t.ex. kommunikationsleder, är viktiga att de finns kvar för att staden ska kännas begriplig, liksom en livskraftig handel och ett mångsidigt näringsliv. Planeringsmålet för befolkningen innebär en ökning med 5000 personer till år 2020, vilket motsvarar en befolkningstillväxt med cirka 200 personer per år. Bostadsplaneringen bör enligt anvisningar i den fördjupade översiktsplanen i stor utsträckning inriktas på att förnya och komplettera befintliga bostadsområden. Nyproduktion bör om möjligt styras till stadsnära områden. Utbyggnad bör ske i ordningsföljden att planlagda områden i centrala Piteå bebyggs först, för att nyttja befintlig infrastruktur på bästa sätt Gällande detaljplaner Gällande detaljplaner är: Förslag till ändring av stadsplan för kv. Järpen, Näcken, Granen, Hägern och Laxen (D0009), lagakraft Förslag till ändring av stadsplanen för Kv. Tallen (D0051), lagakraft Inom det aktuella planområdet reglerar gällande detaljplaner område för trafikändamål samt område för bostadsändamål (sammanbyggda hus) Behovsbedömning En behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (2010:900) och MKB-förordningen har den 5 oktober 2015 gjorts av Fysisk planering, Piteå kommun. Detaljplanen bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken (1998:808) 6 kap. 11, 12 har därför inte upprättats. Länsstyrelsen har den 31 augusti 2015 yttrat sig i ett tidigt skede över behovsbedömningen och delar kommunens bedömning att genomförandet av detaljplanen inte kan antas innebära betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning inte är nödvändig Kommunala beslut Beslut att inleda planläggning av del av fastigheten Tallen 10 har den 28 april 2015 meddelats av samhällsbyggnadsnämnden i Piteå kommun. Detaljplanen handläggs med s.k. utökat förfarande i enlighet med plan- och bygglagen (SFS 2014:900). 4

5 Fotografi (2015) från sydväst av parkeringen i kvarteret Tallen som utgör planområdet. 1.5 Förutsättningar och förändringar Planområdet idag Planområdet nyttjas i dagsläget för allmän parkering (112 parkeringsplatser) med infart från Västergatan. I kvarteret finns Piteå busstation, en skatepark i korsningen Västergatan/Sundsgatan, Cecilparken och två affärsfastigheter mot Storgatan uppförda i två våningar med trä- respektive tegel-/plåtfasad. Bostads- och affärsbyggnader i de närmaste omgivande kvarteren Lekatten, Siken och Arkitekten, är uppförda i rött eller gult tegel i 2-4 våningar Områdeshistorik Av 1876 års stadsplan framgår att kvarteren Hägern och Granen stakats ut på mark vunnen från landhöjningen. Idag utgör kvarteren tillsammans kvarteret Tallen. Fram till 60-talet hade kvarteret Hägern kvar del av småskalig kvartersbebyggelse längs Storgatan och Västergatan. Samma årtionde upprättades den ännu gällande detaljplanen för kvarteret Tallen. Syftet med detaljplanen var att reglera pågående markanvändning för busstation. Busstationen är ännu kvarterets huvudsakliga inslag medan den småskaliga bostadsbebyggelsen har ersatts av mark som i dagsläget nyttjas för park och parkering Föreslagen bebyggelse Ny användning avser flerbostadshus med möjlighet till centrumändamål och parkering i markplan samt parkering under markplan [BCP 1]. En förlängning av Prästgårdsgatan genom planområdet [GATA] utvidgar Häggholmens rutnätsstruktur västerut och bidrar till en stadsmässig uppdelning av det nya kvarteret med bebyggelse på ömse sidor om Prästgårdsgatan. Byggrätterna inom planområdet är samtliga placerade i gatuliv/fastighetsgräns som definierar det offentliga rummet i förhållande till kvarteret. Inom planområdet regleras differentierade nock- och byggnadshöjder för att åstadkomma ett varierat uttryck i stadsmiljön och kvarteret. Från Sundsgatan i riktning söderut mot Storgatan regleras en stegvis nedtrappning av våningsantalet, där byggrätter i 6-10 våningar avser att möta ny högre bebyggelse inom framtida stadsförnyelsekvarter på Västermalm medan byggrätter i 4-5 våningar avser att möta befintliga byggnadskvarter öster och väster om kvarteret Tallen. Flerbostadshusen avser sammanlagt inrymma cirka 110 lägenheter fördelade runt en innergård som görs upphöjd för att möjliggöra kontors- och handelslokaler samt parkering i markplanet. 5

6 Illustration av planområdet från söder med Cecilparken i förgrunden och Västergatan till höger. Källa: Nordmark&Nordmark I hörnet Sundsgatan/Piteå busstation medges högsta nockhöjd +41,0 meter över nollplanet. För del av byggrätten mot Sundsgatan och del av Västergatan medges högsta nockhöjd +27,0 meter över nollplanet samt högsta byggnadshöjd + 23,7 meter över nollplanet. Mot Prästgårdsgatan och del av Västergatan medges högsta nockhöjd +23,5 meter över nollplanet samt högsta byggnadshöjd + 20,0 meter över nollplanet. I sydväst mot Cecilparken medges högsta nockhöjd +20,5 meter över nollplanet samt högsta byggnadshöjd + 17,0 meter över nollplanet. Planlagda höjder motsvarar byggrätter i 10, 6, 5 respektive 4 våningar inklusive sockelvåning. I syfte att skapa variation i kvarteret avseende byggnadernas utseende regleras en generell bestämmelse som anger att byggnader sinsemellan ska utformas med varierad sockel och fasad i vertikalt led beträffande material och färg. Tak ska utgöras av målad bandtäckt plåt eller inneha likvärdigt utseende [f 1]. På gården, som avses att underbyggas med parkeringsgarage, bostadskomplement och handelslokaler, regleras högsta totalhöjden + 7,0 meter över nollplanet. Gården ska utformas för användning och utevistelse för de boende. Passage mellan bostadsgårdarna sker via gångförbindelse [bro] över Prästgårdsgatan med lägsta fri höjd om 4,0 meter för räddningsfordons framkomlighet Gestaltningsprogram Under detaljplaneprocessen har ett gestaltningsprogram för planområdet tagits fram (Gestaltningsprogram kv. Tallen 10, Nordmark&Nordmark och Lindbäcks, ). Gestaltningsprogrammet redovisar sektioner, fasader och materialval inklusive kulörer som föreslås inom planområdet samt en skuggstudie. Gestaltningsprogrammet utgör underlag till detaljplanen Offentlig och kommersiell service Planområdets centrala läge i Piteå innebär god tillgänglighet till offentlig och kommersiell service som återfinns i direkt anslutning till planområdet. Planbestämmelsen för centrum innebär därutöver att exempelvis kontor, butiker, kulturverksamheter, lokaler för friskvård etc. kan etableras inom planområdet och bidra till utbudet av offentlig och kommersiell service Tillgänglighet Inga avsteg från gällande tillgänglighetsbestämmelser i plan- och bygglagen (2010:900) och Boverkets byggregler (BBR) är motiverade inom planområdet. 6

7 1.5.3 Friytor Friyta möjliggörs på upphöjd innergård inom kvartersmark. Inom gång- och cykelavstånd från planområdet finns lekplatser, idrottsanläggningar samt badstrand att tillgå Förorenad mark En miljöteknisk markundersökning har genomförts inom planområdet (Tyréns, 2015) i syfte att undersöka eventuell förekomst av föroreningar i mark eller grundvatten. Markborrning i sju punkter samt installation av grundvattenrör har legat till grund för resultatet. Grundvattenprov och jordprover har analyserats med avseende på fraktionerande alifater och aromater, BTEX, PAH samt tungmetaller. Resultatet av undersökningen visar blyhalter som går marginellt över riktvärdet för känslig markanvändning (KM) i ett jordprov. Provet är taget 0,7 meter under markytan från den naturligt lagrade silten. I provet noterades trärester, vilket kan vara orsak till den förhöjda blyhalten. Påträffad blyhalt bedöms inte medföra några större risker för människor eller miljö. Exponering av bly i jorden, som styrs av intag av jord, bedöms inte aktuell i dagsläget eller vid planerad bostadsbebyggelse inom området, då jorden kommer att grävas bort. I grundvattenprovet noterades hög halt av arsenik. Bakgrunden till höga halter arsenik i grundvatten kan ha flera orsaker, ex. impregnerat trä i fyllningen eller sulfidjord som påverkar ph-värdet, vilket i sin tur får metaller att bli mobila med följden att det kan ge förhöjda värden vid analys av grundvatten. Då det inte påträffats förhöjda arsenik- eller zinkhalter i något jordprov, bedöms risken att arseniken i grundvattenprovet kommer från en större förorening som liten. Arsenikhalten i grundvattenprovet bedöms i sig innebära små risker. Sammantaget bedöms det inte föreligga behov av ytterligare undersöknings- eller saneringsåtgärder avseende markföroreningar inom det aktuella området. Fyllningsjorden bedöms kunna återanvändas utan restriktioner förutom i de fall trärester eller skrot observeras i materialet Gator och trafik Utfart från planområdet sker mot Prästgårdsgatan i dess planlagda förlängning [GATA]. Gatan ska anläggas som en stadsgata med omsorg avseende beläggning och belysning. Piteå kommun har ingen fastställd parkeringsnorm för bil- och cykelparkering. I centrumkärnan bedöms emellertid parkeringsnormen 0,5 bilplats/lägenhet för lägenheter <2 r.o.k. och 0,7 bilplats/lägenhet för lägenheter 2 r.o.k. kunna tillämpas frånsett besöksparkering. Parkering kan iordningställas i garage i mark- och källarplan. 75 parkeringsplatser motsvarar behovet av bostadsparkering, enligt föreslagen parkeringsnorm ovan, vilka avses att inrymmas i markplanet. Cykelparkeringsnormen bedöms kunna anpassas till lägenhetsstorlek vilket generellt ger 1,4 cykelparkering/lägenhet inom planerat bostadskvarter. Cykelparkering iordningställs inom kvartersmark. Lokal och regional busslinjetrafik avgår i direkt anslutning till planområdet vid Piteå busstation Teknisk försörjning Planområdet kan anslutas till befintliga tekniska försörjningssystem (vatten och avlopp, värme, el och optofiber). Utrymme för sortering och hämtning av avfall ska anordnas inom planområdet. Avfallsutrymmens utformning och placering ska samrådas med Pireva. Vid flytt av befintlig fjärrvärmekulvert genom planområdet ska samråd ske med ledningsägaren PiteEnergi AB. 7

8 1.5.7 Störningar Enligt trafikbullerförordningen SFS 2015:216 bör buller från spårtrafik och vägar inte överskrida 55 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad. Vid uteplats som anordnas i anslutning till byggnaden bör ekvivalent ljudnivå inte överskrida 50 dba och maximal ljudnivå inte överskrida 70 dba maximal ljudnivå. För bostäder om högst 35 kvadratmeter gäller att ekvivalent ljudnivå inte får överstiga 60 dba vid bostadsbyggnadens fasad. Om rekommenderad ljudnivå från spårtrafik och vägar överskrids bör minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden. Hälften av bostadsrummen bör även vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl och vid fasaden. Till bostadsrum räknas rum för daglig samvaro (ej kök) och sovrum. För att utreda trafikbullernivåers påverkan på planerad bebyggelse har en bullerberäkning genomförts (Tyréns, 2015, Luleå). Beräkningen utgår i huvudsak från byggrätternas placering och utformning enligt bestämmelser i plankartan. Vardagsmedeldygnstrafiken på Sundsgatan har uppmätts till 9400 fordon, varav cirka 7 procent tunga fordon. På Prästgårdsgatan och Västergatan har vardagsmedeldygnstrafiken uppmätts till 1500 fordon varav cirka 4 respektive 5 procent tunga fordon. För sträckan Bryggargatan-Storgatan-Västergatan har vardagsmedeldygnstrafiken uppmätts till 4600 fordon varav 6 procent tunga fordon. Uppmätta hastigheter på ovan angivna gator har varit beräkningsgrundande och uppgår till km/h. För industribullerkällor har buss (Piteå busstation) samt lok (eldrivna och diesel) inklusive rangering av tågvagnar med oregelbundet gnissel och smällar beaktats. Dygnsekvivalent ljudnivå Av bullerutredningen framgår att riktvärdet ekvivalent ljudnivå 55 dba vid bostadsfasad avseende spår- och vägtrafik uppfylls för samtliga fasader undantaget fasader vända mot Sundsgatan och Västergatan där ljudnivåer över riktvärdet beräknats uppgå till dba ekvivalent ljudnivå, dock ej för samtliga våningsplan. Ekvivalenta ljudnivåer på innergårdar beräknas till under 50 dba, vilket innebär möjlighet att kunna placera minst hälften av bostadsrummen mot innergård där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden. För hörnlägenheter i korsningen Sundsgatan/Västergatan, kan bullerskyddsåtgärder tillämpas i det fall bullerdämpad sida inte kan erhållas i samband med lägenhetsutformningen. Skärmar monterade på balkong samt ljudabsorbent i balkongtak är en tillämplig åtgärd för att erhålla högst 55 dba vid fasad, enligt bullerutredningen. Under pågående detaljplaneprocess har underlag för beräknade bullernivåer och lägenhetsutformning visat att det går att åstadkomma lägenheter utan behov av bullerskyddsåtgärder för att klara rekommenderade riktvärden genom tillämpning av ljuddämpad sida. Avseende industri- och verksamhetsbuller överstiger beräknade ljudnivåer riktvärdet 50 dba frifältsvärde utomhus vid bostadsfasad endast för fasader i väster i riktning mot Piteå busstation, där ljudnivån beräknats uppgå till mellan dba. Byggrätter mot Piteå busstation är utformade med avsikt att kunna åstadkomma en ljuddämpad sida mot innergård. För bostadsbebyggelse med tillgång till ljuddämpad sida är riktvärdet på den bullerutsatta sidan 60 dba under dagtid (06-18), 55 dba under kväll (18-22) och 50 dba under natt (22-06), enligt Boverkets vägledning om industri- och annat verksamhetsbuller (Rapport 2015:21). För fasader närmast Piteå busstation beräknas bullernivåerna överstiga riktvärdet nattetid. Bullerberäkningarna är emellertid utförda med förutsättningen att det i snitt alltid är en buss på stationen. Utifrån uppgift från Länstrafiken i Norrbotten om antalet avgångar från Piteå busstation kan antas att den förutsättningen inte gäller nattetid, varför riktvärdet 50 dba nattetid bedöms kunna innehållas genom tillämpningen av bullerdämpad sida. 8

9 Maximal ljudnivå Riktvärdet 70 dba maximal ljudnivå från spår- och vägtrafik överskrids upp till 79 dba för våningsplan 2-5 i öster mot Västergatan. Uteplats är möjlig att iordningställa på innergård i anslutning till planerade bostäder, varför riktvärdet kan uppfyllas. Om uteplats uppförs mot Västergatan bör balkongtak förses med ljudabsorbent och inglasning ske från golv till 1,8 meter över golv, för att åstadkomma en dämpning av ljudnivåerna upp till 10 dba. Maximala ljudnivåer överstigande 55 dba från industri- och verksamhetsbuller bör inte förekomma nattetid mellan annat än vid enstaka tillfällen. Enligt uppgift från Länstrafiken i Norrbotten sker endast ett fåtal avgångar under nattetid och då mellan tidsperioden samt mellan Bullerberäkningarna är utförda utifrån utgångspunkten att det i snitt alltid är en buss på stationen, vilket inte kan antas gälla nattetid. I Boverkets vägledning om industri- och annat verksamhetsbuller, (Rapport 2015:21), anges att om berörda byggnader har tillgång till en ljuddämpad sida avser begränsningen av maximal ljudnivå i första hand den ljuddämpade sidan. Byggrätter inom planområdet är utformade med förutsättning att kunna tillämpa ljuddämpad sida och därmed klara angivet riktvärde avseende maximala ljudnivåer från industri- och verksamhetsbuller. 1.6 Detaljplanens genomförande Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från och med det datum detaljplanen vunnit laga kraft Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägare/exploatör för samtliga åtgärder och kostnader. Ledningsägare ansvarar för ansökan om ledningsförrättning för säkerställande av eventuell ledningsrätt Fastighetsrättsliga frågor Planområdet omfattar del av fastigheten Tallen 10 som, vid tiden för detaljplaneläggning, ägs av Piteå kommun. Genom fastighetsreglering kan planlagd kvartersmark inom del av Tallen 10 överlåtas av kommunen till exploatören. Inom kvartersmark gör detaljplanen det möjligt att bilda en eller flera fastigheter för bostads- och kontors-/handelsändamål samt parkering. Inom del av planområdet med beteckningen [GATA (BC)] samt [GATA (P)] uttrycks möjligheten till tredimensionell fastighetsindelning specifikt. Syftet är att möjliggöra inrättande av fastighet under gatumark likaså möjliggöra fastighetsbildning för planlagd gångförbindelse över gatumark mellan planlagda bostadskvarter. Om planområdet delas upp i flera fastigheter kan gemensamhetsanläggning bildas för parkeringsgarage, gårdsytor m.m. som är gemensamma för flera fastigheter. Frågan om bildande av servitut bör prövas för underhåll av byggnader och för skötsel av entréer till byggnader som ligger i fastighetsgräns samt för gångvägar som ansluter till dessa entréer vid indelning av fastigheter som medför sådant behov. Markområde som utgör [GATA] i detaljplanen kan genom fastighetsreglering överföras till kommunens gatumarksfastighet, Stadsön 2:1. Fastighetsreglering samt inrättande av gemensamhetsanläggning för anläggning som är av gemensam art för flera fastigheter, prövas i samband med lantmäteriförrättning efter ansökan av fastighetsägare. 9

10 1.6.4 Ekonomiska frågor Fastighetsägare/exploatör svarar för samtliga planläggningskostnader samt kostnader för iordningställande av kvartersmark. Kostnad för fastighetsreglering avtalas mellan markägare och köpare. Eventuell flytt av ledningar bekostas av exploatören om sådan sker på exploatörens initiativ. Kostnader som belastar eventuell gemensamhetsanläggning betalas av de fastigheter som deltar i anläggningen Konsekvenser av planens genomförande Piteå kommun anger i Översiktsplan Fördjupning för Piteå stadsbygd (2001) ett planeringsmål för befolkningsutvecklingen som innebär en årlig ökning av befolkningen med cirka 200 personer. För att möta befolkningstillväxten behöver bostadsbeståndet förnyas och i översiktsplanen anges att nyproduktion om möjligt bör styras till stadsnära områden. I centrala staden föreslås en förtätning och upprustning av äldre områden där bostadsetablering i första hand bör tillkomma i redan planlagda områden i centrala Piteå. Genomförandet av detaljplanen, det vill säga förtätning av bostadsbebyggelse genom nyproduktion i centrala Piteå, stämmer sålunda överens med angivna målsättningar i den fördjupade översiktsplanen. Likaså uppfyller Prästgårdsgatans förlängning riktlinjer i den fördjupade översiktsplanen som anger att utbyggnad av stadskärnan ska ske enligt rutnätsstadens ideal med kvartersbildningar likande de som finns i stadskärnan. Historiskt knyter förlängningen av Prästgårdsgatan an till den uppdelning av kvarteret Tallen som går att utläsa av ekonomiska kartan från 1967, då kvarteret Granen och Hägern tillsammans utgjorde nuvarande kvarteret Tallen och delades av Prästgårdsgatan. Planerad markanvändning och byggrätternas placering möjliggör också etablering av handel, centrumfunktioner och kontor i fastighetsgräns mot gata, vilket kan bidra positivt till en livskraftigare stadskärna där funktioner knyts samman av stadsrummets utformning och kontinuitet och där barriäreffekter kan minskas genom centrumutvidgning. Konsekvenser av detaljplanens genomförande bedöms sammantaget innebära positiva effekter på stadsutvecklingen, både vad avser tillväxt och boende i staden. Förtätning av stadsdelen innebär att förefintlig service samt infrastruktur kan nyttjas, vilket medför effektivare tekniska försörjningssystem och gatunät. Närheten mellan bostäder och blandade samhällsfunktioner skapar även förutsättning för minskade biltransporter och ökade kollektiva lösningar. 1.7 Medverkande tjänstemän Planhandlingar har upprättats av Linnea Isaksson, planeringsarkitekt FPR/MSA, vid Arkitekthuset Monarken AB samt Fysisk planering, Teknik och gator, Näringsliv och samhälle inom Samhällsbyggnad i Piteå kommun. Granskad av: Linnea Isaksson, planeringsarkitekt FPR/MSA Arkitekthuset Monarken AB Niclas Brännström, planhandläggare Piteå kommun 10