Strategiska beslut för AB Botkyrkabyggen

Transkript

1 Strategiska beslut för AB Botkyrkabyggen

2 1 Inledning Botkyrkabyggens styrelse tog i december 2011 ställning till en plan och ROT-rapport (renovering-ombyggnad-tillbyggnad) kring upprustning av företagets fastigheter i s.k. miljonprogramområden. Med ROT-rapporten som grund, presenterades för Botkyrkabyggens styrelse i februari 2012 en Finansiell plan för åren där bolaget presenterade en detaljerad genomgång av företagets ekonomi under de kommande tolv åren. Styrelsen tog i samband med att den finansiella planen presenterades, beslut om att gå vidare i ett antal frågor i syfte att stärka bolagets ekonomi på lång sikt. I den finansiella planen konstaterades att företaget har för avsikt att rusta upp en stor del av sitt fastighetsbestånd, nyproducera hyresrätter i de områden där det är ekonomiskt genomförbart. Företaget har idag en stark ekonomisk grund att stå på, men ROT renoveringarna kommer att ställa stora krav på företaget att hitta rationella upprustningsmetoder, samt att hitta nya och mer ändamålsenliga redovisningsprinciper i samband med upprustningen av beståndet. Hyreshöjningar och direktavkastning En andel av finansieringen för upprustningen behöver komma från hyresökningar i de specifika fastigheterna som upprustningen avser. Nedanstående tabell redovisar sambandet mellan investeringsutrymme och hyresökningsbehov (driftnettoökning). Marknadens direktavkastningskrav för bostadsfastigheter i Botkyrka i december 2011 varierar mellan 4,75 % till 5,75 % beroende på belägenhet. Källa: SABO Hem för miljoner 2

3 En investering om kr/kvm medför ett hyresökningsbehov på mellan kr per kvadratmeter. Detta innebär en hyresökning med ca 40 % i förhållande till dagens hyresnivå. Om investeringen innebär driftkostnadssänkningar kan hyreshöjningarna reduceras. Botkyrkabyggens fastigheter har idag ett genomsnittligt bokfört värde på ca kr/kvm och ett marknadsvärde på ca kr/kvm. Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och dess marknadsvärde benämns övervärde och är ca kr/kvm. Övervärdet kommer att behöva utnyttjas i upprustningsarbetet. Fastigheternas livscykel och medförda risker ROT-rapporten till Botkyrkabyggens styrelse redovisade årsvis och områdesvis kostnaderna för den del av underhållet som avser periodiskt yttre underhåll, utbyte/renovering av fastigheternas centrala tekniska system samt våtrumsrenoveringar. Vart och ett har de tekniska systemen en viss livslängd som bestämmer med hur stora tidsintervall som utbyte/renovering måste göras för att de inte skall haverera. Åldersstrukturen på Botkyrkabyggens specifika bestånd gör att bolaget upprepat vart 40-50:e år, når en kritisk punkt. Man har då en situation där påfrestningarna och riskerna blir mycket stora. Företagets risker kan klassificeras i strategiska, externa, operativa och finansiella risker. De strategiska riskerna utgörs bland annat av bostadsmarknaden och hyresutvecklingen. De externa riskerna är bland annat lagstiftning och omvärldspåverkan. De operativa riskerna berör företagets verksamhet t.ex. uthyrning, vakanser, underhållssatsningar och it-säkerhet. De finansiella riskerna är bland annat refinansieringsrisk och ränterisk. Företaget kan själv påverka de operativa riskerna och de finansiella riskerna, samt i viss mån de strategiska riskerna. I de operativa riskerna kan man infoga fastighetsbeståndets värdeårsstruktur (nybyggnadsår). Botkyrkabyggens fastigheter med en värdeårsstruktur där ca 85 % är nyproducerat under en kort tidsperiod på 60- och 70 talet, innebär en risk då det medför ett mycket stort behov av modernisering samtidigt, se fastighets livscykel nedan. För att minska beståndsriskerna bör Botkyrkabyggen i samband med arbetet med det s.k. underhållsberget även sträva efter en jämnare värdeårsfördelning för att på ett bättre sätt periodisera kommande underhållsinsatser. INNEHAVSBUNDEN LIVSCYKEL Periodiskt Moderni- Innehavar- Nybyggnad underhåll sering skifte Rivning f ö r v a l t n i n g TID OBJEKTSBUNDEN LIVSCYKEL 3

4 <= Källa: Bejrum H & Lundström S Fastighetsekonomi - Hyresfastigheter För att minimera riskerna bör alltså Botkyrkabyggen eftersträva en jämnare värdeårsstruktur för att inte ett nytt underhållsberg skall uppstå runt år Det innebär att företaget bör eftersträva att sälja ut en del av sitt nuvarande bestånd för att minska belastningen inför den förestående upprustningen, men även inför framtida upprustningar. Utöver det så bör företaget se till att man nyproducerar eller förvärvar nyare bestånd för att öka spridningen. Det här synsättet är viktigt att etablera hos såväl styrelse som ägare. Underhållsåtgärder Totalsumman av det underhållsbehov perioden som åskådliggörs i tabellen nedan uppgår till 6,4 miljarder kronor. Av detta belopp står 5,6 miljarder kronor för yttre underhåll, utbyte/renovering av centrala tekniska system samt våtrum. Resterande 800 miljoner kronor står inre lägenhetsunderhåll (ytskikt och vitvaror samt eftersläpande) för. Upphovet till det eftersläpande underhållet kan härledas från att tidigare hyresöverenskommelser varit något för låga. Även vakanssituationen på 90-talet spelar in Totalt periodiskt underhållsbehov [tkr] Vårsta/Bremora Tuna Tumba Tullinge Storvreten Segersjö Fittja Norsborg/Eriksberg Alby Detta diagram ger dock inte en helt rättvisande bild av det verkliga totala underhållsbehovet. Det kan även bli aktuellt att en stor del av våra köksstommar måste bytas (p.g.a. stambyte, tätskikts- och ytskiktsrenoveringar). Kostnaden för byte av samtliga köksstommar i beståndet uppgår till i storleksordningen 850 miljoner kronor. Om detta genomfördes skulle den sammanlagda kostnaden för fastighetsunderhållet under närmaste 20-årsperioden uppgå till i storleksordningen drygt 7 miljarder kronor. 5.8 Gränsdragning underhållskostnad och investering Gränsdragningen mellan om en underhållsutgift skall kostnadsföras i resultaträkningen eller om den skall tas upp som investering och som byggnad i balansräkningen anges i 4

5 lagstiftningen utifrån om åtgärden ökar ursprungsinvesteringens prestanda eller ej. Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Om åtgärden skall ses som en investering avgörs om den anses prestandahöjande/ värdehöjande d.v.s. att en bättre kvalitet införs t.ex. att ett papptak byts ut mot ett koppartak. En åtgärd kan om den inte anses kvalitetshöjande ändock kvalificeras som investering om åtgärden leder till ett ökat driftnetto på lång sikt. För år 2012 beslutade styrelsen om en total investeringsvolym om 201 Mkr varav 65 % beräknas kostnadsföras i resultaträkningen. Komponentavskrivning På Botkyrkabyggens styrelsemöte i maj 2011 presenterades en finansiell plan och en kortfattad beskrivning gavs av Botkyrkabyggens kommande åtagande. En möjlig redovisningsvariant, Komponentmodellen, introducerades och efter genomgång gav styrelsen bolaget i uppdrag att utreda denna ytterligare. En extern konsult anlitades och en rapport tillställdes styrelsen i september månad. I det räkneexempel som ingick i rapporten framkom att en övergång, ändrad redovisningsprincip, till komponentansatsen förbättrade resultatutvecklingen avsevärt för Botkyrkabyggens del. Modellen kan översiktligt beskrivas genom att viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex. en masugn kräva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Detsamma gäller för fastigheter. Vissa delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta en dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuellt kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs. Ett tillämpande av komponentavskrivningar ställer stora krav på företagets rutiner för att löpande hantera komponenter, anläggningsregister samt erforderliga analyser för att definiera, identifiera och värdera komponenter. 5

6 För Botkyrkabyggen innebär en övergång till Komponentansatsen en viss ökning av avskrivningsnivån då vissa komponenter erhåller en kortare livslängd än 50 år. Metoden bidrar till att bokförda värden bättre speglar byggnadens aktuella standard. Men framförallt uppnås en bättre anpassning mellan avskrivningstiderna och byggnadens struktur. Den totala avskrivningen på byggnaden framkommer som summan av avskrivningarna på de olika komponenterna. Med komponentavskrivning får man en jämn kostnadsutveckling till skillnad mot den traditionella metoden för avskrivning. Detta eftersom man vid tillämpningen av metoden kostnadsför/gör utrangering av eventuellt kvarvarande redovisat värde för respektive förbrukad ingående komponent och redovisar utgiften för ersättningskomponenten som anskaffning av en ny tillgång. Vid den traditionella metoden är avskrivningstakten linjär men man får en ryckig kostnadsutveckling genom att samtliga utgifter för ersatta ingående komponenter kostnadsföres så länge ursprungsinvesteringen ligger kvar på sin plan för nyttjande och därmed avskrivning. Slutsatsen är att underhållskostnaderna i resultaträkningen kommer att minska markant, då i princip hela underhållsberget kan aktiveras i balansräkningen. Avskrivningarna kommer att öka då den genomsnittliga avskrivningstiden kommer att öka något från nuvarande 2 %. I samband med ett införande av komponentmetoden måste även de ekonomiska styrmåtten ses över då så stor andel bokförs i balansräkningen i stället som tidigare i resultaträkningen. Underhållskostnader och prognosantaganden Kostnaden för yttre och inre underhåll uppgår till en ca Mkr, vilket innebär en ombyggnadskostnad på ca kr/kvm. I denna kostnadsnivå ingår inte utgifter för energiåtgärder, miljösatsningar eller andra önskvärda åtgärder som t.ex. omfördelning av 6

7 Mkr lägenhetsstrukturer. I rapporten Hem för miljoner anges att kostnaden för en fullständig upprustning medför en genomsnittlig kostnad på kr/kvm. En mängd olika beräkningsmodeller har tagits fram till Botkyrkabyggens styrelse. Här presenteras de modeller som styrelsen har ansett som de mest realistiska att gå vidare med. Beräkningsalternativen illustreras i det följande grafiskt med fokus på utveckling av balansräkningens egna kapital över tid. Eget kapital innehåller aktiekapital och balanserade vinstmedel samt årets resultat. Balanserade vinstmedel består av ackumulerade resultat från tidigare perioder. Ett enskilt års negativa årsresultat är normalt inte något problem då det avräknas mot balanserade vinstmedel. Om det däremot över en längre period uppkommer negativa resultat kommer det eliminera tidigare upparbetat resultat. När aktiekapitalet till hälften är förbrukat uppstår en konkursliknande situation. Komponentansats Med applicering av komponentansatsen bedöms att av de beräknade underhållsutgifterna kommer 10 % att bokföras i resultaträkningen. Utvecklingen av det egna kapitalet blir då följande: Eget kapital Årets resultat Balanserat resultat Aktiekapital Med en ändrad redovisningsprincip till komponentansatsen kan underhållsprogrammet genomföras om företaget får full kostnadstäckning via hyresuttag. Förutom betalning av kreditivränta (räntekostnad på årliga ombyggnadsvolymen) innebär det en ökning av fastighetslånen med Mkr. Försäljning och utökat underhållsprogram I vissa områden i norra Botkyrka är inkomstnivåerna relativt låga varför det kan vara svårt att erhålla en full kostnadstäckning genom hyresökning. En del av reinvesteringsåtgärderna är ju ett eftersläpat underhåll som tidigare generationer boende borde ha betalat. En ökning med 20 % innebär i t.ex. Fittja en genomsnittlig hyra på knappt kr/kvm/år, motsvarande en månadshyra om kr/månad för en bostad om 3 rok. 7

8 Mkr Även om vi lägger in en reducerad hyra så visar resultatet att det är möjligt att genomföra underhållsåtgärderna med en något lägre hyresnivå än det beräknade behovet. Den främsta orsaken till att det är möjligt att genomföra upprustningen är att Botkyrkabyggen idag har en mycket god ekonomi med en låg belåningsgrad. Belåningsgraden uppgår i december 2011 till knappt 28 % Trots att vi lägger med eftersläpande underhåll och inre underhållsåtgärder så är vår bedömning att dessa åtgärder inte kommer att räcka för att lyfta bostadsområdena. En satsning på energisparåtgärder och vissa andra åtgärder för att skapa en långsiktig hållbar utveckling, bedömer vi som nödvändiga. Om vi genomför åtgärder för sammanlagt kr/m2 får vi upp nivån i hela beståndet. För att klara den upprustningsnivån bör bolaget få ett tillskott av externt kapital. Med externt kapital avses ett kapital som inte ökar räntekostnadsbelastningen. Tillförande av externt kapital kan ske genom att aktieägarna tillskjuter kapital eller genom försäljning av fastigheter. Vår bedömning utifrån gällande ägardirektiv, är att det inte är aktuellt med aktieägartillskott, utan ett kapitaltillskott måste ske genom en försäljning. En försäljning minskar kassaflödet men begränsar risktagandet. För att minimera riskerna bör en försäljning ske som minst motsvarar beloppet för det eftersatta underhållet. En försäljning av lägenheter åskådliggörs nedan Eget kapital Årets resultat Balanserat resultat Aktiekapital En försäljning möjliggör alltså en upprustning av det kvarvarande beståndet. Som framgår av grafen så ger det bolaget en möjlighet att genomföra ett omfattande upprustningsprogram utan att man riskerar bolagets långsiktiga överlevnad. Det är värt att kommentera att upprustningen, trots försäljningen kommer att innebära en mycket stor belastning på företaget där exempelvis belåningsgraden närmar sig 100 % av marknadsvärdet, vilket kan innebära behov av ytterligare fastighetsaffärer eller minskade ambitioner framöver. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att det är nödvändigt att ändra redovisningsprincip för anläggningstillgångar för att kunna genomföra upprustningen av Botkyrkabyggens fastighetsbestånd. Samtidigt är det enligt företagets bedömning, nödvändigt att genomföra 8

9 fastighetsförsäljningar motsvarande ca lägenheter för att klara de framtida totala upprustningsbehoven. Det är även nödvändigt att löpande fokusera på företagets risker under ROT-programmet för att inte riskera företagets existens. Förslag till beslut För att stärka bolagets ekonomi på lång sikt föreslås att Botkyrkabyggens styrelse hemställer hos kommunfullmäktige att få sälja ca lägenheter i det fastighetsbestånd som är byggt under perioden Ett sådant beslut skulle underlätta väsentligt för bolaget att kunna genomföra sina upprustningsplaner på ett framgångsrikt sätt. Tumba Ulf Nyqvist, Vd 9