Holland 25, Söderpunkten. Underlag för planuppdrag

Transkript

1 Detaljplan för fastigheten Holland 25, Söderpunkten Helsingborgs stad Underlag för planuppdrag Syfte och process Detaljplanens syfte Det övergripande syftet med utbyggnaden är att bidra till en levande och blandad stad. Detaljplanen syftar till att pröva möjligheten till att komplettera Söderpunkten med bostäder, handel och service. Avgränsning Planområdet utgörs av kvarteret Holland (Söderpunkten.) Området gränsar mot Mäster Palms plats i norr, Carl Krooks gata i väster, Nedre Holländaregatan i söder och Södergatan i öster. Planområdet omfattar ca 7300m². Knutpunkten Planområde Planområdets läge och avgränsning. 1 (8)

2 Förslag till process Detaljplanen föreslås upprättas med normalt planförfarande i enlighet med bestämmelserna i Plan- och bygglagen (2010:900). Planarbetet beräknas kunna påbörjas under fjärde kvartalet 2015, och färdigställas under fjärde kvartalet Planförslag Kvarteret Holland som är bebyggt med Söderpunkten ska bidra till omvandlingen av ett attraktivare Söder. I omvandlingen ingår ombyggnad av Söderpunkten, tillbyggnad av befintlig byggnad med bostäder och biograf samt förnyelse av Mäster Palms plats. Planen avser pröva möjlighet till tillbyggnad av det nordvästra hörnet av Söderpunkten. Planen avser även befästa befintlig markanvändning. Förslaget innebär uppförande av flerbostadshus i upp till 18 våningar med ca 70 bostadslägenheter, se bild på följande sida. I bottenvåningen samt våning 1, ut mot Mäster Palms plats i nordväst, kommer befintliga lokalytor och entréer att byggas om. Ambitionen är även att möjliggöra någon form av publik lokal (restaurang/skybar)på översta våningen. Föreslagen byggnad föreslås från våning två att sticka ut från befintlig fasad med ca 3-5 meter. Byggnaden behöver i denna utstickande del grundläggas med pelare i markplan. God framkomlighet på Mäster Palms plats längs byggnaden samt passage över Carl Krooks gata ska säkerställas för gående- och cyklister. 3D-fastighetsbildning kan bli aktuellt. Gällande fastighetsindelning kommer att hävas. Aktivering av bottenvåningar samt upprustning av torgplats. Mäster Palms plats Ny byggnad i upp till 18 våningar. Planområde Plats för ny biograf på Söderpunktens tak. Planområdet med preliminär planavgränsning. 2 (8)

3 Del av byggnad som sticker ut över Mäster Palms plats. Del av planområdet. Preliminär skiss av byggnad med 18 våningar mot Mäster Palms plats (Fojab arkitekter). 3 (8)

4 Följande frågor behöver särskilt utredas: Lämplig byggnadshöjd med hänsyn till stadssiluett och platsen. Parkering Buller Fasadutformning Hörnutformning och stadsbild Vindförhållanden Föreslagen byggnad Siluettbild från väster (Fojab arkitekter). Byggnad i 18 våningar från Bergaliden. 4 (8)

5 Byggnad i 18 våningar från Knutpunkten. Byggnad i 18 våningar från Wieselgrensgatan. 5 (8)

6 Konsekvenser Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Bedömningen att genomförandet inte ger någon förväntad förändring av miljöpåverkan grundar sig på att förslaget avser utbyggnad av bostäder samt handel och service på redan bebyggd yta. Förslaget är i linje med intentionerna i ÖP 2010 där området pekas ut för centrumverksamhet, blandad stad och komplement i befintlig stadsbebyggelse. Förslaget ligger även i linje med FÖP H+ som tangerar planområdet. Bedömning av övriga konsekvenser Föreslagen höjd på bebyggelsen kommer att förändra stadsbilden. Såväl på nära håll som för siluetten på flera platser i innerstaden och från sundet, se bilder föregående sidor. Den visuella påverkan behöver studeras vidare i planarbetet. Framförallt i relation till betydelsefulla byggnader i staden som exempelvis GA-kyrkan. Föreslagen bebyggelse kommer att påverka skuggförhållanden i viss omfattning på Mäster Palms plats. Sol- och skuggförhållanden har studerats relativt noga i samband med planansökan. Studierna kan behöva kompletteras i fortsatt planarbete. Framkomligheten för gång- och cykeltrafik längs Mäster Palms plats södra sida kommer att påverkas då föreslagen byggnad går ut över platsen och befintlig gång- och cykelbana. Framkomlighet och kopplingar till gång- och cykelnätet behöver utformas lämpligt. Förslagets påverkan på miljökvalitetsnormer för luft kan behöva utredas. Normer överskrids idag längs Järnvägsgatan. Riktlinjer för trafikbuller från Carl Krooks gata överskrids idag då uppmätta bullernivåer ligger på 60 dba ekvivalentnivå. Bullersituationen påverkar möjligheten att skapa goda ljudmiljöer för bostäder. Fastigheten uppges i MIFO-databasen ha använts för bensinmack och kemtvätt. Marken behöver undersökas innan nybyggnation. Förslaget bedöms inte påverka kommunala VA-ledningar. Höjning av vattentrycket inom fastighetens högre del kan behövas liksom sprinklertankar, större servisledningar, separering av dagvatten och spillvatten samt skydd av befintliga ledningar vid ny grundläggning. Kablar för el norr om planområdet kan behöva läggas om. 6 (8)

7 Planeringsförutsättningar Bakgrund till planändringen Ansökan om planändring har inkommit från ägaren till fastigheten Holland 25. Motivet till ansökan är att möjliggöra för uppförande av flerbostadshus med ca 70 lägenheter. Förslaget avser även att skapa bättre lokaler och entreförhållanden i Söderpunktens nordvästra hörn. Ambitionen från fastighetsägaren är att tillföra fler bostäder på Söder, skapa en fungerande citygalleria samt bidra till att Mäster Palms plats blir en attraktiv mötesplats. Fastighetsindelningsbestämmelser i form av tomtindelning från 1966 gäller för hela fastigheten Holland 25, dvs hela kvarteret med Söderpunkten. Planens förslag avser dock huvudsakligen det nordvästra hörnet av kvarteret. Planens avgränsning omfattar ett större område än själva utbyggnadsförslaget. Anledningen är att kunna ersätta gällande fastighetsindelningsbestämmelser med denna detaljplan. Planområdet Planområdet utgörs av kvarteret Holland (Citygallerian Söderpunkten). Idag är gallerian stängd för ombyggnad. Det nordvästra hörnet, där förändringarna huvudsakligen kommer att ske, består i markplan av butikslokaler samt parkering på våning 1 och våning 2 (takplanet). Byggnaden omges av trottoar längs Carl Krooks gata i väster samt torg med gång- och cykelväg på den östra sidan. Övrig bebyggelse runt Mäster Palms plats samt omkringliggande gator är i 5-6 våningar. Huvudsakligt innehåll är kontor och motsvarande verksamheter. Bottenvåningar längs platsen och omkringliggande kvarter innehåller ett flertal restauranger samt kommersiell service. Inom planområdet finns inga natur- eller rekreationsvärden. Förhoppningen är att bebyggelseförslaget samt ombyggnaden av Söderpunkten stärker Mäster Palms plats som en attraktiv mötesplats för hela staden och lokalt för Söder. Förskola, skola, vårdcentral och annan service som mataffär finns i närheten. Närmaste kommunala skola och förskola är Söderskolan och Trollsländan. Områdets centrala läge ger goda förutsättningar för hållbart resande genom kollektivtrafik eller gång- och cykeltrafik. Parkeringsmöjligheter för bil finns på befintliga parkeringsdäck i Söderpunkten. Allmän cykelparkering finns på Mäster Palms plats och i mindre omfattning på olika ställen i närområdet. Planområdet har idag dygnsekvivalenta bullernivåer på minst 60 dba mot Carls Krooks gata. Ombyggnad av Nedre Holländaregatan med ny anslutning till Malmöleden kommer att minska trafikbelastningen på Gasverksgatans anslutning till Malmöleden samt på Carl Krooks gata längs planområdets västra sida. På sikt kommer dessa åtgärder att förbättra ljudmiljön samt luftkvalitet. Längs samtliga gator runt planområdet ligger kommunala VA-ledningar samt elkablar. 7 (8)

8 Kvarteret för Söderpunkten är inte klassat som kulturhistoriskt värdefullt i bevarandeprogram. Inga kända fornlämningar finns. Formen på tomten speglar eventuellt en äldre vägsträckning, vilket bör undersökas i fortsatt planarbete. Riksintressen Området omfattas av riksintresse för Kustzon. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt då utbyggnaden sker inom befintlig stadsbebyggelse. Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan Förändringen följer intentionerna i Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari I ÖP2010 pekas området ut för besöks- och personalintensiv centrumverksamhet, komplement i befintlig stadsbebyggelse och utveckla till blandad stad samt utveckling av regionala noder. Fastigheten ligger nära stråk utpekade för högkvalitativ och strukturbildande kollektivtrafik och utveckling av cykelstråk. Andra översiktsplaner Planområdet tangerar utvecklingsområdet för H+ (FÖP H+ 2011) som anger blandad stad och utvidgning av Helsingborgs centrum med plats för bostäder, kontor, handel, service, kultur och utbildning. Detaljplaner För huvuddelen av planområdet gäller detaljplan från 1993 (dp 13814). Detaljplanen anger handel och kontor som användning. Högsta totalhöjd över nollplanet anges till 21 meter respektive 28,5 meter och 33 meter inom olika delar. Fastighetsindelningsbestämmelser i form av tomtindelning från 1966 (akt 8184) gäller för hela fastigheten Holland 25 och anger att det enbart ska finnas en fastighet i kvarteret. För den norra delen av planområdet gäller detaljplan från 1998 (dp 15064) Detaljplanen anger torg och lokalgata som användning. I väster gränsar planområdet till detaljplan från 2014 (dp 16337). Detaljplanen anger bl a centrumverksamhet och huvudgata som användning. Bygglov Bygglov har beviljats (Dnr 01393/2014)) för påbyggnad på övre parkering med multibiograf. Påbyggnaden kommer att få måtten 62x35 meter. Förslagets totalhöjd, +31,60 meter, avviker något från totalhöjd som råder i gällande plan inom avsett område, +28 meter. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam planchef Anders Nilsson planarkitekt 8 (8)