Underhållsplan 2015 Bostadsrättsföreningen Cedern 6

Transkript

1 Underhållsplan 2015 Bostadsrättsföreningen Cedern 6

2 2 Innehållsförteckning Innehåll Innehållsförteckning Allmänna uppgifter... 3 Uppgifter... 3 Allmän information... 3 Beskrivning underhållsplan... 3 Genomföra underhållsarbeten Fastighetsfakta... 4 Fastighetsuppgifter... 4 Byggnadstekniska uppgifter... 4 Tomt, utemiljö och gård Besiktningsutlåtande... 5 Fönster... 6 Fasad och balkonger... 7 Portar och dörrar... 8 Trapphus och vind... 9 Tak...10 Tvättstuga...11 Källare och grund...12 El, värme och ventilation...13 Tapp- och spillvatten samt övrigt Ekonomisk sammanställning per kategori Ekonomisk sammanställning 10 år...17

3 3 1. Allmänna uppgifter Uppgifter Beställare: Brf Cedern 6 Besiktningsdatum: Utförd av: Mikael Bengtsson, Bredablick Fastighetspartner Allmän information Besiktningen som genomförts är en okulär konditionsbesiktning. Denna ligger till grund för den underhållsplan som upprättats. Underhållsplanen skall ta upp och beskriva alla de underhållsåtgärder som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvarsområde samt kostnadsuppskatta dessa. Underhållsplanen sträcker sig 30 år framåt i tiden. Beskrivning underhållsplan Detaljinventering redovisas per byggnadstyp och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa kostnadsuppskattningar görs för att föreningen ska kunna planera sin ekonomi på bästa sätt. Kostnaderna ska inte ses som exakta värden utan som uppskattade. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnader och materialkostnader och är inklusive moms. Samtliga kostnader är beräknade utifrån 2015 års prisnivå. Tidpunkten för åtgärderna i planen skall inte betraktas som helt fastlagda. Vid en besiktning av fastigheten görs en ny bedömning om man måste tidigarelägga vissa åtgärder eller om det går att skjuta dessa framåt i tiden. Underhållsplanen ligger till grund för beräkning av avsättning till underhållsfonden, samt är ett underlag för föreningens årsbudget. Efter en revidering av underhållsplanen bör summan för avsättningen till underhållsfonden samt årsbudgeten uppdateras. Det är av yttersta vikt att föreningen jobbar aktivt med sin underhållsplan. Genom att ha kontinuerlighet i sitt underhållsarbete sprids kostnaderna över tid men kostnaderna hålls också nere då föreningen jobbar proaktivt med sitt underhåll. Genomföra underhållsarbeten Vid genomförande av större underhållsarbeten och renoveringar är det viktigt att arbeta fram ett väl genomgånget förfrågningsunderlag som följer de avtal som används i branschen. Detta dels för att beskriva vad föreningen önskar få gjort i detalj men också för att de offerter som tas in ska vara jämförbara. Vidare är det viktigt att få in ett antal offerter för att säkerställa rätt prisnivå men det är också viktigt att de företag som kontaktas har god erfarenhet av den specifika typen av projekt samt har sin ekonomi under kontroll. Efter avslutade renoveringar skall arkivering och dokumentering ske av all information som rört projektet. När det är dags för nästa styrelse att ta över ska de kunna gå tillbaka och följa exakt vad som gjorts och vilka betalningsströmmar som genomförts. Bredablick Fastighetspartner hanterar processens samtliga steg, från start till mål.

4 4 2. Fastighetsfakta Fastighetsuppgifter Adress: Disponentgatan 27 A & B, Malmö Fastighetsbeteckning: Cedern 6 Byggår: 1931 Antal lgh: 32 Antal lokaler: 0 Yta (BOA+LOA): 1210 kvm Byggnadstekniska uppgifter Antal våningar: 4 Antal trapphus: 2 Källare: Ja Vind: Ja Fasader: Tegelfasader mot gård och gata Balkonger: Franska balkonger mot gård i trapphus Yttertak: Papptak Fönster: Trä/alu fönster mot innergård 2009, målade träfönster mot gata- Hiss: Nej Portar/Dörrar: Lägenhetsdörrar bytta 2011 Sophantering: Kärl på innergård Värmeförsörjning: Fjärrvärme. Värmeväxlare från 1998 Ventilation: Självdrag (S-ventilation) Spillvatten: Original Tappvatten: Renoverat på 70-talet Värmeledningar/Radiatorer: Original EL: Renoverat 70-talet OVK Obligatorisk ventilationskontroll: 2015, ej godkänd Energideklaration: Saknas SBA Systematiskt Brandskydds Arbete: Ja Sammanfattning av åtgärder Relining av spillvattenstammar och stick Omfogning av fasad mot innergård Byte av tvättstugedörr Dränering och markläggning på innergård Dränering mot gata Genomför åtgärdspunkter för godkänd OVK Utför energideklaration Målning av fönster mot gata inkl byte av tätningslister Renovering av cykelskjul på innergård Montera självrens på stuprör

5 5 3. Besiktningsutlåtande Tomt, utemiljö och gård Asfalterad innergård med grönytor. Stora sättningar och sprickor i asfalten. 4 större träd planterade samt större buskar. Buskage och växter ligger an mot fasad och fönster. Trappa ner till tvättstuga med skavt smidesräcke. Betong u.a. Äldre vattenutkastare som sitter löst. Rostigt och instabilt cykelskjul. Sopkärl på innergård. Innergård med cykelskjul och växtlighet Förslagsvis planeras en omläggning av asfalten in vid tex dräneringsarbeten. Cykelskjul bör renoveras alternativs ersättas av nytt. Växter mot fasad och fönster skall beskäras för att minska påfrestning på materialen. Montera ny vattenutkastare till gård. Räcke till trapp bör målas om. Uppställning av sopkärl på innergård.

6 6 Fönster Trä/alu fönster mot innergård, från Spaltventiler på fönster. Träfönster mot gata. Senaste målning är okänd. Fönster mot gata är inom kort i behov av renovering. Färg har börjat flagna. Dock verkar virket fortfarande intakt. Källarfönster av trä. Dessa är i liknande behov som fönster mot gata. Uppgifter lämnade att det drar från fönster mot gata. Trä/aluminiumfönster från 2009 mot innergård från 2009 Rundsmörjning av gårdsfönster bör utföras för att förlänga funktionen på mekaniska delar. Fönster mot gata är vi en renovering i behov av skrapning av färg samt grundning och täckmålning. Likaså källar- och vindsfönster. I samband med fönsterrenovering rekommenderas att tätningslister byts ut. Träfönster i originalutformning mot gata

7 7 Fasad och balkonger Gårdsfasad med fogsläpp samt sprickor. Fasad mot gård av rött tegel. Finns större fogsläpp på plan 3 och plan 4. Omfogning planeras in av gårdsfasaden. Balkonger vid trapphusdörrar är bortplockade och ersatta med franska balkonger. Många gamla infästningar på gårdsfasad. Sockel mot gård med putssläpp och skador. Gatufasad är tilläggsmurad. Fogar u.a. Dock är L-stål som håller uppe fasaden väldigt rostigt. Granitsockel mot gata. Nya stuprör mot gård. Stuprör mot gata troligen bytta i samband med murning av gatufasad. Samtliga stuprör saknar lövsilar eller självrensare. Tilläggsmurad gatufasad. Fasad mot innergård i behov av omfogning. L-stål mot gata i behov at förstärkning för att undvika sprickor samt sättningar på fasad. Sockel mot gård i behov av putslagningar samt målning. Montera lövsilar och självrensare på stuprör ovan vandalskydden.

8 8 Portar och dörrar Träport mot gård. Trapphus dörrar Entréport från gata är ersatt med aluminiumdörrar. Stor träport mot gård från portal. Trädörrar mot trapphus från portal där högra porten har en trasig ruta. 6 st vindsdörrar av trä med bristfälliga lås. 2 st källardörrar av trä som är olåsta. 2 st dörrar av trä till trapphus från gård. Vänstra har trasig dörrstängare. Gammal och sprucken dörr till tvättstuga. Nya lägenhetsdörrar Justering alternativ utbyte av låssystem så att dörrar ska kunna hållas låsta. Byt dörr till tvättstuga. Laga dörrstängare till trapphusdörr från innergård. Löpande målning av samtliga trädörrar och träpartier. Branddörrar rekommenderas till källare och vind vid eventuellt byte av dörrar. Säkerhetsdörrar till lägenheter. Trasig tvättstugedörr

9 9 Trapphus och vind 2 st trapphus. Målades 2011 u.a. Smidesräcken med trähandledare. Tryckknappar för belysning av varierande slag och kvalité. Cementmosaik på golv och trappor. Stort område med fuktskador i trappa b. Balkongdörrar till franska balkonger. Postboxar i portal. Trapphus Undersök fuktskada. Troligen beror den på en läckande stam. Trapphus belysning bör vid nästa byte ersättas med LED samt rörelsedeckare. Brandsläckare rekommenderas i trapphus. Oinredd vind med förråd som ej används. Bristfällig och trasig belysning på vind. Portal in mot innergård med postboxar.

10 10 Tak Papptak. År okänt, gissningsvis omlagt för ca 5 år sedan. Mycket råspont är utbytt. Nya hängrännor och stuprör mot innergård. Plåtade skorstenar u.a Fågelnät på skorstenar. Taksäkerhet u.a. Vy över taket Löpande översyn av taket. Tex kontroll av vattensamlingar, bubblor i pappen. Löpande rensning av hängrännor. Fågelnät på skorstenar

11 11 Tvättstuga Tvättstuga är tillgänglig från innergården. Löksäckar monterade på avlopp. Avsaknad av brunnslock. Målade väggar och obehandlat golv. Torkrum med avfuktare. Trasig dörr med sprucket virke till tvättstuga. Tvättutrustning Tillverk. Antal Typ Electrolux W465H Tvättmaskin Electrolux W455H Tvättmaskin Electrolux T Torktumlare Podab Avfuktare Montera brunnslock alternativt luddlåda. Utöka ventilation med förslagsvis fasadventiler. Byt dörr till tvättstuga. Vitvaror har en livslängd på ca 15 år alternativs tvättar.

12 12 Källare och grund Källare under hela huset. Stora fuktgenomslag på källargrund samt stora putssläpp. Både mot gård och gatan. Källarförråd av trä med fuktskador. WC och städ i källaren. Kulvert mellan källare. Installations och teknikrum i källare. Flertalet armaturer är sönder. Fuktgenomslag på källarväggar mot gata. För att förhindra och minska fuktgenomträngningen i källare så krävs dränering med isodrän. När källarförråd byts ut bör de ersättas av oorganiskt material. Förbättra belysning med ny armatur och tändning, förslagsvis rörelsedeckare. Källarvägg mot innergård.

13 13 El, värme och ventilation Elcentral i källare. Denna var ej åtkomlig under besiktningen. El är troligen renoverat under 70-talet. Elmätare är placerade i lägenheter. Fjärrvärmeväxlare från Äldre rostiga pumpar och ventiler till fjärrvärmeväxlare. Asbest i isolering kring värmeledningar. Ventilationssystem är självdrag. Underkänd OVK Inkommande el. Utbytt runt 70-talet Expansionskärl 1997, fjärrvärmeväxlare Genomför åtgärder från OVK och anmäl ny besiktning. OVK ska sedan genomföras med 6års intervall. Pumpar och ventiler till värmesystemet bör bytas ut. Dessa har en livslängd på ca 15 år. Värmeväxlaren har en livslängd på ca 30 år och vid nästa byte av växlare byts även pumpar och ventiler. Injustering bör göras i samband med ventil- och pumpbyte. Energisparande åtgärder som tex EB-metod kan utföras i samband med injustering.

14 14 Tapp- och spillvatten samt övrigt Spillvattenstammar i original från Flertalet är rostiga. Spolning genomfördes 2015 Troligt läckage från köksstam i trappa b. Tappvattenledningar renoverade på 70-talet med asbest i isoleringen. Variation av ventiler på tappvattenstammar. Spillvattenstam (renslucka) i källare. Med hänsyn till spillvattenstammarnas ålder och information och tecken på läckage bör en relining utföras inom kort. Tappvattenventiler bör ses över samt att ändre ventiler ska bytas ut. Ventiler ska löpande motioneras för god funktion. Dock bör ventiler ej motioneras om dessa inte motionerats sedan 70-talet. Sanera asbest i rörisolering. Tappvattenstammar samt spillvattenstam.

15 15 4. Ekonomisk sammanställning per kategori Tomt/Utemiljö Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Källartrappa Putslagning, filtning och räcke Mur 1 st Asfalt på innergård Omläggning efter sättning Mark 183 m Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Sanering 1 omg Cykelskjul Nytt Bygg 1 st Fönster Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fönster mot gata Skrapa, måla Målare 40 st Fönster mot gård Byte Bygg 34 st Fönsterdörrar gård Byte Bygg 10 st Källarfönster Skrapning, målning Bygg 14 st Fasad och balkonger Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tegelfasad, innergård Omfogning Mur 260 m Tegelfasad, gata Omfogning Mur 260 m Sockelmur, innergård Putslagning och omfärgning Bygg 25 m Sockelmur, gata Tvätt Sanering 25 m Tegelfasad, gatan Renovering, konstruktionsstål Smide 1 omg Portar och dörrar Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Entreport Justering, renovering Målare 1 st Entréport innergård Justering renovering Målare 1 st Entreportar trapphus Målning Målare 2 st Trädörrar, vind Byte Bygg 6 st Trädörr, tvättstuga Byte Bygg 1 st Lägenhetsdörrar Byte Bygg 32 st Trapphus och vind Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphus Putslagning/målning Bygg 2 st Handledare Skrapa och måla Målare 8 plan

16 Armaturer i trapphus Byte inkl rörelsedeckare El 8 plan Tak Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Taktäckning Byte inkl. taksäkerhet och avvattning Bygg 500 m Skorstenar Plåtning Mur 9 st Tvättstuga Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tak/vägg Renovering Målare 9 m Tvättmaskin W465H Utbyte VVS 1 st Tvättmaskin W455H Utbyte VVS 1 st Torktumlare T4190 Utbyte VVS 1 st Avfuktare, Podab Utbyte VVS 1 st Källare och grund Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Putsade källarväggar Putslagning/målning Mur 1 omg Dränering av grund mot gård Dränering med isodrän och fiberduk Mark 28 lpm Dränering av grund mot gata Dränering med isodrän och fiberduk Mark 28 lpm El, värme och ventilation Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fjärrvärmeväxlare Byte VVS 1 st Cirkulationspumpar Byte VVS 1 st OVK Besiktning och åtgärder Vent 32 lgh El Byte fastighets-el El 32 lgh Tapp- och spillvatten samt övrigt Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Spillvattenledningar lgh Relining VVS 32 lgh Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling. VVS 32 lgh Tappvattenledningar Byte VVS 32 lgh Tappvattenventiler Byte VVS 1 omg

17 17 5. Ekonomisk sammanställning 10 år 2015 Aktivitet Åtgärd Spillvattenledningar lgh Relining Aktivitet Åtgärd Asfalt på innergård Omläggning efter sättning Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Cykelskjul Nytt Tegelfasad, innergård Omfogning Sockelmur, innergård Putslagning och omfärgning Sockelmur, gata Tvätt Tegelfasad, gatan Renovering, konstruktionsstål Trädörr, tvättstuga Byte Grund mot gård Dränering Grund mot gata Dränering Aktivitet Åtgärd Fönster mot gata Skrapa, måla Källarfönster Skrapning, målning Aktivitet Åtgärd Putsade källarväggar Putslagning/målning Cirkulationspumpar Byte Tappvattenventiler Byte Aktivitet Åtgärd Källartrappa Putslagning, filtning och räcke Entreport Justering, renovering Entréport innergård Justering renovering Armaturer i trapphus Byte inkl rörelsedeckare Aktivitet Åtgärd Trädörrar, vind Byte Torktumlare T4190 Utbyte OVK Besiktning och åtgärder Aktivitet Åtgärd Tak/vägg Renovering Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling Aktivitet Åtgärd Handledare Skrapa och måla Aktivitet Åtgärd Tvättmaskin W455H Utbyte Aktivitet Åtgärd Tvättmaskin W465H Utbyte Avfuktare, Podab Utbyte Tot

18 18