Incitament för energieffektivisering i 60- och 70-talets bostadsbestånd

Transkript

1 Incitament för energieffektivisering i 60- och 70-talets bostadsbestånd Lovisa Högberg Hans Lind Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm sept 2011 Uppsats nr 4 TRITA FOB Rapport 2011:3 1

2 Förord Denna rapport har skrivits inom ramen för projektet Incitament för energieffektivisering vid renovering av flerbostadshus som genomförts av KTH tillsammans med SABO. CERBOF har bidragit med finansiering. Projektet har resulterat i licentiatavhandlingen Incentives for energy efficiency measures in post-war multi-family dwellings av Lovisa Högberg. Med tanke på frågans aktualitet bedömdes det lämpligt att även ge ut en relativt omfattande svensk version som också är mer populärvetenskapligt skriven. Vi vill till sista tacka deltagarna i referensgruppen för många värdefulla synpunkter. Stockholm september 2011 Hans Lind Lovisa Högberg 2

3 Sammanfattning Startpunkten för det projekt som sammanfattas i denna rapport var ett antal observationer och hypoteser. Det första konstaterandet var att den stora del av vårt bostadsbestånd som byggdes under det sk miljonprogrammet nu står inför omfattande renoveringar. Det ligger då nära till hands att se detta som en möjlighet att samtidigt göra insatser som minskar energiförbrukningen. En andra utgångspunkt för projektet var dock att bostadsföretagen agerade väldigt olika i denna situation. Vissa gjorde stora insatser för att minska energiförbrukningen medan andra inte gjorde det. Frågan uppstod hur incitamenten egentligen såg ut för att energieffektivisera i samband med upprustningen av miljonprogramshus. Lite tillspetsat kan man säga att det fanns två konkurrerande huvudhypoteser. Den ena hypotesen sa att orsaken till att inte mer gjordes helt enkelt var att det inte var lönsamt att göra så mycket. Den andra hypotesen sa att det fanns många lönsamma åtgärder men att företagen av olika anledningar inte genomförde dem. Resultaten från studien kan sammanfattas i följande punkter: - Det finns en stor potential för energieffektivisering i bostadsbeståndet från 60- och 70-talen Även om det naturligtvis finns stora variationer beroende på hur husen fungerar idag kan det handla om besparingar på kring 30%. Många företag har redan gjort betydande insatser och fler planerar åtgärder. - Resultaten i denna studie talat enligt vår mening för att den andra hypotesen ovan: Orsaken till att inte mer görs är helt enkelt att det inte är mer som är lönsamt. Kan det vara en tillfällighet att inga privata företag i denna studie klassats som ambitiösa, dvs gjort eller planerar mycket genomgripande insatser för att minska energiförbrukningen? Kan alla dessa företag räkna fel? Och varför verkade de företag som gjort mest vara minst intresserade av att diskutera ekonomiska kalkyler och ekonomiska resultat? Den metod som sägs visa att många åtgärder är lönsamma genom att man räknar med paket av åtgärder innebär i praktiken att man sänker avkastningskravet på investerade medel. - När det gäller kalkylering rekommenderar vi att nuvärdesmetoden används eftersom den är tydlig och transparent så att antaganden om investeringskostnader, besparingar och avkastningskrav blir tydliga. Det är också viktigt att skilja mellan lönsamheten hos själva åtgärden och hur det kan påverka företagets redovisade resultat. Kalkyler handlar dock inte bara om att bedöma om en åtgärd är lönsam utan också om vad som är den rätta tidpunkten för en åtgärd. Samspelet mellan tekniska åtgärder, ekonomiska incitament och beteendeförändringar måste också tas hänsyn till i kalkylen. - Det finns incitamentsproblem när det gäller energieffektiviseringar men dessa är enligt vår mening inte så allvarliga. Genom förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst kan man hantera de problem som har att göra med kallhyra/varmhyra. Ju mer kvalitetsinriktad som hyressättningen generellt blir, desto mer gynnsamt är det ur ett incitamentsperspektiv. Fjärrvärmetaxor har ofta en rörlig del som är större än marginalkostnaden vilket stärker energisparincitamenten. 3

4 Om vår bedömning är korrekt, och det inte sker några stora tekniska genombrott, krävs ytterligare statliga åtgärder för att nå de långsiktiga målen. Innehållsförteckning 1. Inledning Lönsamhetskalkyler en introduktion Hur tänker företagen? Vad har de gjort och varför agerar de så olika? Betydelsen av incitamentsproblem Hur ska man kalkylera? Avslutning Referenser

5 1. Inledning EU och Sverige har ambitiösa mål när det gäller energibesparing i fastighetsbeståndet. Det första steget i målet är att minska energiförbrukningen till år 2020 med 20% i förhållande till nivån Till år 2050 ska förbrukningen sänkas med 50%. Mycket tyder på att det är möjligt att i nyproduktion både av bostäder och kommersiella fastigheter få ner energiförbrukningen till nivåer som motsvarar de uppsatta målen utan att tumma på krav på lönsamhet se t ex Zaljeska-Jonsson 2011 och referenser där. Det som förefaller mer problematiskt är att minska förbrukningen tillräckligt mycket i det befintliga beståndet. Startpunkten för det projekt som sammanfattas i denna rapport var ett antal observationer och hypoteser. Det första konstaterandet var att den stora del av vårt bostadsbestånd som byggdes under det sk miljonprogrammet nu står inför omfattande renoveringar (se tex SABO 2010). Det ligger då nära till hands att se detta som en möjlighet att samtidigt göra insatser som minskar energiförbrukningen. En andra utgångspunkt för projektet var dock att bostadsföretagen agerade väldigt olika i denna situation. Vissa gjorde stora insatser för att minska energiförbrukningen medan andra inte gjorde det. Frågan uppstod hur incitamenten egentligen såg ut för att energieffektivisera i samband med upprustningen av miljonprogramshus. Lite tillspetsat kan man säga att det fanns två konkurrerande huvudhypoteser. Den ena hypotesen sa att orsaken till att inte mer gjordes helt enkelt var att det inte var lönsamt att göra så mycket. Den andra hypotesen sa att det fanns många lönsamma åtgärder men att företagen av olika anledningar inte genomförde dem. Denna andra ståndpunkt förknippas ofta med Energieffektiviseringsutredningen (SOU 2008:110) men den finns även i den internationella debatten, och ståndpunkten nämns t ex i Kok, McGraw &.Quigley (2011). Om det finns åtgärder som är lönsamma men som företagen inte genomför uppstår naturligtvis frågan varför. En rad olika hypoteser är tänkbara på denna punkt, t ex att företagen saknar kunskap eller att det finns incitamentsproblem som gör att åtgärder inte vidtas. Det mest omdiskuterade av dessa incitamentsproblem är olika varianter av så kallade split incentives, dvs att beslutsfattaren som tar kostnaden inte får alla nyttor som åtgärden ger upphov till. Det enklaste exemplet är när det är en kallhyra och energisparåtgärder som fastighetsägaren vidtar ger lägre kostnader för hyresgästen som betalar energikostnaderna men inga fördelar för fastighetsägaren. Är det å andra sidan en varmhyra har hyresgästen inga incitament att spara på energi. Andra incitamentsproblem som diskuterades i projektbeskrivningen var farhågor om att minskningar i energiförbrukningen skulle leda till att energibolagen höjde sina taxor och att det då inte skulle löna sig företaget att genomföra så mycket investeringar för att minska energiförbrukningen. Projektet genomfördes i flera steg och finns redovisat i fyra uppsatser, varav tre ingår i Lovisa Högbergs licentiatavhandling "Incentives for energy efficiency measures in post-war multi-family dwellings" (Högberg 2011a) Dessa tre uppsatser är: 5

6 Högberg, Lind & Grange (2010) som bygger på en intervjuundersökning med ett antal privata och kommunala bostadsföretag med syftet att få fram information om hur företagen resonerade och varför de gjorde mer eller mindre omfattande energisparinvesteringar. Högberg (2011b) som följer upp den första uppsatsen och fokuserar på skillnader mellan de företag som gjort mer respektive mindre. Går det t ex att få stöd för olika hypoteser om hinder för större satsningar på energisparåtgärder? Högberg (2011c) som fokuserar på frågan om split incentives och särskilt hur införande av individuell mätning av värme och varmvatten påverkar incitamenten för energieffektiviseringar. Den fjärde uppsatsen skrevs av Hans Lind och behandlar ytterligare aspekter rörande split incentives, dels hur det kollektiva hyresförhandlingssystemet påverkar incitamenten, dels hur fjärrvärmetaxans utformning påverkar (Lind 2011). Rapportens uppläggning är följande: Eftersom mycket av rapportens resonemang handlar om lönsamhet görs i kapitel 2 en kort genomgång av hur lönsamhetskalkyler är uppbyggda. Detta görs främst för att lägga grunden för de kommande kapitlen. I kapitel 3 är temat Hur företagen tänker och detta bygger på uppsats 1 och 2 ovan. Kapitel 4 tar upp split incentives och bygger främst på uppsats 3 och 4 ovan. Kapitel 5 återknyter till frågan om hur lönsamhetskalkyler bör göras och diskuterar några olika tillvägagångssätt som rekommenderats i den svenska debatten, men pekar också på särskilda problem knutna till ordningen mellan vidtagna åtgärder och vad som är en lämplig tidpunkt att genomföra en åtgärd. Kapitel 6 sammanfattar resultaten och diskuterar tänkbara policykonklusioner. 6

7 2. Lönsamhetskalkyler en introduktion 2.1 Nuvärdemetoden och alternativa lönsamhetsmått När vi här pratar om lönsamhetskalkyler eller investeringskalkyler är det kalkyler tänkta för en situation där man "idag" lägger ut pengar - gör en investering - för att få fördelar i framtiden. Dessa fördelar kan vara ökade hyresintäkter för en renoverad lägenhet men också lägre driftskostnader för att energiförbrukningen minskar. Skillnaden mellan hyra och driftoch underhållskostnader kallas för driftnetto och vi kan därmed se det som att det idag görs en investering som ger högre driftnetto i framtiden. Frågan är om detta nya driftnetto är tillräckligt mycket högre än det tidigare för att det ska vara motiverat att göra investeringen. En central fråga är hur man ska jämföra konsekvenser som inträffar vid olika tidpunkter. Frågar man om en person vill ha 1000 kr idag eller 1000 kr om ett år så säger de allra flesta att de vill ha pengarna idag. Frågar man om de vill ha 1000 kr idag eller 1100 kr om ett år är det fortfarande många som väljer tusenlappen idag. Detta måste rimligen tolkas som att pengar idag är mer värda än pengar i framtiden. Ett grundläggande antagande i en investeringskalkyl är att konsekvenser som inträffar vid olika tidpunkter inte är lika mycket värda. Att pengar idag är mer värde än pengar i framtiden kan ha flera förklaringar. Det kan vara inflation som innebär att det jag kan köpa för 1000 kr om ett år är mindre än vad jag kan köpa för 1000 kr idag. Men även om vi tänker bort inflationen, så föredrar de flesta pengar idag före pengar i framtiden. En förklaring är att det alltid finns en osäkerhet om framtiden: Kommer jag att få pengarna om ett år? Kommer jag att kunna utnyttja dom? En enkel förklaring till att man föredrar pengar idag framför pengar i framtiden är att om jag får pengarna idag så kan jag investera pengarna och därmed ha mer pengar i framtiden. Får jag 1000 kr idag och investerar dom och får säg 5% ränta så kommer jag ju att ha 1050 kr om ett år - och 1050 om ett år är ju bättre än att få 1000 kr om ett år! Hur investeraren bedömer konsekvenser idag i förhållande till konsekvenser i framtiden beskrivs genom investerarens avkastningskrav. Detta beskrivs även som investerarens räntekrav och bestämmer den kalkylränta som ska användas i kalkylen. Kalkylräntan är tänkt att spegla vad investeraren har för alternativ och hur denne bedömer risken i det enskilda projektet. Om en investerare bedömer att denne långsiktigt kan få 3% avkastning genom att placera i en svensk statsobligation och sedan gör ett risktillägg på 2% så blir avkastningskravet 5%. När man gör en investeringskalkyl räknar man om alla framtida konsekvenser till sk nuvärden. Nuvärdet av ett framtida belopp är det belopp man behöver investera idag för att ha detta belopp i framtiden givet att pengarna växer med investerarens avkastningskrav. Formeln för en nuvärdeberäkning av ett enskilt belopp D som inträffar om i år är följande där r är investerarens avkastningskrav. Nuvärdet av ett enskilt belopp D/(1+r) i 7

8 Att göra en nuvärdeberäkning av ett belopp kallas även för att diskontera beloppet. Genom formel ovan kan vi räkna om alla konsekvenser till nuvärden och därmed göra dem jämförbara. Summerar vi alla belopp omräknade till nuvärden så får vi ett mått på hur stort överskott eller underskott som investeringen ger. Om vi tänker oss att vi gör en investering som kostar I kr och som ger ett ökat driftnetto på D under i år så får vi följande formel för att räkna ut lönsamheten av investeringen: Nuvärde av investeringen = +r) i En investering är lönsam om detta nuvärde är större än noll, dvs nuvärdet av de framtida ökningarna av driftnettot är större än den investering som vi antar görs i början av år 1. Det finns varianter av formeln ovan. Om åtgärden har lång varaktighet kanske man gör kalkylen för en kortare period än investeringens livslängd och så räknar man istället med ett restvärde vid slutet av kalkylperioden. Om vi gör en kalkyl för en 10årsperiod så blir formeln ovan istället följande där R är restvärdet av investeringen år 10. Detta restvärde kan t ex ses om en bedömning av värdet av de driftnettominskningar som inträffar efter år 10. Nuvärde av investeringen = +r) i + R/(1+r) 10 En annan variant som förekommer är att man beräknar en investerings internränta. Internräntan definieras som den ränta som gör att det samlade nuvärdet blir lika med noll. En investering är då lönsam om denna internränta är större än det avkastningskrav som investeraren har. I denna rapport kommer vi enbart att resonera om lönsamhet utifrån en nuvärdekalkyl som den som beskrevs ovan. Motivet till detta är att kalkylerna då blir mycket transparenta. Man ser tydligt de olika komponenterna i kalkylen och hur de påverkar resultatet. De nyckelvariabler som styr resultatet och som måste bedömas vid en kalkyl är: - Hur stort är investeringsbeloppet? - Hur påverkas driftnettot (hyresintäkter och drift- och underhållskostnader)? - Vilken varaktighet har investeringen? När behöver en anläggning bytas ut igen? - Vilket avkastningskrav ska tillämpas? När investeringskalkyler görs används ofta Excelbaserade kalkylmodeller där man enkelt kan ändra olika antaganden och se hur de påverkar nuvärdet av investeringen. Ibland bedöms en investerings lönsamhet genom dess återbetalningstid (pay-back period). Då görs ingen nuvärdeberäkning utan man ser bara hur många år det tar innan den samlade "vinsten" i form av driftnetton blir lika stort som den investering som görs. Om företaget investerar 1000 kr/kvm år 1 och sparar 200 kr per kvadratmeter i lägre kostnader så är återbetalningstiden 5 år (1000/200). Sparar man 250 kr per kvadratmeter så är återbetalningstiden 4 år. 8

9 Återbetalningstiden ger ingen bra bild av hur lönsam en investering är eftersom den inte tar hänsyn till vad som händer efter återbetalningstiden. Tänk att vi har två investeringsalternativ som båda kostar 1000 kr/kvm att genomföra. Den ena ger 250 kr/kvm i besparing under 4 år medan den andra ger 200 kr/kvm i besparing under 10 år. I detta fall har det första alternativet den kortaste återbetalningstiden medan det andra är mycket lönsammare enligt nuvärdemetoden eftersom man får fördelar under en längre tid. Den första åtgärden är överhuvudtaget inte lönsam om man har ett avkastningskrav som är större än 0 - eftersom nuvärdet av att få 250 kr under fyra år är mindre än 1000 kr. 2.2 Hänsynstagande till lån i lönsamhetskalkyler Det är inte ovanligt att större investeringar åtminstone delvis lånefinansieras. Det enklaste sättet att ta hänsyn till det i lönsamhetskalkylen är att se lånet som en inbetalning år 1 när lånet tas upp. Det innebär att grundinvestering I år 1 minskas med lånebeloppet. Betalning för räntor och amortering kan på motsvarande sätt ses som utbetalningar och de årliga driftnettona minskas då med dessa betalningar liksom restvärdet minskas med eventuellt kvarstående lån. Att finansiera investeringar med lån påverkar dock riskerna eftersom banken alltid ska ha sina pengar först. Detta kan motivera att kalkylräntan höjs när delar av investeringen lånefinansieras. Under vissa förenklade antaganden t ex inga skatteeffekter. kan man visa att en investerings lönsamhet inte påverkas av hur den finansieras. I fortsättningen av denna rapport kommer vi att diskutera lönsamheten utan att gå in på hur finansieringen sker lån kontra eget kapital. Den kalkylmodell som beskrevs ovan är alltså den som ligger till grund för resonemangen i rapporten. 2.3 Lönsamhetskalkyler och redovisningsmässigt resultat I lönsamhetskalkyler som de ovan ser man på "pengar ut" och "pengar in" - man ser på hur företagets kassaflöde påverkas. Att en investering är lönsamt enligt dessa kalkyler innebär inte självklart att företagets redovisade resultat blir bättre varje enskilt år. I det enklaste fallet tänker vi oss att den åtgärd som genomförs redovisningsmässigt klassificeras som en investering och skrivs av under en period som motsvarar nyttjandetiden. Är det 1000 i investering som beräknas ge avkastning under 10 år skulle avskrivningen på 100 per år. Tänker vi oss att för en lönsam investering blir ökningen i driftnettot 120 per år och då skulle företagets redovisade resultat förbättras med 20 per år (120 i ökat driftnetto minus avskrivningen på 100). Det finns emellertid två komplicerande faktorer. Den första handlar om gränsdragningen mellan investering (som aktiveras och skrivs av under nyttjandetiden genom en avskrivning) och underhåll (som ska kostnadsföras direkt). Låt oss anta att investeringen består i att gammal utrustning ersätts med en ny som är mycket energisnålare. Den gamla utrustningen är redan avskriven men fungerar fortfarande. Utbyte av befintlig utrustning som inte innebär standardhöjning ska enligt redovisningsreglerna ses som underhåll som i sin helhet ska redovisas som kostnad det år som åtgärden vidtas. En nitisk revisor kan då hävda 9

10 att om en enklare utrustning skulle kosta 600 och merkostnaden för den bättre utrustningen är 400 så ska 600 kostnadsföras direkt medan 400 ska skrivas av under 10 år. Detta innebär att år 1 så blir företagets redovisade resultat för investeringen negativt: 120 i driftnettoökning minus 40 i avskrivning minus 600 i kostnadsförd åtgärd, dvs minus 520 år 1. Sen blir det ett överskott på 80 per år (120 i driftnettoökning mins-40 i avskrivning). Den andra komplikationen handlar om att det bokförda värdet på en fastighet inte får överstiga marknadsvärdet. Denna regel spelar sällan någon roll i storstäder där de bokförda värdena i bostadsföretagen i regel är låga i relation till marknadsvärdena. På orter med minskande befolkning och låga fastighetspriser kan emellertid regeln skapa problem. Även en åtgärd som formellt är en investering och därför kan aktiveras och skrivas av under ett antal år måste emellertid kostnadsföras om inte marknadsvärdet är så högt att det överstiger det nya bokförda värdet där den nya investeringen lagts på det gamla bokförda värdet. Om marknadsvärdet är lägre än det nya bokförda värdet måste mellanskillnaden kostnadsföras direkt och vi får samma effekt som om åtgärden klassas som underhåll. Resultatet för företaget kan i värsta fall bli stora redovisade förluster det år som åtgärden genomförs. Ur ett nationalekonomiskt perspektiv kan detta redovisade resultat tyckas tämligen ointressant. Det är ju bara siffror på ett papper (om vi bortser från skatteeffekter). Denna siffra kan dock spela roll i praktiken, både för att det kan påverka bankers lånevillkor men också för att redovisade förluster kan uppfattas negativt både ur ett politiskt perspektiv och för en företagsledning som vill visa framfötterna. Sammanfattningsvis är det dock viktigt att hålla isär frågan om åtgärden är lönsam i sig och frågan hur det påverkar det redovisade resultatet. Redovisningsprinciperna kan göra att vissa lönsamma åtgärder inte genomförs och det är viktigt att ett företag är tydligt på denna punkt: Är det bristande lönsamhet eller effekter på redovisade resultat som ligger bakom att en åtgärd inte genomförs? 10

11 3. Hur tänker företagen? Vad har de gjort och varför agerar de så olika? 3.1 Den inledande intervjustudien Det första steget i projektet var att intervjua ett relativt stort antal bostadsföretag om vad de gjort, vad de planerade och hur de såg på möjligheten att energieffektivisera sitt miljonprogramsbestånd. Resultaten redovisas i artikeln Högberg, Grange & Lind (2010). Intervjuerna med de 16 företagen pekade på att företagen tänkte och agerade väldigt olika, vilket också innebär att de kan tänkas reagera på olika incitament på olika sätt. Företagen delades in i fyra grupper, som var och en kan ses som en idealtyp. Typ 1 Strikt vinstmaximerande företag (SPMC - Strict Profit Maximizing Company). Dessa företag kännetecknades av en försiktig hållning där man enbart genomför åtgärder som man ger en snabb lönsamhet och pengarna tillbaka inom säg 3-5 år. Man jämför med andra investeringar och kräver att energisatsningar ska vara minst lika lönsamma som andra investeringar. Det typiska är att man satsar på energisparande som inte kräver några stora investeringar, t ex närvarostyrd belysning och byte till energisnålare lampor. Man justerar ner temperaturer i trappuppgångar och trimmar sin utrustning i olika avseenden. Typ 2 Företag som gör "lite extra" (LEC - Little Extra Company) Dessa företag är beredda att gå lite längre än företagen i grupp 1. Detta kan ta sig olika former - t ex att man sänker avkastningskravet lite med hänvisning till Goodwill effekter av energiåtgärder eller att man gör lite mer optimistiska antaganden om de ekonomiska fördelarna av åtgärderna. Lönsamheten är fortfarande det centrala men företaget är beredd att göra mindre undantag från sina normala kalkylprinciper. Man drivs inte av några specifika energisparmål men passar på att göra lite extra när man i alla fall ska byta ut en komponent, även om man inte kan visa att detta är lönsamt. Detta att man gör lite extra kan också tolkas som en försäkring ifall energipriserna skulle stiga mer än väntat. Typ 3 Politiskt styrda ambitiösa företag (PLAC - Policy Led Ambitious Companies) I detta fall har företagets ägare ställt upp ambitiösa energisparmål och dessa har getts hög prioritet. Energisparande ses som något man måste göra och ekonomi handlar mer om man har råd med detta än om det är lönsamt enligt konventionella lönsamhetskalkyler. Det kan också finnas andra bakomliggande mål, t ex att stora insatser för att renovera ett bostadsbestånd skapar nya arbetstillfällen. Det typiska är också att man inte gör så mycket detaljerade kalkyler rörande lönsamhet. Man ser det mer som att företaget ska ta sitt ansvar för de miljöproblem som finns. Man är beredd att göra större investeringar för att rusta upp sina hus och pressa ner energiförbrukningen kraftigt, t ex i ventilationssystem och förbättrad isolering av tak, väggar och fönster. 11

12 Typ 4 Tjänstemannastyrda ambitiösa företag (ALAC - Administration Led Ambitious Companies) Dessa företag liknar i allt väsentligt den föregående gruppen men skillnaden ligger i att initiativet och drivkraften bakom energisatsningarna kommer från personer i företagets ledning och inte från företagets styrelse. Man lyckas övertyga styrelse och ägare eller så är det relativt svag styrelse och ägare som går med på det ledningen föreslår. En viss skillnad kan finnas i hur väl åtgärderna är planerade och samordnade. Om inititativet kommer från företagsledningen är förutsättningarna för en långsiktig planering bättre än om det kommer plötsliga utspel från t ex ett nytillträdd styrelse efter ett val. I tabell 3.1 nedan redovisas hur de intervjuade företagen klassificerats utifrån de fyra grupperna ovan. Mer detaljer om företag finns i Högberg, Lind och Grange 2010). Tabell 3.1 Klassificering av intervjuade företag. SPMC LEC PLAC ALAC B (allmännyttig, stor) F (allmännyttig,, stor) D (allmännyttig,, stor) A (allmännyttig,, liten) C (privat, liten) H (allmännyttig,, stor) K (allmännyttig,, stor) G (allmännyttig,, liten) E (allmännyttig,, stor) O (privat, liten) L (allmännyttig,, stor) I (allmännyttig,, liten) J (privat, liten) P (allmännyttig, stor) N (allmännyttig,, liten) M (allmännyttig,, liten) Ser vi på detta resultat utifrån frågan om vad som är lönsamt att genomföra så kan man notera ett par saker: - Medan de kommunala bostadsföretagen finns i alla grupper så finns det inga privata i de mer "ambitiösa" grupperna. - Under intervjuerna var de mer ambitiösa företagen inte så intresserade av att prata om de bakomliggande ekonomiska kalkylerna. Det verkade i högre grad vara företagen i grupperna som gjort mindre som gjorde ordentliga kalkyler. Detta resultat är inte i linje med hypotesen om ett stort "energieffektiviseringsgap" - enligt den hypotesen borde det ju vara de som räknar ordentligt som kommer fram till att mycket ska göras och de företag som gjort mycket borde vara de företag som kan underbygga sina beslut med mer ordentliga kalkyler. 3.2 Enkätundersökningen: Urval, svarsfrekvens, och indelning i grupper För att få en både bredare och djupare bild av hur företagen agerar och varför de gör som de gör genomfördes en större enkätundersökning. Den finns redovisad i Högberg (2011b). En webb-baserad enkät skickades ut till kommunala bostadsföretag via SABO och till privata bostadsföretag via en egen framtagen lista. Totalt skickades ca 360 enkäter ut och 111 företag svarade - 87 kommunala och 24 privata. En svarsprocent på 32% är relativt bra för denna typ av enkät. Ett viktigt syfte med enkäten var att få en tydligare bild av vad som skiljer företag som är mer ambitiösa från andra och därmed kunna se vad som skulle kunna få de mindre ambitiösa företagen att göra mer. 12

13 Med hjälp av svar i enkäten rörande bl a om man hade särskilda mål rörande energisparande och kompletterande information från företagens hemsidor delades företagen in i tre grupper. I detta material gick inte att urskilja om ambitiösa mål drevs av tjänstemän eller politiker/styrelse så det blev tre grupper i denna studie. Deras egenskaper och hur de fördelas mellan privata och kommunala redovisas i tabell 3.2 och 3.3 nedan (ska översättas). Tabell 3.2 Översikt av egenskaper hos de olika idealtyperna Strikt vinstmaximerande företag (SPMC) Privata eller kommunala Icke-existerande, vaga eller mycket låga energieffektiviseringsmål Uppnår minskad energiförbrukning främst genom att spara energi utan nämnvärda investeringar Lite extra företag (LEC) Privata eller kommunala Energieffektiviseringsmål (i regel) angivna i numeriska termer Exempel på vad man gjort går utöver rena sparåtgärder Har riktlinjer för utbyte av teknisk utrustning mot mer energisnåla varianter Ambitiösa företag (AC) Kommunala Tydliga och höga ambitioner angivna i numerisk form för energieffektivisering Ambitiösa exempel på vad man gjort hittills Har riktlinjer för utbyte av teknisk utrustning Är säkra på att man kommer att nå sina mål Table 3.3 Kategorisering av företagen i enkätundersökningen SPMC LEC AC Total Privata 16 (67 %) 8 (33 %) 0 24 (100 %) Kommunala 19 (22 %) 52 (60 %) 16 (18 %) 87 (100 %) Totalt 35 (32 %) 60 (54 %) 16 (15 %) 111 (100 %) En rad hypoteser formulerades och testades genom att relatera företagens egenskaper till deras svar på olika frågor i enkäten. Hypotestesterna i sin helhet presenteras i Högberg (2011b) och där framgår exakt vilka frågor som använts för respektive hypotes och hur svaren analyserats. Pearson s icke-parametriska Chi-square test med nivån 10% användes för att bedöma om det var signifikanta skillnader, dvs skillnader har ansetts vara signifikanta om det uppstår mindre än 1 gång på 10 av en slump. Här görs ett urval av det vi tycker är mest intressant och vi går inte in på några detaljer kring de statistiska testerna. 13

14 3.3 Enkätundersökningen: Vad har företagen gjort? I enkäten ställdes inledningsvis frågor om vad man gjort med sina miljonprogramfastigheter, eller deras bestånd från 60- och 70-talet för att vara mer exakt. Bara 5 procent sa att de inte gjort någonting med dessa byggnader. 6% vidtog stora åtgärder under 1970-talet och 14% sa detsamma om 1980-talet, medan 28% angav att de gjort stora insatser i dessa områden under 1990-talet. En slutsats av detta är möjligen att för ett betydande antal företag står inte hela beståndet inför renoveringar nu. Den största andelen av företagen - 48% - har gjort löpande insatser i beståndet som mer är av typen löpande underhåll. 31% av företagen har gjort stora insatser under de senaste 10 åren, 35% har startat arbetet med att renovera sitt bestånd - varav 7% har gjort vissa pilotprojekt medan 10% arbetar med planering av insatser. Dessutom har 23% gjort mer begränsade insatser av mer akut karaktär. 11% angav att de inte alls arbetade med detta bestånd för närvarande. 14% tror att de kommer att ha renoverat med än 60% av sitt och 70-talsbestånd inom 2 år. medan 66% tror att de har renoverat mindre än 30% inom 2 år. Dessa 66% förvaltar mer än lägenheter i det aktuella beståndet, varav alltså skulle vara renoverade inom 2 år. In tabell 3.4 nedan visas hur renoveringarna uppfattas av företagen i de olika grupperna och det kan noteras att mer än 70% håller med om att renoveringen är en stor utmaning för företaget. Table 5 Hur man ser på påståendet "Renoveringen är en stor utmaning för vårt företag", procentandelar Totalt (n=108) SPMC (n=33) LEC (n=59) AC (n=16) Håller helt med Håller i huvudsak med Håller delvis med Håller inte alls med Vet ej Det kan särskilt noteras att det finns en något polariserad bild bland de Ambitiösa företagen där fler än i övriga grupper antingen håller med helt eller inte håller med alls. Det senare kan tolkas som att vissa företag redan kommit relativt långt och bedömer att det har bra koll på läget. 3.4 Enkätundersökningen: Hypotestester om vad man gjort Den första hypotesen rörde om de företag som på pappret var mer ambitiösa faktiskt också hade gjort mer med sitt talsbestånd. Frågor ställdes om olika typer av åtgärder och det fanns flera signifikanta skillnader mellan grupperna. 14

15 SPMC-företagen hade mer sällan gått igenom hela sina bestånd och t ex installerat snålspolande kranar och de hade mer sällan tilläggsisolerat väggar och tak. Dessa företag sade också i högre grad att de vidtog åtgärder där det var mest akut. Ser man på frågor om planering av framtida åtgärder var hypotesen att de mer ambitiösa företagen har mer sådana planer och det var också så att de oftare instämde i påståenden om att de tidigt i processen planerade energieffektiviseringsåtgärder. 3.4 Enkätundersökningen; Vilka hinder såg man? En intressant fråga är om det t ex finns skillnader i kunskaper och ekonomiska restriktioner som gör att vissa företag gör mindre än andra. Flera hypoteser om detta testades i studien. Ett resultat var att SPMC-företagen mer sällan höll med om att de hade tillräckligt med kunskaper. Det fanns dock inga tydliga skillnader när det gällde hur osäkra man ansåg energieffektiviseringar vara, dvs de mindre ambitiösa företagen skilde sig inte från andra företag på denna punkt. Några skillnader när det gäller uppfattningar om att det fanns konkurrerande investeringar som var viktiga fanns inte heller. Finansieringsproblem är en annan aspekt och ett påstående i enkäten var att det fanns lönsamma investeringar men att de inte rymdes i budgeten. SMPC företagen instämde i högre grad med detta, medan AC företagen inte gjorde det. En central fråga är hur företagen ser på lönsamheten av energieffektiviseringar. Här fanns dock inga signifikanta skillnader mellan företagen, t ex när det gällde om man höll med om påståenden om att byggnaderna redan var så energieffektiva att det inte lönade sig med fler åtgärder. 3.5 Enkätundersökningen: Kalkyler och påverkande faktorer. Att företag gör olika mycket kan naturligtvis bero på att man kalkylerar på olika sätt och flera frågor/påståenden i enkäten knöt an till detta. Hypotesen utifrån den inledande enkätundersökningen var att de ambitiösa företagen skulle lägga mindre vikt vid lönsamhetskalkyler. Svaren på flera av frågorna gav stöd för hypotesen. SPMC-företagen tog mer sällan avstånd från påståenden om att åtgärder måste vara lönsamma på kort sikt och höll i högre grad med om att varje åtgärd måste bära sina egna kostnader och vara lönsamma. AC-företagen höll inte lika ofta med om att varje åtgärd måste bära sina egna kostnader. Däremot fanns ingen skillnad mellan de olika typerna av företagen när det gällde hur de fattade beslut, typ om man använde tumregler eller gjorde kalkyler. Det fanns dock en viss skillnad i vilken kalkylränta som företagen använde. SMPC företagen använda i genomsnitt en högre kalkylränta (5,9%), men LEC företagen använde i genmsnitt den lägsta räntan (5,5) medan AC företagen i genomsnitt använde 5,7%. Dessa skillnader var dock inte statistiskt signifikanta, eftersom spridningen var stor i alla grupper : 4-11% bland SMPC företagen, 4-9 bland LEC-företagen och 4,5-8,5 bland AC-företagen. 15

16 Det fanns inte någon statistiskt signifikant skillnad mellan grupperna när det gällde om man såg energieffektiviseringar som särskilt riskfyllda och vilka förväntningar man hade om framtida energipriser De ambitiösa företagen höll i högre grad än de andra med om att de tog en byggnad i taget och då gjorde omfattande insatser, vilket kan ses som stöd för att de i högre grad tänkte i termer av "paketlösningar". Direkta påståenden om att det var bra med paketlösningar fick dock mest stöd av LEC-företagen. SMPC företagen var mest tveksamma till att motivera åtgärder med att de stärker varumärket och höll mindre ofta med om påståendet att de trodde att energieffektiviseringsåtgärder var lönsamma även om det inte gick att visa i kalkyler. En lite oväntad skillnad var att hyresgästernas åsikter spelade minst roll för de ambitiösa företagen, men det kanske inte är så överraskande om man tänker på att de ger de övergripande miljömålen en stor betydelse. Både AC och LEC betonade de övergripande miljömålens betydelse medan dessa spelade mindre roll för SMPC-företagen. När det gällde synen på regelverket så var AC-företagen i högre grad positiva till striktare regelverk. 3.6 Avslutande analys Återvänder vi till frågan om varför företagen gör olika mycket och ställer upp på konkurrerande hypoteser: Hypotes 1: De företag som gör lite har inte insett att det finns många åtgärder som är lönsamma. Brist på kunskap och tröghet i organisationen gör att de inte genomför lönsamma åtgärder. De företag som görs mest har räknat noggrannare och insett att många fler åtgärder är lönsamma. Hypotes 2: De företag som gör relativt lite är de som kalkylerar noggrant och har normala avkastningskrav på sina investeringar. De som gör mest har andra mål än ekonomiska och gör saker som med normala investeringskalkyler inte är lönsamma. Världen är sällan entydig och det går inte att säga att resultaten entydigt pekar i en viss riktning. De företag som gjorde minst ansåg sig t ex något oftare ha sämre kunskaper vilket skulle tala för hypotes 1. Vår bedömning är dock att resultaten i huvudsak ger stöd åt hypotes 2. Särskilt kan följande indicier lyftas fram. - I den ambitiösa gruppen finns enbart kommunala bostadsföretag. Är det verkligen sannolikt att ingen av de privata företagen förstått att det är lönsamt med större energisatsningar? - De ambitiösare företagen betonar i högre grad övergripande energisparmål som drivkraft och säger oftare att man är beredd att göra saker för att stärka företagets varumärke. - I särskilt intervjuundersökningen framkom en ovilja i de ambitiösa företagen att diskutera hur man kalkylerar. Till sist bör betonas att företagens "sätt att tänka" påverkar hur effektiva olika åtgärder kan bli och möjligheten att nå ambitiösa energisparmål. SMPC-företagen kan kräva ganska starka ekonomiska incitament för att göra väsentligt mer än idag eftersom de vill vara säkra på att en investering betalar sig relativt snabbt. LEC-företagen gör som sagt "lite extra" men även för 16

17 denna grupp kan det krävas kraftiga stöd om de ska göra väsentligt mer än idag. Många länder har infört direkt subventioner (se t ex Amstalden et al.2007), men diskussioner om subventioner kan göra att företag väntar med tanke på att det kan få bidrag i framtiden. Den ambitiösa gruppen gör redan mycket men det som skapar viss osäkerhet är hur stabila dessa företags inriktning är. Ny ledning, både politiskt och på tjänstemannasidan, kan göra att politiken omprövas. Den ambitiösa men kanske inte lönsamma politiken är också beroende av att det finns ekonomiska resurser i företaget som gör att man kan ta dessa kostnader. Låga räntor och hög efterfrågan på bostäder i många orter har skapat detta utrymme, men denna ekonomiska situation kan relativt snabbt förändras vilket i sin tur kan leda till en mindre ambitiös energieffektivisteringspolitik. 17

18 4. Betydelsen av incitamentsproblem. 4.1 Inledning En hypotes i projektet var att en möjlig förklaring till att inte mer åtgärder för att minska energiförbrukningen var att det fanns incitamentsproblem och i detta kapitel diskuteras tre sådana: - Kallhyra, varmhyra och individuell mätning - Den kollektiva hyressättningen - Fjärrvärmetaxorna. Incitamentsproblem täcker här situationer där åtgärder som totalt sett är lönsamma inte görs därför att nyttor och kostnader inte fördelas proportionellt mellan olika aktörer. Det som totalt sett är lönsamt kanske därför inte genomförs därför att en aktör får bära huvuddelen av kostnaderna medan en annan får det mesta av intäkterna. I den internationella litteraturen kallas detta for "split incentives". Kapitlet bygger i huvudsak på Högberg (2011c) och Lind (2011). 4.2 Varmhyra, kallhyra och individuell mätning Det grundläggande problemet är följande. Om värme ingår i hyran, vilket fortfarande är det vanliga i hyreslägenheter i Sverige, så har hyresgästen inga incitament att spara på värme - varken för uppvärmning av lägenheten eller på varmvatten. Detta kallas alltså för system med varmhyra. Om å andra sidan hyresgästen själv betalar för värmen så har fastighetsägaren inga incitament för att t ex isolera huset bättre eller att installera värmeåtervinning i ventilationssystemet eller byta ut andra installationer. Tendensen i Sverige idag är att gå i denna riktning - med sk kallhyra och individuell mätning och debitering av värmeförbrukning, åtminstone varmvatten. I nyproduktion har det blivit allt vanliga med kallhyra och individuell mätning. Ett antal företag har även efter förhandlingar med hyresgästföreningen gått över från varmhyra till kallhyra med individuell mätning i det äldre beståndet. I samband med detta sänks hyran och tänker vi oss en situation där övergången innebär en minskad förbrukning kan båda parter tjäna på övergången. Fastighetsägarens hyresintäkter blir visserligen lägre, men i och med att energikostnaderna för fastighetsägaren också blir lägre så det kan totalt sett bli en vinst. Samtidigt kan hyresgästen tjäna på det eftersom hyran blir lägre och om hyresgästen drar ner sin värmeförbrukning så kan den totala kostnaden sjunka - och även kompensera för den kanske lägre komforten om t ex temperaturen i lägenheten sänks något. Det finns studier som pekar på att varmvattenförbrukning sjunker med runt 20% när individuell mätning och debitering införs (se referenser i Högberg 2011c). Hur stor besparing det blir beror dock på hyresgästernas värdering i det enskilda fallet. Man kan till och med tänka sig fall där energiförbrukningen istället stiger, t ex om bostadsföretaget hållit nere lägenhetstemperaturerna och där hyresgästen är beredd att betala för att få det lite varmare i 18

19 lägenheten. Får hyresgästen ökade möjligheter att själv styra temperaturen i lägenheten kanske energiförbrukningen stiger även om hyresgästen får betala själv. Det finns tekniska problem när man ska ha individuell mätning och debitering av värmeförbrukning, t ex att värmeförbrukningen i en lägenhet beror av hur mycket ytterväggar som lägenheten har och vilken temperatur som grannarna har i sina lägenheter. Det sker dock en snabb utveckling både när det gäller teknisk utrustning och möjlighet att kompensera för lägenhetens specifika egenskaper, även om man inte ska förvänta sig någon millimeterrättvisa. Vi kan alltså förvänta oss mer individuell mätning av värme i framtiden. I samband med renovering av miljonprogramområden har individuell mätning införts i vissa områden efter att huset renoverats. Ur incitamentssynpunkt verkar detta vara en logisk ordning. Först gör fastighetsägaren sina investeringar och får den intäkt som uppstår pga lägre energiförbrukning, utan att behöva ändra hyran. Därefter införs individuell mätning och då behöver inte fastighetsägaren sänka hyran så mycket eftersom fastighetsägaren fått ner den allmänna förbrukningen genom sina åtgärder. Den individuella mätningen drar sedan ner förbrukningen ytterligare genom att hyresgästerna ändrar sitt beteende eller åtminstone inte slösar med energin, t ex vädrar med öppet fönster när det är för varmt istället för att dra ner elementen. I ekonomisk teori finns en berömd hypotes som kallas Coase-teoremet och som innebär att när det är lätt för parterna att förhandla så spelar de ursprungliga reglerna ingen roll för vilket resultat som uppstår. Det svenska systemet med kollektiva förhandlingar på bostadsmarknaden kan ur detta perspektiv vara en betydande fördel när det gäller att få rätt energieffektiviseringar. Vi ser också särskilt på den kommersiella sidan en utveckling mot sk gröna hyreskontrakt (se t ex Bonde 2011), där hyresgäst och hyresvärd samarbetar för att kunna genomföra energieffektiviseringsåtgärder som är lönsamma men där kostnader och intäkter fördelas olika. Mer konkret handlar det alltså om följande: - Är det kallhyra och det finns lönsamma investeringar i fastigheten som minskar hyresgästens värmekostnader så kan parterna komma överens om att fastighetsägaren gör dessa investeringar och får en hyreshöjning som täcker kapitalkostnaderna för investeringen. Hyresgästerna vinner på detta då deras energikostnad efter åtgärden mer än väl kompenserar för den högre hyran. - Är det varmhyra kan man tänka sig mer informella överenskommelser och indirekta incitament för att påverka hyresgästens beteende med löfte om lägre hyror ifall förbrukningen minskar. Det finns studier kring att bara information om energiförbrukning påverkar beteende även om det fortfarande är varmhyra, särskilt om det är information som redovisar hur hushållets energiförbrukning förhåller sig till andras förbrukning (se Ferraro et al 2011). Grundtanken i de sk gröna hyresavtalen är att det ska ske en kontinuerlig bevakning av vilka åtgärder som är lönsamma totalt sett och att parterna sedan ska förhandla med öppna kort om hur kostnader och intäkter ska fördelas. Detta är enligt vår mening viktigt även på bostadssidan där som sagt det kollektiva förhandlingssystemet kan underlätta detta. Det finns dock ytterligare en koppling mellan fastighetsägarens åtgärder och hyresgästens beteende som inte diskuterats så mycket och som pekar på ett problem när det gäller tanken ovan att fastighetsägaren först gör sina investeringar och sedan inför individuell mätning. Frågan är nämligen vilket beteende som fastighetsägaren ska utgå från när denne gör sina 19

20 investeringar. Låt oss t ex anta att hyresgästerna idag - utan individuell mätning - vill ha 22 grader i sina lägenheter, men att de skulle sänka temperaturen till 20 grader om individuell mätning och debitering infördes. Om fastighetsägaren grundar sin kalkyl på en inomhustemperatur på 22 grader kommer för stora investeringar att göras - eftersom det kan finnas vissa åtgärder som inte är lönsamma om inomhustemperaturen är 20 grader men lönsamma om den är 22 grader, t ex förbättrad isolering. Det finns alltså en risk för överinvestering om fastighetsägaren inte tar hänsyn till effekter av att i framtiden sanolikt införa individuell mätning. Avslutningsvis ser vi inte incitamentsproblem rörande kall- och varmhyra som ett stort hinder för "rätt" energiinvesteringar. Det finns en medvetenhet både på fastighetsägar- och hyresgästsidan om vikten av samarbete på energiområdet, oavsett om individuell mätning införs eller inte på kort sikt. I ett längre perspektiv förefaller tendensen mot mer av individuell mätning tämligen entydig och då blir det viktigt att hyresgästkollektivet är berett på att vara med och täcka kapitalkostnader för fastighetsägarens energiinvesteringar. 4.3 Effekter av olika hyressättningsprinciper vid varmhyror Om man ska förstå incitamenten för energieffektivisering i befintliga bostadshus är det också viktigt att se hur olika sätt att bestämma hyrorna påverkar lönsamheten för fastighetsägaren. Utgångspunkten är det dominerande systemet i Sverige med varmhyror och utan individuell mätning. Låt oss som referenspunkt utgå från hur energieffektiviseringsåtgärder påverkar lönsamheten om det råder ett system med marknadshyror och konkurrens mellan olika fastighetsägare. I ett sådant system finns på kort sikt inget samband mellan kostnader och hyra. Betraktas utbudet av bostäder som givet på kort sikt speglar hyran enbart lägenhetens egenskaper såsom de värderas av konsumenterna. Om en investering sänker energiförbrukning så är det fastighetsägaren som bär hela kostnaden men som också får hela vinsten i form av lägre energikostnader. Ifall åtgärden samtidigt förbättrar inomhusklimatet - mindre drag, stabilare temperatur etc - så kan fastighetsägaren höja hyran med ett belopp som motsvarar konsumenternas värdering av denna komforthöjning. Marknadshyressystemet ger rätt incitament i så måtto att om en åtgärd är lönsam totalt sett så är den också lönsam för fastighetsägaren. Motpolen till ett system med marknadshyror är ett strikt kostnadsbaserat system. Tillämpas detta på objektsnivå eller för varje enskild fastighetsägare, så finns inga ekonomiska incitament för fastighetsägaren att energieffektivisera eftersom hyran kommer att sänkas med ett belopp motsvarande skillnaden mellan kapitalkostnaderna för investeringen och de minskade energikostnaderna. Alla åtgärder går "jämnt upp" för fastighetsägaren, som vi i detta fall kan tänka oss är ett dominerande kommunal bostadsföretag. Vinsten av energieffektiviseringen går direkt till hyresgästen genom lägre hyror och det krävs andra motiv än ekonomiska för att dessa åtgärder ska genomföras. Om den kostnadsbaserade hyran sätts utifrån ett genomsnitt för ett större antal fastighetsägare kommer vissa incitament att kvarstå för den enskilda fastighetsägaren eftersom denna inte behöver sänka sin hyra utifrån vad man själv gör utan utifrån vad som görs i genomsnitt. Fastighetsägarna som grupp kommer dock att inse att det inte ligger i deras ekonomiska intresse att göra några stora insatser. 20