Å r s r e d o v i s n i n g

Transkript

1 Å rsredovisning

2 Årsredovisning för räkenskapsåret 2011 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Innehåll Sida VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4-7 Resultaträkning 8 Balansräkning 9 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 10 Kassaflödesanalys 11 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 12 Noter Underskrifter 16 Revisionsberättelse 17 Granskningsrapport 18 Fastighetsbestånd 19 AB GöteneBostäder

3 årsberättelse 2011 VD HAR ORDET Bolaget har haft något fler tomma lägenheter i år än åren innan. Snitt blev 6,25 lägenheter av totalt 362 lägenheter. Vilket känns något oroväckande, om trenden fortsätter med ökning av tomma lägenheter. Man kan konstatera att den avflyttning som har skett från kommunen, även har påverkat oss med fler tomma lägenheter. Årets Bo-möten har hållits i en positiv anda och det har varit glädjande att det har kommit så många hyresgäster till dessa möten. Vi fick med oss en del synpunkter, som vi kommer att jobba vidare med under de närmaste åren. Sedan vi började med att hyresgästerna själva kan beställa standardhöjande åtgärder via vår tillvalslista, så har ett antal av hyresgästerna gjort åtgärder bl. a genom inglasning av sina balkonger. Även om det kostar en extra slant, så hoppas vi att hyresgästen får ett mervärde i sitt boende. Från och med föregående årsskifte så har allmännyttiga bostadsbolag i Sverige fått nya villkor, vilket bl. a innebär att bolagen skall arbeta efter affärsmässiga principer med samhällsnytta. Bolagets ambition tillsammans med kommunen har de senaste åren varit att bygga ett trygghetsboende inkl. hemtjänst- och gemensamhetslokaler i kvarteret Melonen, vilket har blivit verklighet under senare delen av året. Vi tog första spadtaget strax före jul och byggnaden beräknas vara klar till nästkommande årskifte. Jag kommer att jobba vidare i bolaget som VD på halvtid även under Samtidigt vill jag passa på att tacka styrelsen och all personal för ett utomordentligt väl utfört arbete under Roland Lundqvist VD 3

4 förvaltningsberättelse STYRELSE Ledamöter Christina Raud, ordförande Arnold Cedving, vice ordförande Bengt Karlsson, ledamot Ulrika Karlsson, ledamot Lars Widegren, ledamot Suppleanter Fredrik Aronsson Claes-Göran Holm Anders Johansson Fredrik Larsson Conny Petersson Sammanträden Ordinarie bolagsstämma hölls torsdagen den 28 april Bolagsstämman var öppen för allmänheten att besöka och annonserades i ortens tidningar. Under verksamhetsåret har styrelsen hållit sju protokollförda ordinarie sammanträden. Verställande direktör Verkställande direktör är Roland Lundqvist. REVISORER Ordinarie Peter Sjöberg (auktoriserad), utsedd av bolagsstämman. Berndt Holgersson (lekmannarevisor), utsedd av kommunfullmäktige. Suppleanter Eva Gunnarsson Lundquist (godkänd), utsedd av bolagsstämman. Inger Kindberg (lekmannarevisor), utsedd av kommunfullmäktige. Firmatecknare Bolagets firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av Christina Raud, Arnold Cedving samt verkställande direktören Roland Lundqvist, två i förening. Dessutom har verkställande direktören rätt att teckna firman beträffande löpande förvaltningsåtgärder. organisation styrelse administration Assistent, Lisbet Hedberg, 0,6 tjänst Assistent, Anna Karlsson, 0,6 tjänst Assistent, Susanne Andersson, 0,75 tjänst verkställande direktör Roland Lundqvist, 0,5 tjänst fastighetsförvaltning Förvaltare, Yngve Käll, 1,0 tjänst fastighetsskötsel Kent Rydeling 1,0 tjänst Markko Toftgren 1,0 tjänst Jennie Svensson 0,2 tjänst lokalvård Jennie Svensson 0,5 tjänst Maria Gustafsson 0,5 tjänst 4

5 verksamhet Aktieägare Samtliga aktier ägs av Götene kommun. Aktiekapitalet uppgår till 5 milj. kronor. Affärsidéplan för företaget AB GöteneBostäder skall långsiktigt äga och förvalta bostäder och lokaler enligt affärsmässiga principer och erbjuda kunderna ett tryggt boende med hög kvalitet. Fem viktiga strategier Att vara konkurrenskraftig och långsiktig aktör på bostadsmarknaden och bidrar därigenom till ökad tillväxt i kommunen. Att erbjuda ett tryggt, trivsamt och bekvämt boende i välskötta och attraktiva bostadsområden. Att ha nöjda och kvarboende kunder i alla åldrar. Att öka bolagets marknadsandel. Att ha en stabil ekonomi. Organisationstillhörighet Bolaget är medlem i branschorganisationen SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a) samt FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation). Bolaget är också medlem i Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Götene Äldrehem. Kontor Bolagets kontor är beläget på Järnvägsgatan 6. Fastighetsexpeditionen är belägen på Vikingagatan 21 A. Personal Under verksamhetsåret har bolaget haft 9 personer anställda 3 män samtliga heltid och 5 kvinnor alla deltid. All personal får en timmes friskvård i veckan samt kontinuerlig uppföljning av hälsan via företagshälsovården. Under 2011 har personalen i genomsnitt utfört 7 tim/anställd i fysisk aktivitet. Löner och arvoden Lön till VD samt styrelsearvoden under året uppgår till 502 tkr (656 tkr). Lön till övrig personal under året uppgår till tkr (1 812 tkr). Fastighetsbestånd Förvaltade fastigheter redovisas i slutet av årsredovisningen med uppgift om färdigställande år, lägenhetsantal och ytor. Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för bolagets fastigheter är tkr ( tkr) Försäkring Bolagets fastigheter, inventarier, maskiner är försäkrade i en kombinerad företagsförsäkring hos SABO Byggnadsförsäkring AB (publ). Fordonsförsäkring är tecknad hos Länsförsäkringar i Skaraborg. För fastigheterna gäller fullvärdesförsäkring. Bolaget har tecknat ansvarsförsäkring för styrelse och VD hos SABO Byggnadsförsäkring AB (publ). Miljö Bolaget tillsammans med hyresgästföreningen arbetar kontinuerligt med att förbättra vårt miljöarbete så att mängden avfall ska minimeras. Arbetet med att minska energiförbrukningen pågår fortlöpande. Prognosstyrning av värmecentraler finns installerade på Vikingagatans fastighetsbestånd. Vidare har inköpts mätinstrument som möjliggör exaktare injustering av värmen. Andel fjärrvärmeanslutna fastigheter är 82 %, bergvärmeanslutna är 9 % och eluppvärmda är 9 %. Vi gör av med endast liter olja för uppvärmning i vårt bestånd. Ogräsbekämpning görs dels med mekaniska hjälpmedel och dels med miljövänliga bekämpningsmedel typ ättika. Våra motorfordon drivs med en blandning av rapsolja och diesel. Vi har gjort ett försök att köra våra fordon med endast rapsolja, men det har inneburit svårstartade fordon samt merservice. 5

6 Fastighetsunderhåll 2011 Ombyggnad av tvättstugan på Sjökvarnsvägen 8, Källby. Ombyggnad av lokal till lägenhet på Granen 1. Energibesiktning utförd på Furan 1 med bidrag från kommunen. Ändrad drifttid på ventilation, Melonen och Furan 1. Energibesparingsåtgärder på Melonen har genomförts genom att byta cirkulationspumpar och termostatventiler. Byte av balkongräcke samt ny ventilation i garagen Stationsvägen, Lundsbrunn. Ny trapphusbelysning på Melonen. Byte av garageportar. Sedan bolaget började med att hyresgästerna själva kan beställa standardhöjande åtgärder via vår tillvallista, så har ett antal av hyresgästerna gjort åtgärder bl. a genom att glasa in sina balkonger. Uthyrningssituationen Uthyrningssituationen har under året försämrats något. Vid utgången av år 2011 var antalet outhyrda lägenheter 10 (2) st. av det totala beståndet på 362 st. vilket motsvarar 2,76 % (0,55 %). Antalet vakanta lägenheter var i medeltal 6,25 (5,08) st vilket motsvarar 1,73 % (1,41 %). Hyresbortfallet för de outhyrda lägenheterna uppgick till 375 (310) tkr vilket är en ökning med 65 tkr jämfört med föregående år. Omflyttningar Antalet flyttningar har under året varit 70 (65) st, vilket motsvarar 19,7 % (18,2%) av bolagets bestånd. Av dessa var 69 (68) st inflyttningar varav 17 (13) från annan kommun, 71 (63) st utflyttningar varav 20 (23) till annan kommun Underhåll Bostäder-lokaler Total hyresbortfall Rabatter Intäkternas fördelning 2011 Hyresintäkter bostäder 66,9% Bränsleavgifter 10,7% Övriga intäkter 5,1% Övriga hyresintäkter 1,6% Externt sålda tjänster 1,1% Ränteintäkter 0,4% Hyresintäkter lokaler 13,5% Ersättning från hyresgäster 0,7% Räntebidrag 0,0% EKONOMI Bolagets har under året kunnat utföra mera underhållsoch energisparande åtgärder, då intäktssidan ökat bl. a. på grund av att bolaget har haft ökade externa intäkter. Bolaget har under året försålt en redskapsbärare. Bolagets kassaflöde är positivt och ekonomin under kontroll.. Årets resultat visar en vinst på 377 tkr, vilket uppfyller ägarens krav på avkastning i bolaget. Likviditet Bolagets kassa/bank uppgick per till 1,7 mkr. Bolaget har en beviljad checkkredit på 5 mkr, som inte har utnyttjats under året. Låneskulden uppgick per till 94,9 mkr. Genomsnittsräntan var 4,07 %. Kostnadernas fördelning 2011 Taxebundna kostnader 22,6% Personalkostnader 13,8% Fastighetsskatt 2,4% Räntekostnader 15,2% Fastighetsskötsel 3,3% Riskkostnader mm 3,3% Underhåll 11,2% Administration 7,9% Reparation 8,7% Avskrivningar 11,6% Nyckeltal Soliditet % 7,6 7,9 8,5 8,9 Kassalikviditet % Genomsnittlig skuldränta % 4,45 3,94 3,99 4,07 Rörelseresultat tkr Finansnetto tkr Balansomslutning tkr Eget kapital tkr Långfristiga skulder tkr Rörelsekapital tkr

7 Soliditet Soliditeten har ökat någon tiondels procent i förhållande till åren innan, genom att bolaget har amorterat av befintliga lån och utan att tagit upp nya lån för gjorda investeringar. Hyresförhandlingen Hyresförhandlingarna för 2012 genomfördes under december Förhandlingarna var begärda av AB GöteneBostäder, som yrkade en höjning av utgående totalhyror med 4,5 % samt att avtalstiden skall löpa per kalenderår. Hyresgästföreningens motbud vid öppnandet av förhandlingen var en höjning av utgående hyror med 0,8 %. Parterna kom i förhandling överens om att hyrorna för lägenheter och lokaler höjs med 2,1 procent. P-platser med motorvärmare höjs med 6 kr/månad. FRAMTIDEN Inför nästkommande år 2012 kommer trygghetsboendet i Kv. Melonen att färdigställas, men inflyttning januari Bolaget ser att det även finns stora renoveringsbehov i det äldre beståndet framöver. Kommunen tillsammans med de kommunala bolagen utreder frågan om införskaffande av vindkraftverk. RESULTAT Bolagets resultat och ställning för år 2011 framgår av bifogad resultaträkning och balansräkning samt kassaflödesanalys. Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat kr Årets vinst kr Summa kr Styrelse och VD föreslår att vinstmedlen disponeras så: att kr balanseras i ny räkning. att kr utdelas till ägaren. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Tkr Soliditetsutveckling Eget kapital, balansomslutning och soliditet Eget kapital Balansomslutning Soliditet STYRELSENS YTTRANDE till föreslagen vinstutdelning Styrelsens finner att full täckning finns för bolagets bundna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen, samt att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till det som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen föreslår att från utdelningsbeloppet kr frånräknas kr för anordning av parkeringsfickor vid Heldeborgsvägen i samband med byggnation på fastigheten Melonen 12. Denna åtgärd kan bedömas som en del i bolagets samhällsnytta. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 7

8 Resultaträkning Belopp i kkr not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa intäkter Fastighetskostnader Driftskostnader 4, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Övriga rörelsekostnader 0 0 Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader fastighetslån Summa finansiella intäkter och kostnader Årets skattekostnad Årets resultat

9 Balansräkning Belopp i kkr not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fodringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Förskott till leverantörer Kortfristiga fordringar Hyres- och Kundfordringar Övriga fordringar - - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 skulder och EGET KAPITAL Belopp i kkr not Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital (5000 aktier) Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital skulder 12 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ansvarsförbindelser Borgensförbindelser Garantiförbindelse Fastigo Ställda panter Fastighetsinteckningar

11 Kassaflödesanalys Kkr indirekt metod Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetsspåverkande poster Erhållen ränta Erhållna utdelningar 2 0 Erlagd ränta Betald inkskatt Ökning/Minskning av varulager 9 21 Ökning/Minskning av kundfordringar Minskning/ökning övriga kortfristiga fordringar Ökning/Minskning av leverantörskulder Ökning/Minskning av kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Nettoinvesteringar i materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Upptagna lån - - Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 Notanteckningar Not 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagens bestämmelser och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Tillämpade avskrivningsprinciper redovisas i anslutning till noten för avskrivningar. UER betyder underhåll, energibesparingsåtgärder och reparation.fordringar har tagits upp med det belopp varmed de beräknas inflyta. Varulagret är värderat enligt lägsta värdets princip. Belopp inom parentes avser föregående år. Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erläggas till eller erhållas från skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. Not 2 Hyresintäkter Totalhyra Bostäder Lokaler Garage P-Platser Totalt Hyresbortfall Bostäder Lokaler Garage P-platser Totalt Netto Bostäder Lokaler Garage P-Platser Totalt I totalhyran ingår bränsleavgifter med kkr (2 747 kkr). I hyresbortfall ingår olika rabatter med 243 kkr (235 kkr). 12

13 Not 3 Övriga intäkter Övriga förvaltningsintäkter Utförda extraarbeten Fastighetsskötsel Fjärrvärme,vatten och sopor 915 Återvunna fordringar Vinst vid avyttring Övriga ersättningar och intäkter Summa övriga förvaltningsintäkter Not 4 LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER SAMT MEDELANTALET ANSTÄLLDA Medelantalet anställda Kvinnor 5 5 Män 3 3 Summa 8 8 Löner OCH ERSÄTTNINGAR Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Summa Sociala avgifter enligt lag och avtal Varav för styrelse och verkställande direktör Pensionskostnader varav för styrelsen och verkställande direktör Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader För VD gäller samma anställningsvillkor som för tjänstemän anställda i kommunen. Not 5 ersättning till revisorer Revision Pwc Andra uppdrag än revisionsuppdraget Pwc

14 Not 6 Avskrivningar Byggnader och mark Byggnader ursprunglig anskaffningskostnad Byggnader om- och tillbyggnadskostnader UER-åtgärder Markanläggningar Summa byggnader och mark Inventarier ADB-utrustning 9 13 Kontorsinventarier 1 4 Kanalisationer Inventarier, fastighetsskötsel Fordon fastighetsskötsel 6 70 Summa inventarier Summa avskrivningar Använd avskrivningsplan Inventarier 20% Aktiverade UER-åtgärder 5 respektive 10% Fastigheter, ursprunglig ansk. kostnad exkl bidragsfin. del 1,5% Om- och tillbyggnader 3,33% - 20% Markanläggningar 5% Not 7 Byggnader och mark och markanläggningar Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utrangering 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde UER-åtgärder Ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde

15 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde Mark Anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året Summa utgående bokfört värde Fastigheternas taxeringsvärde: tkr ( tkr) Not 8 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Försäljning och utrangering -252 Årets inköp 0 30 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde Not 9 Pågående ombyggnader Ackumulerade anskaffningsvärden 39 0 Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 0 10 Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter 0 0 Utgående bokfört värde

16 Not 11 FÖRÄNDRING AV Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Reservfond Belopp vid årets ingång Årets avsättning Belopp vid årets utgång Summa skulder till kreditinstitut Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Avsättning till reservfond Utdelning -100 Årets resultat Summa Not 12 skulder till kreditinstitut Samtliga fastighetslån är upptagna med långfristigt syfte, dvs bolaget avser att ha fastigheten belånad under överskådlig framtid. Beräknad amortering under kommande år är i balansräkningen redovisad som kortfristig skuld. För att sprida ränterisker är lånen placerade med olika räntebindningstider. Ca 75% av de långfristiga skulderna konverteras inom 5 år. UER-lån Fastighetslån Övriga långfristiga lån Summa fritt eget kapital vid årets utgång Beviljad ej utnyttjad checkräkningskredit limit Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen semesterersättning Upplupna arbetsgivaravgifter Upplupna räntekostnader Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Götene den Christina Raud, Ordförande Arnold Cedving Bengt Karlsson Lars Widegren Roland Lundqvist, VD Ulrika Karlsson Min revisionsberättelse avseende denna årsredovisning har avlämnats den Min granskningsrapport har avlämnats den Peter Sjöberg, auktoriserad revisor Berndt Holgersson, förtroendevald revisor

17 17

18 18

19 FASTIGHETSBESTÅND PER ab GÖTENEBOSTÄDER Lägenheter p-platser Garage Lokaler färdig- antal totalyta Medelyta Antal Antal Antal Yta Fastighet område ställn.år 1 rok 2 rkv 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Totalt Götene tätort Liljan , Hjälmen 1-4, Skölden , Lejonet / , Lejonet , Helde 1:305 /Furan/ , Melonen 5 ej bebyggd Melonen , Melonen 12 9 Ej bebyggd Melonen 17 ej bebyggd Päronet / , Granen , Furan , Pianot ,0 2 Delsumma Lundsbrunn Guttorp 1: , Guttorp 8: , Guttorp 1: Delsumma Källby Källbytorp 7: , Källbytorp 7: , Källby 5:14, 5:24 Smedjev ,0 4 Delsumma Totalt Totalyta: kvm 19

20 Götene Tel Fax idgruppen.se 20