ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2016

Transkript

1 Å RSREDOVISNING 2016

2 ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2016 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Innehåll Sida VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4-7 Resultaträkning 8 Balansräkning 9-10 Noter Revisionsberättelse Underskrifter 17 Granskningsrapport 18 Fastighetsbestånd 19 AB GÖTENEBOSTÄDER

3 VD HAR ORDET Under 2016 har arbete pågått med att installera bredband i bolagets fastigheter. Efter sommaren var samtliga lägenheter i Lundsbrunn och Källby anslutna och vid årsskiftet pågår installation i större delen av beståndet i Götene. Projektet beräknas fullt genomfört vid halvårsskiftet Utemiljösatsningarna för öppna och trygghetsskapande miljöer för lek, samvaro och social gemenskap fortsätter. Under hösten 2016 genomfördes huvuddelen av planerade åtgärder på Liljan som får bland annat upprustad lekplats, en ny gemensam grillplats, renoverade cykeluppställningsplatser och stora delar av trädgårdsytorna åtgärdade. På Västra Prästgårdsängen har de omgivande dungarna röjts för att ge ett mer transparent bostadsområde. En tvättstuga har renoverats och nu är samtliga tvättstugor i området upprustade. Ytterligare utemiljösatsningar i detta område har handlats upp för genomförande Bland annat blir det nya och renoverade ytor för boule och bollek samt ny grillplats och belysning. Utemiljöprojekten på Liljan och på Hjälmen 7 beräknas klara till sommaren Ett fossilbränsledrivet fordon byttes under 2016 ut mot en elbil. GöteneBostäder har under året blivit medlem i Biosfärområde Vänerskärgården med Kinnekulle. Dess fokus på miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet kommer inspirera bolagets fortsatta utvecklingsarbete. Efterfrågan på bostäder har ökat i Götene. Under 2016 omsattes 59 lägenheter jämfört med ca 80 st per år de närmast föregående åren. Branden på Hjälmen 2 i slutet av 2015 följdes av flera anlagda bränder på Liljan under första halvåret De flesta begränsades till enstaka postfack men en blev mer omfattande och förstörde en källare. Inga människor har kommit till skada men brändernas efterspel påverkar bolagets ekonomi, särskilt under 2016 men till viss del också framåt. Bland annat har bolaget hamnat i en tvist med SABO Försäkringar, som försäkrade fastigheterna till och med 2016, där vi begär ett högre belopp än vad som hittills utbetalats. Tvisten kommer avgöras tidigast under För egen del började jag arbeta i bolaget i början av maj och tillträdde som VD efter årsstämman någon månad senare. Jag trivs mycket bra och vill passa på att tacka min företrädare på posten, mina medarbetare, styrelsen och ägarrepresentanterna för att de hjälpt mig in i min nya roll liksom för i övrigt gott arbete och samarbete under året. Vi lämnar ett något omtumlande men utvecklande 2016 och går in i ett nytt år med fokus på att stärka bolagets ekonomiska förutsättningar och många spännande framtidsplaner. Glädjande nog har vi fått goda förutsättningar att återställa det brandskadade huset på Hjälmen 2 till bostäder igen. Samtidigt blickar vi framåt mot fortsatta bidrag till Götene kommuns utveckling. Dels genom att underhålla och tillhandahålla ett riktigt bra boende i vårt befintliga fastighetsbestånd, dels genom att utreda och planera för ytterligare tillskapande av bostäder i kommunen. Martin Sohlberg VD 3

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STYRELSE Ledamöter Peter Legendi, ordförande Arnold Cedving, vice ordförande Bengt Karlsson, ledamot Ulla Andrén, ledamot Ann-Marie Widegren, ledamot Sammanträden Årsstämman hölls torsdagen den 19 maj Årsstämman var öppen för allmänheten att besöka och annonserades i ortens tidningar. Under verksamhetsåret har styrelsen hållit sju protokollförda ordinarie sammanträden. Suppleanter Roger Börjesson Magnus Fredriksson Linus Hallgren Gunilla Sundbeck Eva-Lena Öman Verställande direktör Verkställande direktör var fram till årsstämman Roland Lundqvist och efter den 19 maj 2016 är det Martin Sohlberg. REVISORER Ordinarie Peter Sjöberg (auktoriserad), utsedd av årsstämman. Berndt Holgersson (lekmannarevisor), utsedd av kommunfullmäktige. Suppleanter Eva Gunnarsson Lundquist (godkänd), utsedd av årsstämman. Inger Kindberg (lekmannarevisor), utsedd av kommunfullmäktige. Firmatecknare Bolagets firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av Peter Legendi, Arnold Cedving samt verkställande direktören Martin Sohlberg, två i förening. Dessutom har verkställande direktören rätt att teckna firman beträffande löpande förvaltningsåtgärder. STYRELSE ORGANISATIONSPLAN ADMINISTRATION Assistent, Lisbet Hedberg, 1,0 tjänst Assistent, Susanne Andersson, 0,75 tjänst (tjänstledig ) Vik. Camilla Sivertsen, 0,5 tjänst VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Martin Sohlberg, 1,0 tjänst FASTIGHETSFÖRVALTNING Förvaltare, Yngve Käll, 1,0 tjänst VERKSAMHET FASTIGHETSSKÖTSEL Kent Rydeling 1,0 tjänst Jennie Svensson 0,7 tjänst Roy Mellblom 0,75 tjänst Johan Hansen 1,0 tjänst Säsongsanställning 1,0 tjänst LOKALVÅRD Jennie Svensson 0,3 tjänst Sandra Wetterström 0,5 tjänst 4 Aktieägare Samtliga aktier ägs av Götene kommun. Aktiekapitalet uppgår till 5 milj. kronor. Affärsidéplan för företaget AB GöteneBostäder skall långsiktigt äga och förvalta bostäder och lokaler enligt affärsmässiga principer och erbjuda kunderna ett tryggt boende med hög kvalitet. Fem viktiga strategier Att vara konkurrenskraftig och långsiktig aktör på bostadsmarknaden och bidrar därigenom till ökad tillväxt i kommunen. Att erbjuda ett tryggt, trivsamt och bekvämt boende i välskötta och attraktiva bostads-områden. Att ha nöjda och kvarboende kunder i alla åldrar. Att öka bolagets marknadsandel. Att ha en stabil ekonomi.

5 Organisationstillhörighet Bolaget är medlem i branschorganisationen SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a) samt FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation). Bolaget är också medlem i Riksbyggen Kooperativa Hyresrättsförening Götene Äldrehem. Kontor Bolagets kontor är beläget på Järnvägsgatan 6, kontoret flyttade till andra lokaler i samma byggnad under hösten. Fastighetsexpeditionen är belägen på Vikingagatan 21 A. Personal Under verksamhetsåret har bolaget haft 9 personer anställda 5 män, 4 på heltid och 1 på deltid och 4 kvinnor, 3 på heltid och 1 på deltid samt 2 säsongsanställda under sommarhalvåret. Under året har det varit en anställd med särskilt anställningsstöd t o m 4 november. Nio veckor på sommarlovet var det sex ungdomar som sommarjobbade hos oss via kommunen. All personal har haft utvecklingssamtal samt lönesamtal med närmaste chef. Utbildningskostnaderna per anställd och förtroendevalda var kr. All personal får en timmes friskvård i veckan samt kontinuerlig uppföljning av hälsan via företagshälsovården. Under 2016 har personalen i genomsnitt utfört 10 tim/anställd i fysisk aktivitet. Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för bolagets fastigheter är tkr ( tkr). Försäkring Bolagets fastigheter, inventarier, maskiner är försäkrade i en kombinerad företagsförsäkring hos SABO Byggnadsförsäkring AB (publ). Under året gjordes en ny upphandling av denna försäkring som fr o m 2017 blir Länsförsäkringar Skaraborg. För fastigheterna gäller fullvärdesförsäkring. Bolaget har tecknat ansvarsförsäkring för styrelse och VD hos Svedea AB och fordonsförsäkring är tecknad hos Protector via kommunen. Miljö Bolaget arbetar tillsammans med hyresgästföreningen kontinuerligt med att förbättra vårt miljöarbete så att mängden avfall ska minimeras. Arbetet med att minska energiförbrukningen pågår fortlöpande. Andel fjärrvärmeanslutna fastigheter är 82%, bergvärmeanslutna är 10% och eluppvärmda är 8%. Ogräsbekämpning görs dels med mekaniska hjälpmedel och dels med miljövänliga bekämpningsmedel typ ättika. Ett fossilbränsledrivet fordon har ersatts med en elbil. En ny och mer energieffektiv kulvert har ersatt den gamla i kvarteret Liljan. Under året har bolaget blivit medlem i Biosfärområde Vänerskärgården med Kinnekulle. Fastighetsbestånd Förvaltade fastigheter redovisas i slutet av årsredovisningen med uppgift om färdigställande år, lägenhetsantal och ytor. Fastighetsunderhåll 2016 I tio olika fastigheter har omtapetsering/golvbyten utförts i 37 lägenheter. 45 hyresgäster har valt standardhöjande åtgärder under 2016, allt från ombyggnad av kök till jordat eluttag. Utvändig målning har skett på vissa fastigheter på Hjälmen 7 och Guttorp 8:2. Byte av kulvert på Liljan. Byte av kompressor på Furan 1. Radiatorer har byts på Lejonets nya bestånd. Inköp av nya utemöbler har gjorts till flera områden. Den stora skillnaden från föregående år beror dels på övergången till redovisning enligt K2, dels på minskade ekonomiska förutsättningar till följd av bränderna 2015 och Investeringar 2016 En av tvättstugorna på Hjälmen 7 har renoverats. Fiber har installerats på alla fastigheter i Källby, Lundsbrunn samt en fastighet i Götene. Utemiljöprojekten på Liljan och Hjälmen 7 är påbörjade men avslutas och redovisas först Flera planerade investeringar har ej genomförts på grund av de kostnader bolaget fått till följd av bränderna 2015/2016. PLANERAT UNDERHÅLL 5

6 Uthyrningssituationen Uthyrningssituationen har under året förbättrats något. Vid utgången av år 2016 var antalet outhyrda lägenheter 1 (4) st. av det totala beståndet på 383 st. vilket motsvarar 0,26% (1,05%). Antalet vakanta lägenheter var i medeltal 2,75 (8,92) st vilket motsvarar 0,72 % (2,33%). Hyresbortfallet för de outhyrda lägenheterna uppgick till 169 (686) tkr vilket är en sänkning med 517 tkr jämfört med föregående år. En förklaring till den förbättrade uthyrningssituationen är att det under året tillkommit många sökande i bolagets bostadskö. Vid årsskiftet var 1 (4) lokaler outhyrd i Götene. Vilket motsvarar 3,70% (13,79%) av det totala beståndet av lokaler. Antalet inflyttningar har under året varit 59 (82) st, vilket motsvarar 15,4% (21,5%) av bolagets bestånd. Av dessa inflyttningar var 14 (27) från annan kommun. 58(75) st flyttade ut, varav 28 (22) till annan kommun. BOSTÄDER-LOKALER Total hyresbortfall Rabatter 6 EKONOMI Den ökade omsättningen 2016 beror främst på de försäkringsersättningar om ca 2,5 mkr som utbetalats efter bränderna 2015 och Då kostnaderna för bränderna har varit högre än ersättningen har detta påverkat bolagets möjligheter att genomföra planerat underhåll under Bolaget befinner sig i en tvist med försäkringsbolaget om ersättningsbeloppet. Att den planerade avkastningen enligt budget inte kunde uppnås är också en följd av bränderna. Då hyresavtalen för de lokaler på Hjälmen 2 som Götene kommun har hyrt innehåller återställningsklausuler för återställande av huset till bostäder igen har bolaget en fordran på kommunen på 15 mkr. Detta belopp motsvarar del av den förväntade återställningskostnaden och avsätts för återställningsprojektet som startar under Kostnadsjämförelser mellan 2015 och 2016 blir missvisande eftersom bolaget 2015 övergick till redovisning enligt K2. Konvertering av lån under året har inneburit sänkta räntekostnader. Likviditet Bolagets kassa/bank uppgick per till tkr. Bolaget har en checkkredit på 5 mkr. Krediten har utnyttjats under året, främst till följd av utebliven försäkringsersättning och andra följdkonsekvenser av bränderna 2015 och Låneskulden uppgick per till 118,9 mkr. Genomsnittsräntan var 1,89%. NYCKELTAL Soliditet % 7,9 8,9 9,5 8,7 Kassalikviditet % Genomsnittlig skuldränta % 3,52 2,71 2,07 1,89 Rörelseresultat tkr Finansnetto tkr Balansomslutning tkr Eget kapital tkr Långfristiga skulder tkr Rörelsekapital tkr INTÄKTERNAS FÖRDELNING 2016 KOSTNADERNAS FÖRDELNING 2016 Soliditet Soliditeten är 8,7% och har minskat något i förhållande till föregående år på grund av att balansomslutningen ökat utan att det har påverkat det egna kapitalet. Enligt ägardirektivet, bör bolagets soliditet vara minst 8 procent vilket därmed uppfylls. SOLIDITETSUTVECKLING

7 EGET KAPITAL, BALANSOMSLUTNING OCH SOLIDITET MÅLUPPFYLLELSE Bolaget har inte uppnått budgeterat resultat Bolaget har inte uppnått ägarens krav på avkastning i bolaget Bolaget fortsätter att aktivt arbeta, för att vara det bästa bostadsbolaget på orten Bolaget arbetar med att ha kunden i fokus Hyresförhandlingen Hyresförhandlingarna för 2016 genomfördes under november och december Förhandlingarna var begärda av AB GöteneBostäder, som yrkade på en höjning av utgående totalhyror med 2,2 procent. Hyresgästföreningens motbud vid öppnandet av förhandlingen var en höjning av utgående hyror med 0,2 procent. Parterna enades om att hyrorna för lägenheter och lokaler höjs med 0,7 procent från P-platser med motorvärmare höjs med 2 kr/månad. Kallgarage höjs med 5 kr/mån. Standardhöjande åtgärder höjs med 0,7 procent från Hyresförhandlingarna för 2017 avslutades i december FRAMTIDEN De upphandlade utemiljöprojekten på Hjälmen 7 och Liljan samt pågående bredbandsprojekt avslutas under Återställning av Hjälmen 2 planeras starta Fönsterbyte planeras på Hjälmen 7. Bokningssystem för tvättstugor kommer digitaliseras. Utredning pågår för framtida nybyggnation och bolaget ser att det finns ett fortsatt stort renoveringsbehov i det äldre beståndet framöver. Under 2017 fortsätter vårt fokus på att tillgodose hyresgästernas önskemål. Dels kommer boendemöten genomföras i ny form. Dels kan hyresgästenkäterna komma att genomföras oftare och mer regelbundet i fortsättningen så att de verkligen blir det utvecklingsverktyg de syftar till. Förändring i eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets Totalt resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt årsstämman: Balanseras i ny räkning Årets resultat Belopp vid årets utgång RESULTAT Bolagets resultat och ställning för år 2016 framgår av bifogad resultaträkning och balansräkning. Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat kr Årets vinst kr Summa kr Styrelse och VD föreslår att vinstmedlen disponeras så: att kr balanseras i ny räkning. Styrelsens yttrande till föreslagen vinstutdelning Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen, samt att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till det som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen föreslår att från utdelningsbeloppet kr frånräknas bolagets kostnad för ungdomsrabatter i samband med uthyrning av lägenheter till ungdomar under 25 år, kr. Resterande del på kr avräknas och avsätts till de pågående utemiljöprojekten på Hjälmen 7 och Liljan som även kommer allmänheten till del. Dessa åtgärder kan bedömas som en del i bolagets samhällsnytta. 7

8 RESULTATRÄKNING för verksamhetsåret 1 januari - 31 december 2016 Belopp i Tkr Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 2 Övriga rörelseintäkter 3 Summa intäkter RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader 4 Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 5 Övriga rörelsekostnader Summa fastighetskostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat finansiella poster Årets skattekostnad

9 BALANSRÄKNING/TILLGÅNGAR för verksamhetsåret 1 januari - 31 december 2016 Belopp i Tkr Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 6 Inventarier 7 Pågående ombyggnader 8 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Förskott till leverantörer KORTFRISTIGA FORDRINGAR Hyres- och Kundfordringar Övriga fordringar KASSA OCH BANK Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 BALANSRÄKNING/EGET KAPITAL OCH SKULDER Belopp i Tkr Not EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital SKULDER LÅNGFRISTIGA SKULDER 9 Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

11 NOTANTECKNINGAR NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre aktiebolag. Avskrivningar Tillämpade avskrivningstider: Inventarier, verktyg och installationer Byggnader och mark Om- och tillbyggnader Markanläggning 5 år år år 20 år Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. NOT 2 HYRESINTÄKTER TOTALHYRA Bostäder Lokaler Garage P-platser Totalt HYRESBORTFALL Bostäder Lokaler Garage P-platser Totalt NETTO Bostäder Lokaler Garage P-platser Totalt I totalhyran ingår bränsleavgifter med tkr (3 104 tkr). I hyresbortfall ingår olika rabatter med 191 tkr (254 tkr). 11

12 NOT 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Utförda extraarbeten Fastighetsskötsel Fjärrvärme,vatten och sopor Återvunna fordringar Vinst vid avyttring Försäkringsersättningar Övriga ersättningar och intäkter Summa övriga förvaltningsintäkter NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Summa NOT 5 MEDELANTALET ANSTÄLLDA Medelantalet anställda

13 NOT 6 BYGGNADER, MARK OCH MARKANLÄGGNINGAR Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Försäljningar och utrangeringar 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde UER-åtgärder Ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde 0 0 Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan 0-24 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde 0 0 Mark Anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året 0 0 Försäljning under året 0 0 Utgående bokfört värde Summa utgående bokfört värde

14 NOT 7 INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Försäljning och utrangering 0 0 Årets inköp Omklassifiering inom not 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Avyttringar och utrangeringar 0 0 Årets avskrivning enligt plan Omklassifiering inom not 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde NOT 8 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden NOT 9 LÅNGFRISTLIGA SKULDER För alla lån finns kommunal borgen. Av vårt lånebelopp så förfaller 23% inom 0-1 år, 43% inom 1-3 år och 33% inom 3-5 år. NOT 10 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Borgensförbindelser Garantibelopp Fastigo

15 15

16 16

17 17

18 18

19 FASTIGHETSBESTÅND PER AB GÖTENEBOSTÄDER Lägenheter P-platser Garage Lokaler Antal Färdig- Antal Totalyta Medelyta Antal Antal Antal Yta byggn. Fastighet Område ställn.år 1 rok 2 rkv 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Totalt Götene tätort Liljan , Hjälmen 2 och , Lejonet / , Lejonet , Helde 1:305 /Furan/ , Melonen 6, Heldeg , Melonen 6, Lidköpingsv / , Granen , Furan , Pianot ,0 2* 1 Delsumma= Lundsbrunn Guttorp 1: , Guttorp 8: , Guttorp 1: ,0 2 Delsumma= Källby Källbytorp 7: , Källbytorp 7: , Källby 5:14, 5: ,0 4* 2 Delsumma= Totalt Totalyta: kvm * ingår i hyran 19

20 Götene Tel Fax