SOLLENTUNA KOMMUN Kommunledningskontoret

Transkript

1 SOLLENTUNA KOMMUN Kommunledningskontoret Lars Keski-Seppälä Tjänsteutlåtande Sidan 1 av 2 4 Diariekod: 258 Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott Inbjudan att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för bostäder, Västra Tureberg, Sollentuna Förslag till beslut Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott att besluta följande: Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott bjuder in intresserade att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för dels studentbostäder, dels bostadsrättslägenheter eller ägarlägenheter i enlighet med den till tjänsteutlåtande daterat bifogade inbjudan att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för bostäder, Västra Tureberg, Sollentuna. Sammanfattning Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott gav , 60, kommunledningskontoret i uppdrag att upprätta underlag för en markanvisningstävling för dels student/ungdomsbostäder och dels bostäder upplåtna med bostadsrätt eller i form av ägarlägenheter. Bifogade inbjudan delar upp markanvisningen i en del för studentbostäder och en del för bostadsrätter eller ägarlägenheter. Eftersom studentbostäder går att tydligt definiera blandas inte den delen med ungdomsbostäder. I stället anges att delen med bostadsrätter eller ägarlägenheter ska innehåll en viss andel lägenheter om högst 50 tn. För att säkerställa att studentbostäderna långsiktigt inte övergår i någon annan boendeform anger inbjudan att marken för den delen upplåts med tomträtt. Ambitionerna med tävlingen sammanfattas i inbjudan med: Lokaler i entréplanen mot Malmparken som inbjuder till möten. En arkitektur av god klass avseende gestaltning och materialval. Stort inslag av vegetation. Tidig byggstart. En lokalt effektiv dagvattenhantering. För att marken ska kunna bebyggas fordras att ledningar för vatten flyttas till ett nytt läge i Malmparken. Härutöver finns djupt liggande ledningar för spill- och dagvatten som är mycket kostsamma att flytta. För att de ska kunna ligga kvar under en kommande bebyggelse fordras att de förstärks. Kostnaderna för flytten av vattenledningen och för att förstärka de övriga ledningarna kan kosta mellan 3 och 4 Mkr. Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet Turebergshuset Turebergs torg Sollentuna

2 Tjänsteutlåtande Sidan 2 av 2 I övrigt behöver intäkterna från försäljningen av marken täcka kostnaderna för att bygga ut Oppegårdsstråket i gränsen mellan kvarteret och Malmparken. Dessutom uppstår kostnader för att ta hand om förorenade massor inom kvarteret. Marken inom området uppfyller inte kraven för känslig markanvändning, något som ny bostadsbebyggelse fordrar. Kommunledningskontorets synpunkter Förslaget till inbjudan att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för bostäder är följer uppdraget att ta fram underlag för en markanvisningstävling och är i linje med kommunens markanvisningspolicy. Mot denna bakgrund föreslår kommunledningskontoret att kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott beslutar att låta bjuda in intresserade att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen i enlighet med bifogade inbjudan. ChristjnäLeifman Stadsbyggnadschef Exploateringschef Bilaga: Inbjudan att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för bostäder, Västra Tureberg, Sollentuna.

3 SOLLENTUNA KOMMUN Kommunledningskontoret Lars Keski-Seppälä Projektchef inbjudan Sidan 1 av 6 Dnr KS 2013/0181 KS-10 Diariekod: 258 Inbjudan att lämna anbud på del av kvarteret Tabellen för bostäder, Västra Tureberg, Sollentuna Inbjudan till anbudsgivning avseende dels studentbostäder, dels bostadsrätter eller ägarlägenheter Denna inbjudan avser två objekt inom kvarteret Tabellen, Västra Tureberg, Sollentuna. Objekt A avser studentbostäder inom en markyta om 31 gånger 35 meter och objekt B bostadsrätter eller ägarlägenheter inom en markyta om 31 gånger 35 meter. Av anbuden ska framgå vilket av objekten som avses. Anbud på båda objekten fordrar således två anbud, men det är även möjligt att endast lämna anbud på ett av objekten. Varje anbud ska kunna utvärderas och antas separat. Området för objekten är avgränsade på nedanstående illustration hämtad från kommunens översiktsplan. Avgränsningarna framgår mer i detalj av bifogade karta, som även finns i dwg-format. (Bilaga 1.) är Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet Turebergshuset Turebergs torg Sollentuna

4 Sidan 2 av 6 Bakgrund - vision och syfte Sollentuna kommun eftersträvar en långsiktigt hållbar utveckling som beaktar sociala, ekonomiska som ekologiska aspekter. Av kommunens översiktsplan framgår att centrala områden så som Sollentuna centrum och Västra Tureberg bör utnyttjas effektivt med hänsyn till att här är nära till spårbunden kollektivtrafik, utbyggd infrastruktur och service. En rikt varierad stadsbygd som inbjuder till många möten i ett urbant sammanhang Illustration från kommunens översiktsplan ger en översiktlig bild av stadsbyggnadsvisionen för centrala Sollentuna. Sammantagna ambitioner: Lokaler i entréplanen mot Malmparken/Oppegårdsstråket som inbjuder till möten. En arkitektur av god klass avseende gestaltning och materialval. Stort inslag av vegetation. Tidig byggstart. En lokalt effektiv dagvattenhantering. Gällande detaljplan Detaljplanens syfte konkretiserad för objekten Detaljplanen för kvarteret Tabellen, som bifogas, innehåller ett avsnitt om gestaltningsprinciper som även speglar viktiga syften med detaljplanen. (Bilaga 2.) Dessa kan förstärkas med att ny bebyggelse i objekt A och B - vänds mot Malmparken och utnyttja läget för utblickar över parken och - skapar fond mot parken och bidrar till rumsbildningen av parken Tolkning av detaljplanens bestämmelser som förutsättningar för anbudsgivningen i de delar som berör objekten Detaljplanen medger en total byggrätt om m 2 bruttoarea (BTA) ovan mark. Av denna byggrätt har cirka m 2 BTA ovan mark redan byggts ut. Härutöver bör, utöver objekt A och B, ca m 2 BTA kunna tillkomma. Därför bör inte mer än sammanlagt m 2 BTA ovan mark uppföras inom objekt A och B. Härutöver innehåller detaljplanen en bestämmelse om att i det fall byggnadsarean understiger eller är högst 500 m 2 får byggnaden uppföras till en totalhöjd om + 64 m. Överstiger byggnadsarean 500 m 2 får totalhöjden inte överstiga + 40 m. För objekt A och B är en förutsättning för anbuden och senare marköverlåtelsen att totalhöjden inte får överstiga + 40 m oavsett om bruttoarean understiger 500 m 2.

5 Sidan 3 av 6 Platsen - förutsättningar och krav Möte med Malmparken Objekten är belägna mellan Attundagränd och Malmparken. Utmed Malmparken kommer Oppegårdsstråket att rustas upp med en tydlig gräns mot parken. På stråket kommer ingen biltrafik medges. Gestaltning Bebyggelsen ska ges en hög arkitektonisk klass som utnyttjar sydvästläget och öppnar sig mot parken samtidigt som den är rumsligt distinkt avgränsad mot Malmparken/Oppegårdsstråket. Gränsen mellan privat och offentlig mark ska vara tydlig. Mot Malmparken/Oppegårdsstråket ska sockelvåningen vara förhöjd för att rymma lokaler. Totalhöjden får inte överstiga + 40 meter. Angöring och parkering Angöring sker via Attundagränd vilken är en gemensamhetsanläggning som de två nya objekten ska ingå i. Parkeringsbehovet ska tillgodoses inom fastigheten för respektive objekt A och B. Ledningar Genom objekten passerar ledningar för dagvatten, vatten och spill vatten. Av dessa kommer ledningarna för spill- och dagvatten ligga kvar på ett djup om cirka 6 meter. De är överbyggnadsbara förutsatt att bifogade krav från Sollentuna Energi Ao Vatten uppfylls. (Bilaga 3.) Energi Fjärrvärme och fjärrkyla finns utbyggt i närområdet. Fjärrvärmens klimatpåverkan framgår av bilaga. (Bilaga 4.) Markföroreningar Objekten berörs av markföroreningar som inte är förenliga med känslig markanvändning (KM). Med hänsyn till exploateringsnivån behöver huvuddelen av massorna transporteras bort oavsett om de är förorenade. För de massor som är förorenade kommer kommunen att betala en ersättning till exploatören i enlighet med bifogade prislista. (Bilaga 5.) Provtagning skall ske och dokumenteras på plats för att fastställa föroreningskategori för varje leverans och därmed vilket pris som ska ersättas. Ersättningen förutsätter kvitto från leverans till tipp med föroreningskategorin fastställd. Anmälan till miljö- och hälsoskyddskontoret skall göras av vinnande anbudslämnare, exploatören. Buller och risker Trots att intilliggande Tingshus avskärmar en stor del av bullret från järnvägen och begränsar riskerna som är förknippade med järnvägen

6 Sidan 4 av 6 behöver bebyggelsen inom objekten beakta dem. Den bullerutredning och den riskanalys som följde detaljplanen bifogas. (Bilaga 6 och 7.) Grundläggning Grundläggningsförhållandena behöver analyseras närmare. Men bifogade undersökningar från intilliggande byggen ger en indikation om förhållandena. (Bilaga 8.) Särskild hänsyn behöver tas till ledningarna inom kvarteret. Anpassning mellan objekt A och B På skissen för objektens utbredning (Bilaga 1.) framgår bland annat den zon som uppstår mellan objekt A och B. Utformningen av denna zon ska ske i samråd mellan de vinnande anbudslämnarna i dialog med kommunens bygglovsavdelning. Marken i denna zon avses att bli en gemensamhetsanläggning med de blivande fastigheterna för objekt A och B som delägare. Studentbostäder Med studentbostäder avses bostäder som upplåts med hyresrätt på villkor om begränsad besittningsrätt som är kopplad till hyresgästens studier på eftergymnasial utbildning som är studiemedelsberättigande. Krav på anbuden Anbuden på objekt A och B ska ha lämnats i slutna anonyma kuvert märkta "Anbud objekt A, kv Tabellen" eller "Anbud objekt B, kv Tabellen" och ha kommit kommunen tillhanda senast den 2 september Anbuden ska innehålla följande: Bebyggelsens arkitektur och gestaltning. (Ssituationsplan, plan för entrévåningen, typplaner för övriga våningar, färglagda fasadritningar, sektion mellan Attundagränd och Oppegårdsstråket/Malmparken, som alla redovisas i A3-format med skala 1:200. Härutöver ska färglagda detaljer av fasaderna redovisas som beskriver material i större skala och bebyggelsens illustreras i ett perspektiv. Materialval och typ av vegetation ska även redovisas i text. Samtliga ritningar ska utöver på papper även redovisas digitalt i PDF-format.) Kommersiella eller publika lokaler mot Oppegårdsstråket. Tidigare genomförda projekt inom Sollentuna kommun. Total BTA, exklusive parkeringsgarage. Antal lägenheter, samt redovisning av lägenhetsfördelning Pris uttryckt i SEK i ett eget förseglat kuvert. För anbud på objekt A, studentbostäder, ska dessutom följande redovisas Bedömd boendekostnad

7 Sidan 5 av 6 Lösning för den långsiktiga förvaltning av bostäderna som studentbostäder Redovisning av på vilket sätt studentbostäderna kommer att förmedlas Priset kominer att räknas om till en tomträttsavgäld med en avgäldsränta om 3,25 % per år, det vill säga priset * 0,0325 per år. Utvärderings-/bedömningskriterier 1. Anbuden ska ha inlämnats i rätt tid. 2. Anbudslämnaren får ej ha skatteskulder eller vara på ekonomiskt obestånd. 3. Kraven på anbudens innehåll ska vara uppfyllda. Det innebär bland annat att mot Oppegårdsstråket skall kommersiella eller publika lokaler finnas. 4. Utvärdering av bebyggelsens utformning sker genom att de inlämnade anbuden rangordnas varvid det bäst utformade får lika många poäng som antalet inlämnade anbud, och det näst bäst utformade en poäng mindre än det bäst utformade, och så vidare. Utformningen viktas till 60 %. 5. Utvärderingen av priset sker analogt med utvärderingen av utformningen så att det högsta priset åsätts lika många poäng som antalet inlämnade anbud, anbudet med det näst högsta priset ett poäng mindre än det anbud som lämnat det högsta priset, och så vidare. Priset viktas till 40%. ^ 6. Det vinnande förslaget är det som får den högsta poängsumman poäng för utformning * 0,6 + poäng för pris * 0,4. Utvärderingens former Priset ska lämnas i ett slutet kuvert, som kommer att öppnas först när den övriga utvärderingen av anbuden har gjorts. Utvärderingen av utformningen av objekt A och B kommer att ske av en och samma jury grupp bestående av tjänstemän under ledning av kommunens stadsarkitekt. Motiveringar för jury gruppernas ranking av anbuden formuleras med utgångspunkt från de ambitioner för utformning och vegetation som kommer till uttryck i denna inbjudan. Förutsättningar/Villkor för marköverlåtelse När vinnande anbudslämnare utsetts upprättas avtal om marköverlåtelse. Marköverlåtelseavtalet kommer bland annat att innehålla följande principiellt viktiga punkter: Tillträde vid byggstart, då även markersättningen ska erläggas.

8 Sidan 6 av 6 Avtalet för marköverlåtelsen villkoras av att byggstarten skett inom ett år från det att avtalet träffats. Handpemiingen går i denna händelse förlorad för exploatören. Tillstånd för marksanering inhämtas av exploatören hos miljö- och hälsoskyddsavdelningen. Förorenade massor ersätts av kommunen enligt bifogade prislista mot verifierade "lastsedlar". Övriga kostnader förknippade med markföroreningarna åligger exploatören. Specifikt för objekt A, dvs studentbostäderna gäller Marken kommer att upplåtas med tomträtt i en period om 10 år med en avgäldsränta per år om 3,25 % av anbudets pris. I det fall tomträttsinnehavaren i en framtid ansöker om att ändra villkoren i tomträttsavtalet till att medge vanliga bostäder kommer tomträttsavgälden att höjas till en nivå som överstiger den avgäldsnivå som det vinnande anbudets pris för objekt B skulle motsvara med den formel som tillämpas för objekt A. Specifikt för objekt B, dvs bostadsrätterna eller ägarlägenheterna gäller Handpenning om 20 % av anbudets pris som förutsättning för marköverlåtelseavtalet. Minst 5 % av lägenheterna ska ha högst 50 m BTA för att attrahera mindre hushåll och ungdomar. Bilagor: 1. Avgränsning av objekten 2. Detaljplanen för kvarteret Tabellen 3. Villkor för att överbygga ledningar 4. Fjärrvärmens klimatpåverkan 5. Prislista för förorenade massor 6. Bullerutredning 7. Riskanalys 8. Geoteknisk undersökning