Stadsbyggnadsdirektör

Transkript

1 Tjänsteutlåtande Utfärdat BN Diarienummer 1337/15 Planavdelningen Maria Lejon Telefon E-post: Granskning av detaljplan för stadsutveckling för blandad bebyggelse vid Olof Asklunds gata inom stadsdelen Högsbo, en del av BoStad2021 Förslag till beslut Byggnadsnämnden föreslås besluta: att att låta granska detaljplan för Stadsutveckling vid Olof Asklunds gata, inom stadsdelen Högsbo, efter det att resultat från miljökonsekvensbeskrivning och industribullerutredning är inarbetade i planhandlingarna Sammanfattning Planen är första detaljplanen ur Programmet för utveckling av nordöstra Högsbo. Området består idag av verksamheter och kommer även fortsättningsvis ha en hög grad av verksamheter. Planförslaget innebär ett tillskott på cirka 2300 lägenheter, möjlighet till centrumändamål i hela planområdet, förhöjda våningshöjder utmed viktiga stråk och centrumändamål som krav i bottenvåningar i strategiska lägen. Området föreslås få en tät kvartersstruktur på, till största delen mellan 4-8 våningar med 8 högre byggnader på 16 våningar. Planen innehåller också samhällsservice som skola F-9 beräknad för ca 1000 elever samt 21 förskoleavdelningar. Området kommer att byggas ut i etapper under ett antal år. De första 900 bostäderna ingår i BoStad2021. Planen hanterar flera tekniska förutsättningar som bland annat buller från trafik och industri, luftmiljö, lukt från kringliggande verksamheter och markföroreningar. Efter de synpunkter som kommit in i samrådet har flera av utredningarna kompletterats. Kvarstående osäkerheter avseende dessa frågor finns för trafikbuller, industribuller, lukt och skyfall. Planen har även kompletterats med en miljökonsekvensbeskrivning som fortfarande är under framtagande. Den behandlar påverkan från buller, lukt, markmiljö samt sociala konsekvenser. Den kommer att finnas till utskicket av granskningshandlingarna, men en första indikation visar inte att planen skulle vara olämplig för föreslagen användning. Även en industribullerutredning är under framtagande och kommer finnas färdig till granskningsutskicket. Detaljplanen tar ca en hektar mark i anspråk som är angiven som värdefull naturmark, men omvandlar även stor del mark som idag är angiven som industrimark till parkmark, planområdet angränsar även direkt till Änggårdsbergen. Stadsbyggnadskontoret Agneta Hammer Stadsbyggnadsdirektör Karoline Rosgardt Planchef PROGRAM PLANBESKED UPPDRAG SAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE BYGGLOV X 1(5)

2 Bilagor Planhandlingar 01. Plankarta med bestämmelser 02. Planbeskrivning Övriga handlingar 03. Grundkarta 04. Illustrationsritning 05. Samrådsredogörelse 06. Tidigare beslut Utredningar 07. Kvalitetsprogram 08. Trafikbullerutredning 09. Dagvattenutredning 10. Solstudie Program och programsamrådsredogörelse finns på webben. Utredningar framtagna för planen i samrådet finns på webben. Kompletteringar av utredningar kommer publiceras på webben vid granskningen. Ärendet Planområdet är beläget vid Marconimotet, cirka 5,5 kilometer söder om Göteborgs centrum. Planområdet omfattar cirka 20 hektar och marken ägs av Platzer, Xtera, Wallenstam, Ytter bygg, Vilhemsson&Carlsson och Göteborgs Stad. Planen innebär ett tillskott på ca 2300 lägenheter, möjlighet till centrumändamål i hela planområdet, förhöjda våningshöjder utmed viktiga stråk och centrumändamål som krav i bottenvåningar i strategiska lägen. Planen innehåller också samhällsservice som skola F-9 beräknad för ca 1000 elever samt 21 förskoleavdelningar. Lägenheterna kommer byggas ut i etapper under ett antal åt. De första 900 bostäderna ingår i BoStad2021. Syftet med detaljplanen är att omvandla ett industriområde till en blandad stadsdel med stort inslag av bostäder samt ny skola, nya förskolor samt parker. Pågens har för avsikt att utveckla och koncentrera sin verksamhet på den fastighet som ligger närmast Dag Hammarskjöldsleden. Utvecklingen ryms inom gällande plan. Därmed frigörs ytor öster om Olof Asklunds gata som kan användas för stadsutveckling. Detaljplanen är den första i omvandlingen av nordöstra Högsbo från industriområde till tät blandstad (Program för nordöstra Högsbo dnr 0600/13). Planområdet består idag av arbetsplatser och syftet är att området även i fortsättningen kommer att ha en stor andel arbetsplatser för att på så sätt vara aktivt under större delen av dygnet och därmed ge underlag för service, handel och kollektivtrafik. Området föreslås få en tät kvartersstruktur med byggnader i mellan 4 till 8 våningar. Syftet med detaljplanen är även att möjliggöra bättre kopplingar mot Frölunda och Flatås liksom till Änggårdsbergen för att på så sätt tillgängliggöra detta. Flera mobilitetsåtgärder för området ses över vilka syftar på att minska behovet av biltrafik, bland annat ny hållplats för expressbuss längs med Dag Hammarskjöldsleden. En trafikutredning som togs fram i programmet visar att området i ett första skede kommer få svårt att följa den beslutade trafikstrategin i och med bristen av direkt närliggande service. I takt med att området byggs ut och att mobilitetslösningar i området genomförs skapas goda möjligheter till ett lägre antal biltransporter. Sedan samrådet har delen som ligger inom Bo- Stad2021utökats från 600 till 900 bostäder vilket innebär att ett större underlag för service och hållbart resande finns i ett första skede. Parkering löses huvudsakligen genom parkeringshus ovan mark. En mobilitetsutredning är framtagen vilken visar på möjlighet för samutnyttjande i planområdet. Bestämmelse kommer att styra så att det inte kommer att bli möjligt att skapa parkeringsgarage under alla kvarter för att reglera så att det inte skapas fler parkeringsplatser än vad parkeringsbehovet kommer att bli i linje med att uppfylla stadens trafikstrategi. Verksamheten Pågen arbetar parallellt med en tillståndsansökan för utökning av sin verksamhet. Hur tillståndsansökan och planprocessen påverkar varandra blir en fortsatt viktig fråga inför planens antagande och genomförande och kan ses som en risk i planarbetet. Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 2(5)

3 Detaljplanen upprättas enligt PBL SFS 2014:900. Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Gällande detaljplan F2803, vann laga kraft 1956 och omfattar större delen av planområdet. Grönkilen redovisas som natur medan resterande del redovisas som industrimark. Planens genomförandetid har gått ut. Övriga gällande detaljplaner F3214 (1969), F3330 (1972) och F3353 (1973) redovisar industriändamål samt en del parkering, natur- och gatumark. Hela planområdet ingår i Program för utveckling av Nordöstra Högsbo, godkänt i Byggnadsnämnden november Planen bedöms vara av den karaktären att den ska hanteras med utökat planförfarande och antas av Kommunfullmäktige. Planavtal har tecknats med intressenterna. Bakgrund Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: uppdrag att upprätta detaljplan godkännande av program för nordöstra Högsbo beslut om att gå ut på samråd för detaljplanen Program för Nordöstra Högsbo, Dnr 0600/13 med samrådsredogörelse går att läsa på Stadsbyggnadskontorets bedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att planens utformning på ett ändamålsenligt sätt svarar mot de utmaningar och förutsättningar som gavs i programmet och ser positivt på planförslaget som ger möjlighet att skapa en ny stadsdel med bostäder, handel och service. Planområdet är lokaliserat direkt intill Änggården i ett läge nära till en stor mängd arbetsplatser samt med möjlighet för goda kommunikationer till centrum. Detaljplanen är även naturlig med avseende på planeringen av en framtida stadsboulevard längs med Dag Hammarskjöldsleden. Planförslaget innebär dock att flera verksamheter i området kommer att behöva omlokaliseras eller eventuellt försvinna. Kontoret har gjort en behovsbedömning för aktuell detaljplan enligt PBL (2010:900) 4 kap. 34 och Miljöbalken 6 kap. 11. I samråd med Länsstyrelsen har staden gjort bedömningen att en miljökonsekvensbeskrivning(mkb) behöver tas fram. MKB:n behandlar påverkan från buller, lukt, markmiljö, skyfall och sociala konsekvenser. MKB:n samt industribullerutredning är under framtagande och kommer att finnas till utskicket av granskningshandlingarna. En första indikation av MKB:n är att planen inte skulle vara olämplig för föreslagen användning. Trafikbullersituationen är sådan att genomgående lägenheter krävs vid Olof Asklunds gata och vid A. Odhners gata för att möjliggöra bostäder. Bullerutredningen visar också att det krävs att vissa av de höga byggnaderna studeras extra noggrant vid utformning av planlösningar för att klara riktvärdena. Kontoret bedömer att det finns lämpliga lösningar för att hantera detta. Industribuller från Pågens verksamhet ligger idag på nivåer som inte är lämpliga för den bebyggelse som planeras. Avtal ska säkras med Pågen gällande åtgärder av buller från verksamheten för att nå rekommenderade bullernivåer. Pågen har förslag på åtgärder för att klara önskvärda värden. Industribullerutredningen pågår och kommer vara klar inför granskningsutskicket och då görs även den slutgiltiga regleringen av i vilken omfattning bostäder är möjligt längs Olof Asklunds gata. En luftutredning är utförd vilken visar att luftkvaliteten bedöms både i nuläget och efter ombyggnation klara samtliga miljökvalitetsnormer. Göteborgs stads miljömål för kvävedioxid uppnås inte vid Olof Asklunds gata. Området är och kommer fortsatt att vara Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 3(5)

4 påverkat av lukt från Pågens verksamhet och till viss del även från ett kafferosteri i närheten. Lukten är inte hälsovådlig och bestämmelser i plankartan anger att luftintag till bostäder inte ska ske mot Olof Asklunds Gata (mot Pågens verksamhet). Stadsbyggnadskontorets bedömning är att luftkvalitet och lukt inte bör begränsa områdes lämplighet för bostäder. Den samlade behömningen redovisas i MKB vilken kommer att vara fördigställd till byggnadsnämnden i juni och vara del av gransknignshandlingarna. Miljöstörningsutredningen som är gjord redovisar ett antal verksamheter som innebär att bostäder inte är lämpade i det direkta närområdet. Dessa ska dock antingen flytta eller har redan flyttat från området. Några verksamheter i närhet till förskolorna i den några delen av planområdet hanterar brandfarliga vätskor. Avtal ska säkras till antagandet så att dessa förvaras i brandsäkrat utrymme. Plankartan anger även att utrymning från förskolorna ska ske så att ingen risk uppkommer. Stadsbyggnadskontoret anser att föreslagna bostäder och förskolor är lämpliga i området om hänsyn tas till ovanstående resonemang. De markföroreningar som finns i området bedöms kunna saneras inför byggnation. Exploateringen är hög i förslaget på ett flertal platser föreslås 16-våningshus. Kontorets bedömning är att området tål ett antal byggnader som når upp till 16 våningar. I och med att en ny struktur skapas är området inte så känsligt för högre delar. Placeringen har anpassats så att siktlinjer från rösen på Änggårdsbergen inte skymms. Genom att tillåta några högre byggnader kan lägre byggnadshöjder föreslås på den södra delen av kvarteren för öka möjligheterna att få in solljus gårdarna och för att få en variation mot gatan, samtidigt som en hög exploatering hålls. Inga befintliga bostäder skuggas. Den höga exploateringen i området innebär dock ändå att flera bostadsgårdar, vissa bostäder och allmän plats norr om bebyggelsen får få eller inga soltimmar. Kontoret anser att den struktur förslaget har landat i är lämplig, nästan alla kvarter har en direkt koppling till grönstruktur vilket bidrar till att en attraktiv boendemiljö möjliggörs. Planområdet ligger geografiskt i mellanstaden men får en ny struktur från grunden, vilket innebär ett ställningstagande vilken typ av område som ska byggas. Den höga explaoteringen har fört med sig att planen tillgodoser drygt 31 kvadratmeter per barn på förskolegårdarna vilket är en ökning från samrådshandlingarna men något under ramprogrammets riktlinjer på 35 kvadratmeter per barn. Avsteget motiveras med förskolornas lägen intill grönstruktur. En viktig fråga i planarbetet har varit planens påverkan på trafikmängderna i området. Området ligger inom utredningsområdet för åtgärdsvalsstudie för södra Mellanstaden vilken syftar på att hitta åtgärder som resulterar i att trafikstrategin kan uppfyllas i området. Planen bidrar till flera åtgärder för förbättrad mobilitet i området. Gång- och cykelstråken förstärks genom området, i Marconimotet(utanför planområdet) och söderut mot Högsbo 421. Ett nytt läge för busshållplats för expressbuss studeras vid Marconimotet (utan för planområdet) och Västtrafik har gett en god prognos om att expressbuss ska kunna stanna här samt att befintlig buss genom området ska uppgraderas. Området får också flera funktioner vilka underlättar att leva inom området utan att vara beroende av bil, bland annat ryms förskola, skola, parker och stråk med verksamhetslokaler för bland annat lokal service. Planen angränsar även direkt till Änggårdsbergen. Området kommer även ha nära till en mängd arbetsplatser. Framtagen mobilitetsutredning visar även på hur samutnyttjande kan ske i enlighet med att uppfylla trafikstrategin om ett minskat resande med biltrafik. Det faktum att området är ett verksamhetsområde idag som alstrar trafik har också vägts in i den samlade bedömningen om planens påverkan på trafikmängderna. Ca en hektar naturmark tas i anspråk och planläggs för bostadsändamål, förskolegård och skola. Marken är enligt naturinventering (från programskedet) angiven som högt naturvärde. Förändringen motiveras av att kunna skapa bebyggelse längs med större Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 4(5)

5 delar av stråken i området för att få till en stadsmässighet och trygghet längs med gatorna. Planområdet får i aktuellt förslag, med tanke på sin lokalisering en något låg andel parkmark per person, cirka 5,8 kvm per person (Park- och Naturförvaltningens målsättning är 10 m 2 ). En stor del kvartersmark, vilken är angiven som industrimark får ändrad användning till parkmark. I det fortsatta arbetet med detaljplaner för programområdet kommer ytterligare industrimark behöva få ändrad användning till parkmark för att få en god andel park i hela programområdet. Planområdet angränsar till Änggårdsbergens naturreservat, vilket dock är mycket brant mot planområdet och inga anlagda stigar i finns i direkt närhet. En ansökan skall skickas in till Länsstyrelsen för att möjliggöra ett stråk längs med naturreservatet och rusta upp en befintlig stig som går in i reservatet. En förutsättning i planarbetet har varit att stigen utmed naturreservatet ska vara helt tillgänglig. På grund av nivåskillnader och förvaltningskostnader har staden dock inte sett att detta är möjligt utan föreslår istället att stigen på ett flera ställen har trappor eller brantare delar. Skyfallsutredningen visar på att framkomligheten för räddningstjänst riskeras längs med Olof Asklunds gata och vid Gruvgatan. I arbetet med genomförandestudien för planen studeras fortsatt höjderna för allmän plats, höjderna kommer att anpassas så långt som möjligt för att förbättra framkomligheten. Situationen förvärras dock inte jämfört med idag och alla kvarter nås av Räddningstjänsten varför bedömningen är att förslaget ändå är lämpligt ur framkomplig-het/tillgänglighetssynpunkt. De allvarligaste synpunkterna som inkommit under samrådet rör behovet av kompletterande utredningar, trafikalstringen/påverkan på riksintresset för kommunikation samt yta för parkmark och förskolegårdar. Planhandlingarna har kompletterats med nya samt reviderade utredningar: - Mobilitetsutredning - Kompletterande markmiljö och miljöhistorisk inventering - Miljökonsekvensbeskrivning med luktutredning - Kvalitetsprogram - Reviderad dagvattenutredning samt skyfallsutredning - Riskutredning - Solstudie - Industribullerutredning - Uppdaterad trafikbullerutredning Ekonomiska konsekvenser Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Resultatet av pågående ÅVS(Åtgärdsvalsstudie) kan komma att medföra att åtgärder behöver göras på såväl Västerleden som på det kommunala gatunätet. Kostnader för dessa eventuella åtgärder kan komma att belasta såväl kommunen som exploatörerna. Inför antagande av detaljplanen ska dessa eventuella åtgärder så långt s om möjligt beskrivas och dess finansioering klargöras. Kostnader kan komma att belasta såväl kommunen som exploatören. Exploatörerna är till största delen markägare och ska bekosta utbyggnad av allmän plats. Exploatörerna ska också bekosta åtgärder i den befintliga trafiklösningen, bland annat ny busshållplats och ny gång- och cykelväg i Marconimotet. Exploatören ska också bekosta hantering av dagvatten. Den nya gatustrukturen kommer att innebär ökade kostnader i drift för TK, alla de nya gatorna planeras vara allmänna. De nya parkerna innebär ökade kostnader för Park och naturförvaltningen i och med drift av grönområdena. Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 5(5)