Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1

Transkript

1 Handläggare Emil Stille (7) Samhällsbyggnadsnämnden TJÄNSTESKRIVELSE TILL DETALJPLAN FÖR Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Södra Kanalgatan Kaggensgatan Larmgatan Översiktskarta, nordvästra Kvarnholmen, planområde rödmarkerat Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Tjänsteskrivelse 2(7) Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner samrådsredogörelsen som kommunens och beslutar att ställa ut det reviderade förslaget till detaljplan för granskning. Sammanfattning Brandstationens äldre del sett från Södra Kanalgatan, nyare anpassad tillbyggnad till höger I och med bygget av en ny brandstation har kommunen beslutat att sälja fastigheten Brandvakten 7 innehållande den gamla brandstationen och möjliggöra en ny användning. Skyddet av de kulturhistoriska värdena bedöms viktigt, samtidigt som en ny användning ska bidra till stadslivet på denna del av Kvarnholmen där stadsdelen möter Sveaplan och Malmen. Ny bebyggelse föreslås på befintligt parkeringsdäck mot Larmgatan och som en friliggande paviljong framför den nyare delen av brandstationen. Bebyggelsen kommer att bidra till ett starkare samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Drygt 40 bostäder tillkommer genom planförslaget. Ärende Syfte och huvuddrag Planförslaget ska möjliggöra omvandling till kontor och verksamheter på bottenplan och bostäder från plan två och uppåt. Byggnadens kulturhistoriska värden ska bevaras och den nya byggnationen bidra till en attraktiv stadsbild, särskilt i mötet med Sveaplan och bron till Malmen. En friliggande, utåtriktad paviljong ska vitalisera stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen.

3 Tjänsteskrivelse 3(7) Den äldre delen av brandstationen bevaras exteriört i stort sett oförändrad, men bottenplan byggs om till en nischad kontorsgalleria och övre våningar till bostäder. Ovanpå parkeringsdäcket byggs två nya bostadshus i ett mer modernt formspråk. En friliggande paviljong utnyttjar och förstärker hörnläget på Kvarnholmen. Ombyggnad till bostäder från plan 2 och uppåt Påbyggnad för bostäder mot Larmgatan Förplats får ny markbeläggning, grusarmering och platssättning Stråk för fotgängare längs byggnaden Friliggande paviljong med utåtriktad verksamhet i bottenplan, kontor på övre plan Fasader för gamla brandstationen med nya påbyggnader (Atrio arkitekter) I samband med exploateringen kommer den hårdgjorda ytan att minska inom planområdet och därmed också volymen ytavrinning i form av dagvatten. Föroreningsbelastningen från ytavrinningen kommer att minska då mängden köryta minskar och den hårdgjorda ytan.

4 Tjänsteskrivelse 4(7) Fristående paviljong Förplats med bil- och cykelparkering, utformas gärna som multifunktionell yta med plattsättning och grusarmering Påbyggd hörnbyggnad Påbyggnad mot brandgavel Situationsplan (Atrio arkitekter) Ändrad ramputformning och igenbyggt gårdsutrymme Samråd Trafik Länsstyrelsen påpekar att bullervärdena i planbeskrivningen är högre än riktvärdena, samt att bullernivåerna riskerar att bli ännu högre i framtiden. De bullerriktvärden som gäller för planärenden påbörjade från och med år 2015 klaras dock, vilket redovisas i bullerutredningen. Hyresgästföreningens största invändning mot planförslaget gäller antalet parkeringsplatser, som de anser inte når upp till de riktvärden som finns i parkeringsutredningen. De anser att parkeringsbristen i området redan idag är akut. Antalet redovisade parkeringsplatser är i linje med parkeringsutredningens slutsatser och kommunens parkeringsnorm. Den allmänna parkeringssituationen i området kan inte åläggas en enskild fastighetsägare att lösa, och kommunen bedriver ett aktivt arbete för att hantera tillgänglighetsfrågorna i stadskärnan, bland annat genom att skapa nya parkeringsplatser.

5 Tjänsteskrivelse 5(7) Natur- och kulturvärden Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövård i Kalmar (H48). Kalmar Läns Museum (KLM) är positiva till att detaljplanens syfte anger att de kulturhistoriska värdena bevaras, men vill utveckla hur detta ska regleras i plan, samt hur detta lyfts fram i planbeskrivningen. KLM föreslår att det förtydligas vilka de viktiga exteriöra karaktärsdragen som ska bevaras är. en förtydligas därför vad gäller brandstationens exteriöra värden. KLM befarar att detaljplanen riskerar att möjliggöra nybyggnad av för höga hus. Utifrån riksintresse samt Kvarnholmens låga siluett, argumentar KLM för att det är viktigt att byggnadshöjden hålls nere. Föreslagen nybyggnation i hörnet Södra kanalgatan/larmgatan bör därför inte bli högre än högsta intilliggande hus. Kommunens gestaltningsmässiga ambition är dock att markera hörnläget med en nybyggnad med arkitektoniska pretentioner som står ut i stadsbilden. Föreslagna höjder är under de nivåer som finns i grannfastigheten Brandvakten 10 där en nybyggnad för bostäder gjordes för ett tiotal år sedan. Höjden är ungefär i nivå med det äldre mittpartiet på brandstationen och klart under tornpartiet som sticker upp i stadssiluetten. Miljö och säkerhet Länsstyrelsen efterlyser att det visas hur markföroreningar och föroreningar i byggnader hanterats i planprocessen, och vilka föroreningsnivåer som ska gälla inom planområdet. Gällande dagvatten vill länsstyrelsen att en dagvattenutredning görs, för att säkerhetsställa en så effektiv dagvattenhantering som möjligt. Beskrivningen av markföroreningar och åtgärder förtydligas därför i planbeskrivningen och förslag om platsspecifika riktvärden bifogas planen. Område som ska saneras och omfattas av villkor för startbesked är justerat utifrån gjord utredning. Ett dagvatten-pm som visar på planförslagets positiva påverkan vad gäller utsläpp i vattenförekomsten bifogas planen. Ändringar efter samråd Kvartersgräns justeras något för att undvika ombyggnad av Kaggensgatans korsning med Södra Kanalgatan. Bestämmelser kring markens anordnande har tillförts plankartan, främst avser dessa ytan norr om befintlig byggnad. En bestämmelse om byggnadshöjd ersätts av en reglering av takfotslinje. Nockhöjden för hörnhuset justeras marginellt utifrån förprojektering. Bestämmelse om installationer säkerhet i befintlig byggnad med tanke på översvämningsrisk tillförs planförslaget.

6 Tjänsteskrivelse 6(7) Gångstråk med temporär nivåsättning för tillgänglighet Konsekvenser för genomförande och ekonomi Markmur och belysning påverkas Trappa innanför trottoar Infart kan påverkas av framtida gatuhöjning Gatuplan för ny utformning Larmgatan (Vatten- och samhällsteknik) Kommunen bedömer att planen är ekonomiskt genomförbar. Kommunen får intäkter för försäljning av mark och byggnader. Kommunens kostnader vad gäller exploaterings- och investeringsbudget kommer klargöras när exploateringsavtalet blir färdigt. Det finns även kostnader för efterbehandling av förorenade massor inom planområdet. Drift- och skötselkostnader bedöms inte påverkas. Det nya gångstråket ska ersätta befintlig trottoar, den gamla trottoaren kommer dock att ligga kvar, i smalare omfattning, tills Södra Kanalgatan görs om. Med tanke på gatans tekniska status, höjdläge och utvecklingen kring Sveaplan är en ombyggnad påkallad inom en överskådlig framtid. Denna gatas ombyggnad är dock inte nödvändig för planförslagets genomförande. Tidigare beslut Startbeslut: Samrådsbeslut i SBN: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Samrådsredogörelse Grundkarta Fastighetsförteckning

7 Tjänsteskrivelse 7(7) Till planen hör också: Behovsbedömning Kulturhistorisk utredning Bullerutredning Trafikutredning Miljöteknisk utredning Dagvatten-PM Tidplan Det finns två planförfarande som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt så kallat utökat förfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens preliminära tidsplan: PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 3:e KVARTALET 2017 GRANSKNING 4:e KVARTALET 2017 ANTAGANDE 1:a KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter Emil Stille Planarkitekt

8 Handläggare Emil Stille Upprättad (11) Detaljplan för Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1 (Gamla brandstationen) På Kvarnholmen, Kalmar kommun Samrådsredogörelse Planförslaget har varit på samråd under tiden Ett samrådsmöte hölls den 13 september 2017 på Samhällsbyggnadskontoret. Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Informationsblad sattes upp i trappuppgångarna för boende. Sammanfattning Under samrådet inkom nio yttranden, från länsstyrelse, lantmäteri, kommunala förvaltningar, ledningsdragande verk och intresseorganisationer. Inga privatpersoner har sänt in skriftliga yttranden, men några deltog på samrådsmötet. Deras muntliga synpunkter rörde parkeringssituationen i området, medan bebyggelseförslaget mottogs positivt. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter utifrån tematiska rubriker. Trafik Länsstyrelsen påpekar att bullervärdena i planbeskrivningen är högre än riktvärdena, samt att bullernivåerna riskerar att bli ännu högre i framtiden. Det måste tydliggöras i genomförandebeskrivningen vem som är ansvarig för att eventuella åtgärder mot buller genomförs. Kommentar: De bullerriktvärden som gäller för planärenden påbörjade från och med år 2015 klaras, vilket redovisas i planbeskrivning och bullerutredning. Även framtida trafiksituation beaktas. Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

9 Samrådsredogörelse 2(11) Hyresgästföreningens största invändning mot planförslaget gäller antalet parkeringsplatser, som de anser inte når upp till de riktvärden som finns i parkeringsutredningen. De anser att parkeringsbristen i området redan idag är akut. Kommentar: Antalet redovisade parkeringsplatser är i linje med parkeringsutredningens slutsatser. Den allmänna parkeirngssituationen i området kan inte åläggas en enskild fastighetsägare att lösa, och kommunen bedriver ett aktivt arbete för att hantera tillgänglighetsfrågorna i stadskärnan, bland annat genom att skapa nya parkeringsplatser. Natur- och kulturvärden Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövård i Kalmar (H48). KLM är positiva till att detaljplanens syfte anger att de kulturhistoriska värdena bevaras, men vill utveckla hur detta ska regleras i plan, samt hur detta lyfts fram i planbeskrivningen. KLM föreslår att det förtydligas vilka de viktiga exteriöra karaktärsdragen som ska bevaras är. Kommentar: en förtydligas vad gäller brandstationens exteriöra värden. KLM befarar att detaljplanen riskerar att möjliggöra nybyggnad av för höga hus. Utifrån riksintresse samt Kvarnholmens låga siluett, argumentar KLM för att det är viktigt att byggnadshöjden hålls nere. Föreslagen nybyggnation i hörnet Södra kanalgatan/larmgatan bör därför inte bli högre än högsta intilliggande hus. Om högre höjd på nybyggnation tillåts, riskerar det som är viktigt i riksintresset att urholkas. Kommentar: Gestaltningsmässigt är önskan att markera hörnläget med en nybyggnad med arkitektoniska pretentioner som står ut i stadsbilden. Föreslagna höjder är under de nivåer som finns i grannfastigheten Brandvakten 10 där en nybyggnad för bostäder gjordes för ett tiotal år sedan. Höjden är ungefär i nivå med det äldre mittpartiet på brandstationen och klart under tornpartiet som sticker upp i stadssilluetten. Miljö och säkerhet Länsstyrelsen efterlyser att det visas hur markföroreningar och föroreningar i byggnader hanterats i planprocessen, och vilka föroreningsnivår som ska gälla inom planområdet. Gällande dagvatten vill länsstyrelsen att en dagvattenutredning görs, för att säkerhetsställa en så effektiv dagvattenhantering som möjligt. Kommentar: Beskrivningen av markföroreningar och åtgärder förtydligas i planbeskrivningenoch förslag om platsspecifika riktvärden bifogas planen. Område som ska saneras och omfattas av villkor för startbesked är justerat utifrån gjord utredning. Ett dagvatten-pm som visar på planförslagets positiva påverkan vad gäller utsläpp i vattenförekomsten bifogas planen. Övriga justeringar inför granskning Kvartersgränsen justeras marginellt i nordöstra hörnet för att undvika ombyggnadsbehov av korsningen. Bestämmelser kring markens anordnande har

10 Samrådsredogörelse 3(11) tillförts plankartan, främst avser dessa ytan norr om befintlig byggnad. En bestämmelse om byggnadshöjd ersätts av en reglering av takfotslinje. Nockhöjden för hörnhuset justeras marginellt utifrån förprojektering. Bestämmelse om installationer säkerhet i befintlig byggnad med tanke på översvämningsrisk tillförs planförslaget. Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Länsstyrelsens synpunkter under miljökvalitetsnormer och hälsa och säkerhet måste beaktas för att planförslaget ska kunna anses vara förenligt med 11 kap. PBL och därmed inte riskera att överprövas. Länsstyrelsens synpunkter under upplysningar bör beaktas. Kontroll enligt 11 kap. PBL - hälsa och säkerhet, -miljökvalitetsnormer -riksintressen Hälsa och säkerhet Vid fasad på befintliga byggnaden samt tillkommande bebyggelse är bullervärdena som redovisas i planbeskrivningen högre än riktvärdena enligt förordningen 2015:216 om trafikbuller vid bostäder. I framtiden planeras eventuellt att Larmgatan och Kaggensgatan beläggs med smågatsten. Detta skulle kunna öka ljudnivåerna från dessa gator med upp till 3 db. Konsekvenserna bedöms bli störst utmed Larmgatan där även gårdshuset skulle kunna få ljudnivåer över riktvärdet samt svårare för hörnhuset att erhålla en skyddad sida i söder. I de fall åtgärder krävs för att klara riktvärden för buller enligt förordningen 2015:216 ska dessa redovisas på plankartan samt att genomförandebeskrivningen ska tydligt visa vem som ansvarar för att åtgärden ska genomföras samt när åtgärden ska vara genomförd. Kommentar: Bullervärden för planärenden påbörjade från år 2015 kan klaras och smågatsten är inte längre aktuellt i projekteringen för körbanan. Förorenad mark I behovsbedömningen står att Förorenade massor finns under mark, villkor för startbesked finns därför i planförslaget samt i planbeskrivningen står att Viss del av marken inom planområdet är förorenad. samt att Viss sanering eller efterbehandling av förorenade jordmassor ska ske av marken framför brandstationen. Kommunen beskriver att viss del av marken är förorenad och

11 Samrådsredogörelse 4(11) att saneringsåtgärder krävs Det saknas dock en helhetssyn av hela planområdet där det framgår vad som tidigare funnits inom planområdet i form av markanvändning, eventuella verksamheter och byggnader. Naturvårdsverkets utgångspunkter för efterbehandlingsarbetet i Sverige är formulerade utifrån långsiktighet och hållbarhet i syfte att skydda hälsa, miljö och naturresurser nu och i framtiden. De avspeglas i den utredningsmetodik som Naturvårdsverket förordar samt i Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark. Utgångspunkterna bör vara vägledande i arbetet med efterbehandling av förorenade områden. Utgångspunkter om tidsperspektiv och hälsa är att bedömning av miljö- och hälsorisker vid förorenade områden bör göras i såväl ett kort som långt tidsperspektiv. Planerad markanvändning (utgångspunkt i riskbedömning och åtgärdsutredning) är vanligen överblickbar i mindre än 100 år. Mycket kan också hända i längre tidsperspektiv (100-tals till 1000 år) t.ex. med kvarlämnade föroreningar. Länsstyrelsen behöver se att kommunen har hanterat frågan om markföroreningar i planprocessen. För att Länsstyrelsen ska kunna bedöma om marken är lämplig för planens ändamål behöver planbeskrivning kompletteras med vilka föroreningsnivåer som ska gälla för hela planområdet. Vedertagna nivåer för bostäder är KM, känslig markanvändning enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark. Riktvärdet KM gäller således även för de ombyggnationer på andra våning i befintlig stationsbyggnad som tillåts i planen. För att säkerställa detta kan prover på befintlig byggnad behöva genomföras. Kommunens ställningstagande angående markföroreningar behöver konkretiseras och motiveras tydligare i planbeskrivningen. Kommentar: Utredningsmaterialet kring markföroreningar och åtgärder är kompletterat till granskningsskedet. Beskrivning av nödvändig sanering förtydligas. Det har undersökts om byggnaderna är säkra att använda med tanke på porgasluft som kan påverka byggnaden. Riktvärdena för KM och MKM är avsedda att appliceras på jordmassor, de är inte relevanta för byggnadsdelar. Miljökvalitetsnormer för vatten samt dagvatten MKN vatten beskrivs på sidan 34 i planbeskrivningen med slutrecipienten Kalmarsund, vars ekologiska vattenstatus är måttlig. Detta ställer krav på att vattenåtgärder måste genomföras för att inte försämra vattenstatusen samt att det också innebär ett förbättringskrav till år 2021 alternativt 2027 för att vattenstatusen ska bli god. Redan i dagsläget är detta föreslagna planområde hårdgjort och på sidan 14 i planbeskrivningen konstaterar kommunen att dagvattnet från planområdet leds orenat ut i Systraströmmen vilket står i direkt kommunikation med Kalmarsund. Sammantaget drar därför Länsstyrelsen slutsatsen att en dagvattenutredning ska göras. Detta för att genom lämpliga åtgärder minska belastningen bland annat av partikulärt fosfor från orenat dagvatten. Det går inte att passivt konstatera, vilket kommunen gör i planbeskrivningen på sidan 30 och 34, att planförslaget är neutralt vad gäller påverkan på dagvattensystemet eftersom andelen hårdgjorda ytor inte ökar. När detta planområde nu öppnas upp för ett nytt detaljplaneförslag ska lämpliga dagvattenåtgärder föreslås inför ny ex-

12 Samrådsredogörelse 5(11) ploatering av planområdet för att åstadkomma en så bra dagvattenhantering som möjligt likväl som t ex föreslagen sanering av förorenade markpartier. Detta för att inte orenat dagvatten ska gå ut i Systraströmmen och medföra försämringar av kvalitetsnormerna för vatten. På sidan 25 föreslås att det ska läggas grönt tak på en ny paviljong, är detta förslag kopplat till dagvattenhanteringen? Hur påverkas planområdet och dagvattenhanteringen av eventuell framtida behov av att höja omkringliggande gator. Dagvattenutredningen ska även besvara hur belastningen av dagvatten från omkringliggande bebyggda områden påverkar då delar av planområdet är lågt beläget. Borde detta medföra att även dagvattenåtgärder måste göras utanför planområdet för att minska den totala belastningen ut från planområdet och Systraströmmen? Kommentar: PM om dagvattenfrågorna är bifogade planhandlingarna och planbestämmelser justerade för att säkra en positiv påverkan på vattenförekomsten. Kommunen bedömer att detta kan uppnås genom åtgärder på fastigheten och kan inte i detta skede föreslå några åtgärder i det allmäna dagvattennätet. Kommunen studerar förändringar på Södra Kanalgatan inom ramen för Sveaplanprojektet, det finns ett förändringsbehov för hela gatan och även vad gäller dagvattensystemet så finns det flera utlopp i Malmfjärden som idag är orenade. Detta behöver ses över i ett sammanhang för hela Södra Kanalgatan så att det blir en god helhetslösning med tanke på funktion, gestaltning och teknisk utformning. Riksintressen Fastigheten innefattar idag skyddsrum och ledningscentral. För att avveckla skyddsrum så måste man ansöka hos MSB. Principen är att det oftast ställs krav på ersättning av motsvarande kapacitet. Läs mer på länk en behöver förtydligas vad gäller påverkan på skyddsrum samt ledningscentralen med hänsyn till annan markanvändning. Kommentar: Skyddsrummets framtid avgörs av annan myndighet än kommunen och av annan lagstiftning än Plan- och bygglagen. Planen behöver därför vara flexibel för att kunna hantera olika scenarier för vad som händer med skyddsrummet. Det kan påverka både gestaltning och användning av den aktuella byggnadsdelen. Detta förtydligas i planbeskrivningen i konsekvensdelen, Bebyggelse. Behovsbedömning Länsstyrelsen kan inte med tillgängligt material uttala sig om planens genomförande kan medföra en betydande miljöpåverkan eller inte. Miljökvalitetsnormer för vatten och dagvatten samt kopplingen till förorenad mark behöver beskrivas ytterligare. Kommentar: Planhandlingarna har fördjupats vad gäller dessa delar.

13 Samrådsredogörelse 6(11) Upplysningar Planbestämmelsen B2CK bör ändras för genomförandet av planen och efterföljande handläggning. Då stor del av området som berörs av användningen enligt planbeskrivningen ska avsättas för parkering och torgyta bör detta framgå även på plankartan. Bestämmelsen bör därför bytas till P eller liknande. In- och utfartsförbud bör införas på plankartan för att begränsa och leda trafiken. Del av område för bostäder i södra delen av planområdet regleras både av högsta nockhöjd i meter och högsta byggnadshöjd. Plankartan ska förtydligas med vad som gäller. Beräkningar som gjorts för antalet parkeringsplatser som planen genererar utgår från en viss lägenhetsfördelning. Detaljplaner innehåller dock inga bestämmelser som reglerar detta. Behovet av parkeringsplatser bör därför grundas på den norm som finns för det antal bostäder som planen medger. Antalet parkeringsplatser är då högre än de som beskrivs i planen. en bör därför förtydliga att behovet av parkeringar sannolikt är högre. Markingrepp inom planområdet erfordrar tillstånd enligt 2 kap Kulturminneslagen med hänsyn till fornlämningen Kalmar stadslager (RAÄ Kalmar 93:1). Utskrivningsformat saknas på plankartan Kommentar: Det förtydligas att förplatsen är avsedd för centrumverksamhet och kontor, samt vad gäller bostad för parkering. Parkering som självständig markanvändning är inte avsikten med planen. In- och utfartsförbud kompletteras plankartan. Bestämmelse om byggnadshöjd ersätts av en bestämmelse om anpassad takfotslinje i förhållande till grannhuset. en kompletteras med upplysning om att definitiv parkeringsefterfrågan avgörs i bygglovet, i enlighet med kommunens parkeringsriktlinjer. Plankartan innehåller tydlig upplysning om fornlämningen, men texten ändras till att det är Kulturmiljölagen som gäller. Utskriftsformat kompletteras plankartan. Lantmäterimyndigheten Plankarta med bestämmelser Ändamålsbestämmelserna (B1, B2, C och K) bör redovisas var för sig. För markreservat "g" bör avsett ändamål för gemensamhetsanläggningen också framgå, t. ex. med tillägget till nu redovisad text med "... för parkering och uteplats".

14 Samrådsredogörelse 7(11) Texten om exploateringsavtal bör utvecklas inför granskningen med redovisning av avtalets huvudsakliga innehåll. Kommentar: Boverket rekommenderar att ändamålsbestämmelser delas upp med hänsyn till digitala detaljplaner. Detta görs, liksom att g-bestämmelsen förtydligas vad gäller ändamål. en kompletteras vad gäller exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll. Kommunala nämnder, förvaltningar och bolag Kultur- och fritidsförvaltningen Brandvakten 7 omfattas av kulturhistoriska skyddsbestämmelser och har ett högt kulturhistoriskt värde, både exteriört och interiört. Vid om- och nybyggnation i aktuellt planområde förutsätts att dessa värden tas tillvara samt att de kulturhistoriska skyddsbestämmelserna efterföljs. Genom föreslagen bebyggelse påverkas landskapsrummet och kopplingen mot Sveaplan och Malmen blir starkare, och genom detta påverkas även kopplingen till kommande Kulturkvarteret. Om- och nybyggnation av planområdet fyller ut ett ödsligt och tomt område i stadskärnan, vilket i förlängningen innebär ökad trygghet för kommande besökare i Kulturkvarteret. Kommentar: Noteras. Kalmar Brandkår För att underlätta släckangrepp och minimera insatstiden bör räddningsfordon komma så nära byggnadernas entréer att man inte behöver dra slang och transportera materiel mer än 50 m. Dessutom bör gångavståndet vara högst 50 m om nödutrymning avses ske med bärbara stegar. Räddningsväg ska anordnas om det befintliga gatunätet inte ger tillräcklig åtkomlighet för räddningsinsats eller för utrymning med räddnings tjänstens stegutrustning. En räddningsväg: a. Ska ha en fri höjd på minst 4 meter. b. Ska ha bärighet motsvarande angränsande vägnät eller tåla ett axeltryck av 100 kn. c. Bör vara försedd med ett hårdgjort ytlager av grus, asfalt eller motsvarande. Hårdgjorda gräsmattor rekommenderas inte. d. Ska ha en körbandebredd på minst 3 meter på raksträckor.

15 Samrådsredogörelse 8(11) e. Ska ha en längslutning på max 8 %, tvärfall på 2 % och vertikal radien (konkav eller konvex) minst 50 meter. f. Ska ha en inre radie i kurvor på minst 7 meter och det bör finnas sådan breddökning och hinderfritt sidoområde före, genom och efter kurvan så att stegfordon kan framföras. g. Ska markeras med standardiserad skylt. h. Ska underhållas och snöröjas. Exempel på underhåll är skötsel av träd som kan hindra stegresning. i. Bör ha angöringen i anslutning till byggnadens adress. För de utrymmen där alternativ utrymningsväg utgörs av fönster med hjälp av räddningstjänsten och där avståndet mellan mark och fönsterkarm överstiger 11 m krävs maskinstege. I dessa fall ska uppställningsplats för stegfordon anordnas enligt nedan. En uppställningsplats för stegfordon: a. Ska inte luta mer än 8,5 % i någon riktning. b. Ska vara förlagd utanför ytterkant av balkonger som ska kunna nås med maskinstege, dock högst 9 meter från husväggen. c. Ska vara minst 5 meter bred och 12 meter lång. d. Underhållas och snöröjas på samma sätt som räddningsvägen. e. Ha samma bärighet som räddningsvägen. Kommentar: Noteras. Brandkrav kontrolleras och ska uppfyllas i bygglovsskedet. Planförslagets högst belägna bostäder har förutsättningar för att klara utrymningskraven mot Larmgatan. Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmarsundsregionens Renhållare (KSRR) Ksrr har tagit del av ovanstående detaljplan. Vid fortsatt planering för eventuell ombyggnation och förändring av området förutsättes att planering sker för framtida avfallshantering. Detta gäller för såväl tillgänglighet och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl eller dylikt i enlighet med Ksrr:s renhållningsförskrifter. Förslag om underjords behållare har nämnts som alternativ, Ksrr är gärna med och bidrar med råd och rekommendationer. Kommentar: Noteras. TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) Skanovas teleanläggningar/rättigheter berörs inte/påverkas inte av rubricerat planförslag. Vi har därför inget att invända mot gällande detaljplaneförslag.

16 Samrådsredogörelse 9(11) Intresseorganisationer och övriga Hyresgästföreningen Kalmar-Torsås-Öland Hyresgästföreningen anser att området fått en bra gestaltning i detaljplaneförslaget, men vill lämna följande synpunkter. Vår största invändning mot det presenterade förslaget gäller antalet parkeringsplatser. Enligt kommunens norm ska fastighetsägaren anordna 65 bilparkeringsplatser till det antal lägenheter och den verksamhet som möjliggörs i detaljplanen. Om t.ex. kollektivtrafiken har god tillgänglighet, bilpooler kan komma till stånd och om cykeltrafik erbjuds goda möjligheter kan reduktion av antalet p-platser medges. Enligt gjord parkeringsutredning (Ramböll) medges reduktion till 31 platser plus 4 5 bilpoolplatser. Detaljplaneförslaget innehåller, vad vi kan se, endast 23 platser plus bilpoolplatser. Således ett underskott på parkeringsplatser efter reduktion. Enligt boende vi talat med är bristen på p-platser i detta område redan i dag skriande. Reduktionen ser vi bara som ett teoretiskt exempel med ringa bäring på verkligheten. Vår slutsats är att bristen kommer att bli än mer skriande. Fastighetsägaren måste helt enkelt få fram fler parkeringsplatser. Ett möjligt alternativ är kanske att använda Stagneliusskolans gård på tider utanför skolverksamhet. Vi anser vidare att området bör förses med laddningsstolpar för elbilar. Enligt detaljplanen är det väl försörjt med cykelparkering utomhus, men för boende borde det skapas möjlighet att ha cyklarna lättåtkomligt förvarade inomhus. Vi noterar att flera lägenheter enligt tidigare bullernormer utsätts för höga värden, men i och med de nya normerna (2015) krävs inga åtgärder. Frågan vi ställer oss är om bullernivåerna är så höga att åtgärder ändå bör vidtas. Här skulle ytterligare analyser och bedömningar vara på sin plats. Hyresgästföreningen är medveten om att man i detaljplan inte kan kräva att hyresrätter byggs. Men eftersom behovet av hyresrätter i Kalmar är mycket stort ser vi helst att samtliga lägenheter blir hyresrätter. Kommentar: Illustrationsplanen redovisar cirka 30 bilparkeringsplatser vilket är i linje med den bedömda efterfrågan efter reduktioner. Bilpoolplatser får anordnas utanför fastigheten. Exakt lokalisering och utformning av både bil- och cykelparkering prövas i bygglovet. Kommunen kan inte i en detaljplan tvinga fram laddstolpar för parkeringsplatser, men förslaget är framfört till fastighetsägaren. De föreslagna bostäderna klarar de riktvärden som gäller idag och det är dessa som kommunen tillämpar i sin planering. Avsikten från byggherren är att uppföra hyresrätter.

17 Samrådsredogörelse 10(11) Kalmar läns museum Syftet med detaljplanen är att "möjliggöra omvandling till kontor och verksamheter på bottenplan och bostäder från våning två och uppåt. Byggnadens kulturhistoriska värden ska bevaras och den nya byggnationen bidra till en attraktiv stadsbild särskilt i mötet med Sveaplan och bron till Malmen. En friliggande, utåtriktad paviljong ska vitalisera stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen." Angående den äldsta delen av brandstationen uppförd 1905 KLM ser det som mycket positivt att detaljplanens syfte anger att de kulturhistoriska värdena ska bevaras och att den bebyggelsehistoriska utredningen för Brandvakten 7 från 2012 ingår i planhandlingama och tydligt hänvisas till i planbeskrivningen. Byggnaden ges planbestämmelsen q 1 med förklaring på plankartan; "Byggnad får ej förvanskas exteriört samt r med förklaring "Rivningsförbud". KLM ber kommunen kontrollera att hänvisning görs till rätt paragrafer i PBL. Bör det inte vara 4 kap 16 2 gällande q? och gärna komplettering med hänvisning till 8 kap 13. Gällande r bör det väl hänvisas till 4 kap 16 3? KLM föreslår att planbeskrivningen kompletteras med ett antal punkter som tydliggör viktiga exteriöra karaktärsdrag att värna och att hänvisning till planbeskrivningen görs på plankartan. Denna komplettering kan ske under rubriken Natur och kultur. Följande punkter föreslås: Den välbevarade norra och östra fasaden (mot Södra Kanalgatan respektive Kaggensgatan) med omsorgsfull gestaltning och fina stenarbeten. Hela takarkitekturen med takkupomas utförande och plåtarbetena lagda med skivtäckning. Fönster och portar av trä i originalutförande. I planbestämmelserna anges inget interiört skydd. I planbeskrivningen hänvisas dock till de punkter som lyfts fram i den bebyggelsehistoriska utredningen gällande interiören och till att Plan och bygglagen säger att "interiöra kulturhistoriska värden" ska "beaktas vid ombyggnation även om dessa inte omfattas av ett förvanskningsförbud." Att detta finns med i planbeskrivningen uppfattar KLM som positivt. I planbeskrivningen kan med fördel upplysas om att "bebyggelsen har sådana kulturvärden att det inför beslut om kontrollplan bör finnas ett underlag som visar hur byggnadens kulturvärden påverkas av den föreslagna åtgärden och att det kan krävas certifierad sakkunnig avseende kulturvärden om inte byggherrens egenkontroll innehåller tillräcklig kompetens med avseende på den aspekten". Detta enligt Boverkets råd. Kommentar: Paragrafhänvisningarna för förvansknings- och rivningsförbud är kontrollerade och korrekta. en förtydliugas vad gäller bebyggelsens exteriöra värden.

18 Samrådsredogörelse 11(11) Angående nybyggnadsplaner på fd brandstationens baksida och mot Larmgatan KLM befarar att detaljplanen möjliggör nybyggnad av alltför höga hus. På Kvarnholmen finns en lång tradition av relativt låg bebyggelse. Utifrån riksintresset för kulturmiljövården H48 och Kvarnholmens bebyggelsetradition är det viktigt att hålla nere höjden på nya byggnader för att inte påverka Kvarnholmens siluett på ett negativt sätt. Höjden på de föreslagna nybyggnaderna i hörnet av kvarteret, Södra Kanalgatan/Larmgatan bör därför begränsas till befintlig höjd på intilliggande högsta hus; "gamla Atlantic-huset" inom kv Brandvakten 5. Långtidskonsekvensen av att släppa upp byggnader i alltför många våningar är att man riskerar att urholka det som är ett viktigt värde i riksintresset, nämligen helhetsintrycket av en stad med låg stadssiluett - stadens "relativt låga och jämnhöga bebyggelse". Kommentar: Gestaltningsmässigt är önskan att markera hörnläget med en nybyggnad med arkitektoniska pretentioner som står ut i stadsbilden. Föreslagna höjder är under de nivåer som finns i grannfastigheten Brandvakten 10 där en nybyggnad för bostäder gjordes för ett tiotal år sedan. Nockhöjden för detta hus är ungefär 19,5 meter över nollplanet. Höjden är ungefär i nivå med det äldre mittpartiet på brandstationen ochklart under tornpartiet som sticker upp i stadssilluetten. Den högsta delen är också genom planbestämmelsernas utformning reglerad till att vara indragen i förhållande till gatulivet. Kvarterets befintliga bebyggelse är så hög att den nya bebyggelsen inte påverkar siktlinjer mot domkyrkan. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Kalmar Vatten Alla sakägare och likställda har fått sina synpunkter tillgodosedda. Emil Stille Planarkitekt

19 Handläggare Emil Stille Upprättad (39) Senast reviderad Detaljplan för Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Granskningshandling Nattvy från Norra Kanalgatan, Atrio arkitekter (OBS. Bebyggelseförslaget delvis förändrat) Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

20 Upprättad , rev (39) ens innehåll Sammanfattning... 4 Inledning... 4 Bakgrund... 5 Syfte med detaljplanen... 5 Plandata... 5 Planförfarande och tidsplan... 6 Nuläge... 6 Gällande detaljplaner... 6 Mark- och vattenförhållanden... 8 Natur och kultur... 9 Bebyggelse Tillgänglighet och infrastruktur Service Teknisk försörjning Störning och risk Planförslag Ändrade mark- och vattenförhållanden Natur och kultur Ny bebyggelse Tillgänglighet och infrastruktur Förändring av teknisk försörjning Behov av åtgärd mot störning och risk Beskrivning av planbestämmelser Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Översiktsplaner Kommunala program och beslut i övrigt... 38

21 Upprättad , rev (39) Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Dagvatten-PM Behovsbedömning Samrådsredogörelse (Granskningsutlåtande) Kulturhistorisk utredning, april 2012 Bullerutredning, Trafikutredning, Miljöteknisk undersökning, , Preliminär!! Medverkande tjänstemän Detaljplanen har upprättats av planhandläggaren på Samhällsbyggnadskontoret på Kalmar kommun, i samråd med kommunledningskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun samt Kalmar Vatten AB. Arbetsgruppen har utgjorts av Anders Berg, Kristine Bergius, Katarina Elfversson, Stina Hansson, Maria Jakobsson, Anders Mårtensson, Hanna Nilsson, Emil Stille, Gunilla Thorvaldsson och Edyta Weronika Krawus. Emil Stille Planarkitekt

22 Upprättad , rev (39) Sammanfattning Brandstationens äldre del sett från Södra Kanalgatan, nyare anpassad tillbyggnad till höger I och med bygget av en ny brandstation har kommunen beslutat att sälja fastigheten Brandvakten 7 innehållande den gamla brandstationen och möjliggöra en ny användning. Skyddet av de kulturhistoriska värdena bedöms viktigt, samtidigt som en ny användning ska bidra till stadslivet på denna del av Kvarnholmen där stadsdelen möter Sveaplan och Malmen. Ny bebyggelse föreslås på befintligt parkeringsdäck mot Larmgatan och som en friliggande paviljong framför den nyare delen av brandstationen. Bebyggelsen kommer att bidra till ett starkare samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. en ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. en har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. I planbeskrivningen används benämningen Planförslag. Det innebär att planen beskriver förslag till möjlig utveckling. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft gäller planförslaget.

23 Upprättad , rev (39) Bakgrund Den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen har legat till grund för urvalsförfarandet i samband med försäljningen av Brandvakten 7. Det är också ett underlag för det aktuella planförslaget. Bebyggelseförslaget är valt med tanke på att främja stadsliv i området samt utveckla stadsbild och stadsrum. Kommunen arbetar med en studie över Sveaplan som också belyser Södra Kanalgatans framtida utformning. Beställning av detaljplanen skedde och planuppdraget prioriterades in i kommunens planprioritering av Planutskottet Planarbetet betraktas som i praktiken påbörjat från och med Planutskottets beslutsdatum, även om startbeslut enligt kommunens planeringsprocess skedde Syfte med detaljplanen Planförslaget ska möjliggöra omvandling till kontor och verksamheter på bottenplan och bostäder från plan två och uppåt. Byggnadens kulturhistoriska värden ska bevaras och den nya byggnationen ska bidra till en attraktiv stadsbild, särskilt i mötet med Sveaplan och bron till Malmen. En friliggande, utåtriktad paviljong ska vitalisera stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen. Plandata Sveaplan Malmbron Kaggensgatan Södra Kanalgatan Översiktskarta, nordvästra Kvarnholmen, planområde rödmarkerat Planområdet omfattar huvudsakligen Brandvakten 7 som nyligen har köpts av Glebes fastigheter AB, men även en del allmän platsmark på gatufastigheten Kvarnholmen 2:1. Planområdets areal är cirka 0,6 hektar. Larmgatan

24 Upprättad , rev (39) Planförfarande och tidsplan Det finns två planförfarande som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt så kallat utökat förfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens preliminära tidsplan visas nedan. PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 3:e KVARTALET 2017 GRANSKNING 4:e KVARTALET 2017 ANTAGANDE 1:a KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter Nuläge Lekplats anlagd och parksatsningar på vallpromenad Bro behöver renoveras, Södra Kanalgatans strandskoning är också sliten och gatan ligger bitvis väldigt lågt Sättningar på Kaggensgatan, gatan ligger lågt Offentlig toalett ska flyttas, skyddsrums framtid oklar Flygfoto över planområdet med omgivningar (från 2016) Larmgatan byter karaktär, bilgata med gång- och cykelbana blir gångfartsgata söderut Gällande detaljplaner Fastigheten Brandvakten 7 är planlagd som Brandstation i gällande plan (0880K-P94/04). Denna togs fram för att möjliggöra påbyggnaden av en ledningscentral för brandstationen och vann laga kraft , genomförandetiden på fem år har löpt ut. Bebyggelsen omfattas av kulturhistoriska

25 Upprättad , rev (39) skyddsbestämmelser, det finns även en skyddsbestämmelse för en mindre grönyta i nordvästra hörnet av fastigheten, liksom ett u-område för underjordisk ledning tvärs över körplanen framför brandstationen. Planen medförde också att körplanen tillfördes fastigheten som kvartersmark, den var tidigare allmän gatumark. Planmosaik över planområde med omgivningar Omgivande gator omfattas av stads- och detaljplaner enligt nedan: Södra Kanalgatan 0880K-I:16 (PO Hallmans stadsplan då fastigheten hade en mer begränsad omfattning, se nedan) Kaggensgatan 0880K-I:127 Larmgatan 0880K-P13/23 ( Gota media-planen )

26 Upprättad , rev (39) Mark- och vattenförhållanden Brandstationen är byggd på utfylld mark. Utfyllnaden skedde på slutet av talet när delar av befästningsverket revs och Malmbron anlades. Utfyllnaden har en relativt stor mäktighet med inslag av organiska jordarter, vilket gör bärigheten svår att förutsäga. Grundvattenytan är belägen mindre än två meter under markytan och följer havsnivån. Grundläggning med pålar rekommenderas och konstruktioner med källare bör undvikas. För fastigheten har det utförts ett flertal undersökningar och utredningar under detaljplanarbetet i syfte att undersöka eventuella mark- eller grundvattenföroreningar inom exploateringsområdet. Utöver en historisk inventering som visar att brandstationen ligger på mark som fylldes ut på slutet av 1800-talet har provtagningar på mark, grundvatten och luft genomförts. Undersökningarna har utgått från bedömningen att framtida planerad markanvändning på fastigheten närmast motsvarar KM (känslig markanvändning). Den översiktliga markundersökningen som utfördes av Tyréns 2015 visar att fyllningen är förorenad av metaller och PAH (polycykliska aromatiska kolväten). Halterna överstiger allmänt Naturvårdsverkets generella riktvärde för KM (känslig markanvändning) och lokalt även för MKM (mindre känslig markanvändning). Resultatet för grundvattnet visade på låga halter av metaller, PAH och petroleumhalter. I ett jordprov påvisades detekterbara halter av brandsläckningsämnen (PFC). I grundvattnet påvisades förhöjda halter av lågflourerade PFC. En detaljerad markundersökning utfördes av Structor 2016 vilket i stort bekräftade resultatet från den översiktliga undersökningen. Samtliga tre provtagna delområden norr om byggnaden visar på förhöjda halter av PAH i det översta skiktet (0-0,5 meter under markytan), i två områden i halter över KM (känslig markanvändning) och ett över MKM (mindre känslig markanvändning). Även vissa metaller påträffades i förhöjda halter i ett par av delområdena. Söder om byggnaden påvisades inga föroreningar över Naturvårdsverkets generella riktvärden i det översta skiktet. I det undre skiktet (0,5 meter under markytan naturlig jord) visar fyra av fem delområden på föroreningsnivåer av PAH över riktvärdena för KM (känslig markanvändning) eller MKM (mindre känslig markanvändning). I ett av delområdena påträffades brandsläckningsämnet PFOS i halter över riktvärdet för KM (känslig markanvändning). Även en PFAS-förening detekterades i ett enskilt jordprov från ett av delområdena kompletterade Structor undersökningarna med jordprovtagning under den äldre byggnaden samt provtagning av porluft och inomhusluft. Jordprovet visade på låga halter av analyserade ämnen i jord, samtliga under Naturvårdsverkets generella riktvärden. I både porluften och inomhusluften uppmättes låga halter av PAH-föroreningar. De halter av naftalen eller fenantren som uppmäts i marken under byggnaden är låga och kan inte förklara de halter som påvisats i inomhusluften. Konsultens erfarenheter är att man ofta påvisar spårhalter av dessa PAH i byggnader som ligger i tätorter, i synnerhet om de är gamla. Enligt konsultens bedömning är uppmätta halter av dessa ämnen mycket låga och långt under de lågrisknivåer där de kan utgöra en hälsorisk vid livslång exponering.

27 Upprättad , rev (39) I samband med den kompletterande undersökningen tog Structor 2017 fram platsspecifika riktvärden för PAH, vissa metaller och PFOS. En sammanfattande bedömning av de markmiljötekniska utredningarna ger att efterbehandling är nödvändig norr om byggnaden, framför allt med anledning av att PAH-halter påträffas över de platsspecifika riktvärdena. Inga ytterligare undersökningar eller åtgärder krävs för massor under byggnaderna eller för porluften. Inte heller avseende påvisade PAH-föreningar i inomhusluft är det miljömässigt motiverat att gå vidare med undersökningar eller åtgärder. Natur och kultur Området ligger inom fornlämningen Kalmar stadslager (Kalmar 93:1), vilket innebär att alla markarbeten är tillståndspliktiga hos länsstyrelsen. Med tanke på att marken är utfylld har inte planarbetet föregåtts av någon arkeologisk förundersökning. Utifrån gamla kartor kan eventuellt en mindre del av fastigheten Brandvakten 7 ha varit en liten holme med broförbindelse till Malmen. Karta över fästningsjorden från 1860, Brandvakten 7 är markerad med röd figur i sitt ungefärliga läge Brandstationen är beskriven i en kulturhistorisk utredning av Kalmar läns museum från april 2012, det finns även en mer övergripande kulturhistorisk utredning för Sveaplan och Tullslätten som belyser stadsstrukturens framväxt.

28 Upprättad , rev (39) Platsens struktur formades till stor del i samband med befästningsverkens rasering under 1800-talets andra hälft med efterföljande utfyllnader av det tidigare vattenområdet. Foto från det nyinvigda läroverkets tak (från 1933) över brandstationen och Sveaplan Brandstationen byggdes 1905 efter ritningar av arkitekt Agi Lindgren (baserade på ritningsunderlag av stadsingenjören Ivan Björkman). Arkitekturen är präglad av sekelskiftets brytning mellan olika arkitekturstilar, klassicism, jugend och nationalromantik. Norrfasaden är välbevarad och ger ett praktfullt intryck med omsorgsfullt gestaltad fasad och fina stenarbeten. År 1985 byggdes brandstationen till som en anpassning till moderna krav på verksamheten. Ritningarna är utförda av arkitekt Maciej Górski och präglas av en förenklad anpassning till den äldre delen vad gäller kulör och fasadkomposition. Tillbyggnaden innebar också att gården delvis byggdes igen vilket kraftigt påverkade söderfasaden på den ursprungliga byggnadsdelen. Invändigt delades den ursprungliga vagnhallen upp i olika lokaler, men många detaljer är sparade, så som gjutjärnspelare och vikportar i trä. Det östra trapphuset är välbevarat med smidesräcke och dekorativa dörrar.

29 Upprättad , rev (39) Bygglovsritning av den norra fasaden (arkitekt Agi Lindgren) Den äldre delen av brandstationen bedöms ha ett högt kulturhistoriskt värde vad gäller både exteriör och interiör, även om de interiöra värdena är begränsade till vissa delar efter de ombyggnader som skett. Byggnadens exteriöra värden bedöms främst vara: Den välbevarade norra och östra fasaden (mot Södra Kanalgatan respektive Kaggensgatan) med omsorgsfull gestaltning och fina stenarbeten. Hela takarkitekturen med takkupornas utförande och plåtarbetena lagda med skivtäckning. Fönster och portar av trä i originalutförande. Den kulturhistoriska utredningen identifierar särskilt följande interiöra värden: Den före detta vagnhallen med öppen yta, pelare med kapitäl och träportar. De tre trapphusen med trappor gjutna av cementmosaik. Det östra trapphuset är särskilt påkostat med dekorativa dörrar, djupa fönsterbänkar och ett omsorgsfullt utformat smidesräcke. Äldre snickerier och fast inredning, exempelvis dörrar, lister och foder, putstak och kakelugn. Gymnastikhallen med öppen yta och stora fönster. Slangtornet med trätrappa. Det oinredda förrådsutrymmet över det före detta stallet.

30 Upprättad , rev (39) Gjutjärnspelarna som avskilde hästbåsen finns ännu bevarade (foto Susann Johannisson och Veronica Olofsson) Bebyggelse Nyare del av brandstationen (byggår 1985) Äldre del av brandstationen (byggår 1905) Slangtorn Skyddsrum och ledningscentral Parkeringsdäck ovanför vagnhall

31 Upprättad , rev (39) Foto på östfasaden av brandstationen Tillgänglighet och infrastruktur Planområdet har ett viktigt läge i stadskärnans infrastruktur. Här möts övergripande gator och stråk som knyter Kvarnholmen till resten av staden med den mer småskaliga kvartersstrukturen på Kvarnholmen. Gatunät Södra Kanalgatan är en huvudgata med separerad gång- och cykelbana längs vattnet och trottoar närmast Brandvakten 7. Fastighetens två andra gatuanslutningar är lokalgator som är till för stadsdelens behov. Kaggensgatan har asfalterad körbana med trottoar på båda sidor. Larmgatan har en sida med gång- och cykelbana närmast vattnet och trottoar på andra sidan. Med tanke på det höga flödet av fotgängare och cyklister så finns det vissa konflikter mellan dessa trafikslag på Larmgatan. Trafikföringen med enkelriktning har nyligen ändrats på Kaggensgatan. Kollektivtrafik Busshållplats för stombusslinje finns i direkt anslutning till kvarteret, med hållplats i båda riktningarna. Centralstationen är belägen cirka 400 meter söderut.

32 Upprättad , rev (39) Parkering Idag inrymmer Brandvakten 7 en upphöjd parkeringsgård som enbart betjänar den egna fastighetens verksamhet. Rampen till detta däck angörs från Kaggensgatan. Även körplanen framför byggnaden har ibland använts som parkering, men markerade platser saknas. In- och utfarter Brandvakten 7 har idag in- och utfarter åt Kaggensgatan, Södra Kanalgatan och Larmgatan. Detta kombineras med signalsystem i samband med utryckning som inte kommer behövas när brandstationen flyttas. Trygghet och säkerhet I denna del av Kvarnholmen rör sig många människor kvälls- och nattetid till och från området kring Larmtorget. Det finns en busshållplats på Södra Kanalgatan som är lite avsides belägen vid ett kontorshus som står tomt denna del av dygnet. Gamla brandstationen har en tydlig baksida mot Larmgatan med ett slutet bottenplan mot gatan. På andra sidan gatan är en park som kvällstid kan upplevas tom, men den är nyligen upprustad med lekplats. Området får därför sägas ha brister vad gäller trygghet med tanke på mängden människor som rör sig här den mörka delen av dygnet. Foto på Larmgatan och befintliga byggnadens västra fasad

33 Upprättad , rev (39) Service Kvarteret är beläget i direkt anslutning till stadskärnans kommersiella centrum med affärer, restauranger och service. Det finns en nyanlagd lekplats vid Systraströmmen. Integrerat i brandstationsbyggnaden finns en offentlig toalett. Närmaste grundskola/förskola finns på Lindöskolan, cirka en kilometer norrut. Lekplatsen vid Systraströmmen är anlagd ovanför den gamla befästningsmuren vilket påverkat utformningen. Teknisk försörjning Området har tillgång till VA, el, tele, fjärrvärme med mera. På fastigheten Brandvakten 7 ligger idag VA-ledningar och fjärrvärmeledningar utan ledningsrätt, eftersom fastigheten har varit kommunägd. Alldeles intill fastighetsgräns ligger dessutom el- och teleledningar. Detaljplaneområdet ligger inom ett mindre avrinningsområde för dagvatten som rinner ut i Systraströmmen. Detta ingår i ett sammanhängande inre vattenrum vilket står i kommunikation med Kalmarsund. Planområdet påverkar därmed indirekt Kalmarsund som enligt vattendirektivets klassning bedöms ha en måttlig ekologisk status (på grund av övergödning och grumlighet) och en god kemisk status. I nuläget sker ingen rening av dagvattnet vid det utlopp som dagvatten från planområdet avleds till. Planområdet omfattar Brandvakten 7 som utgörs av hårdgjorda ytor och en liten dunge i nordväst. Dagvattnet från fastigheten avleds till dagvattennätet i Larmgatan. Även delar av omgivande gator ingår i planområdet, dessa är helt hårdgjorda.

34 Upprättad , rev (39) Störning och risk Fastigheten Brandvakten 7 omges av trafikerade gator som ger en bullerpåverkan. Ljudnivåer från trafik regleras från och med 2015 (reviderad år 2017) i förordningen (2015:216) om trafikbuller. I förordningen anges att 60 dba inte bör överskridas vid en bostadsbyggnads fasad eller 50 dba ekvivalent ljudnivå/70 dba maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Delar av omgivande gator är lågt belägna och utsatta för översvämningsrisk vid häftiga skyfall eller höga vattenstånd. Modellering av ett tjugoårsregn med havsytan belägen 1,5 meter över nollplanet Modellering av ett tjugoårsregn med havsytan belägen 2,5 meter över nollplanet Planområdet ligger delvis inne i normalriskområde för radon och delvis i ett obedömt område vad gäller radon, på grund av okända fyllnadsmassor. Det finns ett skyddsrum inne på fastigheten Brandvakten 7.

35 Upprättad , rev (39) Planförslag Den äldre delen avbrandstationen bevaras exteriört i stort sett oförändrad, men bottenplanet byggs om till en nischad kontorsgalleria och övre våningar till bostäder. Ovanpå parkeringsdäcket byggs två nya bostadshus i ett mer modernt formspråk. En friliggande paviljong utnyttjar och förstärker hörnläget på Kvarnholmen. Ombyggnad till bostäder från plan 2 och uppåt Påbyggnad för bostäder mot Larmgatan Förplats får ny markbeläggning, grusarmering och platssättning Stråk för fotgängare längs byggnaden Friliggande paviljong med utåtriktad verksamhet i bottenplan, kontor på övre plan Ändrade mark- och vattenförhållanden Omgivande gator kan i framtiden komma att höjas upp nivåmässigt, vilket påverkar nivåsättningen inne i kvarteret. Marken framför brandstationen får en ändrad disposition och beläggningen ändras för främja infiltration av dagvatten och en torgliknande karaktär. Ett villkor för startbesked finns om att markförorening i marken framför brandstationen måste avhjälpas. Platsspecifika riktvärden har tagits fram för fastigheten och finns i bifogad markmiljöutredning. Utgångspunkten för riktvärdena är Känslig Markanvändning (KM), men för markmiljö Mindre Känslig Markanvändning (MKM) eftersom marken är utfylld. Natur och kultur Den kulturhistoriska utredningen rekommenderar att området norr om brandstationen hålls bebyggelsefritt för att bevara byggnadens friliggande läge och verkan i stadsbilden. Det kulturhistoriska skyddet kan begränsas till de äldre byggnadsdelarna. Planförslaget har ett bebyggelseförbud framför den äldre delen av byggnaden och beaktar siktstråk för att denna ska vara synlig i stads-

36 Upprättad , rev (39) rummet. Byggnation möjliggörs på parkeringsdäck och framför den nyare delen av brandstationen. Planförslaget innehåller bestämmelser om rivnings- och exteriört förvanskningsförbud. Enligt Plan- och bygglagen ska interiöra kulturhistoriska värden beaktas vid ombyggnation även om dessa inte omfattas av ett förvanskningsförbud. En kalkstensmur längs Södra Kanalgatan behöver flyttas på grund av utökning av fastigheten, denna kommer också troligen påverkas av framtida behov av att höja gatan Det är osäkert hur mycket av muren som kan tas till vara i flytten. Fristående paviljong Ny bebyggelse Förplats med bil- och cykelparkering, utformas gärna som multifunktionell yta med grusarmering och plattsättning Påbyggd hörnbyggnad Påbyggnad mot brandgavel Situationsplan (Atrio arkitekter) Ändrad ramputformning och igenbyggt gårdsutrymme Utöver ombyggnader av befintlig bebyggelse så tillkommer två påbyggnader på befintligt parkeringsdäck. Bostäderna har entréer på däcket och en ombyggd ramp ner mot Kaggensgatan, samt en planerad trappa ner mot Larmgatan. Fastighetens byggnader kommer att få ett mer skiljaktigt uttryck än idag och

37 Upprättad , rev (39) upplevas som distinkta byggnader med olika arkitektur och materialval. Sammanhållande element kommer att vara våningsindelning och fasadplanens orientering som fångar upp riktningar i omgivningen. Hörnhuset mot Malmbron föreslås få en mer pampig karaktär med stenfasad och en indragen kungsvåning. Huset som ansluter till grannhuset får en mer nedtonad karaktär med träfasad och vindsvåning. I bottenplan planeras främst för kontor, medan de övre våningsplanen är till för bostäder, sammanlagt drygt 40 lägenheter. Fasader för gamla brandstationen med nya påbyggnader (Atrio arkitekter) Den friliggande paviljongen ska ha en tydlig solitärkaraktär med transparent fasad och en utåtriktad verksamhet i bottenvåningen. Platsens läge utnyttjas med en riktningslös byggnad som ändå ger rumslig stadga till stadsdelens hörn och gatorna som möts här. Cylinderformen skärs av på skrå för att låta ett grönt tak framträda som fondmotiv för Södra Kanalgatan. Byggnaden får en bruttoarea på cirka 900 kvadratmeter, huvudsakligen för kontor.

38 Upprättad , rev (39) Volymskiss från väster (Atrio arkitekter) Projektet innebär konsekvenser för allmän plats. Den höga exploateringsgraden och svårigheten att anlägga underjordisk parkering på grund av geotekniska och ekonomiska förhållanden gör att fastigheten behöver utökas något norrut för att inrymma tillräckligt antal parkeringar enligt kommunens riktlinjer. Utökningen bedöms möjlig om ett gångstråk anläggs intill brandstationsbyggnaden som ersätter nuvarande trottoar på Södra Kanalgatans södra sida. Även Larmgatan påverkas, men här handlar det om konstruktiva svårigheter med befintligt parkeringsdäck. Det är tekniskt svårt och komplicerat att skära in i bjälklaget vilket gör att en trappa och eventuellt bärpelare för påbyggnaderna behöver anläggas på befintlig trottoar, vilken då behöver flyttas. Hela gatans utformning påverkas av detta.

39 Upprättad , rev (39) Tillgänglighet och infrastruktur Principskiss för hur olika transportslag rör sig kring kvarteret (rött= fotgängare, tunna linjer visar möjliga rörelser i shared space ; grönt=cyklister och blått=bilister använder körbanan gemensamt) OBS. Alla gator ingår inte i planområdet och Södra Kanalgatans framtida utformning är inte beslutad.

40 Upprättad , rev (39) Gatunät Gångstråk med temporär nivåsättning för tillgänglighet Markmur och belysning påverkas Infart kan påverkas av framtida gatuhöjning Trappa innanför trottoar Gatuplan för ny utformning Larmgatan (Vatten- och samhällsteknik) Förändringar av gatuutformning kan bli aktuellt för alla omgivande gator. I arbetet med Sveaplan studeras hur Södra Kanalgatan kan utvecklas i framtiden, bland annat för att skapa ett attraktivare gångstråk längs vattnet. Gatan ska även i framtiden kunna hantera busstrafik. Kaggensgatan kan förändras när den inte längre påverkas av utryckningsväg, vilket möjliggör gångfartsgata och parkering för cykel och bil. Larmgatan avses bli en gångfartsgata där man tydligare skiljer cyklister och fotgängare åt. Utformningen föreslås därför följa den som finns längre söderut på Larmgatan, men med asfalterad körbana. Gång- och cykelvägar Ny gångväg längs gamla brandstationens fasad ersätter trottoar på Södra Kanalgatan. Detta bedöms vara en bättre sträckning för flertalet fotgängare, både funktionellt och upplevelsemässigt. Kommunen har också förprojekterat en ändrad utformning av Larmgatan med gångfartsgata, liknande gatans utformning längre söderut men med asfalterad körbana. Cykling sker då på körbanan. Där Malmbron landar på Kvarnholmen finns ett stort korsningsbehov i alla relationer för fotgängare och cyklister. Att skapa ett så kallat Shared space (vedertagen svensk översättning saknas, men motsvarar närmast gångfartsområde ) övervägs därför här av kommunen. Kollektivtrafik Planförslaget påverkar inte kollektivtrafiken. I det övergripande arbetet för området kring Sveaplan studeras kollektivtrafiken som en av flera frågor.

41 Upprättad , rev (39) Parkering Idag inrymmer Brandvakten 7 en upphöjd parkeringsgård som enbart betjänar den egna fastighetens verksamhet. Rampen till detta däck angörs från Kaggensgatan. En parkeringsutredning är gjord som bedömer efterfrågan på parkering utifrån planförslagets bebyggelse. Total efterfrågan av parkering utifrån det nu aktuella bebyggelseförslaget bedöms till drygt 140 cykelparkeringsplatser och drygt 30 P-platser för bil, se parkeringsutredning. Efterfrågan påverkas av den definitiva fördelningen mellan bostäder, kontor, service och handel. Detta prövas i samband med bygglov. Förslaget redovisar en lösning där parkeringsefterfrågan kan uppfyllas på fastigheten. Bilpoolsplatser behöver dock ordnas på annan plats, vilket kan göras genom att teckna långtidskontrakt med bilpool i närheten. In- och utfarter Brandvakten 7 har idag in- och utfarter åt Kaggensgatan, Södra Kanalgatan och Larmgatan. Detta kombineras med signalsystem i samband med utryckning som inte kommer att behövas när brandstationen flyttas. Förslaget innebär en förändrad disposition av parkeringen. En markparkering angörs från Södra Kanalgatan. Boendeparkering finns inne på gården och angörs via ramp från Kaggensgatan. Miljöutrymmen för avfall förutsätts lösas från Larmgatan och/eller Kaggensgatan. Tillgänglighet för rörelsehindrade ordnas med hiss till bostäderna från gatuplan. Räddningsväg Föreslagna höjder på bebyggelsen påkallar inte särskilda räddningsvägar utöver allmänna gator. Om undersida på fönster är belägen mindre än 11 meter över markytan kan utrymning ske med stegar. Trygghet och säkerhet Planförslaget innehåller en funktionsblandad ombyggnad vilket är positivt för den upplevda tryggheten. Dessutom föreslås ny bebyggelse i form av en friliggande paviljong som minskar luckan mellan Kvarnholmens och Malmens bebyggelse. Ett visst utbud av kommersiell service kan tillkomma, typ kafé eller liknande, som också bidrar till att befolka platsen. Förändring av teknisk försörjning I samband med exploateringen kommer den hårdgjorda ytan att minska inom planområdet och därmed också volymen ytavrinning i form av dagvatten. Föroreningsbelastningen från ytavrinningen kommer minska då den hårdgjorda

42 Upprättad , rev (39) parkeringen på taket och förplatsen framför byggnaden minskar i omfsttning vilket gör att mängden trafikpåverkad yta minskar. Grönområdet i nordväst planeras bebyggas men detta kompenseras av att annan infiltrerande yta skapas. För att fördröja avrinningen och rena dagvattnet föreslås nybyggd paviljong få grönt tak. Generellt är en kombination av grus- eller vegetationsbeklädd infiltrationsyta och samlande så kallande rain gardens att föredra då både fördröjning och rening av dagvatten genom filtrering och växtupptag kan ske. När det gäller dagvatten är det viktigt att kommunens dagvattenpolicy följs. Man bör jobba aktivt med att minska den hårdgjorda ytan inom exploateringen och bidra till minskad föroreningsbelastning från dagvattnet genom miljövänliga materialval. Även om det finns ett kommunalt huvudmannaansvar att avleda och rena dagvatten så måste man också vid all exploatering försöka göra så mycket som möjligt genom uppströmsåtgärder på egen fastighet för att minska miljöbelastningen. Öppna avrinningsstråk på kvartersmark är att föredra framför ledningar då det ger en trög avledning av dagvatten. Detta ger ett robust system som är bättre rustat vid kraftiga skyfall, något som förutsägs bli vanligare i ett framtida förändrat klimat. Idag Planförslag Hårdgjord yta 4740m m 2 Infiltrerande yta 350 m m 2 Körbar yta 3580 m m 2 Utdrag ur dagvatten-pm: Hela planområdet är på ungefär 0,6 hektar. Det ger att delen hårdgjord yta idag är 79 %, och att det enligt planförslaget minskar till 58 %.

43 Upprättad , rev (39) Byggnationen förutsätter ett antal ledningsflyttar för att kunna genomföras. Det handlar om vatten-, fjärrvärme och elledningar. Dessutom behöver ny utformning av Larmgatan studeras med avseende på viktiga teleledningar i gatan. Några ledningar kan ligga kvar på fastigheten och plankartan innehåller därför ett antal u-områden där ledningsrätter sen kan skapas. Behov av åtgärd mot störning och risk Skyddsrum finns på fastigheten. Kommunen avser att under planprocessen komma in med ansökan om att avveckla detta skyddsrum för att möjliggöra ny användning av hela byggnaden. Delar av byggnaden är lågt belägen, men på grund av byggnadens robusta konstruktion bör bottenplan klara en tillfällig översvämning. Lågt belägna portar kan på sikt behöva säkras med översvämningsskydd, liksom golvbrunnar och liknande installationer. Bullerutredning är framtagen för aktuellt förslag. De nya riktvärden som nu gäller för trafikbuller kan klaras. Utdrag ur bullerutredning, starkt orange färg visar fasader där ekvivalentbullernivån överskrider 55 db(a). Nya riktvärdet på 60 db(a) överskrids inte.

44 Upprättad , rev (39) Beskrivning av planbestämmelser Allmän platsmark Gata Stadsgata för alla trafikslag. Gång Gångstråk, endast avsett för fotgängare. Kvartersmark Bostad (B1) Bostäder, får inte inredas på bottenplan där endast komplement som entréer och trapphus tillåts. Bostadskomplement (B2) Parkering för bostäder på öppna förplatsen norr om brandstationsbyggnaden. Inga byggnader medges för bostadsändamål, endast friytor. Centrumverksamhet Utåtriktade verksamheter som kafé, småskalig handel och service Kontor - Kontorsverksamhet Utdrag ur plankarta Den gamla brandstationens kulturhistoriska värde motiverar ett exteriört förvansknings- och rivningsförbud (se vidare under Nuläge; Natur och kultur).

45 Upprättad , rev (39) Befintlig tillbyggnad väster om den äldsta byggnadsdelen omfattas av ett varsamhetskrav som gäller fasadindelning och takfotslinje. Byggnads- och takfotshöjder är reglerade för att säkerställa en god inpassning i stadsbilden. Eftersom kvarteret omges av flera gator där nivåförändringar kan förväntas i framtiden anges nivåerna i plushöjder över nollplanet (höjdsystem RH 2000). För paviljongen regleras byggrätten av bestämmelser kring byggnadsoch bruttoarea. I övrigt så är byggrätten definierad av höjdbestämmelser för de olika egenskapsområdena, en detaljerad reglering som har bedömts lämplig med tanke på platsens känsliga läge. Planområdet är till delar lågt beläget och nära Systraströmmen vilket innebär att hänsyn måste tas till framtida risker för översvämning. Planbestämmelser reglerar att ny- och tillbyggnader ska utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till +2,8 meter över nollplanet inte skadar byggnadens konstruktion. Installationer i befintliga byggnader ska utföras på ett säkert sätt med tanke på översvämningsrisk. Bestämmelse om grönt tak på nybyggd paviljong finns för att säkra önskat arkitektoniskt intryck och undvika påverkan på dagvattensystemet och miljökonsekvenser för vatten. Dessutom ska fasaden huvudsakligen vara av glas. Bestämmelse om markens anordnande finns för att säkra att delar av marken kan möjliggöra infiltration, till exempel genom grusarmering eller liknande plattsättning. En befintlig ramp ges en viss utökad byggrätt för att kunna breddas norrut och på ett mer naturligt sätt leda upp till gården. Administrativa bestämmelser Allmän plats föreslås få kommunalt huvudmannaskap. Genomförandetiden är satt till tio år från det att planen vinner laga kraft. Viss del av marken inom planområdet är förorenad. Att bo i förorenade miljöer kan på sikt leda till ohälsa, därför behövs olika slags saneringsåtgärder. I planen anges bestämmelse om att lov endast får ges under förutsättning att markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att markförorening har avhjälpts. Markreservat föreslås för gemensamhetsanläggning för parkering och uteplats (för kontor och centrumverksamhet) samt underjordiska ledningar. Upphävande av strandskydd inom planområdet. Se vidare under rubriken Strandskydd.

46 Upprättad , rev (39) Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning av kommunen. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Regler och tillstånd Tillstånd krävs för markarbeten enligt Kulturmiljölagen, eftersom fastigheten ingår i fornlämning för Kalmar stadslager (Kalmar 93:1). Den äldre delen av brandstationen har sådana kulturvärden att det inför beslut om kontrollplan bör finnas ett underlag som visar hur byggnadens kulturvärden påverkas av den föreslagna åtgärden. Det kan krävas certifierad sakkunnig avseende kulturvärden om inte byggherrens egenkontroll innehåller tillräcklig kompetens med avseende på den aspekten. Ingrepp i befintligt skyddsrums konstruktion och funktion prövas av Myndigheten för skydd och beredskap. Etapputbyggnad Genomförandet på kvartersmark kan delas upp i om- och påbyggnad av befintlig byggnad och nybyggnad av paviljongen. Om- och påbyggnad är tänkt att påbörjas så snart planen vinner laga kraft. Trappan ner på Larmgatan förutsätter ombyggnad av den gatan. Markprojektering på förplatsen norr om byggnaden behöver beakta att Södra Kanalgatan i framtiden kan komma att behöva lyftas nivåmässigt. Innan Larmgatans fulla ombyggnad behövs temporära lösningar för trottoar, parkering och cykelbana. Det kan dröja något innan sträckan mellan planområdet och den del av Larmgatan som redan är ombyggd görs om. Exploateringsavtal Detaljplanen avses att genomföras med exploateringsavtal och diskussioner om dess innehåll har pågått och kommer att pågå under hela detaljplanprocessen. Avtalet ska vara undertecknat innan beslut om antagande fattas i samhällsbyggnadsnämnden. Exploateringsavtalets syfte är att beskriva förutsättningar och villkor för detaljplanens genomförande. Frågor som kommer att behöva regleras i exploateringsavtalet är bland annat vilka fastighetsregleringar som

47 Upprättad , rev (39) överenskommes, ansvars- och kostnadsfördelning avseende fastighetsbildning, utbyggnad av gångstråk och Larmgatan samt ansvars- och kostnadsfördelning för ledningsflyttar. Fastighetsrättsliga frågor Allmänt De fastighetsrättsliga konsekvenserna beskrivs per fastighet och rättighet. Förändringarna framgår av tabell och karta nedan. Fastighetsregleringarna genomförs i första hand med överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägarna som grund. Detsamma gäller inrättande av gemensamhetsanläggningar. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Kommunen bedömer att det inte krävs fastighetsindelningsbestämmelser för att kunna genomföra detaljplanen. Om behov uppstår, kan fastighetsindelningsbestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan. Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning och rättigheter Fastighet Fastighetsrättsliga konsekvenser Brandvakten 7 Till Brandvakten 7 ska överföras områdena 1 (ca 65 m 2 ), 3 (ca 70 m 2 ) och 5 (ca 13 m 2) från Kvarnholmen 2:1. Från Brandvakten 7 ska område 2 (ca 247 m 2 ) överföras till kommunens gatumarksfastighet Kvarnholmen 2:1. Brandvakten 7 kommer att ha sin mark i två skiften med kommunens gångväg emellan. Servitut för fastighetens ledningar kan behöva bildas på Kvarnholmen 2:1 över det område som ska vara gångväg. Ifall Brandvakten 7 delas in i flera fastigheter, behöver gemensamhetsanläggning för bl. a parkering att behöva bildas. Ledningsrätt ska bildas inom u-områden på Brandvakten 7 för befintliga vatten- och avloppsledningar samt för befintlig fjärrvärmeledning. Kvarnholmen 2:1 Till Brandvakten 7 ska överföras områdena 1 (ca 65 m 2 ), 3 (ca 70 m 2 ) och 5 (ca 13 m 2) från Kvarnholmen 2:1. Från Brandvakten 7 ska område 2 (ca 247 m 2 ) överföras till Kvarnholmen 2:1. Servitut för fastigheten Brandvakten 7:s ledningar kan behöva bildas på Kvarnholmen 2:1 över det område som ska vara gångväg.

48 Upprättad , rev (39) Bild som visar fastighetregleringar som följer av planens genomförande Tekniska frågor Tekniska utredningar Det finns framtagna utredningar för bullerpåverkan, geoteknik, kulturvärden och trafik (parkering). Det bedöms inte finnas något ytterligare behov av utredningar under planskedet. Tekniska anläggningar Markmur mot Södra Kanalgatan påverkas, både av utökad fastighet och av trolig uppfyllnad av Södra Kanalgatan. Gatubelysning behöver flyttas. Strandskoningen för Södra Kanalgatan bedöms ha ett åtgärdsbehov på grund av sättningar, dessutom är gatan lågt belägen och utsatt för översvämningsrisk. Gatuombyggnaden är dock inte med i planförslaget utan studeras i samband med Sveaplanprojektet. En förprojekterad höjdsättning för gatan har tagits fram och är viktig att beakta när markplanering av fastigheten görs.

49 Upprättad , rev (39) Tillgänglighetsanpassning behöver ske där gångstråk ansluter till Kaggensgatan. En temporär nivåsättning av gångstråket i avvaktan på trolig gatuhöjning har tagits fram. Förprojekterade höjder Byggnationen förutsätter ett antal ledningsflyttar för att kunna genomföras. Det handlar om vatten-, fjärrvärme och elledningar. Dessutom behöver ny utformning av Larmgatan studeras med avseende på viktiga teleledningar i gatan. Ekonomiska frågor Kommunen får intäkter för försäljning av mark och byggnader på fastighetenär försäljningen av fastigheten fullbordas. Både kommunen och fastighetsägaren kommer att få kostnader för genomförande av detaljplanen. Drift- och skötselkostnader bedöms inte påverkas. Det nya gångstråket ska ersätta befintlig trottoar, den gamla trottoaren kommer dock ligga kvar tills Södra Kanalgatan görs om. Med tanke på gatans tekniska status, höjdläge och utvecklingen kring Sveaplan är en ombyggnad påkallad inom en överskådlig framtid. Denna gatas ombyggnad är dock inte nödvändig för planförslagets genomförande.

50 Upprättad , rev (39) Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare och rättighetshavare Kostnads- och ansvarsfördelning för genomförandet av detaljplanen regleras i exploateringsavtal. Nedan redovisas kostnadsfördelningen på en övergripande nivå. Fastighetsägaren får intäkter för uthyrning av lokaler och bostäder. Fastighetsägaren får, utöver vanliga bygg- och förvaltningskostnader, kostnader för utbyggnad av det allmänna gångstråket samt flytt av mur och belysning utmed Södra Kanalgatan. Kommunen får intäkt för försäljning av mark och byggnader. Kommunen får kostnader för ombyggnad av Larmgatan, vissa ledningsflyttar samt efterbehandling av förorenad mark. Ledningsägare får intäkter för eventuella nya anslutningar till sina nät. Inlösen Planförslaget innehåller allmän plats på mark som idag är enskilt ägd. Denna kan lösas in när planen vinner laga kraft. Parterna avser dock att lösa frågan genom att nödvändiga marköverlåtelser regleras i exploateringsavtalet. Ersättning för marköverlåtelser Mark ska reglereras både till och från enskild fastighet. Detta hanteras i exploateringsavtal. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal. Konsekvenser av planens genomförande Miljökonsekvensbeskrivning Enligt PBL 5:18 ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas om detaljplanen medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad bedömning av en planerad anläggnings, verksamhets eller åtgärds inverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark och vatten och andra resurser. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas görs en behovsbedömning med syfte att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplanen. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen.

51 Upprättad , rev (39) Sociala konsekvenser Verksamhet och bostäder tillförs i ett strategiskt viktigt läge mellan Sveaplan och Kvarnholmen. Stråken som förbinder Kvarnholmen och Malmen blir tryggare och attraktivare. Mark- och vattenförhållanden De markmiljötekniska undersökningarna visar vid jämförelse med platsspecifika riktvärden på ett efterbehandlingsbehov av massor i två av tre egenskapsområden norr om byggnaden. Båda egenskapsområdena ligger i den västra delen av fastigheten vid läget för den planerade paviljongen. I egenskapsområdet längst västerut mot Larmgatan bedöms massorna behöva åtgärdas ner till 1 meter under markytan för att uppnå en acceptabel resthalt. Även i egenskapsområde 2 behöver massorna åtgärdas ner till 1 meter under markytan. Egenskapsområdet längst österut bedöms inte behöva efterbehandlas. PAH-halterna ligger precis kring det platsspecifika riktvärdet men då ingen byggnad kommer att placeras här och markytan till största del kommer att vara utformad med plattsättning eller grusarmering och det översta skiktet i samband med anläggande av dessa kommer att skiftas ur bedöms efterbehandling inte vara nödvändig. Saneringsvillkor finns som planbestämmelse. Sanering ska föregås av en anmälan om avhjälpandeåtgärder till tillsynsmyndigheten. Figur som visar nödvändig schaktsanering för att genomföra planen (Structor) Ändrad nivåsättning för gator kommer att krävas på sikt för att undvika översvämningar av gatorna, redan idag så är dessa utsatta vid skyfall och höga vattenstånd. Bebyggelsen i planområdet är dock möjlig att genomföra på ett säkert och robust sätt. Planförslaget är positivt vad gäller påverkan på vattenförekomster, mängden hårdgjord yta minskar, infiltrerande yta ökar och körbar yta minskar.

52 Upprättad , rev (39) Natur och kultur Byggnationen bedöms inte påverka fornlämningar, den nybyggnation som är aktuell är en paviljong på utfylld mark utan möjlighet till källare. I övrigt berör projektet redan bebyggd mark. Fastigheten har stora kulturhistoriska värden, dessa beaktas i planförslaget med skyddsbestämmelser och reglering av möjlig ny bebyggelse. Vy från norra sidan Systraströmmen som visar relationen mellan nya och befintliga byggnadsvolymer (Atrio arkitekter) Föreslagen bebyggelse påverkar landskapsrummet mellan Kvarnholmen och Malmen på olika sätt. Larmgatans gaturum blir starkare definierat av tillbyggnader och aktiva fasader, vilket stärker kopplingen till Malmen och Sveaplan/Trädgårdsgatan. Paviljongen fyller ut det öppna och ödsliga stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen, vilket också bidrar till stärkt samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Däremot minskar föreslagen bebyggelsen på marken som fylldes ut på 1800-talet Kvarnholmens ö-karaktär. Det är ett av målen i den fördjupade översiktsplanen att ö-karaktären stärks. Paviljongen följer dock ett befintligt mönster med friliggande solitärbyggnader utanför kvartersstrukturen på Kvarnholmen (exempelvis Gamla vattentornet och gamla busscentralen). Bebyggelse Planförslaget innehåller möjligheten till byggande i fastighetsgräns mot en befintlig brandgavel på Brandvakten 5. Nybyggnadens höjd överensstämmer i stort sett med brandgavelns utbredning. En befintlig ramp ansluter till byggnad på Brandvakten 10, byggnadens fönster påverkas inte av projektet. Bebyggelseförslaget kan påverkas av beslut i frågan om skyddsrum. Exteriör utformning av skyddsrummet om det ska vara kvar i sitt nuvarande läge är en viktig fråga att bevaka i framtida bygglovprövning.

53 Upprättad , rev (39) Tillgänglighet och infrastruktur Utveckling av gatumiljöerna främjar ett hållbart resande i stadsdelen. Fotgängares bekvämlighet kan lyftas med en upprustning av gator och gångstråk, särskilt för Larmgatan där fotgängare och cyklister idag konkurrerar om utrymmet. Planen innehåller ett nytt gångstråk som ersätter trottoaren på södra sidan Södra Kanalgatan. En del av trottoaren blir kvar och kommer upplevas trång. I framtiden kan gatans utformning komma att förändras, detta ingår i idéarbetet kring Sveaplans framtid. Planförslaget är utformat för att inte begränsa framtida utvecklingsmöjligheter av gatan, under förutsättning att fotgängare hänvisas till gångstråk längs byggnaden och Systraströmmen. Trottoaren bedöms då inte längre behövas på södra sidan utan kan ersättas av till exempel en cykelbana. Larmgatans ombyggnad bör enligt kommunledningen avvaktas med för att undvika gatustängningar de närmsta åren. Detta medför att en första åtgärd blir en temporär breddning av trottoaren på bekostnad av parkeringsmöjligheter på gatan, cirka fem bilparkeringsplatser. Efter full ombyggnad kan parkering fortsatt ske på gatan enligt föreslagen sektion. Vissa ledningsflyttar är aktuella, se under rubriken Teknisk försörjning i Planförslag-delen. Service Bostadsbyggnationen innebär ett större behov av för- och grundskola i innerstaden. Även gymnasieutbildning och annan social service berörs. Verksamheterna ger ett större underlag för exempelvis lunchrestauranger och handel i stadskärnan. Den offentliga toaletten mot Larmgatan försvinner och behöver ersättas i närområdet. Störning och risk Skyddsrummets funktion påverkas inte av planförslaget, kommunen avser dock att på nytt pröva frågan om dess framtid med en ny ansökan till Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Planområdet är delvis lågt beläget, bostäder får dock inte byggas eller inredas på bottenplan. Nybyggnader utformas så att översvämningar inte påverkar byggnadens konstruktion. Befintlig byggnad bedöms kunna anpassas för att klara tillfälliga översvämningar, eftersom den är byggd som en robust vagnhall. Installationer och liknande bör anpassas för att minska skador i samband med en översvämning.

54 Upprättad , rev (39) Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Riksintressen Fastigheten ingår inom riksintresseområdet för Kalmar renässansstad med slottsmiljö och befästningsverk och vattenområden som återspeglar stadens strategiska betydelse fram till 1600-talet. Planområdet var på 1600-talet ett vattenområde kring befästningsverken, med en bro över till Malmenområdet. Riksintresset bedöms inte påverkas. Fornminnen Hela planområdet ingår i Kalmar stadslager (Kalmar 93:1). Någon arkeologisk förundersökning har inte bedömts nödvändig eftersom marken är utfylld. Strandskydd Strandskydd är upphävt inom planområdet men återinträder vid ny planläggning. Planförslaget innehåller bestämmelse om upphävande av strandskydd. Särskilt skäl för upphävande är att marken är ianspråktagen, enligt Miljöbalken 7 kap. 18 c: 1. redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, Det handlar i detta fall om en bebyggd fastighet som är planlagd som kvartersmark och gatumark på Larmgatan och Södra Kanalgatan. Skyddsrum Skyddsrum och ledningscentral berörs av ombyggnad. Ansökan om avveckling av skyddsrum lämnades in av kommunen inför plansamrådet men beviljades inte. Ledningscentralen var knuten till funktionen som brandstation och är inte skyddad av lagstiftning. Miljökvalitetsnormer Regeringen har fastställt riktlinjer för utomhusluft, omgivningsbuller (ej aktuellt i Kalmar) och vatten, dessa normer är huvudsakligen baserade på krav i EUdirektiv och syftar till att skydda människors hälsa och miljön. Utomhusluft Miljökvalitetsnormer (MKN) gäller för kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och PM2,5), arsenik, kadmium, nickel, bensen(a)pyren och ozon. I Kalmar genomfördes mätningar under vilka sammanställts av Kalmar läns luftvårdsförbund. MKN överskreds inte för något utsläpp. Dock överskreds de nationella miljömålen för exempelvis bensen.

55 Upprättad , rev (39) Vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för ytoch grundvatten. Målsättningen var att alla vattenförekomster skulle ha uppnått god status Eftersom det bedömts tekniskt omöjligt att uppnå statusen till 2015 har nytt mål satts att vattenförekomsterna senast år 2021 ska ha uppnått god ekologisk status. I förslaget till ny klassning inför perioden föreslås fortsatt måttlig ekologisk status med en förlängd tidsfrist till Miljöproblemet bedöms främst vara övergödning. Vattenförekomster som berörs är N v s Kalmarsunds kustvatten via Malmfjärden och S n Kalmarsund genom Lindöfjärden. De bedöms inte påverkas av ökade utsläpp. Kalmarkustens sandstensformation för grundvatten berörs av planområdet men bedöms inte påverkas av planförslaget. Planförslaget bedöms positivt i påverkan på vattenförekomsterna jämfört med nuläget eftersom mängden hårdgjorda och trafikerade ytor minskar. Mängden infiltrerande ytor ökar inom planområdet. Fördjupad information finns i dagvatten-pm. Översiktsplaner Översiktsplan Kalmar kommun Området ingår i delområde Innerstaden och det som definieras som stadskärnan. Sveaplan pekas ut som en mittpunkt i stadskärnan, planområdets läge är därför strategiskt viktigt för översiktsplanens ambitioner. Omvandlingen med verksamheter i bottenplan och förtätning med bostäder är i linje med översiktsplanen. Tematiskt tillägg till översiktsplanen VA-planen innehåller vägledning för ny exploatering att man i första hand ska reducera hårdgjorda ytor för att minska belastningen av dagvatten. Planförslaget är neutralt vad gäller påverkan på dagvattensystemet eftersom andelen hårdgjorda ytor inte ökar. Fördjupad översiktsplan Utdrag ur Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum:

56 Upprättad , rev (39) Översiktliga strategibilder från Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum: från vänster till höger, Stadsliv och stadsrum, kulturvärden och grönstruktur. Värdebaserad stadsutveckling Stadsliv och stadsrum: Stärk kopplingen mellan Kvarnholmen och Malmen via Sveaplan. Attraktiv handelsstad. Stärk kopplingar mellan olika stadsrum. Kulturvärden: Utanför befästningsstaden. Kontrastverkan innanför/utanför. Förädlingspotentialer för grönstruktur: Variation i vattenrummens karaktär. Grönstråks kontinuitet. Strategier Generera (verksamhet som bidrar till stadslivet) Mixa (nytt/gammalt, gestaltningar, funktioner och innehåll Koppla (utpekade strategiska stråk: Sveaplan, Södra kanalgatan och Larmgatan) Balansera trafiken: Södra Kanalgatan som nedtonad stadsgata med många viktiga funktioner, bil, buss, cykel och till fots. Dela med: Samspel byggnad/tomt och offentliga rum. Livskvalitet och attraktivitet. Kommunala program och beslut i övrigt Den äldre byggnadsdelen i Brandstationen återfinns i inventeringen Välbevarade bebyggelsemiljöer, (Kommunfullmäktiges beslut , 247). Byggnaden ska bevaras från förvanskning och rivning motverkas. Projektet berör inte grönstrukturplanen då det främst omfattar bebyggd eller hårdgjord mark och omgivande gator.