Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1

Transkript

1 Handläggare Emil Stille Hanna Nilsson (9) Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Samhällsbyggnadsnämnden Tjänsteskrivelse till detaljplan för Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1 På Kvarnholmen, Kalmar Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner granskningsutlåtandet som kommunens och föreslår kommunfullmäktige att anta förslaget till detaljplan senast reviderat Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Tjänsteskrivelse 2(9) Sammanfattning I och med bygget av en ny brandstation har kommunen beslutat att sälja fastigheten Brandvakten 7 innehållande den gamla brandstationen och möjliggöra en ny användning. Skyddet av de kulturhistoriska värdena bedöms viktigt, samtidigt som en ny användning ska bidra till stadslivet på denna del av Kvarnholmen där stadsdelen möter Sveaplan och Malmen. Ny bebyggelse föreslås på befintligt parkeringsdäck mot Larmgatan och som en friliggande paviljong framför den nyare delen av brandstationen. Bebyggelsen kommer att bidra till ett starkare samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Drygt 40 bostäder tillkommer genom planförslaget. Ärende Syfte och huvuddrag Planförslaget ska möjliggöra omvandling till kontor och verksamheter på bottenplan och bostäder från plan två och uppåt. Byggnadens kulturhistoriska värden ska bevaras och den nya byggnationen bidra till en attraktiv stadsbild, särskilt i mötet med Sveaplan och bron till Malmen. En friliggande, utåtriktad paviljong ska vitalisera stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen.

3 Tjänsteskrivelse 3(9) Den äldre delen av brandstationen bevaras exteriört i stort sett oförändrad, men bottenplan byggs om till en nischad kontorsgalleria och övre våningar till bostäder. Ovanpå parkeringsdäcket byggs två nya bostadshus i ett mer modernt formspråk. En friliggande paviljong utnyttjar och förstärker hörnläget på Kvarnholmen. I samband med exploateringen kommer den hårdgjorda ytan att minska inom planområdet och därmed också volymen ytavrinning i form av dagvatten. Föroreningsbelastningen från ytavrinningen kommer att minska då delen köryta och hårdgjord yta minskar.

4 Tjänsteskrivelse 4(9) Samråd Trafik

5 Tjänsteskrivelse 5(9) Länsstyrelsen påpekar att bullervärdena i planbeskrivningen är högre än riktvärdena, samt att bullernivåerna riskerar att bli ännu högre i framtiden. De bullerriktvärden som gäller för planärenden påbörjade från och med år 2015 klaras dock, vilket redovisas i bullerutredningen. Hyresgästföreningens största invändning mot planförslaget gäller antalet parkeringsplatser, som de anser inte når upp till de riktvärden som finns i parkeringsutredningen. De anser att parkeringsbristen i området redan idag är akut. Antalet redovisade parkeringsplatser är i linje med parkeringsutredningens slutsatser och kommunens parkeringsriktlinjer. Den allmänna parkeringssituationen i området kan inte åläggas en enskild fastighetsägare att lösa, och kommunen bedriver ett aktivt arbete för att hantera tillgänglighetsfrågorna i stadskärnan, bland annat genom att skapa nya parkeringsplatser. Natur- och kulturvärden Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövård i Kalmar (H48). Kalmar Läns Museum (KLM) är positiva till att detaljplanens syfte anger att de kulturhistoriska värdena bevaras, men vill utveckla hur detta ska regleras i plan, samt hur detta lyfts fram i planbeskrivningen. KLM föreslår att det förtydligas vilka de viktiga exteriöra karaktärsdragen som ska bevaras är. en förtydligas därför vad gäller brandstationens exteriöra värden. KLM befarar att detaljplanen riskerar att möjliggöra nybyggnad av för höga hus. Utifrån riksintresse samt Kvarnholmens låga siluett, argumentar KLM för att det är viktigt att byggnadshöjden hålls nere. Föreslagen nybyggnation i hörnet Södra Kanalgatan/Larmgatan bör därför inte bli högre än högsta intilliggande hus. Kommunens gestaltningsmässiga ambition är dock att markera hörnläget med en nybyggnad med arkitektoniska pretentioner som står ut i stadsbilden. Föreslagna höjder är under de nivåer som finns i grannfastigheten Brandvakten 10 där en nybyggnad för bostäder gjordes för ett tiotal år sedan. Höjden är ungefär i nivå med det äldre mittpartiet på brandstationen och klart under tornpartiet som sticker upp i stadssiluetten. Miljö och säkerhet Länsstyrelsen efterlyser att det visas hur markföroreningar och föroreningar i byggnader hanterats i planprocessen, och vilka föroreningsnivåer som ska gälla inom planområdet. Gällande dagvatten vill länsstyrelsen att en dagvattenutredning görs, för att säkerhetsställa en så effektiv dagvattenhantering som möjligt. Beskrivningen av markföroreningar och åtgärder förtydligas därför i planbeskrivningen och förslag om platsspecifika riktvärden bifogas planen. Område som ska saneras och omfattas av villkor för startbesked är justerat utifrån gjord utredning. Ett dagvatten-pm som visar på planförslagets positiva påverkan vad gäller utsläpp i vattenförekomsten bifogas planen. Ändringar efter samråd Kvartersgräns justeras något för att undvika ombyggnad av Kaggensgatans korsning med Södra Kanalgatan. Bestämmelser kring markens anordnande har tillförts plankartan, främst avser dessa ytan norr om befintlig byggnad. En bestämmelse om byggnadshöjd ersätts av en reglering av takfotslinje. Nockhöj-

6 Tjänsteskrivelse 6(9) den för hörnhuset justeras marginellt utifrån förprojektering. Bestämmelse om installationers säkerhet i befintlig byggnad med tanke på översvämningsrisk tillförs planförslaget. Första granskning Trafikbuller Länsstyrelsen menar att trafikbullerutredningar inte räknar upp bullervärdena på Kaggens- och Larmgatan, och att riktvärdena för buller riskerar att överskridas i framtiden. Kommunen reviderar trafikbullerutredningen med ett aktualiserat underlag och med att också trafiken på Larmgatan och Kaggensgatan antas öka något. Riktvärdet för buller klaras även med dessa uppräknade siffror. I övrigt hänvisas till fördjupad översiktsplan som visar på arbetet med att kontrollera trafiken på Kvarnholmen och balansera den mellan bilister, gående och cyklister. Hyresgästföreningen uttrycker återigen sin oro över att antalet parkeringsplatser inte kommer att räcka. Kommunen vidhåller att parkeringsstrategin följs. Miljö och säkerhet Länsstyrelsen efterlyser att det i planbeskrivningen framgår till vilka nivåer markföroreningar kommer avhjälpas samt hur detta kommer att gå till. Kommunen förtydligar i planbeskrivningen till vilka nivåer marken ska saneras i olika delar av planområdet. Andra granskning Hälsa och säkerhet Förorenad mark Länsstyrelsen konstaterar att platsspecifika riktvärden för föroreningar har tagits fram för vissa ämnen och vill att planbeskrivningen kompletteras med uppgift om vilka föroreningsnivåer som ska gälla på marken för samtliga ämnen. Kommunen kompletterar planbeskrivningen med uppgiften att det är nivån Känslig Markanvändning (KM) som ska gälla. Geoteknik och byggnadskonstruktion Länsstyrelsen önskar att planbeskrivningen tydligare ska beskriva att platsens förutsättningar innebär problem vid grundläggning och påbyggnad av befintliga konstruktioner samt anslutningen till grannbyggnad. Kommunen utvecklar planbeskrivningen något med mer uppgifter kring geoteknik och grundläggning och hur laster från påbyggnader kan föras ner på och genom befintliga konstruktioner. Ändringar på plankartan efter första gransking U-område läggs till i öst-västlig riktning längs fastighetsgräns CK flyttas till byggrätten i planområdets nordvästra hörn. Området utökas också något. Prickmark läggs på hela förgården som inte tillhör paviljongen

7 Tjänsteskrivelse 7(9) Höjd på paviljongen höjs från +13 till +14,5 meter. Höjd på högsta del av huset mot Larmgatan höjs från +19,3 till +19,8 m. a 1, saneringsvillkor, läggs på mark även söder om paviljongen Byggnadsarean för paviljongen (CK-område) ökas från 350 till 370 kvm. Den högsta tillåtna bruttoarean höjs från 900 till 1000 m 2. n 1 parkering får finnas, även inne på CKanvändningsområde. Efter andra granskning Justeringar av gränser för egenskapsområden i planområdets västra del närmast Larmgatan inom användning B 1 CK motiverade av konstruktionshänsyn som planens nya byggnader måste ta till underliggande befintliga byggnader (skyddsrum) och konstruktioner. Mindre justering av användningsgräns för B 1 CK-området mot Larmgatan för att stämma med utomhustrappan. Mindre justeringar av hur bestämmelser formulerats. Ändringar i planbeskrivningen efter första granskning Text om markföroreningar utvecklas. Text om trafikbuller utvecklas (trafik- och bullerutredning revideras). Mindre redaktionella ändringar Efter andra granskning Text om grundläggnings- och konstruktionsförutsättningar utvecklas något. Mindre redaktionella ändringar. Konsekvenser för genomförande och ekonomi Detaljplanen avser att genomföras med exploateringsavtal. Exploateringsavtal för Brandvakten 7 är framtaget och har undertecknatss av Glebes Fastighets AB. Avtalet går upp för godkännande parallellt med att detaljplanen går upp för antagande i Kommunfullmäktige. Exploateringsavtalet reglerar kostnadsoch ansvarsfördelning för plankostnader, marköverlåtelser, fastighetsbildning, villkor för exploatering på kvartersmark, villkor för utbyggnad och övertagande av allmän platsmark, villkor för allmänna ledningar samt ersättningar parterna emellan mm. Enligt exploateringsavtalet ska kommunen ansvara för och bekosta ansökan om fastighetsbildning för de marköverlåtelser som ska göras. Markområden som ska överlåtas parterna emellan ska fastighetsregleras utan ersättning. Kommunen ansvarar för och bekostar den sanering och de ledningsflyttar som krävs på kvartersmark. Glebes Fastighets AB ska bekosta och ansluta exploate-

8 Tjänsteskrivelse 8(9) ringsområdet mot allmän platsmark samt bekosta och utföra gångstråk och flytt av mur på Brandvakten 7. Anslutningsavgifter som föranleds av de nya byggrätterna ska bekostas av Glebes Fastighets AB. Tidigare beslut Startbeslut: Samrådsbeslut i SBN: Granskningsbeslut i SBN: Granskningsbeslut andra granskning i SBN: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Kulturhistorisk utredning Bullerutredning Trafikutredning Miljöteknisk utredning Dagvatten-PM Teknisk PM/Markteknisk utredning

9 Tjänsteskrivelse 9(9) Tidplan Det finns två planförfarande som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt så kallat utökat förfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens tidsplan har varit: Hanna Nilsson Planarkitekt

10 Handläggare Hanna Nilsson Upprättad , kompletterad (14) Detaljplan för Brandvakten 7 mfl fastigheter På Kvarnholmen, Kalmar kommun Granskningsutlåtande Planförslaget har varit utställt för granskning först under tiden samt i en förnyad granskning under tiden Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Information har även satts upp i trappuppgångar i omgivande fastigheter. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter från bägge granskningsutställningarna. Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

11 Granskningsutlåtande 2(14) «Diarienumm Sammanfattning Ändringar på plankartan efter granskning 1 U-område läggs till i öst-västlig riktning längs fastighetsgräns CK flyttas till byggrätten i planområdets nordvästra hörn Prickmark läggs på hela förgården som inte tillhör paviljongen Höjd på paviljongen höjs från +13 till +14,5 meter. Höjd på högsta del av huset mot Larmgatan höjs från +19,3 till +19,8 m efter att byggnaderna studerats närmre. a 1 läggs på mark även söder om paviljongen Byggnadsarean för paviljongen (CK-område) ökas från 350 till 370 kvm. Den högsta tillåtna bruttoarean höjs från 900 till 1000 m 2, efter att byggnaden studerats närmre. n 1, att parkering får finnas även inne på CKanvändningsområde. Ändringar på plankartan efter granskning 2 Avgränsningar av egenskapsområden för bebyggelsen som regleras inom användning B 1 CK närmast Larmgatan har justerats. Motiveringen är att exploatören har låtit projektera de avsedda byggnaderna i detalj, varvid det visat sig nödvändigt att

12 Granskningsutlåtande 3(14) «Diarienumm göra justeringar av egenskapsgränser för att kunna anpassa de nya byggnaderna till redan befintliga byggnader och konstruktioner. T.ex. så har det efter det att planen ställdes ut för sitt andra samråd kommit ett slutligt besked att skyddsrummet vid Larmgatan ska vara kvar. Laster från ny byggnad ovan detta måste föras ner oberoende av och utanför skyddsrummets grundläggning. Tidigare gränslinje som avgränsar byggnad som får ha en höjd av +16 kan därmed inte gälla utan måste flyttas ut något (c:a 8 dm) mot Larmgatan. Användningsgränsen för B 1 CK-området mot Larmgatan har justerats (c:a 2 dm) för att innehålla den utomhustrappa som projekteras. Några av planbestämmelserna har justerats i sina formuleringar. Ändringar i planbeskrivningen efter granskning 1 Text om markföroreningar har utvecklats. Text om trafikbuller har utvecklats. En komplettering till trafikbullerutredningen har gjorts. Mindre redaktionella ändringar Ytterligare ändringar i planbeskrivningen efter granskning 2 Text om geotekniska förutsättningar, hur nya byggnader för laster till och genom befintliga konstruktioner och konsekvenser för grannfastighet på Brandvakten 5 har utvecklats. Komplettering till texten om markföroreningar har gjorts Trafik och parkering Hyresgästföreningen vidhåller att det är för få parkeringar på området. Kommunen argumenterar för att den antagna p-normen följs. Natur- och kulturvärden Kalmar läns museum skickar sitt yttrande en gång till, då sista meningen om paviljongen fallit bort. Störningar Länsstyrelsen påpekar att bullerutredningen utgår från att trafiken på Larmgatan och Kaggensgatan inte kommer att öka, och menar på att bullerriktvärdena i så fall riskerar att överskridas. Kommunen kompletterar trafikbullerutredningen med att trafiken ökar något också på Larm- och Kaggensgatorna samt utvecklar resonemanget och kring hur kommunen arbetar med att balansera trafiken på Kvarnholmen mellan olika trafikslag. Förorenad mark Länsstyrelsen skriver i sitt granskningsyttrande att kommunen behöver ta fram vilka föroreningsnivåer som ska gälla på alla delar av planområdet. Kommunen

13 Granskningsutlåtande 4(14) «Diarienumm anser att det finns beskrivet i bifogade utredningar men förtydligar planbeskrivningens avsnitt om markföroreningar. Inkomna synpunkter till Granskning 1 Länsstyrelsen i Kalmar län Hälsa och säkerhet Buller I samrådsredogörelsen framkommer att smågatsten inte längre är aktuellt i projekteringen för körbanan vid planområdet. De ljudnivåer som använts i buller utredningen bör därför vara representativa för prognostiserade bullernivåer ur denna synpunkt. För att beräkna buller vid bostadsfasad har en projekteringsbild för hur fastigheten kommer vara bebyggd använts. Kartan visar ljudnivåerna inklusive fasadreflexer på mellan db(a) fram till fasad för stora delar av utpekat bostadsändamål. Buller utredningen utgår dock från att Larmgatan och Kaggensgatan inte skulle få någon ökad trafikmängd. Länsstyrelsen ifrågasätter detta resonemang och anser att de bullervärden som redovisas för våning 2--4 därför bör ses som högre vid prognostiserade beräkningar. Eftersom värden som redovisas för stora delar ligger runt db(a) kan det antas att dessa värden når 60 db(a) vilket föranleder reglering. Bestämmelse som reglerar bostads tillgång till ljuddämpad sida ska tillföras plankartan för alla de användningsområden där det krävs för att uppfylla 3 i förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader. I plankartan ska det därför reglerades att minst hälften av bostadsrummen i en bostad ska placeras mot en ljuddämpad sida med exempelvis bestämmelse h. Ljuddämpad sida är där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden. Kommentar: Kommunen kompletterar trafikutredning och planbeskrivning så att utredningen också räknar med en viss uppskrivning av trafik på Larmgatan och Kaggensgatan. Om utredningen visar att en planbestämmelse om ljuddämpad sida behövs så införs denna. Kommunen anser samtidigt att en ökning av trafiken på de två gatorna knappast kommer att ske, mot bakgrund av hur kommunen arbetar med att utveckla gatumiljöerna på Kvarnholmen som gångfartsgator och med samlade parkeringar i utkanten av Kvarnholmen och inom vissa kvarter. Kommunen har antagit en strategi för hur trafiken och gaturummen ska utvecklas med bibehållen tillgänglighet för bilar men med samtidigt god och trygg gatumiljö för gående och cyklister i bl.a. i Fördjupade översiktsplan för Kvarnhomen med omgivande vattenrum (antagen i fullmäktige 2011). Förorenad mark Länsstyrelsen ser att kommunen har utfört undersökningar och tagit fram dokumentation angående föroreningssituationen på planområdet. Länssty-

14 Granskningsutlåtande 5(14) «Diarienumm relsen saknar implementering av relevanta resultat i planbeskrivning och plankarta. Administrativ bestämmelse kommer anges på plankartan, att lov endast får ges under förutsättning att markens lämplighet för byggande har säkerställts genom att mark förorening har avhjälpts. Det är viktigt att det framgår i planbeskrivningen till vilka nivåer markföroreningar kommer avhjälpas samt hur detta kommer att gå till. Länsstyrelsen har gått igenom bilagda undersökningar och kan dra slutsatsen att få prover har tagits på planområdet och det saknas provtagning i grundvatten. Platsspecifika riktvärden har tagits fram för planområdet och är i nivå med MKM. I länsstyrelsens samrådsyttrande skrevs att vedertagna nivåer för bostäder är KM, känslig markanvändning enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark. Om vedertagna nivåer inte ska användas måste detta motiveras i planbeskrivningen. PAH som har hittats i höga koncentrationer på planområdet är en samling ämnen som är cancerogena. Det finns stora risker med att lämna kvar föroreningar i ett långtidsperspektiv. en behöver kompletteras med vilka föroreningsnivåer som ska gälla på samtliga delar av planområdet samt beskrivningar enligt ovan. Kommunens ställningstagande angående markföroreningar behöver konkretiseras och motiveras i planhandlingar. Först när det är beskrivet för samtliga områden i planbeskrivningen kan marken anses lämplig för planerad markanvändning. Kommentar: Kommunen hänvisar till de gjorda utredningarna, särskilt Structors PM Brandvakten 7, Kalmar, sammanfattning av gjorda utredningar samt åtgärdsförslag, Kommunen bedömer att det antal prover som tagits i de olika utredningarna är tillräckligt för att kartlägga föroreningssituationen. Tyréns översiktliga utredning 2015 hade 7 undersökningspunkter och undersökte grundvattnet. Structors utförligare utredning 2016, med komplettering 2017 hade ytterligare 37 provpunkter, samt undersökte inomhusluft och porgas i befintliga byggnader i 8 punkter. Föroreningar av metaller och PAH konstaterades framför allt i den utfyllda marken norr om byggnaderna för tidigare brandstation. Structor har tagit fram platsspecifika riktvärden för PAH, vissa metaller och PFOS och bedömt vilka saneringsåtgärder som är nödvändiga där halter påträffats över dessa riktvärden. Platsspecifika värden har beräknats för tre olika saneringsnivåer - 0,1 och 2 meter under markytan. Det finns ett behov av sanering norr om byggnaderna medan de föroreningar som påträffats under befintliga byggnader ej bedömts motivera åtgärder. Det vore också tekniskt svårt (rivning av byggnader). Planen har ett villkor om sanering av det område som bedömts behöva saneras för att startbesked ska kunna ges på plankartan. Structors utredning föreslår saneringsåtgärder Hur exakt sanering ska ske och hur omfattande den blir prövas vidare i samband med bygglovshanteringen.

15 Granskningsutlåtande 6(14) «Diarienumm en utvecklas något med beskrivningar och förklaringar från PM Brandvakten. Detta sker på två ställen i planhandlingen under huvudrubriker förutsättningar i planbeskrivningens början respektive konsekvenser i planbeskrivningens slut. Miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten och dagvatten Planhandlingarna har på ett relevant sätt kompletterats avseende länsstyrelsens synpunkter framför allt gällande dagvattenhanteringen. Dagvattenutredningen som tillförts handlingarna är föredömligt avvägd samt koncis. Kommentar: Uppskattas! Upplysningar Planbestämmelser och plankarta Förtydligande av del av plankartan med användningen B2CK bör göras. Då den västra delen av området med byggrätt inte avser bostadskomplement bör användningsbestämmelserna CK flyttas till denna yta, vilket också innebär att färgen byts mot brun. Kommentar: Användningsbeteckningen för området i väster avsett att bebyggas med en fristående paviljong ändras till CK. Lantmäterimyndigheten (lämnade inget yttrande) Kommunala nämnder, förvaltningar och bolag Kalmar Brandkår Har inga ytterligare tillägg sedan föregående granskning. Kommentar: Noteras.

16 Granskningsutlåtande 7(14) «Diarienumm Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmar Energi Elnät AB Kommentar: Ledningsflytt bekostas av beställaren respektive exploatören. Samordning och samråd ska ske mellan exploatör, kommun samt ledningsägare. Hur genomförandet ska ske i detalj löses i ett senare skede. Kalmar Energi Värme AB Då eventuell nybyggnad kommer hamna på befintlig fjärrvärmeledning är det nödvändigt att ändra förläggningen av fjärrvärmen enligt bifogad ritning. Det krävs även ledningsrätt för befintlig fjärrvärmeledning på fastigheten enligt bifogad ritning. I övrigt har vi inget att erinra om detaljplanen. Kommentar: U-område införs i enlighet med ovanstående karta för att säkerställa tillgänglighet till fjärrvärmeledning.

17 Granskningsutlåtande 8(14) «Diarienumm Intresseorganisationer och övriga Kalmar Läns museum (samrådsyttrandet återges här i sin helhet)

18 Granskningsutlåtande 9(14) «Diarienumm Kommentar: Gestaltningsmässigt är önskan att markera hörnläget med en nybyggnad med arkitektoniska pretentioner som står ut i stadsbilden. Föreslagna höjder är under de nivåer som finns i grannfastigheten Brandvakten 10 där en nybyggnad för bostäder gjordes för ett tiotal år sedan. Nockhöjden för detta hus är ungefär 19,5 meter över nollplanet. Höjden är ungefär i nivå med det äldre mittpartiet på brandstationen ochklart under tornpartiet som sticker upp i stadssilluetten. Den högsta delen är också genom planbestämmelsernas utformning reglerad till att vara indragen i förhållande till gatulivet. Kvarterets befintliga bebyggelse är så hög att den nya bebyggelsen inte påverkar siktlinjer mot domkyrkan. Paviljongen har en nockhöjd om max +14,5 meter, vilket kommunen anser vara en god avvägning när det gäller att säkerhetsställa att riksintresset inte påverkas. Kommunen anser också att det finns goda förutsättningar att skapa just en sådan byggnad som KLM eftersöker.

19 Granskningsutlåtande 10(14) «Diarienumm Hyresgästföreningen Kalmar Torsås - Öland

20 Granskningsutlåtande 11(14) «Diarienumm Kommentar: Kommunen vidhåller att de parkeringsplatser som planen medger är tillräckligt baserat på den bedömning med reduktion som gjorts. Förutom att antal parkeringsplatser bedöms tillräckligt, finns det även goda möjligheter att nyttja kollektivtrafik med busshållsplats i närheten, samt centralstationen inom promenadavstånd. Cykelparkering inomhus får hanteras i bygglovsprocessen. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Kalmar vatten AB Följande sakägare och likställda har senast under granskningstiden inkommit med skriftliga synpunkter som inte blivit tillgodosedda: Hyresgästföreningen Bilaga: Samrådsredogörelse daterad

21 Granskningsutlåtande 12(14) «Diarienumm Inkomna synpunkter till granskning 2 Länsstyrelsen i Kalmar län Hälsa och säkerhet Förorenad mark Kommunen anger i planhandlingar att platsspecifika riktvärden kommer att gälla på hela planområdet. Platsspecifika riktvärden har enligt bilagd utredning, Structor 2017, tagits fram för PAH L, PAH M, PAH H, Antimon, Bly, Koppar och Kvicksilver. Kommunen har beskrivit varför vedertagna nivåer har frångåtts. Länsstyrelsen saknar dock föroreningsnivåer för resterande ämnen. Vedertagna nivåer för bostäder är KM, känslig markanvändning enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark. För att Länsstyrelsen ska kunna bedöma om marken är lämplig för planens ändamål behöver planbeskrivning kompletteras med vilka föroreningsnivåer som ska gälla på området för samtliga ämnen. Vilka ämnen som gäller framgår av de generella riktvärdena. Kommentar: För resterande ämnen gäller generella riktvärden för känslig markanvändning, KM. en justeras. Geoteknik och byggnadskonstruktion Ovanpå befintligt parkeringsdäck möjliggörs två nya bostadshus utmed Larmgatan. Byggnationen sker mot brandgavel på grannfastighet, Brandvakten 5. Enligt Structors rapport, PM Geoteknik och Miljögeoteknik, Brandvakten 7, Kalmar, Tyréns, 2015 föreligger generellt bärighets- och sättningsproblematik inom området. Hårdgjorda ytor kan utföras utan förstärkning om mindre sättningar kan accepteras. I annat fall bör förstärkning ske genom kompensationsgrundläggning eller uppstyvning av överbyggnaden genom uppbyggnad med geonät. Denna PM bygger endast på översiktliga undersökningar varför kompletterande undersökningar bör utföras för att säkerställa att inga avvikelser från här redovisad jordlagerföljd förekommer. Länsstyrelsen kan från rapporten utläsa att flera frågor som rör markens sammansättning kan lösas vid byggnationen med hjälp av bland annat pålning. Två frågor som dock komplicerar byggnationen är att huset på brandvakten 5, en av de nya byggrätterna placeras nära befintlig byggnad, idag har problem med sättningar i grunden enligt länsstyrelsen uppgifter samt att det inte framkommer i någon av bilagorna om parkeringsdäcket klarar belastningen som två nya huskroppar om 3 4 våningar innebär. Efter kommunicering med kommunen, mellan granskningarna, gällande genomförda beräkningar som visar att befintlig konstruktion klarar belastningen önskar länsstyrelsen förtydliganden. Att platsens förutsättningar innebär pro-

22 Granskningsutlåtande 13(14) «Diarienumm blem vid grundläggning samt möjlig påverkan på grannfastigheter ska tydligare beskrivas i planbeskrivningen. Kommentar: Flera geotekniska undersökningar har gjorts inom och i anslutning till planområdet. De visar att grundläggningsförhållandena generellt sett är dåliga. Men hur exakt grundläggning ska ske på obebyggd mark och hur laster från påbyggnader ska föras ner på eller genom befintliga konstruktioner är frågor som exploatören måste detaljstudera inför exploateringen och som normalt inte är så studerade när en detaljplan görs att en planbeskrivning kan eller ska redogöra för dessa. Detsamma gäller de hänsyn och åtgärder som exploatören måste ta vid bygget till den byggnad som ska byggas emot på Brandvakten 5. Sättningarna här beror på att detta hus är dåligt grundlagt och kan inte åtgärdas inom ramen för detta plan- och byggärende. De får dock inte förvärras av det. Frågorna behandlas i tekniskt samråd i samband med bygglovsprövningen då det bestäms vad som ska ingå i kvalitetskontrollen. Nu har exploatören i detta fall kommit ganska långt i beräkningar varför planbeskrivningen till antagandehandlingen kan utvidgas något med följande; I princip måste all grundläggning ske genom pålning. Befintliga konstruktioner kan endast i liten omfattning ta emot laster, t.ex. där det finns inspända betongbalkar över gårdsbjälklaget. I övrigt måste laster från påbyggnader föras igenom befintliga konstruktioner och grundläggas djupare genom pålning. Skyddsrummet, som beslutats bli kvar kan till exempel inte ta emot laster utan dessa måste föras ner utanför skyddrummets vägg och grundplattor. en utvecklas något. Upplysningar Plankarta Bestämmelserna n 2 samt n 3 behandlar markytans infiltration. Dock är plattsättning samt inslag av planteringsytor eller plantering otydligt formulerat. Får inte ytan hårdgöras ska detta regleras, hur övrig yta inom egenskapsområdet används bör snarare framkomma i planbeskrivning och skötselplaner. Bestämmelse n 4 markytan anordnas med ramp som utgår från gatans höjdläge, vid planens framtagande +1.7 meter över nollplanet (RH2000). Bestämmelsen är otydlig och ska ersättas. Bestämmelse n 1 bilparkering får anordnas. Bestämmelsen är onödigt specifik, parkering får anordnas bör räcka. Exploateringsgrad e 1 - Byggnadsarea får ej överskrida 370 kvadratmeter. Exploateringsgrad sätts som procent eller högst/minsta antal kvadratmeter. Bestämmelsen ska därför skrivas om. B 2 CK bostadskomplement (parkering, ej byggnad). Bestämmelsen är otydlig och bör bytas till P-parkering. Möjligen som gemensamhetsanläggning om kommunen inte ska huvudman. Kommentar. Bisatsen i bestämmelsen n 2 tas bort. Däremot vill kommunen behålla n 3, plattsättning med möjlighet till planteringsytor som planbestämmelse för utformning av markytan. Bisatsen vid bestämmelsen om ramp tas bort. Bilparkering ändras till parkering. Bestämmelsen om största byggnadsarea omformuleras till: Byggnadsarean får vara högst 370 kvm. Kommunen vill behålla användningsbestämmelsen B 2 CK, eftersom marken ska vara kvartersmark för parkering för hela fastigheten där fastighetsägaren kan styra över denna.

23 Granskningsutlåtande 14(14) «Diarienumm Lantmäteriet Lämnande inga ytterligare synpunkter från första granskningen. Kalmar Brandkår Kalmar Brandkår har inget ytterligare att tillägga från första granskningen. Kalmar Vatten AB Kalmar Vatten godkänner förslaget. Hanna Nilsson Planarkitekt

24 Handläggare Emil Stille Upprättad (38) Hanna Nilsson Senast reviderad Detaljplan för Brandvakten 7 och del av Kvarnholmen 2:1 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Antagandehandling Nattvy från Norra Kanalgatan, Atrio arkitekter (OBS. Bebyggelseförslaget delvis förändrat) Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

25 Upprättad , rev (43) ens innehåll Sammanfattning... 4 Inledning... 4 Bakgrund... 5 Syfte med detaljplanen... 5 Plandata... 5 Planförfarande och tidsplan... 6 Nuläge... 6 Gällande detaljplaner... 6 Mark- och vattenförhållanden... 8 Natur och kultur... 9 Bebyggelse Tillgänglighet och infrastruktur Service Teknisk försörjning Störning och risk Planförslag Ändrade mark- och vattenförhållanden Natur och kultur Ny bebyggelse Tillgänglighet och infrastruktur Förändring av teknisk försörjning Behov av åtgärd mot störning och risk Beskrivning av planbestämmelser Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Översiktsplaner Kommunala program och beslut i övrigt... 42

26 Upprättad , rev (43) Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Dagvatten-PM Behovsbedömning Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande första granskning Kulturhistorisk utredning, april 2012 Bullerutredning, , rev Trafikutredning, Miljöteknisk undersökning, Medverkande tjänstepersoner Detaljplanen har upprättats av planhandläggaren på Samhällsbyggnadskontoret på Kalmar kommun, i samråd med kommunledningskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun samt Kalmar Vatten AB. Arbetsgruppen har utgjorts av Anders Berg, Kristine Bergius, Katarina Elfversson, Stina Hansson, Per Iwansson, Maria Jakobsson, Anders Mårtensson, Hanna Nilsson, Emil Stille, Gunilla Thorvaldsson och Edyta Weronika Krawus. Emil Stille Planarkitekt Hanna Nilsson Planarkitekt

27 Upprättad , rev (43) Sammanfattning Brandstationens äldre del sett från Södra Kanalgatan, nyare anpassad tillbyggnad till höger I och med bygget av en ny brandstation har kommunen beslutat att sälja fastigheten Brandvakten 7 innehållande den gamla brandstationen och möjliggöra en ny användning. Skyddet av de kulturhistoriska värdena bedöms viktigt. Samtidigt ska en ny användning ska bidra till stadslivet på denna del av Kvarnholmen där stadsdelen möter Sveaplan och Malmen. Ny bebyggelse föreslås på befintligt parkeringsdäck mot Larmgatan och som en friliggande paviljong framför den nyare delen av brandstationen. Bebyggelsen kommer att bidra till ett starkare samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. en ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. en har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. I planbeskrivningen används benämningen Planförslag. Det innebär att planen beskriver förslag till möjlig utveckling. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft gäller planförslaget.

28 Upprättad , rev (43) Bakgrund Den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen har legat till grund för urvalsförfarandet i samband med försäljningen av Brandvakten 7. Det är också ett underlag för det aktuella planförslaget. Bebyggelseförslaget är valt med tanke på att främja stadsliv i området samt utveckla stadsbild och stadsrum. Kommunen arbetar med en studie över Sveaplan som också belyser Södra Kanalgatans framtida utformning. Beställning av detaljplanen skedde och planuppdraget prioriterades in i kommunens planprioritering av Planutskottet Planarbetet betraktas som i praktiken påbörjat från och med Planutskottets beslutsdatum, även om startbeslut enligt kommunens planeringsprocess skedde Syfte med detaljplanen Planförslaget ska möjliggöra omvandling till kontor och verksamheter på bottenplan och bostäder från plan två och uppåt. Byggnadens kulturhistoriska värden ska bevaras och den nya byggnationen ska bidra till en attraktiv stadsbild, särskilt i mötet med Sveaplan och bron till Malmen. En friliggande, utåtriktad paviljong ska vitalisera stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen. Plandata Sveaplan Malmbron Kaggensgatan Södra Kanalgatan Översiktskarta, nordvästra Kvarnholmen, planområde rödmarkerat Planområdet omfattar huvudsakligen Brandvakten 7 som nyligen har köpts av Glebes fastigheter AB, men även en del allmän platsmark på gatufastigheten Kvarnholmen 2:1. Planområdets areal är cirka 0,6 hektar. Larmgatan

29 Upprättad , rev (43) Planförfarande och tidsplan Det finns två planförfarande som kan användas vid framtagandet av en detaljplan, standard och utökat. Detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjas efter 1 januari 2015 enligt så kallat utökat förfarande. Plankartan är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Tidsplanen förutsätter att inkomna synpunkter under remisskeden eller nya förutsättningar under planprocessens gång inte föranleder omfattande revideringsarbete. Planens preliminära tidsplan visas nedan. PLAN- FÖRSLAG SAMRÅD 3:e KVARTALET 2017 GRANSKNING 4:e KVARTALET 2017 ANTAGANDE 1:a KVARTALET 2018 LAGA KRAFT Synpunkter Synpunkter Nuläge Lekplats anlagd och parksatsningar på vallpromenad Bro behöver renoveras, Södra Kanalgatans strandskoning är också sliten och gatan ligger bitvis väldigt lågt Sättningar på Kaggensgatan, gatan ligger lågt Offentlig toalett ska flyttas, skyddsrums framtid oklar Flygfoto över planområdet med omgivningar (från 2016) Gällande detaljplaner Fastigheten Brandvakten 7 är planlagd som Brandstation i gällande plan (0880K-P94/04). Denna togs fram för att möjliggöra påbyggnaden av en ledningscentral för brandstationen och vann laga kraft , genomförandetiden på fem år har löpt ut. Bebyggelsen omfattas av kulturhistoriska Larmgatan byter karaktär, bilgata med gång- och cykelbana blir gångfartsgata söderut

30 Upprättad , rev (43) skyddsbestämmelser, det finns även en skyddsbestämmelse för en mindre grönyta i nordvästra hörnet av fastigheten, liksom ett u-område för underjordisk ledning tvärs över körplanen framför brandstationen. Planen medförde också att körplanen tillfördes fastigheten som kvartersmark, den var tidigare allmän gatumark. Planmosaik över planområde med omgivningar Omgivande gator omfattas av stads- och detaljplaner enligt nedan: Södra Kanalgatan 0880K-I:16 (PO Hallmans stadsplan då fastigheten hade en mer begränsad omfattning, se nedan) Kaggensgatan 0880K-I:127 Larmgatan 0880K-P13/23 ( Gota media-planen )

31 Upprättad , rev (43) Mark- och vattenförhållanden Brandstationen är byggd på utfylld mark. Utfyllnaden skedde på slutet av talet när delar av befästningsverket revs och Malmbron anlades. Utfyllnaden har en relativt stor mäktighet med inslag av organiska jordarter, vilket gör bärigheten svår att förutsäga. Grundvattenytan är belägen mindre än två meter under markytan och följer havsnivån. Geoteknik Flera geotekniska undersökningar har gjorts inom och i anslutning till planområdet. De sammanfattas i den undersökning som gjorts inför denna plan. Marken består av av fyllning över gyttja/lera på morän ovan berg. Fyllningen är snad, grus och sten med inslag av mull, trärester och tegel och finns på nivåerna 0 till -2 meter. Gyttjans underkant varierar från -6 till -9 meter. Moränen underlagrar fyllning och gyttja. En undersökningspunkt visar ett moränlager på 6 meter inan bergytan nås. Särskilt gyttjan/leran gör att grundläggningsförhållandena generellt sett är besvärliga med dålig bärighet. Hårdgjorda ytor och lätta byggnader kan utföras utan förstärkning om mindre sättningar kan accepteras. Byggnader över två våningar behöver grundläggas med pålar, som kan behöva föras ner till -15 meter. Konstruktioner med källare bör undvikas. Befintliga byggnader och befintligt parkeringsdäck kan belastas i begränsad utsträckning och efter noggrann analys av förutsättningarna. Laster från påbyggnader behöver i stor utsträckning föras genom och förbi befintliga konstruktioner till en egen grundläggning med pålar. Inför exploateringen måste noggrannare grundläggningsundersökningar och konstruktionsberäkningar göras. Markföroreningar För fastigheten har det utförts ett flertal undersökningar och utredningar under detaljplanarbetet i syfte att undersöka eventuella mark- eller grundvattenföroreningar inom exploateringsområdet. Utöver en historisk inventering som visar att brandstationen ligger på mark som fylldes ut på slutet av 1800-talet har provtagningar på mark, grundvatten och luft genomförts. Undersökningarna har utgått från bedömningen att framtida planerad markanvändning på fastigheten närmast motsvarar KM (känslig markanvändning). Den översiktliga markundersökningen som utfördes av Tyréns 2015 visar att fyllningen är förorenad av metaller och PAH (polycykliska aromatiska kolväten) över KM och lokalt även mindre känslig markanvändning (MKM). PFOS i grundvattnet påvisades i halter över det preliminära riktvärdet framtaget av SGI, dock underskrider det med god marginal det preliminära riktvärdet för skydd av ytvatten samt det hälsoriskbaserade riktvärdet. Inför den detaljerade undersökningen delades området in i fem stycken delområden/egenskapsområden, utefter likartad föroreningssituation (se figur nedan i kapitel Konsekvenser, Mark- och vattenförhållanden). Undersökningen, som utfördes av Structor 2016, bekräftade resultatet från den översiktliga undersökningen. Fyllningen visar på förhöjda halter av PAH och metaller framför allt norr om byggnaden. Söder om byggnaden påvisades föroreningsnivåer i det undre skiktet (0,5-naturlig jord) av PAH strax över KM föroreningar I ett av delområdena påträffades brandsläckningsämnet PFOS i halter över riktvärdet för KM. Provtagning genomfördes också i den yngre byggnaden, garaget för

32 Upprättad , rev (43) brandbilar. Fyllningen under byggnaden visade på förhöjda halter av PAH över MKM kompletterade Structor undersökningarna med jordprovtagning under den äldre byggnaden samt provtagning av porluft under byggnader samt inomhusluft. Jordprovet visade på låga halter av analyserade ämnen i jord, samtliga under Naturvårdsverkets generella riktvärden. I både porluften och inomhusluften uppmättes låga halter av PAH-föroreningar. De halter av naftalen eller fenantren som uppmäts i marken under byggnaden är låga och kan inte förklara de halter som påvisats i inomhusluften. Konsultens erfarenheter är att man ofta påvisar spårhalter av dessa PAH i byggnader som ligger i tätorter, i synnerhet om de är gamla. Enligt konsultens bedömning är uppmätta halter av dessa ämnen mycket låga och långt under de lågrisknivåer där de kan utgöra en hälsorisk vid livslång exponering. Structor har tagit fram platsspecifika riktvärden för PAH, vissa metaller och PFOS. En sammanfattande bedömning av de markmiljötekniska utredningarna ger att efterbehandling är nödvändig norr om byggnaden med anledning av att PAH-halter påträffas över de platsspecifika riktvärdena. Inga ytterligare undersökningar eller åtgärder krävs för massor under byggnaderna eller för porluften. Inte heller avseende påvisade PAH-föreningar i inomhusluft är det miljömässigt motiverat att gå vidare med undersökningar eller åtgärder. Under rubriken konsekvenser/mark och vattenförhållanden nedan beskrivs vad som behöver åtgärdas för att planen ska kunna genomföras fullt ut och vad åtgärderna består i. Natur och kultur Området ligger inom fornlämningen Kalmar stadslager (Kalmar 93:1), vilket innebär att alla markarbeten är tillståndspliktiga hos länsstyrelsen. Med tanke på att marken är utfylld har inte planarbetet föregåtts av någon arkeologisk förundersökning. Utifrån gamla kartor kan eventuellt en mindre del av fastigheten Brandvakten 7 ha varit en liten holme med broförbindelse till Malmen.

33 Upprättad , rev (43) Karta över fästningsjorden från 1860, Brandvakten 7 är markerad med röd figur i sitt ungefärliga läge Brandstationen är beskriven i en kulturhistorisk utredning av Kalmar läns museum från april 2012, det finns även en mer övergripande kulturhistorisk utredning för Sveaplan och Tullslätten som belyser stadsstrukturens framväxt. Platsens struktur formades till stor del i samband med befästningsverkens rasering under 1800-talets andra hälft med efterföljande utfyllnader av det tidigare vattenområdet.

34 Upprättad , rev (43) Foto från det nyinvigda läroverkets tak (från 1933) över brandstationen och Sveaplan Brandstationen byggdes 1905 efter ritningar av arkitekt Agi Lindgren (baserade på ritningsunderlag av stadsingenjören Ivan Björkman). Arkitekturen är präglad av sekelskiftets brytning mellan olika arkitekturstilar, klassicism, jugend och nationalromantik. Norrfasaden är välbevarad och ger ett praktfullt intryck med omsorgsfullt gestaltad fasad och fina stenarbeten. År 1985 byggdes brandstationen till som en anpassning till moderna krav på verksamheten. Ritningarna är utförda av arkitekt Maciej Górski och präglas av en förenklad anpassning till den äldre delen vad gäller kulör och fasadkomposition. Tillbyggnaden innebar också att gården delvis byggdes igen vilket kraftigt påverkade söderfasaden på den ursprungliga byggnadsdelen. Invändigt delades den ursprungliga vagnhallen upp i olika lokaler, men många detaljer är sparade, så som gjutjärnspelare och vikportar i trä. Det östra trapphuset är välbevarat med smidesräcke och dekorativa dörrar.

35 Upprättad , rev (43) Bygglovsritning av den norra fasaden (arkitekt Agi Lindgren) Den äldre delen av brandstationen bedöms ha ett högt kulturhistoriskt värde vad gäller både exteriör och interiör, även om de interiöra värdena är begränsade till vissa delar efter de ombyggnader som skett. Byggnadens exteriöra värden bedöms främst vara: Den välbevarade norra och östra fasaden (mot Södra Kanalgatan respektive Kaggensgatan) med omsorgsfull gestaltning och fina stenarbeten. Hela takarkitekturen med takkupornas utförande och plåtarbetena lagda med skivtäckning. Fönster och portar av trä i originalutförande. Den kulturhistoriska utredningen identifierar särskilt följande interiöra värden: Den före detta vagnhallen med öppen yta, pelare med kapitäl och träportar. De tre trapphusen med trappor gjutna av cementmosaik. Det östra trapphuset är särskilt påkostat med dekorativa dörrar, djupa fönsterbän-kar och ett omsorgsfullt utformat smidesräcke. Äldre snickerier och fast inredning, exempelvis dörrar, lister och foder, putstak och kakelugn. Gymnastikhallen med öppen yta och stora fönster. Slangtornet med trätrappa. Det oinredda förrådsutrymmet över det före detta stallet.

36 Upprättad , rev (43) Gjutjärnspelarna som avskilde hästbåsen finns ännu bevarade (foto Susann Johannisson och Veronica Olofsson) Bebyggelse Nyare del av brandstationen (byggår 1985) Äldre del av brandstationen (byggår 1905) Slangtorn Skyddsrum och ledningscentral Parkeringsdäck ovanför vagnhall

37 Upprättad , rev (43) Foto på östfasaden av brandstationen Tillgänglighet och infrastruktur Planområdet har ett viktigt läge i stadskärnans infrastruktur. Här möts övergripande gator och stråk som knyter Kvarnholmen till resten av staden med den mer småskaliga kvartersstrukturen på Kvarnholmen. Gatunät Södra Kanalgatan har funktionen av en huvudgata med separerad gång- och cykelbana längs vattnet och trottoar närmast Brandvakten 7. Fastighetens två andra gatuanslutningar är lokalgator med låg hastighet som är till för stadsdelens behov. Kaggensgatan har asfalterad körbana med trottoar på båda sidor. Larmgatan har en sida med gång- och cykelbana närmast vattnet och trottoar på andra sidan. Med tanke på det höga flödet av fotgängare och cyklister så finns det vissa konflikter mellan dessa trafikslag på Larmgatan. Trafikföringen med enkelriktning har nyligen ändrats på Kaggensgatan. Kollektivtrafik Busshållplats för stombusslinje finns i direkt anslutning till kvarteret, med hållplats i båda riktningarna. Centralstationen är belägen cirka 400 meter söderut.

38 Upprättad , rev (43) Parkering Idag inrymmer Brandvakten 7 en upphöjd parkeringsgård som enbart betjänar den egna fastighetens verksamhet. Rampen till detta däck angörs från Kaggensgatan. Även körplanen framför byggnaden har ibland använts som parkering, men markerade platser saknas. In- och utfarter Brandvakten 7 har idag in- och utfarter åt Kaggensgatan, Södra Kanalgatan och Larmgatan. Trygghet och säkerhet I denna del av Kvarnholmen rör sig många människor kvälls- och nattetid till och från området kring Larmtorget. Det finns en busshållplats på Södra Kanalgatan som är lite avsides belägen vid ett kontorshus som står tomt denna del av dygnet. Gamla brandstationen har en tydlig baksida mot Larmgatan med ett slutet bottenplan mot gatan. På andra sidan gatan är en park som kvällstid kan upplevas tom, men den är nyligen upprustad med lekplats. Området får därför sägas ha brister vad gäller trygghet med tanke på mängden människor som rör sig här den mörka delen av dygnet. Foto på Larmgatan och befintliga byggnadens västra fasad Service Kvarteret är beläget i direkt anslutning till stadskärnans kommersiella centrum med affärer, restauranger och service. Det finns en nyanlagd lekplats vid Syst-

39 Upprättad , rev (43) raströmmen. Integrerat i brandstationsbyggnaden finns en offentlig toalett. Närmaste grundskola/förskola finns på Lindöskolan, cirka en kilometer norrut. Lekplatsen vid Systraströmmen är anlagd ovanför den gamla befästningsmuren vilket påverkat utformningen. Teknisk försörjning Området har tillgång till VA, el, tele, fjärrvärme med mera. På fastigheten Brandvakten 7 ligger idag VA-ledningar och fjärrvärmeledningar utan ledningsrätt, eftersom fastigheten har varit kommunägd. Alldeles intill fastighetsgräns ligger dessutom el- och teleledningar. Detaljplaneområdet ligger inom ett mindre avrinningsområde för dagvatten som rinner ut i Systraströmmen. Detta ingår i ett sammanhängande inre vattenrum vilket står i kommunikation med Kalmarsund. Planområdet påverkar därmed indirekt Kalmarsund som enligt vattendirektivets klassning bedöms ha en måttlig ekologisk status (på grund av övergödning och grumlighet) och en god kemisk status. I nuläget sker ingen rening av dagvattnet vid det utlopp som dagvatten från planområdet avleds till. Planområdet omfattar Brandvakten 7 som utgörs av hårdgjorda ytor och en liten dunge i nordväst. Dagvattnet från fastigheten avleds till dagvattennätet i Larmgatan. Även delar av omgivande gator ingår i planområdet, dessa är helt hårdgjorda. Störning och risk Fastigheten Brandvakten 7 omges av trafikerade gator som ger en bullerpåverkan. Ljudnivåer från trafik regleras från och med 2015 (reviderad år 2017) i

40 Upprättad , rev (43) förordningen (2015:216) om trafikbuller. I förordningen anges att 60 dba inte bör överskridas vid en bostadsbyggnads fasad eller 50 dba ekvivalent ljudnivå/70 dba maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Delar av omgivande gator är lågt belägna och utsatta för översvämningsrisk vid häftiga skyfall eller höga vattenstånd. Modellering av ett tjugoårsregn med havsytan belägen 1,5 meter över nollplanet Modellering av ett tjugoårsregn med havsytan belägen 2,5 meter över nollplanet Planområdet ligger delvis inne i normalriskområde för radon och delvis i ett obedömt område vad gäller radon, på grund av okända fyllnadsmassor. Det finns ett skyddsrum inne på fastigheten Brandvakten 7.

41 Upprättad , rev (43) Planförslag Den äldre delen avbrandstationen bevaras exteriört i stort sett oförändrad, men bottenplanet byggs om till en nischad kontorsgalleria och övre våningar till bostäder. Ovanpå parkeringsdäcket byggs två nya bostadshus i ett mer modernt formspråk. En friliggande paviljong utnyttjar och förstärker hörnläget på Kvarnholmen. Ombyggnad till bostäder från plan 2 och uppåt Påbyggnad för bostäder mot Larmgatan Förplats får ny markbeläggning, grusarmering och platssättning Stråk för fotgängare längs byggnaden Friliggande paviljong med utåtriktad verksamhet i bottenplan, kontor på övre plan Ändrade mark- och vattenförhållanden Omgivande gator kan i framtiden komma att höjas upp nivåmässigt, vilket påverkar nivåsättningen inne i kvarteret. Marken framför brandstationen får en ändrad disposition och beläggningen ändras för främja infiltration av dagvatten och en torgliknande karaktär. Ett villkor för startbesked finns om att markförorening i marken framför brandstationen måste avhjälpas. Platsspecifika riktvärden har tagits fram för fastigheten och finns i bifogad markmiljöutredning. Grundläggning av nya byggnader måste i huvudsak ske genom pålning. Det mesta av lasterna från påbyggnader på gårdsbjälklag och befintliga byggnader kommer att behöva föras ner genom befintliga konstruktioner till sin egen grundläggning. Där befintligt skyddsrum ska finnas kvar måste laster från fasaden föras utanför och förbi skyddsrummets grundsulor. Natur och kultur Den kulturhistoriska utredningen rekommenderar att området norr om brandstationen hålls bebyggelsefritt för att bevara byggnadens friliggande läge och

42 Upprättad , rev (43) verkan i stadsbilden. Det kulturhistoriska skyddet kan begränsas till de äldre byggnadsdelarna. Planförslaget har ett bebyggelseförbud framför den äldre delen av byggnaden och beaktar siktstråk för att denna ska vara synlig i stadsrummet. Byggnation möjliggörs på parkeringsdäck och framför den nyare delen av brandstationen. Planförslaget innehåller bestämmelser om rivnings- och exteriört förvanskningsförbud. Enligt Plan- och bygglagen ska interiöra kulturhistoriska värden beaktas vid ombyggnation även om dessa inte omfattas av ett förvanskningsförbud. En kalkstensmur längs Södra Kanalgatan behöver flyttas på grund av utökning av fastigheten, denna kommer också troligen påverkas av framtida behov av att höja gatan Det är osäkert hur mycket av muren som kan tas till vara i flytten. Fristående paviljong Ny bebyggelse Förplats med bil- och cykelparkering, utformas gärna som multifunktionell yta med grusarmering och stensättning Påbyggd hörnbyggnad Påbyggnad mot brandgavel Situationsplan (Atrio arkitekter) Ändrad ramputformning och igenbyggt gårdsutrymme

43 Upprättad , rev (43) Utöver ombyggnader av befintlig bebyggelse så tillkommer två påbyggnader på befintligt parkeringsdäck. Bostäderna har entréer på däcket och en ombyggd ramp ner mot Kaggensgatan, samt en planerad trappa ner mot Larmgatan. Fastighetens byggnader kommer att få ett mer skiljaktigt uttryck än idag och upplevas som distinkta byggnader med olika arkitektur och materialval. Sammanhållande element kommer att vara våningsindelning och fasadplanens orientering som fångar upp riktningar i omgivningen. Hörnhuset mot Malmbron föreslås få en mer pampig karaktär med stenfasad och en indragen kungsvåning. Huset som ansluter till grannhuset får en mer nedtonad karaktär med träfasad och vindsvåning. I bottenplan planeras främst för kontor, medan de övre våningsplanen är till för bostäder, sammanlagt drygt 40 lägenheter. Fasader för gamla brandstationen med nya påbyggnader (Atrio arkitekter) Den friliggande paviljongen ska ha en tydlig solitärkaraktär med transparent fasad och en utåtriktad verksamhet i bottenvåningen. Platsens läge utnyttjas med en riktningslös byggnad som ändå ger rumslig stadga till stadsdelens hörn och gatorna som möts här. Cylinderformen skärs av på skrå för att låta ett grönt tak framträda som fondmotiv för Södra Kanalgatan. Byggnaden får en bruttoarea på cirka 1000 kvadratmeter, huvudsakligen för kontor.

44 Upprättad , rev (43) Volymskiss från väster (Atrio arkitekter) Projektet innebär konsekvenser för allmän plats. Den höga exploateringsgraden och svårigheten att anlägga underjordisk parkering på grund av geotekniska och ekonomiska förhållanden gör att fastigheten behöver utökas något norrut för att inrymma tillräckligt antal parkeringar enligt kommunens riktlinjer. Utökningen bedöms möjlig om ett gångstråk anläggs intill brandstationsbyggnaden som ersätter nuvarande trottoar på Södra Kanalgatans södra sida. Även Larmgatan påverkas, men här handlar det om konstruktiva svårigheter med befintligt parkeringsdäck. Det är tekniskt svårt och komplicerat att skära in i bjälklaget vilket gör att en trappa och eventuellt bärpelare för påbyggnaderna behöver anläggas på befintlig trottoar, vilken då behöver flyttas. Hela gatans utformning påverkas av detta. Bevarandet av befintligt skyddsrum påverkar också de nya byggnadernas förhållande till Larmgatan genom att nybyggnaden ovanpå detta måste grundläggas utanför skyddsrummet.

45 Upprättad , rev (43) Tillgänglighet och infrastruktur Principskiss för hur olika transportslag rör sig kring kvarteret (rött= fotgängare, tunna linjer visar möjliga rörelser i shared space ; grönt=cyklister och blått=bilister använder körbanan gemensamt) OBS. Alla gator ingår inte i planområdet och Södra Kanalgatans framtida utformning är inte beslutad.

46 Upprättad , rev (43) Gatunät Gångstråk med temporär nivåsättning för tillgänglighet Markmur och belysning påverkas Infart kan påverkas av framtida gatuhöjning Trappa innanför trottoar Gatuplan för ny utformning Larmgatan (Vatten- och samhällsteknik) Förändringar av gatuutformning kan bli aktuellt för alla omgivande gator. I arbetet med Sveaplan studeras hur Södra Kanalgatan kan utvecklas i framtiden, bland annat för att skapa ett attraktivare gångstråk längs vattnet. Gatan ska även i framtiden kunna hantera busstrafik. Kaggensgatan kan förändras när den inte längre påverkas av utryckningsväg, vilket möjliggör gångfartsgata och parkering för cykel och bil, vilket också minskar biltrafiken på sikt. Larmgatan avses bli en gångfartsgata där man tydligare skiljer cyklister och fotgängare åt. Utformningen föreslås därför följa den som finns längre söderut på Larmgatan, men med asfalterad körbana. Gång- och cykelvägar Ny gångväg längs gamla brandstationens fasad ersätter trottoar på Södra Kanalgatan. Detta bedöms vara en bättre sträckning för flertalet fotgängare, både funktionellt och upplevelsemässigt. Kommunen har också förprojekterat en ändrad utformning av Larmgatan med gångfartsgata, liknande gatans utformning längre söderut men med asfalterad körbana. Cykling sker då på körbanan. Där Malmbron landar på Kvarnholmen finns ett stort korsningsbehov i alla relationer för fotgängare och cyklister. Att skapa ett så kallat Shared space (vedertagen svensk översättning saknas, men motsvarar närmast gångfartsområde ) övervägs därför här av kommunen. Kollektivtrafik Planförslaget påverkar inte kollektivtrafiken. I det övergripande arbetet för området kring Sveaplan studeras kollektivtrafiken som en av flera frågor.

47 Upprättad , rev (43) Parkering Idag inrymmer Brandvakten 7 en upphöjd parkeringsgård som enbart betjänar den egna fastighetens verksamhet. Rampen till detta däck angörs från Kaggensgatan. En parkeringsutredning är gjord som bedömer efterfrågan på parkering utifrån planförslagets bebyggelse. Total efterfrågan av parkering utifrån det nu aktuella bebyggelseförslaget bedöms till drygt 140 cykelparkeringsplatser och drygt 30 P-platser för bil, se parkeringsutredning. Efterfrågan påverkas av den definitiva fördelningen mellan bostäder, kontor, service och handel. Detta prövas i samband med bygglov. Förslaget redovisar en lösning där parkeringsefterfrågan kan uppfyllas på fastigheten. Bilpoolsplatser behöver dock ordnas på annan plats, vilket kan göras genom att teckna långtidskontrakt med bilpool i närheten. In- och utfarter Brandvakten 7 har idag in- och utfarter åt Kaggensgatan, Södra Kanalgatan och Larmgatan. Förslaget innebär en förändrad disposition av parkeringen. En markparkering angörs från Södra Kanalgatan. Boendeparkering finns inne på gården och angörs via ramp från Kaggensgatan. Miljöutrymmen för avfall förutsätts lösas från Larmgatan och/eller Kaggensgatan. Tillgänglighet för rörelsehindrade ordnas med hiss till bostäderna från gatuplan. Räddningsväg Föreslagna höjder på bebyggelsen påkallar inte särskilda räddningsvägar utöver allmänna gator. Om undersida på fönster är belägen mindre än 11 meter över markytan kan utrymning ske med stegar. Trygghet och säkerhet Planförslaget innehåller en funktionsblandad ombyggnad vilket är positivt för den upplevda tryggheten. Dessutom föreslås ny bebyggelse i form av en friliggande paviljong som minskar luckan mellan Kvarnholmens och Malmens bebyggelse. Ett visst utbud av kommersiell service kan tillkomma, typ kafé eller liknande, som också bidrar till att befolka platsen. Förändring av teknisk försörjning I samband med exploateringen kommer den hårdgjorda ytan att minska inom planområdet och därmed också volymen ytavrinning i form av dagvatten. Föroreningsbelastningen från ytavrinningen kommer minska då den hårdgjorda

48 Upprättad , rev (43) parkeringen på taket och förplatsen framför byggnaden minskar i omfsttning vilket gör att mängden trafikpåverkad yta minskar. Grönområdet i nordväst planeras bebyggas men detta kompenseras av att annan infiltrerande yta skapas. För att fördröja avrinningen och rena dagvattnet föreslås nybyggd paviljong få grönt tak. Generellt är en kombination av grus- eller vegetationsbeklädd infiltrationsyta och samlande så kallande rain gardens att föredra då både fördröjning och rening av dagvatten genom filtrering och växtupptag kan ske. När det gäller dagvatten är det viktigt att kommunens dagvattenpolicy följs. Man bör jobba aktivt med att minska den hårdgjorda ytan inom exploateringen och bidra till minskad föroreningsbelastning från dagvattnet genom miljövänliga materialval. Även om det finns ett kommunalt huvudmannaansvar att avleda och rena dagvatten så måste man också vid all exploatering försöka göra så mycket som möjligt genom uppströmsåtgärder på egen fastighet för att minska miljöbelastningen. Öppna avrinningsstråk på kvartersmark är att föredra framför ledningar då det ger en trög avledning av dagvatten. Detta ger ett robust system som är bättre rustat vid kraftiga skyfall, något som förutsägs bli vanligare i ett framtida förändrat klimat. Idag Planförslag Hårdgjord yta 4740m m 2 Infiltrerande yta 350 m m 2 Körbar yta 3580 m m 2 Utdrag ur dagvatten-pm: Hela planområdet är på ungefär 0,6 hektar. Det ger att delen hårdgjord yta idag är 79 %, och att det enligt planförslaget minskar till 58 %.

49 Upprättad , rev (43) Byggnationen förutsätter ett antal ledningsflyttar för att kunna genomföras. Det handlar om vatten-, fjärrvärme och elledningar. Dessutom behöver ny utformning av Larmgatan studeras med avseende på viktiga teleledningar i gatan. Några ledningar kan ligga kvar på fastigheten och plankartan innehåller därför ett antal u-områden där ledningsrätter sen kan skapas. Behov av åtgärd mot störning och risk Skyddsrum finns på fastigheten. Kommunen har ansökt om avveckling av skyddsrummen, men planförslaget är inte avhängigt beslut om avveckling. Delar av byggnaden är lågt belägen, men på grund av byggnadens robusta konstruktion bör bottenplan klara en tillfällig översvämning. Lågt belägna portar kan på sikt behöva säkras med översvämningsskydd, liksom golvbrunnar och liknande installationer. Trafikbuller kan vara en störning för planens bostäder. Ljudnivåer beror av trafikflöde och andel tung trafik, av fordonens hastighet ochav avstånd till bullerkällan, gatan. Vägbeläggning har också betydelse. Kommunens målsättning för trafik på Kvarnholmen är att det ska finnas en balans mellan biltrafikens och gång- och cykeltrafikens behov av såväl tillgänglighet som av att kunna röra sig tryggt och fritt. Direktiv till till hur trafiken ska balanseras mellan olika användare av gaturummet finns bl.a. i Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum som antogs av kommunfullmäktige Gatumiljöerna på Kvarnholmen utvecklas med beläggningar, hastighetsbegränsning och skyltning, reducering av körytor för bil m.m. till att bli gator som gynnar stadsliv och gående; gångfartsgator. Av samma skäl anläggs parkeringar som ger tillgänglighet för bilburna besökare till stadskärnan i utkanten av Kvarnholmens och centrums historiska kärna och gatunät och samlat i vissa kvarter. Larmgatan och Kaggensgatan fungerar idag som vanliga gator endast ett par kvarter in i Kvarnholmens rutnät. De är enkelriktade med Larmgatan riktad in och Kaggensgatan riktad ut från Kvarnholmen och fungerar närmast som angöringsgator till centrum och som lokalgator och endast i begränsad utsträckning för vidare genomfart. Larmgatan har en större parkering i sin början som är målpunkt för delar av trafiken på den. Ett par kvarter längre söderut är bägge gatorna utfomade som gångfartsgator vidare in på Kvarnholmen. En förändring av Larmgatan vid planområdet avses ske i samband med genomförande av denna plan mot en utformning som gångfartsgata.cyklister och bilar delar utrymme. Gående får en egen yta. Körbanan ska vara asfalterad. Trafiken på Södra Kanalgatan är den huvudsakliga källan till buller medan trafik på Larmgatan och Kaggensgatan har mindre betydelse. Bullerutredning är framtagen för det aktuella förslaget och reviderad under planarbetet efter förnyat underlag från kommunen. (Soundcon, Kv Brandvalkten 7, Kalmar, rev ). Utredningen, som visar beräkningar för situat-

50 Upprättad , rev (43) ionen 15 år fram i tiden, bedömer trafiken per årsmedeldygn (ÅDT) utifrån dagens kända trafiksiffror och räknar upp trafiken med 0,3% per år. Bullerutredningen visar på beräknade bullervärden vid fasader på föreslagen bebyggelse år 2032 som ligger under nu gällande riktlinjer (60 dba ekvivalentvärde). I bebyggelsehörnet vid Södra Kanalgatan och Kaggensgatan ligger värden (punktvärden) på som mest 58 dba, alltså med en marginal till riktvärdet. Längs Larmgatan är marginalen större, här ligger beräknade värden på dba. Utdrag ur bullerutredning, starkt orange färg visar fasader där ekvivalentbullernivån överskrider 55 db(a). Riktvärdet på 60 db(a) överskrids inte. Beskrivning av planbestämmelser Allmän platsmark Gata Stadsgata för alla trafikslag. Gång Gångstråk, endast avsett för fotgängare. Kvartersmark Bostad (B1) Bostäder, får inte inredas på bottenplan där endast komplement som entréer och trapphus tillåts.

51 Upprättad , rev (43) Bostadskomplement (B2) Parkering för bostäder på öppna förplatsen norr om brandstationsbyggnaden. Inga byggnader medges för bostadsändamål, endast friytor. Centrumverksamhet Utåtriktade verksamheter som kafé, småskalig handel och service Kontor - Kontorsverksamhet Utdrag ur plankarta Den gamla brandstationens kulturhistoriska värde motiverar ett exteriört förvansknings- och rivningsförbud (se vidare under Nuläge; Natur och kultur). Befintlig tillbyggnad väster om den äldsta byggnadsdelen omfattas av ett varsamhetskrav som gäller fasadindelning och takfotslinje. Totalhöjd respektive nockhöjd är reglerade för att säkerställa en god inpassning i stadsbilden. Eftersom kvarteret omges av flera gator där nivåförändringar kan förväntas i framtiden anges nivåerna i plushöjder över nollplanet (höjdsystem RH 2000). För paviljongen regleras byggrätten av bestämmelser kring byggnadsoch bruttoarea. I övrigt så är byggrätten definierad av höjdbestämmel-

52 Upprättad , rev (43) ser för de olika egenskapsområdena, en detaljerad reglering som har bedömts lämplig med tanke på platsens känsliga läge. Planområdet är till delar lågt beläget och nära Systraströmmen vilket innebär att hänsyn måste tas till framtida risker för översvämning. Planbestämmelser reglerar att ny- och tillbyggnader ska utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till +2,8 meter över nollplanet inte skadar byggnadens konstruktion. Installationer i befintliga byggnader ska utföras på ett säkert sätt med tanke på översvämningsrisk. Bestämmelse om grönt tak på nybyggd paviljong finns för att säkra önskat arkitektoniskt intryck och undvika påverkan på dagvattensystemet och miljökonsekvenser för vatten. Dessutom ska fasaden huvudsakligen vara av glas. Bestämmelse om markens anordnande finns för att säkra att delar av marken kan möjliggöra infiltration, till exempel genom grusarmering eller liknande plattsättning. En befintlig ramp ges en viss utökad byggrätt för att kunna breddas norrut och på ett mer naturligt sätt leda upp till gården. Administrativa bestämmelser Allmän plats föreslås få kommunalt huvudmannaskap. Genomförandetiden är satt till tio år från det att planen vinner laga kraft. Viss del av marken inom planområdet är förorenad. Att bo i förorenade miljöer kan på sikt leda till ohälsa, därför behövs olika slags saneringsåtgärder. I planen anges bestämmelse om att lov endast får ges under förutsättning att markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att markförorening har avhjälpts. Markreservat föreslås för gemensamhetsanläggning för parkering och uteplats (för kontor och centrumverksamhet) samt underjordiska ledningar. Upphävande av strandskydd inom planområdet. Se vidare under rubriken Strandskydd.

53 Upprättad , rev (43) Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning av kommunen. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Regler och tillstånd Tillstånd krävs för markarbeten enligt Kulturmiljölagen, eftersom fastigheten ingår i fornlämning för Kalmar stadslager (Kalmar 93:1). Den äldre delen av brandstationen har sådana kulturvärden att det inför beslut om kontrollplan bör finnas ett underlag som visar hur byggnadens kulturvärden påverkas av den föreslagna åtgärden. Det kan krävas certifierad sakkunnig avseende kulturvärden om inte byggherrens egenkontroll innehåller tillräcklig kompetens med avseende på den aspekten. Ingrepp i befintligt skyddsrums konstruktion och funktion prövas av Myndigheten för skydd och beredskap. Etapputbyggnad Genomförandet på kvartersmark kan delas upp i om- och påbyggnad av befintlig byggnad och nybyggnad av paviljongen. Om- och påbyggnad är tänkt att påbörjas så snart planen vinner laga kraft. Trappan ner på Larmgatan förutsätter ombyggnad av den gatan. Markprojektering på förplatsen norr om byggnaden behöver beakta att Södra Kanalgatan i framtiden kan komma att behöva lyftas nivåmässigt. Innan Larmgatans fulla ombyggnad behövs temporära lösningar för trottoar, parkering och cykelbana. Det kan dröja något innan sträckan mellan planområdet och den del av Larmgatan som redan är ombyggd görs om. Exploateringsavtal Detaljplanen avser att genomföras med exploateringsavtal. Exploateringsavtal för Brandvakten 7 är framtaget och har undertecknats av Glebes Fastighets AB. Avtalet går upp för godkännande parallellt med att detaljplanen går upp för antagande i Kommunfullmäktige. Exploateringsavtalet reglerar kostnadsoch ansvarsfördelning för plankostnader, marköverlåtelser, fastighetsbildning, villkor för exploatering på kvartersmark, villkor för utbyggnad och övertagande

54 Upprättad , rev (43) av allmän platsmark, villkor för allmänna ledningar samt ersättningar parterna emellan mm. Enligt exploateringsavtalet ska kommunen ansvara för och bekosta ansökan om fastighetsbildning för de marköverlåtelser som ska göras. Markområden som ska överlåtas parterna emellan ska fastighetsregleras utan ersättning. Kommunen ansvarar för och bekostar den sanering och de ledningsflyttar som krävs på kvartersmark. Glebes Fastighets AB ska bekosta och ansluta exploateringsområdet mot allmän platsmark samt bekosta och utföra gångstråk och flytt av mur på Brandvakten 7. Anslutningsavgifter som föranleds av de nya byggrätterna ska bekostas av Glebes Fastighets AB. Fastighetsrättsliga frågor Allmänt De fastighetsrättsliga konsekvenserna beskrivs per fastighet och rättighet. Förändringarna framgår av tabell och karta nedan. Fastighetsregleringarna genomförs i första hand med överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägarna som grund. Detsamma gäller inrättande av gemensamhetsanläggningar. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Kommunen bedömer att det inte krävs fastighetsindelningsbestämmelser för att kunna genomföra detaljplanen. Om behov uppstår, kan fastighetsindelningsbestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan. Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning och rättigheter Fastighet Fastighetsrättsliga konsekvenser Brandvakten 7 Till Brandvakten 7 ska överföras områdena 1 (ca 65 m 2 ), 3 (ca 70 m 2 ) och 5 (ca 13 m 2) från Kvarnholmen 2:1. Från Brandvakten 7 ska område 2 (ca 247 m 2 ) överföras till kommunens gatumarksfastighet Kvarnholmen 2:1. Brandvakten 7 kommer att ha sin mark i två skiften med kommunens gångväg emellan. Servitut för fastighetens ledningar kan behöva bildas på Kvarnholmen 2:1 över det område som ska vara gångväg. Ifall Brandvakten 7 delas in i flera fastigheter, behöver gemensamhetsanläggning för bl. a parkering att behöva bildas. Ledningsrätt ska bildas inom u-områden på Brandvakten 7 för befintliga vatten- och avloppsledningar samt för befintlig fjärrvärmeledning. Kvarnholmen 2:1 Till Brandvakten 7 ska överföras områdena 1 (ca 65 m 2 ), 3 (ca 70 m 2 ) och 5 (ca 13 m 2) från Kvarnholmen 2:1.

55 Upprättad , rev (43) Från Brandvakten 7 ska område 2 (ca 247 m 2 ) överföras till Kvarnholmen 2:1. Servitut för fastigheten Brandvakten 7:s ledningar kan behöva bildas på Kvarnholmen 2:1 över det område som ska vara gångväg. Bild som visar fastighetregleringar som följer av planens genomförande Tekniska frågor Tekniska utredningar Det finns framtagna utredningar för bullerpåverkan, geoteknik och markföroreningar, kulturvärden och trafik (parkering). Det bedöms inte finnas något ytterligare behov av utredningar under planskedet.

56 Upprättad , rev (43) Tekniska anläggningar Markmur mot Södra Kanalgatan påverkas, både av utökad fastighet och av trolig uppfyllnad av Södra Kanalgatan. Gatubelysning behöver flyttas. Strandskoningen för Södra Kanalgatan bedöms ha ett åtgärdsbehov på grund av sättningar, dessutom är gatan lågt belägen och utsatt för översvämningsrisk. Gatuombyggnaden är dock inte med i planförslaget utan studeras i samband med Sveaplanprojektet. En förprojekterad höjdsättning för gatan har tagits fram och är viktig att beakta när markplanering av fastigheten görs. Tillgänglighetsanpassning behöver ske där gångstråk ansluter till Kaggensgatan. En temporär nivåsättning av gångstråket i avvaktan på trolig gatuhöjning har tagits fram. Förprojekterade höjder Byggnationen förutsätter ett antal ledningsflyttar för att kunna genomföras. Det handlar om vatten-, fjärrvärme och elledningar. Dessutom behöver ny utformning av Larmgatan studeras med avseende på viktiga teleledningar i gatan. Ekonomiska frågor Kommunen får intäkter för försäljning av mark och byggnader på fastighetenär försäljningen av fastigheten fullbordas. Både kommunen och fastighetsägaren kommer att få kostnader för genomförande av detaljplanen.

57 Upprättad , rev (43) Drift- och skötselkostnader bedöms inte påverkas. Det nya gångstråket ska ersätta befintlig trottoar, den gamla trottoaren kommer dock ligga kvar tills Södra Kanalgatan görs om. Med tanke på gatans tekniska status, höjdläge och utvecklingen kring Sveaplan är en ombyggnad påkallad inom en överskådligframtid. Denna gatas ombyggnad är dock inte nödvändig för planförslagets genomförande. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare och rättighetshavare Kostnads- och ansvarsfördelning för genomförandet av detaljplanen regleras i exploateringsavtal. Nedan redovisas kostnadsfördelningen på en övergripande nivå. Detaljplanen genomförs med exploateringsavtal. Exploateringsavtal för Brandvakten 7 är framtaget och har undertecknats av Glebes Fastighets AB. Avtalet går upp för godkännande parallellt med att detaljplanen går upp för antagande i Kommunfullmäktige. Exploateringsavtalet reglerar kostnads- och ansvarsfördelning för plankostnader, marköverlåtelser, fastighetsbildning, villkor för exploatering på kvartersmark, villkor för utbyggnad och övertagande av allmän platsmark, villkor för allmänna ledningar samt ersättningar parterna emellan mm. Enligt exploateringsavtalet ska kommunen ansvara för och bekosta ansökan om fastighetsbildning för de marköverlåtelser som ska göras. Markområden som ska överlåtas parterna emellan ska fastighetsregleras utan ersättning. Kommunen ansvarar för och bekostar den sanering och de ledningsflyttar som krävs på kvartersmark. Glebes Fastighets AB ska bekosta och ansluta exploateringsområdet mot allmän platsmark samt bekosta och utföra gångstråk och flytt av mur på Brandvakten 7. Anslutningsavgifter som föranleds av de nya byggrätterna ska bekostas av Glebes Fastighets AB. Fastighetsägaren får intäkter för uthyrning av lokaler och bostäder. Fastighetsägaren får, utöver vanliga bygg- och förvaltningskostnader, kostnader för utbyggnad av det allmänna gångstråket samt flytt av mur och belysning utmed Södra Kanalgatan. Kommunen får intäkt för försäljning av mark och byggnader. Kommunen får kostnader för ombyggnad av Larmgatan, vissa ledningsflyttar samt efterbehandling av förorenad mark. Ledningsägare får intäkter för eventuella nya anslutningar till sina nät. Inlösen Planförslaget innehåller allmän plats på mark som idag är enskilt ägd. Denna kan lösas in när planen vinner laga kraft. Parterna avser dock att lösa frågan genom att nödvändiga marköverlåtelser regleras i exploateringsavtalet.

58 Upprättad , rev (43) Ersättning för marköverlåtelser Mark ska reglereras både till och från enskild fastighet. Detta hanteras i exploateringsavtal. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal. Konsekvenser av planens genomförande Miljökonsekvensbeskrivning Enligt PBL 5:18 ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas om detaljplanen medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivningen skall möjliggöra en samlad bedömning av en planerad anläggnings, verksamhets eller åtgärds inverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark och vatten och andra resurser. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas görs en behovsbedömning med syfte att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplanen. Kommunen har gjort en behovsbedömning och i den bedömt att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Sociala konsekvenser Verksamhet och bostäder tillförs i ett strategiskt viktigt läge mellan Sveaplan och Kvarnholmen. Stråken som förbinder Kvarnholmen och Malmen blir tryggare och attraktivare. Mark- och vattenförhållanden Markföroreningar i planen framför brandstationen behöver åtgärdas vid planens genomförande. I samband med den detaljerade undersökningen togs platsspecifika riktvärden fram för PAH, vissa metaller och PFOS (Structor 2017). Platsspecifika riktvärden har beräknats för tre olika saneringsnivåer - 0, 1 och 2 meter under markytan (scenario 1, 2 och 3). För övriga ämnen gäller generella riktvärden för känslig markanvändning. Exponeringstiden för personer som på fastigheten riskerar att komma i kontakt med förorenad jord har minskats för scenario 2 och 3, då 1 m jord schaktas bort och återställs sedan med rena massor. Djupet till förorening är alltså 1 respektive 2 m vilket innebär att det endast är vid eventuella schaktarbeten som det finns risk att utsättas för förorenad jord. Markmiljöns funktioner bedöms vara av mindre betydelse i och med att området består av äldre fyllnadsmaterial där den naturliga markmiljön redan är starkt påverkad.

59 Upprättad , rev (43) I beräkningsprogrammet tas det ändå hänsyn till markmiljön då MKM-värden använts i sammanvägningen hälsa/miljö. Grundvattnet bedöms inte skyddsvärt i något av scenarierna eftersom fastighetens grundvatten är starkt påverkad av de närliggande ytvattendragen Systraströmmen och Fredrikskanskanalen. Hänsyn tas till skydd av ytvatten. De markmiljötekniska undersökningarna visar vid jämförelse med platsspecifika riktvärden på ett efterbehandlingsbehov. Kalmar kommun föreslår att sanering på markområdet runt brandstationen sker utifrån framtagna platsspecifika riktvärden (Structor 2017). I egenskapsområde 5, under den yngre delen av f.d brandstationen (se figur), visade analys av jordprover under byggnaden på halter av PAH-M och PAHH över platsspecifika riktvärden. Dock är halterna så pass låga att det ur miljöoch hälsohänsyn inte är motiverat att byggnaden rivs så att förhöjda halter i jord ska kunna åtgärdas. Mätningar av porluft visar på låga halter av PAHföreningar med halter under Naturvårdsverkets lågriskvärde, RfC. Mätningar av inomhusluft har påvisat spår av PAH-föreningarna naftalen och fenantren. Halterna av naftalen och fenantren bedöms vara mycket låga och långt under de lågrisknivåer där de kan utgöra en hälsorisk vid livslång exponering. Befintlig byggnad är planerad att finnas kvar och risken för att flyktiga PAHföreningar sprids till inomhusluften bedöms som liten. Ingen åtgärd bedöms nödvändig. På fastigheten föreslås att en schaktsanering kommer att ske. Saneringsvillkor finns som planbestämmelse. Sanering ska föregås av en anmälan om avhjälpandeåtgärder till tillsynsmyndigheten. Figur som visar provtagningsplan för kompletterande undersökningar (Structor) Ändrad nivåsättning för gator kommer att krävas på sikt för att undvika översvämningar av gatorna, redan idag så är dessa utsatta vid skyfall och höga vat-

60 Upprättad , rev (43) tenstånd. Bebyggelsen i planområdet är dock möjlig att genomföra på ett säkert och robust sätt. Planförslaget är positivt vad gäller påverkan på vattenförekomster, mängden hårdgjord yta minskar, infiltrerande yta ökar och körbar yta minskar. Natur och kultur Byggnationen bedöms inte påverka fornlämningar, den nybyggnation som är aktuell är en paviljong på utfylld mark utan möjlighet till källare. I övrigt berör projektet redan bebyggd mark. Fastigheten har stora kulturhistoriska värden, dessa beaktas i planförslaget med skyddsbestämmelser och reglering av möjlig ny bebyggelse. Vy från norra sidan Systraströmmen som visar relationen mellan nya och befintliga byggnadsvolymer (Atrio arkitekter) Föreslagen bebyggelse påverkar landskapsrummet mellan Kvarnholmen och Malmen på olika sätt. Larmgatans gaturum blir starkare definierat av tillbyggnader och aktiva fasader, vilket stärker kopplingen till Malmen och Sveaplan/Trädgårdsgatan. Paviljongen fyller ut det öppna och ödsliga stadsrummet där Malmbron landar på Kvarnholmen, vilket också bidrar till stärkt samband mellan Kvarnholmen och Malmen. Däremot minskar föreslagen bebyggelsen på marken som fylldes ut på 1800-talet Kvarnholmens ö-karaktär. Det är ett av målen i den fördjupade översiktsplanen att ö-karaktären stärks. Paviljongen följer dock ett befintligt mönster med friliggande solitärbyggnader utanför kvartersstrukturen på Kvarnholmen (exempelvis Gamla vattentornet och gamla busscentralen). Bebyggelse Planförslaget innehåller möjligheten till byggande i fastighetsgräns mot en befintlig brandgavel på Brandvakten 5. Nybyggnadens höjd överensstämmer i stort sett med brandgavelns utbredning. En befintlig ramp ansluter till byggnad på Brandvakten 10, byggnadens fönster påverkas inte av projektet. Vid bygget

61 Upprättad , rev (43) måste exploatören vidta åtgärder som säkrar stabiliteten mot Branvakten 5, eftersom delar av detta kvarters bebyggelse mot Strömgatan har sättningar som troligen beror på dålig grundläggning. Den nya byggnaden mot Brandvakten 5 blir en påbyggnad på garagebjälklaget och de markarbeten som kommer att ske gäller pålgrundläggningen genom befintliga konstruktioner. Mark kommer inte annars att schaktas ner mot grannhuset. Det gjordes 1982 när brandstationen utvidgades. MSB har bestämt att befintligt skyddsrumm ska finnas kvar. Bebyggelseförslaget påverkas av beslutet genom att påbyggnaden måste grundläggas oberoende av skyddsriummet och utanför detta. Fasaden utformas för att integrera skyddsymmet. Tillgänglighet och infrastruktur Utveckling av gatumiljöerna främjar ett hållbart resande i stadsdelen. Fotgängares bekvämlighet kan lyftas med en upprustning av gator och gångstråk, särskilt för Larmgatan där fotgängare och cyklister idag konkurrerar om utrymmet. Planen innehåller ett nytt gångstråk som ersätter trottoaren på södra sidan Södra Kanalgatan. En del av trottoaren blir kvar och kommer upplevas trång. I framtiden kan gatans utformning komma att förändras, detta ingår i idéarbetet kring Sveaplans framtid. Planförslaget är utformat för att inte begränsa framtida utvecklingsmöjligheter av gatan, under förutsättning att fotgängare hänvisas till gångstråk längs byggnaden och Systraströmmen. Trottoaren bedöms då inte längre behövas på södra sidan utan kan ersättas av till exempel en cykelbana. Larmgatans ombyggnad bör enligt kommunledningen avvaktas med för att undvika gatustängningar de närmsta åren. Detta medför att en första åtgärd blir en temporär breddning av trottoaren på bekostnad av parkeringsmöjligheter på gatan, cirka fem bilparkeringsplatser. Efter full ombyggnad kan parkering fortsatt ske på gatan enligt föreslagen sektion. Vissa ledningsflyttar är aktuella, se under rubriken Teknisk försörjning i Planförslag-delen. Service Bostadsbyggnationen innebär ett större behov av för- och grundskola i innerstaden. Även gymnasieutbildning och annan social service berörs. Verksamheterna ger ett större underlag för exempelvis lunchrestauranger och handel i stadskärnan. Den offentliga toaletten mot Larmgatan försvinner och behöver ersättas i närområdet. Störning och risk Skyddsrummets funktion påverkas inte av planförslaget. Planområdet är delvis lågt beläget, bostäder får dock inte byggas eller inredas på bottenplan. Nybyggnader utformas så att översvämningar inte påverkar

62 Upprättad , rev (43) byggnadens konstruktion. Befintlig byggnad bedöms kunna anpassas för att klara tillfälliga översvämningar, eftersom den är byggd som en robust vagnhall. Installationer och liknande bör anpassas för att minska skador i samband med en översvämning.

63 Upprättad , rev (43) Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut Riksintressen Fastigheten ingår inom riksintresseområdet för Kalmar renässansstad med slottsmiljö och befästningsverk och vattenområden som återspeglar stadens strategiska betydelse fram till 1600-talet. Planområdet var på 1600-talet ett vattenområde kring befästningsverken, med en bro över till Malmenområdet. Riksintresset bedöms inte påverkas. Fornminnen Hela planområdet ingår i Kalmar stadslager (Kalmar 93:1). Någon arkeologisk förundersökning har inte bedömts nödvändig eftersom marken är utfylld. Strandskydd Strandskydd är upphävt inom planområdet men återinträder vid ny planläggning. Planförslaget innehåller bestämmelse om upphävande av strandskydd. Särskilt skäl för upphävande är att marken är ianspråktagen, enligt Miljöbalken 7 kap. 18 c: 1. redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, Det handlar i detta fall om en bebyggd fastighet som är planlagd som kvartersmark och gatumark på Larmgatan och Södra Kanalgatan. Skyddsrum Skyddsrum och ledningscentral berörs av ombyggnad. Kommuen har ansökt om tillstånd att avveckla skyddsrummet, men planen är genomförbar oavsett om skyddsrummet kan avvecklas eller ej. Ledningscentralen var knuten till funktionen som brandstation och är inte skyddad av lagstiftning. Miljökvalitetsnormer Regeringen har fastställt riktlinjer för utomhusluft, omgivningsbuller (ej aktuellt i Kalmar) och vatten, dessa normer är huvudsakligen baserade på krav i EUdirektiv och syftar till att skydda människors hälsa och miljön. Utomhusluft Miljökvalitetsnormer (MKN) gäller för kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och PM2,5), arsenik, kadmium, nickel, bensen(a)pyren och ozon. I Kalmar genomfördes mätningar under vilka sammanställts av Kalmar läns luftvårdsförbund. MKN överskreds inte för något utsläpp. Dock överskreds de nationella miljömålen för exempelvis bensen.

64 Upprättad , rev (43) Vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för ytoch grundvatten. Målsättningen var att alla vattenförekomster skulle ha uppnått god status Eftersom det bedömts tekniskt omöjligt att uppnå statusen till 2015 har nytt mål satts att vattenförekomsterna senast år 2021 ska ha uppnått god ekologisk status. I förslaget till ny klassning inför perioden föreslås fortsatt måttlig ekologisk status med en förlängd tidsfrist till Miljöproblemet bedöms främst vara övergödning. Vattenförekomster som berörs är N v s Kalmarsunds kustvatten via Malmfjärden och S n Kalmarsund genom Lindöfjärden. De bedöms inte påverkas av ökade utsläpp. Kalmarkustens sandstensformation för grundvatten berörs av planområdet men bedöms inte påverkas av planförslaget. Planförslaget bedöms positivt i påverkan på vattenförekomsterna jämfört med nuläget eftersom mängden hårdgjorda och trafikerade ytor minskar. Mängden infiltrerande ytor ökar inom planområdet. Fördjupad information finns i dagvatten-pm. Översiktsplaner Översiktsplan Kalmar kommun Området ingår i delområde Innerstaden och det som definieras som stadskärnan. Sveaplan pekas ut som en mittpunkt i stadskärnan, planområdets läge är därför strategiskt viktigt för översiktsplanens ambitioner. Omvandlingen med verksamheter i bottenplan och förtätning med bostäder är i linje med översiktsplanen. Tematiskt tillägg till översiktsplanen VA-planen innehåller vägledning för ny exploatering att man i första hand ska reducera hårdgjorda ytor för att minska belastningen av dagvatten. Planförslaget är neutralt vad gäller påverkan på dagvattensystemet eftersom andelen hårdgjorda ytor inte ökar. Fördjupad översiktsplan Utdrag ur Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum:

65 Upprättad , rev (43) Översiktliga strategibilder från Fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum: från vänster till höger, Stadsliv och stadsrum, kulturvärden och grönstruktur. Värdebaserad stadsutveckling Stadsliv och stadsrum: Stärk kopplingen mellan Kvarnholmen och Malmen via Sveaplan. Attraktiv handelsstad. Stärk kopplingar mellan olika stadsrum. Kulturvärden: Utanför befästningsstaden. Kontrastverkan innanför/utanför. Förädlingspotentialer för grönstruktur: Variation i vattenrummens karaktär. Grönstråks kontinuitet. Strategier Generera (verksamhet som bidrar till stadslivet) Mixa (nytt/gammalt, gestaltningar, funktioner och innehåll Koppla (utpekade strategiska stråk: Sveaplan, Södra kanalgatan och Larmgatan) Balansera trafiken: Södra Kanalgatan som nedtonad stadsgata med många viktiga funktioner, bil, buss, cykel och till fots. Dela med: Samspel byggnad/tomt och offentliga rum. Livskvalitet och attraktivitet. Kommunala program och beslut i övrigt Den äldre byggnadsdelen i Brandstationen återfinns i inventeringen Välbevarade bebyggelsemiljöer, (Kommunfullmäktiges beslut , 247). Byggnaden ska bevaras från förvanskning och rivning motverkas. Projektet berör inte grönstrukturplanen då det främst omfattar bebyggd eller hårdgjord mark och omgivande gator.