Detaljplan för AFRIKA 5 och 6:2

Transkript

1 1(14) Samrådshandling PLANBESKRIVNING Detaljplan för AFRIKA 5 och 6:2 1 (14)

2 2(14) ALLMÄNT Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för ytterligare ett flerbostadshus på fastigheten Afrika 6. Samtidigt ska planbestämmelserna som omfattar stadshotellet ses över så att de stämmer med befintliga förhållanden. Stadshotellet är en byggnad med höga kulturmiljövärden, dessa ska skyddas i detaljplan. Läge och omfattning Planområdet är beläget i centrala Sölvesborg och omfattar fastigheterna Afrika 5 och 6:2. Uppdrag och bakgrund Delar av stadshotellet är idag ombyggt till lägenheter, vilket strider mot gällande detaljplan. Den Norra delen av Afrika 6 är sedan tidigare bebyggd med flerbostadshus. Den södra delen är obebyggd. Byggnadsnämnden gav i uppdrag åt Stadsarkitektavdelningen att påbörja planarbete för Afrika 5 och 6. Markägoförhållanden Hermanssonbolagen AB, Karlshamn äger fastigheterna inom planområdet. Handlingar Planhandlingar Plankarta med bestämmelser Plan- och genomförandebeskrivning inkl. behovsbedömning för MKB (= denna handling) Illustrationer Grundkarta Fastighetsförteckning Utredningar tillhörande planförslaget Bullerutredning Kulturhistorisk utredning av Stadshotellet. 2 (14)

3 3(14) Behov av MKB För den aktuella detaljplanen har ingen särskild miljökonsekvensbeskrivning upprättats. Se vidare i avsnittet Bedömning av miljöpåverkan och planens miljökonsekvenser. Planprocess Processen för en detaljplan regleras i plan- och bygglagen (PBL). Denna detaljplan handläggs med standardförfarande. Tidplan Uppdrag Byggnadsnämnden Godkännande för samråd Byggnadsnämnden Godkännande för granskning Byggnadsnämnden Antagande Byggnadsnämnden Laga kraft (tidigast) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande planer Gällande detaljplaner För området gäller detaljplan 1083-P92/2 som vann laga kraft år Planens genomförandetid har gått ut. Planen anger användningen hotell- och restaurangändamål. Tomtindelning, fastighetsplan För planområdet gäller tomtindelningen 1083K-15. Den del som omfattar planområdet upphävs då detaljplanen vinner laga kraft. Översiktsplaner och fördjupningar Översiktsplanen anger området som kulturmiljö. Riksintressen Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövård. Riksintresset avser både Sölvesborgs gamla stadskärna med medeltidsstruktur och den nya stadsdel som anlades under slutet av 1800-talet. Nya staden utmärker sig med sin rutnätsplan med sin paradgata och med trädkantade gator. Stadshotellet ritades av Alfred Hellerström och uppfördes Han var stadsarkitekt i Helsingborg och ritade flera byggnader både där och i andra sydsvenska städer exempelvis 3 (14)

4 4(14) Helsingborgs rådhus och Lunds universitetsbibliotek. I Sölvesborg har han även ritat sparbankshuset. Det flerbostadshus som uppförts framför stadshuset har anpassats till de kulturvärden som finns på platsen. Det är i sin arkitektur underordnat stadshotellet. Natura 2000 Planområdet omfattas eller gränsar inte till något natura 2000 område. Planförslaget kan inte heller antas medföra väsentlig påverkan på något Natura 2000 område. Fornlämningar Under det planarbete som påbörjades 2008, och omfattade den södra delen av Afrika 6, gjordes en särskild arkeologisk undersökning på uppdrag av länsstyrelsen. I Länsstyrelsen yttrande skriver de: Den särskilda utredningen, som utfördes av Blekinge museum, har inte påvisat förekomst av fornlämningar på utredningsområdet av sådan omfattning att det föranleder ytterligare arkeologisk undersökning (se bifogad slutredovisning från Blekinge museum). Länsstyrelsen lämnar därmed ärendet utan vidare åtgärder. Om fornlämning ändå påträffas skall arbetet omedelbart avbrytas till den del som berör fornlämningen och förhållandet anmälas hos länsstyrelsen. Strandskydd Planområdet omfattas av inte av strandskydd. PLATSENS FÖRUTSÄTTNINGAR Mark och bebyggelse Planområdet är beläget i utkanten av stadskärnan. Bebyggelsen i söder och väster om planområdet består både av flerbostadshus uppförda under senare halvan av 1900-talet och av stora villor från tidigt 1900-tal. I söder avgränsas planområdet av Ungersgatan, en stenlagd paradgata som utgör siktlinjen mellan Sölvesborgs stationshus och stadens gamla tingshus. Ungersgatan är kantad av formklippta lindar. I norr finns ett flerbostadshus som är uppfört på den norra delen av Afrika 6, i öster Järnvägsgatan och stadens centrum och i väster Nygatan. 4 (14)

5 5(14) På planområdet finns stadshotellet, som idag rymmer hotell, bostadslägenheter och restaurang. Där finns också ett mindre flerbostadshus som tidigare inrymt bland annat stall. Framför hotellet finns en yta för parkering och en gräsmatta. Planområdet sluttar mot sydost. Områdets centrala läge erbjuder närhet till stadens service såsom förskola, vårdcentral och mataffärer. Geotekniska förhållanden Enligt SGUs jordartskarta består området av sandig morän och postglacial mellansand-grovsand. Ny bebyggelse skall uppföras radonsäkert om inte undersökning kan visa att det är obehövligt. Kulturmiljövärden Stadshotellet på Afrika 5 uppfördes 1910 och ritades av Alfred Hellerström. Byggnaden har höga kulturvärden både för sina välbevarade höga arkitektoniska kvaliteter och för den användning det har haft. Stadshotellet är uppbyggt framför stationshuset och dess pampighet och placering visar på en framtidstro och en betoning av Sölvesborg som en viktig stad. Ny bebyggelse inom fastigheten måste underordnas och anpassas till stadshotellet. Planförslaget följer de rekommendationer som föreslås i den kulturhistoriska utredning som har gjorts. Natur- och rekreationsvärden Planområdet bedöms inte ha några höga naturvärden eller användas för rekreation. I närområdet finns vackra promenadstråk bland kullerstensgator och uppvuxna trädgårdar. Vid hamnen finns fyra årstiders park och några hundra meter från planområdet finns naturområden med bokskog. Trafik Planområdet gränsar till ett vägnät av lokalgator med måttlig trafikmängd och till Järnvägsgatan som är en av stadens mer trafikerade gator (se bilaga bullerutredning). Längs Järnvägsgatan löper en gång och cykelväg. Avståndet till järnvägsstation och bussterminal är ca 100 meter. Teknisk försörjning Vatten- och avlopp Det finns en dagvattenanslutning till Afrika 6. För fastigheten Afrika 5 finns det idag ingen anslutningspunkt men det finns en dagvattenledning längsmed 5 (14)

6 6(14) Ungersgatan, se bifogad karta (sida 10). Eventuell tillkommande anslutning och förbindelsepunkt till denna ska bekostas av fastighetsägaren/exploatören. Fjärrvärme, el, tele och bredband Sölvesborgs energi är elleverantör för området. Planområdet är anslutet till fjärrvärme. Avfallshantering Väst Blekinge Miljö AB (VMAB) svarar för hanteringen av hushållsavfall i kommunen. Källsortering av hushållsavfall har införts. Vid utformningen av soputrymmen eller andra frågor som rör sophanteringen skall samråd ske med VMAB. Risker och störningar Planområdet gränsar till järnvägsgatan som är en av stadens mest trafikerade gator. En bullerutredning har genomförts av Soundcon (se bilaga) ÅDT ( genomsnittlig ÅrsDygnsTrafik) har där räknats upp till en framtidsprognos för 2037 och ger då ett värde på i ÅDT för järnvägsgatan och 500 för Ungersgatan som även den angränsar till planområdet. Bullerutredningen visar att fasaden mot järnvägsgatan på föreslagen ny bebyggelse inom Afrika 6 kommer att överskrida de riktvärden som finns för buller vad gäller bostäder. Möjlighet finns att där bygga små lägenheter om högst 35m 2 eftersom de omfattas av andra, högre riktvärden. Alternativt kan den delen av byggnaden användas för kontor. Bullervärden för kontor mäts på insidan och kan därför påverkas av en dämpande fasad eller fönster. I bygglov ska redovisas hur riktvärdena för buller klaras. Risk för översvämning eller erosion Planområdet ligger på en höjd mellan 3.5 och 7.3 meter och risken för översvämning och erosion bedöms därmed som låg. Farligt gods Planområdet gränsar inte till någon av länsstyrelsen rekommenderad väg för farligt gods. Däremot är järnvägen utpekad farled för farligt gods. Avståndet till den är ca 100 meter. Förorenad mark Planområdet är inte utpekat som område för förorenad mark. 6 (14)

7 7(14) PLANFÖRSLAG Planområdets avgränsning Planområdet omfattar fastigheterna Afrika 5 och 6:2. Planens huvuddrag Stadshotellet föreslås få användningen bostad, tillfällig vistelse-hotell samt kontor. Syftet är dels att detaljplanen ska överensstämma med befintlig användning för Afrika 5 och dels att på den södra delen av Afrika 6 möjliggöra för uppförandet av ett nytt flerbostadshus där även kontor tillåts. Kvartersmark för bostad, tillfälligt Markanvändning Markanvändningen för kvartersmarken anges till bostad och tillfälligt boendehotell och kontor. Bostad innefattar även möjlighet till bostadsansknuten service så som frisör. Bebyggelsens omfattning och placering Afrika 5 är bebyggd med Stadshotellet och en länga som idag rymmer bostäder och förråd. Byggrätten för Afrika 5 medger ingen ytterligare bebyggelse inom fastigheten. Afrika 6 är delad i två delar. Den norra delen är bebyggd med ett flerbostadshus och byggrätten är i gällande plan reglerad med prickmark. Den södra delen av Afrika 6 föreslås få en byggrätt som speglar den norra delen. Placeringen regleras med prickmark. Placeringen och omfattningen motiveras av att det befintliga flerbostadshuset är uppfört som en förlängd flygel från stadshotellet. Stadshotellet ska även i fortsättningen vara huvudbyggnad i kvarteret och ny bebyggelse ska genom gestaltning och placering underordna sig det. Bebyggelsens utformning och utförande Gällande plan avseende den norra delen av Afrika 6 medger en byggnadshöjd om 12 meter och tre våningar. Planområdet sluttar ner mot korsningen Ungersgatan och Järnvägsgatan. Stadsarkitektavdelningen bedömer att en högre byggnad i denna del är lämplig. Planförslaget möjliggör därför för en nockhöjd om 15 meter. För att den tillkommande bebyggelsen ska passa till befintlig bebyggelse regleras gestaltningen. Takutformningen ska vara mansardtak i rött tegel. Fasadmaterial puts 7 (14)

8 8(14) med färg anpassad till befintlig bebyggelse inom kvarteret Afrika. Fönster ska vara spröjsade. Fotomontage och illustration som visar hur det skulle kunna se ut med en ny byggnad till vänster, stadshotellet i mitten och befintligt flerbostadshus till höger. Skydd av kulturvärden En kulturhistorisk utredning har gjorts av stadshotellet för att i detaljplan kunna skydda de starkaste värdebärarna som byggnaden rymmer. Utredningen genomfördes i April 2017 av Byggkult. Utredningen finns som bilaga 2. Stadshotellets höga kulturmiljövärden skyddas dels genom följande bestämmelser: Q Användningen ska vara anpassad till byggnadens kulturvärden r Byggnaden får inte rivas q Byggnadens dekorerade putsfasader ska bevaras. Omputsning ska ske med ursprungliga material och kulörer, vilket innebär kalkputs och kalkfärg. 8 (14)

9 9(14) Byggnadens karaktärsdanande ursprungliga exteriör ska bevaras i form, utsmyckning och material. För beskrivning av bevarandevärda delar, se kulturhistorisk utredning. Byggnadens karaktärsdanande ursprungliga interiör i vestibul, trapphall/trapphus, matsal, tjänstetrapphus och korridorer ska bevaras. För beskrivning av bevarandevärda delar, se kulturhistorisk utredning. Byggnadens rundbågefönster (1a våning), jugendfönster i trapphuset och fönster i tjänstetrapphuset ska bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material och kulörer. Fönstren får inte plåtavtäckas, sättas igen eller på annat sätt förvanskas. k1 Fönster i suterräng, 2a och 3e våning ska hanteras varsamt. Vid eventuellt byte ska de ha samma utförande, utseende och material som de befintliga. f Vid ändring av andra interiöra och exteriöra detaljer som inte är skyddade med q eller k ska dessa utföras i form och material enligt tradition med byggnadens ålder. Skydd mot störningar Planområdet är utsatt för buller från trafiken på Järnvägsgatan. I bygglov ska redovisas hur riktvärden för buller klaras. Allmän platsmark Markanvändning Det finns ingen allmän platsmark inom planområdet. Trafik och parkering Tillfart till området sker från Järnvägsgatan. Det innebär en marginell ökning av trafik på den gatan. Parkering Parkeringar ska lösas inom kvarteret Afrika. 9 (14)

10 10(14) Teknisk försörjning Vatten och avlopp Tillkommande bebyggelse ansluts till befintligt kommunalt VA-nät. Dagvatten Det finns en dagvattenanslutning till AFRIKA 6. För fastigheten AFRIKA 5 finns det idag ingen anslutningspunkt men längsmed Ungersgatan finns det en dagvattenledning som har kapacitet att klara en påkoppling av området. Eventuell tillkommande anslutning och förbindelsepunkt till denna ska bekostas av fastighetsägaren/exploatören. Fjärrvärme, el, tele och bredband Planområdet är anslutet till fjärrvärme. Sölvesborgs energi är elleverantör i området. Avfallshantering Väst Blekinge Miljö AB (VMAB) svarar för hanteringen av hushållsavfall i kommunen. Källsortering av hushållsavfall har införts. Vid utformningen av soputrymmen eller andra frågor som rör sophanteringen skall samråd ske med VMAB. Risker och störningar Trafikbuller (och vibrationer) Riksdagen har fastställt riktvärden för buller från spårtrafik och vägar som inte bör överskridas vid nybyggnation av bostäder (nya trädde ikraft 1/6-2015, men tillämpas i planer från 1/1-2015) Värdena ska även tillämpas för skolor, förskolor, vårdlokaler och liknande. Dessa riktvärden är 30 dba ekvivalentnivå inomhus och 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad). Vid uteplats gäller 50 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå.(det finns undantag gällande fasadbullret för små lägenheter under 35 m2.) Bullerutredningen (se bilaga 1) visar att för del av ny byggnad överskrids riktvärdena för buller för bostäder. Genom att lägga små lägenheter om högst 10 (14)

11 11(14) 35m 2 alternativt kontor i den delen av byggnaden kan riktvärdena klaras. I bygglovsskedet ska redovisas hur riktvärdena klaras. GENOMFÖRANDE Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från det datum då detaljplanen vunnit laga kraft. Genomförandetid är den tidsrymd inom vilken planen är tänkt att genomföras och fastighetsägare inom planområdet har en garanterad byggrätt i enlighet med planen under denna tid. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla men kan då ändras eller upphävas utan att de rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsindelningsbestämmelser För planområdet gäller tomtindelningen 1083K-15. Den upphävs automatiskt i samband med att detaljplanen vinner laga kraft. En gemensamhetsanläggning avseende parkering bör bildas för att tydliggöra skyldigheter och rättigheter för Afrika 5 och 6. Fastighetsägarna ska bekosta bildandet av gemensamhetsanläggningen. Ekonomiska frågor Kostnader för planläggning Planekonomi Planen bekostas av kommunen enligt köpeavtal daterat Någon planavgift i samband med framtida bebyggelse skall därför inte tas ut för tillkommande bebyggelse och andra anläggningar inom planområdet. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Alla anläggningar, utfyllnader, byggnationer och ledningsdragningar inom kvartersmark bekostas av exploatör/fastighetsägare, liksom eventuella kompletterande geotekniska eller andra erforderliga utredningar. 11 (14)

12 12(14) Tekniska frågor Behov av ytterligare tekniska utredningar De uppgifter om jordarter som SGUs jordartskarta uppger är, i det här fallet, tillräckliga för överväganden i plansammanhang. Inför detaljprojektering av kvartersmarken (husgrundläggning, uppfyllnader m.m.) kan ytterligare undersökningar behövas. Skydd av träd Allén längs med Ungersgatan, är utpekad som skyddsvärda träd i länsstyrelsens webb- GIS. Träden är utanför planområdet och skydd kan därför inte regleras i plankartan, men det är viktigt att hänsyn tas till dem och att de skyddas framförallt under byggskedet. STADSARKITEKTAVDELNINGEN Fredrik Wikberg Stadsarkitekt Hanna Emenius Planeringsarkitekt 12 (14)

13 13(14) BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN OCH PLANENS MILJÖKONSEVENSER Behovsbedömning Enligt bestämmelserna i 4 kap 34 plan- och bygglagen (PBL) samt 6 kap 11 miljöbalken (MB) ska en miljöbedömning göras av detaljplaner om dess genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Som underlag för kommunens ställningstagande till detta görs en behovsbedömning med utgångspunkt från MKB-förordningens bilaga 4. Påvisar behovsbedömningen en betydande miljöpåverkan ska en särskild miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas till planärendet. Denna behovsbedömning utgör även en beskrivning av planförslagets miljökonsekvenser. Planens påverkan på platsens värden Planområdets naturvärden bedöms som låga eftersom marken till stor del redan är ianspråktagen. Däremot är planområdet en del av riksintresse för kulturmiljö. Under planarbetet har en kulturhistorisk utredning gjorts för stadshotellet för att i planförslaget kunna skydda byggnaden på bästa sätt. Stadshotellets kulturmiljövärde ligger både i dess arkitektur och i dess historia. Påverkan på riksintresse för kulturmiljö Stadsarkitektavdelningen bedömer att planförslaget kan genomföras utan att riksintresset skadas påtagligt. Eftersom planförslaget följer de rekommendationer som föreslagits i den kulturhistoriska utredningen menar stadsarkitektavdelningen att planförslaget främjar riksintresset. Dessutom måste eventuell tillkommande bebyggelse anpassas till befintliga byggnader inom planområdet. Påverkan på Natura 2000-område Planförslaget bedöms inte ha någon inverkan på något Natura område. Påverkan på fridlysta arter enligt Artskyddsförordningen Planförslaget bedöms inte innebära att någon fridlyst art enligt Artskyddsförordningen påverkas negativt. Planens påverkan på hälsa och miljö Planområdet är idag till stor del utbyggt. Planförslaget möjliggör för ytterligare ett flerbostadshus inom fastigheten Afrika 6. Bullerutredningen visar att det är 13 (14)

14 14(14) möjligt att klara riktvärdena för buller, men att delen närmast järnvägsgatan kommer att vara påverkad av buller. Den delen får antingen användas som en del av större lägenheter som kan få en tyst sida mot annat håll eller för kontor eller lägenheter under 35m 2 där andra riktvärden gäller. I bygglovsskedet ska redovisas hur riktvärdena för buller klaras. Tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet Planförslaget anger inte förutsättningar för en sådan tillståndspliktig eller anmälningspliktig verksamhet eller åtgärd som alltid ska antas medföra betydande miljöpåverkan eller som kan komma att bli bedömd som en sådan enligt 3 första stycket eller i bilaga 3 till förordning (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar. Miljökvalitetsnormer Planförslaget innebär ingen risk för att gällande miljökvalitetsnormer överskrids. Planens förhållande till gällande miljökvalitetsmål Planförslaget främjar en hållbar utveckling genom att möjliggöra för förtätning av stadskärnan och genom att bygga i kollektivtrafiknära område. Planförslaget främjar också bevarandet av kulturmiljö genom att i detaljplan skydda en kulturhistoriskt viktig byggnad med k- och q-bestämmelser. Ställningstagande Bedömningen är att den befintliga miljön inte har sådana värden eller en sådan sårbarhet och att planens storlek och dess risker för människors hälsa och miljön inte är av en sådan omfattning att denna kan väntas leda till betydande miljöpåverkan. Detaljplanen utgör inte heller en del i ett sådant större utbyggnadsprojekt där de olika delprojekten sammantaget kan innebära betydande miljöpåverkan. Det innebär att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning enligt bestämmelserna i 4 kap 34 plan- och bygglagen och 6 kap 11 miljöbalken inte behöver upprättas. STADSARKITEKTAVDELNINGEN Fredrik Wikberg Stadsarkitekt Hanna Emenius planeringsarkitekt 14 (14)