STADSBYGGNADSKONTORET DP PLANAV DELNINGEN SID 1 (9)

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET PLANAV DELNINGEN SID 1 (9) Daniel Andersson Tfn samrådsredogörelse DETALJPLAN FÖR DEL AV SÄTRA 2:1 VID KV VÅRFRUGILLET i stadsdelen Bredäng i Stockholm INNEHÅLL 1. Sammanfattning av synpunkter och stadsbyggnadskontorets ställningstagande 2. Hur plansamrådet bedrivits 3. Länsstyrelsen 4. Lantmäterimyndigheten 5. Sakägare 6. Övriga 7. Remissinstanser 1. SAMMANFATTNING AV SYNPUNKTER OCH STADSBYGGNADSKONTORETS STÄLLNINGSTAGANDE Under samrådet inkom en skrivelse med 8 namnunderskrifter från allmänheten samt ett yttrande med två skrivelser och 130 namnunderskrifter från sakägare mot planförslaget. Bostadsrättsföreningen och boende vid Ålgrytebacken m fl anser att byggnaden är för stor och inte passar in i miljön, natur- och rekreationsvärden försvinner samt att byggnationen innebär en olägenhet i form av förlorad utsikt och skuggning av uteplatser för de boende liksom sänkt fastighetsvärde. Länsstyrelsen och stadsmuseet anser att planen kan genomföras, men att den avvikande utformningen är negativ. Skönhetsrådet och Skärholmens stadsdelsförvaltning tillstyrker planen och menar att det är ett bra sätt att komplettera stadsdelen på. Miljö- och hälsoskyddsnämnden tillstyrker planförslaget under förutsättning att information om Mälarens vattenskyddsområde och föreskrifter framgår som upplysning i planen och att förlorade natur- och rekreationsvärden kompenseras i enlighet med stadens miljöprogram. Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (9) Arkitektur och planutformning Länsstyrelsen konstaterar att den tillkommande byggnaden utformats i medveten kontrast till den omgivande bebyggelsen, såväl vad gäller arkitektoniskt uttryck som i relation till den ursprungliga planstrukturen. Länsstyrelsen anser att den avvikande utformningen är mindre lämplig ur kulturmiljöhänseende. Skärholmens stadsdelsförvaltning anser att det föreslagna huset utgör ett positivt tillskott till stadsmiljön i Bredäng med attraktiva bostäder. Byggnaden skiljer sig från den bebyggelse som finns idag, vilket gör att det tydligt går att urskilja vad om utgör den gamla bebyggelsen med kulturhistoriskt värde från den nya. Den nya bebyggelsen inordnar sig samtidigt i stadsdelens ursprungliga planstruktur. Skönhetsrådet anser att det föreslagna bostadshuset uppvisar en hög ambitionsnivå vad gäller den arkitektoniska gestaltningen och sättet man hanterar husets förhållande till platsen och naturmarken. Enligt rådets uppfattning kan det föreslagna huset tillföra området nya kvaliteter just genom sin avvikande utformning att det i kontrasten till rekordårens enhetliga bebyggelse och det nya bostadshuset uppstår nya värden. Samtidigt följer man genom husets placering stadsdelens planstruktur och byggnadens höjd har också anpassats till rådande byggnadshöjder. I sammanhanget vill rådet också påpeka att det är just en byggnad med denna karaktär som rådet ser möjlig att tillstyrka inte på sikt ytterligare förtätningar med flera likadana hus vid denna sträcka av Ålgrytevägen. Rådet remitteras många detaljplaner som avser ny bostadsbebyggelse i staden men det är mer sällan som man i projekten uppvisar någon egentlig vilja till arkitektonisk gestaltning av hög klass. Tyvärr händer det också att projekt, som i ett tidigt skede uppvisat goda kvaliteter, förändras och att byggnaden inte alls utformas på det sätt som det framställdes från början. Ett villkor för det aktuella förslaget måste vara att man säkerställer att byggnaden även vid utförandet får den höga arkitektoniska kvalitet som förutskickas och som stadsbyggnadskontoret genom planbestämmelserna försöker säkerställa. Stadsmuseet anser att platsen är möjlig att bebygga, även om det är beklagligt att del av Sätraskogens naturområde tas i anspråk. Stadsmuseet anser att det ur kulturhistorisk och stadsbildsmässig synvinkel vore lämpligt att vid förtätning använda sig av den hustyp som har tradition inom stadsdelen. Föreliggande förslag redovisar ett punkthus i sex våningar och souterrängvåning, vilket är en hustyp som inte har någon tradition i denna stadsdel. Stadsmuseet anser att föreslagen byggnad utgör ett brott mot stadsdelens byggnadsskick vad gäller gestaltning, form och våningsantal. Stadsbyggnadskontoret har valt att ta fram ett förslag som skiljer sig från kringliggande bebyggelse och som utgör ett arkitektoniskt tillskott i stadsbilden. Genom sin arkitektoniska gestaltning, i volym och fasad, har byggnaden en typologi som avviker från omgivningens. Vad som är ursprunglig bebyggelse och vad som är ett tillskott är tydligt avläsbart. Den valda typologin, ett punkthus i 6 våningar, är anpassad till och byggbar på den aktuella tomten. Byggnaden inordnar sig i den ursprungliga planstrukturens riktningar och tar hänsyn till platsens topografi och de angränsande bostädernas utblickar. Kontoret avfärdar

3 SID 3 (9) stadsmuseets förslag att komplettera stadsdelen med mer av samma sort som befintlig bebyggelse. En m lång byggnad på platsen skulle skära av gångstråket mot Sätraskogen och vara mycket svår att anpassa till topografin. Det för Bredäng traditionella sättet att placera parkering på öppna däck, innebär ofta ett okänsligt möte med omgivningen som inte vinner på att repeteras. Stadsbyggnadskontoret tillsammans med exploateringskontoret avser att genom detaljplanens utformning, samt exploateringsavtal säkerställa de arkitektoniska kvaliteterna och markanpassning i det pågående planarbetet. Ett kompletterande gestaltningsprogram, till stöd för kommande bygglovshandläggning, tas fram till utställningsskedet av detaljplanen. Mark- och miljöfrågor Av de underlag som miljöförvaltningen tagit fram, framgår att området ingår som en spridningsmiljö för eklevande arter, barrskogsarter och groddjur. Förklaringen till att så många spridningsnätverk finns här är att området är en yttre del av ett större, sammanhängande och obrutet landskap. Förvaltningen anser därför att förlorade natur- och rekreationsvärden ska kompenseras i enlighet med stadens miljöprogram. Trafikkontoret poängterar att stadens riktlinjer att det för varje tillkommande bostad ska planteras ett träd bör uppfyllas och att var de tillkommande träden ska placeras ska lösas i samarbete mellan stadsbyggnads-, exploaterings- och trafikkontoren enligt riktlinjer från det nytillsatta Trädrådet. I planbeskrivningen framgår att området ligger i kanten till Sätraskogens naturreservat och ingår i ett kärnområde för Stockholms ekologiska infrastruktur, även om området ligger utanför reservatet administrativt. Planbeskrivningen kompletteras så att det tydligare framgår att området utgör en yttre del av ett större, sammanhängande och obrutet landskap och därmed ingår som en spridningsmiljö för eklevande arter, barrskogsarter och groddjur. Enligt Stockholms miljöprogram gäller följande vid exploatering av värdefulla mark- och vattenområden: Delmålet innebär att kompensationsåtgärder genomförs på områdesnivå där omfattningen av kompensationen avgörs av vilken typ av funktion det handlar om. Åtgärder kan till exempel vara nyskapande av motsvarande naturtyp eller restaurering av en miljö vars naturvärden försämrats. Delmålet berör särskilt exploateringsnämnden, fastighetsnämnden, miljö- och hälsoskyddsnämnden, stadsbyggnadsnämnden, trafik- och renhållningsnämnden, fastighetsbolagen och stadsdelsnämnderna. Exploateringsnämnden ansvarar för uppföljningen av delmålet. Exploateringskontoret ska utarbeta en plan för plantering av träd i samband med nybyggnation, i samråd med Trädrådet. Målsättningen är att plantera ett nytt träd per ny lägenhet. Inom varje projekt skall trädplanteringen ingå som en naturlig del av ny exploatering. I första hand väljs komplettering med träd på intilliggande gator och platser men också områden som grön gatumark och parker är aktuella. 1 Stockholms miljöprogram (Övergripande mål och riktlinjer, Kap 4, Hållbar användning av mark och vatten, avsnitt 4.2)

4 SID 4 (9) Det kan bli aktuellt med trädplantering långt ifrån de nybyggda bostäderna för att lämpligt närliggande planteringsläge saknas. Plantering av träd utanför exploateringsområdet åligger ansvarig nämnd. Det är viktigt att medel säkerställs för växtbäddar och skötsel av träden i etableringsskedet. Trädrådet har till uppgift att definiera dessa behov. Nyplantering och åtgärder för skyddsvärda träd ska sedan vara en del av exploateringsavtalet. Exploateringskontoret ansvarar för upprättande och ajourhållning av register om trädplanteringar i staden kopplat till bostadsbyggandet. Stadsbyggnadskontoret, tillsammans med exploateringskontoret, utreder under det fortsatta planarbetet kompensationsåtgärder för förlorade natur- och rekreationsvärden. Dagvatten och Östra Mälarens vattenskyddsområde Planområdet ligger inom den sekundära skyddszonen för Mälaren, vilket innebär att hantering av dagvatten ska ske i enlighet med gällande skyddsföreskrifter. Detta bör framgå som en upplysning i plankartan. Stadsbyggnadskontoret låter utreda möjligheten att fördröja och infiltrera dagvatten lokalt. Om det är möjligt kompletteras detaljplanen med bestämmelse att dagvatten ska fördröjas och infiltreras lokalt. Plankartan kompletteras med information om Mälarens vattenskyddsområde enligt följande: Planområdet ligger inom sekundär skyddszon till Östra Mälaren. Beslut om inrättande av vattenskyddsområde togs den 25 november 2008 med stöd av 7 kap 21 miljöbalken (MB). Skyddsföreskrifter började gälla den 1 januari Hanteringen av dagvattnet ska ske i enlighet med skyddsföreskrifterna på ett sätt som inte medför förorening av Mälarens vatten. Förlorat bostadsvärde, skuggning och förlorad utsikt. Bostadsrätterna i området anses bli mindre värda viket medför finansiella förluster. Den tillkommande byggnaden anses ta bort utsikten och förorsaka skuggning av utomhusmiljöer för de boende vid Ålgrytebacken. Kontoret kan inte spekulera i om värdet på bostadsrätterna stiger eller minskar till följd av planen. Därtill påverkas bostadsmarknaden av ett flertal olika makrooch mikroekonomiska faktorer, och inte enbart av de förändringar som ny bebyggelse medför. Den föreslagna byggnaden ligger placerad i förlängningen av bostadshuset vid Ålgrytebacken 3-9, västra husgaveln, och bostadshuset vid Ålgrytevägen , norra husgaveln. Huset ligger något förskjutet i relation till husgavlarna som är fönsterlösa på de befintliga bostadshusen. Den föreslagna byggnaden har entréplanet ca 7-8 meter lägre än entréplanet för bostadshuset vid Ålgrytebacken 3-9. Utifrån dessa förutsättningar bedömer stadsbyggnadskontoret att utsikten från befintliga lägenheter inte påverkas nämnvärt. Till följd av byggnationen kan viss

5 SID 5 (9) skuggning av utomhusytor vid Ålgrytebacken 3-9 tillkomma under sommarhalvåret när solen står i väster om kvällen. Stadsbyggnadskontoret bedömer att den tillkommande skuggningen är begränsad till mindre ytor under kortare perioder av året och måste anses acceptabla. Trafik och avfallshantering För goda siktförhållanden bör garageutfarten förses med sikttrianglar med 1,5 m sida vid anslutningen till allmän gata. Hämtande avfallsfordon ska trafiksäkert kunna angöra för lastning. Lyft över cykelbana får inte förekomma. Boende ska även kunna lämna grovavfall. Garageutfarten förses med sikttrianglar med 1,5 m sida vid anslutningen till allmän gata vilket säkerställs i detaljplanen. Avfallsfordon kan trafiksäkert angöra för lastning och lyft över cykelbana är inte aktuellt i detta fall eftersom separat cykelbana inte finns utmed Ålgrytevägen. 2. HUR PLANSAMRÅDET BEDRIVITS Planärendet handläggs med normalt förfarande och har föregåtts av ett program, Områdesprogram för Bredäng, Sätra, Skärholmen och Vårberg. Planförslaget sändes ut på remiss och samråd Under samrådstiden visades förslaget i Tekniska nämndhuset, Fleminggatan 4, och i Bredäng bibliotek, Bredängstorget 39, de tider då lokalen har varit öppen. Handlingarna har också funnits tillgängliga på stadsbyggnadskontorets hemsida. Samrådsmöte hölls klockan i Bredängs bibliotek, Bredängstorget 39. Mötet hade annonserats genom brev till fastighetsägare och anslag i trapphusportar, i tidningen Mitt i Söderort, Skärholmen Samrådsmötet samlade ca 20 personer. Under samrådstiden inkom tre skrivelser från allmänheten, varav två från sakägare. 3. LÄNSSTYRELSEN Länsstyrelsen kan konstatera att den tillkommande byggnaden utformats i medveten kontrast till den omgivande bebyggelsen, såväl vad gäller arkitektoniskt uttryck som i relation till den ursprungliga planstrukturen. Länsstyrelsen anser att den avvikande utformningen är mindre lämplig ur kulturmiljöhänseende, men att den nya bebyggelsens placering i anslutning till kv Vårfrugillet bör kunna tillkomma utan att kulturmiljöns värden skadas allvarligt. 4. LANTMÄTERIMYNDIGHETEN Inga synpunkter.

6 SID 6 (9) 5. SAKÄGARE Bogdan Olszowka, Lennart Bergström och Elisabeth Olszowka (samt namnlista med 130 namn), Ålgrytebacken 9, 1 tr, Skärholmen, har lämnat ett yttrande med två skrivelser. Bogdan Olszowka skriver, för bostadsrättsföreningens styrelse, att byggnaden tar bort en viktig entré till naturreservatet i Sätraskogen och att en viktig naturbarriär mellan den befintliga bebyggelsen och naturreservatet försvinner. Byggnationen medför att naturmarken med den vackra bergssluttningen sprängs bort. På grund av förlust av naturmark och försämrad utsikt, menas att den föreslagna bebyggelsen kommer att påverka boendekvaliteten menligt. Kommunen borde ha informerat om den planerade bebyggelsen vid försäljningstillfället vid ombildningen till bostadsrättsförening. Lennart Bergström och Elisabeth Olszowka uttrycker i den andra skrivelsen att byggnaden är alldeles för stor på den trånga tomtmarken och att den kommer att ha negativ inverkan med skuggning av uteplatser och planteringar för de boende inom Vårfrugillet 1. Det lugna och rika djur- och naturliv som finns inom planområdet kommer att ersättas med en uteplats för ca 120 boende i den planerade fastigheten. Sexvåningshusets utseende passar inte in i nuvarande bebyggelse då det avviker helt i byggnadsstil. Byggnaden ligger bara 11 meter från reservatets gräns vilket måste anses vara snudd på intrång. När föreningen vid Ålgrytebacken köpte de fyra fastigheterna av staden och betalade kr motiverades det höga priset med det vackra läget, närheten till naturen och den sköna utsikten. De anser också att det föreslagna bygget kommer att påverka de boende och värdet på fastigheten Vårfrugillet 1 negativt. 6. ÖVRIGA Nina Hjerpe (och namnlista med åtta namn), Sturevägen 5, 8 tr, Järfälla, anser att naturen på platsen ska bevaras och att människor och djur kommer att påverkas negativt av den nya bebyggelsen. 7. REMISSINSTANSER Miljö- och hälsoskyddsnämnden Planområdet ligger i samma kärnområde som naturreservatet, men administrativt ligger det utanför reservatet. I planens konsekvensbedömning redovisas att området inte har några naturvärden eller utgör någon viktig spridningsväg. Av de underlag som förvaltningen tagit fram, framgår att området består av kuperade hällmarker och lövskog. Området ingår som en spridningsmiljö för eklevande arter, barrskogsarter och groddjur. Förklaringen till att så många spridningsnätverk finns här är att området är en yttre del av ett större, sammanhängande och obrutet landskap. Förvaltningen anser därför att förlorade natur- och rekreationsvärden ska kompenseras i enlighet med stadens miljöprogram. Exempel på åtgärder som skulle kunna vara en kompensation är förstärkningar eller restaureringsprogram för en naturmiljö (till exempel plantering av ekar eller anläggande av vattenmiljöer i strategiska lägen). Förvaltningens ekologer som utför tillsynen av reservatet kan medverka i att ta fram förslag på kompensationsåtgärder som stärker naturvärden.

7 SID 7 (9) Planområdet ligger inom den sekundära skyddszonen för Mälaren, vilket innebär att hantering av dagvatten ska ske i enlighet med gällande skyddsföreskrifter. Detta bör framgå som en upplysning i plankartan på liknande sätt som det formulerats i en näraliggande plan, kvarteret Utsikten. Det är positivt att dagvatten ska fördröjas med sedumtak, att lokal infiltration anordnas och att naturmarken inte får hårdgöras. Planområdet ligger nära en kraftledning. Med ett avstånd från kraftledningen på mellan m kommer magnetfältsnivån att ligga mellan ca 0,2 µt som lägst och 0,3 µt närmast kraftledningen, vilket i storstadsmiljöer kan betraktas som normalt. Husen bör planeras och projekteras för att klara energikraven i miljöprogrammet "Hållbar stadsutveckling". Miljö- och hälsoskyddsnämnden tillstyrker planförslaget under förutsättning att information om Mälarens vattenskyddsområde och föreskrifter framgår som upplysning i planen och att natur- och rekreationsvärden kompenseras med motsvarande värden. Skärholmens stadsdelsförvaltning Förvaltningen anser att det föreslagna huset utgör ett positivt tillskott till stadsmiljön i Bredäng och på attraktiva bostäder. Byggnaden skiljer sig från den bebyggelse som finns idag, vilket gör att det tydligt går att se vad som utgör den gamla bebyggelsen med kulturhistoriskt värde från den nya. Den nya bebyggelsen inordnar sig samtidigt i stadsdelens ursprungliga planstruktur. Den föreslagna exploateringen tar i anspråk naturmark intill Sätraskogens naturreservat. Planområdet har dock inget utpekat naturvärde enligt den naturvärdesbedömning som gjorts. Förvaltningen har som grönkompensation föreslagit upprustning av Mälarhöjdsbadet. Förvaltningen vill undersöka möjligheten att inrymma en gruppbostad om 6 lägenheter i bostadshuset. Trafikkontoret För goda siktförhållanden bör garageutfarten förses med sikttrianglar med 1,5 m sida vid anslutningen till allmän gata. Stadens riktlinjer att det för varje tillkommande bostad ska planteras ett träd bör uppfyllas. Hämtande avfallsfordon ska trafiksäkert kunna angöra för lastning. Lyft över cykelbana får inte förekomma. Boende ska även kunna lämna grovavfall. Skönhetsrådet Rådet tillstyrker förslag till detaljplan. Skönhetsrådet remitterades samrådsprogrammet för Bredäng, Sätra, Skärholmen och Vårberg I detta skede redovisades två byggnadsvolymer på platsen och rådet avstyrkte då den föreslagna exploateringen. Stadsbyggnadskontoret har nu upprättat ett detaljplaneförslag som innebär att endast ett nytt bostadshus om ca 40 lägenheter uppförs inom planområdet som består av kuperad naturmark vid Ålgrytevägen, strax utanför gränsen till Sätraskogens naturreservat. Efter att ha tagit del av planförslaget finner rådet att det är möjligt att tillföra en ny byggnad på platsen och anledningen till att rådet ändrar ståndpunkt är att exploateringen totalt sett minskat och man med det föreslagna bostadshuset

8 SID 8 (9) uppvisar en hög ambitionsnivå vad gäller den arkitektoniska gestaltningen och sättet man hanterar husets förhållande till platsen och naturmarken. Enligt rådets uppfattning kan det föreslagna huset tillföra området nya kvaliteter just genom sin avvikande utformning att det i kontrasten till rekordårens enhetliga bebyggelse och det nya bostadshuset uppstår nya värden. Samtidigt följer man genom husets placering stadsdelens planstruktur och byggnadens höjd har också anpassats till rådande byggnadshöjder. I sammanhanget vill rådet också påpeka att det är just en byggnad med denna karaktär som rådet ser möjlig att tillstyrka inte på sikt ytterligare förtätningar med flera likadana hus vid denna sträcka av Ålgrytevägen. Rådet remitteras många detaljplaner som avser ny bostadsbebyggelse i staden men det är mer sällan som man i projekten uppvisar någon egentlig vilja till arkitektonisk gestaltning av hög klass. Tyvärr händer det också att projekt, som i ett tidigt skede uppvisat goda kvaliteter, förändras och att byggnaden inte alls utformas på det sätt som det framställdes från början. Ett villkor för det aktuella förslaget måste vara att man säkerställer att byggnaden även vid utförandet får den höga arkitektoniska kvalitet som förutskickas och som Stadsbyggnadskontoret genom planbestämmelserna försöker säkerställa. Stadsmuseet Stadsdelen inventerades 2000 inom projektet Storstadens arkitektur- och kulturmiljö. Inventeringen låg till grund för en kulturhistorisk klassificering av bebyggelsen som gjordes av stadsmuseet Platsen fanns utpekad för bebyggelse i Områdesprogram för Bredäng, Sätra, Skärholmen och Vårberg Platsen föreslogs då bebyggas med punkthus varav ett i åtta våningar. I samband med samrådet om programmet framförde Stadsmuseet att platsen eventuellt kan bebyggas men att risk finns att nya hus på platsen kommer konkurrera med befintlig bebyggelse och upplevelsen av Sätraskogens naturområde. Stadsmuseet framförde även att det ur kulturhistorisk och stadsbildsmässig synvinkel är lämpligt att vid förtätning använda sig av den hustyp som har tradition inom stadsdelen. Bebyggelsen i kvarteret Vårfrugillet l har enligt Stadsmuseets klassificering visst kulturhistoriskt värde och är av positiv betydelse för stadsbilden, gul färg på kartan. Skivhusområdet söder om Ålgrytevägen har enligt Stadsmuseets klassificering ett särskilt kulturhistoriskt värde, grön färg på kartan. Stadsmuseet anser att platsen är möjlig att bebygga, även om det är beklagligt att del av Sätraskogens naturområde tas i anspråk. Stadsmuseet anser att det ur kulturhistorisk och stadsbildsmässig synvinkel vore lämpligt att vid förtätning använda sig av den hustyp som har tradition i inom stadsdelen. Föreliggande förslag redovisar ett punkthus i sex våningar och souterrängvåning, vilket är en hustyp som inte har någon tradition i denna stadsdel Stadsmuseet anser att föreslagen bebyggelse utgör ett brott mot stadsdelens byggnadsskick vad gäller gestaltning, form och våningsantal. Det avvikande utförandet får dock betraktas som något solitärt, som ej skall läsas samman med stadsdelens ursprungliga bebyggelse. Stadsmuseet anser därmed att genomförande av planen är möjlig. Stockholm Vatten Anslutning av vatten och avlopp skall ske till befintliga va-ledningar i Ålgrytevägen. I första hand förordas lokalt omhändertagande av dagvatten inom

9 SID 9 (9) området, och i andra hand skall dagvattnet avledas, efter fördröjning till bef. dagvattenledning i Ålgrytevägen. För övrigt ingen erinran. Fortum Distribution Åtgärder i Fortum Distribution AB:s befintliga anläggningar utförs efter beställning till Fortum Distribution AB samt bekostas av byggherren. Eventuellt kan befintliga elledningar i Ålgrytevägen komma att beröras av planerad byggnation. Befintlig kraftledning i området kommer att rivas tidigast Vid ett årsmedelvärde på 250 A ligger magnetfälten vid 0,2 µt å ett avstånd om 70 meter. I övrigt har vi ingen erinran vad gäller distributionsanläggningar för el. Fortum Värme har inget att erinra. Stockholms brandförsvar har inget att erinra. Idrottsförvaltningen har inget att erinra TeliaSonera Skanova Access har inget att erinra. Svenska kraftnät har inget att erinra. Katrin Berkefelt planchef Daniel Andersson handläggare