Förstudie. SDN Centrum. Förstudie. Centrum provisoriska skollokaler. PA-LS Projektnr: Datum:

Transkript

1 Förstudie SDN Centrum 1(12)

2 Innehållsförteckning 1. Inledning Verksamhetsbeskrivning Behov Utrymmesbehov Huvudfunktioner Tillgängliga handlingsalternativ Fastigheten Omgivning Teknik Hyresgästspecifika uppgifter Risk och konsekvensanalys Tidplan Ekonomi Analys/utvärdering och Rekommendation/beslut Bilagor (12)

3 1. Inledning På grund av ett ökande elevunderlag kommer SDN Centrum få problem med att tillhandahålla skolplatser från och med höstterminen Skolorna behöver sannolikt förstärkas med upp emot 100 platser. Förstudien ska ta fram ett förslag och en kostnadskalkyl på en placering av en paviljong i anslutning till någon av följande skolor: Mossebergsskolan, Guldhedsskolan, Johannebergsskolan (Projektbeskrivning ur uppdraget med LS-Diarienummer 0816/16). Förutsatt att erforderliga beslutfattas och investeringsmedel beviljas kan paviljongerna vara upprättade till höstterminen Personer som medverkat invid denna förstudie är representanter från verksamheten SDN Centrum, Lokalförvaltningen, Konsultgrupp samt Lokalsekretariatet. 2. Verksamhetsbeskrivning Guldhedsskolan är en F-9 skola med ca 500 elever. I direktanslutning finns även andra skolverksamheter i from av ISGR med omkring 250 elever samt Preschool. Verksamheterna delar skolgård i vissmån samt utspisar i Guldhedsskolansmatsal gemensamt. Storköket är beläget invid Guldhedsskolan. Skolfastigheten är förhållandevis trång och konstgräsfotbollsplanen nyttjas som skolgård. 3. Behov Projektet avser en expansion invid Guldhedsskolan på befintlig fastighet i form av Paviljonger för 78 elever. Detta är kopplat till det ökande elevunderlaget i SDN Centrum (vidare se LS diarienummer 0816/16). Paviljongen uppgår till LOA omkring 570 kvm fördelat i två plan. Vidare kommer paviljongens placeringsförslag vara på befintlig skolgård varvid ett behov om kompletterande åtgärder till en alternativ skolgård skulle behövas. Verksamheten har ett tillskjutande elevunderlag i de yngre åldrarna som initialt saknar en naturlig hemvist för de kommande läsåren varvid ett behov av expansion föreligger. Verksamheten är i behov av 3 st klassrum samt 2 st fritidshem med initialt plats för 78 elever. Delar av elevunderlaget kommer starta sin skolgång under hösten Behovet har i förstudien identifierats som störst invid Guldhedsskolan där en del av en organisation är utlokaliserad även känd som Lilla Mosseberg. Vilka är inrättade i lågbyggnaden omedelbart nordöst om fotbollsplanen. Verksamhetsmässigt kan en rad förtjänster återfinnas med placering av tillkommande paviljong i direkt anslutning till Lilla Mosseberg vidare se 6. tillgängliga handlingsalternativ. 3(12)

4 Behov föreligger att utöka matsalskapaciteten i närtid då befintlig matsal inte kan tillgodose utspisningen för samtliga elever och tillkommande elevunderlag. Idag serverar köket omkring 430 elever från Guldhedsskolan, 250 elever från ISGR, Utskick till Mossebergsskolan om ca 170 portioner samt att elever från andra skolor i centrum bedriver delar av sin undervisning stundom i fastigheten vilket genererar i ett ytterligare tillskott som utspisar vid vissa tidpunkter. Storkökets kapacitet är 1200 portioner och serverar idag ca 850 portioner dagligen. Matsalen innehar i sitt befintliga utförande plats för ca 170 sittande samtidigt. Faciliteterna på Guldhedsskolan medger inte att ytterligare elever kan utöva idrott i befintliga lokaler och medför att en åtgärd behövs för tillskjutande elevunderlag. 4. Utrymmesbehov Befintlig fastighet har inte kapacitet att inrymma ytterligare elevunderlag i sin nuvarande utformning. Elevytan på skolgården uppgår till ca 24kvm/elev i datodags. Matsal kommer påsikt inte klara ett ökat elevunderlag. Idrottsmöjligheter är ej möjliga för tillkommande elever i befintliga faciliteter. Bild. Ortofoto över fastigheten 4(12)

5 5. Huvudfunktioner För att kunna inrymma på befintlig fastighet samt minimera byggytan behöver paviljongen vara utformad i två plan. Funktionsytorna är styrda av att en redan upphandlad paviljong är tilltänkt att nyttjas på platsen (tidigare upphandlad till Kärralundsskolan, se Bilaga 5 - (Befintlig paviljong) A Kärralundsskolan - PLANER). I stort har paviljongens funktioner sedan tidigare minskats till ett minimum och lokalprogrammet som utformats invid förstudien får anses som ungefärligt (se Bilaga 4 Lokalprogram (anpassad) paviljong ( ) rev. ( )). LOA i lokalprogrammet är ca 570 kvm. Upphandlad paviljong Kärralund uppgår till en bruksarea om 504 kvm och anses uppfylla behovet med vissa justeringar. Dessa justeringar innefattar ombyggnation från 1-plan till 2-plan, komplettering med hiss, vattenburet värmesystem, förstärkta fritidshem med kraftigare diskmaskin och kyl/frys. Det sistnämnda i syfte att kunna lösa utspisningsfrågan intill djupet hösten 2018 i fritidshemmen. Rekommenderad placering medför att mottagningsköket i Lilla Mosseberg kan förse den tillkommande paviljongen med matportioner utan att ytterligare åtgärder behöver genomföras i den tillkommande paviljongen (utöver förstäkta fritidshem). Utspisning är tänkt att ske i paviljongen för de tillkommande eleverna. Transporter sker över skolgården och längs transportvägen (se Bilaga 1 placeringsskiss paviljonger (sitplan)). Enligt tidigare kommer inte idrottslektioner kunna bedrivas i befintliga faciliteter. Föreslagen placering medför att befintlig skolgård tas i anspråk och skulle behöva ersättas på annan plats (se Bilaga 1). 6. Tillgängliga handlingsalternativ Nedan presenteras de olika handlingsalternativen samt en bild nedan för den fastighet som identifierats som mest lämplig redan invid uppdragsmötet. Vidare se även (Bilaga 1 placeringsskiss paviljonger (sitplan)) för samlingskarta över ledningar. 1. Val av fastighet (Mossebergsskolan, Guldhedesskolan, Johanneberg). 2. Placering alternativ A 3. Placeringsalternativ B 4. Placeringsalternativ C 5(12)

6 Bild. Visar på de olika alternativen som utretts. 1. Val av fastighet Mossebergsskolan: Alternativet förkastas då fastigheten medger inte expansion inom egenfastighet enligt önskad omfattning. Lämplig plats finnes på Park och Naturs mark för permanent expansion. Saknar kapacitet invid mottagningsköket. Verksamheten ser mindre förtjänster på platsen. Johannebergsskolan: Alternativet förkastas då fastigheten främst erbjuder komplicerade och kostnadsdrivande placeringslösningar som helt eller delvis landar inom byggrätten. Skolgården har nyligen vidgjorts och är olämplig som ponerad etablerings yta. Kökets kapacitet anses som god. Guldhedsskolan: Alternativet identifieras som mest givande. Möjlig etablering inom byggrätt, relativt tacksamma etablerings ytor. Kökets kapacitet anses som god. Verksamheten ser goda synergieffekter. 2. Placering alternativ A (rekommenderas ej) Detta alternativet skulle givit verksamheten goda förutsättningar att bedriva sin verksamhet i samråd med Lilla Mosseberg. Alternativet kräver en större modul än upphandlat för att kunna tillgodose utspisningsbehovet. Samt att ytterligare ett serveringskök light hade behöva upprättas med tillkommande transporter. Placeringen kräver förstärkningsåtgärder kopplat till brandspridning. Placeringen är över Kretslopp och vattens befintliga kloak och de kräver att kloaken flyttas för att Kretslopp & vatten skall acceptera denna placering. Kostnaden uppskattas till omkring X kr för omläggningen. 6(12)

7 Förstudie En omläggning av kloaken måste således ske närmare den befintligfastighet öster om placeringen för A. Medför att vidareutveckling av befintligfastighet ej kan ske i detta område framöver utan en ny omläggning. Medför eventuellt omläggning av intern kulvert som går mellan huskropparna på respektive sida om hus A. Alternativet medför att delar av skolgård tas i anspråk utöver fotavtrycket för byggnaden (vidare se punkten nedan). Delar av befintlig skolgård (belägen på samma plats som alternativ C) behöver rivas för att tillgodose både angöring med mattransport till Lilla Mosseberg samt angöring till lokaler och idrottssalar belägna omedelbart väster om placering A. Kostnad för delvis rivning X kr. Återställande av mark efter rivning ca X kr för delvis schaktning, bärlager & slitlager. Möjligheter till tekniskförsörjning invid denna platsen är god. Området måste dräneras för extrema regnperioder. Sammantaget medför omläggning av kloak, delvis rivning av bef. skolgård och återställande av mark ca X kr. 3. Placering alternativ B rekommenderas ej Tillskapande av nya parkeringar blir svårt invid befintlig fastighet för de som tas bort. Genererar tillkommande markkostnader (kostnadsomfattning ej utredd, då paviljongen ej får plats). Utryckningsväg för RSG (brandkåren). Hämta/lämna plats för ISGR. Transporter sker över platsen och det blir för trångt att få igenom större leveranser. Placeringen medför omläggning av befintlig kloak enl. ovan nämnt för placering A (kostnadsomfattning ej utredd, då paviljongen ej får plats). Positivt att befintlig skolgård ej tas i anspråk. Placeringen kräver förstärkningsåtgärder kopplat till brandspridning. Möjligheter till tekniskförsörjning invid denna platsen är god. Alternativet kräver en större modul än upphandlat för att kunna tillgodose utspisningsbehovet. Samt att ytterligare ett serveringskök light hade behöva upprättas med tillkommande transporter. Verksamheten anser platsen som mindre gynnsam för deras organisation på plats. 4. Placering alternativ C rekommenderas Placeringen medför att paviljongen enbart placeras över internt ledningsnät på fastigheten. Placeringen medför samnyttjande av mottagningskök invid Lilla Mosseberg. Placeringen kräver förstärkningsåtgärder kopplat till brandspridning. Möjligheter till tekniskförsörjning invid denna platsen är god. Alternativet medför att hela den befintliga skolgården tas i anspråk. Vilket genererar i merkostnader för att återskapa befintligt värde. Kostnader kopplat 7(12)

8 till detta är: rivning av befintlig skolgård, schaktning för ny skolgård, nya massor & finplanering, utrustning samt mindre kompletteringar med fasadbelysning. Uppskattad kostnad X kr. Kostnaden är att jämföra med omläggning av kommunalkloak. Verksamhetsmässigt kan en hel organisation samlas invid placering Lilla Mosseberg. Tar ej utryckningsvägar eller transportvägar i anspråk. Eventuellt minskar sannolikheten att markmassor kan innehålla PAH:er då skolgården är från omkring 2000-talet. 7. Fastigheten Geografisk placering, tomt &planer Guldhedsskolan F-9 är belägen i Guldheden och innehar flera olika adresser på fastigheten. Invid förstudien nyttjas adressen Doktor Heymans Gata 1 (Åk 3-9). Fastighetsbeteckningen är Guldheden 20:9. A-tomt med generös byggrätt. Gällande plan 1480-II-2664 från Omgivning Skolan är belägen i närheten av spårvagnsknuten Wavrinskys plats. Fastigheten omgiven av högskola, universitetssjukhus samt bostäder. Nedan anges en del av de planer och pågående projekt som finns i närheten av fastigheten. 1480K-II-5036, Pågående byggprojekt Övre Johanneberg om ca 156 lägenheter samt handels- och kontorsytor. 1480K , Planen vann laga kraft och omfattar ca 50 hyresrätter invid Guldheden på Syster Estrids gata 1480K Pågående byggprojekt. Södra Guldheden - Bostäder vid Dr Allards Gata ca 100 bostäder. 68 stycken Landala - hyreslägenheter vid Egnahemsvägen. Färdigställs under I omedelbar anslutning till Guldhedskolan (läs på fastigheten) finns ISGR inrättade i egna inhyrda lokaler som förvaltas av Lokalförvaltningen, The International Preschool som är inrättade likt ISGR ovan samt att Lilla Mossebergsskolan finns i direkt anslutning till Guldhedsskolan. Därutöver inhyses Guldhedens idrottsförening i lokalerna invid konstgräsfotbollsplanen. 9. Teknik Guldhedsskolan är berikad med en generös byggrätt på A-tomt. Mitt på fastigheten finns en konstgräsfotbollsplan anlagd. Fastigheten omgärdas mestadels av höglänta berg och infrastruktur. Tomtens storlek uppgår till 38364,9 kvm. 8(12)

9 Geotekniskutredning har inte genomförts ännu på platsen. Tidigare inventeringar av PAH:er har visat på att de förekommer. Omfattning varierar beroende på om och tillbyggnationer under åren. Rekommenderad placering är över en skolgård som delvis vidgjordes omkring talets början och kan således anses som relativt miljösäker yta. Primär fastigheten värms upp med Fjärrvärme. Paviljongen planeras att förses med egen luft-vatten pump. Ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Paviljong kopplas på bef. anläggning. El anslutning via Göteborgsenergi. Fastigheten har god överkapacitet i bef. servis. Paviljong kopplas på bef. servis. Fiber försörjning via Gotnet. Paviljong kopplas på bef. stativ. Den rekommenderade placeringen medför att den kommande expansionens avfallshantering och transporter sköts via befintlig drift av Lilla Mosseberg. Längsmed östra långsidan av fotbollsplanen löper en kommunal kloak. Vilken ej får överbyggas utan att kloaken flyttas så att den är lätt åtkomlig vid behov. En omläggning av kloaken är möjlig. 10. Hyresgästspecifika uppgifter Frågor som måste beaktas inför programarbetet (tid- och aktivitetsplan): Evakuering ej aktuellt (kommande expansion). Inflyttning hösten 2017 (om erforderliga beslut tillstyrkts). Verksamhetsstart hösten 2017 (om erforderliga beslut tillstyrkts). 11. Risk och konsekvensanalys Placering: Då de två möjliga placeringsalternativen som finns tillgängliga på fastigheten medför merkostnader i olika slag vilka kan anses som likvärdiga. Då de i stort uppgår till motsvarande kostnad för respektive placering och åtgärder därtill (se vidare Bilaga 3 - Förstudiekalkyl - Centrum Paviljonger ( )). - De ena alternativet medför en omläggning av befintlig kloak med tillhörande anläggnings- och markarbeten, samt eventuellt tillfälligt driftstopp. Därtill behöver delar av befintlig skolgård rivas för att tjäna som transportväg likt dagens drift av anläggningen. - De andra alternativet medför istället att befintliga värden på skolgården tas i anspråk och genererar i att en ersättnings yta behöver upprättas. Tillkommande mark- och finplaneringsarbeten samt utrustning. 9(12)

10 Båda placeringarna som är möjliga kommer generera i relativt låsta positioner för framtida expansion av paviljongen tillföljd av kloaken som löper tvärs över fastigheten. Oavsett omläggning eller ej. Risker kopplade till bygglovet anses som små. Då det är inom byggrätt och utom direkta grannar på föreslagna placeringar. Utformning: Vidare föreligger det en risk då redan upphandlade och producerade paviljonger är tilltänkta att fylla behovet inom ramen för detta projektet genom att de projektanpassas. Paviljongerna har tidigare varit upphandlade och producerade för Kärralundsskolan. Dessa paviljonger kommer bedömt att från och med årsskiftet belasta staden i form av hyra samt eventuell merkostnader kan bedömt åberopas om dessa paviljonger ej tas i bruk alls. Sett till hela staden perspektivet bör därav dessa paviljonger väljas i förstahand trots tillkommande anpassningskostnader. Dock bör ej denna merkostnad belasta de specifika projektet. Varvid en projektanpassad upphandling hade varit mer tillfredsställande projektekonomiskt. Utöver ovan nämnt kan troligen intern arbetstid uppgå till något högre nivåer kopplat till en eventuell projektanpassning av befintliga paviljonger. Anpassningarna preciseras nedan i punktform. - Ombyggnation från 1-plan till 2-plan för att få plats invid fastigheten. - Hisskomplettering för tillgänglighet. - Förstärkta fritidshem fyller funktionen för utspisningen i paviljongerna istället för att upphandla ytterligare moduler till mottagningskök (sparar byggyta likväl). - Ställa om från elradiatorer till vattenburna radiatorer. Befintlig byggnad: Vidare kommer befintlig matsal behöva få en utökad kapacitet i syfte att kunna lösa utspisningsfrågan från hösten 2018 och framåt. Vidare se punkten 3. Behov. En omlokalisering av inhysta externa utspisningsgäster skulle kunna bereda väg för en lösning av utspisningsfrågan. Idrott kommer ej kunna bedrivas invid befintlig fastighet tillföljd av beläggningsgraden. Någon form av åtgärd krävs. Åtgärd ej utredd. Vidare kommer en rad underhåll- och optimeringsarbeten bedrivas invid fastigheten under samma tidsperiod som för den tilltänkta entreprenadtiden för detta ponerade projektgenomförande. Dessa övriga arbeten innefattar bl a. uppgradering av storkök, fasad- och fönsteråtgärder. Dessa arbeten samordnas internt hos Lokalförvaltningen. Geotekniska förutsättningar föreligger som en viss risk men anses som hanterbar och relativt kalkylerbar. 10(12)

11 12. Tidplan Tidplanen är ungefärlig och bygger på en förväntad framställan En eventuell tidigare lagd bygglovsprocess skulle kunna medge en viss tidsförtjänst. Upphandla ny paviljong: -Omgående: Projektera mark för FKU. -November: *Producera upphandlingsunderlag till paviljong -November slut *(direkt efter SDN centrum beslut): Ut med upphandling paviljong -December-Januari: FKU (upphandlingsarbete) Markarbeten -Januari Mars: Bygglovsprocess (10v.) -April - Maj (v.20): Rivning skolgård & Markarbeten för paviljong (6v.) -Maj (v.20) -Juni (v.25): **Paviljong etablering (6v.) -Maj (v.20) Juni (v.25): Markarbeten för ersättningsskolgård - Juni (v.26): **Överlämning till verksamheten *Vid nyttjande av redan upphandlad paviljong faller vissa bitar ur tidplanen ovan. ** Vid nyttjande av redan upphandlad paviljong kan dessa tider förlängas pga. Projektanpassningar. 13. Ekonomi Investeringskostnad och preliminär hyra framgår av Lokalsekretariatets yttrande. 14. Analys/utvärdering och Rekommendation/beslut Som förstudien ser det rekommenderas handlingsalternativ nummer 4 (placering C) framför handlingsalternativ nummer 2 (placering A) av de tillgängliga handlingsalternativen. Detta med bakgrund av att merkostnaden för båda placeringarna uppgår till jämförbara belopp. Mervärdet för verksamheten är betydligt större invid handlingsalternativ 4. En framtida expansion eller utbyggnad av befintlig 3 våningsfastighet låses ej genom denna placering. Samt att verksamhetskostnaden blir något lägre då ej ytterligare personalbehöver utlokaliseras för hantering av utspisning invid paviljongen om den samgrupperas enligt handlingsalternativ 4 (placering C). Eventuell kompletteringsbeställning av moduler undviks då mathanteringen (läs mottagning, servering) ej behöver ske i tillkommande paviljongens yta. Vidare se Bilaga 2 - Ortofoto placeringsalternativen Guldheden. 15 Bilagor Bilaga 1 - Placeringsskiss Paviljonger (Sitplan) Bilaga 2 - Ortofoto placeringsalternativen Guldheden Bilaga 3 (Bifogas ej) - Förstudiekalkyl - Centrum Paviljonger ( ) Bilaga 4 - Lokalprogram (anpassad) - Paviljong ( ) rev. ( ) 11(12)

12 Bilaga 5 (Bifogas ej) - (Befintlig paviljong) A Kärralundsskolan PLANER Bilaga 6 (Bifogas ej) - (Förhandskopia) VVS och styr Bilaga 7 (Bifogas ej) - EL Bilaga 8 (Bifogas ej) - VVS-kalkyl ( ) Bilaga 9 (Bifogas ej) - EL-kalkyl ( ) 12(12)