Detaljplan för. i Ljungby, Ljungby kommun SAMRÅDSHANDLING. GRANSKNINGSTID: 18 maj 1 juni 2017 GRANSKNINGSHANDLING

Transkript

1 Planavdelningen Detaljplan för Berghem 1:24 SAMRÅDSHANDLING med flera (Hotell Ljungby) i Ljungby, Ljungby kommun GRANSKNINGSTID: 18 maj 1 juni 2017 AR: Underrättelse Planbeskrivning Plankarta Behovsbedömning Samrådsredogörelse Svarsblankett SAMRÅDSHANDLING

2 UNDERRÄTTELSE Miljö- och byggförvaltningen Planavdelningen Ulla Gunnarsson Tel E-post Dnr 2017/0200 UNDERRÄTTELSE Detaljplan för Berghem 1:24 med flera (Hotell Ljungby) i Ljungby, Ljungby kommun Hotellverksamheten för Hotell Ljungby har ökat betydligt sedan fastighetsägaren beslutat att ingå i Best Westerns hotellkedja. Avsikten är därför att uppföra en ny byggnadskropp för hotellrum på västra sidan av befintlig byggnad. Byggnaden kommer att bli ett tydligt landmärke för Ljungby och synas från E4 och väg 25. Detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen för Ljungby kommun, antagen av kommunfullmäktige Detaljplanen bedöms (inte) medföra betydande miljöpåverkan och ingen miljökonsekvensbeskrivning behöver därför upprättas. Granskningstid: 18 maj 1 juni 2017 Planförslaget finns tillgängligt för granskning på biblioteket i Ljungby och i Kommunhuset, Olofsgatan 9, Ljungby samt på kommunens webbsida Vi vill uppmärksamma berörda fastighetsägare att informera hyresgäster/ bostadsrättsinnehavare om samrådet. Välkommen att höra av dig till kommunen för information och frågor: Planarkitekt Ulla Gunnarsson telefon , e-post ulla.gunnarsson@ljungby.se eller av planavdelningen genom kommunens växel Den som har synpunkter på förslaget är välkommen att framföra dessa skriftligen, via post till Ljungby kommun Planavdelningen, Ljungby eller via e-post till miljo.byggnamnden@ljungby.se, senast torsdagen den 1 juni MILJÖ- OCH BYGGNÄMNDEN Maj 2017

3 Behovsbedömning Plan: Berghem 1:24 med flera, Hotell Ljungby Datum: Negativ påverkan. Positiv påverkan. Ingen Berörs Stor Måttlig Liten Liten Måttlig Stor påv. ej Kommentarer Miljö Miljökvalitetsnormer Miljömål Hållbar utveckling Fler hotellrum med fler besökande ger ett större underlag för handeln och restaurangverksamheten vid Ljungbystopp. Riksintressen Naturvård Rörligt friluftsliv Kulturmiljö Naturvårdsintressen Naturreservat Natura 2000 Biotopskydd Natur Kronobergs natur Ängs- o hagmarksinventering Våtmarksinventering Sumpskogsinventering Nyckelbiotopsinventering Växt o djurliv Strandskydd Påverkan på vatten Grundvatten Ytvatten Dricksvattentäkt Dagvatten Hushållning Befintlig infrastruktur Vatten Alstrande av avfall Under byggskedet Visst alstrande av avfall sker vid byggskedet. Avfallssortering Avfallshantering ska skötas enligt Ljungby kommuns antagna avfallshanteringsplan. Kulturmiljö o landskapsbild Fornminnen Kulturmiljöprogram Kulturhistorisk miljö Det är ca 800 meter tilll fornlämningen Kånna högar. Med det avståndet anses att området inte påverkas av planändringen. Stadsbild Hälsa Buller Föroringar luft, mark, vatten Lukt Radon Strålning Kraftledningar Säkerhet Byggrätten som medger en högsta totalhöjd på 23 meter ger möjlighet att bygga ett landmärke som tydligt markerar att nu befinner man sig vid Ljungby södra infart. Med rätt fasadmaterial, tak och fönster kan det ge en vacker siluett som är synlig på långt håll. Fasadutförandet på den nya byggnaden ska vara sådant att bullerkraven hålls. Trafik Explosion, brand Översvämning Ras o skred Trygghet Markförhållanden/föroreningar Förorenad mark Planens influensområde En mindre ökning av trafiken inom planområdet kommer att uppstå när hotellet är utbyggt. När cirkulationsplatsen i korsningen Kungsgatan - Ringvägen är anlagd kommer trafiksituationen att förbättras vid infarten intill Intersport. Dessutom byggs för närvarande en Truckstop inom Rosendals verksamhetsområde där större andelen av lastbilarna kommer stanna. Fasader mot E4 och väg 25 ska utformas i obrännbart material med brandklass EI30 för att minska risken för omkomna inomhus vid olika brandscenarier. Det finns en risk att marken där tankstationen står är förorenad. Genomförandet av detaljplanen kommer inte att utgöra någon förändring. ÖP Gällande planer Pågående planläggning

4 Mellankommunala intressen Kommunens bedömning Genomförandet ger viss men ej betydande miljöpåverkan MKB behövs inte MKB behövs Planarkitekt: Ulla Gunnarsson

5 1(13) Detaljplan för Berghem 1:24 med flera (Hotell Ljungby) i Ljungby, Ljungby kommun PLANBESKRIVNING Den här detaljplanen genomförs med standardförfarande. Standardförfarande kan användas om en föreslagen detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten och om den överensstämmer med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Endast närmast berörda, sakägare, Länsstyrelsen och Lantmäteriet behöver höras. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Hotellverksamheten för Hotell Ljungby har ökat betydligt sedan fastighetsägaren beslutat att ingå i Best Westerns hotellkedja. Avsikten är därför att uppföra en ny byggnadskropp för hotellrum på västra sidan av befintlig byggnad. Byggnaden kommer att blir ett tydligt landmärke för Ljungby och synas från E4 och väg 25. Gällande plan är till för handel, besöksverksamhet, bilservice, kontor och industri. Planen medger en högsta byggnadshöjd av 10 meter. Avsikten är att ändra byggnadshöjden där den nya byggnadskroppen ska uppföras, till 23 meter så att den nya byggnaden kan uppföras i fem-sju våningar. För övrigt ska10 m byggnadshöjd gälla. Avsikten är också att överföra parkeringsplatsen vid väg 25:05 till kvartersmark och lägga ett utfartsförbud mot vägen. E4 Hotell Ljungby Väg 25

6 2(13) Planerad utbyggnad av Hotell Ljungby markerad med en grön punkt. PLANDATA Läge och areal Planområdet är beläget vid södra infarten till Ljungby strax norr om väg 25, se flygbild ovan. Området är knappt tre hektar. Markägoförhållanden Marken inom planområdet ägs av Gobilind Fastighets AB, Lars Aronson Fastighets AB, Trafikverket och Ljungby kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Detaljplaner Inom planområdet gäller följande detaljplan: Detaljplan för ett område vid Ljungby södra infart, laga kraft Planen är avsedd för handel, besöksverksamhet, bilservice, kontor och industri. Högsta byggnadshöjd som tillåts är 10 meter. Väg 25:05 är avsedd för genomfart/infart. Mellan kvartersmarken och väg 25:05 är det i detaljplanen placerat ett skyddsområde. Inom större delen av skyddsområdet har en parkeringsplats anlagts som används av besökande till bland annat Hotell Ljungby. För omgivningen gäller följande detaljplan: Detaljplan för Rosendal vid Ljungby södra infart, laga kraft Kommunala beslut Miljö- och byggnämnden gav planavdelningen i uppdrag att upprätta en detaljplan för aktuellt område. Översiktsplanen Planförslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan antagen PLANFÖRUTSÄTTNINGAR Bebyggelse I den västra delen av området ligger Hotell Ljungby samt en bensinmack och Sibylla snabbmatrestaurang. Intersport har sina lokaler i östra delen, närmast Ringvägen. Natur Mark och vegetation Stora delar av marken är belagd med asfalt eftersom det mesta används till parkering och som körytor. Utanför hotellet finns också gräsytor och en lekplats i anslutning till restaurangen. Mellan parkeringen och väg 25:05 är det gräsytor och ett dike.

7 3(13) Kulturhistoriska värden Ca 800 meter sydost om planområdet ligger fornlämningsområdet Kånna högar, ett av länets största gravfält med närmare 300 gravar. Fornlämningsområdet utgör en kulturmiljö av länsintresse. Mellan planområdet och Kånna högar ligger Rosendals verksamhetsområde som är under uppbyggnad och fler och fler verksamheter etableras efter hand. Det är ännu inte klarlagt vilka ytterligare företag som kommer att etableras, men det finns utrymme för fler än vad som finns där idag. Det finns också en mindre ridå med växtlighet mellan Rosendal och Kånna högar. Trädridån skymmer delvis utsikten mot verksamhetsområdet norrut om man som betraktare anser att ett sådant område inte är vackert. Närmaste företag är Emballator som under ett antal år funnits i den absoluta närheten av Kånna högar. Företaget expanderar fortfarande och de har också inom sin fastighet mer mark där de kan bygga ut. Utveckling och utbyggnad av Ljungby stad pågår ständigt även inom Stensbergs industriområde. Hotell Ljungby har gått med i hotellkedjan Best Western och behöver fler hotellrum för att klara de bokningar som kommer in. Utökningen av hotellet kommer att vara positivt för samtliga inom handel och restaurang i området. Den nya hotelldelen kommer att synas på långt håll och kommer att utgöra ett landmärke för Ljungby. Kulturmiljöer är också viktiga inslag i landskapet och ska skyddas. Kånna högar är ett skyddsvärt gravfält och fornlämningsområde men området ligger inte intill den planerade utbyggnaden av hotellet. Det finns ett antal andra verksamheter som ligger mycket närmare med skyltar och byggnader som syns på håll. Med ett avstånd på närmare en km mellan den planerade byggnationen vid hotell Ljungby och Kånna högar anses att fornlämningsområdet inte berörs negativt utav den nya etableringen. Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning har genomförts på platsen där den nya byggnadskroppen ska uppföras. Undersökningen visar att marken utgörs av sandmorän vilket innebär att jordens relativa fasthet är hög till mycket hög. Hela undersökningen finns med som bilaga till planhandlingarna. Förorenad mark Enligt länsstyrelsens inventering av förorenade områden är fastigheten Berghem 1:24 identifierad som potentiellt förorenat område eftersom här ligger en tankstation. Friytor Lek och rekreation En lekplats finns i anslutning till restaurangen på Hotell Ljungby.

8 4(13) Hotell Ljungby och Intersport. Foto taget från väster. Gator och trafik Marken inom planområdet ingår i Stensbergs industriområde i Ljungby. Gatunätet är utbyggt vilket innebär att Hotell Ljungby har utfart till Ringvägen. Enligt gällande plan är avsikten att en cirkulationsplats ska anläggas i korsningen Kungsgatan Ringvägen som ska avlasta den södra infarten från Ringvägen. Parkeringsplatser för personbilar finns mot väg 25 både inom den egna fastigheten och inom Berghem 1:7. Intill tankstationen finns också en lastbilsparkering. Väg 25:05 som fortsätter i väg 25 mot Halmstad har anslutning till E4. Varumottagning till hotellet sker vid den norra sidan av hotellbyggnaden och till snabbmatsrestaurangen Sibylla från väster, på baksidan av byggnaden. Väg E4 ska byggas om till motorväg mellan Kånna Toftaholm. Trafikverket har fastställt vägplanen för den södra etappen till Lagan. Det aktuella planförslaget står inte i konflikt med vägplanen. Miljökvalitetsnormer luft och vatten Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel enligt miljöbalkens femte kapitel. Miljökvalitetsnormerna är till för att komma till rätta med miljöpåverkan från diffusa utsläppskällor som t.ex. trafik och jordbruk. Beräkningar för luftföroreningar har utförts och dessa visar att miljökvalitetsnormerna inte överskrids i området. Det beror på att området är öppet och ligger relativt högt i förhållande till omgivningen.

9 5(13) Planområdet tillhör Lagans vattenavrinningsområde. Lagan hade måttlig ekologisk status 2009 men nådde inte upp till god kemisk ytvattenstatus p.g.a. kvicksilver och kvicksilverföreningar. Det finns en risk att ekologisk och kemisk status på vattnet inte uppnås 2021 vilket innebär att miljökvalitetsnormen för vatten inte följs. Planområdet ligger mer än en kilometer från Lagaån. Detaljplanens påverkan på vattnet anses vara begränsad. Parkeringsplatsen kommer att göras iordning med uppmålade parkeringsrutor samt refuger på lämpliga platser. Störningar Buller Ca fordon trafikerar E4 per dag med högsta tillåtna hastighet på 110 km/h. Avståndet mellan vägmitt och Hotell Ljungby är drygt 100 meter. Däremellan är det en slänt upp till Hotellet med en del växtlighet. Med utgångspunkt från Boverkets skrift Hur mycket bullrar vägtrafiken beräknas bullervärdena ligga mellan dba vid hotellets fasad. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Ledningar finns utbyggda i området. Avfall Avfallshanteringen ska skötas enligt Ljungby kommuns antagna avfallshanteringsplan.

10 6(13) PLANFÖRSLAGET Bebyggelse Närmast Ringvägen, inom Berghem1:28, ligger Intersports lokaler. I nuläget finns inga planer på att göra några förändringar inom fastigheten. Inom fastigheten Berghem 1:24 finns idag hotell, restaurang, snabbmatsrestaurang, bensinmack, eltankstation och servicebutik. Ägaren har anslutit sig till Best Western vilket inneburit att uthyrda hotellnätter ökat betydligt. Avsikten är därför att uppföra en ny byggnadskropp, max 23 meter nockhöjd i fem-sju våningar för hotellrum, på västra sidan om befintligt hotellet. Den nya byggnaden ska bli ett landmärke som tydligt markerar att nu befinner man sig vid Ljungbys södra infart. Höjd på byggnader Området ingår i ett verksamhetsområde med mestadels handel. Någon speciell byggnadskultur finns inte, men med anledning av områdets strategiska läge vid E4 och väg 25 är det av särskild vikt att den höga byggnaden ges en estetiskt tilltalande utformning. Färg och takvinkel bör harmonisera med befintlig byggnad. Platsen där den nya byggnadskroppen ska uppföras.

11 7(13) Tillgänglighet Marken inom hela planområdet är tillgänglig även för rörelsehindrade personer eftersom de flesta ytorna är plana och asfalterade. Lekplatsen som är i anslutning till restaurangen är lättillgänglig men också begränsad med ett staket mot parkeringen. Förorenad mark Enligt länsstyrelsens inventering av förorenade områden finns fastigheten identifierad som potentiellt förorenat område eftersom här ligger en tankstation. Där den nya byggnaden ska uppföras, ca 100 meter väster om tankstationen är sannolikheten för föroreningar väldigt låg. Friytor Naturmiljö Någon naturmiljö i sin rätta bemärkelse finns inte inom fastigheten. Några mindre gräsmattor är anlagda i närheten av hotellet. Gator och trafik Gatunätet är utbyggt i området. Närheten till E4 och väg 25 gör att tillgängligheten i samtliga fyra väderstreck till större vägar är väldigt god. Trafiksituationen vid utfarten mot Ringvägen kan vid vissa tillfällen vara problematisk. Det har lösts i gällande detaljplan där avsikten är att en cirkulationsplats ska anläggas i korsningen Kungsgatan Ringvägen med bland annat infart till Citygross. Förhandlingar pågår mellan fastighetsägarna och kommunen för att anlägga cirkulationsplatsen. Ägaren till Berghem 1:24 uppför för närvarande en Truckstop för lastbilar i Rosendals industriområde. Där kommer att finnas service och drivmedel med mera. Därigenom kommer en stor del av lastbilstrafiken inom planområdet att försvinna vilket påverkar trafiksituationen positivt i korsningen vid Intersport. En tunnel under väg 25:05 ansluter området till parkeringen vid informationstavlan söder om väg 25:05. En upptrampad stig som är väldigt brant den sista biten, leder fram till tunneln. Möjlighet finns att placera en trappa i slänten så att det blir lättare att nå tunneln. Parkering, varumottagning, utfarter Inom Berghem 1:24 finns parkeringsplatser i tillräckligt antal för besökande till restaurangen och till hotellet. Parkeringsplatserna ska markeras tydligare och avgränsningar med refuger ska göras på lämpliga ställen. Fem parkeringsplatser för lastbilar kommer att målas upp mellan bensinmacken och Intersport. Intersport har sin parkering på norra sidan av affärslokalen med tillräckligt antal platser för besökare.

12 8(13) En upptrampad stig leder fram till tunneln under väg 25:05. Riskanalys Planområdet ligger i ett verksamhetsområde som i första hand består av handel. Inga bostäder finns i närheten varken på den östra eller västra sidan om E4 eller andra sidan väg 25. Avståndet mellan platsen där den nya byggnaden ska uppföras och E4 är ca 100 meter och avståndet till väg 25:05 är ca 45 meter. Ytterligare ca 75 meter från E4 ligger en bensinmack inom planområdet. E4 ligger några meter lägre än platsen där den nya byggnaden ska uppföras. Nivåskillnaden kan fånga upp eventuella avåkande fordon. Nivåskillnaden begränsar också spridning av farliga ämnen till planområdet och minskar risken för utsläpp från avåkande fordon med farligt gods vid en olycka. E4 och väg 25 är båda primära transportleder för farligt gods. Enligt praxis ska riskfrågorna beaktas vid fysisk planering inom 150 meter från transportleder för farligt gods. Det är ca 100 meter mellan E4 och den nya byggnaden som ska uppföras. För att klara kraven har planbestämmelse införts enligt följande: - Fasaden mot vägarna ska bekläs med obrännbart material med brandklass EI30 för att minska risken för omkomna inomhus vid olika brandscenarier. - Utrymningsvägar, friskluftsintag och entréer ska läggas i fasad som inte är riktad mot omgivande större väg. - Utfartsförbud har lagts som en planbestämmelse i detaljplanen, mellan parkeringsplatsen och väg 25:05.

13 9(13) MSB (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) har fyra kriterier uppsatta om de förhöjda risknivåerna vägs mot detaljplanen nytta, såväl för samhället i stort som för de personer som kommer att vistas inom området. Dessa fyra kriterier är: - Rimlighetsprincipen - Proportionalitetsprincipen - Fördelningsprincipen - Principen om undvikande av katastrofer Innebörden av dessa principer och vad detta innebär för detaljplanen är följande: Rimlighetsprincipen En verksamhet bör inte innebära risker som med rimliga medel kan undvikas. Kan en risk elimineras med rimligt stora tekniska och ekonomiska insatser ska detta göras. Utbyggnaden i sig innebär ingen risk utan risken kommer från trafiken med farligt gods. För att skydda sig mot explosioner och avåkningar ska byggnaden uppföras med särskilt fasadmaterial. Detta regleras i en planbestämmelse och när den genomförts har denna princip följts. Proportionalitetsprincipen Risken av en verksamhet bör inte vara oproportionerligt stor jämfört med dess fördelar och nytta. Risken kommer från farligt gods på E4 och väg 25. Området strategiska läge är fördelaktig för den hotellverksamheten som kommer att utökas där med stöd av detaljplanen. Övriga verksamheter inom området kommer också att dra nytta av att hotellverksamheten utökas. Risknivåerna inom området med den föreslagna användningen blir inte oproportionerligt stor. Fördelningsprincipen Riskerna bör vara skäligt fördelade inom samhället i relation till verksamhetens fördelar. Enskilda individer och grupper bör inte vara exponerade till oskäligt stora risker jämfört med de fördelar verksamheten innebär för dem. De som kommer att vistas inom området består av två grupper. Hotellgästerna kommer endast att vistas inom området under en kortare tidsperiod. Under natten transporteras dessutom avsevärt mindre farligt gods än på dagen vilket minskar hotellgästernas risksituation. Personer som arbetar inom området känner till området och är där endast i vaket tillstånd. Inga grupper eller individer är exponerade till oskäligt stora risker jämfört med de fördelar verksamheten innebär för dem.

14 10(13) Principen om undvikande av katastrofer Risker bör hellre realiseras i olyckor med begränsade konsekvenser som kan hanteras av tillgängliga beredskapsresurser än i katastrofer. Genom föreslagna planbestämmelser ovan har risknivån minskat och alla rimliga åtgärder för att undvika katastrofer bedöms ha vidtagits när skyddsåtgärderna genomförs. Utifrån ovanstående görs bedömningen att risknivåerna inom planområdet är acceptabla och att situationen är godtagbar utifrån ett riskperspektiv. Buller och störningsskydd Trafikverkets beräkning av buller år Trafikverket har gjort en bullerberäkning i samband med planerad utbyggnad av E4. Den visar hur bullersituationen kan se ut år Beräkningen har gjorts på fordon vid en hastighet på 120 km/h och visar att ljudnivån kommer att ligga på dba ekvivalent ljudnivå där den nya byggnaden ska uppföras. Enligt Trafikverkets mätning 2015 har det uppmätts knappt fordon som trafikerar E4 vid en hastighetsbegränsning på 110 km/h. Med utgångspunkt från Boverkets skrift Hur mycket bullrar vägtrafiken beräknas bullervärdena ligga mellan dba vid hotellets fasad närmast E4. Det finns inga riktlinjer för tillfälliga anläggningsboenden och hotell, men Folkhälsomyndighetens riktvärden för inomhusbuller gäller även denna typ av lokaler. Riktvärdet för inomhusbuller är 30 dba, ekvikvalent (ett slags medelnivå av det varierande bullret) och 45 dba, maximal ljudnivå. En planbestämmelse som reglerar bullernivåerna finns på plankartan.

15 11(13) Teknisk försörjning Vatten och avlopp, dagvatten, Ledningar för vatten, avlopp och dagvatten finns utbyggda. En stor del av dagvattnet kan tas omhand inom de områden som inte är asfalterade. Genomförande av detaljplanen kommer inte att medföra att mer mark hårdgörs eftersom den nya byggnaden ska uppföras på en asfalterad yta. Avfall Avfallshanteringen ska skötas enligt Ljungby kommuns antagna avfallshanteringsplan. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Organisation Planen upprättas av miljö- och byggförvaltning som också författar genomförandebeskrivning tillsammans med exploateringschef Per-Olov Almqvist. Lantmäteriet verkställer de fastighetsrättsliga genomförandefrågorna efter ansökan. Det tekniska genomförandet av allmänna anläggningar görs av kommunen genom tekniska förvaltningen. Tidplan Avsikten är att skicka detaljplanen på samråd i slutet av april 2017 så att planen kan antas senast i juni Genomförandetid Genomförandetiden slutar fem år efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Genomförandetid innebär att detaljplanens giltighetstid är begränsad. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med detaljplanen och planen får inte ändras utan att särskilda skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla, men kan då ändras eller upphävas av kommunen utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning för till exempel förlorad byggrätt. Ansvar För väg 25:05 har staten väghållningsansvar. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheter och rättigheter En gemensamhetsanläggning för gata och trottoar, markerad gagr finns inrättad mellan fastigheterna Berghem 1:24, 1:26, 1:27 och 1:28 som löper utmed de gemensamma fastighetsgränserna fram till Ringvägen. Fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift. En fastighetsreglering ska genomföras med avsikt att mark från Berghem 1:7 överförs till Berghem 1:24 och 1:28.

16 12(13) Avtal Innan startbesked för nybyggnad alternativt tillbyggnad lämnas ska ett avtal mellan Ljungby kommun och fastighetsägaren till Berghem 1:24 angående fastighetsreglering för marken till parkeringsplatserna ha tecknats. Detsamma gäller för Berghem 1:28. Därmed kommer de befintliga arrendeavtalen att avvecklas. Ekonomiska frågor Planavtal Ett planavtal är tecknat mellan Gobilind Fastighets AB, fastighetsägaren till Berghem 1:24, och Ljungby kommun. I planavtalet regleras kostnader för planarbetet, grundkarta och fastighetsförteckning. Ingen planavgift tas ut vid bygglov. Upphävande Området inom Berghem 1:7 är i gällande plan avsett för skyddsområde. Större delen av området, det som används som parkering, överförs till Berghem 1:24. En mindre del av skyddsområdet blir kvar och det föreslås upphävas och i stället övergå till mark som inte är planlagd. KONSEKVENSER OCH BEHOVSBEDÖMNING Miljökonsekvenser Detaljplanen innebär inte en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats enligt kraven i plan och bygglagen 4 kap. 34. Behovsbedömning De miljökonsekvenser som uppstår vid genomförandet av detaljplanen anses inte vara av sådan betydelse att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Planbestämmelser angående fasadutförandet gällande brandklassat material finns i detaljplanen. Konsekvenser för detaljplanens genomförande på fastighetsnivå Fastighet Ekonomiska Fastighetsrättsliga Tekniska Inom planområdet Berghem 1:7 Fastighetsreglering av mark till Berghem 1:24 och Berghem 1:24 Berghem 1:28 Tecknande av planavtal. 1:28. Fastighetsreglering av mark från Berghem 1:7 Fastighetsreglering av mark från Berghem 1:7 Beställa och bekosta en geoteknisk utredning.

17 13(13) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har utarbetats av planarkitekt Ulla Gunnarsson på Planavdelningen, Ljungby kommun i samarbete med exploateringschef Per-Olov Almqvist och stadsarkitekt Lennart Dahlberg. PLANAVDELNINGEN Ulla Gunnarsson Planarkitekt

18 1(7) Detaljplan för Berghem 1:24 med flera (Hotell Ljungby) i Ljungby, Ljungby kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMMANFATTNING Hotellverksamheten för Hotell Ljungby har ökat betydligt sedan fastighetsägaren beslutat at ingå i Best Westerns hotellkedja. Avsikten är därför att uppföra en ny byggnadskropp för hotellrum på västra sidan av befintlig byggnad. Gällande plan är till för handel, besöksverksamhet, bilservice, kontor och industri. Planen medger en högsta byggnadshöjd av 10 meter. Avsikten är att ändra byggnadshöjden till 23 meter där den nya byggnadskroppen ska uppföras så att den nya byggnaden vid Hotell Ljungby kan uppföras i fem-sju våningar. För övrigt ska 10 m byggnadshöjd gälla. Avsikten är också att överföra parkeringsplatsen vid väg 25:05 till kvartersmark och lägga ett utfartsförbud mot vägen. ÄNDRINGAR Plankartan ändrats enligt följande: Tjockleken på gränsen för gagr (gemensamhetsanläggning) minskas för att inte förväxlas med andra gränser. Planbestämmelsen e Högst 50 % av fastighetsarena får bebyggas. tas bort på plankartan. Den administrativa planbestämmelsen angående startbesked för nybyggnad tas bort från plankartan. En ny planbestämmelse läggs till på plankartan angående buller. Fasadmaterial och fönster ska klara riktvärdet för inomhusbuller på 30 dba ekvivalent och 45 dba maximal ljudnivå. Planbeskrivningen ändrats enligt följande: Huvudmannaskap ändras till Ansvar med texten För väg 25:05 har staten väghållningsansvar. En ny text om Kulturhistoriska värden läggs till. Rubriken Störningar och risker ändras till Riskanalys och texten därunder görs mer fyllig. Efter dessa justeringar föreslås miljö- och byggnämnden besluta att skicka detaljplanen för granskning. Samråd över planförslaget har skett med fastighetsägare inom området, berörda grannar, kommunala förvaltningar och nämnder, statliga myndigheter med flera under tiden 20 april 11 maj Samtliga sakägare samt statliga och kommunala remissinstanser har fått fullständiga planhandlingar. Planförslaget har funnits tillgängligt i kommunhuset samt på kommunens webbplats

19 2(7) Detaljplanen handläggs med standardförfarande. INKOMNA YTTRANDEN Under samrådstiden har yttranden inkommit enligt följande: Utan synpunkter Tekniska förvaltningen Skanova Region Kronoberg Fastighetsägaren till Berghem 9:7 och 9:10 Med synpunkter Länsstyrelsen Trafikverket Lantmäteriet Fastighetsägare till Berghem 1:26 Berghem 1:27 Länsstyrelsen: Citat Länsstyrelsen anser att vissa frågor behöver en tydligare redovisning i planen. Risker beträffande E4 och väg 25 som farligt godsleder samt risker kring hanteringen med drivmedel inom planområdet behöver analyseras närmre. Även bullerfrågan behöver bli tydligare i sin formulering hur kommunen kommer att hantera de höga ljudnivåerna. Ur kulturmiljös synvinkel behöver planen redogöra och konsekvensbeskriva planförslagets inverkan på Kånna högar med siktlinjer och synlighet. Planbestämmelser De administrativa planbestämmelserna i detaljplanen behöver ses över. I en detaljplan går det endast att reglera utifrån fjärde kapitlet plan- och bygglagen. Detaljplanen ska inte innehålla bestämmelser som enbart ger upplysningar eller som är otydliga. De för planen viktiga upplysningar ska istället framställas i planbeskrivningen. Kulturhistoriska värden Syftet med planen är att komplettera befintlig hotellbyggnad med en ny byggnadskropp i fem-sju våningar med en maxhöjd på 23 meter. I planhandlingen anges att byggnaden kommer bli ett tydligt landmärke för Ljungby och synas från E4 och väg 25. Ca 800 meter sydöst om planområdet ligger Kånna högar, ett av länets största gravfält med närmare 300 gravar. Länsstyrelsen saknar en redogörelse samt konsekvensbeskrivning av hur den planerade byggnadskroppen kommer påverka det närliggande fornlämningsområdet som utgör en kulturmiljö av länsintresse. Planhandlingen bör kompletteras med höjd- och volymstudier som tydligt redogör för siktlinjer och byggnadens synlighet i landskapet. Länsstyrelsen betonar även vikten av god byggnadskultur och att särskild omsorg läggs vid estetisk utformning av ny bebyggelse med god form och materialverkan. Risk Mark ska detaljplaneläggas utifrån lämplighet med hänsyn till att ändamålet ska

20 3(7) kunna uppnås med minsta intrång och olägenhet för människors hälsa och miljön. Förslaget till detaljplan innebär utökning av hotell/anläggningsboende i anslutning till rekommenderad transportled för farligt gods. Länsstyrelsen anser att en riskanalys behöver tillföras som underlag då ändringar i detaljplanen medger att utöka hotellverksamheten och möjliggöra anläggningsboenden. Gällande ändamålet försäljning av drivmedel till fordon är det från risksynpunkt lämpligt att i detaljplanen göra en avgränsning av kvartersmarken för användningen drivmedelsförsäljning. Även drivmedelshanteringen med försäljning och påfyllning av drivmedel bör bedömas från risksynpunkt med hänsyn till blandningen av användningsområden, boende, handel, kontor, verksamheter, tillfällig vistelse för kvartersmarken. Förorenad mark Eftersom del av planområdet är en tankstation och ett potentiellt förorenat område vore det bra att i plankartan avgränsa området för tankstationen från övriga användningsområden. Hela planområdet har i förslaget samma beteckning, handel, kontor, drivmedelsförsäljning, tillfällig vistelse, verksamheter. Buller Även om reglerna i BBR om bostadsutformning inte gäller för tillfälliga anläggningsboenden och hotell så gäller Folkhälsomyndighetens riktvärden för inomhusbuller även denna typ av lokaler och finns i BBR, svensk standard SS och SS Riktvärdet för inomhusbuller är 30 dba, ekvivalent och 45 dba, maximal ljudnivå. Beräknade värden för omgivningsbuller utomhus behöver därför redovisas så att det av planhandlingarna framgår att riktvärdena för inomhusbuller inte kommer att överskridas. Bullerriktvärden behöver redovisas för både dagens ljudförhållanden och för de prognosticerade ljudnivåerna. Länsstyrelsen hänvisar till Trafikverkets yttrande för att säkerställa ansvarsfrågan om åtgärder beträffande fasadutformning. Kommentar: Den administrativa planbestämmelsen angående startbesked för nybyggnad tas bort från plankartan. Kulturhistoriska värden Den planerade utbyggnaden ligger i direkt anslutning till E4 och trafikplats Ljungby södra. Området är redan planlagt för verksamheter. Det är ca 800 meter mellan Kånna högar och Ljungbystopp. Däremellan ligger Rosendals verksamhetsområde som är under uppbyggnad och fler och fler verksamheter etableras efter hand. Det är ännu inte klarlagt vilka ytterligare företag som kommer att etableras, men det finns utrymme för fler än vad som finns där idag. Det finns också en mindre ridå med växtlighet mellan Rosendal och Kånna högar. Trädridån skymmer delvis utsikten mot verksamhetsområdet norrut om man som betraktare anser att ett sådant område inte är vackert. Närmaste företag är Emballator som under ett antal år funnits i den absoluta närheten av Kånna högar. Företaget expanderar fortfarande och de har också inom sin fastighet ytterligare mark där de kan bygga ut.

21 4(7) Utveckling och utbyggnad av Ljungby stad pågår ständigt även inom Stensbergs industriområde. Hotell Ljungby har gått med i hotellkedjan Best Western och behöver fler hotellrum för att klara de bokningar som kommer in. Utökningen av hotellet kommer att vara positivt för samtliga inom handel och restaurang i området. Den nya hotelldelen kommer att synas på långt håll från E4 och kommer att utgöra ett landmärke för Ljungby. Något som saknas idag. Kulturmiljöer är också viktiga inslag i landskapet och ska skyddas. Kånna högar är ett skyddsvärt gravfält och fornlämningsområde som utgör en kulturmiljö av länsintresse. Men området ligger inte intill den planerade utbyggnaden av hotellet. Det finns ett antal andra verksamheter som ligger mycket närmare med skyltar och byggnader som syns på håll. Miljö- och byggförvaltningen anser att med det avståndet på närmare en km mellan den planerade byggnationen vid Hotell Ljungby och Kånna högar, att fornlämningsområdet inte berörs negativt av den nya etableringen. Denna text angående kulturhistoriska värden läggs till i planbeskrivningen. Avsikten är inte att i en planbestämmelse kräva något speciellt material på tak och fasader på den nya byggnaden. I beskrivningen står att det är av särskild vikt att den höga byggnaden ges en estetiskt tilltalande utformning och att färg och takvinkel bör harmonisera med befintlig byggnad. Miljö- och byggnämnden och dess förvaltning har kompetens att avgöra vilka material som kan användas och att byggnaden utformas på lämpligt sätt. Risk En ny punkt om riskfrågor utvecklas ytterligare i planbeskrivningen. Förorenad mark I gällande plan är området avsett för handel, kontor, drivmedelsförsäljning, tillfällig vistelse och verksamheter. Samtliga användningsområden ingår redan. Eftersom det finns en etablerad drivmedelsanläggning som uppfördes enligt gällande detaljplan på en plats som inte kommer att ändras, finns ingen anledning att specificera ytterligare var de olika användningsområdena ska ligga. Risken att något händer runt macken blir inte större med anledning av uppförandet av en ny byggnadskropp. Buller En ny planbestämmelse läggs till på plankartan angående buller. Fasadmaterial och fönster ska klara riktvärdet för inomhusbuller på 30 dba ekvivalent och 45 dba maximal ljudnivå. Trafikverket: Citat Byggnadsfritt avstånd Planområdet ligger i direkt anslutning till E4 och riksväg 25 som båda utgör riksintresse för kommunikationsanläggningar. Vägarna är rekommendera för transporter med farligt gods. För att långsiktigt säkra funktionen för vägar och järnvägar av riksintresse har Länsstyrelsen och Trafikverket Region Syd kommit överens om rekommendationer för minsta byggnadsfria avstånd. För väg E4 finns en ny vägplan som precis har vunnit laga kraft och möjliggör utbyggnad till motorväg, en ny cirkulationsplats

22 5(7) och påfartsramp planeras strax väster om planområdet. Från Trafikverket ser vi inget framtida behov av att utvidga vägområdet ytterligare. Befintliga byggrätter finns på samma avstånd från vägområdet varför Trafikverket kan godta planförslaget. Risker Risksituationen är beskriven och en planbestämmelse reglerar fasad, ventilation och entréer. Kommunen bör inhämta och beakta eventuella synpunkter från Länsstyrelsen och Räddningstjänsten. Gång och cykel Frågan om en framtida GC-ramp västerut från GC-tunneln har tidigare lyfts av Trafikverket. I samband med att området planläggs bör frågan övervägas av kommunen. Anslutning Parkeringen är befintlig och placerad ca 10 m från vägkant. Trafikverket vill ha ett utfartsförbud mot väg så som ni har med i samrådsförslaget. Buller Samma riktvärden som gäller för bostäder bör för hotell och pensionat gälla inomhus i enlighet med SS Enligt bullerberäkning som är utförd för år 2040 överskrids gällande riktvärden för trafikbuller där utbyggnad planeras. Bullersituationen innebär att krav behöver ställas på bullerdämpande åtgärder. Trafikverket menar att åtgärder för att klara inomhusnivåer ska regleras i planbestämmelse t ex genom åtgärder i fasaden. De nödvändiga åtgärder som kan krävas (bullerskydd) ska bekostas av exploatören och/eller kommunen. Dagvatten Kvarteret Berghem är kopplat till kommunalt dagvattensystem. Trafikverket vill vara tydliga med att dagvattenhantering inte får anordnas så att vatten släpps ut direkt eller indirekt i vägdiken. Luftfart Detaljplanen medger byggnation som är högre än 20 meter. Etableringen ligger inom den MSA-påverkande zonen för Växjö flygplats. Flygplatserna är sakägare och ska därför beredas möjlighet att yttra sig. Likaså ska Luftfartsverket och Försvarsmakten, i egenskap av sakägare, ges möjlighet att yttra sig över detaljplanen. Trafikverket förutsätter att kommunen hör berörda flygplatser samt Luftfartsverket och Försvarsmakten. Kommentar: En ramp till GC-tunneln kan anläggas utan att det tas med i detaljplanen eftersom området redan idag är avsett för allmän plats. En ny planbestämmelse läggs till på plankartan angående buller. Fasadmaterial och fönster ska klara riktvärdet för inomhusbuller på 30 dba ekvivalent och 45 dba maximal ljudnivå.

23 6(7) Den nya hotelldelen kommer att uppföras på en asfalterad parkeringsyta. Det innebär att ingen genomsläpplig mark tas i anspråk och därmed påverkas inte heller frågan gällande dagvatten. Granskningshandlingen skickas till Växjö flygplats, Luftfartsverket och Försvarsmakten för yttrande. Lantmäteriet: Citat Lantmäteriet har synpunkt på Staten som huvudman för allmän plats, enligt PBL kan det bara vara kommunen eller enskilt. Förvillande med tydlig gräns för gagr, liknar egenskapsgräns. Kommentar: Rubriken Huvudmannaskap tas bort och ändras till Ansvar med texten: För väg 25:05 har staten väghållningsansvar. Tjockleken på gränsen för gagr ändras så att tydligheten på kartan blir bättre. Fastighetsägare till Berghem1:26: Citat: I egenskap av fastighetsägare till Berghem 1:26, Ljungby kommun, vill Svenska McDonald s AB påpeka vikten av att vår tillgänglighet och synlighet inte ska försämras som en följd av denna plan. I övrigt ser vi positivt på en utveckling av området. Kommentar: Tillgängligheten till McDonalds kommer inte förändras jämfört med idag. McDonalds reklamskylt som i först hand är väl synlig från E4 kommer inte att påverkas av den nya byggnaden. Fastighetsägare till Berghem 1:27: Citat: Efter att ha tagit del av förslaget till detaljplan för Berghem 1:24 m. fl. (Hotell Ljungby) så lämnar härmed fastighetsägare Trophi i Ljungby AB följande på det upprättade förslaget bif. detta dokument. I behovsbedömningen anges att den negativa påverkan på grund av trafik bedöms vara liten, med kommentaren att det kommer uppstå en mindre ökning av trafiken när den planerade utbyggnaden är genomförd. Bolaget anser att redan den nuvarande trafiksituationen i området kring hotellet är ansträngd och utbyggnaden kommer medföra ökad trafik i form av både gäster till hotellet och transporter. Eftersom det saknas alternativa vägar kommer all trafik att koncentreras till Ringvägen, som inte har tillräcklig kapacitet för trafikökningen. Vilken påverkan utbyggnaden kommer ha på trafiken verkar alltså inte ha bedömts på ett korrekt och rättvisande sätt. För att kunna bedöma förslaget så anser bolaget att en trafikutredning måste göras. Först när sådan utrening har gjorts, så går det att på ett korrekt sätt bedöma förslaget. Kommentar: Enligt gällande plan är avsikten att en cirkulationsplats ska anläggas i korsningen Kungsgatan Ringvägen, som ska avlasta den södra infarten från Ringvägen. När cirkulationsplatsen är uppförd kommer en stor del av trafikproblemen att lösas för Ljungbyportens Handelsområde. Förhandlingar pågår mellan fastighetsägaren till Berghem 1:27 och kommunen om utbyggnaden av cirkulationsplatsen.

24 7(7) Ägaren till Berghem 1:24 uppför för närvarande en Truckstop för lastbilar i Rosendals industriområde. Här kommer att anläggas service, drivmedel med mera. Därigenom kommer en stor del av lastbilstrafiken inom planområdet att försvinna vilket påverkar trafiksituationen positivt i korsningen vid Intersport. LJUNGBY KOMMUN Planavdelningen den 15 maj 2017 Ulla Gunnarsson Planarkitekt