Detaljplan för BOSTÄDER VID GAVELÅSVÄGEN 1, Mellby 102:3 GRANSKNINGSUTLÅTANDE detaljplan

Transkript

1 Granskningsutlåtande Sida 1 av 12 Handläggare Christoffer Gissy Diarienummer B/2013:414 Detaljplan för BOSTÄDER VID GAVELÅSVÄGEN 1, Mellby 102:3 GRANSKNINGSUTLÅTANDE detaljplan I detta granskningsutlåtande redovisas det synpunkter som inkommit på detaljplaneförslaget ifrån såväl samrådet som granskningen. SAMRÅDETS GENOMFÖRANDE Detaljplanesamråd har genomförts enligt Plan- och bygglagen under tiden 7 mars till 21 mars Samrådsmöte om planförslaget har ägt rum den 14 mars Berörda myndigheter, fastighetsägare och övriga sakägare har underrättats skriftligt. Fastighetsförteckning, förteckning över hyresgäster och boende samt samhällsbyggnadskontorets sändlista över statliga och kommunala remissinstanser m fl har legat till grund för samrådet. Under samrådet har utställning skett i kommunhusets foajé. Handlingarna har dessutom funnits tillgängliga på kommunens hemsida. Samrådsmötet om detaljplanen besöktes av fyra personer. Mötet hölls i kommunhuset (rum Anneberg). Vid mötet beskrevs planprocessens olika skeden och de möjligheter som finns att samråda och yttra sig om planförslaget. Bakgrunden till planarbetet och syftet beskrevs. Därefter gjordes en beskrivning av dagens förhållanden samt föreslagna förändringar. SAMMANFATTNING AV SYNPUNKTER SAMRÅD Under samrådet har muntliga och skriftliga er och synpunkter framförts från enskilda. Totalt har 9 skriftliga yttranden kommit in. Inkomna yttranden finns tillgängliga hos kommunen. Frågor och synpunkter som framförts under samrådet berör bl.a.: - Geoteknik och stabilitet - Allmänt kring plankarta och planbestämmelser - Att detaljplanen medger ytterligare bebyggelse 1

2 Granskningsutlåtande Sida 2 av 12 STÄLLNINGSTAGANDE INFÖR GRANSKNING Följande förändringar/tillägg i planhandlingarna har gjorts inför granskningen med hänvisning till de synpunkter som inkommit under samrådet. - Information om Besebäcken som särskilt värdefullt naturintresse tillförs planbeskrivningen. Kommunen håller med om att koppartak bör undvikas och skriver in det som en information i planbeskrivningen. - En planbestämmelse om att schaktning inte är tillåten på den östra delen av planområdet är tillförd. - Bergskivorna har åtgärdats och stabiliteten är tillfredsställande enligt utförd besiktning. INKOMNA SYNPUNKTER UNDER SAMRÅDET 1 LÄNSSTYRELSEN Västra Götalands län Samhällsbyggnadsenheten Synpunkterna har sammanfattats av samhällsbyggnadskontoret där inget annat anges. Bedömning enligt 11 kap 10 Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte följs, att strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till risken för olyckor, översvämning och erosion. Råd enligt 2 kap. PBL och MB Geoteknik Länsstyrelsen instämmer med SGI:s yttrande, se nedan. Upplysningar I planbeskrivningen nämns det att konstruktionen med resta bergskivor i den östra slänten bedöms vara instabil och att bultarna bör bytas ut. Det exakta läget för bergskivorna framgår inte, men östra delen av fastigheten vetter mot Besebäcken. Då det ska förekomma öring i bäcken och bäcken mynnar i Natura 2000-området Säveån kan åtgärden, beroende på omfattning och lokalisering, behöva prövas som vattenverksamhet enligt 11 kapitlet miljöbalken. Samråd med Länsstyrelsen bör genomföras innan åtgärden vidtas. 2

3 Granskningsutlåtande Sida 3 av 12 Behovet av och syftet med eventuell bergschakt i slänten ned mot Besebäcken i den östra delen av området bör förtydligas i det fortsatta planarbetet. Länsstyrelsen stödjer Bergabs bedömning att det bör undvikas. Ur vattenvårdssynpunkt vore det önskvärt att koppartak inte anlades vid reparation av tak på befintlig byggnad. Koppar är toxiskt för vattenlevande organismer och den näraliggande Besebäcken mynnar i Säveån, som är av riksintresse för naturvård, Natura 2000-område med lax som bevarandeart samt särskilt värdefullt vatten för miljömålet levande sjöar och vattendrag. Kan det räcka med falsat plåttak med kopparfärg? Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt Geoteknik Se till SGI nedan. Information om Besebäcken som särskilt värdefullt naturintresse tillförs planbeskrivningen. Kommunen håller med om att koppartak bör undvikas och skriver in det som en information i planbeskrivningen. 2 STATENS GEOTEKNISKA INSTITUT, SGI SGI delar bedömningen att stabiliteten inom planområdet i stort är tillfredsställande. SGI anser dock att Bergabs rekommendationer avseende de instabila bergskivorna samt eventuell bergschakt i slänten öster om den befintliga villan bör säkerställas på plankartan. En planbestämmelse om att schaktning inte är tillåten på den östra delen av planområdet är tillförd. Bergskivorna har åtgärdats och stabiliteten är tillfredsställande enligt utförd besiktning. 3 LANTMÄTERIET Plankarta och planbestämmelser Färgsättningen för Bostäder är inte samma i plankartan som planbeskrivningen. Om det är viktigt bör en fastighetsindelningsbestämmelse införas som säkerställer utfartsservitutet för befintlig bostad. Om det är viktigt så bör någon bestämmelse införas som förhindrar att fler än två fastigheter tillskapas. Plankarta och planbestämmelser Användningen B (bostäder) är normalt färgad gult. Att få till samma färgsättning på den nya digitala kartan som på den 3

4 Granskningsutlåtande Sida 4 av 12 äldre handritade kartan är svårt. Bestämmelse om servitut läggs inte till plankartan. Detta kan lösas på flera sätt och Samhällsbyggnadskontoret väljer att inte reglera detta i detaljplanen. Befintlig bestämmelse om minsta storlek på fastighet bedöms som tillräcklig och ändamålsenlig. 4 VATTENFALL ELDISTRIBUTION AB 6 SKANOVA 7 RÄDDNINGSTJÄNSTEN STORGÖTEBORG Har inget att erinra. Noteras. Invänder inte mot planförslaget. Skanovas anläggning inom området består av en luftledning till befintlig byggnad. Noteras. Räddningstjänsten har inga synpunkter på föreslagen detaljplan. 8 BOENDE MELLBY 101:22 Noteras. Anser att den nya byggnaden som medges i detaljplanen kommer att dominera omgivningen. Den fria utsikten kommer att försvinna och möjligheten till avskildhet och privatliv försvinner. En slutsats är att vid en framtida försäljning av fastigheten Mellby 101:22 så kommer spekulanter som vill kunna röra sig fritt i sitt eget hus utan insyn att selekteras bort. Samhällsbyggnadskontoret anser att platsen är väl vald för en avstyckning. Ett nytt hus på platsen fyller visserligen igen en obebyggd plats men bebyggelsestrukturen följs avseende avstånden mellan byggnaderna. De befintliga huvudbyggnaderna utmed Gavelåsvägen ligger på runt meter från varandra. Det föreslagna huset hamnar på ca 15 meter från det närmsta huset norr om och 25 meter från huset västerut. Bedömningen är att det inte innebär en oacceptabel boendemiljö. Befintlig stadsplan medger byggnader om 2 våningar, en byggnadshöjd om 7.5 meter och en byggnadsarea om 150 kvm för huvudbyggnad och 45 kvm för komplementsbyggnad för alla fastigheter utmed Gavelåsvägen. Storleken på föreslagen byggnad är mindre både när det gäller byggnadsarea (110 kvm) och byggnadshöjd (6.5 meter) och är inom ramen för en normal boendestandard. 4

5 Granskningsutlåtande Sida 5 av 12 9 BOENDE MELLBY 102:2 Beskriver att den befintliga bebyggelsen öster om Gavelåsvägen utgörs av enplanshus och ser inga skäl att frångå detta. Om planförslaget genomförs kommer den planerade byggnaden att dominera vår miljö på ett oacceptabelt sätt utan möjligheter att åstadkomma ett rimligt insynsskydd. Bebyggelsen i området består till viss del av enplanshus, men också av högre villor, därför bedöms den nya byggnaden harmoniera väl med kringliggande bebyggelse och ny bebyggelse bedöms inte dominera miljön i området. Insynen i befintliga hus påverkas av en ny byggnad enligt detaljplaneförslaget, men följer befintlig struktur i området. Befintlig stadsplan medger byggnader om 2 våningar, en byggnadshöjd om 7.5 meter och en byggnadsarea om 150 kvm för huvudbyggnad och 45 kvm för komplementsbyggnad för alla fastigheter utmed Gavelåsvägen. Storleken på föreslagen byggnad är mindre både när det gäller byggnadsarea (110 kvm) och byggnadshöjd (6.5 meter) och är inom ramen för en normal boendestandard. GRANSKNINGENS GENOMFÖRANDE Granskning av detaljplanen har ägt rum enligt Plan- och bygglagen under tiden 16 november till 7 december Berörda myndigheter, fastighetsägare och övriga sakägare har underrättats skriftligt. Fastighetsförteckning, förteckning över hyresgäster och boende samt samhällsbyggnadskontorets sändlista över statliga och kommunala remissinstanser m fl har legat till grund för granskningen. Under granskningen har utställning skett i kommunhusets foajé. Handlingarna har dessutom funnits tillgängliga på kommunens hemsida. SAMMANFATTNING AV SYNPUNKTER GRANSKNING Under granskningen har skriftliga er och synpunkter framförts från enskilda. Totalt har 9 skriftliga yttranden kommit in. Inkomna yttranden finns tillgängliga hos kommunen. Frågor och synpunkter som framförts under granskningen berör bl.a.: Tydligare motivering till upphävande av strandskyddet inom planområdet. Generellt biotopskydd för alléer Information om kostnadsfördelning i genomförande av detaljplanen 5

6 Granskningsutlåtande Sida 6 av 12 Om hur ny byggrätt påverkar omgivningen STÄLLNINGSTAGANDE INFÖR ANTAGANDE Följande förändringar/tillägg i planhandlingarna har gjorts inför antagande med hänvisning till de synpunkter som inkommit under granskningen. - Förtydligande av motivering till upphävande av strandskyddet i planbeskrivningen - Formulering för punktprickad mark uppdateras till den senaste enligt boverkets bestämmelsekatalog - En upplysning har lagts till i plankartan om det generella biotopskyddet för alléer - Förtydligande i planbeskrivning av hur kostnader ska fördelas när detaljplanen genomförs, samt information om att servitut ska bildas för befintlig elledning. INKOMNA SYNPUNKTER UNDER GRANSKNINGEN 1 LÄNSSTYRELSEN Västra Götalands län Samhällsbyggnadsenheten Synpunkterna har sammanfattats av samhällsbyggnadskontoret där inget annat anges. Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen vill se att kommunen tydligare motiverar varför strandskyddet upphävs. Berört planområde ser ut att ligga inom tomtmark men i planbeskrivningen framställs marken som naturmark. Planbeskrivningen bör förtydliga om marken är ianspråktagen eller inte. Prövningsgrunder enligt PBL 11 kap. 10 Enligt 11 kap. 10 ska Länsstyrelsen överpröva kommunens antagendebeslut av en plan eller områdesbestämmelser om dessa kan antas strida mot någon av de fem prövningsgrunderna. Strandskydd Enligt plankartan utgörs stora delar av område b1 av skog och brant och i rapporten om kulturhistoriska värden står det att området är av lövskogskaraktär. Om kommunen avser att upphäva strandskyddet i detta område behöver kommunen beskriva tydligare hur man kommit fram till att områden med lövskogskaraktär och branter är ianspråktaget på ett sätt så att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. Strandskyddets syfte är enligt 7 kap 13 6

7 Granskningsutlåtande Sida 7 av 12 miljöbalken 1) trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och 2) bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Grönområden vid vattendrag har stor betydelse för vattendragens ekologi och naturvärde. Besebäcken utgörs av särskilt värdefullt naturintresse och mynnar ut i Natura området Säveån. Länsstyrelsen anser att med syfte att bevara goda livsmiljöer för djur- och växtlivet bör kommunen utreda om det finns särskilda skäl och behov att upphäva strandskyddet inom områden med lövskogskaraktär och branter. Synpunkter enligt annan lagstiftning Generella biotopskyddet Det bör framgå på plankartan om träden i väst ingår i en allé. Alléer omfattas av generellt biotopskydd vilket innebär att det är förbjudet att skada naturmiljön i biotopen. Exempel på skadliga åtgärder kan vara avverkning, kraftig beskärning samt schaktning och grävning som skadar rötter. Ex. kan breddning av infartsvägen till fastigheten innebära risk för skada på biotopen. Länsstyrelsen får medge dispens från biotopskyddet endast om det finns särskilda skäl. Om planen innebär risk, för skada på allé bör kommunen i första hand undersöka alternativa lösningar. Om det inte går att undvika skada på biotopen behöver en ansökan om dispens göras. Det ser ut som att vissa lövträd har fått symbol för barrträd på plankartan, se ex. foto på sidan 3 i planbeskrivningen som visar att det är lövträd. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt, således behöver inte en miljökonsekvensbeskrivning tas fram. Planbeskrivningen förtydligas med att hela planområdet utgörs av redan ianspråktagen tomtmark detta förtydligar hur kommunen motiverar upphävande av strandskydd. 7

8 Granskningsutlåtande Sida 8 av 12 Kommunen konstaterar att planområdet innehåller en allé. Upplysning läggs till i plankartan om det generella biotopskyddet för alléer. 2 STATENS GEOTEKNISKA INSTITUT, SGI SGI noterar de åtgärder som genomförts för att förbättra den geotekniska stabiliteten för bergkonstruktion, samt de justeringar som införts i plankartan för att begränsa möjligheten till bergschakt inom planområdet. SGI har inga ytterligare synpunkter på förslaget. 3 LANTMÄTERIET Noteras. För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras Kostnader för och initiativ till fastighetsbildning Det anges inte något om vem som initierar och bekostar den fastighetsbildning som behövs för genomförandet av detaljplanen. Delar av planen som skulle kunna förbättras (Under denna rubrik redovisas synpunkter som inte direkt ligger inom Lantmäteriets lagstadgade bevakningsområden, men som enligt Lantmäteriet skulle förbättra detaljplanen.) Regeringen har i flera sammanhang betonat vikten av att detaljplanerna utformas på ett enhetligt sätt för att underlätta framtida digitalisering och förenkla byggprocessen. Detaljplanen tas fram enligt PBL med de regler som gäller för detaljplaner med planstart från och med januari För denna typ av detaljplaner bör som bekant Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, tillämpas. Plankartans utformning uppfyller inte dessa råd på följande punkter och det finns inget motiv angivet till varför så har skett: Bestämmelsen för punktprickad mark är inte formulerad enligt rekommendationerna. Bestämmelsen om korsprickad mark är inte formulerad enligt rekommendationerna i Boverkets planbestämmelsekatalog. Lagstödet för respektive planbestämmelse redovisas inte i anslutning till planbestämmelserna. Fastighetsbildning och inte fastighetsreglering På sid. 2 i planbeskrivningen har det råkat bli lite begreppsförvirring i stycket om fastighetsindelningsbestämmelser. Istället för att 8

9 Granskningsutlåtande Sida 9 av 12 fastig-hetsreglering genomfördes 1970 bör det stå att tomtmätning och sammanläggning, alt. fastighetsbildning, genomfördes Planbeskrivning uppdateras med information om vem som initierar och bekostar fastighetsbildning som krävs när detaljplanen genomförs. Lantmäteriet tycker inte att detaljplanens utformning följer Boverkets allmänna råd om planbestämmelser. Kommunen ändrar formuleringen för punktprickad mark men har preciserat formuleringen för korsprickad mark och behåller den. Angående begreppsförvirring på s 2 så håller kommunen med om att fel ord har använts och ändrar till fastighetsbildning. 4 PARTILLE ENERGI NÄT AB Om delningen av fastigheten Mellby 102:3 genomförs kommer den elkabel som försörjer Gavelåsvägen 1 delvis hamna på den nybildade fastigheten. För att detta skall vara godtagbart för Partille Energi Nät AB måste det finnas ett servitut som garanterar ledningens rätt att ligga på den nybildade fastigheten. Kan inget sådant servitut presenteras kräver Partille Energi Nät AB att kabeln flyttas. Elanslutningen av den nybildade fastigheten hanteras som anslutningsärenden enligt gängse rutiner. Vi inväntar därvid en föranmälan om elanslutning. Detaljplanen hindrar inte att ett sådant servitut upprättas, eller att kabeln flyttas. I samband med att Lantmäteriet utför delning av fastigheten kan ledningen säkerställas i sitt läge genom servitut. Planbeskrivningen uppdateras med information om detta. 5 GÖTEBORG ENERGI AB Det är viktigt att korrekt utsättning av befintliga kabelstråk utförs och schaktning för kanalisation sker med stor försiktighet. Tänk på att du blir ersättningsskyldig om någon kabel eller ledning skadas. Vid schaktningsarbeten i närheten av i mark förlagda ledningar hänvisas till våra gällande Bestämmelser vid markarbeten som omfattar el-, fjärrvärme-, fjärrkyla-,optofiber och gasledningar. 9

10 Granskningsutlåtande Sida 10 av 12 Göteborg Energi Nät AB Om delningen av fastigheten Mellby 102:3 genomförs kommer den elkabel som försörjer Gavelåsvägen 1 delvis hamna på den nybildade fastigheten. För att detta skall vara godtagbart för Partille Energi Nät AB måste det finnas ett servitut som garanterar ledningens rätt att ligga på den nybildade fastigheten. Kan inget sådant servitut presenteras kräver Partille Energi Nät AB att kabeln flyttas. Elanslutningen av den nybildade fastigheten hanteras som anslutningsärenden enligt gängse rutiner. Vi inväntar därvid en föranmälan om elanslutning. Kommunen noterar att försiktighet vid schaktning är viktigt samt att utsättning av kabelstråk sker korrekt. Detaljplanen hindrar inte att detta hanteras i projekteringsskedet. För övrigt se till yttrande för Partille Energi Nät AB. 6 PARTILLE NATURSKYDDSFÖRENING Den nya bostaden bör byggas så miljöanpassad som möjligt! På den befintliga tomten finns en uppvuxen trädgård som gynnar biologisk mångfald. Så mycket som möjligt av den måste sparas! Långt gångna krav på hushållning med energi måste ställas. Vid en undersökning av nybyggda enbostadshus visade det sig att 80 % av husen inte klarade minikraven i plan- och byggreglerna. Det bör därför ske en noggrann efterkontroll! Planområdet utgörs av ianspråktagen tomtmark och är i privat ägo och fastighetsägaren råder själv över hur vegetationen ska se ut på den egna tomten. Frågan om hushållning av energi och byggnaders energiförbrukning i förhållande till PBL hanteras i bygglovprocessen. 7 RÄDDNINGSTJÄNSTEN STORGÖTEBORG Räddningstjänsten har tagit del av uppdaterade handlingar och har inget nytt att tillägga mot föreslagen detaljplan. Noteras. 10

11 Granskningsutlåtande Sida 11 av 12 8 BOENDE GAVELÅSVÄGEN 3, Den föreslagna nybyggnaden i två plan avviker från befintliga hus längs Gavelåsvägens östra sida. Det blir ett stort ingrepp i miljön för vårt hus och oss. Föreslår därför att byggnaden reduceras till lämplig höjd för ett och ett halvt plan. Bebyggelsen i området består till viss del av enplanshus, men också av högre villor, därför bedöms den nya byggnaden harmoniera väl med kringliggande bebyggelse och ny bebyggelse bedöms inte dominera miljön i området. Insynen i befintliga hus påverkas av en ny byggnad enligt detaljplaneförslaget, men följer befintlig struktur i området. Befintlig stadsplan medger byggnader om 2 våningar, en byggnadshöjd om 7.5 meter och en byggnadsarea om 150 kvm för huvudbyggnad och 45 kvm för komplementsbyggnad för alla fastigheter utmed Gavelåsvägen. Storleken på föreslagen byggnad är mindre både när det gäller byggnadsarea (110 kvm) och byggnadshöjd (6.5 meter) och är inom ramen för en normal boendestandard. 9 BOENDE GAVELÅSVÄGEN 6, Inte några av våra synpunkter som framfördes vid samrådsmötet och i vår skrivelse från , se nederst, har tagits i beaktande. Följande åsikter önskar vi framföra: 1. Med samma motivering som i vår tidigare skrivelse, se nederst, yrkar vi ånyo att föreslagna detaljplan avslås och att enbart garage uppförs till nuvarande bostad på Mellby 102:3. 2. Om Partille kommun ändå önskar ändra nuvarande detaljplan, trots kraftigt försämrad boendemiljö för närliggande grannar enligt tidigare motivering, föreslås att den nya fastigheten placeras i sluttningen i den södra triangeln av nuvarande fastighet och att man där uppför ett suterränghus. 3. Föreslagen detaljplan enligt punkt 1 ändras så att den nya fastigheten bebyggs med ett enplanshus med högsta byggnadshöjd 3,5 m och maximalt 30 takvinkel. 11

12 Granskningsutlåtande Sida 12 av 12 Se till ovanstående yttrande. SAMHÄLLSBYGGNADSKO NTORET Maria Gunnarsson/ Sofia Werdell Ribba Planeringschefer Christoffer Gissy Planarkitekt 12