Detaljplan för Skistar lodge Hundfjället

Transkript

1 1(25) Detaljplan för Skistar lodge Hundfjället UTLÅTANDE Februari 2018 I detta utlåtande redovisas de synpunkter som framkommit i samband med samråd för planprogram för Hundfjället centrum (21 juli 14 augusti 2017), samråd för detaljplan Skistar lodge Hundfjället (29 september 10 november 2017) samt granskning för samma detaljplan (15 december januari 2018). De instanser som och sakägare som haft skriftliga synpunkter på planförslaget under ärendets handläggning, och som inte har fått sina synpunkter tillgodosedda, ska enligt PBL 5 kap 20 tillställas utlåtandet snarast efter byggnadsnämndens behandling av ärendet. Informationen om när ärendet kommer behandlas av kommunfullmäktige lämnas i samband med lagenlig kungörelse om kommunfullmäktiges sammanträde (ortstidningar samt kommunens anslagstavla). Beslut om antagande får beträffande planens sakliga innehåll överklagas endast av den som senast under granskningen skriftligen framfört synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Länsstyrelsen och Lantmäteriet erhåller tillkännagivande av kommunfullmäktiges beslut.

2 LANTMÄTERIET (25)

3 3(25)

4 4(25) Det föreslås att bestämmelsen x tas bort från plankartan. Då passagen av exploatören vill säkerställas föreslås att bestämmelsen b 3 Marken får endast överbyggas för att kunna koppla ihop byggander. Fri höjd under överbygganden ska vara minst 5,0 meter läggs till som planbestämmelse. Planbeskrivningen kompletteras med hur planen fastighetsrättsligt är tänkt att genomföras. Det förs även in i planbeskrivningen hur den gemensamhetsanläggning som finns inom planområdet, Rörbäcksnäs ga:11, kommer att påverkas av detaljplanen. Rörbäcksnäs ga:11 kommer att behöva omprövas till följd av planförslaget då den del av

5 5(25) gemensamhetsanläggningen som ligger inom aktuellt planområde avses nyttjas som en avlastningszon för hotellet. Tanken är att hela planområdet ska utgöras av en fastighet. Plangränsen i den norra delen av planområdet flyttas för av stämma överens med fastighetsgränsen. Inför granskningen har det u-område som ligger i den södra delen av planområdet förminskats. De mindre byggnationer som finns där idag kommer att rivas. Anledningen till att kommunen har valt att ange antal våningar i detaljplanen trots att detta inte är i linje med Boverkets rekommendationer är att förtydliga för den som läser plankartan. För att förenkla för läsaren har antalet våningar angivits då den plushöjd som angivits kan anses som svårare att ta till sig. Planbeskrivningen kompletteras med att planområdet är tänkt att utgöra en fastighet. Även att Rörbäcksnäs ga:11 kommer att behöva omprövas kommer att föras in i planbeskrivningen. Skrivelsen kompletteras även med vilka konsekvenser detta kan komma att få för fastighetsägaren. Texten kring ledningsrätt i planbeskrivningen förtydligas inför antagandet. LÄNSSTYRELSEN

6 6(25)

7 7(25) Stadsbyggnadskontoret tar till sig de synpunkter Länsstyrelsen yttrat inför kommande planläggning. Planbeskrivningen kompletteras med en skrivelse kring varför planbestämmelsen angående sprinkelersystemet ser ut som den gör. De utryckningsfordon som finns i Sälenfjällen har inte så pass höga stegar att de kommer åt en hög byggnad likt den som planeras för Skistar lodge. Det noteras att Länsstyrelsen inte har något att erinra mot planförslaget.

8 8(25) RÄDDNINGSTJÄNSTEN Gällande detaljplan för Skistar lodge Hundfjället finns närmaste prioriterade brandpost vid Hundfjällscenter i direkt anslutning till planområdet. Övrig planering kring brandvattenförsörjning sker i samband med kommande detaljplaneläggning. I detta fall är det inte klart hur det kommande hotellet kommer att se ut eller vilka delar av området som kommer att byggas vilket gör det svårt att i detaljplaneskedet planera för en kommande räddningsväg. Detaljplanen hindrar inte uppförandet av räddningsvägar. Planbeskrivningen kompletteras med att framtida vägar för räddningsfordon ska finnas med i vidare projekteringen av området.

9 9(25) TRAFIKVERKET Trafikverket hänvisar till yttrandet vid detaljplaneprogrammet

10 10(25) Stadsbyggnadskontoret tar till sig de synpunkter Trafikverket yttrat inför kommande planläggning. Noterat Noterat TELIASONERA SKANOVA ACCESS AB Noterat Noterat

11 MILJÖNÄMNDEN (25)

12 12(25)

13 13(25) Gällande Hundfjällsbäcken har denna i aktuell planläggning lämnats utanför planområdet. Området runt Hundfjällscenter är redan idag expolaterat och området runt bäcken fungerar som ett skidtorg. Enligt planprogrammet kommer eventuell kulvertering för överfarter göras så korta som möjligt och förses med naturlig botten. De områden som är aktuella för ett upphävande av strandskyddet är idag redan exploaterade. Då det nu aktuella planområdet gällande Skistar lodge inte omfattar Hundfjällsbäcken är det inte möjligt att i aktuell detaljplan planera att broar och övergångar inte utgör ett hinder för öringens vandring. Detta är dock någonting som exploatören bör ha i åtanke när detta blir aktuellt. Det samma gäller för vegetation kring bäcken. En beskrivning av den ökade belastningen för vatten och avlopp kompletterar planbeskrivningen under rubriken Vatten och avlopp. Här bör det även beskrivas hur den beräknade belastningen förhåller sig till kapaciteten hos vattenverket respektive reningsverket. Vattenförbrukningen för den tillkomna byggnationen anges i kubikmeter per medeldygn (antalet bäddar x 150 l/dygn). Detta innebär att den förväntade vattenförbrukningen som planen kommer att tillföra är 1000 bäddar x 150 l/dygn = l = 150 m 3. Avloppsbelastningen anges i personekvivalenter, PE, (70g BOD7 per person och dygn) baserat på formeln antalet bäddar x 0,7. Detta innebär 1000 bäddar x 0,7 = 700 pe. Planbeskrivningen kompletteras inför antagandet med en bedömning kring påverkan grävarbete av tillkommande VA-ledningar kan få för den omkringliggande naturmiljön. Planbeskrivningen kompletteras även med en skrivelse kring att om en bedömning görs att naturmiljön kan tänkas påverkas ska exploatören genomföra samråd med Länsstyrelsen enligt MB 12 kap 6.

14 14(25) VAMAS

15 15(25) Stadsbyggandskontoret tar till sig de kommentarer Vamas har gällande planprogrammet. Angående reningsverket kommer stadsbyggnadskontoret att invänta besked hur avloppsförsörjningen kommer att kunna tillgodoses innan planen kan gå vidare för antagande. En VA-karta tas fram till granskningen. VA-kartan visar föreslagen flytt av VA-ledningar som krävs för genomförande av planen. Exploatören bekostad flytt av ledningar och ansvarar för att ny ledningsrätt eller servitut upprättas för dessa.

16 16(25) I dagsläget är det tänkt att utrymme för avfallshandering ska finnas i planområdets nordvästra del. Positioneringen av källsorteringsutrymme ska planeras för att underlätta för avhämtning. Tanken är att all avfallshantering ska ske genom källargången under hotellet som också är planerad att sammankopplas med Hundfjällscenter. Efter yttreliggare kontakt med Vamas har avsnittet gällande avloppsförsörjningen reviderats. Avloppsvatten från hotellet kan ledas till Tandådalens reningsverk samt Sälfjällets reningsverk. Det finns idag en sammanlänkning mellan Hundfjället och Sälfjället via en överföringsledning. Detta möjliggör pumpning av avloppsvatten till Sälfjällets reningsverk där kapacitet i dagsläget finns för att kunna ha emot en belastning som detaljplanen för Skistar lodge förväntas medföra. MORA KOMMUN

17 17(25)

18 18(25) Stadsbyggnadskontoret noterar att Mora kommun inte har något att erinra. Stadsbyggnadskontoret noterar att Mora kommun inte har något att erinra. Stadsbyggandskontoret noterar att Mora kommun inte har något att erinra. TORSBY KOMMUN Planen bedöms inte beröra Torsby kommun som därför avstår från att lämna synpunkter Tack för inbjudan till samråd. Vi har i Torsby kommun inga synpunkter på detaljplan för Hundfjället Skilodge Hej! På uppdrag av Torbjörn Almroth ber jag att få tacka för möjligheten Torsby kommun fick att yttra oss i frågan, men samtidigt meddela att kommunen avstår från att yttra sig.

19 19(25) Stadsbyggnadskontoret noterar att Torsby kommun avstår från att lämna synpunkter. Stadsbyggnadskontoret noterar att Torsby kommun inte har något att erinra. Stadsbyggandskontoret noterar att Torsby kommun avstår från att yttra sig. BRF HUNDFJÄLLETS STUGBY Då planprogrammet upprättas för att undersöka och inventera området i större drag är det i nuläget svårt att svara på detaljfrågor kring andra områden än just för Skistar lodge. Det är denna detaljplan som är den första etappen efter planprogrammet. Det verkar som att nästa steg blir det i planprogrammet föreslagna parkeringshuset. När och om det blir dags för exploatering gällande det område söder om Brf hundfjällets stugby 1 kommer även detta att gå ut som ett förslag på samråd, för att ge berörda möjlighet att yttra sig gällande vad som föreslås. Då det inte finns något färdigställt samrådsförslag gällande området söder om bostadsrättsföreningen finns det inte heller någon möjlighet att svara på frågan kring hur bebyggelsen kan tänkas se ut. Det samma gäller hur infarten till miljöstationen i området samt hur utformningen vid Stjärnvägen kommer att se ut.

20 20(25) Enligt de skisser som finns i slutet av planprogrammet är parkeringsgaraget i öster placerat öster om den inritade nya bebyggelsen. Hur många bäddar som den nya bebyggelsen förväntas att generera planeras först i detaljplaneskedet. FASTIGHETSÄGARE RÖRBÄCKSNÄS 41: Det planprogram som har tagits fram är en förstudie och ett mer övergripande dokument där en inventering över området görs innan eventuell detaljplaneläggning. Självklart kommer det i framtiden ske en dialog med berörda fastigheter vid till exempel en ny vägdragning.

21 21(25) BRF HUNDFJÄLLSCENTER

22 22(25)

23 23(25) Gällande parkeringar i området är detta ingenting som behandlas i denna detaljplan. Den fastighet som Brf Hundfjällscenter äger och den del som idag nyttjas som parkering är i nu gällande detaljplanen planlagd som parkering. Den stora parkering som finns närmast Fjällvägen kommer i första hand att utökas med 30%. Ett andra steg är att bygga ett parkeringshus på västra sidan om Hundfjällsvägen. Att parkeringar till största del planeras anläggas i anslutning till Fjällvägen gör även att stora delar av den biltrafik som i dagsläget cirkulerat i området förväntas stanna utanför kärnan av Hundfjället. Detta gör även att buller och andra störningar placeras längre bort från Hundfjällscenter. Ytan framför hotellet kommer att fungera som en drop-off-zon och inte som parkeringsplats. Det kommer alltså inte ske någon biltrafik mellan husen genom passagen. Varor samt avfall kommer att lämnas av samt hämtas via hotellets västra sida. Även om aktiviteterna till allt större del ökar på sommarhalvåret är det ändå under denna period det rör sig minst människor i anläggningarna. Under byggnationen kommer byggarbetsplatsen att vara avspärrad för att minimera risk för olyckor för utomstående. Strandskyddet finns till för att säkerställa att allmänheten har tillgång till strandområden genom allemansrätten. Strandskyddet ska dessutom bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv. För att tillgodose dessa syften är det i första hand förbjudet att inom strandskyddat område vidta vissa åtgärder, som till exempel att uppföra ny byggnation. Strandskyddet är ett generellt skydd och gäller på samma sätt över hela landet och för alla kuststräckor, sjöar och vattendrag oavsett storlek. Det skyddade området är normalt 100 meter. Med anledning till att Hundfjällsbäcken ligger närmare den tänkta exploateringen än 100 meter väljer man därför att upphäva strandskyddet för den nu aktuella detaljplanen. Det särskilda skäl som har angetts för att upphäva strandskyddet framgår under rubriken Strandskydd i planbeskrivningen. Parallellt med det upprättade samrådsförslaget har en behovsbedömning gällande betydande miljöpåverkan gjorts. I denna bedöms inte ett behov av att upprätta en miljökonsekvensbeskrivning finnas. Det är i samrådet som denna behovsbedömning föreligger Länsstyrelsen för yttrande. Länsstyrelsen nämner i sitt yttrande ovan att de delar kommunens bedömning om att en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs. I kommande omstrukturering av Hundfjällsområdet kommer den stora parkeringen om ligger närmast Fjällvägen i första hand att utökas med 30%. Det planeras även för ett parkeringshus väster om Hundfjällsvägen vilket kommer att dockas ihop med det planerade Skistar lodge. I parkeringshuset kommer det att finnas angivna platser för gästerna till hotellet. Detta gör att hotellets gäster inte behöver parkera på dagparkeringen utan kommer att hänvisas till parkeringshuset. Då mycket av den förväntade trafiken planeras parkera i det tillkommande parkeringshuset eller på den utökade parkeringen närmast Fjällvägen förflyttas även buller och andra störningar i samband med trafik längre bort från Brf Hundfjällscenter.

24 24(25) Vilket redan beskrivs i kommentaren till samrådsyttrandet finns strandskyddet för att säkerställa en allemansrättslig tillgång till strandområden för sjöar och vattendrag. Strandskyddet ska dessutom bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv. Med anledning till att Hundfjällsbäcken ligger närmare den tänkta exploateringen än 100 meter behöver strandskyddet upphävas för det aktuella området. Detta innebär inte att strandskyddet upphävs för bäcken utan för den föreliggande detaljplanen. Det aktuella området är idag redan bebyggt till viss del. Det finns idag en byggnad ca 12 meter från Hundfjällsbäcken vilken planeras att rivas. Den nu aktuella detaljplanen medger inte byggnation närmare bäcken än denna byggnad. BRF HORIZON LODGE Problemet finns beskrivet i Trafikverkets Åtgärdsvalsstudie Trafiksäkerhetsbrister, väg 66, Sälens by Hundfjället framtagen i mars Här belyses korsningen Hundfjällsvägen/Fjällvägen som en kommande åtgärd som trafikverket planerar.

25 25(25) SAMMANFATTNING Under samrådet för planprogrammet samt under samråd och granskning för detaljplan Skistar lodge Hundfjället har yttranden inkommit från Länsstyrelsen i Dalarnas län, Lantmäteriet, Räddningstjänsten i Malung- Sälens kommun, Trafikverket, Miljönämnden i Malung-Sälens kommun, VAMAS, Mora kommun, Torsby kommun, Brf Hundfjällets stugby 1, Fastighetsägare Rörbäcksnäs 41:1, Brf Hundfjällscenter samt Brf Horizon lodge 4. De yttrande som inkommit har medfört revideringar av planförslaget i enighet med ovanstående kommentarer. Det upprättade förslaget till detaljplan för Skistar lodge Hundfjället föreslås föreläggas kommunfullmäktige för antagande. I samband med antagande föreslås följande uttalanden göras: - De åtgärder planen medger är förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark och vattenresurser enligt 3, 4 och 5 kap Miljöbalken. - Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplan. - Detaljplanen bedöms, med hänvisning till planförslaget upprättad behovsbedömning, inte innebära betydande miljöpåverkan. Denna samrådsredogörelse har upprättats av planarkitekten Matilda Bolin.