Sverige allt längre från en spekulationsdriven bostadsbubbla

Transkript

1 Sverige allt längre från en spekulationsdriven bostadsbubbla Hushållens långsiktiga förväntningar på bostadsprisutvecklingen April 2018

2 Förord Evidens mäter regelbundet hushållens förväntningar avseende prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Denna rapport sammanfattar resultaten från de senaste årens mätningar, inklusive den senaste mätningen från januari Syftet är att analysera hushållens långsiktiga prisförväntningar och vilken prisutvecklingstakt hushållen förväntar sig. Detta är viktiga data för att förstå om förväntansbilden är realistisk eller om den inrymmer spekulativa förväntningar om framtida kapitalvinster som kan påverka prisutvecklingen. Mätningarna har tidigare år begränsats till storstadshushållens boprisförväntningar men mätningen i januari 2018 omfattar också hushåll i ett antal regionstäder. Utvidgningen av mätningen har möjliggjorts med hjälp av ekonomiskt stöd från Sveriges Byggindustrier samt från bostadsföretagen Veidekke, HSB och Riksbyggen. Rapporten avslutas med en diskussion om prisutvecklingen under hösten 2017 och hur bostadsmarknaden påverkats av begränsningar av hushållens möjligheter att finansiera köp av bostäder. Stockholm i april 2018 Evidens 2

3 Inledning och sammanfattning Sedan 2014 genomför Evidens regelbundet mätningar av hushållens kortoch långsiktiga förväntningar om prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Till skillnad från andra undersökningar som exempelvis SEB:s boprisindikator (SEB 2018) innehåller Evidens mätning frågor om både nivån på den förväntade prisutvecklingen och förväntningar på längre sikt. Motivet till att mäta förväntade nivåer och långsiktiga förväntningar är att förväntansbilden i sig kan påverka prisnivån. Om prisförväntningarna på längre sikt är alltför optimistiska kan prisutvecklingen bli för snabb i relation till fundamentala faktorer och bostadspriserna riskerar då falla kraftigt när förväntansbilden av någon anledning vänder ner. Den första undersökningen genomfördes under sommaren år 2014 bland hushåll i Stockholmsregionen och resultaten presenterades i rapporten Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? (Evidens 2014). I rapporten gjordes jämförelser med resultat från en undersökning som genomfördes i USA åren före finanskrisen (Case & Shiller 2003), där prisfallet på bostadsmarknaden delvis kunde förklaras av högt uppdrivna förväntningar om långsiktigt kraftigt stigande priser. Slutsatsen från undersökningen bland Stockholmshushållen 2014 var att hushållens prisförväntningar på fem års sikt var positiva, med en förväntad årlig prisutveckling på ca 5 procent de närmaste fem åren. Samtidigt trodde hushållen på en stark konjunktur vilket rimligen borde innebära stigande priser. Data om hushållens inkomster visade att prisförväntningarna var lägre än den faktiska historiska utvecklingen av hushållens disponibelinkomster. Slutsatsen var därför att hushållens prisförväntningar knappast kunde betecknas som problematiska, de var snarare realistiska. Under de senaste åren har undersökningen utvidgats. Den senaste enkätundersökningen genomfördes under januari 2018 och omfattar svar från hushåll som planerar eller nyligen genomfört ett bostadsköp i de tre storstadsregionerna samt i tiotalet större regionstäder. Svaren fördelas med drygt svar från Stockholmsregionen, drygt svar från Göteborgsoch Malmöregionerna och svar från regionstäder. Den första undersökningen genomfördes under sommaren år 2014 bland hushåll i Stockholmsregionen. 3

4 DE LÅNGSIKTIGA PRISFÖRVÄNTNINGARNA HAR FALLIT Den övergripande slutsatsen av den senaste undersökningen är att hushållens förväntningar fortfarande förefaller vara oproblematiska ur ett prisbildningsperspektiv och att både de kortsiktiga och långsiktiga prisförväntningarna dessutom dämpats under hösten De kortsiktiga förväntningarna påverkades sannolikt av prisfallet under hösten Men också de långsiktiga prisförväntningarna har justerats ned. Nedjusteringen verkar inte bero på förväntningar om särskilt mycket högre framtida räntor eller förväntningar om en påtagligt sämre konjunkturutveckling. En rimlig slutsats är att det till viss del är andra fundamentala faktorer som påverkat förväntningarna negativt, exempelvis nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen. Resultatet visar sammanfattningsvis: 1. Hushållen köper fortfarande primärt en bostad för att bo i den, spekulationsköpen är hittills få. Andelen hushåll som ser sitt bostadsköp som en investering ligger stabilt runt 5 procent. 2. Hushållen, penningmarknadens aktörer och Riksbanken har ungefär samma förväntningar på bolåneräntorna både på kortare och längre sikt. Givet att spreaden mellan bolåne- och reporäntan är ca 200 räntepunkter förväntar sig både hushållen, Riksbanken och marknadsaktörer att 3-månaders räntan för bolån är ca 3 procent om tre år. Givet att Riksbankens och penningmarknadens ränteförväntningar kan sägas vara realistiska blir slutsatsen att också hushållen har en realistisk syn på framtida räntenivåer. 3. Hushållen tror att bostadspriserna långsiktigt ska fortsätta stiga men takten förväntas sedan januari 2018 vara långsammare än vad tidigare undersökningar visat, senast i maj På fem års sikt förväntas en årlig prisutveckling i löpande priser i de tre storstadsregionerna på 3,8 procent. För Stockholmsregionen är motsvarande förväntan 4,0 procent per år, en procentenhet lägre än prisförväntningarna åren 2014 till För Göteborgsregionen är de årliga prisförväntningarna på fem års sikt 3,8 procent och för Malmö 3,5 procent. I regionstäderna är motsvarande prisförväntan 3,3 procent per år. 4. Prisförväntningarna i Stockholm om 4,0 procent per år kan ställas i relation till att de totala disponibelinkomsterna i löpande priser i Stockholms stad växte med i genomsnitt drygt fem procent per år mellan 2006 och På fem års sikt förväntas en genomsnittlig inflation på ca två procent. Den genomsnittliga reala bostadsprisökningen under de närmaste fem åren förväntas därför bli knappt två procent, vilket är avsevärt lägre än den historiska inkomstutvecklingen. För Göteborgs- och Malmöregionerna samt i regionstäderna är bilden likartad, prisförväntningarna är väsentligt lägre än den historiska inkomstutvecklingen. Om något har förväntansbilden skruvats ner och prisförväntningarna understiger den historiska inkomstutvecklingen. Sammanfattningsvis visar undersökningen att prisutvecklingen i storstäderna och i regionstäderna inte i någon nämnvärd utsträckning påverkas av orealistiska och högt uppdrivna prisförväntningar. Om något har förväntansbilden skruvats ner och nivån på prisförväntningarna understiger med marginal den historiska inkomstutvecklingen. 4

5 KREDITRESTRIKTIONER SKAPAR NYA FÖRUTSÄTTNINGAR OCH HAR PÅVERKAT PRISUTVECKLINGEN Prisförväntningarna på längre sikt har som konstaterats fallit något jämfört med mätningarna som genomfördes sommaren 2017 även om förväntansbilden på längre sikt fortfarande är positiv. Samtidigt föll bostadspriserna i de flesta tillväxtregioner i Sverige under hösten En intressant fråga är vad som orsakat prisfallet. Tillgängliga data och beräkningar av boendeutgifter pekar mot att prisfallet i huvudsak kan förklaras med att bostadsefterfrågan fallit till följd av: Införandet av det första amorteringskravet som fått full effekt under Amorteringskraven påverkar bostadsefterfrågan för ett relativt stort antal hushåll. Ett amorteringskrav på två procent motsvarar en räntehöjning före skatt med 2,9 procent. Det skärpta kravet på tre procent motsvarar en räntehöjning före skatt med 4,2 procent. Bankernas skärpning av sina så kallade kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) genom stresstest med hög bolåneränta, runt 7 procent. En så hög ränta i kombination med amorteringskrav ställer stora krav på hushållets kassaflöde. Tillämpning av bankernas egna skuldkvotstak som begränsar lånet till ca 5 6 gånger bruttoinkomst. Ökad nyproduktion av bostäder, men nyproduktionen tycks endast förklara en mindre del av prisfallet. Rapporten avslutas med ett avsnitt som undersöker sambandet mellan prisutvecklingen och hushållens nya finansiella villkor samt hur en striktare kreditgivning påverkar efterfrågan på nyproduktion. Sammanfattningsvis visar analyserna att nyproduktionen med nuvarande finansieringsvillkor för hushållen sannolikt kommer att falla påtagligt. Sammanfattningsvis visar analyserna att nyproduktionen med nuvarande finansieringsvillkor för hushållen sannolikt kommer att falla påtagligt. Beräkningar av boendeutgifter pekar mot att prisfallet i huvudsak kan förklaras med att bostadsefterfrågan fallit till följd av ökade amorteringskrav och andra begränsningar i kreditgivningen. 5

6 Hushållens förväntningar på bostadsmarknaden och prisutvecklingen VILKEN ROLL SPELAR HUSHÅLLENS FÖRVÄNTNINGAR? Även om den nuvarande prisnivån kan förklaras och är fundamentalt motiverad finns alltid risken att en bostadsmarknad i framtiden går in i en bubbelfas, dvs. att priserna framöver stiger snabbare än vad som är motiverat utifrån utvecklingen av inkomster, tillgångar och räntor etc. Snabbt stigande bostadspriser i sig är inte ett bevis för att en bubbla är på väg att uppstå. Men om förväntningar om en snabb och långvarig prisutveckling är ett viktigt och avgörande motiv vid hushållens beslut att köpa en bostad byggs successivt en allt större inneboende skörhet in i prisutvecklingen på bostadsmarknaden. I en sådan situation är det inte längre de fundamentala faktorerna inkomster, räntor, övriga finansieringsvillkor och byggande mm som sätter priset, utan priserna stiger istället på grund av hushållens tro på och förväntningar om framtida kapitalvinster. Hushållen tror då att även om priset är högt idag, blir det ännu högre i morgon, vilket i sin tur motiverar dagens höga pris. Många bostadsköpare tror i en sådan situation att en bostad som normalt skulle vara för dyr för dem ändå är en bra affär eftersom de kompenseras av framtida prisökningar. De behöver då inte spara ihop till ett större eget kapital som annars skulle krävts, utan prisutvecklingen sparar åt dem. Eftersom bostadspriser inte kan stiga alltför snabbt, alltför länge, i förhållande till fundamentala faktorer, kommer priserna i en sådan situation förr eller senare att falla när hushållen av något skäl slutat tro på stigande priser. Då är prisnivån mycket skör, eftersom den endast stöds av förväntningar och priset faller på grund av minskad efterfrågan, dvs. bubblan brister. Hushåll som planerat köpa en bostad skjuter i det läget fram sitt köp eftersom det lönar sig att vänta ut prisfallet, vilket ytterligare minskar efterfrågan. Om det dessutom är en stor andel hushåll som köpt en för dyr bostad och långsiktigt inte kan bära de boendeutgifter de tagit på sig, tvingas många sälja snabbt. Sådana framtvingade försäljningar ger en extra påspädning av bostadsutbudet och prisfallet blir än mer omfattande. Sammanfattningsvis är därför hushållens förväntningar på bostadsmarknaden och den framtida prisutvecklingen på bostäder en mycket intressant faktor att studera. OM UNDERSÖKNINGEN För att kunna analysera hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen krävs data om hushållens förväntningar. Den enda regelbundna mätningen som finns tillgänglig är SEB/Demoskops månatliga mätningar, där ca hushåll i hela Sverige tillfrågas, bland annat om förväntningarna på prisutvecklingen det närmaste året (SEB 2018). Problemet är att mätningarna endast omfattar hushållens förväntningar det närmaste året och att frågor om hur stor prisökning hushållen förväntar sig saknas. Förväntad prisutvecklingstakt på längre sikt går därför inte att utläsa. För att bättre kunna värdera eventuella risker kopplade till hushållens förväntningar på bostadsmarknaden genomför Evidens från och med sommaren 2014 en regelbunden undersökning av hushållens förväntningar rörande den 6

7 framtida prisutvecklingen på bostadsmarknaden. I samband med undersökningen ställs också frågor till hushållen om motiven för bostadsköp, hur hushållen uppfattar att prisbildningen sker samt deras förväntningar om framtida inflations- och räntenivåer. Den första undersökningen genomfördes år 2014 i Stockholms lokala arbetsmarknadsregion. Senare undersökningar har dessutom omfattat hushåll i de övriga storstadsregionerna i Sverige och i regionstäderna. Mätningen genomförs två gånger per år och nästa mättillfälle planeras till hösten Undersökningen i januari 2018 baseras på svar från de tre storstadsregionerna och ett urval regionstäder och omfattar svenska hushålls: motiv för bostadsköp uppfattning om vad som påverkar bostadspriserna uppfattningen om hur konjunkturen utvecklas de närmaste åren förväntningarna om framtida inflations- och räntenivåer förväntningar om framtida prisutveckling Motiven för bostadsköp En grundläggande fråga som påverkar riskbilden för en lokal eller nationell bostadsmarknad är vilket motiv hushållen har för sina bostadsköp. Köper hushållen bostäder för att själva bo eller som en investering? Mycket talar för att bostadsmarknader som präglas av ett relativt stort inslag av spekulationsmotiverade bostadsköp blir känsligare för minskad bostadsefterfrågan. 10% 9% 8% 7% 6% 5% Figur 1. Andel som anger att främsta anledningen till att ha köpt eller planerar att köpa en ny bostad är som en investering. Källa: Evidens. 4% 3% 2% 1% 0% Storstadsregionerna Malmöregionen Göteborgsregionen Stockholmsregionen Bostadsmarknader som präglas av ett relativt stort inslag av spekulationsmotiverade bostadsköp blir känsligare för minskad bostadsefterfrågan. 7

8 90% 80% 70% Figur 2. Andel som anser att de inte har råd att vänta. Källa: Evidens. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholmsregionen juni 2014 Storstadsregionerna oktober 2015 Storstadsregionerna maj 2017 Storstadsregionerna januari 2018 Instämmer Instämmer ej Om ett hushåll primärt förvärvar en bostad som investeringsobjekt i stället för att bo kommer utbudet av bostäder öka betydligt snabbare vid ett prisfall som därigenom blir större. Också byggandet stimuleras mer om många hushåll köper mer än en bostad i syfte att sälja för att göra framtida kapitalvinster eller hyra ut. En fördel är att byggandet sannolikt blir större men marknaden blir samtidigt känsligare eftersom ett större byggande ökar utbudet och därmed (allt annat lika) pressar priserna nedåt. I Sverige har bostadsrättsformen och bruksvärdessystemet inneburit betydligt mindre incitament för hushållen att köpa bostadsrätter för uthyrning eller försäljning än i länder med ägarlägenheter och marknadshyra. Uthyrning kräver normalt godkännande från föreningens styrelse. En första fråga är vilka motiv de svenska hushållen har för sitt bostadsköp. Är det en stor andel som köper med betydande spekulationsmotiv? Undersökningen visar att den stora majoriteten av hushållen, runt 95 procent, förvärvar en bostad med det primära syftet att själva bo i den, köp med inslag av spekulationsmotiv är hittills få, ca 5 procent (figur 1). Detta ger principiellt mindre risker än i länder med bostadsmarknader med omfattande spekulationsköp. Sannolikt är förekommande spekulativa köp i huvudsak koncentrerade till nyproduktionen av bostadsrätter. Även om hushållen förvärvar bostäder primärt för att bo kan risker uppstå om hushåll som egentligen inte har råd ändå köper en bostad. Ungefär 30 procent av hushållen i Stockholmsregionen instämde år 2014 påståendet: Bostadspriserna är nu på rekordnivåer. Om jag inte köper nu kommer jag inte ha råd med en bostad senare (figur 2). Denna nivå har sedan varit relativt konstant och också gällt för samtliga storstadsregioner under perioden 2014 till Under 2018 halverades dock andelen till 16 procent. Eventuella risker förknippade med att hushåll förvärvar bostäder som ger mycket ansträngda boendeutgiftsnivåer i tron att framtida prisökning ska kompensera dem har därmed minskat påtagligt. Om denna inställning bland en grupp hushåll är ett problem eller inte beror på i vilken utsträckning priserna är fundamentalt motiverade. Om priserna är motiverade utifrån fundamentala faktorer samtidigt som funda- 8

9 menta stärks, exempelvis i form av stärkt konjunktur, är det sannolikt en rimlig strategi för hushåll som klarar boendeutgifterna att snabbt ta sig in på marknaden. I reala termer blir det ju i ett sådant fall successivt dyrare att vänta. Om istället prisutvecklingen baseras på förväntningar ökar riskerna om en stor andel hushåll, särskilt hushåll med små marginaler, har detta som huvudmotiv vid ett bostadsköp. Sammanfattningsvis visar undersökningen att relativt få hushåll förvärvar bostäder som en investering. Man köper för att bo. Samtidigt är det en relativt liten och fallande andel hushåll som köper en bostad med motivet att det kommer att bli dyrare i framtiden och att de därmed inte kommer att ha råd att köpa en bostad senare. Risker förknippade med att bostadspriserna drivs av spekulativa motiv bland de svenska hushållen är därmed små. Relativt få hushåll förvärvar bostäder som en investering. Man köper för att bo. Hushållens uppfattning om vad som påverkar bostadspriserna En central fråga vad gäller hushållens uppfattning om bostadsmarknaden och förväntningar om framtida prisutveckling är vad hushållen tror att bostadsprisutvecklingen beror på. Undersökningen visar att hushållen i Sverige i huvudsak tror att bostadspriserna påverkas av den ekonomiska och demografiska utvecklingen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bostadspriserna styrs av psykologin mellan köpare och säljare. Bostadspriserna styrs av ekonomiska och demografiska förhållanden som till exempel förändringar i befolkningen, ränta och arbetsmarknadens utveckling Figur 3. Andel som anser att bopriser styrs av psykologi eller ekonomi och demografi. Källa: Evidens. Stockholmsregionen juni 2014 Storstadsregionerna oktober 2015 Storstadsregionerna maj 2017 Storstadsregionerna januari

10 70% 60% Figur 4. Uppfattning om konjunkturen. Källa: Evidens. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholmsregionen juni 2014 Storstadsregionerna oktober 2015 Storstadsregionerna maj 2017 Storstadsregionerna januari 2018 Förbättras Försämras Vet ej I Stockholm hade ca 85 procent av hushållen denna uppfattning år 2014, en nivå som också gällt för samtliga storstadsregioner sedan dess. Ungefär 12 procent tror att priset styrs av psykologin mellan köpare och säljare (figur 3). Denna senare uppfattning är inte helt orimlig då priserna på marginalen i enskilda bostadstransaktioner naturligtvis kan påverkas av sådana faktorer. Uppfattningen blir bara problematisk om hushållen anser att prisbildningen är frikopplad från fundamentala ekonomiska faktorer. Sammanfattningsvis betyder det att hushållens uppfattning om framtida prisnivåer blir starkt beroende av hur de tror att konjunkturen och den regionala ekonomin utvecklas. Hushållens uppfattning om konjunkturen de närmaste åren Undersökningen visar att hushållen uppfattar att den demografiska och ekonomiska utvecklingen på kort och lång sikt är avgörande för prisutvecklingen på bostadsmarknaden. För att kunna bedöma om hushållens förväntningar på prisutvecklingen är realistiska eller inte måste man därför veta vilken bedömning hushållen gör av konjunkturen de närmaste åren. Längre tid än så har hushållen av naturliga skäl svårare att överblicka. Resultatet visar att nästan hälften av hushållen i storstäderna i maj 2017 trodde att konjunkturen skulle förbättras de närmaste åren medan endast ca 25 procent trodde att den skulle försämras (figur 4). I januari 2018 har andelen positiva fallit till 37 procent och andelen som är pessimistiska ökat till att också utgöra 37 procent av hushållen. En relativt stor och över tiden konstant andel är osäkra på svaret. Hushållens konjunkturbild är därmed något mer pessimistisk i början av 2018 än i mitten av Hushållens uppfattning kan sägas vara i linje med de konjunkturprognoser som redovisats under hösten 2017 med signaler om att högkonjunkturen toppar under Samtidigt växer storstadsregionerna och andra tillväxtorter fortfarande snabbt och tillväxttakten i befolkning har inte uppvisat någon avtagande trend de senaste åren. Med utgångspunkt i att hushållen tror att bostadsprisutvecklingen styrs av demografiska och ekonomiska faktorer, att dessa möjligen försvagas något 10

11 jämfört med de senaste åren och att priserna fallit under hösten 2017, är det rimligt att anta att hushållen mer allmänt anser att ett bostadsköp nu jämfört med senare har blivit mindre förmånligt än vid tidigare mätningar. Med ett pågående prisfall kan det vara rationellt att vänta ytterligare med att köpa en bostad eftersom prisfallet successivt gör det billigare att köpa. 70% 60% Figur 5. Bra tillfälle att köpa. Källa: Evidens. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholmsregionen juni 2014 Storstadsregionerna oktober 2015 Storstadsregionerna maj 2017 Storstadsregionerna januari 2018 Instämmer Instämmer ej 70% 60% Figur 6. Att köpa bostad innebär risker. Källa: Evidens. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholmsregionen juni 2014 Storstadsregionerna oktober 2015 Storstadsregionerna maj 2017 Storstadsregionerna januari 2018 En stor ekonomisk risk Liten eller ingen ekonomisk risk Viss ekonomisk risk Undersökningen visar också att så är fallet. Andelen hushåll i storstadsregionerna som anser att det inte är ett bra tillfälle att köpa nu har ökat något men det är fortfarande en större andel som anser att det nu är ett bra tillfälle att köpa (figur 5). Givet synen på prisbildning och en försiktigt optimistisk syn på ekonomin, om än nerjusterad sedan sommaren 2017, är de svenska hushållens syn på hur gynnsamt tillfället för bostadsförvärv logisk och därmed knappast orealistisk. 11

12 Hushållen i storstäderna tycks också vara medvetna om att det finns risker med ett bostadsköp. Konjunkturen kan oväntat försvagas och leda till lägre bostadspriser än förväntat. 75 procent, en stor majoritet av hushållen i storstäderna, anser det vara förenat med en stor eller viss ekonomisk risk att köpa en bostad (figur 6). Det är 25 procent som anser det är liten eller ingen risk förenat med att köpa en bostad. Hur stora risker som bedöms vara kopplade till ett bostadsköp är samtidigt sannolikt beroende av den tänkta innehavsperioden och det enskilda hushållets betalningsförmåga. Ett innehav på lång sikt kan antas vara förenat med lägre risk medan ett kortsiktigt köp innebär större risker, särskilt om marginalerna i hushållsekonomin är små. De flesta hushåll angav att förvärvet gjordes med motivet att själva bo i bostaden. Det talar för att hushållen har ett relativt långsiktigt perspektiv på sitt bostadsköp. Sammantaget tycks hushållens syn på konjunkturen, timingen för ett bostadsköp och risker med köpet vara internlogisk. Man tror att konjunkturen står och väger, andelen som anser att det är ett bra tillfälle att förvärva en bostad nu har fallit något och flertalet inser att det finns ekonomiska risker med ett bostadsköp. Det är svårt att argumentera för att denna samlade uppfattning skulle vara problematisk. Hushållens förväntningar om framtida inflations- och räntenivåer En fundamentalt motiverad prisbildning på bostäder bestäms på sikt av värdet av de boendetjänster som bostaden levererar. Priset blir då en funktion av främst förväntade framtida inkomster som diskonteras med en framtida räntenivå. En realistisk förväntansbild vad gäller framtida räntenivåer är därför viktig om man ska undvika snabba prisförändringar om faktisk ränta kommer att kraftigt avvika från den förväntade. Figur 7. Hushållens ränte- och inflationsförväntningar på kort och lång sikt. Källa: Evidens. 5,0 4,5 4,0 Procent per år 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari år 2 år 3 år 5 år 10 år Tremånadersräntan, medel Inflationstakten, medel Tremånadersräntan, median Inflationstakten, median 12

13 Undersökningen visar att hushållen i storstäderna på 10 års sikt förväntar sig att 3-månaders bolåneräntan ska vara 4,1 procent, 3,6 procent på fem års sikt, 3,0 procent på tre års sikt och 2,2 procent om ett år (figur 7). Dessa mätresultat stämmer relativt väl med resultaten från Konjunkturinstitutets regelbundna mätning Konjunkturbarometern som i mars 2018 visade att hushållen förväntade sig en rörlig (3-månader) bolåneränta på 2,3 procent om ett år och 3,4 procent om 3 år (Konjunkturinstitutet 2018). Frågan är om hushållens ränteförväntningar är rimliga? För att avgöra hur realistiska hushållens ränteförväntningar är måste man göra några centrala antaganden. För det första måste man ha en uppfattning om den långsiktiga nivån på styrräntan eftersom den påverkar bolåneräntorna. För det andra måste man anta hur stor skillnaden (spreaden) ska vara mellan styrräntan och den rörliga bolåneräntan. Om ett år förväntar sig hushållen en bolåneränta på 2,2 procent. I Riksbankens penningpolitiska rapport från februari 2018 förväntas reporäntan vara -0,25 procent (Riksbanken 2018) i januari Riksbanken har tidigare antagit en spread mellan styrräntan och bolåneräntan på 1,7 2,0 procentenheter. Med en sådan spread blir Riksbankens prognos för rörlig bolåneränta om ett år ca 1,5 1,8 procent. Hushållens ränteförväntningar är således högre än vad som följer av Riksbankens prognos för reporäntan (figur 8). Procent 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0 Spread ca 200 punkter Figur 8. Reporänta, prognos och marknadens ränteförväntningar. Källa: Riksbanken. Utfall Prognos Terminsräntor Enkät På tre års sikt förväntar sig hushållen bolåneräntor på 3,0 procent. Om tre år är reporäntan enligt Riksbankens prognos ungefär 1,0 procent. Med en spread på 1,7 2,0 procent blir då Riksbankens prognos för rörlig bolåneränta om två år 2,7 3,0 procent. Hushållen och Riksbanken har därmed ungefär samma förväntningar om bolåneräntan om tre år. Inom en treårsperiod kan man därför knappast anse att hushållens förväntningar om räntenivån är orealistiska. 13

14 I en fördjupning i den penningpolitiska rapporten från februari 2017 uttalar sig Riksbanken om nivån på reporäntan på längre sikt (Riksbanken 2017). Banken skriver: I takt med att den globala konjunkturen återhämtar sig och effekterna av finans- och skuldkrisen successivt avtar väntas räntorna stiga. Strukturella faktorer bedöms dock fortsätta bidra till att räntorna i omvärlden, och därmed också i Sverige, blir lägre än innan den finansiella krisen. Riksbankens samlade bedömning är att reporäntan på lång sikt kan väntas ligga mellan 2,5 och 4,0 procent. Undersökningen visar att hushållen förväntar sig en ränta på 3,6 procent om 5 år och 4,1 procent på lång sikt, dvs. om 10 år. Med en styrränta på mellan 2,5 och 4,0 procent förväntar sig Riksbanken följaktligen en bolåneränta på lång sikt på mellan 3,8 och 6,0 procent. Slutsatsen är att Riksbanken ränteförväntningar på lång sikt är något högre än hushållens. Men marknadens långsiktiga förväntningar är uppenbarligen lägre än Riksbankens. Bland bolåneinstituten kan man i mars 2018 binda räntan på 5 år till 2,3 procent och 3,3 procent på 10 år, vilket är lägre än hushållens förväntningar på motsvarande sikt. Marknadens i form av bolåneinstitutens samt hushållens ränteförväntningar ligger under den nivå som Riksbanken antar på längre sikt. En längre diskussion om möjliga förklaringar till skillnader mellan Riksbankens, marknadens och hushållens förväntningar förs i den förra rapporten om hushållens förväntningar på bostadsprisutvecklingen från 2014 (Evidens 2014). Sammanfattningsvis gjordes bedömningen att Riksbanken vid den tidpunkten hade en ogrundad bias för högre räntor. Bedömningen gjordes med stöd av beräkningar av Konjunkturinstitutet med flera. Det går inte att säkert veta om räntenivåerna på fem till tio års sikt kommer att vara i linje med hushållens, marknadens eller Riksbankens förväntningar. Nivån kan bli både högre eller lägre. Många tror att de senaste 10 årens räntenivå varit onormalt låg. Men det finns flera faktorer som talar för att den framtida normala räntenivån kan komma att ligga lägre än historiska genomsnitt under relativt lång tid. Argument för detta ges bland annat av Bank of England (Bank of England 2016). De viktigaste argumenten handlar om en åldrande befolkning, lägre produktivitetstillväxt, globalisering som ger större konkurrens och lägre pristryck samtidigt som makrotillsynsåtgärder som hanterar risker med låg ränta vilket tillåter lägre räntenivåer. Genomslaget för hushållens förväntningar om framtida räntenivåer på prisbildning på bostadsmarknaden påverkas i praktiken både av hur övriga prispåverkande faktorer, främst disponibelinkomster, skatter och finansiella tillgångar utvecklas och av hur kreditgivningen fungerar. För närvarande sker kreditprövningen bland annat med hjälp av så kallade kvar-att-leva-påkalkyler som baseras på framtida räntenivåer om ca 7 procent. Det betyder att hushållen i normalfallet de facto kan hantera en räntenivå som överstiger både hushållens förväntningar om framtida räntenivå och Riksbankens uppfattning om räntenivå på lång sikt. Eftersom det i grunden är svårt att veta vad den framtida långsiktiga räntenivån kommer att vara är en noggrann kreditprövning av stor betydelse för att förhindra negativa effekter av potentiellt för låga ränteförväntningar. Så tycks också vara fallet, kreditgivningen förfaller vara strikt. Finansinspektionens stresstester som redovisas årligen indikerar att hushållen är motståndskraftiga även vid räntenivåer på ca 7 procent (Finansinspektionen 2018). 14

15 Hushållens förväntningar om prisutvecklingen på kortare och längre sikt Analysen av de svenska hushållens svar på frågan om bostadspriserna förväntas öka eller falla de närmaste åren visar att de svenska hushållen är övertygade om att bostadspriserna ska fortsätta stiga, om än i långsammare takt (figur 9). Samtidigt visar svaren på frågan om hur hushållen bedömer konjunkturutvecklingen enligt föregående avsnitt att de tror på en relativt god konjunktur, även om andelen som tror att konjunkturen försämras har ökat. En överväldigande majoritet uppfattar enligt ovan att bostadspriserna beror på utvecklingen av faktorer som är starkt konjunkturberoende, såsom ekonomiska förhållanden, arbetsmarknad och räntor. Att hushållen tror på stigande priser är då inte ett orealistiskt antagande utan en logisk följd av att konjunkturen uppfattas som relativt stabil samtidigt som räntorna är låga och sannolikt höjs långsamt. Att hushållen tror att priserna ska stiga är alltså varken förvånande eller ett orealistiskt antagande. En intressantare fråga är hur hushållen ser på takten i prisutvecklingen. Figur 9. Förväntad värdeförändring i storstadsregionerna Källa: Evidens. 7,0 6,0 5,0 Procent per år 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari 2018 Stockholmsregionen juni 2014 Sveriges storstadsregioner mars 2015 Sveriges storstadsregioner oktober 2015 Sveriges storstadsregioner mars 2016 Sveriges storstadsregioner maj 2017 Sveriges storstadsregioner januari år 2 år 3 år 5 år 10 år Medelvärde Medianvärde Analysen av svaren visar att hushållen i storstäderna i genomsnitt förväntar sig en prisutveckling på lång sikt på ca 5,2 procent per år de närmaste tio åren, rensat för extremvärden (figur 9). Spridningen i svaren på förväntad prisutveckling på lång sikt är något större än på kortare sikt. Ett sätt att illustrera detta är att beräkna medianvärdet för den förväntade prisutvecklingen i storstäderna på 10 års sikt som 15

16 då faller till fyra procent per år. På kort sikt är skillnaderna mellan medeloch medianvärdena mindre. Det finns alltså en större osäkerhet om prisutvecklingen på lång sikt bland stockholmshushållen med en mindre grupp hushåll som tror på större prisuppgångar. Förväntad årlig prisutvecklingstakt har varit relativt stabil under perioden 2014 till Men under hösten 2017 har både kortsiktiga och långsiktiga prisförväntningar fallit. Den femåriga förväntade prisutvecklingstakten föll från 5,2 procent sommaren 2017 till 3,8 procent i januari De kortsiktiga förväntningarna för det närmaste året föll under samma period från 4,5 procent per år till 0,7 procent. Orsaker till prisfallet och nedjusteringen av hushållens prisförväntningar diskuteras mer utförligt i nästa avsnitt. Studeras den förväntade prisutvecklingen på ett års sikt, förväntar sig storstadshushållen i januari 2018 att priserna står still. På tre års sikt förväntar sig hushållen en prisutveckling på i genomsnitt 2,8 procent per år. På fem års sikt förväntar sig hushållen en prisutveckling på i genomsnitt 3,8 procent per år och på 10 års sikt 5,2 procent. Skillnaderna i prisförväntningarna mellan de olika regionerna är relativt små men prisförväntningarna är högst i Stockholm, följt av i tur och ordning Göteborg, Malmö och regionstäderna (tabell 1). I Stockholm förväntar sig hushållen en genomsnittlig prisökningstakt på fem år på 4,0 procent, i Göteborg 3,8 procent, Malmö 3,5 procent och i regionstäderna 3,3 procent. Medianvärdena är genomgående något lägre. Tabell 1. Hushållens förväntningar på bostadsprisutvecklingen på kort och lång sikt i storstäderna och regionstäder. Källa: Evidens. Hur mycket tror du att värdet på din bostad kommer att förändras under kommande Storstadsregionerna Stockholmsregionen Göteborgsregionen Malmöregionen Regionstäder Medel Median Medel Median Medel Median Medel Median Medel Median 1 år 0,7% 0,0% 0,4% 0,0% 0,9% 1,0% 0,9% 0,0% 0,7% 0,0% 3 år 2,8% 2,0% 3,0% 3,0% 2,7% 2,8% 2,3% 2,0% 2,3% 2,0% 5 år 3,8% 3,0% 4,0% 3,0% 3,8% 3,0% 3,5% 3,0% 3,3% 3,0% 10 år 5,2% 4,0% 5,3% 5,0% 5,3% 4,0% 4,7% 3,5% 4,8% 4,0% Den centrala frågan är om förväntningarna på prisutvecklingen i storstäderna och i regionstäderna kan betraktas som orealistiska och om de inrymmer påtagliga spekulativa förväntningar om framtida kapitalvinster? Om man utgår från att hushållen någorlunda kan överblicka den närmaste femårsperioden och svårligen kan köpa en bostad som ger betalningssvårigheter eller alltför knappa budgetförutsättningar under fem år, bör förväntningarna på fem års sikt ge god information om graden av realism i förväntansbilden. Hushållen i Stockholm förväntar sig som konstaterats att prisutvecklingen (nominellt) i snitt ska uppgå till ca 4 procent per år (median 3 procent) under de närmaste fem åren. På tio års sikt är prisförväntningarna enligt ovan nominellt 5,3 procent per år medan medianvärdet är 5,0 procent. Är detta orealistiskt? En genomsnittlig inflationsförväntan på ca 2,4 procent (median 2,0) ger en förväntad real prisutveckling på ca 1,6 procent per år under de närmaste fem åren. 16

17 Tillväxt i disponibel inkomst och befolkning, , genomsnitt, procent per år Disp. Inkomst per capita, nominell Disp inkomst per capita, realt Befolkningstillväxt Tillväxt i total disponibel inkomst, nominellt Tillväxt i total disponibel inkomst, realt Stockholms kommun 4,5 3,4 1,8 6,4 5,2 Göteborgs kommun 3,8 2,7 1,3 5,2 4,1 Malmö kommun 3,2 2,1 1,7 5,0 3,9 Riket 3,8 2,7 0,9 4,8 3,6 Hushållens totala disponibla inkomster i Stockholms stad växte enligt SCB realt med i genomsnitt 5,2 procent per år mellan 2006 och 2016, trots finanskris (tabell 2). För Göteborg och Malmö var motsvarande siffra ca 4 procent. Tillväxten i real disponibel inkomst per capita var i Stockholm 3,4 procent och befolkningen växte med 1,8 procent under samma period. Motsvarande siffror för Göteborg var 2,7 och 1,3 procent för Malmö 2,1 respektive 1,7 procent och för hela riket var 2,7 respektive 0,9 procent, se tabell 2. Ett rimligt antagande är att bostadspriserna, allt annat lika, bör växa i takt med hushållens inkomster. I storstäderna, med en ökande konkurrens om befintliga bostäder, bör rimligen bostadspriserna växa något snabbare än så. Hushållens förväntningar på prisutvecklingen på fem års sikt förefaller därför som högst realistiska och verkar inte innehålla potentiellt problematiska förväntningar om framtida kapitalvinster. Tabell 2. Årlig tillväxt i disponibla inkomster. Källa: SCB. Hushållens totala disponibla inkomster i Stockholms stad växte realt med i genomsnitt 5,2 procent per år mellan 2006 och För Göteborg och Malmö var motsvarande siffra ca 4 procent. 17

18 Bostadspriserna, skuldsättningen och prisfallet hösten 2017 Analysen av hushållens förväntningar om prisutvecklingen på kort och lång sikt visar att förväntansbilden inte innehåller problematiska föreställningar om framtida kapitalvinster. Prisutvecklingen måste därmed förklaras av andra, mer fundamentala, faktorer. Analysresultaten är därför en motvikt till röster i debatten som under lång tid upprepat att priserna är alltför höga. Det senaste exemplet är EU-kommissionen (EU-kommissionen 2018), som i sin landrapport från mars 2018 åter påstår att priserna i Sverige är högre än vad fundamenta kan förklara. Med en sådan utgångspunkt skulle det relativt kraftiga prisfallet under hösten 2017 vara en naturlig anpassning till en lägre och mer fundamentalt motiverad nivå. Även i Sverige finns farhågor om att bostadspriserna ska falla kraftigt och att hushållens bolån då riskerar orsaka en svag ekonomisk utveckling. Denna föreställning framförs inte sällan av både myndigheter och politiker. Debatten grundar sig troligen på den snabba prisutvecklingen, inte minst i Stockholmsregionen, samt att hushållens skulder vuxit till drygt 180 procent av den disponibla inkomsten. Kronor per kvadratmeter Figur 10. Bostadsrättspris i Stockholms innerstad, 2017 års priser. Faktiskt och skattat pris. Källa: Mäklarstatistik, SCB och Evidens Bostadsrättspris Skattat pris Analysresultaten är därför en motvikt till röster i debatten som under lång tid upprepat att priserna är alltför höga 18

19 Figur 11. Skuldkvot för bostadsrätter och småhus Källa: Finansinspektionen. Skuldkvot Bostadsrätt Småhus Hushåll med belåningsgrad procent Men genomarbetade studier visar att prisutvecklingen kan förklaras av fundamentala faktorer. Och fallet i hushållens långsiktiga prisförväntningar har knappast påverkats negativt av förändringar av de fundamentala prispåverkande faktorerna inkomster, räntenivå eller finansiella tillgångar. Frågan är då varför priserna föll under hösten 2017? För att närmare förstå varför priserna fallit diskuteras i detta avsnitt: Studier av prisutvecklingen och prisnivån priserna kan förklaras av fundamenta Prisfallet under 2017 effekter av större nyproduktion och striktare kreditgivning STUDIER AV PRISUTVECKLINGEN OCH PRISNIVÅN PRISERNA KAN FÖRKLARAS AV FUNDAMENTA Studier har visat att bostadspriserna framförallt påverkas av förändringen av hushållens disponibla inkomster, bolåneräntan samt utvecklingen av hushållens finansiella tillgångar, Evidens (2017). Resultatet av en enkel modellskattning med data fram till och med 2017 visar att prisutvecklingen i centrala Stockholm i hög grad kan förklaras av sådana fundamentala faktorer (figur 10). Också jämförelser mellan boendeutgifterna i bostadsrätt och hyresrätt stödjer slutsatsen om fundamentalt motiverade bostadspriser. Om boendeutgifterna i bostadsrätt väsentligt överstiger boendeutgifterna i hyresrätt (till marknadspris) är det ett tecken på att bostadsrättsköparna kan spekulera i framtida värdeökning som genom en förmodad kapitalvinst som på sikt kompenserar dem för högre boendeutgifter initialt. Om boendeutgifterna i bostadsrätt däremot är lägre än i hyresrätt är det en indikation på att hushållen inte har orealistiska förväntningar om framtida kapitalvinster. Hyresgäster bör betala en högre boendeutgift eftersom fastighetsägaren i stället för den boende tar på sig kapitalrisken samt att en högre grad av service ingår i hyran. 19

20 Vid en analys av förmedlad nyproduktion av hyresrätter genom Stockholms stads bostadsförmedling, där hyresnivån är närmare hushållens betalningsvilja än för äldre hyresbostäder, framgår att boendekostnaden för en bostadsrätt i närmiljön kring nyproducerade hyresrätter inte systematiskt avviker från hyresnivån, (Evidens 2017), (Flam 2016). Samtidigt är hyresnivåerna i de studerade projekten knappast helt marknadsmässiga eftersom flera projekt redovisar betydande kötider. Det förstärker bilden av att boendekostnaden för bostadsrätter inte överstiger hyresnivåer till marknadspris. Flera studier stödjer slutsatsen att det inte finns någon bubbla Det finns fler nyligen genomförda studier som stödjer dessa slutsatser, exempelvis (Riksbanken 2016), (IMF 2015) och (Flam 2016). Riksbanken: I den här artikeln har vi studerat prisutvecklingen för småhus i Sverige sedan 1990 och relaterat den till utvecklingen internationellt. Fundamentala faktorer förefaller sammantaget kunna förklara den höga värderingen för riket som helhet. Jämfört med övriga länder i studien noterar vi att Sverige haft en stark ökning i disponibel inkomst, finansiell nettoförmögenhet samt en låg nivå på bostadsinvesteringarna. Tillsammans med en kraftig befolkningstillväxt och låg realränta de senaste åren bidrar dessa faktorer till att småhuspriserna har ökat kraftigt under perioden i Sverige. IMF: This paper examines the interactions between housing prices and household debt using a three-equation model, finding that household borrowing impacts housing prices in the short-run, but the price of housing is the main driver of the secular trend in household debt over the long-run. Both housing prices and household debt are estimated to be moderately above their long-run equilibrium levels, but the adjustment toward equilibrium is not found to be rapid. Flam: Många anser att bostadspriserna är uppdrivna av spekulation och att bubblan förr eller senare kommer att spricka, liksom den gjort i flera andra länder. Men tidigare studier som gjorts av prisutvecklingen på småhus tyder inte på någon bubbla. Priserna på Sveriges hetaste bostadsmarknad, den för bostadsrätter i Stockholms innerstad, verkar heller inte vara bestämda av spekulation utan av fundamentala faktorer som bostadsbyggande, inkomster och räntor. PRISFALLET UNDER 2017 EFFEKTER AV STÖRRE NYPRODUKTION OCH STRIKTARE KREDITGIVNING Trots att refererade studier stöder slutsatsen om att det inte finns någon klassisk bubbla på bostadsmarknaden föll priserna påtagligt i de flesta större städerna i Sverige under andra halvåret Prisfallet kan inte förklaras av att de prispåverkande faktorerna inkomster, räntenivå eller finansiella tillgångar förändrats negativt (figur 10). Både inkomster och finansiella tillgångar ökade under 2017 och räntenivån var oförändrat låg. En analys av hushållens möjligheter att finansiera sina bostäder kan ge ett första svar på frågan varför priserna föll (Veidekke 2018). Data om skuldkvoten för nya bostadslån visar att bankerna inte fortsatt att bevilja allt större lån i förhållande till inkomsterna, inte minst för hushåll med hög belåningsgrad (figur 11.). Både inkomster och finansiella tillgångar ökade under 2017 och räntenivån var oförändrat låg. 20

21 Figur 12. Andel nya bolånetagare med underskott vid 7 procents ränta. Källa: Finansinspektionen. Procent Faktisk ränta 3 procent ränta 7 procent ränta Figur 13. Andel hushåll i olika överskottsintervall. Källa: Finansinspektionen. T kr per månad Under Över En rimlig delförklaring till utplanande skuldkvoter är införandet av det obligatoriska amorteringskravet. Utöver amorteringskravet har ett flertal banker på eget initiativ infört skuldkvotstak som begränsar lånets storlek till ca 5 6 gånger bruttoinkomsten. Också kraven i de så kallade KALPkalkylerna har skärpts och hushållen stress-testas med höga räntenivåer. Effekten av detta är att hushåll som tidigare med knapp marginal uppfyllt kriterier för att beviljas ett lån med viss storlek inte längre beviljas lika stort lån. Under perioden 2012 till 2015 var det exempelvis 8 procent av nya låntagare som skulle få underskott i sin hushållsekonomi om bolåneräntan plötslig skulle stiga till 7 procent. Under föll andelen till 5,5 procent (figur 12). Den snabbt ökande motståndskraften kan knappast 21

22 förklaras med att inkomsterna ökat snabbt. Förklaringen är rimligen att en större grupp ekonomiskt svagare hushåll inte längre uppfyller kriterierna. Data om hur stora överskott hushållen har efter att betalat de nödvändiga utgifterna inklusive räntekostnader och amortering visar samma tendens. Andelen hushåll med litet underskott eller litet överskott har fallit påtagligt det senaste året (figur 13). Den samlade slutsatsen är att en allt större grupp med rådande regler inte beviljas lika stora bolån som tidigare. Om hushållen av dessa skäl inte får lånefinansiering vid en given prisnivå måste andelen eget kapital öka. Hushåll med otillräckligt sparkapital kan då inte längre låna lika stort belopp som tidigare och därför inte heller betala samma pris, även om de fortfarande har lika höga inkomster. När antalet hushåll med tillräckligt egenkapital inte längre matchar utbudet av bostäder vid den tidigare prisnivån måste priserna falla för att anpassas till en ny jämvikt med lägre priser. Hushåll med otillräckligt sparkapital kan då inte längre låna lika stort belopp som tidigare och därför inte heller betala samma pris. 22

23 Kr/kvm Figur 14. Bostadsrättspriser i Stockholms innerstad, fasta priser 2017:4. Faktiska och skattade. Källa: Evidens, Valueguard och SCB K1 2003K4 2004K3 2005K2 2006K1 2006K4 2007K3 2008K2 2009K1 2009K4 2010K3 2011K2 2012K1 2012K4 2013K3 2014K2 2015K1 2015K4 2016K3 2017K2 Bostadsrättspris Skattat bostadsrättspris kr/kvm Prisfall tom november, Borås Eskilstuna Kalmar Karlstad Helsingborg Norrköping Halmstad Gävle Västerås Sundsvall Växjö Lund Jönköping Linköping Sollentuna Örebro Huddinge UmeåBotkyrka Malmö R² = 0,68 Haninge Uppsala Lidingö Täby Solna Göteborg Danderyd Sundbyberg Stockholm Figur 15. Förändring bostadsrättspriser från högsta notering 2017 till november 2017 och bolåneskuld bostadsrätter Källa: Valueguard, Riksbanken och Evidens Bolåneskuld 2016, kronor Ett andra svar på frågan varför priserna fallit skulle kunna vara att nyproduktionen ökat kraftigt. Men analyser visar att ökningen av nyproduktionen visserligen signifikant påverkat priserna negativt men ökningen kan bara förklara en mindre del av prisfallet. Och några lokala marknader redovisar ett påtagligt prisfall utan någon nämnvärd ökning av nyproduktionen. En tidsseriemodell med kvartalsvisa förändringar i bostadspriser i centrala Stockholm, där prisförändringarna kan förklaras av förändringar i sysselsättning, räntenivåer, hushållens finansiella netto och nyproduktion, visar att dessa variabler relativt väl förklarar prisförändringarna fram till och med 23

24 kvartal 2 år 2017 (figur 14). Modellen visar att ökad nyproduktion bidrar till att motverka fortsatta prisökningar och påverkar dessutom priserna något negativt men inte tillräckligt för att förklara prisfallet kvartal 3 och kvartal 4. Också enklare partiella sambandsanalyser mellan ökning av nyproduktion och prisfallet för storstäder och regionstäderna i Sverige visar att sambandet är svagt. Detta talar för att det framförallt är kreditbegränsningar som påverkat priserna. För att närmare undersöka sambanden mellan lånebegränsningar och prisutvecklingen har sambandet mellan bolånets storlek och prisfallets storlek från toppen våren/sommaren 2017 till november 2017 undersökts. Analysen visar att sambandet är starkt (figur 15). Ju större bostadslån som i genomsnitt krävs på en lokal marknad desto större prisfall. Skuldbeloppets storlek kan förklara nästan 70 procent av variationen i prisfall mellan de studerade marknaderna. En viktig delförklaring är att en stor andel av hushållen på marknader med höga priser och stora bostadslån behöver ett stort lån i förhållande till inkomsten. Var tredje låntagare i Stockholmsregionen hade 2016 en skuldkvot över 600 procent av disponibel inkomst. När utlåningen begränsas för denna grupp faller efterfrågan. Kassaflödeseffekterna av kreditåtstramning i form av amorteringskrav på marknader med höga priser är påtagliga. Att de därför får priseffekter kan illustreras med ett kalkylexempel över hur hushållens boendeutgifter påverkas av ett amorteringskrav 1 (Svensson 2018a). Ett hushåll som tidigare kunde finansiera ett bostadsköp i Stockholmsregionen utan löpande amorteringar måste efter det första amorteringskravets införande under sommaren 2016 öka sina månatliga utbetalningar. Ökningen uppgår till nästan kr/månad vid förvärv av en trea i Stockholmsregionen till genomsnittspris och 85 procents belåningsgrad (figur 16). Ett så stort ofrivilligt sparande motsvarar en räntehöjning på 2 procentenheter efter skatt, d.v.s. 2/0,7 = 2,9 procentenheter före skatt. Boendekostnaden i form av avgift till föreningen, räntekostnad efter skatt och kostnaden för eget kapital är oförändrad på knappt kr per månad. För många hushåll, särskilt unga eller hushåll med mindre marginaler, blir det påtvingade sparandet utöver den egentliga boendekostnaden alltför stort i förhållande till inkomsten varför bostadsefterfrågan minskar och priserna faller. En ökning med nästan kr/månad vid förvärv av en trea i Stockholmsregionen till genomsnittspris och 85 procents belåningsgrad 1 Kalkylen utgår från förvärv av en trea på 74 kvadratmeter till ett pris på kr/kvm och en avgift om 612 kr/kvm. Räntan sätts till 3,2 procent före skatt, amortering till 2 procent, belåningsgraden till 85 procent och värdeökningen efter skatt till 0,1 procent per år. 24

25 Figur 16. Boendeutgifter, boendekostnader och sparande vid förvärv av en trea i Stockholm Källa: (Svensson 2018a) Boendeutbetalning Boendekostnad Ofrivilligt sparande Ränta 3,2%, Amort 2%, Belån.gr. 85%, Real prisökn 0.1% Månadsavgift Ränta lån Kostnad eget kapital Låneminskn, inflation Amortering kr/kvm Figur 17. Skattning av efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter i Stockholms stad vid olika pris- och amorteringsnivåer. Källa: Värderingsdata, Finansinspektionen, SCB och Evidens Antal Amortering 1,5% Amortering 1,0% När amorteringskravet skärptes i mars 2018 för hushåll med skuldkvoter över 450 procent ökade amorteringsutgiften i exemplet med ytterligare kr per månad, givet att låntagaren har en skuldkvot över 450 procent, till totalt ca kr per månad (amortering på 3 procent motsvarar 3/0,7 = 4,3 procentenheter högre ränta före skatt). Kostnaden är oförändrad men kravet tvingar hushållet att snabbt öka andelen eget kapital. Med tre procents amortering och 2 procents inflation halveras bolånets reala storlek på 13 år. 25

26 Den minskade bostadsefterfrågan till följd av ett påtvingat snabbt och mycket stort sparande påverkar efterfrågan på nyproducerade bostäder mer än efterfrågan på successionsbostäder. För det första är nyproduktionen i genomsnitt dyrare än motsvarande successionsbostäder. För det andra skapar prisfallet till följd av högre boendeutgifter dessutom osäkerhet om den framtida prisutvecklingen, vilket i sin tur missgynnar försäljning av nyproduktion. Eftersom nyproduktionen säljs till fast pris flera år före inflyttning måste hushåll som väljer nyproduktion vänta med försäljningen av den nuvarande bostaden. Detta skapar en särskild prisrisk som blir större än i successionsmarknaden där tiden mellan köp av ny bostad och försäljning av den gamla är betydligt kortare. Med uppgifter om genomsnittliga bostadsstorlekar, bostadspriser, avgiftsnivåer och finansieringskostnader kan boendeutgifter beräknas och boendeutgifterna kan varieras med hjälp av olika amorteringstakter. Dessa boendeutgifter kan ställas i relation till hur många hushåll som får genomsnittliga boendeutgiftsandelar i ett relevant geografiskt område varifrån huvuddelen av inflyttarna rekryteras från. Utgår man ifrån att hushållen strävar efter relativt konstanta boendeutgiftsandelar över tid, genomsnittliga flyttfrekvenser och uppgifter om hur stor andel av flyttande hushåll som föredrar nyproducerade bostäder med olika upplåtelseformer kan efterfrågekurvor skattas. Kurvorna visar då hur efterfrågan på nyproduktion varierar med priset. Om finansieringsvillkoren ändras exempelvis genom ökad amorteringstakt, skiftar efterfrågekurvan nedåt. En tillämpning i Stockholms stad visar att en ökning av den genomsnittliga amorteringstakten från exempelvis 1 procent per år till 1,5 procent per år, vilket ungefär motsvarar den genomsnittliga ökningen av amorteringstakten mellan 2015 och 2016 då amorteringskravet infördes, minskar efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter 2 3 (figur 17). 2 Vid 2015 års amorteringsnivå visar kalkylen att efterfrågan bör vara ca nya bostadsrätter i staden per år. De senaste åren har det enligt SCB i genomsnitt byggts ca nya bostadsrätter årligen. Kalkylen fångar därmed den efterfrågade volymer relativt väl. 3 För ensamstående åsätts en bostadsstorlek på 50 kvm och för sammanboende 80 kvm. Avgiften antas vara 650 kr/kvm/år. Belåningsgraden sätts till 60 procent vilket motsvarar genomsnittet för Stockholm enligt Finansinspektionens bolånerapport. Räntan före skatt sätts till 2,1 procent (2-årsränta). Data om ensamstående och sammanboende hushålls disponibla inkomster och genomsnittliga boendeutgiftsandelar hämtas från SCB liksom genomsnittliga flyttfrekvenser. Uppgifter om hur stor andel av flyttande hushåll som föredrar nyproducerade bostadsrätter framför andra alternativ hämtas från Evidens årliga enkätundersökningar bland flyttande hushåll i Stockholmsregionen. 26

27 Den efterfrågade volymen faller initialt från drygt bostäder per år till ca (figur 6). En minskning med hela procent. Även om kalkylen är förenklad och exempelvis inte tar hänsyn till efterfrågan från hushåll utanför Stockholms stad 4 eller speglar beteendeförändringar, indikerar resultaten att amorteringskraven initialt vid införandet leder till ett minskat bostadsbyggande. Kvartalsrapporter från börsnoterade byggföretag med faktiska uppgifter om antal påbörjade och sålda nyproducerade bostadsrätter under kvartal 3 och indikerar att minskningen av bostadsbyggandet ligger i linje med dessa kalkylresultat (Veidekke 2018). Data för beviljade bygglov under samma tidsperiod indikerar motsvarande minskning. En rimlig slutsats är sammanfattningsvis att bostadspriserna är motiverade av fundamentala faktorer men att också hushållens finansieringsvillkor tillhör de fundamentala villkor som påverkar priserna. När dessa villkor förändras genom att boendeutgifterna ökar eller att andra kriterier skärps faller efterfrågan och priser. När hushållen observerar fallande priser justeras framtida prisförväntningar ner. Den fallande efterfrågan leder i sin tur till att bostadsbyggandet minskar. Det finns en föreställning om att ett prisfall är gynnsamt eftersom förstagångsköpare kan inträda på marknaden till ett lägre pris. Detta skulle stämma om prisfallet var en följd av ökad nyproduktion. Men om prisfallet är en följd av att större grupper av hushåll inte får lån trots att de kan betala de löpande kostnaderna för lånet, gör dessa hushåll i stället välfärdsförluster (Svensson 2018b). Prisfall till följd av kreditrestriktioner ger däremot välbeställda hushåll med tillgång till eget kapital eller stora löpande inkomster en klar fördel. De kan förvärva önskad bostad till lägre pris. Regeringens och Finansinspektionens beslut ger förutom minskad nyproduktion därmed dessutom negativa fördelningseffekter. Om prisfallet är en följd av att större grupper av hushåll inte får lån trots att de kan betala de löpande kostnaderna för lånet, gör dessa hushåll i stället välfärdsförluster. 4 Flyttstudier från nyproduktion av bostadsrätter i Stockholms stad visar att huvuddelen av inflyttarna redan bor i kommunen, ca 20 procent kommer från andra kommuner. 27