Ekonomisk plan för Brf Svenska Högarna 4

Transkript

1 Ekonomisk plan för Brf Svenska Högarna 4 Kärrtorpsvägen i Johanneshov Denna ekonomiska plan är upprättad av styrelsen i Brf Svenska Högarna 4 biträdda av Ombildningskonsulten hösten 2012.

2 Innehållsförteckning 1. Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Sammanfattning fastighetsbeskrivning Sammanställning av fastighetens reparationsbehov Övriga upplysningar om underhållsbehovet Beräknade kostnader för föreningens förvärv Övriga upplysningar om förvärvskalkylen Finansieringsplan Övriga upplysningar om finansieringen Beräknade löpande kostnader Beräknade löpande intäkter Övriga upplysningar om löpande kostnader & intäkter: Lägenhetsförteckning Lokalförteckning Ekonomisk prognos Ekonomisk känslighetsanalys Särskilda förhållanden Bilaga: Teknisk besiktning, Intyg oberoende intygsgivare Kontaktuppgifter: Ombildningskonsulten Box Stockholm Tel info@ombildningskonsulten.se Brf Svenska Högarna 4 C/o Norberg Kärrtorpsvägen Johanneshov org: nr

3 1. Allmänna förutsättningar Brf Svenska Högarna 4 (org nr ), Stockholms kommun, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen utgörs av fastigheten Stockholm Svenska Högarna 4 (Kärrtorpsvägen 89-93). Fastigheterna innehåller totalt 22 lägenheter och uppfördes år Nuvarande fastighetsägare, AB Svenska Bostäder, har erbjudit föreningen att förvärva ovan nämnda fastighet med planerat tillträde under vinter 2012/13. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga förvärvskostnaden samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Driftskostnaden är delvis uppskattad till vad som anses vara marknadsmässigt, delvis baserade på säljarens uppgifter. Vid framtagandet av den ekonomiska planen har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan avgifter och insatser i syfte att ge föreningen en långsiktigt hållbar ekonomi. Då lägenheterna upplåts till hyresgästerna i lägenheterna har inflyttning redan skett. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och föreningen på extra föreningsstämma beslutat förvärva fastigheten för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 15 juni Den tekniska besiktningen utgör bilaga till denna ekonomiska plan. Planens offentlighet: BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 3

4 2. Beskrivning av fastigheten Fakta om fastigheten Fastighetsbeteckning Stockholm Svenska Högarna 4 Adress Upplåtelseform Planbestämmelser Servitut Tomtareal Area: Lägenheter: Byggnadsutformning Kärrtorpsvägen 89-93, Johanneshov Tomträtt Byggnadsår 1950 Försäkring Taxeringsvärde Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Kortfattad byggnadsbeskrivning Tomtindelning: Plan: 0180-B16/1958 Stadsplan: Plan: A Avtalsservitut: Värmeledning aktnr kvm Bostäder: kvm. Lokal: 246 kvm 22 st (varav: 4 st 1 rok, 12 st 3 rok, 6 st 4 rok) Ett lamellhus med källare/suterräng och 3 våningar med bostäder och lokaler. Fullvärde kr (varav byggnad kr och mark kr Kommunalt vatten/avlopp VA-installationer Undercentral vvs (fjärrvärme) El-central Värmedistribution genom vattenradiatorer. Mekanisk frånluft, tilluft genom fösterventiler Källare Förråd Sophantering genom utvändiga behållare Tomt: Asfalterade ytor, vissa planteringar, gräsmatta Källare/suterräng: Förråd, driftsutrymmen, lokaler Övriga våningsplan: Bostäder Vind: Oinredd Trapphus: Betongmosaik och naturstens på golv. Målade väggar och tak. Handledare och räcken. Grundläggning: Grundmurar av betong till berg Stomme och ytterväggar: Betong och lättbetong Bjälklag: konstruktionsbetong, fyllning, överbetong Yttertak: Dubbelkupiga betongtakpannor 4

5 Kortfattad lägenhetsbeskrivning Övrigt Fasad: Putsad betongsockel. Tilläggsisolerad puts i våningsplanen. Träpanel på daghemmets förråd Fönster: 3-glas aluminiumfönster med kopplade bågar Balkonger Dörrar: Entréport i aluminium. Källardörrar av stål, lägenhetsdörrar av säkerhetstyp eller trädörrar. Invändiga väggar: målade, tapetserade Invändiga tak: Målade Golv: I huvudsak parkett i vardagsrum, linoleum i övriga rum. Köksinredning: Skåpinredning av blandad ålder. Diskbänk, elspis, ugn, fläkt, kyl/frys. Badrum: klinker på golv, kakel på vägg, badkar eller dusch, wc-stol, tvättställ, Vattenradiator. OVK: Godkänd Energideklaration: Utförd Radon: Inga mätvärden över gränsvärden Asbest: I värmerörsisoleringar i källaren. 2.1 Sammanfattning fastighetsbeskrivning Byggnad ursprungligen uppförd 1950, omfattande renoverad under senare år. Bland annat har fasaden tilläggsisolerats, taket har bytts, balkongerna har renoverats, fönstren bytts, stambyte har utförts samt elinstallationer har bytts ut. Fastigheten saknar idag egen tvättstuga, möjlighet att inrätta sådan i befintliga källarutrymmen finns. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 15 juni

6 3. Sammanställning av fastighetens reparationsbehov Byggnadsdel Åtgärd År År: 1-10 Värmedistribution Utbyte ventiler kr Tvättstuga Nybyggnation kr VA Spolning/renovering 2012/ kr Tak/fasad Ventilation Ommålning Utbyte/rensning kr kr El Utbyte elservis kr Totalt: kr Ovanstående belopp anges inklusive moms och entreprenadkostnader 3.1 Övriga upplysningar om underhållsbehovet För att täcka fastighetens underhållsbehov sätter föreningen av kr till fond för yttre underhåll. Dessutom görs en årlig avsättning till fond för yttre underhåll om 0,3 % av taxeringsvärdet, för närvarande kr/år, totalt ca kr under prognostiden. För det inre underhållet i bostadsrättslägenheterna görs en avsättning om kr per lägenhet till inre fond i samband med förvärvet. Besiktningsprotokoll: BRL 9 kap. 20 p.2 Till den ekonomiska planen skall vid ombildning fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som upprättats och undertecknats av sakkunnig som kan bedöma husets skick 6

7 4. Beräknade kostnader för föreningens förvärv Förvärvskalkyl Köpeskilling Lagfart Pantbrev 1) Ersättning bredband Fond för yttre underhåll Inre fond 2) Initialkostnader Totalt: kr kr kr kr kr kr kr kr 1) Pantbrevskostnaden är beräknad på att föreningen upptar nya pantbrev om ca kr x 2 % kr 2) Till inre fond görs en avsättning om kr/lgh till alla som köper sin lägenhet med bostadsrätt den dag föreningen tillträder fastigheten. Avsättningen till inre fond tillhör respektive lägenhet och beloppet har reserverats efter beslut av styrelsen. Om fonden inte är utnyttjad vid en ev. försäljning av lägenheten tillfaller kvarvarande belopp den nya bostadsrättsinnehavaren. 4.1 Övriga upplysningar om förvärvskalkylen Förvärvet är baserat på att ca 73 % av antalet lägenheter förvärvas såsom bostadsrätter samt att ca 27 % kvarstår som hyreslägenheter. Dessa lägenheter är slumpmässigt utvalda för att visa vad som händer vid ungefärlig 73 % anslutningsgrad. Om anslutningsgraden avviker +/- 5 % från antaget 73% vid tillträdesdagen bedöms detta inte påverka kalkylen då de högre/lägre kostnaderna i allt väsentligt täcks av högre/lägre intäkter. Amorteringar och avsättningar: Enligt planen beräknas föreningen få 6 st. hyresrätter (429 kvm). När dessa kommer upplåtas med bostadsrätt så kommer amortering av föreningens lån att ske, alternativt avsättning till fond för yttre underhåll. Eftersom man inte med exakthet kan säga när lägenhetsinnehavarna flyttar har ingen hänsyn tagits till detta i föreningens prognos. Hyresrätterna är en dold tillgång i föreningen vars värde försiktigt uppskattas till kr vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande. 7

8 5. Finansieringsplan Finansiering Belopp Ränta Ränta (kr) Ny belåning i kreditinstitut kr 4,00 % kr Insats från medlemmar kr Totalt kr 5.1 Övriga upplysningar om finansieringen Bindningstiden för föreningens lån kommer att mixas maximalt till den angivna genomsnittsräntan. Vid nuvarande ränteläge motsvarar det en genomsnittlig bindningstid för föreningens lån om ca 5 år. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev. Utifall det skulle krävas ytterligare belåning för att täcka fastighetens underhållsbehov under prognostiden (10 år) innebär ökad belåning med kr att månadsavgiften behöver höjas med ca 103 kr för en genomsnittslägenhet på 72 kvm. Föreningslån: Inför fastighetens förvärv har gjorts en upphandling av bank till både bostadsrättsförening och samtliga boende. 8

9 6. Beräknade löpande kostnader Kapitalkostnader Räntekostnad Driftskostnader (BOA: 404 kr/kvm/år) Löpande drift & underhåll 1) - Administration kr - Försäkring kr - Värme kr - Vatten kr - El kr - Skötsel mark kr - Skötsel byggnad kr - Skötsel installationer kr - Reparationer kr - Sophämtning kr - Städning kr - Övrigt kr Övriga kostnader Tomträttsavgäld Fastighetsavgift/fastighetsskatt 2) Avsättning fond för yttre underhåll 3) Totalt kr kr kr kr kr kr 1) Taxebundna kostnader baserar sig på säljarens uppgifter, övriga kostnader baserar sig på kostnadsbilden för jämförbara fastigheter. 2) Fastighetsavgift/fastighetsskatt utgår vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande med kr/lägenhet. 3) I enlighet med föreningens stadgar görs en årlig avsättning till fond för yttre underhåll motsvarande 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Drift & underhåll: Beräkningen av drift och underhållskostnader bygger på av säljaren lämnade uppgifter samt jämförelser med liknande objekt. I drift och underhåll ryms bla kostnader för värme, förvaltning, löpande underhåll, vatten, sophämtning mm. Bostadsrättstillägg: Föreningen avser att teckna ett gemensamt bostadsrättstillägg för alla medlemmar och kostnaden för detta är inräknad i årsavgiften. Medlem behöver inte teckna detta tillägg på egen hand. 9

10 7. Beräknade löpande intäkter Intäkter Hyror bostäder Hyror lokaler och förråd Parkering Årsavgifter från medlemmar Totalt kr kr kr kr kr 7.1 Övriga upplysningar om löpande kostnader & intäkter: Kostnad för lån under tre år enligt nuvarande ränteantagande: kr Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Räntekostnad: Initialt bedöms föreningens räntekostnad vara lägre än kalkylerat då föreningen inte upptar hela renoveringsfonden från första dagen (såsom antaget i kalkylen). Eftersom vissa av fastighetens underhållsåtgärder ligger flera år fram i tiden är det ett rimligt antagande att ca halva lånet för reparationer i praktiken kommer att upptas först efter 3-4 år. Detta ger en minskning av räntekostnaderna om ca kr årligen under de första åren. Någon hänsyn till detta har inte tagits i kalkylen 10

11 8. Lägenhetsförteckning Andelstalet är baserat på lägenhetens yta som andel av den totala ytan. Andelstalet visas vid ca 73 % anslutningsgrad respektive 100 % anslutningsgrad. Lägenhetsytorna är uppgivna av säljaren och ej kontrollerade. När lägenheten köps med bostadsrätt får lägenheten ett andelstal. Andelstalet visar lägenhetens andel av föreningens tillgångar och skulder. Andelstalen kommer att förändras i takt med anslutningsgraden intill dess att alla lägenheter är upplåtna med bostadsrätt (100 %) Alla boende ska, utöver avgiften, även betala hushållsel. Lgh- ID Yta Insats Andelstal vid 73 % Andelstal vid 100% Årsavgift 1) BR 2013 Årshyra HR m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 8,7629% 6,4030% kr kr 3 75 m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 8,7629% 6,4030% kr kr 5 75 m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 8,7629% 6,4030% kr kr 7 75 m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr 8 27 m² kr 2,3196% 1,6949% kr kr 9 75 m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 2,3196% 1,6949% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 8,7629% 6,4030% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 8,7629% 6,4030% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 2,3196% 1,6949% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 2,3196% 1,6949% kr kr m² kr 6,4433% 4,7081% kr kr m² kr 137% 100% kr kr 1) Årsavgifterna fördelas efter fördelningstal satta av styrelsen. Avgiften baseras på en fast årsavgift om 600 kr/månad och lägenhet och årsavgift därutöver fördelas efter andelstalet. 11

12 8.1 Lokalförteckning Lokaler Förskola Förråd Kontor/verkstad Parkering Yta/antal 159 kvm 23 kvm 64 kvm 6 st Årshyra 2012 (exkl fastighetsskatt och ev värmetillägg) kr kr Vakant (bedömt hyresvärde kr) kr Tot: 246 m² kr Nyckeltal genomsnittslägenhet: En genomsnittlig lägenhet i föreningen är 72 kvm stor och får en insats på kr vilket motsvarar kr/kvm. Avgiften för samma lägenhet är kr/månad vilket motsvarar 629 kr/kvm/år. Motsvarande lägenhet som hyresrätt kostar med dagens hyresläge kr/månad vilket motsvarar kr/kvm/år. 12

13 9. Ekonomisk prognos ÅRLIGA År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 KOSTNADER Räntor kr kr kr kr kr kr kr D&U kr kr kr kr kr kr kr Tomträtt kr kr kr kr kr kr kr Fast. avgift kr kr kr kr kr kr kr Yttre fond kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr ÅRLIGA År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 INTÄKTER Hyror kr kr kr kr kr kr kr Lokaler & p- platser kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Avgift/kvm/år 629 kr/m²/år 628 kr/m²/år 628 kr/m²/år 627 kr/m²/år 626 kr/m²/år 625 kr/m²/år 635 kr/m²/år Avgift 72kvm kr kr kr kr kr kr kr Förutsättningar: Antagen genomsnittsränta: 4 %. Inflationsantagande: 2 % Antagen hyresutveckling: 2,5 % för bostäder och 2 % för lokaler Ny tomträttsavgäld sätts I prognosen har vi antagit att den ökar med 21,9 % Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1-31/12. Föreningen har ej beräknats att göra några amorteringar utom i de fall någon av kvarvarande hyreslägenheter säljs med bostadsrätt. Kvarvarande hyresrätter har ett bedömt marknadsvärde om ca kr. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov. 10. Ekonomisk känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavg enl prognos Årsavgift om kr kr kr kr kr kr kr Ränta + 1% kr kr kr kr kr kr kr Ränta + 2% kr kr kr kr kr kr kr Ränta - 1% kr kr kr kr kr kr kr Inflation + 1 % kr kr kr kr kr kr kr Inflation 1% kr kr kr kr kr kr kr 13

14

15