Ekonomisk plan för: BRF Kundregistret 3 Kundregistret 3 Stockholm kommun

Transkript

1 Ekonomisk plan för: BRF Kundregistret 3 Kundregistret 3 Stockholm kommun Denna ekonomiska plan är upprättad av styrelsen i Brf Kundregistret 3 med biträde av Ombildningskonsulten under första kvartalet 2016.

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 Förvärv av fast egendom... 3 Försäkring... 3 Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt... 3 Taxeringsvärde BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 5 Tomt och läge... 5 Fakta om fastigheten... 5 Gemensamma utrymmen och anordningar... 5 Kortfattad byggnadsbeskrivning... 6 Kortfattad lägenhetsbeskrivning... 6 Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov... 7 Övriga upplysningar om underhållsbehovet FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN... 9 Förvärvskostnad... 9 Finansieringsplan... 9 Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen Amorteringar och extra avsättningar Eventuell ökad belåning Avskrivningar EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS II NYCKELTALSBERÄKNINGAR LÄGENHETSFÖRTECKNING Garage och parkering Lokaler SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Exempel. Intyg Ekonomisk plan Kontaktuppgifter: Ombildningskonsulten Box 3309 Brf Kundregistret 3 org: nr Stockholm Tel info@ombildningskonsulten.se 2

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Brf Kundregistret 3 (org: nr ) som registrerades i Stockholm kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga kostnaden och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Vid framtagandet av den ekonomiska planen har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan avgifter och kostnader i syfte att ge föreningen en långsiktigt hållbar ekonomi. Föreningen utgörs av en fastighet innehållandes 70 lägenheter. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 12 november Den tekniska besiktningen utgör bilaga till denna ekonomiska plan. Förvärv av fast egendom Föreningen kommer att förvärva fastigheten under andra kvartalet 2016 genom en så kallad rak affär där föreningen blir direkt ägare till tomträtten till Stockholm Kundregistret 3. Försäkring Fastigheten kommer från föreningens tillträde av fastigheten att vara försäkrad till fullvärde. Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt Då lägenheterna upplåts till hyresgästerna i lägenheterna har inflyttning redan skett. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och föreningen på extra föreningsstämma beslutat förvärva fastigheten för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Detta beräknas att bli under kvartal två

4 Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde är kr, varav byggnadsvärde kr och mark kr. Typkod 320 Planens offentlighet: BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 4

5 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastigheten är bebyggd med 4 delvis sammanbyggda huskroppar med källare och 3 våningar med i huvudsak bostäder. Husen ligger på ett sådant avstånd från varandra att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Tomt och läge Fastigheten ligger i Vällingby/Råcksta, väster om Stockholms innerstad, i ett lugnt och attraktivt område. Fastigheten har omedelbar närhet till Vällingby Centrum och kollektivtrafik i form av bussar och Tunnelbana (T-Vällingby/T-Råcksta). I Vällingby Centrum finns ett stort utbud av restauranger, banker, livsmedelsbutiker, frisör m.m. Skola, förskola och idrottsföreningar ligger också i fastighetens omedelbara närhet. Kommunikationsläget är mycket gott med T-banan med närhet några hundra meter från fastigheten till stationerna Vällingby och Råcksta. Restiden till Stockholms city är ca 28 minuter. Fakta om fastigheten Fastighetsbeteckning Stockholm Kundregistret 3 Adress Multrågatan Upplåtelseform Tomträtt Planbestämmelser Plan: A, Stadsplan ( ) Plan: 0180-B24/1954, Tomtindelning ( ) Tomtareal Area: Lägenheter Byggnadsutformning kvm Bostadsyta: kvm, Lokaler/Lager: 344 kvm 70 st Fastigheten är bebyggd med 4 delvis sammanbyggda huskroppar med källare och 3 våningar med i huvudsak bostäder. Byggnadsår 1953 Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Vatten och avlopp Uppvärmning Kommunalt Fjärrvärme 5

6 El Ventilation Sophantering Tvättstuga Utvändig mark 3-fas Mekanisk frånluft med fläktenhet på varje huskropp. Samlingskanaler på vind. Utvändiga moloker. Fastighetstvättstuga saknas. Gräsmattor, planteringar, viss naturmark. Hårdgjorda ytor till entréer mm. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grundläggning Stomme och ytterväggar Bjälklag Yttertak Fasad Trapphus Fönster Entréportar Grundmurar av betong till berg eller pålade grundmurar av betong. Betongstomme och ytterväggar av lättbetong som putsbärare. Konstruktionsbetong, fyllning, överbetong Betongtakpannor. Plåt på smärre delar. Putsad betongsockel, puts i våningsplanen Naturstensgolv, målad puts på vägg och i tak. Handledare och räcke (högst upp). 2-glas träfönster med kopplade bågar. Lackade träpartier med glas Kortfattad lägenhetsbeskrivning Invändiga väggar Invändiga tak Golv Köksinredning Badrum WC:ar Målade / tapetserade Målade Parkett i vardagsrum. I huvudsak plastmatta i övriga rum. Plastmatta i de flesta kök. Ytbehandlad betong i huvudsak i källare. Vissa avvikelser förekommer mellan lägenheterna. Diskbänk, elspis, kolfilterfläkt, kyl/frys. Inredning i all huvudsak från byggnadsåret. Vitvaror av blandad ålder. Klinker på golv, kakel på vägg (till överkant dörrkarm), målad vägg däröver, målade tak, duschplats (badkar i några), wc-stol, tvättställ. Vattenradiator. Elhanddukstork i några. Förberett för tvättmaskin. Egeninstallerad tvättmaskin i vissa. Sanitetsartiklar och yt- och tätskikt utbytta Klinker på golv och klinkersockel, målade väggar och målat tak. WC-stol, tvättställ. 6

7 Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov Byggnader uppförda Byggnader kan anses vara i gott skick för byggnadsåret. Sedan byggnaderna uppfördes har omfattande ombyggnadsåtgärder genomförts. Yttertak har lagts om, balkongplattorna renoverats gjordes VA-stambyten, badrums. och wc renoveringar, utbyte av elinstallationer, utbyte av diverse värmeinstallationer. Fastigheten saknar egen värmeundercentral och tvättstuga. Enligt uppgift kommer flödesmätare installeras av Wallenstam och försörjning från grannfastighetens värmeundercentral kunna erhållas även framledes. De boende kommer att erbjudas tvättmöjligheter i Wallenstams tvättstuga i området mot ersättning. Teknisk besiktning har utförts av Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, den 12 november

8 3. FASTIGHETENS UNDERHÅLLSBEHOV Byggnadsdel Åtgärd År 1-3 År 4-10 Fönster/Fönsterdörrar Renovering fönster i sydläge Mark/Grundläggning Reparation av källarplatta, p.g.a. sättningar. Fönster/Fönsterdörrar Ommålning/viss renovering av återstående Avlopp/vatten/sanitet Spolning/rensning avlopp Summa: kr kr Ovanstående belopp anges inklusive moms (25 %) och entreprenadkostnader Övriga upplysningar om underhållsbehovet Besiktningsmannen anger också att fasaderna kan komma att behöva putsas om (2024). Kostnaden för detta anges till 4,6 mkr. Då detta ligger långt fram i tiden avser föreningen att finansiera detta genom intäkter från hyreslägenheter som ombildas till bostadsrätt fram till Eller om så inte sker och behovet då föreligger, att uppta ytterligare banklån för att finansiera fasadrenovering. För att täcka fastighetens omedelbara och framtida övriga underhållsbehov sätter föreningen av kr, enligt besiktningsmannens uppskattning, till fond för yttre underhåll. Dessutom görs en årlig avsättning till yttre underhållsfond, för närvarande kr/år. Dessa medel kan också användas för kommande fasadrenovering. Fram till 2024 innebär det att föreningen sparat ihop ca 0,5 mkr under de 9 år som föregår fasadrenoveringen. På längre sikt ska styrelsen upprätta en komplett underhållsplan för att säkerställa fastighetens skick. Besiktningsprotokoll: BRL 9 kap. 20 p.2 Till den ekonomiska planen skall vid ombildning fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som upprättats och undertecknats av sakkunnig som kan bedöma husets skick 8

9 4. FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN Förvärvet är baserat på att 75,0% av lägenhetsytan förvärvas med bostadsrätt. Om det på tillträdesdagen finns ytterligare lägenheter som inte upplåts med bostadsrätt finansieras dessa utestående insatser genom upptagande av banklån eller genom att en revers upprättas mellan föreningen och säljaren av fastigheten. Nedan angiven totalsumma avser den slutliga kostnaden för föreningen. Förvärvskostnad Köpeskilling fastighet Lagfart 1) Pantbrev 2) Yttre reparationsfond Inre reparationsfond Kassa Initialkostnader 3) Slutlig kostnad: kr kr kr kr 0 kr 0 kr kr kr 1) Lagfartskostnaden baseras på överenskommet fastighetsvärde 159,5 mkr 2) I fastigheten finns uttaget pantbrev om fn kr. 3) Initialkostnader innefattar bland annat teknisk besiktning, intygsgivning, konsultarvode och övriga omkostnader i samband med ombildningen till bostadsrätt. Finansieringsplan Belopp Ränta Kostnad Amortering Banklån kr 1,70% kr kr Banklån kr 1,79% kr kr Banklån kr 2,19% kr kr Banklån utestående 25% av kr 1,70% kr - kr insatserna Summa banklån kr kr kr Medlemsinsatser kr Summa finansiering kr Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan Bindningstiden för föreningens lån kommer att mixas maximalt till den angivna genomsnittsräntan. Vid nuvarande ränteläge motsvarar det en genomsnittlig bindningstid för föreningens lån om ca 3-5 år. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev med bästa rätt. Amortering av utestående insatser bedöms ske i takt med att ytterligare lägenheter upplåts med bostadsrätt. Räntekostnad för lån under tre år enligt nuvarande ränteantagande: kr. 9

10 5. FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS ÅR ÅRLIGA KOSTNADER Föreningslån Utestående insatser Totalt lånebelopp Kapitalkostnader Räntekost. föreningslån Räntekost. utest. insatser Amortering Avskrivning Summa kap-kost Driftskostnader 1) Administration Försäkring Värme Fastighets-el V/A Skötsel Reparationer Renhållning Städning Övrigt Summa driftskost Övriga kostnader Tomträttsavgäld 2) Fastighetsavgift/-skatt Avsättning yttre underhåll Summa övr. kost Återföring ej likviditetspåverkande post TOT. KOSTNADER ÅRLIGA INTÄKTER Hyreslägenheter Lokaler Förråd P-plats-garage Delsumma intäkter Nettoavgifter bostadsrätter TOT. NETTOINTÄKTER Nettoårsavgift kr/kvm/år ) Taxebundna kostnader baserar sig på säljarens uppgifter, övriga kostnader baserar sig på kostnadsbilden för jämförbara fastigheter. 2) Tomträttsavgälden omsatt och därefter fast i 10 år. 10

11 Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen Antagen viktad genomsnittsränta 1,90%. Inflationsantagande: 2 % Antagen hyresutveckling: 2,0% Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1-31/12. Kredittiden för föreningens lån är lika med villkorstiden. Fast Stibor gäller i 2 år. Fast ränta i max 10 år. Löptid 50 år. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov. Amorteringar och extra avsättningar Föreningen amorterar löpande på sina lån. Skulle räntenivåerna ändras i framtiden kan amorteringarna komma att öka eller minska. Amortering av utestående insatser bedöms ske i takt med att ytterligare lägenheter upplåts med bostadsrätt. Avsättningen till yttre fond fördubblas från och med år 6 i föreningens ekonomiska prognos för att säkerställa framtida underhåll av fastigheten. Eventuell ökad belåning Om det skulle krävas ytterligare belåning för att täcka fastighetens underhållsbehov under prognostiden (10 år) innebär en ökad belåning med kr att månadsavgiften behöver höjas med ca 44 kr/mån för genomsnittslägenheten på 59 kvm. Avskrivningar Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Föreningens bedöms göra en årlig avskrivning om 1%, sk löpande avskrivning, på fastighetens bokförda värde. Avskrivningar kommer att hanteras enligt Bokföringsnämndens rekommendation benämnd K2. Storleken på avskrivningen kan dock komma att ändras beroende på bland annat ändrade regler i framtiden. Exempel på hur avskrivningen kan se ut visas nedan. Föreningen bedöms göra ett negativt redovisningsmässigt resultat men ha en balanserad likviditet. Bokfört värde fastighet, ca Avskrivning 1%, ca Redovisningsmässig kostnad kr/kvm/år kr kr 263 kr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Redovisningsmässigt underskott

12 6. EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I I nedanstående kalkyl visas vilken inverkan ändrad inflationstakt och ändrade räntenivåer kan få för föreningens medlemmars årsavgifter. Ingen hänsyn är tagen till att föreningens lån kan vara uppdelat i flera delar med olika räntebindningstider och att räntepåverkan i verkligheten därmed blir mindre Beräknad nivå på nettoavgift Nödvändig avgiftsnivå vid ränta Nödvändig avgiftsnivå vid inflation +1% % % % % % EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS II Denna analys avser visa hur föreningens skulder respektive kostnader förändras vid olika anslutningsgrad på tillträdesdagen. Denna ekonomiska plan utgår från 75% anslutningsgrad. Lägre anslutningsgrad än 70% förevisas ej eftersom föreningen då inte kommer att tillträda fastigheten. Kalkylen tar ingen hänsyn till förändringar i drift/underhållskostnad beroende av andelen hyresgäster. Föreningens: Anslutningsgrad Skulder år 1 Skuldsättning Kostnader år 1 Intäkter år 1 utöver årsavgift Förändring nettointäkter 100,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% NYCKELTALSBERÄKNINGAR Genomsnittslägenhet 59 kvm Totalt Per kvm Föreningens belåning kr kr Föreningens belåning utestående insatser kr kr Uppskattat marknadsvärde kvarstående hyresrätter kr kr Föreningens Driftskostnad år kr 362 kr Tot. utgifter (avgift) att fördela på medlemmar år kr 709 kr 12

13 9. LÄGENHETSFÖRTECKNING När lägenheten köps med bostadsrätt får lägenheten ett andelstal. Andelstalen kommer att förändras i takt med anslutningsgraden intill dess att alla lägenheter är upplåtna med bostadsrätt (100 %). Lägenhetsytorna är uppgivna av säljaren och ej kontrollerade. Andelstalen är beräknade som lägenhetens yta av total lägenhetsyta som är upplåten med bostadsrätt. Alla boende ska, utöver avgiften, betala hushållsel samt ha en giltig hemförsäkring ID Lgh Yta Insats 75 % Andelstal 100 % Andelstal BR 2016 månadsavgift HR 2016 månadshyra ,573% 1,930% ,897% 1,423% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,573% 1,930% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,927% 2,195% ,479% 1,110% ,927% 2,195% ,058% 1,544% ,579% 0,434% ,579% 0,434% ,058% 1,544% ,058% 1,544% ,579% 0,434% ,579% 0,434% ,058% 1,544% ,637% 1,978% ,637% 1,978% ,058% 1,544% ,058% 1,544% ,579% 0,434% ,058% 1,544% ,579% 0,434%

14 ID Lgh Yta Insats 75 % Andelstal 100 % Andelstal BR 2016 månadsavgift HR 2016 månadshyra ,579% 0,434% ,058% 1,544% ,058% 1,544% ,579% 0,434% ,579% 0,434% ,058% 1,544% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,959% 2,219% ,479% 1,110% ,959% 2,219% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,994% 1,495% ,479% 1,110% ,573% 1,930% ,897% 1,423% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,573% 1,930% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,894% 2,171% ,897% 1,423% ,579% 0,434% Summa kvm ,333% 100,000%

15 Garage och parkering Det finns varken garage eller parkering i fastigheten. Lokaler Det en lokal i fastigheten och 11 förråd/lager. Lokal Typ Hyresgäst Yta kvm Årshyra Kr/kvm 1 Butik Lena Maries Nästan Nytt HB kr 754 kr/m² 2 Förråd Levin Tony kr 500 kr/m² 3 Förråd Åsele Ställningar AB kr 500 kr/m² 4 Kontor Crimson Oath efa kr kr/m² 5 Förråd Håkansson Christer kr 500 kr/m² 6 Förråd Dorsch Stephan kr 328 kr/m² 7 Förråd Aronsson Mathias kr 634 kr/m² 8 Förråd Hallström Janken kr 328 kr/m² 9 Förråd Svensson Sven Olof kr 162 kr/m² 10 Förråd Gruneau Anna kr 100 kr/m² 11 Förråd Vakant kr 400 kr/m² 12 Förråd Crimson Oath efa kr 204 kr/m² Totalt 394 kvm kr 15

16 Ekonomisk plan för Btf Kundregistret SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Medlem som innehar bostadsrätt ska erlägga årsavgift med belopp som anges i planen eller enligt styrelsens beslut. Årsavgiften avvägs så att den i förhållande til! lägenhetens andelstal kommer att bära sin del av föreningens kostnader samt eventuell amortering och avsättning till fonder. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastighetens, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens kända förutsättningar. I det fall driftskostnaderna och/eller fastighetsskatten samt kapitalkostnaderna skulle bli högre än beräknat kan föreningen komma att höja årsavgifterna i framtiden. Utöver årsavgift skall medlemmarna betala hushållsel och i förekommande fall parkeringsavgift samt kostnad för bredband. Bostadsrättshavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar %Q 7 S t o c k h o l m, d a t u m : /... r Brf Kundregistret 3 16

17