KOSTNADSKALKYL. för. Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan. Enligt bostadsrättföreningsordningen (SF1991:614) Trollhättan

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL Enligt bostadsrättföreningsordningen (SF1991:614) för Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan Trollhättan Upprättad med biträde av Rickard Rydahl Ombildningskonsulterna Östra Kanalgatan Karlstad Tel rickard@ombildningskonsulterna.se

2 KOSTNADSKALKYL Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Ekonomisk prognos 9. Känslighetsanalys 10. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg

3 1. Allmänna förutsättningar Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan. Styrelsen har sitt säte i Båstad. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende och lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens registreringsdatum är Föreningen har bildats i syfte att köpa fastigheten Trollhättan Gullön 9, när nyproduktionen slutförts. Fastigheten innehåller 19 bostadsrätter fördelat på 6 våningar. Förvärv av fastigheten samt upplåtelse av och inflyttning i bostadsrättslägenheterna sker under kvartal , efter godkänd slutbesiktning. Beräkningar av föreningen årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på bedömningar gjorda i maj Föreningen kommer ej att ta emot förskottsbetalning på insatserna enligt denna kostnadskalkyl. Slutlig förvärskostnad kommer att redovisas i intygsgiven och hos Bolagsverket registrerad Ekonomisk plan innan upplåtelse med bostadsrätt sker. Föreningen har erbjudits att förvärva fastigheten till ett marknadsvärde om kronor enligt följande: Fastigheten kommer att förvärvas genom förvärv av en ekonomisk förening ("Ekonomisk förening Kungsgatan 46 i Trollhättan, org nr "). Köpeskillingen för den ekonomiska föreningen kommer att motsvara fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatt på skillnaden mellan fastighetens skattemässiga värde och dess marknadsvärde med ett tillägg av det egna kapitalet i den ekonomiska föreningen. Fastigheten kommer därefter, genom att den ekonomiska föreningen fusioneras upp i bostadsrättsföreningen, överföras till bostadsrättsföreningen. Det pågår en fastighetsdelning. Fastighetens areal kommer att vara 550 m2. Säljaren står för alla garantier för entreprenaden enligt överlåtelseavtalets utformning. Säljaren står för samtliga kostnader för lagfart, pantbrev för föreningens lån upp till 20 MSEK samt bankens uppläggningsavgift enligt överlåtelseavtalets utformning. Prognosen bygger på de förhållanden som råder för kostnadskalkylens upprättande. Förändringar av dessa kan påverka utfallet av prognosen. Bostadsrättsföreningen kommer att teckna en fullvärdesförsäkring för fastigheten, med det s k bostadsrättstillägget kollektivt upphandlat för alla lägenheter, samt en styrelseansvarsförsäkring. Brf Kungsgatan 46 i Trollhättan kommer att göra avskrivning med 1% av byggnadens anskaffningsvärde i enlighet med god redovisningssed, vilket innebär rak avskrivningsmetod. Avsättning görs för yttre underhåll och de boende svarar för inre underhållet. Avskrivning är en en bokföringsmässig kostnad som påverkar det redovisade resultatet men inte likviditeten eller föreningens betalningsförmåga. Föreningens styrelse fastställer avskrivningstiden i samråd med sin revisor. Det är den sittande styrelsens generella bedömning att en avskrivningstid om 100 år är förenlig med god redovisningssed. Under ombildningen har föreningen postadress: c/o Jan-Olof Johansson, Heimdalls väg 6, Båstad

4 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Adress Kommun, län Fastighetens areal Lägenheter varav bostäder Lokaler Trollhättan Gullön 9 Trollhättans kommun, Västra Götalands län 550 m m2 0 m2 Total area m2 (enligt uppgift från säljaren) Byggnadens utformning Flerfamiljhus i 5 våningar plus garagevåning Byggnadsår 2017/2018 Renoveringår Gällande planbestämmelser Taxeringsvärde Typkod Försäkringar - Detaljplan1488K- D8/ SEK varav markvärde SEK (Beräknat värde) 320 Fullvärde Gemensamma anordningar på tomtmark Gårdsplan Nej Gemensamma utrymmen och installationer Källarplan/Garageplan Vind Gårdshus Soputrymmen TV & Bredband Servitut Ja, med soprum, cykelrum, föreningslokal, garageplatser mm Nej Nej Sopor hanteras via kärl Stadsnät (Trollhättan Energi) Inga kända

5 Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Fasader Bjälklag Yttertak Fönster Trapphus Balkonger/altaner Hiss Uppvärmning Ventilation Elanslutning VA-anslutning Betong, pålar eller plintar till berg Betong Tegel, puts, plåt Betong Plåt 3-glas Ja Alla lägenheter har altan med uterum eller inglasad balkong Ja, två stycken. Vattenburen fjärrvärme Mekanisk till- och frånluft Anslutning till elnät, separata elmätare till varje lägenhet Kommunalt Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Vardagsrum Parkett Tapet/Målat Målat Rum Parkett Tapet/Målat Målat Kök Parkett Tapet/Målat Målat Badrum Klinker Kakel Målat Utrustning i kök Utrustning i badrum Normal köksinredning med över- & underskåp, spiskåpa, diskbänk, bänkskiva, spishäll, ugn, micro, diskmaskin samt kyl/frys Handfat, skåp, wc-stol, duschplats, Tvättmaskin & torktumlare

6 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan köper fastigheten Trollhättan Gullön 9 för en summa om kronor. Köpeskillingen samt övriga förvärvskostnader för fastigheten fördelar sig enligt nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Fastighet Lagfartskostnad 0 Pantbrevskostnader 0 Kassa + Renoveringsfond Föreningsbildning Moms föreningsbildning Bankkostnader 0 Totalt

7 4. Finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på nya lån enligt offert från bank. Befintliga pantbrev uppgår till kronor. Källa Belopp Ränta Ränta Amortering/ Bindn.tid (kr) (%) (kr) avskrivning (kr) (år) Lån ,50% mån Lån ,00% År Lån ,50% År Summa lån Övrig kredit 0 0,00% 0 0 Upplåtelseavgifter 0 Insatser Totalt

8 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Summan av föreningens kapitalkostnader inklusive amortering redovisas i nedanstående tabell. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 255 kr/kvm (yta) och år, enligt nedanstående tabell. Fastighetsavgiften avser år 2016 och uppgår till 1268 kr per enhet (lgh) och år.* Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Avskrivningar Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet med 1 % av byggnadernas bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen upprättar. Detta påverkar resultatet men inte likviditeten. Föreningen tillämpar rak avskrivningsmodell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Kapitalkostnader enl ovan Drift/underhållskostnader: (kr) (kr/m2) Löpande underhåll Ek. förv, arvoden styrelse och revisor mm Försäkring, fullvärde inkl brf-tillägg och styrelseansvar Fastighetsskötsel/städning Renhållning Vatten/avlopp Värme Fastighetsel Hisservice inkl nödtelefon Kabel-TV/Stadsnät, Övrigt Summa Fastighetsskatt 0 0 Fastighetsavgift (*skattebefriad i 15 år) 0 0 Yttre fond, 30kr/BOA Tomträttsavgäld 0 0 DoU totalt Totalkostnad

9 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter 0 Totalt

10 7. Redovisning av lägenheterna och lokalerna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 19 stycken till antalet. Antalet lägenheter med hyresrätt antas vara 0 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal mm samt lokalerna presenteras i tabellen nedan. Lgh Adress Lgh Vån Antal Yta* Vikt Andelstal Insats Årsavg Årsavg nr nr plan rum (ca) BRF BRF Skattev (%) (kr) (kr) (kr/mån) 1 Kungsgatan 46 A ,0 1,00 5,64% Kungsgatan 46 A ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 A ,0 1,00 5,96% Kungsgatan 46 A ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 A ,0 1,00 5,96% Kungsgatan 46 A ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 A ,0 1,00 5,96% Kungsgatan 46 A ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 A ,5 1,00 4,39% Kungsgatan 46 A ,0 1,00 6,35% Kungsgatan 46 B ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 B ,6 1,00 5,29% Kungsgatan 46 B ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 B ,6 1,00 5,29% Kungsgatan 46 B ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 B ,6 1,00 5,29% Kungsgatan 46 B ,8 1,00 5,05% Kungsgatan 46 B ,6 1,00 5,29% Kungsgatan 46 B ,3 1,00 4,19% Totalt lgh 1560,0 1,0 100,04% Lokaler 0 m 2 0 kr/mån 0 kr/år Garage 12 st 750 kr/mån kr/år P-platser 0 st 0 kr/mån 0 kr/år TOTALT m 2 Hyresintäkter, totalt: kr/år *Med yta avses BOA

11 8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Prognos (kr) År Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter Hyresintäkter Summa Drift/underhållskostnader Drift/underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsavgift Yttre fond Summa Kapitalkostnader Låneräntor Amortering/avskrivning Summa Årsresultat Ingående fond Ackumulerat förvaltn.netto Ackumulerad yttre fond Likviditet Resultat före avskrivningar Avskrivning 1 % varav amorteras varav avsätts t yttre fond varav årets resultat Resultat efter avskrivning

12 9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna. Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid ombildandet är 726 kr per kvm bostadsyta och år. Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 1% från dagens räntenivå. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 2% från dagens räntenivå. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el, vatten/avlopp och värmekostnaderna skulle höjas med 25%. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 30% av hyresintäkterna skulle gå förlorade. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10% av fastighetens totala taxeringsvärde. Känslighetsanalys kr/m2 ökning p 1 Dagens avgiftsnivå 726 0,00% p 2 Rörliga räntor + 1% 45 6,18% p 3 Rörliga räntor + 2% 90 12,37% p 4 El, vatten och värme +25% 41 5,63% p 5 Hyresintäkt - 30% 21 2,86% p 6 Ökad belåning 10% av basvärde 21 2,84% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 procent. Inflationsprognos (kr/m2) Inflation 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Drift och underhåll Övriga kostnader Hyresintäkter Avgift

13

14 Parametrar Generella Fastigheten Årtal för värdeberäkningar 2016 Befintliga pantbrev Lagfartskostnad % 1,5% Antal lägenheter 19 Fastighetsavgift/lgh 1268 Taxeringsvärde (beräknat) Yttre fond (kr/m2) 30 Pantbrevskostnad % 2,0% Vid bolagsförvärv Tingsrättskostnad lagfart 825 Lagfartskostnad beräknas Tingsrättskostnad pantbrev 375 på urspr köpeskilling: - (Eller Taxeringsvärde om det är högre) Taxeringsvärde mark i % av totalen Taxeringsvärde byggnader i % av totalen Bokfört värde till grund för avskrivningar 26,50% (beräknat) 73,50% (beräknat) (baserat på % taxvärde fastighet/totalt)

15 År Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter Hyresintäkter Summa Drift/underhållskostnader Drift/underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsavgift Yttre fond Summa Kapitalkostnader Låneräntor Amortering/avskrivning Summa Årsresultat Ingående fond Ackumulerat förvaltningsnetto Ackumulerad yttre fond Likviditet Beräknad avgiftshöjning 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

16 Lån Amortering Ränta 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Räntekostnad Lån Amortering Ränta 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Räntekostnad Lån Amortering Ränta 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% Räntekostnad

17