Ekonomisk Plan. 1. Allmänna förutsättningar. 2. Beskrivning av fastigheten. 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv. 4.

Transkript

1 sid 1 Ekonomisk Plan Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Ekonomisk prognos 9. Känslighetsanalys 10. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg B. Utvecklings- och underhållsplan Ekonomisk plan Brf

2 1. Allmänna förutsättningar sid 2 Föreningens firma är bostadsrättsföreningen, org.nr Styrelsen har sitt säte i Alunda i Östhammars kommun. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av en sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens registreringsdatum är den 4 oktober I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga hyresintäkter. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna sker i direkt anslutning till att denna ekonomiska plan har registrerats hos Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen, nedan benämnd BRF, ska förvärva samtliga aktier i Norevi Alunda AB. Aktierna i Norevi Alunda AB ska BRF:en förvärva från Jonovi AB för en köpeskilling om kronor. Norevi Alunda AB är lagfaren ägare till fastigheten Östhammar Alunda 1:25. BRF:en ska förvärva fastigheten från Noervi Alunda AB för en köpeskilling om kronor. Förvärvet av fastigheten kommer att ske till underpris med stöd av inkomstskattelagen 23 kap., RÅ 2003 ref 61 samt Regeringsrättens dom i mål nr av den 3 maj I samband med förvärvet av fastigheten kommer föreningen att redovisa en bokföringsmässig förlust. Denna förlust, som i huvudsak motsvaras av en avsättning till uppskrivningsfond då fastighetens värde skrivs upp samtidigt som värdet av aktierna skrivs ned, är av redovisningsteknisk natur och har ingen påverkan på föreningens likviditet eller föreningens egna kapital. BRF:en kommer dock inte att kunna tillgodoräkna sig det uppskrivna beloppet som skattemässigt omkostnadsbelopp. Detta medför i det hypotetiska fallet att BRF:en skulle vidareförsälja fastigheten att mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och faktisk anskaffningskostnad vid anskaffningstidpunkten blir föremål för beskattning. I sammanhanget erinras dock om att en bostadsrättsförenings syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt på obestämd tid, vilket innebär att en vidareförsäljning av fastigheten i princip endast kan bli aktuell i det fall föreningen försätts i likvidation eller konkurs. Avsikten är att Norevi Alunda AB, efter genomförd överlåtelse av fastigheten till BRF:en, ska likvideras. I samband med överlåtelsen av Norevi Alunda AB kommer Jonovi AB åta sig att svara för samtliga kostnader för likvidationen samt garanterat BRF:en en utskiftning vid likvidationen motsvarande köpeskillingen för fastigheten, d.v.s kronor. BRF:ens slutliga kostnad för förvärvet av fastigheten genom att först förvärva aktierna i Norevi Alunda AB samt därefter förvärvet av fastigheten från Norevi Alunda AB är känt och uppgår således till kronor. På fastigheten finns en byggnad som inrymmer åtta lägenheter. De åtta lägenheterna ska upplåtas med bostadsrätt. Bostadsrätterna kommer att upplåtas och inflyttning ske när den ekonomiska planen är registrerad hos Bolagsverket, vilket ska ske i november Vid överlåtelsen av aktierna i Norevi Alunda AB har säljaren Jonovi AB, eller bolag Jonovi AB anvisar, åtagit sig att teckna upplåtelse för samtliga lägenheter. Därigenom garanteras insatserna i BRF:en. Detta säkerställer föreningens ekonomi och tillförsäkrar föreningen tillräcklig finansiering och nödvändiga intäkter i form av årsavgifter. Befintliga lån löses av säljaren och BRF:en övertar befintliga pantbrev. Ekonomisk plan Brf

3 Under 2016 och 2017 har fastigheten genomgått en omfattande renovering. Samtliga lägenheter har i olika utsträckning genomgått ytskiktsrenoveringar. Vidare har det i fastigheten byggts till två nya lägenheter. Entreprenörerna är upphandlade med ABT06 avtal. Slutbesiktning är planerad att ske den 20 november Genom förvärvet av fastigheten övertar BRF:en säljarens samtliga rättigheter mot anlitade entreprenörer, innefattande garantikrav avseende utförda renoveringar och ombyggnader. Sid 3 Ekonomisk plan Brf

4 2. Beskrivning av fastigheten sid 4 Fastighetsbeteckning Adress Östhammar Alunda 1:25 Prästgårdsvägen 9 i Alunda Tomtareal ca m2 Area Lägenheter Lokaler Förråd Tvättstuga, pannrum m.m. Total area Byggnadens utformning 535 m2 0 m2 48 m2 98 m2 681 m2 En byggnad i tre våningar med därtill hörande källare/sutterängvåning. Byggnaden innehåller åtta lägenheter, varav en lägenhet i sutterängplan. Fem av lägenheterna nås från gemensamt trapphus. Tre av lägenheterna har egna separata ingångar. Byggnadsår 1931 Renoveringår Gällande planbestämmelser 2017 Byggnadsplan antagen den 4 april 1960 Taxeringsvärde* (byggnader) (mark) * Taxeringsvärde på husbyggnad för bostader uppgår enligt gällande taxering till kronor och taxeringsvärde på husbyggnad för lokaler uppgår enligt gällande taxering till kronor. Fastigheten kommer att omtaxeras med anledning av den ombygnation som skett. Någon lokalyta finns inte längre kvar i byggnaden. Genom fastighetsreglering har del av fastigheten avstyckats. Något nytt taxeringsvärde har efter avstyckningen inte erhållits. Med anledning av detta har i denna ekonomiska plan angivits det ursprunliga taxeringsvärdet för den icke avstyckade fastigheten. Typkod Rättigheter 321, hyreshusenhet, bostäder och lokaler Kända rättigheter saknas Ekonomisk plan Brf

5 Försäkringar BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN sid 5 Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad. Om entreprenadarbeten skulle förekomma under innehavstiden kommer det finnas entreprenadförsäkring. Gemensamma anordningar på tomtmark Gårdsplan Grus och gräs Parkering Ja, åtta parkeringsplatser som hyrs ut till medlemmarna i Brf:en för 200 kr/månad. Gemensamma utrymmen och installationer Källarplan Ja, inrymmer bl.a. lägenhet i suterängplan, lägenhetsförråd, pellettskammin, pelletsförråd, cyckelförråd och tvättstuga. Vind Visst råvindsutrymme som ingår i upplåtelsen för lägenhet nr 5. Gårdshus Nej Tvättstuga Ja Kortfattad byggnadsbeskrivning Belägen Fastigheten ligger vid kyrkan i Alunda. Avstånd till Alunda Centrum ca. 700 meter. I Alunda Centrum finns bl.a. en mataffär, detaljhandel, restauranger, apotek m.m. Alunda är beläget ca. 3,5 mil från Uppsala. Grund Gjuten platta, källare med betongväggar Stomme Trä/betong Fasader Puts Bjälklag Trä Yttertak Betongpannor Fönster 3 glas (isolerglas) Trapphus Ja Balkonger Ja i trapphuset Altaner/uteplatser Ja, till alla lägenheter utom lägenhet nr 1, nr 3 och nr 4 ingår inglasade uterum. Hiss Nej Ekonomisk plan Brf

6 Uppvärmningssystem Vattenburna radiatorer (pelletsbrännare), vattenburen golvvärme i lgh nr 8 sid 6 Ventilation Eldstäder/rökkanaler VA-anslutning Telefon Självdrag och mekanisk frånluft i vissa lägenheter Nej, rökkanal från pellettsbrännare Kommunalt Ja, indraget till byggnanden men inte till resp. lägenhet. Till respektive lägenhet finns förberett för dragning av data/tele. Bredband Kabeltv Avstånd till centrum Nej Nej ca. 700 meter Underhållsbehov Som framgår av utvecklings- och underhållsplanen som har gjorts av fastigheten/byggnaden så föreligger ett framtida underhållsbehov inom de närmaste 10 åren vad gäller bl.a. värmesystem. Kostnaden för detta framtida underhåll uppskattas enligt besiktningsprotokollet till kronor inkl. mervärdesskatt. Del av vad som anges i utvecklings- och underhållsplanen är hänförligt till löpande underhåll såsom exempelvis jourarbeten, utvändigt markarbete etc. som hanteras av den avsättning för löpande underhåll om 10 tkr/boa/år som ingår i årsavgiften. Avsättning har gjorts med kronor i en underhållsfond vid upplåtelsen av bostadsrätterna. Styrelsen har beslutat att, förutom ovan nämnda avsättning, avsättning ska ske till underhållsfonden med 60 kronor/kvm BOA/år. Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Hall Parkett, trägolv Målade/tapetserade väggar Rum Parkett, trägolv Målade/tapetserade väggar Kök Parkett, trägolv Målade/tapetserade väggar Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåpsinredning, fläkt, häll, ugn, kyl/frys Skåpsinredning, WC, handfat, dusch, spegel, komfortvärme golv. Lägenhet nr 8 har golvvärme i hela lägenheten. Ekonomisk plan Brf

7 sid 7 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv BRF:ens slutliga kostnad för förvärvet av fastigheten uppgår till kronor. Köpeskilingen samt övriga förvärvskostnader för fastigheten fördelar sig enligt nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2/boa*) Köpeskilling Lagfartskostnad** Pantbrevskostnader Likviditetsreserv*** Underhållsfond/yttrefond**** Föreningsbildning inkl. intygsgivning Bankkostnader Totalt ** Lagfartskostnad utgår på en köpeskilling om kronor. ***Avser likviditetsreserv för eventulla oförutsedda utgifter. ****Underhållsfond/yttrefond - avser avsättning för del av bedömda kostnader för BRF:en enligt i utvecklings- och underhållsplanen identifierade underhållsbehov. För framtida underhåll görs härutöver avsättnig genom årsavgiften med idag beslutat belopp om 60 kr/kvm BOA/år. Styrelsen har gjort den bedömningen att Brf:en framtida underhållsbehov täcks av de avsättningar som görs med 60 kr/boa/år till den yttre underhållsfonden och som avsätts genom de årsavgifter som uttas. I denna del ska vidare framhållas att föreningen, utöver angiven avsättning till yttre fond, även genom årsavgifterna uttar ersättning för löpande underhåll om 10 kronor/boa/år. Ekonomisk plan Brf

8 sid 8 4. Finansieringsplan Föreningens kapitalkostnader grundar sig på nya lån enligt offert från bank. Angivna lån är amorteringsfria. I den ekonomiska prognosen som återfinns under punkt 8 har dock lagts in att Brf:en efter år 3 börjar amortera ett belopp om kronor/år på lånet med ränta bunden i 3 år. Någon sådan skyldighet föreligger dock inte enligt de lånevillkor som Brf:en har blivit erbjuden. Befintliga pantbrev uppgår till kr. Källa Belopp Ränta Ränta Am. Bindn.tid (kr) (%) (kr) (kr) (år) Lån ,83% Rörligt Lån ,37% år Lån ,83% år Summa lån Summa räntekostnader För framtida ränteutveckling se prognos under p. 8. Räntan på det rörliga lånet har antagits öka med 0,2% per år, år 4 höjs räntan med 1% på treårslånet och ytterligare 1% år 7, på femårslånet så höjs räntan med 2% år 6. Av kalkyltekniska skäl redovisas ungefärligt vägt genomsnitt av de bedömda räntehöjningarna redan år 1 under p. 8. Övrig kredit 0 0,00% 0 0 Upplåtelseavgifter 0 Insatser Summa finansiering, SEK Nyckeltal Nyckeltal (SEK) Belopp Anskaffningskostnad per kvm (BOA) Belåning per kvm (BOA) år Insats per kvm (BOA) Total kostnad (inkl. kapitalkostnad) per kvm BOA år Årsavgift per kvm BOA år (kr) Ekonomisk plan Brf

9 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader sid 9 Kapitalkostnader Byggnads- Avskr. Ränta (kr) Avskr. Total värde (%) (kr) Beräkning av avskrivning * % Ränta enligt tabell ovan SUMMA * Bokföringsmässiga avskrivningar har beräknats utifrån ett byggnadsvärde om 79% av kostnaden för föreningens fastighetsförvärv om kronor exklusive likviditetsreserven och avsättning för yttre underhållsfond. Brf:en ska enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnader vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Brf:en avser att tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Brf:en tar inte ut årsavgift för täckande av kostnader hänförliga till avskrivningar. Detta följer av 4 och 16 i Brf:ens stadgar. Det årsavgiftsuttag som nu fastställts inbegriper utbetalning för avsättning till fond för yttre underhåll, vilket tillhopa dock täcker del av kostnaden för avskrivningar. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med erhållna offerter alt. tidgare ägares drifts- och underhållskostnader för byggnaderna och fastigheten samt i övrig i jämförelse med schabloner från likvärdiga bostadsrättsföreningar. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 745 kr/kvm BOA och år, se nedanstående tabell. Driftskostnaderna år 1 är angivna inkl. mervärdesskatt. Avsättningar till fonder Till underhållsfond avsätts enligt stadgarna minst 30 kr/kvm BOA/år. Styrelsen har i beslutat att avsätta 60 kr/kvm BOA/år Kostnadsslag (kr) (kr/m2/boa) Kapitalkostnader enl ovan Drift/underhållskost.: (inkl. moms) (kr) (kr/m2/boa) Löpande underhåll Ek. förv, arvoden, revisor mm Försäkring Fastighetsskötsel* Renhållning Vatten/avlopp El/uppvärmning** Övrigt Summa Fastighetsavgift Fastighetsskatt 0 0 Underhållsfond (60 kr/kvm/boa) Tomträttsavgäld 0 Totalt * Kostnaden för skötsel av området och byggnader bygger till del på självförvaltning. ** Uppvärning med pellets Ekonomisk plan Brf

10 Driftskostnader är inkl. mervärdesskatt år 1 sid 10 Bostadsrättsinnehavaren står själv för telefon, TV, bredband. Ekonomisk plan Brf

11 sid Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens utgifter samt avsättningar till fonder och eventuella amorteringar finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Föreningen äger dock rätt att beräkna ersättning för värme, varmvatten, el, sophämtning och vatten etc. efter faktiskt kostnad/förbrukning. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter 0 Totalt Ekonomisk plan Brf

12 7. Redovisning av lägenheterna sid 12 De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 8 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal mm presenteras i tabellen nedan. Lägenhets Beteckning Vån Antal Yta Yta Yta Vikt Andelstal Insats Upplåtelse Total Årsavg * Årsavg nummer Adress plan rum (ca) (ca) (ca) avgift insats BOA BIA (förråd) BIA (inglasade uterum, råvind etc) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) (kr/mån) Prästgårdsvägen 9 A BV 2 34,0 4,0 10,0 1,00 6,35% Prästgårdsvägen 9 A BV 2 38,5 4,0 10,0 1,00 7,19% Prästgårdsvägen 9 A ,3 7,0 0,0 1,00 19,12% Prästgårdsvägen 9 A ,1 13,0 0,0 1,00 19,83% Prästgårdsvägen 9 A ,9 6,0 30,0 1,00 16,61% Prästgårdsvägen 9 B Bv 2 84,1 5,0 10,0 1,00 15,72% Prästgårdsvägen 9 C Bv 2 43,4 4,0 10,0 1,00 8,11% Prästgårdsvägen 9 D sutteräng 2 37,8 5,0 10,0 1,00 7,07% Totalt lgh 535,1 48,0 80,0 100,00% Parkering kr/mån TOTALT 535,1 48, Årsavgiften motsvarar föreningens kostnader avdraget från eventuella intäkter (vari bl.a. ingår intäkter för uthyrning av parkeringar) Andelstalen är baserade proportionerligt på respektive enhets storlek. Andelstalen ligger till grund för årsavgifterna. Beräkning av insatserna har gjorts utifrån andelstalen. Ekonomisk plan Brf

13 8. Ekonomisk prognos sid 13 Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Räntan på det rörliga lånet har antagits öka med 0,2% per år, år 4 höjs räntan med 1% på treårslånet och ytterligare 1% år 7, på femårslånet så höjs räntan med 2% år 6. Av kalkyltekniska skäl redovisas vägt genomsnitt av de bedömda räntehöjningarna redan år 1 under p. 8. I förevarande fall är Brf:en lån amorteringsfria men i denna ekonomiska prognos har lagts in att Brf:en efter år 3 börjar amortera ett belopp om kronor/år på lånet med ränta bunden i 3 år. Någon sådan skyldighet föreligger dock inte enligt de lånevillkor som Brf:en har blivit erbjuden. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Prognos (kr) År Kapitalkostnader Låneräntor Avskrivning Summa Drift/underhållskostnader Drift/uh Tomträttsavgäld Fastighetsavgift Summa Intäkter exkl årsavgifter Hyror bostäder Hyresintäkter Summa Amorteringar/Avsättningar Amorteringar Underhållsfond Summa Resultat Kassaflöde Prognosförutsättningar Total bostadsrättsareal Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Netto före årsavgifter Ekonomisk plan Brf

14 Nettokostnader Nettoutbetalningar sid 14 Nödvändig nivå på årsavgifter Löpande penningvärde, totalt Löpande penningvärde/kvm Fast penningvärde, totalt Fast penningvärde/kvm Ekonomisk plan Brf

15 sid Känslighetsanalys År Huvudalternativ enl ekonomisk prognos Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK Nettokostnader SEK/KVM/(BR)/ÅR Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR Huvudalternativ men låneränta +2 procentenhet Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK Nettokostnader SEK/KVM/(BR)/ÅR Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR Ändring av nödvändig nivå på årsavgift 33,49% 33,07% 32,66% 28,13% 27,65% 27,18% 24,83% Huvudalternativ men inflation +2 procentenhet Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK NettokostnaderSEK/KVM/(BR)/År Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR Ändring av nödvändig nivå på årsavgift 0,00% 1,23% 2,51% 3,34% 4,55% 5,81% 12,93% Ekonomisk plan Brf

16 sid Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas andelstal. Brf:en ska enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnader vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Brf:en avser att tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Brf:en tar inte ut årsavgift för täckande av kostnader hänförliga till avskrivningar. Detta följer av 4 och 16 i Brf:ens stadgar. Det årsavgiftsuttag som nu fastställts inbegriper utbetalning för avsättning till fond för yttre underhåll, vilket tillhopa dock täcker del av kostnaden för avskrivningar. 2. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande beräknade kostnader, ytuppgifter och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Angivna ytuppgifter om BOA för lägenheter är baserade på mätbevis från KM Mätkonsult AB. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla hemförsäkring och därtill så kallad tilläggsförsäkring för bostadsrätt. 7. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 8. Med anledning av att Brf:en är nybildad kommer den ursprungligen att klassas som en s.k. oäkta förening Ort och datum Ort och datum Ort och datum Ekonomisk plan Brf