för Bostadsrättsföreningen Rind 2, i Täby kommun Inneliggande kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker:

Transkript

1 Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Rind 2, i Täby kommun Bild: OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Inneliggande kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: Innehåll 1. Allmänt Beskrivning av fastigheten Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Försäkring och konsumentskydd Finansieringsplan Beräkning av föreningens årliga kostnader Beräkning av föreningens årliga intäkter Ekonomisk Prognos Känslighetsanalys Nyckeltal Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm Särskilda förhållanden Sida 1 av 13

2 1. Allmänt Bostadsrättsföreningen Rind 2 med org. nr registrerades Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark och terrasser som ligger i anslutning till föreningens hus, om mark eller terrass ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelse. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen kommer att förvärva fastigheten Del av Arninge 4:1 i Täby kommun. Fastigheten kommer att införskaffas genom förvärv av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB, , innehållande fastigheten. Fastigheten kommer sedan att överföras till bostadsrättsföreningen. Aktiebolaget kommer att likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten För det fall Bostadsrättföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. De sammanlagda kostnaderna för införskaffande av fastigheten, inklusive köpet av bolaget, har uppgå till kr (inkl. likviditetsreserv). För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Kalkylen är baserad å de vid kalkylens upprättande, april 2016, bedömda förutsättningarna för finansering av projektet med byggstart under sommaren Förutsättningar för registrering av föreliggande kostnadskalkyl föreligger således i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614). Förutsättningar för registrering av framtida ekonomisk plan enligt 1 kap. 5 bostadsrättslagen föreligger härvid. Beräkning av föreningens årliga driftkostnader grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden. Separat debitering efter förbrukning ska ske avseende hushållsel. Beräknad förbrukning för hushållsel enligt energibalansberäkning uppgår till ca 30 kwh/kvm/år. Vid en förbrukning på 40 kwh/år skulle hushållselen för en 35 kvm lägenhet kosta 117 kr/månad vid en beräknad snittkostnad på 1 kr/kwh. Sida 2 av 13

3 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsuppgifter Fastighetsbeteckning Del av Arninge 4:1 Adress Arningevägen Kommun Täby kommun Byggnader 1 byggnad i 6 plan på totalt kvm BOA Allmänt Fastigheten är belägen i Täby kommun, Arninge/Hägarneholm och kommer att bestå av 50 st lägenheter. Lägenheternas storlek varierar mellan ca m 2 (BOA) och består av lägenheter med 1-2 RoK. Planförhållanden Gällande planbestämmelser som vunnit laga kraft Pantbrev Fastigheten kommer att vara belastad med pantbrev om totalt kr som säkerhet för föreningens lån. Taxeringsvärde byggnad Beräknat 2016, :- (beräknat för hyreshus) Taxeringsvärde mark Beräknat 2016, :- (beräknat för hyreshus) Kortfattad byggnadsbeskrivning bostadshus Grund Stomme Fasader Tak Fönster Uppvärmning Platta på mark Betongstomme. Bärande väggar och bjälklag i betongelement. Ytterväggar av betong samt delvis i trä Sedum 3-glas isolerruta med fönsterbågar i lättmetall Fjärrvärme Allmän beskrivning Föreningen kommer att uppföra 1 st byggnad med 50 st lägenheter i området Hägarneholm i Arninge-Ullna, Täby kommun. Området utvecklas av Täby Fastighets AB till en levande stadsdel där arbetsplatser, handel, service, skolor/förskolor, bostäder, parker, gator, torg och natur vävs samman till en helhet. Sida 3 av 13

4 Lägenheterna kommer att variera i storlek från kvm med moderna och snygga planlösningar. Bild: Fasad Öster OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 4 av 13

5 Bild: Plan 2 OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 5 av 13

6 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Förvärvspris för föreningens fastighet inklusive köp av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB Lagfart 1,5% ink. exp. avgift ((1,5% * ( )) kr kr) Likviditetsreserv Summa slutgiltig anskaffningskostnad Om kostnaden för föreningens fastighet överstiger eller understiger kr (inkl. köp av bolaget och lagfart, exklusive likviditetsreserv) utgår reduktion/tilläggsköpekilling på köpet av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB så att den slutliga totala anskaffningskostnaden (inkl. köp av bolaget och lagfart, exklusive likviditetsreserv) uppgår till kr. 4. Försäkring och konsumentskydd Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad. 5. Finansieringsplan Finansieringsplan Insatser Upplåtelseavgifter Lån Summa Räntan i finansieringsplanen grundar sig på bankoffert från Danske Bank och förbindelse/offert entreprenör med rörlig ränta på STIBOR 90 +1,80% ränta. STIBOR 90 är för närvarande negativt varvid STIBOR 90 kan gå upp till 0% innan föreningens avgifter påverkas. Offerten föreskriver en löptid på 2 år med 0,5% amortering och rörlig ränta. Amortering omförhandlas efter 2 år. Löptiden för rörligt lån är 12 månader och för ev. bundna lån bindningstiden. Räntan kan förändras fram till dagen för slutfinansiering i föreningen. Kalkylräntan satt till 1,8%. Förändring av avgifterna vid ränteförändringar framgår av räntekänslighetsanalysen. Sida 6 av 13

7 6. Beräkning av föreningens årliga kostnader Sammanställning av föreningens bedömda årliga kostnader år 1. Parkeringar Hyresintäkt/år Parkeringar 21 st á 500 kr/månad Summa övriga intäkter Rubriker År 1 Ränta på lånat belopp Summa kapitalkostnader Avskrivning enligt 48 i föreningens stadgar Avsättning till förvaltningsfond enligt 48 i föreningens stadgar till dess att underhållsplan är upprättad Summa avsättningar och avskrivningar Administration och försäkring Värme och tappvatten Vatten och avlopp Sophämtning Källsortering Fastighetsel Internet och TV-avgift Oförutsedda kostnader/reparationer Fastighetsavgift 0 (skattebefriad i 15 år) Summa driftskostnader Summa totalt Fastighetsavgift/fastighetsskatt utgår inte de första 15 åren för nybyggda bostäder. Kalkylerad avskrivning för Kostnadskalkyl 1,00% på beräknat byggnadsvärde ( kr). Bokföringsmässig avskrivning som kan komma att bli högre mot bakgrund av normgivning inom redovisningsområdet. Ytterligare bokföringsmässigt underskott uppstår om den bokföringsmässiga avskrivningen blir högre än 1,00%, detta påverkar dock inte föreningens avgifter. Se även föreningens stadgar 9 och 48. Sida 7 av 13

8 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadslägenheternas andelstal samt debitering av el för respektive bostadsrättslägenhet. Intäkter År 1 Årsavgifter Parkeringar 21 st á 500 kr/månad Summa intäkter Föreningen kommer förutom ordinarie bostadsrättsavgifter att hyra ut 21 st parkeringsplatser för á 500 kr/månad. Bild: Fasad norr OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 8 av 13

9 8. Ekonomisk Prognos Ekonomisk prognos År Intäkter: Årsavgifter Parkeringar och förråd Ränteintäkter Summa intäkter Kostnader & utbetalningar: Räntekostnad Avskrivning Driftskostnader Summa kostnader Amortering Resultat kassaflöde Bokföringsmässigt resultat Balanserat resultat Betalflöde/kassa: Betalningsnetto Kassa Avsättning förvaltningsfond Ackumulerad avsättning till förvaltningsfond Diverse variabler Låneskuld Total BOA 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 Låneränta 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% Sparränta 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Avskrivningsprocent 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Avsättning Beräknad inflationstakt 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Sida 9 av 13

10 9. Känslighetsanalys Känslighetsanalys Årsavgift/kvm och år vid dagens inflationsnivå samt: Beräknad inflationsnivå enligt ekonomisk prognos Beräknad inflationsnivå +1% Beräknad inflationsnivå +2% Beräknad inflationsnivå -1% Årsavgift/kvm och år vid dagens räntenivå samt: Beräknad räntenivå +1% Beräknad räntenivå +2% Beräknad räntenivå -1% Analysens beräkningar vad avser inflationsnivåer utgår från att summan av föreningens driftkostnader förändras med angiven inflationsprocent som är konstant under kalkylperioden. 10. Nyckeltal Nyckeltal (år 1) Intäkter/kvm BOA/år Driftskostnad/kvm total/år Avskrivningar/kvm total/år Avsättningar/kvm/år Amortering/kvm/år 669 kr 330 kr 319 kr 112 kr 83 kr Sida 10 av 13

11 11. Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm. Nedan lämnas en specifikation över samtliga ytor, andelstal, insatser mm. Lgh BOA RoK Andelstal i föreningen Balkong /altan Insats Upplåtelseavgift Årsavgift Månadsavgift ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 2 2,797% ,5 1 2,154% ,0 1 2,126% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 2 2,797% ,5 1 2,154% ,0 1 2,126% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 2 2,797% ,5 1 2,154% ,0 1 2,126% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 2 2,797% Sida 11 av 13

12 ,5 1 2,154% ,0 1 2,126% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 1 1,846% ,0 2 2,797% ,5 1 2,154% ,0 1 2,126% Summa 1787,5 100,00% Bild: OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten 12. Särskilda förhållanden 1. Årsavgifter skall erläggas månadsvis i förskott. 2. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 3. Separat debitering efter förbrukning ska ske avseende hushållsel. Beräknad förbrukning för hushållsel enligt energibalansberäkning uppgår till uppgår till ca 30 kwh/kvm/år. Vid en förbrukning på 40 kwh/år skulle hushållselen för en 35 kvm lägenhet kosta 117 kr/månad vid en beräknad snittkostnad på 1 kr/kwh. 4. Bostadsrättsinnehavare bör ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 5. För övrigt hänvisas till föreningensstadgar och bostadsrättslagen. Sida 12 av 13

13 Täby Bostadsrättsföreningen Rind 2 Ulf Bernhardsson Gustav Forss Gunnar Forss Sida 13 av 13