Bostadsrättsföreningen Svavlet 4. Org.nr Ekonomisk plan upprättad

Transkript

1 Org.nr Ekonomisk plan upprättad

2 Innehållsförteckning Allmänna förutsättningar... 3 Beskrivning av fastigheten... 3 Objekt... 3 Byggnad... 4 Taxeringsvärde Försäkring... 7 Förvärvskostnader samt finansieringsplan... 7 Beräkning av årliga kostnader )... 8 Beräkning av årliga intäkter... 9 Tabell/Lägenhetsförteckning Prognos Särskilda förhållanden av betydelse Intyg Bilaga: Teknisk besiktning Bjurfors & Thörner AB 2 (15)

3 Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Svavlet 4, som registrerats hos Bolagsverket med organisationsnummer , har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga förvärvskostnaden samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Driftskostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Då lägenheterna upplåts till hyresgästerna i lägenheterna har inflyttning redan skett. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och föreningen på extra föreningsstämma beslutat förvärva fastigheten för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Beskrivning av fastigheten Objekt Fastighetsbeteckning: Stockholm Svavlet 4 Adress: Kommun: Nickelgränd 4-10, Nickelgränd 15-21,Vällingby Stockholm Förening: Brf Svavlet 4 Ägandeform: Tomtareal: Tomträtt kvm. Gällande planbestämmelser: Stadsplan fastställd (aktbeteckning ) Tomtindelning (aktbeteckning 0180-B105/1962) Detaljplan (aktbeteckning ) Vatten/avlopp: Ansluten till kommunens nät Bjurfors & Thörner AB 3 (15)

4 Byggnad Byggnadsår: 1958 Typ: 4 punkthus med källare, bottenvåning och 8-9 våningar med bostäder och lokaler, typkod 321. Fristående garagebyggnader Lägenhetsyta: Bostäder kvm Lokaler ca 412 kvm Totalt kvm Ytorna är uppgivna av säljaren och är ej kontrollerade av oss. Lägenheter: Parkering: Standard: Källare: Bottenvåning: Övriga våningsplan: Vind: Undergrund: Grundläggning: Stomme: Ytterväggar: Bjälklag: Yttertak: Fasad: Balkonger: 108 st 29 garage, 41 utvändiga platser Modern Förråd, driftsutrymmen, smärre hyreslokaler Bostadsentréer, driftutrymmen, tvättstuga Bostäder. Bostäder, vissa driftsutrymmen Berg Grundmurar av betong till berg, plintgrundläggning på garagen Betong och lättbetong. Trä på garagen Lättbetong som bärande stomme Konstruktionsbetong, fyllning, överbetong. Falsad plåt med invändig takavvattning. Pulpetplåttak på garagen Betongsockel, puts i våningsplanen. 3 av huskropparna är tilläggsisolerade. Boardskiva i del av balkongpartier. Träfasad på garagen Betongplatta, smidesräcken, plåtskärmar. Vissa enheter är inglasade Fönster: Nickelgränd 4: 2-glasfönster på kopplade bågar. Nickelgränd 6-10: 3-glas trä/aluminiumfönster (avvikelser kan förekomma) Trapphus/entré: Övriga dörrar: Naturstens- och betongmosaikgolv, målad puts på väggar och tak. Handledare och räcken. Port i lackat trä med glasade partier. Källardörrar av stål. Lägenhetsdörrar av sk säkerhetstyp. Bjurfors & Thörner AB 4 (15)

5 Tvättstuga: Sophantering: Värmeproduktion: Värmedistribution: Ventilation: 6 TM, 3 TT, 2 TS, 2 manglar. Klinkergolv, målade väggar, undertaksplattor. WC vid tvättstugan Utvändig sophantering Fjärrvärme. Undercentral med värmeväxlarenhet samt huvudsaklig utrustning från Separat växlare till en av huskropparna från 2008 Vattenradiatorer, i all huvudsak från byggnadsåret. Radiatorventiler av termostattyp samt stamregleringsventiler i huvudsak från ca Mekanisk frånluft med fläkt på respektive huskropps vind. Tilluft i form av springventiler Vatten/avlopp: VA-stammar oh ledningar i all huvudsak utbytta ca Enstaka äldre enheter finns Elinstallationer: Tomt/mark: Hissar: Serviser och serviscentraler från byggnadsåret, fastighetscentraler utbytta liksom huvuddelen av allmänna elinstallationer samt lägenheterna är utbytta ca 2005 Gräsmatta, planteringar. Hårdgjorda ytor med beläggning av asfaltbetong till entréer mm. Viss naturmark 4 linhissar för 4 personer, 320 kg. Godkänd och besiktigad till augusti Hissarna är ej säkerhetsanpassade OVK-besiktning: Godkänd OVK för alla system till Energideklaration: Skyddsrum: Radon: Utförd I byggnaderna finns skyddsrum i bruk. Radonmätningar har genomförts. Enligt uppgift har förhöjda halter påträffats i 2 lgh Lägenhetsbeskrivning Invändiga väggar: Invändiga tak: Golv: Målade/tapet Målade Parkett i vardagsrum. I huvudsak linoleum i övriga rum. Linoleum i kök. Klinker i badrum och WC:ar. Ytbehandlad betong i källare. Avvikelser kan förekomma. Bjurfors & Thörner AB 5 (15)

6 Köksinredningar: Badrum: Diskbänk, elspisar, kolfilterfläktar i vissa, kyl- och frys, skåpsinredning i huvudsak från byggåret. Avvikelser kan förekomma Klinker på golv, kakel på vägg, målade tak, fristående badkar eller dusch, wc-stol, tvättställ, TM i vissa. Vattenradiator. Sanitetsartiklar från Besiktningsmannens utlåtande, bedömda renoveringar : Fasad Tak / takavvattning Fönster / fönsterdörrar Gemensamma utrymmen Värmedistribution Avlopp/vatten/sanitet Elanläggning Ventilation Övrigt Anmärkning Renovering balkongpartier och ommålning träfasad garage, ca 2011, 200 kkr Ommålning plåtdelar på påbyggnader, ca 2011, 50 kkr Utvändig ommålning Nickelgränd 4, ca 2012, 600 kkr Utbyte maskinpark i tvättstuga, ca 2015, ca 350 kkr Utbyte utrustning i undercentral, ca 2019, 300 kkr Stamrensning, ca 2015, 200 kkr Utbyte serviser och serviscentraler, ca 2015, 400 kkr OVK-besiktning, 2011, 75 kkr Övrigt underhåll, oförutsett och ej specificerat. Kostnaderna ovan har bedömts av besiktningsmannen genom erfarenhetsmässiga beräkningar. Någon offert- eller anbudsförfrågan har således inte legat till grund för bedömningarna. Sammanfattning: Fastighet med byggnader ursprungligen uppförda 1958 och förhållande omfattande renoverade ca 2005 i genomgående förväntat gott skick. Åtgärder upptagna ovan är att betrakta som ett led i normalt periodiskt fastighetsunderhåll. Pga djupt snötäcke kunde inte utvändig mark okulärbesiktigas. Vad avser yttertakens kondition är detta baserat på erhållen uppgift att plåten i huvudsak är utbytt 2005 på alla huskropparna. Bedömt totalt underhållsbehov: Inom 3 år: Mellan 3 och 10 år: Totalt: kr kr kr Bjurfors & Thörner AB 6 (15)

7 Taxeringsvärde 2007 Stockholm Svavlet 4 Typkod: 321. Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder. Taxering FFT 2007 kr Bostad, kr Lokal, kr Mark varav Byggnad varav Summa Försäkring Fastigheten kommer fr.o.m. tillträdesdagen vara försäkrad till fullvärde. Förvärvskostnader samt finansieringsplan Förvärvskostnad Köpeskilling kr Lagfart kr Pantbrev kr Bredbandsinstallation kr Dispositionsfond/kassa, och hyresförlust kr 1) Inre reparationsfond kr 2) Initialkostnader kr Summa slutlig förvärvskostnad kr Finansieringsplan 3 ) Långivare Belopp Ränta % 4 ) Ränta kr Ny belåning i kreditinstitut kr 4,00% kr Summa lån kr kr Insats från medlemmar Summa finansiering kr kr 1) För närvarande är 4 mindre kontorslokaler vakanta. Dessa bedöms kunna hyras ut eller användas på annat sätt. Del av dispositionsfonden avser täcka hyresförlust fram till dess att långsiktig vakansnivå uppnåtts. De medel som avsatts i dispositionsfonden för renoveringar bedöms minst täcka behovet enligt besiktningen för de närmaste 3 åren. Enligt besiktningen behövs ytterligare ca 1,25 mkr för renoveringar under perioden 4-10 år. utöver den cirka1 mkr avsatts i dispositionsfonden. Föreningen avser föreningen finansiera detta med upplåtelseavgifter från försålda hyresrätter (om ytterligare lägenheter kan upplåtas). Om sådan försäljning ej kan komma att göras eller överskottet ej uppgår till återstående belopp kan sådana investeringar finansieras genom att ytterligare lån tas upp. Skulle eventuella kvarvarande hyresrätter vara i behov av renovering kan föreningen komma att behöva åtgärda dessa. 1 mkr i ökad belåning innebär att avgiften kan komma att behöva höjas med 6.50 kr/kvm/år. Detta motsvarar 40 kr/månad för den vanligaste lägenhetstypen om 75 kvm. 2) kr per lägenhet avsätts till de som köper sin lägenhet samma dag som föreningen tillträder fastigheten. Dessa pengar kan användas till inre underhåll i bostadsrätterna. 3) Finansieringen är baserad på att ca 65 % av antalet lägenheter förvärvas såsom bostadsrätter. Ett slumpvis urval av lägenheter har gjorts för att illustrera vad som händer vid en ungefärlig anslutning om 65 %. 4) Föreningen bedöms mixa lån med olika bindningstider så att angiven genomsnittsränta uppnås. Bjurfors & Thörner AB 7 (15)

8 Beräkning av årliga kostnader 1) vilket motsvarar ca 350 kr/kvm Kapitalkostnad Belopp Ränta % Amortering Räntekostnad kr 4,00% 0 kr kr Summa kr kr Kostnad för lån per tre år kr Föreningen avser att upptaga amorteringsfria lån och vid konvertering begära att de skall fortsätta att vara amorteringsfria 2) Avsättning fond Fond yttre underhåll Avgifter Tomträttsavgäld Skatt Fastighetsskatt/Fastighetsavgift Summa totala kostnader kr kr kr kr 1) Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. 2) Enligt planen kommer föreningen att upplåta ca 38 lägenheter med hyresrätt. När dessa blir lediga och upplåts med bostadsrätt kommer amortering eller avsättning till dispositionsfond att göras alternativt kommer föreningens lån att amorteras ner. Bjurfors & Thörner AB 8 (15)

9 Beräkning av årliga intäkter Hyresintäkter, bostäder Hyresintäkter, lokaler Fastighetsskatt lokaler Hyror garage/p-platser Årsavgifter från medlemmar Summa totala intäkter kr kr kr kr kr kr Hyresintäkter, bostäder Hyresintäkter, lokaler Fastighetsskatt lokaler Hyror garage/p platser Årsavgifter från medlemmar Bjurfors & Thörner AB 9 (15)

10 Tabell/Lägenhetsförteckning Lägenhet nr Gammalt lghnummer Yta, kvm Insats, kr Andelstal, vid 65 % Andelstal vid 100% Årsavgift (om br), kr Årshyra 2010 (om hr), kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 0,3237% 0,2142% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,4118% 1,5956% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr Bjurfors & Thörner AB 10 (15)

11 m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,4118% 1,5956% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 1,2949% 0,8567% kr kr m² kr 2,4927% 1,6492% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,4118% 1,5956% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 1,2949% 0,8567% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr Bjurfors & Thörner AB 11 (15)

12 m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2302% 0,8139% kr kr m² kr 1,2140% 0,8032% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr m² kr 2,4118% 1,5956% kr kr m² kr 2,3794% 1,5742% kr kr Lägenhetsytorna är uppgivna av säljaren och ej kontrollerade. Andelstalen som styr årsavgiften är baserad på lägenhetens yta som andel av den totala ytan som är upplåten med som bostadsrätt. Utöver årsavgift skall medlemmarna betala hushållsel och tillse att man har ett tillägg till sin hemförsäkring, ett sk bostadsrättstillägg. Bjurfors & Thörner AB 12 (15)

13 9. PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Lånebelopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kapitalkostnader Räntekostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Driftkostnader kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnader Avsättning underhåll kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Övriga kostnader Fastighetsavgift kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Tomträttsavgäld kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Hyror bostäder (ej medlemmar) kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Hyror lokaler kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Hyror p-platser kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgifter medlemmar kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Årsavgift/kvm/år 474 kr/m²/år 484 kr/m²/år 495 kr/m²/år 491 kr/m²/år 486 kr/m²/år 482 kr/m²/år 477 kr/m²/år 472 kr/m²/år 467 kr/m²/år 473 kr/m²/år 476 kr/m²/år Årsavgift/mån för snittslägenhet 87 kvm kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Antagen genomsnittsränta enl ekon plan 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Inflationsantagande 2,0% gäller driftskostnader, taxeringsvärde och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning Antagen hyresutveckling bostäder 3,0% Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. Även hyresavtal, räntebidrag etc. förändras under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1-31/12 Föreningen har ej beräknats att göra några amorteringar förutom i det fall någon av hyreslägenheterna upplåts med bostadsrätt. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. KÄNSLIGHETSANALYS ÅR År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå årsavgift enligt ovanstående prognos Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå +1% Dagens genomsnittsräntenivå +2% Dagens genomsnittsräntenivå - 1% Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1% Dagens inflationsnivå -1% Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov.

14 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. Bostadsrättshavarna skall betala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en av styrelsen fastställd årsavgift. Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens yta kommer att bära sin del av föreningens kostnader, samt amortering och avsättning till fonder. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastighetens beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens kända förutsättningar. I det fall driftskostnaderna och/eller fastighetsskatten skulle bli högre än beräknat kan föreningen komma att höja årsavgifterna. I det fall verksamheten initialt ej uppgår till 60 % kan föreningen skattemässigt bli ett sk. oäkta bostadsföretag. Bostadsrättshavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar som bifogas och av vilka bl a framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Stockholm /. Bjurfors & Thörner AB 14 (15)

15 Intyg Undertecknade, som för det ändamål som avses i 3 kap 2 bostadsrättslagen granskat den ekonomiska planen för Bostadsrättsföreningen XXXXXXXx, får härmed avge följande intyg. Planen innehåller de upplysningar, som är av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet. Förutsättningarna enligt 1 kap 5 bostadsrättslagen är uppfyllda. De faktiska uppgifter som lämnats i planen stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Flerårsprognosen gäller endast vid de angivna förutsättningarna. Vi har utöver planen tagit del av föreningens stadgar, registreringsbevis, teknisk besiktningsutlåtande, hyreslista samt ett utdrag från Lantmäteriets fastighetsinformationsregister. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Stockholm Av Boverket förklarade behöriga avseende hela riket att utfärda intyg angående ekonomiska planer. Bjurfors & Thörner AB 15 (15)