Ekonomisk plan för: BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN FÄLTLYCKAN 2 Hembergavägen 48, Vasavägen 21! Täby kommun

Transkript

1 Ekonomisk plan för: BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN FÄLTLYCKAN 2 Hembergavägen 48, Vasavägen 21! Täby kommun Denna ekonomiska plan är upprättad av styrelsen i Brf Fältlyckan 2 med biträde av Ombildningskonsulten under fjärde kvartalet 2016

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 Förvärv av fast egendom... 3 Entreprenad... 4 Försäkring... 4 Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt... 4 Taxeringsvärde BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 5 Tomt och läge... 5 Fakta om fastigheten... 5 Gemensamma utrymmen och anordningar... 5 Kortfattad byggnadsbeskrivning... 6 Kortfattad lägenhetsbeskrivning... 6 Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN... 8 Förvärvskostnad... 8 Finansieringsplan... 8 Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS... 8 Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen... 9 Amorteringar och extra avsättningar Eventuell ökad belåning Avskrivningar EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I NYCKELTALSBERÄKNINGAR LÄGENHETSFÖRTECKNING SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Exempel. Intyg Ekonomisk plan Kontaktuppgifter: Ombildningskonsulten Box 3309 Brf Fältlyckan 2 org: nr Stockholm Tel info@ombildningskonsulten.se 2

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Brf Fältlyckan 2 (org: nr ) som registrerades i Stockholms län, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga kostnaden och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Vid framtagandet av den ekonomiska planen har styrelsen noga övervägt ett balanserat förhållande mellan avgifter och kostnader i syfte att ge föreningen en långsiktigt hållbar ekonomi. Föreningen utgörs av en fastighet, Täby Blåbäret 3. Fastigheten kommer att innehålla totalt 10 lägenheter vilka är under uppförande Husen ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Förvärv av fast egendom Föreningen kommer att förvärva fastigheten under 2016 genom förvärv av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget kommer att motsvara summan av bolagets eget kapital på tillträdesdagen och övervärdet på fastigheten, motsvarande skillnaden mellan överenskommet marknadsvärde och bokfört värde på fastigheten. Aktiebolaget äger som sin enda tillgång fastigheten och aktierna i aktiebolaget ägs idag till 100% av nuvarande fastighetsägare. Fastigheterna kommer efter förvärvet att föras över i bostadsrättsföreningen varefter bolaget kommer att likvideras. Avsikten med transaktionen är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten på samma sätt som om fastigheten hade förvärvats direkt från fastighetsägaren. "Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. 3

4 Entreprenad Vid tidpunkten för den ekonomiska planens upprättande inleds projektering och uppförande av 2 bostadshus med totalt 10 lägenheter på fastigheten. För detta ändamål tecknar föreningen avtal om totalentreprenad. Försäkring Under entreprenörtiden hålls fastigheterna försäkrade genom entreprenörens försorg. Fastigheten kommer från inflyttningsdagen att vara försäkrade till fullvärde. Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt Upplåtelse av bostadsrätt beräknas ske 2017 då denna ekonomiska plan registrerats hos Bolagsverket. Inflyttning för slutkund beräknas ske Taxeringsvärde Enligt preliminär fastighetstaxering för småhus kommer taxeringsvärde att uppgå till kr (varav byggnad kr och mark kr). Idag är fastigheten typkod 422 och ska taxeras om till typkod

5 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastigheten ska bebyggas med två bostadshus med vardera fem bostäder. Samtliga bostäder får tillgång till parkeringsplats samt egen uteplats och förråd. Tomt och läge Fastigheten är belägen i Täby i ett lugnt och naturskönt område. Omkringliggande bebyggelse består av liknande bostadshus och villor. All tänkbar service finns i närområdet liksom skolor och idrottsföreningar mm. Kommunikationsläget är mycket gott med buss och tågstation nära fastigheten. Fakta om fastigheten Fastighetsbeteckning Täby Blåbäret 3 Adress Hembergavägen 48, Vasavägen Täby Upplåtelseform Äganderätt Planbestämmelser Stadsplan: , akt S233 Fastighetsplan: , akt 0160-F005 Tomtareal Area: Lägenheter Byggnadsutformning kvm Bostäder: kvm 10 st Två huskroppar med två våningar. Byggnadsår 2017 Typkod 230 Gemensamma utrymmen och anordningar Vatten/avlopp Uppvärmning El Kommunalt. Ingår i avgift till brf Vattenburen golvvärme på hela bottenvåningen samt övre plan. Golvvärmen sektioneras och varje sektion styrs av rumsavgivare. Frånluftsvärmepump. 5-ledarsystem med central placerad inom bostaden. 5

6 Ventilation Sophantering Utvändig mark Tilluft genom ventiler i fasad/fönster. Frånluft via fläkt i våtrum och kök. Överluft via springor under dörrar. Gemensam sophantering Asfalterad parkering. Innergård stensatt med betongplattor. Gräsmatta och buskar enligt tomtritning. Altan i markplan, trall. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grundläggning Stomme och ytterväggar Bjälklag Yttertak Fasad Fönster Dörrar Torpargrund med isolerat bjälklag inkl golvvärme, grundläggning sker med gjutna fundament där det muras upp grund med leca. Grunderna kommer att utrustas med avfuktare. Åtkomst till krypgrund skall vara gemensam för huskroppen. Regelverk av trä, isolering, folie, osb och gips. Träbjälklag med stegljudsisolering Takstolar av trä. Taktäckning av papp. Träpanel. Fabriksmålade träbeklädda aluminiumfönster med 3-glas isolerglas. Entrédörr /Fönsterdörr: fabriksmålade. Innerdörrar: Släta massiva i trä. Kortfattad lägenhetsbeskrivning Invändiga väggar Invändiga tak Golv Köksinredning Målade Målade eller undertak Klinker i hall och våtutrymmen. Ekparkett i övriga rum. Skåpinredning i varierande åldrar. Grundutförande inkluderar Elspis, diskmaskin, kyl/frys. 6

7 Badrum & wc Klinker på golv. Kakel på vägg. Fristående badkar eller duschplats, wc, tvättställ, tvättmaskin och torktumlare. Sammanfattning fastighetsbeskrivning och underhållsbehov Byggnader kommer att nyproduceras och färdigställas under 2017 med hög standard. Inget underhållsbehov, utöver normalt löpande underhåll, bedöms föreligga under kommande tioårsperiod. För framtida periodiskt fastighetsunderhåll gör bostadsrättsföreningen en årlig avsättning om 0,1% av fastighetens taxeringsvärde. På längre sikt ska styrelsen upprätta en underhållsplan för att säkerställa fastighetens underhållsbehov. För det inre underhållet i lägenheterna, liksom för uppvärmningssystemet och uteplatserna ansvarar lägenhetsinnehavarna själva. Som komplement till denna ekonomiska plan tillhandahåller mäklare fullständig materialbeskrivning samt beskrivning av fastighetens exteriör. 7

8 3. FÖRVÄRVSKOSTNAD & FINANSIERINGSPLAN Förvärvet är baserat på att 100,0% av lägenhetsytan förvärvas med bostadsrätt. För det fall någon av lägenheterna inte upplåts kommer de att upplåtas på av säljaren utsedd till planlagd insats. Om entreprenadkostnaden eller projektomkostnader skulle överstiga nedan angivna belopp kommer köpeskillingen för aktierna att reduceras i motsvarande mån. Nedan angiven totalsumma avser den slutgiltiga kostnaden för föreningen. Förvärvskostnad Fastighet, aktier, byggentreprenad samt projektomkostnader kr Kassa Slutlig kostnad: kr kr 1) Anskaffningskostnaden är huvudsakligen fördelad på Byggentreprenad ( kr), Fastighetsförvärv via bolag och projektomkostnader ( kr) innefattandes bland annat lagfart, pantbrev, konsultarvode, försäkringar och garantier, bygglovskostnader, gatuanslutningar. Skulle någon av kostnadsposterna förändras under processen justeras köpeskillingen för aktierna i motsvarande mån. Särskild garanti avseende slutlig kostnad lämnas av säljaren. Den slutliga kostnaden är därmed känd och kommer inte överstiga kr. Finansieringsplan Belopp Ränta Kostnad Amortering Banklån 1 (1-3 år) kr 1,75% kr kr Banklån 2 (3-5 år) kr 2,00% kr kr Banklån 3 (5-7 år) kr 2,25% kr kr Summa banklån kr kr kr Medlemsinsatser kr Summa finansiering kr Övriga upplysningar förvärvskostnad och finansieringsplan Bindningstiden för föreningens lån kommer att mixas maximalt till den angivna genomsnittsräntan. Vid nuvarande ränteläge motsvarar det en genomsnittlig bindningstid för föreningens lån om ca 4 år. Kredittid är lika med löptid. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev med bästa rätt. Räntekostnad för lån under tre år enligt nuvarande ränteantagande: kr. 8

9 4. FÖRENINGENS KALKYL MED PROGNOS ÅR ÅRLIGA KOSTNADER Totalt lånebelopp Kapitalkostnader Räntekost. föreningslån Amortering Avskrivning Summa kap-kost Driftskostnader Administration Försäkring Värme Fastighets-el V/A Skötsel Renhållning Städning Övrigt Summa driftskost Övriga kostnader Tomträttsavgäld Fastighetsavgift/-skatt Avsättning yttre underhåll Summa övr. kost Återföring ej likviditetspåverkande post TOT. UTGIFTER ÅRLIGA INTÄKTER P-plats-garage Delsumma intäkter Nettoavgifter bostadsrätter TOT. NETTOINTÄKTER Nettoårsavgift kr/kvm/år ÅR ) Enligt regler vid nyproduktion av fastigheter är fastigheterna befriade från fastighetsavgift i 15 år. Övriga upplysningar om ekonomiska prognosen Antagen viktad genomsnittsränta 2,00% enligt bankoffert. Inflationsantagande: 2%. Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. I prognos/känslighetsanalys har alla förändringar baserats på basis av 1/1 31/12. Observera att ovanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Förändring av årsavgiften kan komma att ske vid behov. 9

10 Amorteringar och extra avsättningar Föreningen amorterar löpande på sina lån. Skulle räntenivåerna ändras i framtiden kan amorteringarna komma att öka eller minska. Extra amorteringar görs i samband med upplåtelse av ytterligare bostadsrätter. Eventuell ökad belåning Utifall det skulle krävas ytterligare belåning för att täcka fastighetens underhållsbehov under prognostiden (10 år) innebär en ökad belåning med kr att månadsavgiften behöver höjas med ca 124 kr/mån för genomsnittslägenheten på 135 kvm. Avskrivningar Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Föreningens bedöms göra en årlig redovisningsmässig avskrivning om 1%, sk löpande avskrivning, på fastighetens bokförda värde. Storleken på avskrivningen kan dock komma att ändras beroende på bland annat ändrade regler i framtiden. Exempel på hur avskrivningen kan se ut visas nedan. Avskrivningar kommer att hanteras enligt Bokföringsnämndens rekommendation benämnd K2. Föreningen bedöms göra ett negativt redovisningsmässigt resultat, men ha en balanserad likviditet. Bokfört värde fastighet, ca Avskrivning 1%, ca Redovisningsmässig kostnad kr/kvm/år kr kr 455 kr Avskrivningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Ack. redovisningsmässigt underskott

11 5. EKONOMISK KÄNSLIGHETSANALYS I I nedanstående kalkyl visas vilken inverkan ändrad inflationstakt och ändrade räntenivåer kan få för föreningens medlemmars årsavgifter. Ingen hänsyn är tagen till att föreningens lån kan vara uppdelat i flera delar med olika räntebindningstider och att räntepåverkan i verkligheten därmed blir mindre Beräknad nivå på nettoavgift Nödvändig avgiftsnivå vid ränta +1% % % Nödvändig avgiftsnivå vid inflation 1% % % NYCKELTALSBERÄKNINGAR Genomsnittslägenhet 135 kvm Totalt Per kvm Föreningens grundbelåning kr kr Föreningens Driftskostnad år kr 109 kr Tot. utgifter (avgift) att fördela på medlemmar år kr 444 kr Insats/upplåtelseavgift år kr kr 11

12 7. LÄGENHETSFÖRTECKNING Årsavgifterna fördelas enligt lägenheternas andelstal. Alla boende ska, utöver avgift till föreningen individuellt bekosta (i förekommande fall genom eget abonnemang) Hushållsel, uppvärmning varmvatten, värme (ca kr/månad), bredband/tv/telefoni samt tillse att bostaden omfattas av hemförsäkring med bostadsrättstillägg. ID Lgh Yta Insats Andelstal Månadsavgift Årsavgift % % % % % % % % % % %

13

14