Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler"

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 266 Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler Författare: Erika Lundin Michaela Johansson Stockholm 2004 Handledare: Mats Wilhelmsson

2 Master of Science thesis Title: Authors Department Master Thesis number 266 Supervisor Mats Wilhelmsson Keywords Abstract The creditmarket s influence on prices of single-family-houses -A time series analysis with macro economic variables Michaela Johansson and Erika Lundin Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Loan to value, single family houses, time series This master thesis is written for the institution of Infrastructure, Building and Real Estate Economics at the Royal Institute of Technology in Stockholm. The purpose of the thesis is to increase the knowledge of the credit market s influence on single-family-houses in general, and the influence of the loan-to-value and the debt ratio in specific. The thesis is organized as follows: as a starting point, we investigate economic theory and earlier studies to decide which macro economic factors that should have an impact on prices. We then construct three regression models. First we study if the loan-to-value can be explained by fundamentals. Then, a second and third model is made in order to examine if the loan-to-value and the debt ratio have an impact on prices on single-family-houses respectively. Our results indicate that the loan-to-value is influenced by interest rate, disposable income, unemployment and the stock exchange. The prices are influenced by disposable income and the debt ratio. The hypothesis that the loan-to-value has an impact on prices can be rejected. 2

3 Examensarbete Titel Författare Institution Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler Michaela Johansson och Erika Lundin Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 266 Handledare Mats Wilhelmsson Nyckelord Belåningsgrad, småhus, tidsserier Sammanfattning Detta examensarbete är utfört på institutionen för Infrastruktur, avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Syftet är att öka kunskapen om kreditmarknadens, och framför allt belåningsgradens och skuldkvotens påverkan på småhuspriser. Arbetet är organiserat enligt följande: först studeras ekonomisk teori och tidigare studier på området för att bestämma vilka makroekonomiska faktorer som bör påverka priserna. Med detta som utgångspunkt skapas tre olika regressionsmodeller. Först undersöks om belåningsgraden kan förklaras av fundamentala faktorer. Sedan undersöks om belåningsgraden påverkar småhuspriser och slutligen om skuldkvoten påverkar småhuspriser. Resultaten indikerar att belåningsgraden påverkas av räntan, inkomst, arbetslöshet och utvecklingen på börsen. Priserna påverkas av disponibel inkomst och skuldkvot. Hypotesen att belåningsgraden har någon påverkan på priserna kan förkastas. 3

4 Förord Detta examensarbete är utfört på institutionen för Infrastruktur, avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill tacka vår handledare Mats Wilhelmsson för goda råd och vägledning under arbetets gång. Vi vill även tacka Henrik Roos, enhetschef för fastighetsuppdrag på Lantmäteriverket i Gävle, för ett intressant ämne. Sist men inte minst vill vi tacka Göran Råckle på Föreningssparbanken, Hans Widmark på Handelsbanken och Annika Fridh på SBAB för visat intresse och hjälpsamhet att svara på de frågor vi ställt. Stockholm december 2004 Erika Lundin Michaela Johansson

5 Innehållsförteckning ABSTRACT... 2 SAMMANFATTNING... 3 FÖRORD... 4 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING Bakgrund Syfte Metod Avgränsningar/begränsningar Disposition EKONOMISK TEORI Konjunkturer och dess påverkan på fastighetspriser Fastighetsbubblor talets svenska fastighetskris KREDITGIVARNAS ROLL FRÅN KRISEN TILL IDAG Finansieringsförutsättningarna Varför kom avregleringen av kreditpolitiken till stånd? Bankernas förluster under 90-talskrisen Intervjuer med banker och bolåneinstitut Syn på 90-talets kris Kreditgivning idag Slutsatser om värdepåverkande faktorer EMPIRISK ANALYS Introduktion till regressionsanalys Ingående variabler Korrelation MODELL

6 5.1 Analys av modell Ekonomisk tolkning av modell MODELL Hypotes Analys av modell Resultat av hypotesprövning och ekonomisk tolkning av modell MODELL Hypotes Analys av modell Resultat av hypotesprövning och ekonomisk tolkning av modell SLUTSATSER OCH DISKUSSION KÄLLFÖRTECKNING APPENDIX

7 1. Inledning 1.1 Bakgrund Utlåning till småhus är ett aktuellt ämne, det har aldrig lånats ut så mycket till boende som idag. Utlåningen till hushåll har ökat i hög och ganska jämn takt, kring 10 % per år, under flera års tid. Framförallt är det utlåning till bostäder som har ökat. Drivkraften har varit historiskt låga räntor med stigande bostadspriser och högre finansieringsbehov som följd. Trots de låga räntorna så gör bankerna stora vinster på grund av att utlåningen ökat så markant. På grund av den låga räntan har även bankernas ränteinkomster fallit men räntekostnaderna har minskat än mer. Räntenettot ökade med 30 % mellan 1999 och 2003 (DN ). I Finansinspektionens rapport 2004:6 görs bedömningen att utlåningen till hushåll inte utgör ett hot mot bankernas finansiella ställning. Dagens låga inflation och det faktum att stigande räntor i första hand sammanfaller med en stark konjunktur bidrar till att minska detta hot. Samtidigt medför den låga inflationen att lån inte får en automatisk amortering genom att penningvärdet minskar. Eftersom bankerna ställer låga krav på amortering riskerar detta att leda till en generell höjning av hushållens skuldsättning. Förutsättningarna på kreditmarknaden har stor betydelse på småhusmarknaden. Enligt Jaffee (1994) var det fundamentala faktorer och framför allt den ökade utlåningen till fastigheter som ledde till ökade priser under krisen på 90-talet. Vi vill därför i detta examensarbete empiriskt testa hur kreditmarknaden påverkar småhuspriser. Som mått på kreditmarknaden har vi valt att dels studera belåningsgraden och dels skuldkvoten. Det har gjorts flera studier om makrofaktorers påverkan på fastighetspriser men vad vi kan se har inte dessa faktorer behandlats i svenska studier. Småhusmarknaden är intressant eftersom den utgör en stor del av hushållens förmögenhet, runt 75 % (Barot 2000). Relativa förändringar i priser kan skapa stora kapitalvinster eller förluster. 1.2 Syfte Syftet är att öka kunskapen om belåningsgradens och skuldkvotens påverkan på småhuspriser och om påverkande faktorer på belåningsgraden. Vi vill också undersöka om bankerna och bolåneinstituten påverkar prisutvecklingen genom vald kreditgivningspolicy. 1.3 Metod Genom litteraturstudier utreds vilka makroekonomiska faktorer som bör påverka prisutvecklingen på småhus. Utifrån detta görs regressionsanalyser med tidsseriedata på kvartalsfrekvens från 1987 till 2002 vilket ger 64 observationer där belåningsgrad och fastighetsprisindex är beroende variabler. Slutligen intervjuas olika banker och bolåneinstitut för att höra hur de tar kreditgivningsbeslut, hur de har betett sig över tiden, om de är mer försiktiga efter ett kraftigt prisfall etc. Avsikten är att undersöka om banker och bolåneinstitut har en påverkan på priser genom den valda utlåningspolicyn. 7

8 1.4 Avgränsningar/begränsningar Arbetet begränsas av svårigheter att finna tillräcklig information för att till fullo kunna förklara förändringar i småhuspriser. Det handlar framför allt om att hitta data från en tillräckligt lång tidsperiod och vissa begränsningar i de data vi har. På grund av begränsade uppgifter om utlåning och disponibla inkomster sträcker sig vår period endast från 1987 till 2002, vilket gör att vi använder kvartalsdata istället för årsdata för att öka antalet observationer. De uppgifter om total utlåning som vi har innehåller troligtvis lån till annat än bara småhus som till exempel renoveringar, bilar och båtar där lån har tagits med fastigheten som säkerhet. Prisutvecklingen ser olika ut i olika delar av landet. En studie av Lennart Berg (2000) visar att storstäder och framför allt Stockholmsregionen ligger före beträffande utvecklingen. I detta examensarbete kommer dock en mer generell bild att presenteras då vi ser till hela riket. Vi använder fastighetsprisindex, FPI, baserat på enbart medelpriser. Det är egentligen olämpligt eftersom när man tittar på prisförändringar på fastighetsmarknaden är det viktigt att komma ihåg att de småhus som ingår i denna marknad är mycket olika till sin karaktär. De ligger på olika platser, de är olika stora, de har olika standard med avseende på utrustning m.m. Det är därför olämpligt att bara titta på genomsnittlig köpeskilling när man vill studera prisutvecklingen. Det kan ju vara så att det en period säljs många stora hus i extremt attraktiva områden medan det en annan period säljs flera mindre småhus av lägre standard. Om man vid sådana tillfällen mäter prisutvecklingen enbart med hjälp av den genomsnittliga köpeskillingen kommer resultaten att bli missvisande eftersom de enskilda objekten inte är jämförbara. 1.5 Disposition Kapitel 2 beskriver konjunkturer, fastighetsbubblor och analyserar den svenska fastighetskrisen på 90-talet. Kapitlet tar också upp tidigare studier inom området. Kapitel 3 tar upp kreditmarknaden och dess påverkan på fastighetspriser. Kapitel 4 beskriver den empiriska analysen och de ingående variablerna. Kapitel 5 gör en modell som undersöker vilka faktorer som påverkar belåningsgraden. Kapitel 6 undersöker vad som påverkar prisutvecklingen på småhus, där belåningsgraden är en av de förklarande variablerna. Kapitel 7 gör en ny modell där belåningsgraden byts ut mot skuldkvoten. Kapitel 8 innehåller slutsatser och diskussion. 8

9 2. Ekonomisk teori Fastighetspriser följer konjunktursvängningar. Vid analyser av småhusmarknaden är det därför viktigt att förstå de bakomliggande faktorerna till upp- och nedgångarna i ekonomin. 2.1 Konjunkturer och dess påverkan på fastighetspriser Över tiden uppvisar ekonomin ett tydligt cykliskt mönster med upp- och nedgångar. En konjunkturcykel kan beskrivas som den tid det tar för ekonomin att passera genom både en låg- och en högkonjunktur. Det finns inget exakt mått på hur lång tid en konjunkturcykel tar, men historiskt sett brukar det vara mellan 5 och 10 år. Normalt sett tar det längre tid för en ekonomisk uppgång än för en nedgång. Svängningarna behöver inte vara regelbundna och cyklerna skiljer i längd och amplitud. I uppgångar används resurserna fullt ut, BNP och inflationen ökar medan nedgångar karaktäriseras av minskad tillväxt, ökad arbetslöshet och avstannande inflation. Några menar att cyklerna beror av exogena chocker, dvs. orsakat av störningar utanför ekonomin som krig eller en ökning av oljepriset. Andra menar att det är endogena faktorer som påverkar, dvs. faktorer inom ekonomin. Troligtvis är det en blandning av exogena och endogena faktorer som påverkar (Stiglitz och Driffill 2000). Wicksell och Fischer beskriver en typisk fastighetscykel enligt följande (Jaffee 1994): Utgångsläget är att fastighetsmarknaden fungerar under gynnsamma förhållanden med stor efterfrågan. Bankerna bestämmer sig då för att låna ut mer och erbjuder lån till fördelaktiga räntor vilket leder till ytterligare ökad efterfrågan. På grund av efterfrågeökningen drivs priserna upp. Den förväntade realräntan på fastighetslån faller ännu mer när priserna fortsätter att stiga. Ofördelaktiga förändringar i de grundläggande förhållandena minskar efterfrågan på fastigheter i allmänhet. Prisökningen avtar och realräntan höjs vilket leder till att priserna sjunker. Det uppstår ekonomiska problem först bland dem som investerat i fastigheter och sedan sprider sig problemet till kreditgivarna vilket ger prisras och byggverksamheten avstannar. Slutligen förbättras de grundläggande förhållandena både i ekonomin i allmänhet och på fastighetsmarknaden och därmed startar en ny cykel. Berg (2000) har gjort en undersökning av vilka reala och finansiella makroekonomiska variabler som påverkar prisutvecklingen på småhus. Han kommer fram till att realräntan efter skatt, terminspremien (differens mellan lång och kort ränta), utvecklingen på aktiemarknaden, industriproduktionen samt en proxyvariabel för konsumtionsutvecklingen påverkar priserna. Med experiment visar han också att till exempel en chock i arbetslösheten ger en kraftig påverkan på utvecklingen av huspriser och att anpassningen till en ny jämvikt tar 4-5 år. Barot (2000) har studerat perioden och menar att prisbildningen på den svenska småhusmarknaden kan förklaras av fundamentala bestämningsfaktorer, vilka är den disponibla inkomsten, finansiell förmögenhet, hushållens skulder, den reala långa räntan efter skatt, småhusstocken, stocken på flerbostadshus, Tobin s Q samt skattereformen Han har också gjort simuleringar där han visar att en ökning av hushållens skuld med 5 % leder till att de reala huspriserna stiger med 10 %. En ökning av disponibel inkomst med 5 % medför en prisökning på 5 %. 9

10 2.2 Fastighetsbubblor En bubbla föreligger när efterfrågan på fastigheter är stor på grund av att investerarna väntar sig att priserna ska fortsätta att stiga. Det finns tre olika typer av bubblor (Lind 2002). Bubbla typ 1: Man betalar ett högt pris för att man räknar med att snart kunna sälja till ett ännu högre pris. Aktörerna bryr sig inte om fundamenta utan räknar med att kunna hoppa av innan bubblan spricker. Bubbla typ 2: Man betalar ett högt pris på grund av irrationella förväntningar om framtiden. Individer dras med i en optimistisk virvel och är rädda att stå vid sidan av när andra tjänar pengar. Bubbla typ 3: Man betalar ett högt pris för att man kan lämpa över eventuella förluster på andra. Det kan vara rationellt om man i huvudsak investerar andras pengar det vill säga höga priser är ett resultat av principal-agent problem på olika nivåer. Hort (2000) kommer fram till att fluktuationer i småhuspriser kan hänföras till förändringar i fundamentala utbuds- och efterfrågeförhållanden. Det handlar framförallt om förändringar i de finansiella kostnaderna för bostadsinvesteringar samt i hushållsinkomsterna. Det finns dock tecken som tyder på att det kan finnas spekulativa inslag, en bubbla, på kort sikt talets svenska fastighetskris Den svenska fastighetskrisen i början av 1990-talet kännetecknades av snabbt sjunkande priser och produktion, höga vakanstal och ekonomiska problem för banker och andra kreditinstitut. Bankerna behövde statliga garantier och i vissa fall finansiellt stöd för att klara sina kreditförluster. Dessa förluster fick också makroekonomiska följder genom att de minskade den totala efterfrågan, vilket förstärkte den redan starka konjunkturnedgången. Även småhusägare förlorade en stor del av sina tillgångar och många blev inlåsta i sina hem vilket Chan (2001) tar upp. Han menar att sänkta priser leder till att fastighetsägarna som har lånat en stor del av det tidigare högre marknadsvärdet inte har råd att sälja och då realisera en förlust. Första hälften av 1980-talet karaktäriserades av dåliga ekonomiska förhållanden. Det var låg real BNP-tillväxt beroende på låg produktivitetsökning, obalans i utrikeshandeln och växande budgetunderskott, höga realräntor beroende på låg konsumentpris- och fastighetsprisinflation och en reglerad kreditmarknad. Under andra hälften av 80-talet förbättrades förhållandena. BNP-tillväxten accelererade, realräntorna sjönk och kreditmarknaden avreglerades. Under de första åren av 1990-talet var det åter dåliga förhållanden. BNP-tillväxten sjönk och realräntorna steg. Krediterna som andel av BNP var höga. Jaffee förklarar både den svenska bostadsboomen ( ) och krisen ( ) med förändringar i efterfrågefaktorer som till exempel BNP, realräntorna, skattesatserna, utlåningen och bostadssubventionerna. En fastighetsbubbla är en annan tänkbar förklaring till fastighetskrisen. En som anser att så var fallet är Malmström (1995). 10

11 3. Kreditgivarnas roll från krisen till idag 3.1 Finansieringsförutsättningarna Under 1980-talet avreglerades kreditmarknaden, bland annat avskaffades bankernas utlåningstak Bankerna lånade ut mer (och särskilt till fastigheter) för att öka vinsten men det innebar också en högre risk. Bankerna ökade fastighetsutlåningen eftersom fastighetsmarknaden var optimistisk och behovet av nya kunder gjorde fastighetsmarknaden attraktiv. Lån till fastigheter kan dessutom ses som en relativt säker kredit eftersom man har fastigheten som säkerhet. Ökad utlåning till fastigheter tycktes vara en naturlig utväg för ett banksystem i behov av ny, lönsam och expanderande kreditgivning. Det var ett misstag att bara låna ut till fastigheter och därmed placera alla ägg i samma korg istället för att sprida risken (Jaffee 1994). 3.2 Varför kom avregleringen av kreditpolitiken till stånd? Det var framförallt två omständigheter som gjorde att insikten om en reglerad kreditpolitiks negativa effekter spreds och att man tvingades till omorganisering. Dessa omständigheter är (Henrekson 1988): 1. Det stora bytesbalansunderskottet Ett stort bytesbalansunderskott uppstod för första gången 1974 och bytesbalansen visade underskott i stort sett varje år fram till avregleringen. Till en början stramades den inhemska kreditpolitiken åt samtidigt som valutaregleringen lättades för att förmå företagen att gå ut på den internationella kreditmarknaden och finansiera underskottet tog staten över låneansvaret och finansierade underskotten i bytesbalansen. Därefter tog den privata upplåningen fart. Dessutom byggdes mycket stora skuldstockar i utländsk valuta upp beroende på att svenska företags direktinvesteringar i utlandet var betydligt större än utländska direktinvesteringar i Sverige. Denna skuld har dessutom ökat genom de fem devalveringar som genomförts sedan Det stora statliga budgetunderskottet från mitten av 1970-talet Mellan 1977 och 1987 ökade statsskulden från 82 till 605 miljarder kronor. Till en början finansierades denna skulduppbyggnad genom att man med hjälp av likviditetskvoter och placeringsplikt tvingade bankerna, AP-fonden och försäkringsbolagen att köpa statsobligationer. Efter hand blev det svårare att finansiera statsskulden med hjälp av tvingande regleringar. Bankernas viktiga roll som kreditförmedlare försvårades och försäkringsbolagen och AP-fonden förhindrades att få marknadsmässig avkastning på sitt kapital. När väl politiken lades om i en mer marknadskonform riktning gick det mycket snabbt. Redan 1982 började staten finansiera sina underskott med marknadsmässiga villkor och mellan 1983 och 1986 togs i princip samtliga regleringar utom valutaregleringen bort. 11

12 3.3 Bankernas förluster under 90-talskrisen Bankernas förluster är svåra att mäta då de inte redovisar förluster fördelade på lån till olika ändamål såsom bostäder. Banksystemet som helhet hade kreditförluster på 144 miljarder kronor Av bankernas totala förluster dessa år kan tre fjärdedelar hänföras av lån till bygg- och fastighetsbolag 1. De realiserade förlusterna för ägare av småhus har uppskattats till 2 miljarder kronor varav 1,5 miljarder genom exekutiva auktioner och 0,5 miljarder genom frivilliga försäljningar 1. Småhusen har orsakat minst förluster för långivarna i förhållande till de andra upplåtelseformerna. Totalt investerades 400 miljarder kronor i bostäder varav 25 % förlorades 1. Ägare av småhus har personligt betalningsansvar för fastighetslånen vilket gör att de inte kan bli fria från sina skulder om fastigheten säljs exekutivt. Småhusägarna behåller oftast sin fastighet även om den är belånad över marknadsvärdet. Det är bara om man säljer på exekutiv auktion som det uppstår förluster för långivarna. Då kvarstår emellertid en regressrätt från långivaren mot ägaren. Det blir då ofta fråga om skuldsanering enligt lag eller ackord under hand med långivaren. Man lägger upp en avbetalningsplan för att avveckla den skuld som är möjlig att betala. 1 Rönnberg

13 3.4 Intervjuer med banker och bolåneinstitut Vi har talat med Annika Fridh på SBAB, Göran Råckle på Föreningssparbanken och Hans Widmark på Handelsbanken. Intervjuerna var upplagda kring ett antal diskussionspunkter och frågeställningar (se appendix) och inte utifrån ett frågeformulär, det vill säga mer i form av en liten fallstudie Syn på 90-talets kris Av de kreditgivare vi har talat med tror ingen att det var en bubbla på småhusmarknaden under 90-talet. De tror inte heller att vi har en bubbla på småhusmarknaden idag men att vi kommer att få se både toppar och dalar i prisutvecklingen på bostadsmarknaden med hushåll som inte klarar ekonomin. Det är däremot andra förutsättningar idag jämfört med 90-talet med en helt annan typ av kreditprövning. Göran Råckle menar att det var fundamentala efterfrågefaktorer som låg bakom prisuppgången på 90-talet. Den viktigaste, som även Hans Widmark betonar, var bostadsbristen som vi har än idag, särskilt i storstäderna Kreditgivning idag Enligt Finansinspektionen ger bostadsinstituten bottenlån på upp till % av marknadsvärdet. Till detta erbjuds topplån som ges av moder/dotterbank eller i samarbete med extern part. Topplån ges i flera fall på upp till 100 % av marknadsvärdet även om de flesta banker normalt kräver 5-10 % i egen insats. Under de senaste åren har en successiv höjning av belåningsgraden kunnat noteras. De vi har talat med menar att kreditgivarna har lärt sig att inte längre fokusera lika mycket på objektet de belånar utan det viktigaste är låntagarens återbetalningsförmåga. De gör en boendekalkyl baserad på personens kassaflöde, vilken sektor de är verksamma i, kapitalinkomster och eventuell förmögenhet. I andra hand tittar de på marknaden och i sista hand objektet. När man betalat alla kostnader ska man ha ett visst antal kronor kvar att leva på varje månad för att få lån. Beloppet skiljer sig mellan bankerna men bygger oftast på Konsumentverkets riktlinjer för hushållskostnader. Handelsbanken tittar bara på återbetalningsförmågan vilket betyder att de inte har en bestämd belåningsgrad på % utan att om en person har möjlighet att betala tillbaka så kan man få låna upp till 100 %. Göran Råckle menar att utlåning till bostäder är helt styrt av konkurrenssituationen som gäller på marknaden. Han tror att bankerna och hela det finansiella systemet förstärker prisuppgångar respektive nedgångar. Tror kreditgivaren att priserna är högre än vad som kan motiveras av fundamenta har de ett alternativ att låta bli att låna ut, men då gör någon annan det. Konkurrenssituationen gör alltså att priserna hålls uppe, det är bankernas syfte att tjäna pengar. De är inte rädda att förlora pengar om priserna går ner då förlusterna på småhus historiskt sett har varit små. Widmark menar till skillnad från Råckle att bankerna inte påverkar priserna eftersom priserna sätts av marknaden. Gemensamt för bankerna och bolåneinstituten är att de hela tiden bevakar vad som händer i vår ekonomiska omvärld. Föreningssparbanken är mer restriktiv om de tror att ekonomin kommer att gå sämre, då kan de till exempel tendera att sänka belåningsgraden. Bostadsmarknaden är också mycket räntestyrd, priserna har hållits uppe de senaste åren trots det osäkra läget. Göran Råckle menar att den stora farhågan inför framtiden är räntan. Han tror inte att priserna kommer att falla, bara stagnera. Det enda som skulle kunna få priserna att 13

14 falla är om korträntorna ökar mer än 2 % vilket enligt Råckle inte är så troligt. Det är lite konstigt att det inte redan har varit en nedgång men han förklarar det med de låga räntorna och den kraftiga inflyttningen till storstäderna. De närmaste två åren har bankerna en positiv syn på BNP men en negativ räntesyn. Göran Råckle tror att räntan kommer att gå upp runt 1-2 % inom 2 år vilket innebär en nästan fördubblad räntekostnad jämfört med idag. Han tror dock att de flesta hushåll räknar med det vid bostadsköp det vill säga det är redan kapitaliserat i priserna. Basel II, det nya kommande regelverket för kapitaltäckning, kommer att göra bostadskrediter billigare från kapitaltäckningssynpunkt, vilket allt annat lika ökar incitamenten för utlåning till bostäder. Basel II innebär att man ska bli bättre på att mäta risk på olika segment på marknaden. Högre risk ska innebära högre räntor. Bolånemarknaden bedöms som en lågriskmarknad vilket innebär att förmodligen kommer kapitalkraven på instituten att minska. Göran Råckle tror att det kommer bli mer räntedifferentiering i framtiden eftersom det är stora regionala skillnader. 3.5 Slutsatser om värdepåverkande faktorer Enligt kreditgivarna är räntan den viktigaste faktorn på småhuspriser. När det bestäms hur mycket man får låna är inkomsten det viktigaste. Flera med Jaffee menade att det var fundamentala faktorer och den kraftiga ökningen av fastighetslån som var orsaken till krisen på 90-talet. Efter litteraturstudier och samtal med banker har vi valt följande makroekonomiska variabler för att förklara prisförändringar: ränta, disponibel inkomst, arbetslöshet, fastighetsskattesats, utveckling på börsen, skattereformen och belåningsgrad. För att förklara belåningsgraden har vi valt samma variabler. 14

15 4. Empirisk analys Detta kapitel inleds med en kort introduktion till regressionsanalys. Därefter beskrivs de ingående variablerna och korrelationen mellan dem. I den empiriska analysen använder vi oss av två modeller, dels modell (1) och dels felkorrigeringsmodellen Error correction Model (ECM) (2). De har följande principiella utseende: (1) Y t = α + βx t + ε t (2) Y t = α + β X t + λ( Y t-1 - βx t-1 ) + ε t Y är den beroende variabeln och X är de oberoende variablerna. Termen inom parentes är felkorrigeringstermen och λ mäter hur lång tid det tar tills jämvikt uppnås. För att estimera α, β och λ gör vi en regressionsanalys. 4.1 Introduktion till regressionsanalys Regressionsanalys kan användas inom flera olika områden inom ämnet fastighetsekonomi. I vår studie använder vi oss av regressionsanalys för att analysera konjunkturcykler på fastighetsmarknaden. Med hjälp av regressionsanalys vill vi förklara variationen i småhuspriser (beroende variabel) genom att hitta en modell bestående av ett antal oberoende makroekonomiska variabler. Vid analys av regressionsresultat finns en rad olika värden att studera. Signifikansnivån är ett mått på hur stor sannolikheten är för att sambandet mellan en beroende och en oberoende variabel är noll, dvs att det inte finns något samband. Ett mått på denna signifikansnivå är t-värdet vars absolutbelopp ska vara större än 1.96 för att en nivå på 95 % ska uppnås. Koefficienterna talar om vilken effekt respektive variabel har på priserna medan standardavvikelsen är ett mått på hur dessa uppskattningar varierar kring medelvärdet. Hur stor del av variationerna i småhuspriserna som kan förklaras med hjälp av modellen, det vill säga modellens förklaringsgrad anges som det justerade R 2 -värdet. Detta värde antar en siffra mellan noll och ett där exempelvis 0.6 motsvarar en förklaringsgrad på 60 %. Den ojusterade förklaringsgraden ökar automatiskt med ett ökat antal förklarande variabler. Denna effekt har justerats bort i och med att man tar hänsyn till att antalet frihetsgrader (antalet observationer minus antalet förklarande variabler) minskar när ytterliggare förklarande variabler inkluderas i modellen. För att testa om en variabel inte förklarar samma sak som de övriga ingående variablerna finns ett mått som kallas VIF (Variance Inflation Factor). VIF-värdet bör anta ett värde under tio för att en variabel ska vara meningsfull att ta med i analysen. Måttet är en funktion av hur mycket av variationerna i en variabel som kan förklaras av variationerna i de övriga ingående variablerna. Det är önskvärt att residualerna, det vill säga skillnaderna mellan de faktiska observerade värdena och modellens skattningar, antar en normalfördelning för att hypotesprövningarna ska vara genomförbara. 15

16 För att kunna dra några slutsatser angående koefficientskattningarna krävs att residualerna i modellen är okorrelerade med varandra över tiden. Vid användande av tidsseriedata finner man dock att residualerna har en benägenhet att först ligga på ena sidan om trenden under flera tidpunkter efter varandra och därefter ligga på andra sidan. Det föreligger autokorrelation, det vill säga residualen i en period är en funktion av residualen i perioden innan. Om man konstaterar att autokorrelation förekommer måste man vara försiktig när man använder de skattade standardavvikelserna för modellens parametrar. Man kan testa autokorrelation statistiskt genom att beräkna teststorheten Durbin-Watson (d). d = 2 d < 1 d > 3 ingen autokorrelation positiv autokorrelation negativ autokorrelation Vid förekomst av autokorrelation kan man använda felkorrigeringsmodellen ECM som baseras på förändringsdata. Den kan också användas på grund av att fastighetsmarknaden är trögrörlig med imperfektioner. Om det justerade R 2 -värdet blir högt när man använder nivådata kan orsaken vara att variablerna följer samma trend. Det innebär att man har en ickestationär serie. En tidsserie kallas stationär när medelvärdet och variansen är konstant och kovariansen mellan värdet vid två tidpunkter endast beror på avståndet mellan dem. Det problemet kan man lösa genom att använda förändringsdata. 16

17 4.2 Ingående variabler Utifrån tidigare studier och intervjuer med kreditgivare har vi valt följande variabler till våra modeller (alla variabler är reala och uttryckta i 1987 års penningvärde): Beroende variabler: Belåningsgrad (modell 1) Belåningsgraden anges som total utlåning till småhus i förhållande till totalt marknadsvärde baserat på taxeringsvärdet 1987 uppräknat med FPI. Data om taxeringsvärden och FPI är hämtat från Statistiska Centralbyrån (SCB) och data om total utlåning från Riksbanken. Belåningsgradens lägsta värde är 65 % och det högsta 85 %. Medelvärdet är 75 % och standardavvikelsen 0,05 %. Diagram 1. Belåningsgraden

18 Total utlåning ingår i belåningsgraden och är därför intressant att studera. Utlåningen hade en topp i början på 90-talet för att sedan gå tillbaka till 1987 års nivå och därefter har det varit en stabil uppgång som fortsätter än idag. Kurvan följer samma trend som FPI vilket tyder på att belåningsgraden borde vara någorlunda konstant. Diagram 2. Real utlåning till småhus

19 Fastighetsprisindex för småhus, typkod 220 och 221 (modell 2 & 3). Vid fastighetstaxeringen åsätts så kallade typkoder för olika taxeringsenheter. Typkod 220 står för småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer och 221 står för småhusenhet, fritidsbostad för 1-2 familjer. Priserna hade en topp i början på 90-talet för att sedan sjunka till ursprunglig nivå under mitten av 90-talet och har sedan dess fortsatt att stiga. Data hämtades från SCB. Diagram 3. Fastighetsprisindex realt (typkod )

20 Oberoende variabler: Arbetslöshet Arbetslösheten speglar hushållens framtidsförväntningar och är således av betydelse för utvecklingen av småhuspriser. Arbetslösheten påverkas av konjunkturen och kan ses som en proxyvariabel för osäkerhet (Barot 2003). Det lägsta värdet är 1,21 % och det högsta 9,21 %. Medelvärdet är 5 % och standardavvikelsen 2,52 %. I början av tidsperioden var arbetslösheten låg sedan ökade den kraftigt första halvan av 90-talet som en följd av lågkonjunkturen. Arbetslösheten minskade sedan men har inte nått den låga nivån i början av 1980-talet. Arbetslösheten anges som andel av arbetsför befolkning. Data hämtades från SCB. Diagram 4. Andel arbetslösa i procent

Bostadspriserna i Sverige

Bostadspriserna i Sverige Bostadspriserna i Sverige 56 Trots att svensk ekonomi befinner sig i en djup lågkonjunktur ökar bostadspriserna. Det finns tecken på att bostadspriserna för närvarande ligger något över den nivå som är

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-09-07 BESLUT FI Dnr 15-11646 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik - Fastighetsägarnas frukostseminarium 6 november 2015. Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick

Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik - Fastighetsägarnas frukostseminarium 6 november 2015. Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik - Fastighetsägarnas frukostseminarium 6 november 2015 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Inflationen stiger men behöver stöd i en osäker omvärld Återhämtningen

Läs mer

Makroekonomiska effekter av ett skuldkvotstak

Makroekonomiska effekter av ett skuldkvotstak Konjunkturläget juni 2016 81 FÖRDJUPNING Makroekonomiska effekter av ett skuldkvotstak Ett skuldkvotstak på 600 procent dämpar tillväxten i hushållens skulder och kan ha negativa effekter på BNP. Ökningstakten

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-03-16 BESLUT FI Dnr 15-3226 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

Riksbanken och fastighetsmarknaden

Riksbanken och fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2008-05-14 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Barbro Wickman-Parak Fastighetsdagen 2008, Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46

Läs mer

Skulder, bostadspriser och penningpolitik

Skulder, bostadspriser och penningpolitik Översikt Skulder, bostadspriser och penningpolitik Lars E.O. Svensson Penningpolitikens mandat Facit från de senaste årens penningpolitik Penningpolitiken och hushållens skuldsättning Min slutsats www.larseosvensson.net

Läs mer

Ekonomin, räntorna och fastigheterna vart är vi på väg? Fastighetsvärlden, den 2 juni 2016

Ekonomin, räntorna och fastigheterna vart är vi på väg? Fastighetsvärlden, den 2 juni 2016 Ekonomin, räntorna och fastigheterna vart är vi på väg? Fastighetsvärlden, den 2 juni 2016 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Inflationsmålet är värt att försvara Ett gemensamt ankare för pris-

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2014-08-13 Augusti 2014 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Kontaktperson: Christian Nilsson Tfn:

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 1 Har hushållen realistiska förväntningar på bostadsmarknaden? Ekonomipristagaren Robert Shiller: Jag tror att människor här i Sverige

Läs mer

MAKROEKONIMI. Ekonomisk tillväxt Mäta ekonomin Konjunktur Arbetslöshet

MAKROEKONIMI. Ekonomisk tillväxt Mäta ekonomin Konjunktur Arbetslöshet MAKROEKONIMI Ekonomisk tillväxt Mäta ekonomin Konjunktur Arbetslöshet MAKROEKONOMISKA MÅL Makroekonomi är en analys av samhället som helhet. Den aggregerade (totala) effekten i fokus; de totala utgifterna,

Läs mer

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson Föreläsning 5 Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik Idag Pengar och inflation, del 2. Konjunkturer (förändringar i produktion på kort sikt): Definitioner. AD (Aggregated demand)-modellen.

Läs mer

n Ekonomiska kommentarer

n Ekonomiska kommentarer n Ekonomiska kommentarer I denna studie kommer vi fram till att störningar i efterfrågan och utbud på bostäder förklarar en mycket liten del av fluktuationerna i svensk inflation och BNP. Vi finner dock

Läs mer

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta Bakgrund Det pågår en intensiv debatt om huruvida det föreligger en boprisbubbla som kan få allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin Debatten rör främst Stockholmsregionen, även om också andra delar

Läs mer

), beskrivs där med följande funktionsform,

), beskrivs där med följande funktionsform, BEGREPPET REAL LrNGSIKTIG JeMVIKTSReNTA 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Diagram R15. Grafisk illustration av nyttofunktionen för s = 0,3 och s = 0,6. 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 s = 0,6 s = 0,3 Anm. X-axeln

Läs mer

Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige

Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige Författare: Sam Kuritzén Handledare: Klas Fregert 2015 Abstract I denna uppsats undersöks det om det finns en bostadsbubbla

Läs mer

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser Några lärdomar av tidigare finansiella kriser KAPITEL 1 FÖRDJUPNING Hittills har den finansiella orons effekter på börskurser och r äntor på företagsobligationer varit mindre än vid tidigare liknande p

Läs mer

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning ANFÖRANDE DATUM: 2004-09-20 TALARE: Irma Rosenberg PLATS: Sparbanken Finn, Grand Hotel, Lund SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Utvecklingen på fastighetsmarknaden

Utvecklingen på fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2007-05-30 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Lars Nyberg Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2011-08-15 Publicerad i augusti 2011 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll Den ekonomiska

Läs mer

Effekter av bolånetaket

Effekter av bolånetaket Effekter av bolånetaket EN FÖRSTA UTVÄRDERING 6 APRIL 2011 April 2011 Dnr 11-1622 INNEHÅLL Sammanfattning 3 Bolån efter taket en ögonblicksbild 4 Frågorna samt sammanfattning av bankernas svar 4 2 SAMMANFATTNING

Läs mer

Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag

Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag Dagens föreläsning Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag Efterfrågekurvan (AD-relationen) Phillipskurvan Nominell kontra real

Läs mer

Facit. Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. Institutionen för ekonomi

Facit. Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. Institutionen för ekonomi Institutionen för ekonomi Rob Hart Facit Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. OBS! Här finns svar på räkneuppgifterna, samt skissar på möjliga svar på de övriga uppgifterna. 1. (a) 100 x 70 + 40 x 55 100 x

Läs mer

Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik. Bilaga 1: Hushållens skulder ur ett historiskt och internationellt perspektiv

Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik. Bilaga 1: Hushållens skulder ur ett historiskt och internationellt perspektiv Bilagor DATUM: 2014-11-11 AVDELNING: Avdelningen för Finansiell Stabilitet/Avdelningen för Penningpolitik SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05

Läs mer

Hushållens räntekänslighet

Hushållens räntekänslighet Hushållens räntekänslighet 7 Den nuvarande mycket låga räntan bidrar till att hålla nere hushållens ränteutgifter och stimulera konsumtionen. Men hög skuldsättning, i kombination med en stor andel bolån

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Erik Norrman 2012-02-15 Sammanfattning på svenska Nationalekonomiska institutionen Ekonomihögskolan Lunds universitet

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2012-09-07 Publicerad i september 2012 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se 1 (11) Bolånemarknaden

Läs mer

Är hushållens skulder ett problem?

Är hushållens skulder ett problem? Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard alexandra.leonhard@boverket.se Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser:

Läs mer

Tentamensgenomgång och återlämning: Måndagen 24/2 kl16.00 i B497. Därefter kan skrivningarna hämtas på studentexpeditionen, plan 7 i B-huset.

Tentamensgenomgång och återlämning: Måndagen 24/2 kl16.00 i B497. Därefter kan skrivningarna hämtas på studentexpeditionen, plan 7 i B-huset. Statistiska institutionen Nicklas Pettersson Skriftlig tentamen i Finansiell Statistik Grundnivå 7.5hp, HT2013 2014-02-07 Skrivtid: 13.00-18.00 Hjälpmedel: Godkänd miniräknare utan lagrade formler eller

Läs mer

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt Ekonomi betyder hushållning Att hushålla med pengarna på bästa sätt Familjeekonomi Det är många saker man behöver i en familj, t ex kläder, men hyran höjs! Kanske kommer företaget att dra ner på skiftarbete

Läs mer

Boräntan, bopriserna och börsen 2015

Boräntan, bopriserna och börsen 2015 Boräntan, bopriserna och börsen 2015 22 december 2015 Lägre boräntor, högre bostadspriser och en liten börsuppgång. Så kan man summera svenska folkets förväntningar på 2015. BORÄNTAN, BOPRISERNA & BÖRSEN

Läs mer

Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning

Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Lars Frisell, chefsekonom Per Håkansson, chefsjurist 16 februari 2010 Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum

Läs mer

De svenska hushållens skuldsättning och betalningsförmåga en analys på hushållsdata

De svenska hushållens skuldsättning och betalningsförmåga en analys på hushållsdata De svenska hushållens skuldsättning och betalningsförmåga en analys på hushållsdata DE SVENSKA HUSHÅLLENS SKULDSÄTTNING OCH BETALNINGSFÖRMÅGA EN ANALYS PÅ HUSHÅLLSDATA Trots den kraftiga kreditexpansion

Läs mer

Bolånetagarnas amorteringar har ökat sedan införandet av individuella amorteringsplaner

Bolånetagarnas amorteringar har ökat sedan införandet av individuella amorteringsplaner PROMEMORIA Datum 2014-11-11 FI Dnr 14-15503 Författare Johan Berg, Maria Wallin Fredholm Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 212-8-3 Publicerad i september 213 Regeringsgatan 38, Box 763 SE-13 94 Stockholm t: +46 ()8 453 44 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll 1 Den ekonomiska situationen

Läs mer

Utvecklingen på bolånemarknaden

Utvecklingen på bolånemarknaden RAPPORT DEN 21 FEBRUARI 2008 DNR 07-12625-399 2008:6 Utvecklingen på bolånemarknaden INNEHÅLL SAMMANFATTNING 1 UTGÅNGSPUNKT 2 Förutsättningar 2 Omfattning och kvalitet 2 Kreditrisk i utlåning mot småhus

Läs mer

n Ekonomiska kommentarer

n Ekonomiska kommentarer n Ekonomiska kommentarer Finansinspektionen införde nyligen ett tak för belåningsgraden för nya bolån dvs. för hur mycket man får låna i förhållande till marknadsvärdet på den underliggande säkerheten

Läs mer

Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik

Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik Fördjupning i Konjunkturläget juni 2(Konjunkturinstitutet) Konjunkturläget juni 2 33 FÖRDJUPNING Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik Ekonomisk-politiska

Läs mer

Åtgärder mot risker med hushållens skuldsättning

Åtgärder mot risker med hushållens skuldsättning ANFÖRANDE Datum: 2015-11-19 Talare: Erik Thedéen Möte: SNS: Bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget

Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget Den aktuella penningpolitiken och det ekonomiska läget SNS 21 augusti 2015 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Huvudbudskap Svensk ekonomi utvecklas positivt - expansiv penningpolitik stödjer

Läs mer

skuldkriser perspektiv

skuldkriser perspektiv Finansiella kriser och skuldkriser Dagens kris i ett historiskt Dagens kris i ett historiskt perspektiv Relativt god ekonomisk utveckling 1995 2007. Finanskris/bankkris bröt ut 2008. Idag hotande skuldkris.

Läs mer

Centralbankens mål och medel genom historien perspektiv på dagens penningpolitik

Centralbankens mål och medel genom historien perspektiv på dagens penningpolitik Centralbankens mål och medel genom historien perspektiv på dagens penningpolitik Riksbankschef Stefan Ingves Nationalekonomiska föreningen 6 maj 215 Dagens presentation Historiskt perspektiv på dagens

Läs mer

Regressions- och Tidsserieanalys - F4

Regressions- och Tidsserieanalys - F4 Regressions- och Tidsserieanalys - F4 Modellbygge och residualanalys. Kap 5.1-5.4 (t.o.m. halva s 257), ej C-statistic s 23. Linda Wänström Linköpings universitet Wänström (Linköpings universitet) F4 1

Läs mer

Beräkning av räntekostnadsindex i KPI

Beräkning av räntekostnadsindex i KPI Pm till nämnden för KPI 1(9) 2012-04-19 Beräkning av räntekostnadsindex i KPI För diskussion Förändringar i räntekostnadsindex har de senaste åren haft ett stort genomslag på Konsumentprisindex (KPI).

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Finansiell stabilitet och penningpolitik diskussion

Finansiell stabilitet och penningpolitik diskussion Finansiell stabilitet och penningpolitik diskussion Björn Lagerwall Norges Bank 2017-04-21 Sveriges riksbank Avdelningen för penningpolitik Två teman Penningpolitik och skulddynamik Policy-fråga: Vilka

Läs mer

Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad

Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad Martin Andersson, generaldirektör Lars Frisell, chefsekonom 9 juli 2010 FI:s allmänna råd Krediter mot säkerhet i form av pant i bostad bör inte överstiga

Läs mer

Hushållens ökade lån en riskanalys

Hushållens ökade lån en riskanalys RAPPORT DEN 7 JUNI 2004 DNR 04-4090- 610 Hushållens ökade lån en riskanalys 2004:6 SAMMANFATTNING 3 SNABB UTLÅNINGSEXPANSION 4 Utvecklingen i siffror 4 Bankernas kreditgivning idag 6 RÄNTEHÖJNINGENS EFFEKT

Läs mer

SVENSK EKONOMI. Lägesrapport av den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2009 års ekonomiska vårproposition

SVENSK EKONOMI. Lägesrapport av den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2009 års ekonomiska vårproposition SVENSK EKONOMI Lägesrapport av den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2009 års ekonomiska vårproposition OFRs RAPPORTSERIE OFFENTLIG SEKTOR I FOKUS 2009/2 Sid 1 (5) Lägesrapport av den svenska

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

SNS konjunkturrådsrapport 2015

SNS konjunkturrådsrapport 2015 SNS konjunkturrådsrapport 2015 Finansminister Magdalena Andersson 15 januari 2015 Agenda Offentlig sektor Hushållen Företagen Kommentar till förslag Låg offentlig skuldsättning en styrka i svensk ekonomi

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Prisbildning på fastigheter

Prisbildning på fastigheter UPPSALA UNIVERSITET Nationalekonomiska Institutionen Examensarbete C Författare: Gunilla Björkman och Kristian Gelinder Handledare: Bengt Assarsson VT 2008 Prisbildning på fastigheter Vad kan en skattesänkning

Läs mer

Samhällsekonomiska begrepp.

Samhällsekonomiska begrepp. Samhällsekonomiska begrepp. Det är väldigt viktigt att man kommer ihåg att nationalekonomi är en teoretisk vetenskap. Alltså, nationalekonomen försöker genom diverse teorier att förklara hur ekonomin fungerar

Läs mer

Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik

Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik Ekonomiska läget och aktuell penningpolitik Fondbolagens förening 25 maj 2015 Förste vice riksbankschef Kerstin af Jochnick Konjunkturen förbättras God BNP-tillväxt Arbetsmarknaden stärks Anm. Årlig procentuell

Läs mer

Medicinsk statistik II

Medicinsk statistik II Medicinsk statistik II Läkarprogrammet termin 5 VT 2013 Susanna Lövdahl, Msc, doktorand Klinisk koagulationsforskning, Lunds universitet E-post: susanna.lovdahl@med.lu.se Dagens föreläsning Fördjupning

Läs mer

Bolånestatistik januari augusti 2004

Bolånestatistik januari augusti 2004 1 Bolånestatistik januari augusti 2004 Presentation hos Bankföreningen 16 september 2004 2 Bostadsutlåning från bostadsinstitut och banker Utlåning mot säkerhet i bostad, miljarder kronor, augusti 2003

Läs mer

Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström

Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström Dags att köpa aktier? Om aktiesparande på turbulenta finansmarknader Urban Bäckström Aktiespararnas Summer Campus 2009 22-24 juni i Tällberg, Dalarna 1 Utkommer den 19 augusti 2009 Ekerlids Förlag 2 Turbulenta

Läs mer

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån REMISSVAR Hanteringsklass: Öppen Dnr 2015/287 2015-04-20 Finansinspektionen Box 7821 103 97 STOCKHOLM Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån (FI Dnr 14-16628) Sammanfattning Riksgäldskontoret

Läs mer

Inlåning & Sparande Nummer 2 4 juni 2012. En rapport om hushållens sparande och ekonomi baserad på Konjunkturbarometern maj 2012.

Inlåning & Sparande Nummer 2 4 juni 2012. En rapport om hushållens sparande och ekonomi baserad på Konjunkturbarometern maj 2012. Inlåning & Sparande Nummer 2 4 juni 2012 En rapport om hushållens sparande och ekonomi baserad på Konjunkturbarometern maj 2012. SBAB BANK PRIVATEKONOMI 1 INLÅNING & SPARANDE NR 2 4 JUNI 2012 Svårt för

Läs mer

En enkel statisk (en tidsperiod) model för en sluten ekonomi. Börja med nationalinkomstidentiteten

En enkel statisk (en tidsperiod) model för en sluten ekonomi. Börja med nationalinkomstidentiteten En enkel statisk (en tidsperiod) model för en sluten ekonomi. Börja med nationalinkomstidentiteten Y = C + I + G (1) Y är (aggregerad) produktion av varor och tjänster och beror på mängden tillgängliga

Läs mer

Inledning om penningpolitiken

Inledning om penningpolitiken Inledning om penningpolitiken Riksdagens finansutskott 18 november 214 Riksbankschef Stefan Ingves Dagens presentation Var kommer vi ifrån? Inflationen är låg i Sverige I euroområdet är både tillväxten

Läs mer

ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7

ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7 ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7 TIDSSERIEDIAGRAM OCH UTJÄMNING 1. En omdebatterad utveckling under 90-talet gäller den snabba ökningen i VDlöner. Tabellen nedan visar genomsnittlig kompensation för direktörer

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström Wall Street har ingen aning om hur dåligt det är därute. Ingen aning! Ingen aning! Dom är idioter! Dom förstår ingenting! Jim Cramer, programledare CNN (tre veckor före finanskrisen) Grundkurs i nationalekonomi,

Läs mer

KRISER. Kriser. 90-tals krisen. 90-tals krisen

KRISER. Kriser. 90-tals krisen. 90-tals krisen Kriser KRISER Kris normalt och återkommande! Sverige gått igenom flera oljekrisen, fastighetskrisen och finanskrisen 2008 1990-tals krisen Finanskrisen 2008 90-tals krisen 1990-talets början djup kris

Läs mer

Varför högre tillväxt i Sverige än i euroområdet och USA?

Varför högre tillväxt i Sverige än i euroområdet och USA? Varför högre tillväxt i än i euroområdet och? FÖRDJUPNING s tillväxt är stark i ett internationellt perspektiv. Jämfört med och euroområdet är tillväxten för närvarande högre i, och i Riksbankens prognos

Läs mer

Stark tro på fortsatt prisökning

Stark tro på fortsatt prisökning SOMMAR 2014 Stark tro på fortsatt prisökning i Norge Stabilt i Sverige och Danmark Het marknad för sjönära fritidshus Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Sommar 2014

Läs mer

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Makroekonomi, 5 poäng, 5 december 2004 Svara på bifogad svarsblankett! Riv av svarsblanketten och lämna bara in den. Ringa gärna först in dina svar på frågeblanketten

Läs mer

Riksgälden och finansiell stabilitet. Riksgäldsdirektör Hans Lindblad 2015-10-23

Riksgälden och finansiell stabilitet. Riksgäldsdirektör Hans Lindblad 2015-10-23 Riksgälden och finansiell stabilitet Riksgäldsdirektör Hans Lindblad 2015-10-23 Riksgäldens roll och uppdrag Riksgälden spelar en viktig roll i samhällsekonomin och på finansmarknaden. Vår verksamhet bidrar

Läs mer

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus!

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Småhuspriserna har stigit ca 7 % jämfört med bottennivån första kvartalet. Kredittillväxten

Läs mer

Stockholmskonjunkturen hösten 2004

Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Förord Syftet med följande sidor är att ge en beskrivning av konjunkturläget i Stockholms län hösten 2004. Läget i Stockholmsregionen jämförs med situationen i riket.

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 Räkna med minskad husköpkraft när räntorna stiger! I takt med att ränteläget stiger de närmaste åren riskerar den svenska husköpkraften att dämpas. Idag

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

Månadskommentar juli 2015

Månadskommentar juli 2015 Månadskommentar juli 2015 Månadskommentar juli 2015 Ekonomiska läget En förnyad konjunkturoro fick fäste under månaden drivet av utvecklingen i Kina. Det preliminära inköpschefsindexet i Kina för juli

Läs mer

Otrogna stockholmare

Otrogna stockholmare Otrogna stockholmare bolånemarknadens vinnare Bolån på Internet och telefon Storbankernas andel av bolånemarknaden sjunker. Men nio av tio hushåll anlitar fortfarande någon av de fyra storbankerna. Detta

Läs mer

Statistik B Regressions- och tidsserieanalys Föreläsning 1

Statistik B Regressions- och tidsserieanalys Föreläsning 1 Statistik B Regressions- och tidsserieanalys Föreläsning Kurskod: 732G7, 8 hp Lärare och examinator: Ann-Charlotte (Lotta) Hallberg Lärare och lektionsledare: Isak Hietala Labassistenter Kap 3,-3,6. Läs

Läs mer

PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden

PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden PROMEMORIA Datum 2013-10-18 FI Dnr 13-11430 Författare Hanna Karlsson PM 5 - Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden Finansinspektionen Box 7821 SE-103

Läs mer

Simulering av ekonomiska och finansiella variabler i det svenska pensionssystemet

Simulering av ekonomiska och finansiella variabler i det svenska pensionssystemet Simulering av ekonomiska och finansiella variabler i det svenska pensionssystemet Introduktion Mitt namn: Thomas Ekström Arbetsplats: Andra AP-fonden (55 st medarbetare) Avdelning: Kvantatitativa Strategier

Läs mer

Del 2 Korrelation. Strukturakademin

Del 2 Korrelation. Strukturakademin Del 2 Korrelation Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är korrelation? 3. Hur fungerar sambanden? 4. Hur beräknas korrelation? 5. Diversifiering 6. Korrelation och Strukturerade Produkter

Läs mer

Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den?

Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den? Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den? Om framtidens handel och handelsplatser Fredrik Bergström, ek. dr. Affärsområdeschef WSP Analys & Strategi 1 Innehåll Inledning Del 1: Handelns utveckling

Läs mer

Prognos Statens budget och de offentliga finanserna. November 2015

Prognos Statens budget och de offentliga finanserna. November 2015 Prognos Statens budget och de offentliga finanserna November 2015 Sammanfattning Kraftigt ökade utgifter för migration och integration BNP över sin potentiella nivå 2017 Utgiftstaket klaras men marginalerna

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Småhusbarometern under luppen

Småhusbarometern under luppen Småhusbarometern under luppen underliggande data säger mer Richard C.B. Johnsson 1 richard.johnsson@ratio.se 21 september, 2003 Inledning... 2 SCB:s siffror avser K/B-talet... 3 Prisutvecklingen under

Läs mer

Analytisk statistik. Tony Pansell, optiker Universitetslektor

Analytisk statistik. Tony Pansell, optiker Universitetslektor Analytisk statistik Tony Pansell, optiker Universitetslektor Analytisk statistik Att dra slutsatser från det insamlade materialet. Två metoder: 1. att generalisera från en mindre grupp mot en större grupp

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Inlämningsuppgift

Inlämningsuppgift Inlämningsuppgift 3 40994 41000 37853 Uppg. 20 Finanskrisen 2008-09 Island - varför klarade Island av finanskrisen? Frågeställning Vi har valt att undersöka varför Island lyckades återhämta sig så pass

Läs mer

Makroekonomiska risker och möjligheter för Sverige

Makroekonomiska risker och möjligheter för Sverige Makroekonomiska risker och möjligheter för Sverige John Hassler Prins Bertil Seminariet Göteborg 2016 Världskonjunkturen Lägre tillväxt förutspås för kommande år. EU och USA kommer inte tillbaks till trend

Läs mer

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till

Läs mer

Föreläsning 12: Regression

Föreläsning 12: Regression Föreläsning 12: Regression Matematisk statistik David Bolin Chalmers University of Technology Maj 15, 2014 Binomialfördelningen Låt X Bin(n, p). Vi observerar x och vill ha information om p. p = x/n är

Läs mer

Avviker dagens fastighetspriser från vad vi kan förvänta oss?

Avviker dagens fastighetspriser från vad vi kan förvänta oss? Nationalekonomiska Instutitionen Kandidatuppsats VT-10 Kurs: NEKK01 2010-05-26 Avviker dagens fastighetspriser från vad vi kan förvänta oss? Författare: Tinna Briem Handledare: Klas Fregert Opponenter:Frida

Läs mer

Regressions- och Tidsserieanalys - F7

Regressions- och Tidsserieanalys - F7 Regressions- och Tidsserieanalys - F7 Tidsserieregression, kap 6.1-6.4 Linda Wänström Linköpings universitet November 25 Wänström (Linköpings universitet) F7 November 25 1 / 28 Tidsserieregressionsanalys

Läs mer