Prisbildning på fastigheter

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Prisbildning på fastigheter"

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET Nationalekonomiska Institutionen Examensarbete C Författare: Gunilla Björkman och Kristian Gelinder Handledare: Bengt Assarsson VT 2008 Prisbildning på fastigheter Vad kan en skattesänkning innebära?

2 Sammandrag Denna uppsats behandlar hur prisbildningen på fastigheter ser ut i Sverige. Syftet är att analysera prisbildningsmekanismer för småhusmarknaden, speciellt fokus läggs på fastighetsskatten. Genom insamling av tidsseriedata på kvartalsnivå för åren för hela landet samt regionerna Stockholms län, Sydsverige och mellersta Norrland har regressioner genomförts för att studera olika variablers inverkan på småhuspriserna. Variablerna som studerats är hushållens inkomst, bolåneränta, fastighetsskatt, Affärsvärldens generalindex samt förgående års fastighetspris. Resultaten visar att skatten i viss mån påverkar prissättningen. Vidare konstateras att inkomsten är den viktigaste variabeln samt att bolåneräntan uppvisar signifikanta resultat för prispåverkan. Nyckelord: Prisbildning, fastighetsskatt, regression 2

3 Innehållsförteckning Sammandrag Inledning Syfte och avgränsningar Bakgrund- Teori Tidigare studier Småhus och fastighetsprisutvecklingen Fastighetsbeskattning Prisbildning på fastigheter Kapitalisering Kapitaliseringseffekter av förändrad fastighetsskatt Metod Beskrivning av datamaterialet Skatt (t) Inkomst (Y) Ränta (i) Affärsvärldens generalindex (AFGX) Modell Statistiska beräkningar Resultat Analys Inkomst och ränta Kapitaliseringseffekter av förändrad fastighetsskatt Slutsatser Förslag till vidare forskning Referenslista Tryckta källor Elektroniska källor Figur och tabellförteckning Bilaga

4 1 Inledning En av de viktigaste affärerna i livet är ofta att köpa sin egen bostad. Priset på småhus har stigit markant i förhållande till konsumentprisindex under de senaste åren. På tio år efter fastighetskrisen ( ) har fastighetspriserna i Sverige stigit med 110 procent medan inflationen, mätt med KPI, endast stigit med 10 procent. Skillnaden är än mer påtaglig i storstadsregionerna. Detta har medfört att taxeringsvärden, som grundar sig på marknadsvärden, har fördubblats under åren. Vilket i sin tur medför ökade skattebetalningar för småhusägarna. Dock har inte fastighetsskatten ökat lika snabbt på grund av förändringar och justeringar i regler och skattesatser under åren ( A) Bakgrunden till att regeringen avskaffade fastighetsskatten från och med den 1 januari 2008 var, enligt regeringen, att den inte överensstämde med principen om att skatt ska betalas efter förmåga. Skatten togs inte ut på en faktisk inkomst och kunde därför ge upphov till betalningsproblem för en del hushåll. Ytterligare invändningar som förekommit i media var att skatten var oförutsägbar och skapade osäkerhet om boendekostnaderna. Detta sammantaget gjorde att regeringen ville sänka fastighetsskatten på småhus ( B). Denna reform har dock renderat en del kritik bland annat från ekonomiprofessor Lars Calmfors, ordförande i Finanspolitiska rådet 1. Denna kritik består i att regeringen nu gjort investeringar i bostäder mer lönsamma än investeringar i näringslivet vilket enligt Calmfors kommer att leda till mindre effektiva investeringar. OECD:s rekommendationer att istället höja fastighetsskatten har regeringen bortsett ifrån och beslutet är inte grundat på forskning, något som regeringen annars fått beröm för ( C). Den 1 januari 2008 gick regeringens förslag om en sänkt fastighetsskatt igenom och kallas nu en kommunal fastighetsavgift. Det innebär att fastighetsskatten får ett maxbelopp på 6000 kronor eller 0,75% av taxeringsvärdet ( B). Det har medfört väsentliga sänkningar av fastighetsskatten bland dem som äger småhus som är högt värderade i till exempel Stockholmsregionen. För de som är ägare till lägre värderade småhus blir skillnaden i kronor inte lika märkbar. Den besparing som fastighetsägarna i landet kommer att 1 Finanspolitiska rådet är en myndighet som bildades den 1 augusti Rådet består av åtta ledamöter och bistås av ett sekretariat med två anställda. Rådets uppgift är att göra en oberoende granskning av regeringens finanspolitik ( E). 4

5 göra med den sänkta fastighetsskatten bör frigöra kapital för hushållen och den framtida skattebelastningen minskar för samtliga småhus. 1.1 Syfte och avgränsningar Syftet är att analysera prisbildningsmekanismer för småhusmarknaden i Sverige. Att undersöka hur olika makrovariabler påverkar prisbildningen. Uppsatsen avgränsas till att endast behandla andrahandspriser på småhus. Nybyggnationer och bostads/hyresrätter lämnas därhän. Fokus läggs på hur tidigare skatteförändringar påverkat prisbildningen. Dock görs en del generaliseringar för skatter och regler på småhusmarknaden. För kapitalvinstbeskattningen görs en förenkling och från ränteuppskovet bortses. Vi har valt att anta att hela den eventuella kapitalvinstskatten uppstår vid varje prisförändring. Rörande lagfart (en stämpelskatt på 1,5% som betalas tre månader efter att kontraktet skrivits under) har vi även här valt att bortse från eventuella effekter. Anledningen till detta är svårigheten att isolera effekten av den årliga skattebelastningen. 5

6 2 Bakgrund- Teori 2.1 Tidigare studier Hort (1997) tar upp tidsserieutvecklingen av småhuspriser i Sverige under Här studeras hur huspriserna är relaterade till den totala inkomsten, användarkostnader ( user cost ) samt byggnadskostnader. Samtliga variabler är i reala termer. Modellen studerar huruvida de dramatiska prisfluktuationerna de senaste decennierna kan förklaras av spekulativa aktörer på marknaden. Studien visar att dessa prisförändringar har varit väl förklarade av fundamentala utbuds- och efterfrågeförhållanden. I Sverige finns det få studier som behandlar kapitalisering av skatter och subventioner. En sådan studie är dock genomförd av Boije. Denna studie syftar till att studera i vilken utsträckning den kommunala inkomstskatten kapitaliseras i småhuspriserna. Resultatet indikerar på en kapitaliseringsgrad mellan procent. Liknande studier i USA ligger i linje med denna slutsats (Boije i Lindh 2000 s. 243). 2.2 Småhus och fastighetsprisutvecklingen Enligt fastighetstaxeringslagen är definitionen av ett småhus en bostadsbyggnad avsedd för en- eller tvåfamiljer. Småhus kan delas in i permanentboende samt fritidsboende, detta görs dock inte i taxeringssammanhang. Vanligt förekommande är begreppet villa vilket avser ett friliggande småhus. I Sverige finns det cirka 2,1 miljoner fastigheter av typen småhus. Av dessa är 1,5 miljoner permanentboende varav 1,2 miljoner villor samt rad- och kedjehus. 3-4 procent av småhusen omsätts per år vilket innebär att småhus byter ägare varje år. (Lantmäteriverket & mäklarsamfundet, 2005, s ) Efter fastighetskrisen i början av talet var prisutvecklingen för småhus kraftig. Fram till 1991 hade priserna stigit kraftigt till en högsta nivå som därefter följdes av en rejäl nedgång. Denna nedgång höll i sig till årsskiftet 1992/1993 och var i genomsnitt 20% för hela landet. Orsaken till denna nedgång, var enligt Lantmäteriverket & mäklarsamfundet, den kraftiga konjunkturnedgången men även skatteomläggningen 1991 som innebar ökade räntekostnader för småhusägare. Mellan åren 1993 till 1996 var det marginella prisförändringar på småhus i och med den ihållande lågkonjunkturen och den ökade arbetslösheten. År 1997 började 6

7 villapriserna öka igen och har gjort så kontinuerligt fram till skrivande stund (se Figur 1). De faktorer som främst påverkar efterfrågan på småhus är betalningsförmågan och boendekostnaderna låg bolåneräntan mellan 12 och 13 procent och har successivt sjunkit sedan dess till nivåer kring 4 procent de senaste åren. Detta har gradvis minskat hushållens kapitalkostnad för att äga småhus. Hushållens disponibla inkomster sjönk under ett antal år efter fastighetskrisen men har därefter ökat i stadig takt. Därtill har de senaste årens sjunkande arbetslöshet varit en bidragande faktor till den ökade betalningsförmågan. (Lantmäteriverket & mäklarsamfundet, 2005, s ) Figur 1. Prisutveckling på fastigheter i Sverige mellan 1990 till 2007, år 1981 = 100 Källa: Egen illustration efter data från Ecowin 2.3 Fastighetsbeskattning Fastighetsskattens viktigaste fördel är att den genererar relativt små snedvridningseffekter (excess burden) eftersom skattebasen är stationär (Boije, Hansson, Söderström 2004 s. 45). Andra forskare har framfört att fastigheter bör beskattas likt konsumtionsvaror då man kan se boende som en typ av konsumtion. (Englund 2001 F) En annan infallsvinkel till varför skatten bör förekomma är att även om husägaren inte erhåller någon direkt inbetalning från ägandet så finns där en indirekt intäkt. Denna kan kallas för nettohyresvärdet och syftar till den boendeavkastning ägaren erhåller. Ett exempel kan förenkla denna infallsvinkel. Anta en individ som ska placera en miljon kronor med endast två placeringsalternativ. Det ena är att placera kapitalet på ett bankkonto med en given ränta och det andra är att investera i ett eget hem. Det första alternativet innebär en skatt på kapitalvinst av ränteavkastningen på 30% 7

8 enligt gällande regler. Om individen väljer att placera kapitalet i ett eget hem har bedömningen gjorts att denna investerings implicita avkastning i form av boendetjänster är minst lika stor som avkastningen på bankkontot. Då bör denna implicita avkastning även beskattas på samma sätt som bankräntan (Boije, Shahnazarian 2000). Stiger dessutom fastigheten i värde uppkommer en inkomst genom kapitalvinsten. De argument som regeringen framfört kring den tidigare fastighetsskatten, är att trots att förmögenheten ökar så innebär det ingen bättre likviditet för husägaren så länge man bor kvar. Argumentet kan verka paradoxalt då ökad förmögenhet inger större möjligheter att belåna fastigheten på den finansiella marknaden. (Englund 2001 F) Fastighetsskatt är ingen ny skatt, utan den har funnits i olika former sedan 1800-talet. Skatten har omväxlande varit en objektsskatt och en avkastningsskatt. Under 1950-talet utformades fastighetsskatten så att 5% av fastighetens värde skulle tas upp som skattepliktig inkomst i den kommunala beskattningen. I och med att taxeringsvärdet ökade på fastigheterna sänktes procentsatsen som skulle tas upp i den kommunala inkomstbeskattningen genomfördes en reform i syfte att åstadkomma en mer samhällseffektiv fördelningspolitik. (Dahlqvist 2001) Från 1990 har vi tagit fram procentsatser av fastighetsskatten. Skatten baseras i sin tur sedan på taxeringsvärdet. Tabell 1- Fastighetsskattesatser År ,5 % ,2 % ,5 % ,7 % ,0 % % av taxeringsvärdet Tabellen visar de år då förändringar skett i fastighetstaxeringen. Uttryckt i procent av taxeringsvärdet. Källa: Skatteverket 2 Förändringen av fastighetsskatten som infördes 1 januari 2008 innebär nu att småhusägare betalar 0,75% av taxeringsvärdet i fastighetsavgift. Dock finns ett maximibelopp på 6000 kronor vilket omfattar de småhus med ett taxeringsvärde över kronor. Cirka 42% av småhusägarna förväntas beröras av denna maximigräns på 6000 kronor. Som en del i 2 Via e-postkontakt med Patrik Björkman vid Skatteverket i Uppsala 8

9 finansieringen av reformen höjs kapitalvinstskatten vid försäljning av småhus (och bostadsrätter) från 20 till 22 procent av vinsten. Möjligheten att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten genom ett så kallat uppskov kommer att kvarstå. Uppskovsbeloppet kommer dock att begränsas till 1,6 miljoner kronor. En ränta på 0,5 procent införs på uppskovsbeloppet. Sänkningen av fastighetsskatten ska finansieras fullt ut inom bostadssektorn och vara statsfinansiellt neutral jämfört med fastighetsskatteintäkterna från boende ( B) 2.4 Prisbildning på fastigheter I avsnitt 2.5 presenteras en teoretisk förklaring till hur priset på fastigheter bestäms i en ekonomi. Denna består i att fastighetspriset bör vara det diskonterade nuvärdet för avkastningen av ägandet minskat med kostnader, under husets livstid. Detta förklaras i kapitalmarknadsteorin och om marknaden är effektiv bör all information rörande den framtida avkastningen kapitaliseras fullt ut i tillgångspriset. I praktiken är det svårt att endast se detta som en förklaring till de cykliska mönster av prisutvecklingen på bostadsmarknaden som har uppmärksammats de senaste decennierna. En flerårig prisuppgång på huspriser verkar följas av flera år av nedåtgående reala priser. Det finns två huvudsakliga teorier för att förklara de cykliska dragen i prisutvecklingen. En förklaring som lagts fram är att aktörerna på bostadsmarknaden skulle agera spekulativt och att detta kan ge upphov till t.ex. bubblor på marknaden. En annan är att förändringar i fundamentala utbuds- och efterfrågeförhållanden lett till dessa svängningar. (Hort i Lindh s. 9-11). När aktörer på en uppåtgående marknad förväntar sig en fortsatt uppgång, trots att underliggande efterfråge- och utbudsförhållanden är oförändrade kan en spekulativ bubbla uppkomma (Hort i Lindh s ). En bubbla kan enligt Stiglitz (1990) existera då enda anledningen till att priset är högt idag är att investerare förväntar sig att försäljningspriset kommer att vara högt imorgon samtidigt som fundamenta inte ger belägg för en sådan förväntan (Björklund, Söderberg i Lindh s. 45). Förväntningarna bygger på tidigare uppgångar och blir självuppfyllande då förväntningarna i sig ökar efterfrågan. Samma princip kan gälla för en nedåtgående marknad det vill säga nästkommande period förväntas falla på grund av att tidigare utvecklingar oavsett hur efterfråge- och utbudsförhållanden förändras. På längre sikt är det dock inte rimligt att priserna skulle utvecklas helt oberoende av fundamentala efterfråge- och utbudsförhållanden. Denna teori medger att på längre sikt bör 9

10 priserna påverkas av fundamenta och därmed justeras mot en långsiktig hållbar nivå då priserna skenat iväg åt endera hållet (Hort i Lindh s ). En annan förklaring till samma cykliska tidsseriemönster är långsamma efterfråge- och utbudsanpassningar i en dynamisk kapitalmarknadsmodell. Utbudet kan betraktas som givet på kort sikt då det tar tid att färdigställa nybyggen och då ett lager av hus inte finns. Detta gör att en efterfrågechock till exempel sänkt ränta, direkt endast kommer att visa sig i högre priser. Med tiden kommer dock utbudet att anpassas till denna efterfrågeökning när nya hus färdigställs och därmed återgår priserna något (Hort i Lindh s ). Hort presenterar (i Lindh 2000 s. 17) en modell över prisbildningen på fastigheter. Hon inkluderar förslitnings,- ränte-och skattekostnader, inkomst för hushållen samt byggkostnader. i e [( 1 τ ) i p π] + 0,96 ln( I t) + 0,50 ( Ct) + ε t ln P= 19,47 0,03 ln (1) t De samlade förslitnings,- ränte-och skattekostnader (ökning med 1%) skulle såldes sänka fastighetspriset med 3%. Skulle inkomsten för hushållen öka med 1% skulle huspriserna öka med 0,96%. Slutligen skulle även 1% ökning av byggkostnaderna öka huspriserna med 0,5%. 2.5 Kapitalisering Kapitalisering uppkommer till exempel då en skatt på mark eller fastigheter införs. Fastigheter och mark har till skillnad från andra varor speciella karakteristika då de har konstant utbud i viss bemärkelse. Med detta menas att det endast existerar en konstant yta mark på jorden, varken mer eller mindre. Fastigheter blir lite mer komplext då man kan tänka sig nybyggnation men på kortare sikt håller det som en god förenkling. Dessutom antas i teorin att mark och fastigheter är hållbara över tiden (engelska durables). Antar vi sedan att hyresintäkten för markägaren är R 0 detta år och R 1 nästa år och så vidare. Om marknaden för mark är präglad av perfekt konkurrens och diskonteringsräntan är r, så kommer priset på mark (P) bestämmas av: (2) Där T är det sista året som marken kommer att generera intäkter för markägaren. Detta kan fortsätta i all evighet. Denna teori säger oss att priset på mark och fastigheter kommer att vara lika med nuvärdet av de framtida hyresintäkterna (Rosen, 2005 s. 291). 10

11 Antag att en skatt på u 0 kronor kommer att tas ut i år och u 1 nästa år. Vid perfekt oelastiskt utbud då utbudet är konstant kommer den ekonomiska skatteincidensen att fullt ut bäras av markägaren, vilket illustreras i figur 2. Detta innebär att markägarens intäkter sjunker med (R 0 - u 0 ) år 0 och år 1 sjunker det med (R 1 - u 1 ) o.s.v. Detta leder till att konsekvensen av denna skatt kommer att vara att priset på mark sjunker med nuvärdet av alla framtida skattebetalningar: (3) Denna process då skatter på mark eller fastigheter påverkar prisförändringen av tillgången är det som kallas kapitalisering. På grund av kapitaliseringen lägger sig hela skattebördan på ägaren av tillgången vid det tillfälle då skatten införs. Även om framtida markägare/ fastighetsägare betalar skatt på tillgången så är dessa betalningar ingen skattebörda då de redan är kapitaliserade i det lägre priset de betalade för marken/fastigheten. (Rosen, 2005 s ). 2.6 Kapitaliseringseffekter av förändrad fastighetsskatt Kapitaliseringseffekten av en förändrad fastighetsskatt innebär den prisförändring som skatteförändringen ger upphov till. Kapitalisering är av stort intresse då det genom småhusprisförändringarna skapar förmögenhetseffekter. Dessa förmögenhetseffekter innebär i sin tur ändrade intäkter för staten i form av skatt då taxeringsvärden förändras. Boije (i Lindh 11

12 2000) presenteras en teoretisk modell för att beräkna kapitaliseringseffekternas storlek. Denna modell bygger på en rad antaganden: Hushållen är indifferenta mellan att äga och hyra ett hus och sätter alltså inget värde på själva ägandet av huset. Ingen osäkerhet i ekonomin vilket innebär att den framtida prisutvecklingen är känd och att köpeskillingen och marknadsvärdet alltid sammanfaller. Husköpet finansieras helt med lånat kapital och hushållens reala diskonteringsränta sammanfaller med realräntan efter skatt. Småhusens värdestegring följer inflationen och småhusstocken är konstant över tiden. Skatteförändringen kapitaliseras fullt ut i småhuspriserna. Ett uttryck för hur marknadsvärdet (P) förändras när fastighetsskatten förändras: (4) Där Ρ är den approximativa förändringen i marknadsvärdet, P 0 är husets värde före skatteförändringen, r är realränta efter skattereduktion, τ 0 är initial fastighetsskatt 3 och τ är förändring av fastighetsskatten. Realränta efter skattereduktion (r) kan uttryckas som: r = i( 1- γ ) π (5) Där i är nominell ränta, γ är skattereduktionen för ränteutgifter och π är inflationstakten (Boije i Lindh, 2000 s ). 3 Fastighetsskatt tas ut på taxeringsvärdet i Sverige vilket motsvarar 75% av marknadsvärdet. Den nominella skattessatsen uppgår för närvarande till 0,75% på småhus med ett taxeringsvärde lägre än kr. Detta innebär att den effektiva fastighetsskatteuttaget blir cirka 0,56 procent (0.75 * 0,0075). Detta är ett uttryck för skatt som andel av marknadsvärde. 12

13 3 Metod I detta avsnitt presenteras de tillvägagångssätt vi använt oss av samt hur vi insamlat data. Först beskrivs var vi erhöll datamaterialet. Därefter förklaras vad data har använts till och vilka statistiska beräkningar vi genomfört. Till slut tar vi upp en del karakteristika av datamaterialet som kan leda till problem i tolkningen av regressionen och hur vi ser på detta. 3.1 Beskrivning av datamaterialet Data har insamlats på kvartalsbasis/årsdata för perioden för hela riket samt på regionsnivå ur Ecowin och Datastream samt SCB och Swedbank. Huspriser på regionsbasis har hämtats från databasen Ecowin för Stockholms län, Sydsverige (Blekinge och Skåne), mellersta Norrland (Jämtland och Västernorrland) samt hela landet. 3.2 Skatt (t) Skattesatser på fastighetsskatten är framtagna med hjälp av Skatteverkets avdelning i Uppsala. Skattesatsen är densamma över hela landet och för den effekt som eventuellt kan uppkomma av uppskovsräntan på kapitalvinstskatten har vi valt att bortse ifrån. För att räkna fram skattetrycket på småhus respektive år har fastighetsskatten samt kapitalvinstskatten vägts samman till en total skatt. Vi har som bas för fastighetsskatten använt oss av procentsatser av fastighetsskattetrycket under respektive år. Dessa justeras för att bli fastighetsskatt i förhållande till marknadsvärde för att kunna jämföras med kapitalvinstskatten som beräknas av värdeförändringen (vilket görs genom att multiplicera fastighetsskattesatserna med 0,75, jämför Boije i Lindh sid 237). Genom denna procedur elimineras skillnaden att fastighetsskatt tas ut på taxeringsvärde och kapitalvinst på marknadsvärdets värdeökning. För att sedan inkludera kapitalvinstskatten förenklar vi beräkningarna genom att inte skilja mellan realiserad och orealiserad kapitalvinst. Detta görs för att undvika svåra skattningar om kapitalvinsten då information om köp och försäljningar skulle vara nödvändig. Istället räknas skattebördan, att oavsett när vinsten realiseras, uppkommer den omedelbart när huspriset ökar. Efter denna förenkling kan kapitalvinsten beräknas utifrån varje kvartals förändring i huspriserna. Detta innebär att vissa kvartal med negativ prisutveckling kommer att medge negativa värden för kapitalvinst (=kapitalförlust). 13

14 3.3 Inkomst (Y) Från Datastream har vi tagit kvartalsdata över disponibel inkomst för hela landet. Från scb.se har vi hämtat förvärvsinkomst för de olika regionerna mellan 1991 och Dessa data är till skillnad från disponibel inkomst för hela landet, endast tillgängliga på årsbasis. För att justera regionsdata har vi dividerat förvärvsinkomsten med fyra. Mest önskvärt vore att ha använt oss av disponibel inkomst på regional nivå över kvartal. Detta har dock inte varit tillgängligt och förvärvsinkomst på årsbasis är det närmaste vi kunnat hitta för Sveriges regioner. Vid de tillfällen då två län har används som en region har medelvärdet för medianen för samtliga i de två regionerna använts som mått på förvärvsinkomst. Ett mått över hushållens inkomst är en mycket viktig indikator för efterfrågan i ekonomin. Just disponibel inkomst är av intresse i detta fall då det är den reala betalningsförmågan bland hushållen som är viktigt som ett mått på köpkraft. I denna variabel avspeglas efterfrågan på hus då vi kan anta att ökad inkomst leder till ökad efterfrågan på boende då vi antar att boendetjänster är en normal vara. Slutligen logaritmernas variabeln för att kunna göra en procentuell jämförelse i regressionen. 3.4 Ränta (i) Bolåneräntan är intressant för en husägare eftersom man till största del lånar pengarna till sin bostad. Bolåneräntan är också den ränta som spelar roll för vad hushållen får betala i ränteutgifter på sina huslån. Därmed har vi valt att använda oss av Swedbanks (tidigare Föreningssparbanken) räntenivåer från 1990 fram till 2007 ( D) Utifrån dessa data har hänsyn tagits till ränteavdrag i deklarationen då vi räknar med (1-t)i där i är bolåneräntan, och t är skattesatsen som medges för ränteavdrag i deklarationen (30%). Sedan 1991 är skattesatsen som bestämmer ränteavdragen bestämd till 30%. Innan 1991 varierade denna avdragsrätt beroende av vilken inkomst man hade (Hort 1999 s ). Detta har vi valt att bortse ifrån då tidsserien börjar år 1990 och att det enda året inte bör spela in i någon större utsträckning. Bland Swedbanks noteringar har vi hämtat kvartalsdata utifrån dagsnoteringar. Då datumen inte alltid är de samma har vi tagit det datum som ligger närmast från den första januari för kvartal ett, första mars för kvartal två, första juni för kvartal tre, och första oktober för kvartal fyra. Nivåer för den femåriga respektive tremånaders långa räntan finns med i beräkningarna för att ge en bild av hur både den bundna räntan samt den rörliga räntan påverkar priset. Den femåriga räntan får, i vår uppsats, svara för den bundna och den korta tremånaders ska motsvara den rörliga. 14

15 Ett alternativ till uppdelningen av fastighetsskatt och ränta är att använda ett mått för user cost. Detta har gjorts av Hort (1997) där fastighetsskatt, räntebetalningar, underhåll- och förslitningskostnader tillsammans utgör en variabel som påverkar fastighetspriserna. Denna user cost är mätt i procentenheter och vi använder oss av procentenheter vad gäller fastighetsskatt samt bolåneränta. Eftersom denna uppsats ämnar undersöka hur en förändrad fastighetsskatt kan påverka priserna blir det enklare att separera dessa variabler. Förslitningsoch underhållskostnader kan i likhet med Hort (1997) antas vara lika mellan de olika regionerna samt över tiden och involveras ej i de empiriska beräkningarna. 3.5 Affärsvärldens generalindex (AFGX) Denna variabel representerar ett komplement till förvärvsinkomst. Den ger en indikation på hur mycket pengar som potentiellt kan läggas på boende. Datamaterialet är hämtat från Datastream och är baserat på kvartal. Affärsvärldens generalindex kan ge information om hur mycket pengar det finns i förmögenhet utöver det som redan är bundet i fastigheter. Siffror visar att 1/3 av hushållens totala förmögenhet utgörs av värdet på fastigheter. (Berg, Lyhagen, 1998, sid 4, G) 3.6 Modell Vi sätter upp en modell: ln P = α + ln βy - βi - βt + βafgx + ln P (t-1) + ε. Där P är ett mått på fastighetspriset, α är en konstant, Y är hushållens disponibla inkomst (alternativt förvärvsinkomst på regionsbasis), i är bolåneränta efter skattereduktion, t är årlig fastighetsskatt i procent av marknadsvärdet, AFGX är Affärsvärldens generalindex, ln P (t-1) är fastighetspriset i föregående period och ε är en felterm. Utifrån denna ekvation söker vi skatta en regressionsmodell, som ämnar förklara vad huspriset beror av. Det innebär att vi kan analysera hur stor effekt de enskilda variablerna har för prisbildningen av fastighetspriset. Variablerna har testats i olika regressioner för att erhålla regressioner som stämmer med intuitionen om hur dessa variabler påverkar priset. I regressioner med felspecifikationer eller andra statistiska problem har vi utelämnat variabler för att erhålla bättre specifikationer med färre variabler. 15

16 3.7 Statistiska beräkningar En regressionsekvation är alltid en approximation av verkligheten vilket är viktigt att komma ihåg när en sådan används. Det kan alltid finnas andra variabler som spelar in i vad som bestämmer priset för ett specifikt hus till exempel tomtstorlek, utrustning eller allmänt skick. Det skulle vara omöjligt att formulera en modell som tar in alla dessa variabler och därför görs en förenkling. Det är också viktigt att statistiken bakom huspriserna är representativa för vad man vill undersöka (Andersson, Ågren, Jorner 1994 s. 13). I resultaten av en regressionsanalys med tidsseriedata är det lämpligt att studera huruvida residualerna i modellen är oberoende. Detta då slutsatser om regressionskoefficienterna bygger på att residualerna är oberoende (Andersson, Ågren, Jorner 1994 s ). Huspriser tenderar att vara positivt autokorrelerade i ett kortare perspektiv. Då efterfrågan reagerar långsamt på en förändring i till exempel räntan eller hushållens inkomst så tenderar huspriserna att bli positivt autokorrelerade på kort sikt. Eftersom utbudet är relativt konstant i förhållande till husstocken ökar priset över den naturliga jämviktsnivån. Då husstocken på längre sikt anpassas återgår marknaden till ett nytt långsiktigt jämviktsläge och detta leder till negativ autokorrelation på lång sikt (Hort i Lindh 2000 s ). Med positiv autokorrelation vilket även är fallet utifrån denna uppsats datamaterial bör försiktighet vidtas vid skattningarna. Med Durbin-Watson statistika kan vi se att positiv autokorrelation även i detta fall verkar förekommande. Genom att inkludera variabeln P(t-1), fastighetspriset vid föregående period, har denna problematik exkluderats i några regressioner. Multikolliniaritet innebär att de oberoende variablerna är korrelerade. Detta är ett problem då man inte kan utesluta vilken oberoende variabel (till exempel x1 eller x2) som förklarar Y när dessa rör sig lika sinsemellan genom hela tidsserien (Newbold, Carlson, Thorne 2003 s. 506). För att försäkra oss om att det inte förekommer multikolliniaritet bland de oberoende variablerna studeras variance inflation factor (VIF). VIF mäter hur mycket variansen av en skattad oberoende variabel ökar om datamaterialet är korrelerat. Om VIF< 1 finns ingen multikolliniaritet bland de oberoende variablerna, men om VIF> 1 så kan variablerna vara korrelerade. Montgomery och Peck menar att om VIF ligger mellan 5-10 så är regressionskoefficienterna dåligt skattade (Minitab15 ( ) H). I de fall då P(t-1) inkluderas uppkommer multikolliniaritet mellan inkomst och fastighetspris föregående period. Detta då inkomst och fastighetspris är högt korrelerade vilket stämmer med intuitionen. I tolkningarna av skattningarna bör detta inte innebära stora problem då inkomsten bör vara den viktigaste variabeln intuitivt om marknaden styrs av fundamentala efterfråge- och utbudsförhållanden. 16

17 Dock kan marknaden reagera bakåtblickande på kort sikt och därmed kan huspriserna avvika från den nivå som understöds av fundamenta (Hort i Lindh, 2000 s. 22). En ytterligare förutsättning för att skatta en regressionsekvation är att datamaterialet inte tenderar att vara heteroscedastiskt. Med detta menas att feltermernas varians inte är konstant. Om detta förekommer är inte minsta kvadratmetoden den lämpligaste metoden för att skatta koefficienterna i regressionsekvationen. Det är inte heller giltigt att genomföra hypotesprövningar samt konfidensintervall på sådana data. (Newbold, Carlson, Thorne 2003 s ). För att undersöka detta har vi plottat feltermerna mot de oberoende variablerna samt den beroende variabeln. Genom detta kunde vi utröna att ingen uppenbar heteroscedasitet förekommer i datamaterialet (Se bilaga 1). För Affärsvärldens generalindex erhöll vi ett värde för VIF >10, vilket gjorde att vi valde att exkludera denna variabel. Högst förmodligen är börsens utveckling korrelerad med inkomstnivån i samhället vilket gör att vår regression uppvisar multikollinaritet. Att vi väljer att ta bort just Affärsvärldens Generalindex, och inte inkomsten, beror av att regressioner med inkomst får en högre förklaringsgrad, jämfört med Affärsvärldens Generalindex. Detta är något som är ganska intuitivt då generalindex troligen ökar samt minskar den disponibla inkomsten. De övriga variablerna (för hela landet) fick VIF- värden på mellan 1-4 vilket inte innebär att variablerna skulle vara dåligt skattade. Positiv autokorrelation för hela landet förkommer och därmed kan signifikansnivån överskattas. Regressionsanalyser på regioner visade sig även inte innehålla samma tillfredställande resultat som den som baseras på riksnivå. Detta förklaras med att vi på riksnivå hade bättre data för disponibel inkomst samt data över flera år. Dessutom inrymde regressionsanalyserna på regionsbasis en del förenklingar för att erhålla kvartalsdata. Till exempel dividerades medianlönen per år i respektive region med fyra för att erhålla ett mått på kvartalsinkomst i varje region. 17

18 4 Resultat Regressionsresultat för hela landet med tremånadersränta Variabel Koefficient P-värde VIF-värden Konstant (α) -13,518 0, Disponibel inkomst (ln Y) 2,6516 0,000 3,208 Ränta (i) -0, ,000 2,056 Fastighets- kapitalvinstskatt (1-t) -0,0297 0,160 2,003 Tabell 2 Regressionsekvationen: ln P = - 13,5 + 2,65 ln Y - 0, månaders ränta - 0,0279 skatt Regressionen innebär att priset ökar med 2,56 % om inkomsten ökar med 1%. Samt att priset minskar med 0,85 % om räntan ökar en procentenhet och för skatten gäller att priset minskar med nära 3% för motsvarande. Durbin-Watson statistika = 0, för tremånadersräntan Determinationskoefficient = R-Sq = 93,7% R-Sq(adj) = 93,4% Regressionsresultat för hela landet med femårsränta Variabel Koefficient P-värde VIF-värden Konstant (α) -13,592 0, Disponibel inkomst (ln Y) 2,6626 0,000 3,651 Ränta (i) -0, ,002 2,442 Fastighets- kapitalvinstskatt (1-t) -0, ,378 1,848 Tabell 3 Regressionsekvationen: ln P = - 13,6 + 2,66 ln Y - 0, års ränta - 0,0183 skatt Regressionen innebär att priset ökar med 2,66 % om inkomsten ökar med 1%. Samt att priset minskar med 0,94 % om räntan ökar en procentenhet och för skatten gäller att priset minskar med nära 1,8% för motsvarande. Durbin-Watson statistika = 0, Determinationskoefficient = R-Sq = 93,3% R-Sq(adj) = 93,0% 18

19 Regressionsresultat för Stockholms län Variabel Koefficient P-värde VIF-värden Konstant (α) -1,0946 0, Förvärvsinkomst (ln Y) 0,2926 0,158 40,331 Ränta (i) -0, ,031 7,158 Pris t-1 0, ,000 22,473 Tabell 4 Regressionsekvationen: ln P stock = - 1,09 + 0,293 ln ink Stock - 0,00387 ränta + 0,89922 ln Pstock t-1 Regressionen innebär att priset ökar med 0,29% om inkomsten ökar med 1%, att priset minskar med 0,39% om räntan ökar en procentenhet samt att om föregående periods pris ökar med 1% ökar denna period med 0,9%. Durbin-Watson statistika = 1,09175 Determinationskoefficient = R-Sq = 99,5% R-Sq(adj) = 99,5% Regressionsresultat för Sydsverige (Skåne + Blekinge) Variabel Koefficient P-värde VIF-värden Konstant (α) -0,789 0, Förvärvsinkomst (ln Y) 0,2001 0,188 27,143 Ränta (i) -0, ,269 6,173 Pris t-1 0,9501 0,000 14,941 Tabell 5 Regressionsekvationen: ln syd = - 0, ,200 ln ink syd - 0,00155 ränta + 0,950 ln P syd t-1 Regressionen innebär att priset ökar med 0,20% om inkomsten ökar med 1%, att priset minskar med 0,15% om räntan ökar en procentenhet samt att om föregående periods pris ökar med 1% ökar denna period med 0,95%. Durbin-Watson statistika = 1,35645 Determinationskoefficient = R-Sq = 99,6% R-Sq(adj) = 99,5% 19

20 Regressionsresultat för mellersta Norrland (Jämtland + Västernorrland) Variabel Koefficient P-värde VIF-värden Konstant (α) -0,2673 0, Förvärvsinkomst (ln Y) 0,0819 0,476 12,595 Ränta (i) -0, ,454 6,621 Pris t-1 0, ,000 6,670 Tabell 6 Regressionsekvationen: ln P Norrland = - 0, ,082 ln ink Norrland - 0,0129 skatt t-1 + 0,956 ln Norrland t-1 Regressionen innebär att priset ökar med 0,08% om inkomsten ökar med 1%, att priset minskar med 0,129% om räntan ökar en procentenhet samt att om föregående periods pris ökar med 1% ökar denna period med 0,96%. Durbin-Watson statistika = 2,24976 Determinationskoefficient = R-Sq = 97,0% R-Sq(adj) = 96,8% I vårt fall är ej konstaten α av intresse för vidare tolkning. Vår definition av regressionen som den samlade ekonomin gör det teoretisk ointressant att titta på värdet för α när de andra variablerna är noll. Den regression som Hort presenterar i Lindh 2000, se ekvation 1, är motsvarande koefficientvärden för konstanten -19,47 mot våra cirka -13 (för hela landet). Vidare är den sammanslagna variablen för förslitnings,- ränte-och skattekostnader 3% jämfört med vår två variabler för ränta och skatt som tillsammans ligger på 3,8% (tremånadersränta) och 2,8% (för femårsräntan). Inkomselasticiteten ligger enligt Hort (i Lindh, 200, s. 17) mellan 0,2 och 4,0 beroende på hur man väljer att specificera utbudssidan som används i skattningarna. I Horts skattning uppgår inkomstelasticiteten till 0,96. Vår skattning över inkomstelasticiteten för hela landet hamnar runt 2,6. Sammantaget ligger våra skattningar i linje med Hort och vi anser dem således vara godtagbara. För regressionerna på regionnivå är koefficienten markant lägre samt att disponibel inkomst ligger mellan 0,29 och 0,08. Inkomstelasticiteterna ligger dock innanför (eller nära) det intervall Hort nämner (i Lindh, 2000 s. 17). Skillnad kan bero på att vi på regionnivå använt 20

21 oss av förvärvsinkomst, jämfört med disponibel inkomst för hela landet. Vidare kan de även bero på att på regionnivå inkluderas P(t-1). 21

22 5 Analys 5.1 Inkomst och ränta Hushållens disponibla inkomst är den variabel som är av störst betydelse för att förklara huspriserna. Detta syns genom att studera tolkningarna av koefficienterna. Resultatet var ingen överraskning då det är en huvudsaklig indikation på betalningsförmågan för hushållen. Med låg eller utebliven inkomst är det knappast troligt att ett hushåll efterfrågar dyra villor i attraktiva områden av den enkla anledningen att det inte är ekonomiskt möjligt. Trots att vi tänker oss lånefinansiering är inkomsten fortfarande den avgörande faktorn för hur stora lån hushållen kan ta för att finansiera bostadsköp. Vi kan se ett tydligt samband mellan hushållens disponibla inkomst och husprisernas utveckling över den studerade tidsperioden. Ökad inkomst bör leda till ökad efterfrågan på normala varor samt lyxvaror, ceteris paribus. Då vi erhöll en relativt hög inkomstelasticitet i skattningen har vi sett att ökad inkomst lett till ökad efterfrågan på bostäder vilket driver upp småhuspriserna. Högre inkomst innebär att hushållen kan investera mer kapital på den fasta stocken av småhus som antas vara konstant på kort sikt. Då husstocken antas vara konstant stiger priserna snabbare på kort sikt. Räntan påverkar huspriset genom att många lånefinansierar bostadsköp. Går räntan upp ökar kapitalkostnaden för husägaren och tvärtom om räntan går ner. Därav är intuitionen att högre ränta bör leda till lägre huspriser då detta ökar boendekostnaderna. I vår regression syns detta genom att tecknet för räntekoefficienten är negativ. Hög ränta sänker således fastighetspriserna. Vi valde att titta på tremånadersräntan som fick representera den rörliga räntenivån, samt den femåriga räntan för att ge ett längre perspektiv. Både den långa och den korta räntan är justerade för ränteavdrag och hämtade från Swedbanks sammanställning för bolåneräntor. I regressionerna, för hela landet, fick den långa räntan ett högre koefficientvärde vilket i regressionen innebär att 5-årsräntan påverkat priset mer än 3-månadersräntan då den legat lite högre under tidsperioden. Att binda sin ränta innebär att man ofta betalar en högre ränta jämfört med den rörliga. Detta har varit fallet under de senaste 15 åren men det kan naturligtvis se olika ut beroende på marknadssituation. På lite längre sikt antar vi dock att bankerna som vinstmaximerare inte vill ta en risk att binda räntan utan någon kompensation för denna ytterligare risk. För att binda räntan lägger bankerna på en riskpremie vilket gör den högre. Det kan också ses som att kunden betalar premie för att försäkra sig om storleken på räntebetalningarna. Bundna lån har alltså, under den studerade tidsperioden i vår modell, lett till lägre huspriser då ägaren helt enkelt måste lägga större del av den disponibla inkomsten på 22

23 räntekostnader. I Sverige finns det dels de som binder räntan och dels de som väljer rörlig ränta, därav bör ett mellanting av koefficienternas värde vara en bra approximation. 5.2 Kapitaliseringseffekter av förändrad fastighetsskatt Enligt kapitaliseringsteorin bör en skattereform omedelbart kapitaliseras i fastighetspriser när informationen om reformen blir känd. Husets värde förändras då med det diskonterade nuvärdet av förändringen av skatten. Detta verkar vara en helt rimlig teori då en fastighetsskattesänkning frigör kapital och sänker den framtida betalningsförpliktelsen för husägaren. Det kan även antas att en köpare av huset tar med det i sin boendekalkyl och därmed är beredd att betala ett högre pris där ökningen är högst nuvärdet av skattesänkningen. Problemet med att studera en variabel såsom fastighetsskattens påverkan på fastighetspriser innefattar många problem. Att isolera effekterna av just fastighetsskatten är svårt då det finns många andra variabler som spelar in och en förenkling blir svår att göra. Till exempel kan nämnas att en reglerad marknad för hyresrätter i Sverige kan snedvrida avkastningen av ägande av småhus. Demografiska faktorer kan spela in eller andra faktorer bland oss människor som inte är av rent ekonomisk karaktär i valet av bostad. De beräkningar vi gjort baseras på fastighetsskattesatser under de studerade åren. Därefter har dessa jämförts med de mått vi har på huspriser. Med dessa beräkningar kan man se ett samband som är av intresse nämligen att fastighetsskattebetalningarna ökar med ökande fastighetstaxering. Det här beror på att då fastighetsskattesatsen är konstant och marknadsvärden för hus och således taxeringsvärden ökar, ökar också fastighetsskattebetalningen. Ökningen i småhuspriserna är då drivna av andra faktorer till exempel fundamentala efterfrågeökningar till följd av en ökning av hushållens disponibla inkomst. Skatteökningen som enligt kapitaliseringsteorin bör ha effekten att justera priserna nedåt får då anses ha liten effekt i jämförelse med efterfrågeökningen och därmed blir totaleffekten högre priser. Om vi räknar med den teoretiskt fulla kapitaliseringen av skatteförändringen den 1 jan 2008 (med ekvation 4 som anges i avsnitt 2.6) skulle priset på en medelvilla kunna stiga med mellan och kronor. Detta baseras på att medelvillan i Sverige är värd kronor i slutet av år 2007 samt de värden för realränta efter skattereduktion och storleken av skatteförändringen vid denna tidpunkt ( I). I regressionerna konstaterade vi att vår skattevariabel hade inverkan på fastighetspriserna som stämmer med intuitionen om kapitalisering. 23

24 6 Slutsatser Kapitaliseringsteorin säger att vid en perfekt marknad kommer en fastighetsskattesänkning fullt ut att kapitaliseras i ett högre fastighetspris. Vi har i våra undersökningar kunnat se att skatten faktiskt påverkar prisbildningen på fastigheter. Regressioner över hela landet visade på ett starkare samband mellan skatt och fastighetspris gentemot ränta och fastighetspris. Dock hade räntan högre signifikansnivå i samtliga regressioner. Att slutligen inkomst är den viktigaste faktorn för priset på en fastighet ter sig tämligen självklart och detta styrks i vår regressionsanalys. Självfallet är dock inte fastighetsmarknaden i realiteten en perfekt marknad och de teoretiska antaganden som görs för att en prisförändring ska kapitaliseras fullt ut är och förblir teori. Den skattesänkning som genomfördes den 1 januari 2008 kommer högst förmodligen att höja priset på fastigheter genom kapitaliseringseffekten. Storleken på den är dock svårare att göra prognoser på. För de regressionsanalyser vi gjort på regionnivå kunde vi främst se hur inkomst skiljer sig mellan Stockholms län, Sydsverige och mellersta Norrland. I Stockholms län tycks inkomsten driva upp fastighetspriset mer än i mellersta Norrland och Sydsverige. Samt att räntan verkar påverka prisnivån i Stockholms län mer än mellersta Norrland och Sydsverige. Förslag till vidare forskning Ett förslag till vidare forskning är att mera ingående studera hur en förändrad fastighetsskatt kapitaliseras i fastighetspriserna, likt Boije (1997) som tar upp hur den kommunala inkomstskatten kapitaliseras i fastighetspriserna. Vidare att fortsätta studera effekter av den nya skattereformen framöver då den på ett tydligare sätt fått fäste på marknaden. En annan intressant fråga och ämne till vidare undersökningar är att förändringen av fastighetsbeskattningen ska, enligt regeringen, vara skattefinansiellt neutral. Detta innebär således att staten räknar med att få in samma summa pengar med den nya avgiften som den äldre skatten bidrog med. Är detta realistiskt? Samt räknar regeringen med att den aggregerade kapitalvinstbeskattningen kommer att öka på grund av att marknadsvärdet på småhus ökar? 24

25 Referenslista Tryckta källor Andersson, Ågren, och Jorner 1994, Regressions- och tidsserieanalys, Studentlitteratur AB, andra upplagan Boije 1997, Capitalisation, efficiency and the demand for local public services, Department of Economics, Uppsala University Boije, Hansson och Söderström 2004, Ekonomisk Debatt, Fastighetsskatten, nr Boije och Shahnazarian 2000, Hur ska fastighetsskattesatsen för småhus bestämmas? Uppsala Universitet, Institutet för bostads-och urbanforskning Dahlqvist, Fastighetsskatten - dess utveckling, framtid och problematik, Handelhögskolan vid Göteborgs Universitet, juridiska institutionen (Examensarbete, tillämpade studier HT 2001) Hort 1997, On price formation and quantity adjustment in Swedish housing market, Department of Economics, Uppsala University Hort 1999, Structural Differences in the Dymanics of Regional House Price, Insitutet för bostadsforskning, Uppsala Universitet, Gävle Lantmäteriverket & mäklarsamfundet, 2005: Fastighetsvärdering- Grundläggande teori och praktisk värdering. Gävle och Solna Lindh, 2000, Prisbildning och värdering av fastigheter Var står svensk forskning inför 2000-talet? En analogi om svensk bostadsekonomisk forskning Gävle, Institutet för bostads- och urbanforskning Uppsala Universitet Newbold, Carlson och Thorn 2003, Statistics for business and economics. New Yersey femte upplagan Rosen, 2001, Public Finance, McGraw-Hill, New York, sjunde upplagan Elektroniska källor A asp ( ) B ( ) C "Fastighetsskatten bör höjas", publicerad på ( ) D ( ) E html ( ) 25

26 F Englund, Peter 2001: Fastighetsskattens roll i skattesystemet, Penning och valutapolitik 2/2001 ( ) G Berg, Lyhagen, 1998, The Dynamics in Swedish House Prices An Empirical Time Series Analysis, Uppsala Universitet ( ) H Minitab 15 (sökord: multikolliniaritet) I 47.dbp.asp ( ) Figur och tabellförteckning Figur 1, Prisutveckling på fastigheter i Sverige mellan 1990 till 2007, 1981 = 100 Källa: Egen illustration efter data från Ecowin Figur 2, egen ritning efter Rosen, s Tabell 1, Muntlig källa från Patrik Björkman på Skatteverket i Uppsala. Tabell 2, Data från regression över fastighetspriset i hela landet, men den korta, tremånadersränta. Tabell 3, Data från regression över fastighetspriset i hela landet, men den långa, femårsräntan. Tabell 4, Data från regression över fastighetspriset i Stockholms län Tabell 5, Data från regression över fastighetspriset i Sydsverige Tabell 6, Data från regression över fastighetspriset i mellersta Norrland. 26

27 Bilaga 1 Scatterplott för residualer mot ln P, ln Y, i (tremånaders) och t, för hela landet Scatterplott för residualer mot ln P, ln Y, i (femårs) och t, för hela landet 27

28 Scatterplott för residualer mot ln P, ln Y, i (femårs) och t, för Stockholm Scatterplott för residualer mot ln P, ln Y, i (femårs) och t, för Sydsverige 28

29 Scatterplott för residualer mot ln P, ln Y, i (femårs) och t, för mellersta Norrland 29

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter Skattejämförelse småhus och bostadsrätter En jämförelse av skatter och avgifter vid köp, under boendetiden och vid försäljning av småhus/äganderätter och lägenheter/bostadsrätter i Sverige Villaägarnas

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

Bostadspriserna i Sverige

Bostadspriserna i Sverige Bostadspriserna i Sverige 56 Trots att svensk ekonomi befinner sig i en djup lågkonjunktur ökar bostadspriserna. Det finns tecken på att bostadspriserna för närvarande ligger något över den nivå som är

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Erik Norrman 2012-02-15 Sammanfattning på svenska Nationalekonomiska institutionen Ekonomihögskolan Lunds universitet

Läs mer

Hushållens långsiktiga förväntningar på bostadsprisutvecklingen. Februari 2019

Hushållens långsiktiga förväntningar på bostadsprisutvecklingen. Februari 2019 Hushållens långsiktiga förväntningar på bostadsprisutvecklingen Februari 2019 Om undersökningen Sedan 2014 genomför Evidens regelbundet mätningar av hushållens kortoch långsiktiga förväntningar rörande

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

), beskrivs där med följande funktionsform,

), beskrivs där med följande funktionsform, BEGREPPET REAL LrNGSIKTIG JeMVIKTSReNTA 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Diagram R15. Grafisk illustration av nyttofunktionen för s = 0,3 och s = 0,6. 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 s = 0,6 s = 0,3 Anm. X-axeln

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige En jämförelse av taxeringsvärden och hur de speglar marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter i Sverige 2000-2009. På uppdrag av Villaägarna WSP

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004

FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 Se upp med hushållens räntekänslighet! Huspriserna fortsätter att stiga i spåren av låg inflation, låga räntor och allt större låneiver bland hushållen. Denna

Läs mer

Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport

Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport Seminarer Stocholm 1999 økonomisk nasjonalrapport - svensk Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport Skrevet av: Per Åsberg Uppsala Universitet Institutet för Bostadsforskning

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

2015-09-10 Dnr 2015:1392

2015-09-10 Dnr 2015:1392 2015-09-10 Dnr 2015:1392 Vad är den offentligfinansiella effekten av att både avskaffa uppskovsräntan på kapitalvinstskatten, samt maxgränsen för uppskov vid försäljning av privatbostäder? Anta att förändringen

Läs mer

Konferens om bostadspolitiken

Konferens om bostadspolitiken Konferens om bostadspolitiken 2019-06-13 Friare hyressättning och likformig beskattning Särskild studie i finanspolitik 2019:1 Rapportens innehåll Förslag om friare hyressättning Förslag om likformig bostadsbeskattning

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

Ökat utbud av småhus. Tecken på prisstabilisering. Såld på 2-5 veckor. Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu

Ökat utbud av småhus. Tecken på prisstabilisering. Såld på 2-5 veckor. Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr 2 2018 Ökat utbud av småhus Tecken på prisstabilisering Såld på 2-5 veckor Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu Sammanfattning

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 Räkna med minskad husköpkraft när räntorna stiger! I takt med att ränteläget stiger de närmaste åren riskerar den svenska husköpkraften att dämpas. Idag

Läs mer

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige

Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige Finns det en bostadsbubbla Sverige? En empirisk uppsats rörande bostadspriserna i Sverige Författare: Sam Kuritzén Handledare: Klas Fregert 2015 Abstract I denna uppsats undersöks det om det finns en bostadsbubbla

Läs mer

Hantering av ränteavdraget

Hantering av ränteavdraget ES/PR Peter Nilsson PM till Nämnden för KPI 2014-10-16 1(10) Hantering av ränteavdraget För diskussion Syftet med denna PM är att utgöra underlag för en diskussion om, och i så fall hur, avdragsrätten

Läs mer

ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7

ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7 ÖVNINGSUPPGIFTER KAPITEL 7 TIDSSERIEDIAGRAM OCH UTJÄMNING 1. En omdebatterad utveckling under 90-talet gäller den snabba ökningen i VDlöner. Tabellen nedan visar genomsnittlig kompensation för direktörer

Läs mer

XACT Bull och XACT Bear. Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång

XACT Bull och XACT Bear. Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång XACT Bull och XACT Bear Så fungerar XACTs börshandlade fonder med hävstång 1 Så fungerar fonder med hävstång Den här broschyren är avsedd att ge en beskrivning av XACTs börshandlade fonder ( Exchange Traded

Läs mer

Yttrande om promemorian "Ett förstärkt jobbskatteavdrag" (Fi 2007/5092)

Yttrande om promemorian Ett förstärkt jobbskatteavdrag (Fi 2007/5092) Finansdepartementet 103 33 Stockholm YTTRANDE 20 augusti 2007 Dnr: 6-18-07 Yttrande om promemorian "Ett förstärkt jobbskatteavdrag" (Fi 2007/5092) I promemorian "Ett förstärkt jobbskatteavdrag" beskriver

Läs mer

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 1 Har hushållen realistiska förväntningar på bostadsmarknaden? Ekonomipristagaren Robert Shiller: Jag tror att människor här i Sverige

Läs mer

Småhusbarometern under luppen

Småhusbarometern under luppen Småhusbarometern under luppen underliggande data säger mer Richard C.B. Johnsson 1 richard.johnsson@ratio.se 21 september, 2003 Inledning... 2 SCB:s siffror avser K/B-talet... 3 Prisutvecklingen under

Läs mer

VÅR Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Hängmatteläge på bostadsmarknaden

Hängmatteläge på bostadsmarknaden Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr 3 2018 Hängmatteläge på bostadsmarknaden Barnfamiljer mest aktiva på marknaden Sammanfattning Sveriges största rikstäckande undersökning

Läs mer

Svenska folket flyttar mindre

Svenska folket flyttar mindre Svenska folket flyttar mindre Utveckling av svenska folkets flyttvanor Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se

Läs mer

Cirkulärnr: 08:24 Diarienr: 08/1230 Handläggare:

Cirkulärnr: 08:24 Diarienr: 08/1230 Handläggare: Cirkulärnr: 08:24 Diarienr: 08/1230 Handläggare: Avdelning: Sektion/Enhet: Måns Norberg Niclas Johansson Ekonomi & Styrning Ekonomisk analys Datum: 2008-03-19 Mottagare: Kommunstyrelsen Ekonomi/finans

Läs mer

Laboration 2. Omprovsuppgift MÄLARDALENS HÖGSKOLA. Akademin för ekonomi, samhälle och teknik

Laboration 2. Omprovsuppgift MÄLARDALENS HÖGSKOLA. Akademin för ekonomi, samhälle och teknik MÄLARDALENS HÖGSKOLA Akademin för ekonomi, samhälle och teknik Statistik och kvantitativa undersökningar, A 15 Hp Vårterminen 2017 Laboration 2 Omprovsuppgift Regressionsanalys, baserat på Sveriges kommuner

Läs mer

Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113)

Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113) Finansdepartementet Skatte- och tullavdelningen 103 33 Stockholm Danderyd 2007-08-21 Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113) Sammanfattning

Läs mer

Autokorrelation och Durbin-Watson testet. Patrik Zetterberg. 17 december 2012

Autokorrelation och Durbin-Watson testet. Patrik Zetterberg. 17 december 2012 Föreläsning 6 Autokorrelation och Durbin-Watson testet Patrik Zetterberg 17 december 2012 1 / 14 Korrelation och autokorrelation På tidigare föreläsningar har vi analyserat korrelationer för stickprov

Läs mer

XACT Bull XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL

XACT Bull XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL XACT XACT Bear MARKNADSFÖRINGSMATERIAL Innehållsförteckning Fonder med hävstång...3 Fondernas placeringsstrategi...4 Hävstång...4 Daglig ombalansering...4 Fonderna skapar sin hävstång i terminsmarknaden...5

Läs mer

Svenska folkets flyttskatteskuld

Svenska folkets flyttskatteskuld Svenska folkets flyttskatteskuld Vad är den genomsnittliga småhusägaren skyldig staten? Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00

Läs mer

Skatter på köp, ägande och försäljning av bostäder

Skatter på köp, ägande och försäljning av bostäder Konjunkturläget juni 216 89 FÖRDJUPNING Skatter på köp, ägande och försäljning av bostäder Bostadsägare beskattas på flera olika sätt, vilket ger både staten och kommunerna stora intäkter. Samtidigt subventioneras

Läs mer

CURRICULUM VITAE ROBERT BOIJE

CURRICULUM VITAE ROBERT BOIJE 2013-09-20 CURRICULUM VITAE ROBERT BOIJE UTBILDNING Filosofie doktorsexamen, Uppsala Universitet 971203 Filosofie licentiatexamen, Uppsala Universitet 951010 Civilekonomexamen, Högskolan i Örebro 920612

Läs mer

Riksbanken och fastighetsmarknaden

Riksbanken och fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2008-05-14 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Barbro Wickman-Parak Fastighetsdagen 2008, Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46

Läs mer

Analys Mindre bostadsrätt för villapengarna i Stockholms län

Analys Mindre bostadsrätt för villapengarna i Stockholms län Analys Mindre bostadsrätt för villapengarna i Stockholms län Villaägare i Stockholms län får allt mindre för pengarna när de köper en bostadsrätt. 2007 kunde en villaägare i Stockholms län som sålde villan

Läs mer

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta Bakgrund Det pågår en intensiv debatt om huruvida det föreligger en boprisbubbla som kan få allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin Debatten rör främst Stockholmsregionen, även om också andra delar

Läs mer

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror Pär Svanberg par.svanberg@hyresgastforeningen.se Vad är det för marknad? Rätten till bostad är inskriven i 2 av regeringsformen av en anledning:

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

REMISSVAR (Fi2018/02415/S1)

REMISSVAR (Fi2018/02415/S1) 218-8-31 Rnr 53.18 Finansdepartementet 13 33 Stockholm REMISSVAR (Fi218/2415/S1) Ett ytterligare steg för att ta bort skillnaden i beskattning mellan löneinkomst och pension Förslagen i sammandrag Promemorian

Läs mer

Beräkning av räntekostnadsindex i KPI

Beräkning av räntekostnadsindex i KPI Pm till nämnden för KPI 1(9) 2012-04-19 Beräkning av räntekostnadsindex i KPI För diskussion Förändringar i räntekostnadsindex har de senaste åren haft ett stort genomslag på Konsumentprisindex (KPI).

Läs mer

Direkta effekter av högre räntor på statens inkomster från kapitalskatt

Direkta effekter av högre räntor på statens inkomster från kapitalskatt Konjunkturläget oktober 2018 69 FÖRDJUPNING Direkta effekter av högre räntor på statens inkomster från kapitalskatt Ränteläget är för närvarande mycket lågt men väntas bli högre. Förändringar i ränteläget

Läs mer

Bolånemarknaden ur ett riksbanksperspektiv

Bolånemarknaden ur ett riksbanksperspektiv ANFÖRANDE DATUM: 2004-11-11 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Lars Nyberg Bankmötet 2004, Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

MARKNADSRAPPORT AUGUSTI 2017

MARKNADSRAPPORT AUGUSTI 2017 MARKNADSRAPPORT AUGUSTI 2017 MARKNADSRAPPORT AUGUSTI 2017 Analys, uttalanden och spekulationer om bostadsmarknaden Mellan juni och juli steg prisindex för privatägda bostäder i Sverige, HOXSWE, med 0,3

Läs mer

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Makroekonomi, 5 poäng, 5 december 2004 Svara på bifogad svarsblankett! Riv av svarsblanketten och lämna bara in den. Ringa gärna först in dina svar på frågeblanketten

Läs mer

Analys, uttalanden och spekulationer om bostadsmarknaden Bostadsmarknaden Stockholm Analys och efterfrågan på successionsmarknaden

Analys, uttalanden och spekulationer om bostadsmarknaden Bostadsmarknaden Stockholm Analys och efterfrågan på successionsmarknaden Analys, uttalanden och spekulationer om bostadsmarknaden Prisutvecklingen för bostadsrätter i Sverige sjönk med 3,5 procent jämfört med föregående månad. Villaindex sjönk med 2,5 procent. Svenskarnas förväntningar

Läs mer

Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 2019

Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 2019 Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 019 SABOs och Fastighetsägarnas vägledning för de ortsvisa förhandlingarna Stockholm 018-09-06 Sammanfattning I denna promemoria presenteras

Läs mer

Stark tro på fortsatt prisökning

Stark tro på fortsatt prisökning SOMMAR 2014 Stark tro på fortsatt prisökning i Norge Stabilt i Sverige och Danmark Het marknad för sjönära fritidshus Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Sommar 2014

Läs mer

Penningpolitik när räntan är nära noll

Penningpolitik när räntan är nära noll Penningpolitik när räntan är nära noll 48 Sedan början på oktober förra året har Riksbanken sänkt reporäntan kraftigt. Att reporäntan snabbt närmat sig noll har aktualiserat två viktiga frågor: Hur långt

Läs mer

Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag

Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag Dagens föreläsning Sätta ihop tre relationer till en modell för BNP, arbetslöshet och inflation på kort och medellång sikt: Okuns lag Efterfrågekurvan (AD-relationen) Phillipskurvan Nominell kontra real

Läs mer

Tentamensgenomgång och återlämning: Måndagen 9/6 kl12.00 i B413. Därefter kan skrivningarna hämtas på studentexpeditionen, plan 7 i B-huset.

Tentamensgenomgång och återlämning: Måndagen 9/6 kl12.00 i B413. Därefter kan skrivningarna hämtas på studentexpeditionen, plan 7 i B-huset. Statistiska institutionen Nicklas Pettersson Skriftlig tentamen i Finansiell Statistik Grundnivå 7.5hp, VT2014 2014-05-26 Skrivtid: 9.00-14.00 Hjälpmedel: Godkänd miniräknare utan lagrade formler eller

Läs mer

Behövs det en ny skattereform? Åsa Hansson Lunds universitet

Behövs det en ny skattereform? Åsa Hansson Lunds universitet Behövs det en ny skattereform? Åsa Hansson Lunds universitet Arbete beskattas relativt hårt 7% 7% Skatt på arbete Skatt på konsumtion 27% 59% Skatt på kapitalinkomst (individnivå) Skatt på företagsvinster

Läs mer

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser

Några lärdomar av tidigare finansiella kriser Några lärdomar av tidigare finansiella kriser KAPITEL 1 FÖRDJUPNING Hittills har den finansiella orons effekter på börskurser och r äntor på företagsobligationer varit mindre än vid tidigare liknande p

Läs mer

Är hushållens skulder ett problem?

Är hushållens skulder ett problem? Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard alexandra.leonhard@boverket.se Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser:

Läs mer

Provtentasvar. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. 10 x x liter mjölk. 10 x x 40. arbete för 100 liter mjölk

Provtentasvar. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. 10 x x liter mjölk. 10 x x 40. arbete för 100 liter mjölk Institutionen för ekonomi Våren 2009 Rob Hart Provtentasvar Makroekonomi NA0133 Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. 1. (a) 10 x 60 + 100 liter mjölk - arbete för 100 liter mjölk 10 x 100 (b) (c) BNP är 1000 kronor/dag,

Läs mer

Kursens innehåll. Ekonomin på kort sikt: IS-LM modellen. Varumarknaden, penningmarknaden

Kursens innehåll. Ekonomin på kort sikt: IS-LM modellen. Varumarknaden, penningmarknaden Kursens innehåll Ekonomin på kort sikt: IS-LM modellen Varumarknaden, penningmarknaden Ekonomin på medellång sikt Arbetsmarknad och inflation AS-AD modellen Ekonomin på lång sikt Ekonomisk tillväxt över

Läs mer

Daniel Waldenström Spencer Bastani Åsa Hansson

Daniel Waldenström Spencer Bastani Åsa Hansson Daniel Waldenström Spencer Bastani Åsa Hansson Twitter #snskunskap WiFi SNSGuest Lösenord snskunskap 1 Daniel Waldenström Inledning 2 Rapportens utgångspunkter Stora förändringar sedan århundradets skattereform

Läs mer

Hushållens räntekänslighet

Hushållens räntekänslighet Hushållens räntekänslighet 7 Den nuvarande mycket låga räntan bidrar till att hålla nere hushållens ränteutgifter och stimulera konsumtionen. Men hög skuldsättning, i kombination med en stor andel bolån

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

STORSTADSSKATT. - Storstäderna har högst inkomster, men också högst kostnader och skatter.

STORSTADSSKATT. - Storstäderna har högst inkomster, men också högst kostnader och skatter. STORSTADSSKATT - Storstäderna har högst inkomster, men också högst kostnader och skatter. HÖG MARGINALSKATT - EN STORSTADSFRÅGA DET ÄR DYRARE ATT LEVA I STORSTAD Att det är dyrare att bo i stora städer

Läs mer

Linjär regressionsanalys. Wieland Wermke

Linjär regressionsanalys. Wieland Wermke + Linjär regressionsanalys Wieland Wermke + Regressionsanalys n Analys av samband mellan variabler (x,y) n Ökad kunskap om x (oberoende variabel) leder till ökad kunskap om y (beroende variabel) n Utifrån

Läs mer

Skanskas bostadsrapport 2015

Skanskas bostadsrapport 2015 Skanskas bostadsrapport 2015 Metodik Så genomfördes rapporten Skanskas bostadsrapport 2015 bygger på en omfattande analys av en rad olika faktaunderlag. Statistik från Hittabrf.se och Mäklarstatistik har

Läs mer

Skattning av matchningseffektiviteten. arbetsmarknaden FÖRDJUPNING

Skattning av matchningseffektiviteten. arbetsmarknaden FÖRDJUPNING Lönebildningsrapporten 9 FÖRDJUPNING Skattning av matchningseffektiviteten på den svenska arbetsmarknaden I denna fördjupning analyseras hur matchningseffektiviteten på den svenska arbetsmarknaden har

Läs mer

STOCKHOLMS UNIVERSITET HT 2008 Statistiska institutionen Johan Andersson

STOCKHOLMS UNIVERSITET HT 2008 Statistiska institutionen Johan Andersson 1 STOCKHOLMS UNIVERSITET HT 2008 Statistiska institutionen Johan Andersson Skriftlig tentamen på momentet Statistisk dataanalys III (SDA III), 3 högskolepoäng ingående i kursen Undersökningsmetodik och

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Skärpt beskattning av Stockholmsregionen

Skärpt beskattning av Stockholmsregionen Skärpt beskattning av Stockholmsregionen Rapport 2004: 3 Förord Stockholmsregionen har under många år varit Sveriges ekonomiska motor. Samtidigt fungerar vår region som statens kassako. För att belysa

Läs mer

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för:

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Finansiell ekonomi Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: 21FE1B Nationalekonomi 1-30 hp, ordinarie tentamen 7,5 högskolepoäng Tentamensdatum: 18/3 16 Tid: 09:00 13:00 Hjälpmedel: Miniräknare, rutat papper,

Läs mer

Handlingsregel för den norska oljefonden

Handlingsregel för den norska oljefonden Handlingsregel för den norska oljefonden John Hassler IIES Nov 2018 JH (Institute) 11/18 1 / 11 Utgångspunkt Användningen av de ekonomiska resurser som genereras av oljan ska komma också framtida generationer

Läs mer

Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler

Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 266 Kreditmarknadens påverkan på småhuspriser - En tidsserieanalys med makroekonomiska variabler

Läs mer

Hushållens boendeekonomi

Hushållens boendeekonomi Rapport 2012:3 REGERINGSUPPDRAG Hushållens boendeekonomi Förutsättningarna för unga vuxna hushåll att spara till en kontantinsats till en bostad Hushållens boendeekonomi Förutsättningarna för unga vuxna

Läs mer

Multipel Regressionsmodellen

Multipel Regressionsmodellen Multipel Regressionsmodellen Koefficienterna i multipel regression skattas från ett stickprov enligt: Multipel Regressionsmodell med k förklarande variabler: Skattad (predicerad) Värde på y y ˆ = b + b

Läs mer

Nr Allt fler tror på stigande priser och ökad efterfrågan. Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu

Nr Allt fler tror på stigande priser och ökad efterfrågan. Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu Nr 4 2018 Allt fler tror på stigande priser och ökad efterfrågan Barnfamiljer mest aktiva på marknaden just nu Flest frågor om skick och prissättning Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från

Läs mer

Anförande. Fastighetsmarknaden och konjunkturutvecklingen i Sverige. Andre vice riksbankschef Eva Srejber. SABO Byggnadsförsäkrings AB

Anförande. Fastighetsmarknaden och konjunkturutvecklingen i Sverige. Andre vice riksbankschef Eva Srejber. SABO Byggnadsförsäkrings AB Anförande Andre vice riksbankschef Eva Srejber ONSDAG DEN 9 MAJ 2001 Fastighetsmarknaden och konjunkturutvecklingen i Sverige SABO Byggnadsförsäkrings AB Inledning Till att börja med vill jag tacka för

Läs mer

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet 1 Jan Bergstrand 2009 12 04 Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet Bakgrund Energimarknadsinspektionen arbetar f.n. med en utredning om reglering av intäkterna för elnätsföretag som förvaltar

Läs mer

Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark

Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark VÅR 2015 Uppåt på den nordiska småhusmarknaden Ökat utbud av bostadsrätter i Norge och Danmark Räntan påverkar den nordiska bostadsmarknaden Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing

Läs mer

2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde? A) vinst B) utgifter på insatsvaror C) löner D) ränteutgifter

2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde? A) vinst B) utgifter på insatsvaror C) löner D) ränteutgifter 1. Vad räknas inte till privata investeringar? A) Nyproduktion av bostäder B) En ökning av lager C) Nyproducerade fabriker D) Företags inköp av begagnade maskiner 2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde?

Läs mer

STOCKHOLMS UNIVERSITET VT 2009 Statistiska institutionen Jörgen Säve-Söderbergh

STOCKHOLMS UNIVERSITET VT 2009 Statistiska institutionen Jörgen Säve-Söderbergh 1 STOCKHOLMS UNIVERSITET VT 2009 Statistiska institutionen Jörgen Säve-Söderbergh Skriftlig tentamen på momentet Statistisk dataanalys III (SDA III), 3 högskolepoäng ingående i kursen Undersökningsmetodik

Läs mer

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning

Penningpolitiken, bostadspriserna och hushållens skuldsättning ANFÖRANDE DATUM: 2004-09-20 TALARE: Irma Rosenberg PLATS: Sparbanken Finn, Grand Hotel, Lund SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge

Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge VÅR 2014 Utbud och köpintresse bedöms öka Stark förväntan på stigande priser, särskilt i Norge Tempot har skruvats upp i Sverige och bromsat in i Norge Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Läs mer

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Inledning om penningpolitiken

Inledning om penningpolitiken Inledning om penningpolitiken Riksdagens finansutskott 18 november 214 Riksbankschef Stefan Ingves Dagens presentation Var kommer vi ifrån? Inflationen är låg i Sverige I euroområdet är både tillväxten

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009

Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009 Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009 Boindex signalerar ett milt prisfall på småhus men se upp för fallgropar! Husköpkraften steg fjärde kvartalet ifjol eftersom hushållens marginaler vid husköp påverkats

Läs mer

Fler försäljningar och en stark villamarknad. Aktuellt på bostadsmarknaden juli-december 2018

Fler försäljningar och en stark villamarknad. Aktuellt på bostadsmarknaden juli-december 2018 Fler försäljningar och en stark villamarknad Aktuellt på bostadsmarknaden juli-december 2018 Utredningar och rapporter från Övergripande planering, nr 2 2019 Innehåll 3 Bostadsrätter 3 Skakiga bostadsrättspriser

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Stockholms län Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

Regressions- och Tidsserieanalys - F4

Regressions- och Tidsserieanalys - F4 Regressions- och Tidsserieanalys - F4 Modellbygge och residualanalys. Kap 5.1-5.4 (t.o.m. halva s 257), ej C-statistic s 23. Linda Wänström Linköpings universitet Wänström (Linköpings universitet) F4 1

Läs mer

Ny beräkning av konjunkturjusterade

Ny beräkning av konjunkturjusterade Fördjupning i Konjunkturläget juni (Konjunkturinstitutet) 9 Offentliga finanser och finanspolitik FÖRDJUPNING Diagram 69 Offentliga sektorns finansiella sparande och företagsskatter Offentliga sektorns

Läs mer

Investeringssparkonto med förenklad värdepappersskatt

Investeringssparkonto med förenklad värdepappersskatt Investeringssparkonto med förenklad värdepappersskatt investeringssparkonto förenklad värdepappersskatt från årsskiftet Investeringssparkonto, ISK, är en ny kontoform för investerare som är tillgänglig

Läs mer

Del 2 Korrelation. Strukturakademin

Del 2 Korrelation. Strukturakademin Del 2 Korrelation Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är korrelation? 3. Hur fungerar sambanden? 4. Hur beräknas korrelation? 5. Diversifiering 6. Korrelation och Strukturerade Produkter

Läs mer

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN Tentamen på kurs Makroekonomi delkurs 1, 7,5 ECTS poäng, 1NA821 onsdag 25 april 2012. Kursansvarig: Magnus Carlsson Tillåtna hjälpmedel: miniräknare Tentamen består

Läs mer

3. Förklara hur en skattehöjning inte nödvändigtvis kommer att innebära att vi arbetar mindre. Visa!!

3. Förklara hur en skattehöjning inte nödvändigtvis kommer att innebära att vi arbetar mindre. Visa!! Övning 7 den 24 september 2009 Faktormarknaderna Frank kap 14-15 1. Hur kan man förklara den i relation till spridningen i marginalproduktivitet låga lönespridningen på arbetsplatser? Läs The Internal

Läs mer

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus!

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Småhuspriserna har stigit ca 7 % jämfört med bottennivån första kvartalet. Kredittillväxten

Läs mer

Del 15 Avkastningsberäkning

Del 15 Avkastningsberäkning Del 15 Avkastningsberäkning 1 Innehåll 1. Framtida förväntat pris 2. Price return 3. Total Return 5. Excess Return 6. Övriga alternativ 7. Avslutande ord 2 I del 15 går vi igenom olika möjliga alternativ

Läs mer

De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse

De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse VINTER 2015 De svenska mäklarnas bedömningar sticker ut i en nordisk jämförelse Stark tro på ökad efterfrågan Media har stor påverkan på den nordiska bostadsmarknaden Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Läs mer