Fastigheten Arvika Högvalta 1:150

Transkript

1 Fastigheten Arvika Högvalta 1:150

2 (9) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Arvika Församling: Okänd Adress: Kärrsmossen Stenbacken, Arvika Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Information saknas 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Försäljningsteamet i Falun, Box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. All typ av värdebedömning är förenad med viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juni månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag samt särskilda förutsättningar Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Håkan Olsson NAI Svefa och av Dennis French. Vid besiktningen deltog personal från Kronofogdemyndigheten i Arvika. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Värderingsarkiv vid NAI Svefa

3 (9) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget strax utanför Högvalta by som ligger ca 5 km nordväst om Arvika. Fastighetsadressen är Kärrmossen Stenbacken, Arvika. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen småhusbebyggelse och jordbruk. Fastigheten har ett högt läge med utsikt över omkringliggande landskap och villor. Arvika är närmaste tätort med mer omfattande samhällsservice såsom affärer, apotek, skolor, vårdcentral mm. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Närmaste busshållplats finns ca 2,5 km söderut från värderingsobjektet. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Enskilt läge Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): OMRÅDESBESKRIVNING Villor Jordbruk Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Trädgården är vildvuxen och diverse skräp och byggnadsmaterial finns utspritt på tomten. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Fastighetsregistret Övrigt: Osäkerhed råder kring typ av vatten- och avloppsanläggning. Uppgifterna ovan är bedömda och ej bekräftade. 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1909 Tillbyggnadsår: Värdeår: 1929 Antal plan: 1,5 Antal rum och kök: 3 rum+kök Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Radhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 111 Biarea(m 2 ): 66 Värdearea(m 2 ): 66 Källa till areauppgifter: Fastighetsregistret.

4 (9) BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar på utbyggnad Natursten Betong Annat: Annat: Källargrund Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt - ladugården Treglas Stockpanel liggande Papp, delvis Isolerglas Slammat Skiffer, delvis 2+1-glas Eternit Träplank, bräder Innanfönster Annat: Annat: Annat: av olika typer, renov.pågår. Övrigt: Byggnaden är tillsynes under utbyggnad och i den östra delen finns två ofullständiga plan som i dagsläget är exponerade för väder och vind. På byggnadens ena långsida har en påbyggnad av tak påbörjats men ej färdigställts. System för avvattning saknas och klimatskalet visar tecken på mycket eftersatt underhåll. VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - öppen Vedpanna Kök Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpatron Jordvärme Direktverkande el Kamin Panna fast bränsle Värmepump SANYO (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Luftvärmepumpens funktionsduglighet är oklar, likaså osäkert om eldningstillstånd för öppna spisen finns. 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal WC/Dusch Dusch WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. matkällare Förråd Pannr. Garage 1 tr BV Övrigt: Samtliga rum är under renovering avseende främst ytskikt. Tillbyggnader är ofullständiga i dagsläget och ej beboeliga. Vissa partier ligger öppna för väder och vind. I samtliga rum kan fukt/mögel skador ses och i vissa delar även svampangrepp.

5 (9) YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målad panel Trä Målat Akustikplattor Laminat Panelskiva Vävspänt Linoleum Träpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat Annat: Annat Övrigt: I hall stod vatten synligt på golvet. Flera av innertaken har rasat in och samtliga ytskikt visar tydliga tecken på mögelangrepp och fukt. KÖK Elspis Keramik häll (ElektroHelios) Inbyggd ugn Vedspis Wamsler Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl/Frys Cylinda Kortare beskrivning: Köket är i behov av totalrenovering. Skåpsluckor av enkel skiva med listverk, laminatbänkskivor, zink med två hoar och engreppsblandare. Panel och tapet på väggar samt målad panel i tak. Delvis kakel ovan bänkyta. Standard: Enkel, undermålig Övrigt: Fuktgenomslag i innertaket. Fuktskador vid golv. Kyl WC/DUSCHRUM WC Duschplats Kakel vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinkers golv Frånluftsfläkt Pax Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta - golv Bastu Bubbelbad Plastväv vägg Kortare beskrivning: Dusch och tvättutrymme i stort behov av renovering Standard: Undermålig. Övrigt: Duschkabin trasig, ytskikt fuktskadade och mögelangripna. 2.6 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Äldre ladugård/ekonomibyggnad med diverse förvaring. Byggnaden förfallen. Friliggande Vidbyggt Helt Oisolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Byggnadsarea(m 2 ): ca 50 m 2. Grundläggning: Plint, betong Stomme/Fasad: Trä Yttertak: Plåt. Anslutningar:

6 (9) 2.7 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Delar i behov av utbyte Byggnaden har ett omfattande renoveringsbehov och är angripen av fukt och mögel samt lokalt även svamp. Tak, yttre och inre snickerier, värmesystem, avvattningssystem mm är i behov av utbyte. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög Kommande behov: Medel Mycket högt Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1929 Taxeringsår: 2015 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar(pantbrev). Fem pantbrev om totalt kronor finns uttagna i fastigheten.

7 (9) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,29 dvs. att man i genomsnitt betalat ca 1,29 x taxeringsvärdet (FFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,62 och 2,07. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , värdeår , boarea kvm, ej strandnära eller tätortsnära småhusenheter med typkod 220 inom området nedan:

8 (9) Köpeskillingarna för jämförelseobjekten (8 st) varierar mellan kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 88 kvm, biarea om 44 kvm, värdeår 1943 och standardpoäng om 27. Värderingsobjektet bedöms ha värdebärande egenskaper som är mycket sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet. Bedömning av marknadsvärdet för småhus där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, dvs hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ och vad en eventuell köpare kan tänka sig att lägga ned egen tid i arbete på objektet. Förutom det generella och väl synliga renoveringsbehovet som föreligger avseende värderingsobjektet förekommer även mer svårbedömda moment. Exempelvis en bedömd förhöjd risk för konstruktionsfel och dolda fel. I avsaknad av en fullständig utredning och kostnadskalkylering för att återställa objektet i ett normalt skick uppstår ett påtagligt osäkerhetsmoment för en potentiell köpare. Utifrån utförd besiktning avseende värderingsobjektets skick och status kan endast en uppskattning göras kring hur marknaden (potentiella köpare) skulle tänkas resonera kring nödvändiga reparationsåtgärder och kostnader för dessa i det aktuella fallet. Det kan noteras att det ej går att fastställa hur stor marknadsvärdepåverkan en viss bedömd nödvändig reparationskostnad får vid en försäljningssituation. Potentiella köpare har normalt olika förutsättningar när det gäller upphandling av byggnadsmaterial och på vilket sätt man väljer att utföra byggnads- eller reparationsarbeten på. Man kan handla upp tjänster eller utföra genom eget arbete eller egen firma varför den ekonomiska kalkylen i teorin ser olika ut för varje enskild aktör. Det föreligger därför ingen direkt korrelation mellan en bedömd nödvändig reparationskostnad och marknadsvärdepåverkan i kronor. Mot bakgrund av byggnadens utformning och karaktär bedöms marknadsintresset som svagt. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är mycket sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet, främst på grund av objektets skick, utformning, byggnadstyp och arkitektur som kraftigt avviker från normalvillan i jämförelsematerialet.

9 (9) 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Arvika Högvalta 1:150 vid värdetidpunkten juni månad 2017 till: kronor Etthundratusen kronor (motsvarar K/T 0,21) Karlstad Dennis French Fastighetsvärderare Pär Höijer Auktoriserad fastighetsvärderare, MRICS Av Sveriges Handelskamrar förordnad fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr Karlstad Telefon nr: Epost: dennis.french@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

10 Karlstad Bilaga 1: Fotografier

11 Karlstad Bilaga 1: Fotografier